城市老住宅区推行物业管理面临的问题及对策建议
--打开被物业管理遗忘的历史角落
眼下，我们只知道物业管理像攀荣附贵的孽生物一样，依存于新建的封闭式居民社区。而物业管理走进“被遗忘的角落”老社区，无啻是一个创举。老住宅区整治和引入物业管理以极富生命力的发展势头正挺进许多城市的大街小巷，得到全社会的普遍认同和赞许，并被百姓众口皆碑称为一项系统工程。
在城市新建住宅小区引入物业管理，曾经谱写了中国物业管理不朽的精彩开篇。今天，物业管理在经历了大规模的全国性推广和高速发展后，老旧住宅区也要引入物业管理，这是城市文明的一大进步。这是在昨天物业管理成功基础上的继承和弘扬，创新和突破，必将作为物业管理行业发展的一个重要的高昂续篇，载入史册。
中国物业管理发展的初期，选择新建住宅小区既是一个明智的选择，又是一个无奈的选择。因为中国物业管理的起端与其它发达国家有所不同，它不是随着自发资本主义的市场经济发展而逐步成长起来的，而是根据中国的国情，随着社会主义的计划经济向市场经济的转型，住房体制改革，由行政性政策催发的人造市场，这就有一个主观的选择和决策。而选择城市新建住宅小区，可以规避一些现实的困难，部分割断历史遗留的问题，能够比较顺利地推行住房管理制度的变革，事实已经证明这一选择的成功。
然而，我们并不应该忘记，物业管理并不是“富裕一族”的专利品，物业管理只有面向广大民众，低下它高贵的头，才能有强劲的生成力和不息的生命力，才能享有更加广阔的天地。今天，老旧住宅小区引入物业管理这是符合历史潮流的选择，是物业管理持续发展的需要，是建设和谐社区、和谐社会的需要，不管面前有多少困难，需要经过多少曲折，终究要荡涤一切，勇往直前，奔向未来。
一、老旧住宅区物业管理面临的六大问题
从各地情况看，实现已接管老住宅区的长效管理仍然显得困难重重，有一些问题必须明确提出来并加以正视和解决。
1、老旧住宅区引入物业管理缺乏许多必要的客观条件
老旧住宅区建造年代久远，当初并不是按照正规物业管理的要求进行规划和建设的，它们大都没有围墙，难以实行封闭管理；基本没有物业管理办公用房和员工住房；没有休闲、健身及文化活动场所；没有绿地或绿化严重不足；多数小区没有垃圾中转站。所有这些都需要在引入规范物业管理之前先期投资修建，耗资较大。此外，由于老住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，亟需整修，这也需要投入大量资金。
一般情况下，物业公司在接管老住宅区时都有大笔资金投入。如深圳红桂物业公司20**年1月进驻田苑小区后，自己垫付近20万元资金进行小区整治，经过全体员工的艰苦的努力，对各单元公共照明线路重新拉线，安装感应开关，使公共场所得以重见光明。他们还对各单元破烂严重的防盗铁门重新加以修复粉刷返新，初步修整了部分小区路面，对小区停车场进行了简易改造，疏通清运了堵塞的化粪池和排污管道，对小区污水明沟进行疏通清洗并加盖水泥板，购买了80个灭火器用于消防应急，为开展规范化物业管理奠定了初步的设施设备基础；与此同时，他们还对绿化地带进行了初步的修复和栽培，使小区面貌有了质的飞跃。为了感化住户，该公司还宣布对小区业主两个月不收管理费。在街道办庆幸自己实现该小区“零投入”成功引进正规物业管理公司的同时，物业公司却因此背上了数十万元、不知何日才能回收的前期投入！
由于缺乏足够资金开展先期整治，致使小区设备设施老化破旧问题未能得到根本解决，程度不同地存在管理隐患。如深圳红桂红桂物业公司管理的田苑小区至今没有修建围墙，难以真正实现围合封闭型管理；其它公共配套设施，如道路、地下排污管道严重老化破旧，急需修复更换；消防配套设备设施、绿化等亦需补充投入大笔资金加以解决和完善。由于政府未投入先期整治资金，希望企业再为小区整治补充投入大笔资金是不现实的，而且对企业也是极其不公正的。
老住宅区普遍缺乏物业管理用房，不仅给日常管理带来不便，而且加大了物管企业的成本支出。物业管理用房是实施物业管理活动最基本的条件之一。通过调查发现，由于历史原因，物管企业在接管老住宅区时基本没有配备物业管理用房，如何解决管理用房，已成为接管老住宅区的物业管理企业必须面对的问题之一。目前，在已引入规范物业管理的老住宅小区，解决管理用房的途径主要有两条：一是由物管企业租赁，二是在个别有条件的小区，由物管企业向有关单位无偿借用。员工宿舍基本上是由企业自己出资租赁。通常情况下，有关单位无偿提供的房屋往往面积狭小，用于管理尚且不足，更勿论凭借其解决员工日常生活了。在此种背景下，物管企业只能通过租赁途径自己解决，加大成本支出势所必然。
2、老住宅区引入物业管理必须面对一定的主观障碍
老住宅区业主住户对小区整治和引入规范物业管理的愿望强烈，但在出资和缴费问题上态度消极，这是老住宅区引入物业管理必须面对的主观障碍之一。从近年来各地政府对个别老住宅区的整治和引入规范物业管理后产生的积极效果中，老住宅区的业主住户对规范物业管理在社区建设和提高自身生活质量的积极意义有着充分的认识。不仅引入物业管理后的小区居民对整治和引入物业管理工作给以高度肯定，好评如潮，那些未实行物业管理的住宅区的业主住户要求引入规范物业管理的呼声也很高。
如深圳部分老住宅区业主在回答“您认为贵小区是否需要物业管理”这一问题时，60%的被调查对象选择“有需要”，24%的选择“无所谓”，只有16%的选择“无需要”。这说明大多数老住宅区住户要求引入物业管理的愿望十分强烈，广大住户对规范的物业管理能给小区带来的好处有着清醒的认识。但老住宅区少数业主因为从未交过物业管理费，没有物业管理的概念，认为没必要实施物业管理，或对小区是否实行物业管理抱着一种无所谓的态度，尚需要基层工作者更多细致扎实的工作加以引导和发动。
另一方面，在涉及物业管理的前期投入及管理费缴纳时，多数老住宅区住户态度消极。根据深圳市社科院和罗湖区住宅局联合课题组的问卷调查，老住宅区住户中明确表示愿意出资引入物业管理或愿意缴纳管理费的，仅占38.6%和41.3%，换句话说，有50%以上的住户明确表示不想出资参与引进物业管理的前期投入，即便实行了物业管理也会提出各种理由而不愿缴纳管理费。可见，老住宅区住户普遍存在一种矛盾心态，他们既希望自己居住的小区引入规范的物业管理，又不想因此而增加家庭经济负担。老住宅区住户不愿掏钱有多方面原因，但主要与住户的经济支付能力低有关。要在这些小区中引入和推行规范的物业管理，不得不考虑住户的这种特有心态。
3、业主“主体缺位”制约着老住宅区物业管理工作的正常开展
在已实现规范物业管理的各老住宅小区，由于各方面原因，房屋出租率普遍较高，业主“主体缺位”现象比较严重。在这些老住宅区，许多业主都不在小区内生活，其中有的人购房本身就是为了出租，有的是二次置业后迁往别处居住，有的原本就是港澳人士。如深圳某老小区共有392栋住宅楼，出租率高达95%以上；另外一个小区总户数562户，出租率高达70%以上。有些住房多年人去屋空，根本找不到业主本人，有的甚至连业主是何人都无人知晓。
业主“主体缺位”从多方面制约着老住宅区的物业管理工作。最为严重的是因业主“主体缺位”而难以依法组建小区业主管理委员会，在此种情况下，若按《物业管理条例》规定，业主大会很难召集起来，而通过业主大会委托业主管理委员会选聘物业管理企业更无从谈起。业主“主体缺位”对物业管理机构的日常管理也有影响，如工作人员入户征询意见时往往会因找不到业主本人而难以奏效；收取管理费或因故欲与业主沟通联系时也会因业主“主体缺位”而变得困难重重；某些特殊情况下需要组织多数业主讨论决定一些事关全体业主的重要事务时，也会因业主人数达不到应有比例而以无效告罢。可见，要在老住宅区顺利实施规范的物业管理，必须从实际出发研究解决这一“主体缺位”问题。
4、由于多种原因接管老住宅区的物业管理企业普遍效益不良
老旧住宅区比新建住宅小区的物业管理成本要高得多。一方面，老住宅区一般布局比较分散，管理公司只要接管了某一老住宅区，就必须在各服务项目上进行相应的人力、物力配备，难以实现规模化管理。另一方面，由于各种原因，先期接管的老住宅区无论是房屋本体，还是各种设施、设备和场地，都到了“问题时段”，这就使物业管理的后续成本大大提高。
由于种种原因，老住宅区的物业管理收费标准普遍较低，而且在已实现规范化管理的各老住宅小区，都程度不同地存在“收费难”的问题，使本已显得比较困窘的企业财务更为雪上加霜。这种成本与收益之间的不平衡必然会造成多数物业公司效益不良，在一些项目上甚至可能出现亏损。
形成老住宅区“收费难”问题原因比较复杂。它首先与住户的经济支付能力有关。老住宅小区普遍存在着贫困化和老龄化的问题。如常州市白云新村的居民有40％为老年退休家庭；30％为自行车厂、压缩机厂等大中型企业的下岗职工家庭；机械一村共2295户，其中老年人占居民总数的70％；北环新村居民4166户，下岗人员1666人，下岗人员的家庭占总户数40％，贫困化特征明显。要这些人按照物业管理市场的收费标准来缴费，确实存在明显困难。其次，“收费难”还与“管理难”纠缠在一起。老住宅区的治安、卫生管理难度颇大，往往是管理者投入不少，而住户却很难感到满意。如个别住户因有人破门开店、无牌无证经营而拒不交费；有的因个别住户在住宅小区违章开设饭堂餐馆，油烟、噪音影响生活而不交费；有些人则因小区配套设施不完善乃至严重破损而不愿缴纳管理费。而这些问题并非管理处一家可以解决，需要政府有关职能部门积极协助配合方可奏效。第三，由于业主“主体缺位”难收费。有的小区房屋出租率偏高，缴费时业主和租户相互推托收不到费，有的房屋干脆成为无主空屋，根本不知道该向何人收费。第四，个别业主出于其它理由不缴费。有的错误地认为，反正物业管理是你政府出面给我们请来的，企业收不到管理费自然有政府顶着，从而不愿缴纳管理费。此外，住户中某些权力部门的工作人员自己带头拒缴管理费，其行为也对其他住户产生了不良影响，致使个别住户因从众效应而不缴费。
5、缺乏“两金”积累制约老旧住宅区维修工作的开展
老旧住宅小区既无大修资金存储，也无本体维修资金的足量积累，遇到大修或本体维修项目资金无处开支，并因此引发其他问题。
已实现规范管理的各小区管理处普遍反映，罗湖区各老住宅区在整治和引入规范管理之前根本没有“两金”积累。虽然在物业公司正式接管后开始按每平米0.15元收取本体维修资金，但短时间内少量的维修资金积累对日益增多的维修项目无异于杯水车薪。如中航管理的统建楼小区因近期深圳多雨，有七、八户房屋出现程度不同的渗漏现象，据测算完全修复需要资金数万元，但小区所有住宅业主在中航入驻后开始缴纳的本体维修金只有区区数千元，距离修复所需资金额甚远。在红桂物业公司管理的桂木园小区，这一现象更为普遍严重。业主认为，既然我已给你们公司缴纳了本体维修金，出了问题当然应由企业出资维修，个别住户甚至公然表示，如企业不负责维修，他们就会因此而拒绝缴纳管理费。
6、现有法规不够完善，不利于老住宅区引入规范物业管理工作的开展。
按照现行的国家《物业管理条例》规定，引入物业管理公司接管现有的老住宅区，需要事先在老住宅区内成立业主大会和产生业主委员会。但目前老住宅区普遍出租率很高，许多业主长期不在老住宅区居住生活，因此成立业主大会和业主委员会的面临着严重的主体缺位问题。而这个问题如果长期得不到解决，势必会影响老住宅区其他业主正当权利的行使，因此必须从政策和法规层面加以保护和明确。另外，按照目前的《深圳市物业管理服务收费指导标准》，老住宅区收费标准处于最低档次，而现实状况是老住宅区管理费用收缴率低，而管理成本又高，物业管理企业难以保证获得正常的经营收益，这也需要从政策层面上加以解决。相关还有目前物业管理招投标不规范，缺乏健康有序透明的有形物业管理招投标市场，这也不利于老住宅区物业管理工作的推进。
二、政策建议
1、加强地方立法，健全法制，从制度上保证顺利开展整治老住宅区并引入规范物业管理工作。
对于老住宅区数量较多，面积较大的城市，开展整治老住宅区并引入规范物业管理工作，是一项事关全局的复杂性、艰巨性的系统工程，牵涉面广，工作量大，必须要尽快建立和完善严格的法规制度，才能保证此项工作的顺利开展。各地方城市政府应该制定出台《整治老住宅区并引入规范物业管理工作的指导意见》等规范性文件及相关配套措施，明确领导机构、部门分工及协作、工作内容和程序，整治范围、明确相关支持和优惠政策，如财政支持政策、改造资金银行优惠贷款、改造工程税费减免、物业管理和活动用房增建、参与管理老住宅区的物业管理企业所享受的政策优惠，等等。同时可以考虑针对老住宅区整治并引入规范物业管理之中出现的特殊情况，在各地出台的物业管理条例和办法中增加相应规定条款，并在各地物业管理收费指导标准中增加老住宅区物业管理服务收费指导标准及调整补充其他有关政策规定。
2、广泛开展整治老住宅区并引入规范物业管理加大物业管理宣传力度，增强物业服务消费意识。
市、区、街道等各级政府要组织力量，通过开展实施各种形式多样、生动活泼的物业管理宣传活动，如新闻媒体宣传、物业管理法律知识培训、组织参观实施物业管理的优秀小区，等等，把物业服务的理念通过潜移默化的方式灌输到老住宅区居民的思想中，增强这些居民的物业管理消费意识、民主管理意识、契约意识和法制意识，使这些居民能够真正意识到，物业管理服务能够有力地维护物业管理区域的正常工作和生活秩序，维护社区的安定，提高文明程度，同时保障了物业资产的保值增值和公民的财产权利，促进了社会财富的积累；物业管理服务明显改善和提高了居住质量，美化了城市市容环境，提升了城市形象和品味，优化了城市人居和投资环境。同时，物业管理的实施，能够为老住宅区下岗居民提供很多新的就业机会和岗位。
3、政府出资大力开展整治老住宅区并引入规范物业管理试点工作，发挥示范带动作用。
一项新生事物的诞生总会引起许许多多的好奇和争议，总有一个循序渐进的认识乃至接受的过程。对于老住宅区的城市居民，长久以来他们一直生活在没有正式物业管理服务的区域，要认识和接受物业管理这种新的生活服务方式也因此需要一个转变思想从而逐步接纳的过程。通过政府出资，在城市老住宅区中选择若干个试点区进行整治并引进和推行物业管理服务，使试点区出现新的变化，产生积极的效果，使得试点区的卫生状况、治安状况、文明程度等各方面较之以前的生活状况都有很大的改善。通过他们身边的活生生的例子和给他们带来实实在在的积极变化，能够切实增加老住宅区居民对物业管理服务的认识和了解，转变他们的生活观念，促使他们主动接受现代物业管理服务。这些试点区建立起的新型社区邻里关系及行为模式，能够产生强大的生命力和倡导示范效应。
4、拓宽老住宅区整治改造资金筹集渠道，铺设引入物业管理的基础条件。
老旧住宅区建造年代久远，当初并不是考虑按照物业管理的要求进行规划和建设的，基本没有物业管理活动用房等引入规范物业管理必备设施。此外，由于老住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，这也亟需投入相当数额的整修资金。因此，要保证在老住宅区顺利引入物业管理，必须首先要创造一个良好的引入物业管理的硬件条件，需要先期投入一定数量资金对老住宅区进行整治和改造。当然，考虑到老住宅区问题的产生和形成主要是由于传统住房体制造成的“历史欠帐”，各城市政府应该负担其中的较大部分，但不妨创新思路，拓宽老住宅区整治改造资金筹集渠道，研究由政府、业主、物业管理企业多方共同负担的整治改造资金筹集机制，特别是通过一定政策优惠，吸引有兴趣参与老住宅区物业管理的企业出资，实行政府补贴一部分，业主自筹一部分，企业有偿资助一部分的“三三制”整治改造资金筹集方式，这样既可以保证资金及时筹集到位，也能缓解政府财政资金压力。
5、加快推进老住宅区房屋确权工作，建立物业管理的权利基础。
在物业管理活动中，明确、清晰的房屋产权和产权人至关重要，直接关系并影响着物业管理活动的正常开展，如物业管理服务费的是依照经过房产管理部门确权的合法建筑面积收取的，如果产权不清，物业管理服务费的收取势必会面临很大的难题。目前老住宅区的房屋权属关系比较复杂，历史遗留问题多，并且构成也相对多元化，这样的房屋产权现状显然不利于物业管理这种天然需要清晰产权基础和产权法律保护效力的活动在老住宅区的正常开展。如果老住宅区的房屋产权不能尽快登记确权，赋予法律保护效力，必然会影响到业主在物业管理活动中权利的有效行使。这些因为房屋产权不清而产生的问题都将不利于物业管理在老住宅区的顺利推进。必须加快推进该区域的房屋产权的确权工作，为物业管理活动的开展建立清晰、稳固、有法律保障的权利基础。
6、努力创造良好市场环境，鼓励物业管理企业积极参与。
要想顺利推进在老住宅区物业管理工作，还必须努力创造良好的外部氛围和环境，充分调动物业管理企业的积极性，减少他们在这些区域提供物业管理服务的种种顾虑，如城市政府加大对老住宅区的基础设施和配套设施的建设力度，改造房屋，改善和提高这些地区物业的质量，降低物业服务管理难度，实行“边改造边推行”物业管理活动；政府主管部门可以考虑结合服务对象特性，制定出台相关实施细则，保障物业管理在这些区域的顺利推广实施；政府主管部门可以制定相关措施，如在物业管理企业资质评定、税费缴纳上给予适当的倾斜、给予适当的补贴，鼓励物业管理企业积极参与这些地区的物业管理。
7、尽快全面启动房屋维修基金的收取和管理工作，建立长效预防机制。
目前大部分老住宅区房屋已经进入大中修和更新改造阶段，为了保证住房能够得到及时维护修缮，国家规定了房屋专项维修基金制度。1998年，在国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，首次对此做出规定。同年，建设部和财政部据此制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，对住宅专项维修资金的收取、管理、使用做出规定：
(1)买卖商品房时，购房者按房款2%-3%的比例向售房者缴交此款；
(2)此款在当地银行专户存储，严禁挪作他用；
(3)业主委员会成立后，经业主委员会同意，主管部门将此款交给物业公司代管，物业公司定期接受业主委员会检查监督；
(4)业主委员会成立前，此款的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，由行政主管部门审核后划拨；
(5)各级房产、财政主管部门负责协调、监督此款的管理和使用；应制定使用计划报批、财务预决算、审计监督和业主查询对账制度。
20**年由国务院公布实施的《物业管理条例》明确规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。应该说，房屋维修基金是住宅区房屋的“养老金”，但目前不少地方房屋维修基金已经缺失严重，社会关注度越来越高，老旧房屋的维修压力也日益增大。为了防止不断出现大批老化严重的老住宅区，形成新的整治和改造压力，必须树立“防火胜于救火”、“未雨绸缪”的观念，各地应该尽快制定和完善房屋维修基金的法律法规，尽早启动和加强房屋维修基金追缴、收取和管理工作，建立长效预防机制。
8、老旧住宅区基础条件不一、情况复杂，物业管理必须因地制宜，区别不同情况采取相应措施。
各老住宅区在产权性质、房屋年限、业主结构、配套设施方面差异很大，改进和引入物业管理的条件好坏不一。目前，在一些初步具备条件的小区和经过整治可以达到引入规范化管理的小区，积极创造条件引入规范的物业管理，扩大物业管理的覆盖面是极为必要和有益的。但是这并不等于说在任何一个老住宅区都具备引入规范的物业管理的现实可能和条件。在和罗湖街道办工作人员代表座谈时，某街道办领导曾坦言，为了积极推进老住宅区整治和引入物业管理工作，他们曾经先后邀请十多个物业管理公司前往本街道所属的多个老住宅区考察，希望与这些物管公司达成介入整治和整治后进驻管理的意向，但90%以上的物管企业在考察以后都因小区规模太小或不具备规范化管理条件而摇头离去。只有个别具有一定经济实力、社会责任感较高的企业表示，可以考虑在经过整治具备相当条件后入驻个别小区。
为此，我们建议，区主管部门和有关街道、社区工作站应积极行动起来，“因区而宜”，不等不靠，采取各种有效措施和管理形式，加强对老住宅区的管理，消灭管理盲区。如对目前条件稍差，尚不具备引入规范物业管理的老住宅区，可由社区居委出面将治安、卫生等主要服务项目外包给专业公司，社区居委会充当专业公司与老住宅区业主之间的中介，负责对专业公司的服务进行监督，并代收费用；亦可由社区居委会出面引导老住宅区居民成立业主委员会，组建楼宇管理小组，人员由业主自己推选，管理经费由小区业主自筹，实行业主直接自治管理。对个别“先天不足，后天老化”情况过于严重，改进管理的余地极为有限，管理难度大，引进规范的物业管理根本不具备现实可能性的老旧住宅区，建议政府加快城区改造步伐，通过拆除重建形式从根本上解决问题。
深圳物业管理研究所 赵向标 吴正红 吴春兴
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：物业管理纠纷案件的特点、问题和建议
物业管理纠纷案件的特点、问题和建议
国务院于20**年9月1日颁布实施《物业管理条例》，经过四年的施行，为配合20**年10月1日实施的《物权法》而进行了再次修订，但是从审判实践来看，其并没有为物管纠纷的解决找到一条明确的出路。下面笔者结合司法实践，以河南省洛阳市涧西区人民法院近几年审结的物管纠纷案件为例，就办理此类案件过程中所遇到的问题，进行粗浅的统计和分析。
一、物管纠纷案件存在的特点及问题
物业管理合同在我国合同法中并无明文规定，它属于合同法中的无名合同，具有一般合同的共性，但它还有其自身的特点。
（一）从案件数量上看，涧西法院自20**年至20**年共受理物管纠纷案件134件，其中20**年受理22件，20**年受理32件，20**年受理38件，20**年42件，在案件受理数量上呈现出不断增长的趋势。
目前，我国已经基本实现了住房商品化，物管纠纷是伴随着住房商品化和住房管理市场化的出现而产生的一种新类型案件。近几年来，人们对居住条件和生活环境的要求越来越高，带动房地产开发业不断升温，各地房源出现供不应求的局面，房价也不断翻新，随之而来的是购买房屋后引起的物管纠纷案件逐年增多。这种趋势在各地法院都已普遍地表现了出来。
（二）从诉讼主体上看，这四年间审结的134起案件中，由物业服务企业作为原告提起诉讼的有107件，占总数的79.9％，且胜诉率较高。由业主作为原告提起诉讼的则仅有27件，占总数的20.1％，而业主提起诉讼的案件，胜诉率往往较低。
相对于业主个人来讲，物业服务企业作为一个企业还是属于强势主体，其一般都有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务，因此，无论是在法律知识和证据收集上，还是在诉讼经验方面，甚至是在合同中对责任的规避等方面都比业主更有优势。因此，对于物管纠纷这种新类型案件，由于其在我国产生的时间并不长，无论是审理案件的法官，还是物业服务从业人员，都还仅仅是处于不断地探索阶段，那么出现业主在诉讼中败多胜少的现象也并不奇怪。
（三）就案由来分析，由物业服务企业作为原告提起诉讼的案由相对较为单一，107起案件的案由几乎全部为拖欠物业管理费，而由业主作为原告提起诉讼的27起案件则在案由上呈现出多样化趋势，包括物业服务企业所提供的服务不符合合同的要求而产生的违约、物业服务企业擅自增收管理费或私自占用绿地、共有区域，以及在财产、人身等方面对业主的侵权等。
在物业服务企业和业主委员会签订的物业管理合同中，收取物业管理费用是物业公司的一项重要权利，这与其企业自身的营利性相一致，而物业公司的义务却是为业主提供多项服务项目。诉讼主体通常是在权利受到侵犯时才会作为原告提起诉讼，物业公司这种权利的单一性和义务的多样性，对于业主来说则是权利的多样性和义务的单一性，因此，决定了物业服务企业诉因的单一性和业主诉因的多样性。
（四）在这134起案件中，与案件相关的物业服务企业几乎全部为开发商的下属机构，或者与开发商存在一定关系，没有一家属于真正法律意义上的独立物业服务企业。据统计，目前我国有超过70%的物业服务企业属于开发商的下属机构，大约20%属于房管所改制或后勤单位改制，仅不到10%属于真正法律意义上的独立物业服务企业，而洛阳这个数字远远高于全国的平均水平。
在物业管理行业中为什么会出现这种尴尬的格局呢，归根结底还是利益的驱动。物业管理行业作为房地产业所衍生出来的一种新兴行业，其所蕴含的巨大利益早已被开发商视作自己房地产开发行为的附带利益，面对这有利可图的物业管理行业，开发商岂容他人分得一羹半杯？法律不允许开发商自己管理，那他就依法再成立一家专门进行物业管理的子公司，于是就形成开发商和物业服务企业之间这种特殊的“父子关系”。目前，在北京、上海等大城市中比较知名的物业服务企业大都在成立早期和开发商在渊源上具有一定的密切关系。
（五）物管纠纷最为显著的特点就是，群体性诉讼较多，群众影响较大。在涧西法院受理的107起物业服务企业为原告的物管纠纷案件中，集体诉讼为89起，占总数的83%。
因为在一个物业管理区域内只能有一家物业服务企业实施物业管理，而其所要面对的则是全体业主，因此，物业公司遇到的问题往往具有同一性质，特别是在物业费的收交、公共设施的维修以及供水、用电或采暖等公共性服务方面，极易引发群体性诉讼。
二、解决问题的相关建议
针对司法审判中所遇到的诸多问题，笔者经过归纳总结，认为主要是开发商、物业公司、业主和管理部门几方面的原因造成的。现根据实践中的具体做法及相关的法律理论，提出以下建议：
（一）提高开发商的履约意识
在法院审理的物管纠纷中，60%以上的案件是因为开发商的遗留问题引发的，主要包括擅自变更小区规划、房屋建筑面积缩水、配套设施项目不全，甚至“霸王合同”等。此类问题在目前的房地产市场上属于通病，也是房地产业高利润的原因之一，因此，房地产开发商依照约定履行合同，这一最基本的合同诚信原则反倒成了业主对其提出的最高要求。
为此，应从以下几方面做起：一是政府部门的监督政府相关部门对开发商不仅具有管理权利，而且还有专业知识，因此，其必须履行职责把好验收关，严格对照建设规划和标准对建设工程进行验收，包括规划中绿地面积、公共用房、超市、幼儿园等配套设施项目的验收。二是业主的监督开发商违约的直接受害者是业主，因此，业主更应该严格要求开发商依约履行合同。对于开发商的违约行为，可向政府管理部门进行举报或通过协商解决，协商不成，则可进入诉讼程序。三是开发商的自律开发商应当看到，当前的行业不规范行为，如夸大宣传、虚假承诺等而获取的仅仅是一时性的利益，还有可能官司负身，企业要想可持续发展靠的则是商业信誉和实力，同时政府部门和行业协会等机构应对开发商进行必要的引导。
（二）物业服务企业明确自身定位
物业服务企业是物管纠纷案件中的主要当事人，但由于物业服务企业和开发商之间特殊的父子关系，或者是从房管所、后勤单位等改制而来的原因，使其不能对其自身性质进行正确的定位。一直以来物业服务企业与业主之间矛盾摩擦不断的原因，在很大程度上是因为物业和业主对自身的定位与双方之间的权责关系不够明确而造成的。
要从根本上解决问题，物业服务企业就要摒弃自身的渊源和历史原因，转变为真正法律意义上的独立物业服务企业。一、10月1日新修订的《条例》已将原条例中的“管理”变为“服务”，明确了物业公司与业主之间是一种服务与被服务的关系，这是对二者关系更加合理而明确的定位，对于欠交物业费的业主，其无权采取断水、断电等措施，否则构成侵权。二、物业服务企业的收支应做到有据可查物业收费标准的依据，小区内共有物业、楼体和电梯广告等收益，以及员工工资、培训、公共设施维护维修等支出费用均应向业主公开透明，避免一本糊涂帐，为物管纠纷的产生埋下隐患。三、物业公司应尽快与开发商脱离，这不仅是《条例》的要求，同时对物业服务企业的发展也是有百利无一害的，而且《条例》规定物业服务企业进入小区均要通过招标而不是开发商决定，否则，物管公司将永远是为开发商收拾残局的善后角色。
（三）业主应加强自身素质，理性维权
业主的素质和开发商、物业服务企业以及管理部门的素质有很大的关系，开发商的擅自违约、物管公司的先天不足，以及管理部门的软弱不作为等原因的结合，再加上我们的住房商品化还刚刚起步，最终造成的是业主到政府门前**、上街堵路、越级*，甚至流血冲突等事件的发生。
为此，建议业主从以下几方面加强自身素质，进行维权：一、提高业主公德意识和物业观念一些回迁房、农改房业主不适应小区楼宇化管理，私搭乱建占用共有区域，不服从物业管理。业主也要改变以前单位免费管理的观念，树立物业消费意识。二、提高业主法律素质物管纠纷案件中业主作为原告起诉的案件败多胜少的主要原因就是在法律知识、证据收集等方面的不足，往往将开发商的违约行为迁怒于物业公司，以不交物业费来对抗开发商或水电等公用企事业单位。此类诉讼因法律主体不对而通常被驳回或判决败诉。三、业主应当认识到采取的*、堵路、越级*等不理性行为，不仅不能解决根本性问题，而且还给广大业主在人力、物力和财力上造成浪费，也给其他民众的生活和社会稳定造成影响，最终问题还要通过正当途径解决。因此，遇到物管纠纷时应冷静处理，可以要求相关政府部门协调，也可以理性地进行诉讼。
（四）政府管理部门应加强管理
目前物管纠纷案件猛增这种现象，不仅仅反映了我国物业管理行业的不成熟，从另一方侧面也暴露了政府行政职能部门在管理上的缺陷。新《条例》将街道办事处、乡镇等地方人民政府也纳入了房地产行政主管部门的范围，《条例》还赋予行政主管部门对有关主体违规行为的限期改正、警告以及罚款等不同程度的行政处罚，但是管理部门并没有完全担当起其监督、管理和指导的责任。
建议政府管理部门加强以下方面的工作:
一、尽快出台、完善房地产、物业管理方面的法规，如操作性较强的小区内配套设施验收管理办法、商品房质量保修实施细则，以及物业管理条例实施细则、收费项目及标准等。正是这些法律规定的不可操作或不易操作，才使开发商、物业公司等钻了法律的漏洞，而不去履行义务或者不将权利交还业主。
二、规范开发商和物业服务企业的执业行为，严格执行市场准入制度，对不具备相应资质、丧失诚信的开发商和物业服务企业取消其资质。
三、《条例》实施以来，政府主管部门很少对开发商进行行政处罚。由于对开发商违规行为的执法力度较弱，则从另一方面纵容了开发商对业主的侵权，所以应鼓励业主对开发商和物业服务企业违规行为的举报，加大对违规行为的处罚力度。
四、新《条例》将街道办事处、乡镇人民政府这一最贴近业主的政府组织规定为成立业主大会的指导部门，这对改变当前业主委员会成立比例较低的问题将会有所改观，并使物管纠纷的解决朝着更为理性的方向发展。
篇3：物业管理收费难症结及对策建议
物业管理收费难症结及对策建议
据媒体报道，北京市小区管理费收缴率最高的仅为85%，广州市约有两成业主拒交管理费。珠海市小区管理费收缴率平均在70-80%之间，个别小区曾出现70%的业主欠交管理费，业主欠交管理费最长的有7年之久。
物业管理收费难引发了两个不良后果：其一，物业管理公司往往采用停水、停电等非法手段进行催缴，不利于小区的安定团结；其二，物业管理公司以降低服务质量相应对，对业主看不到或看不懂的设备疏于养护，留下较多的隐患。某些城市近几年屡次发生因收费纠纷造成物业管理公司弃小区而去，致使管理瘫痪的事件，可见收费纠纷后果之严重!
一、症结所在
物业管理收费难，究其原因主要有以下几个方面：
1、业主的物业管理消费观念未建立
业主对住房售后维护斤斤计较、不愿支付费用。部分业主还缺乏对物业管理也是一种消费、物业管理可以实现物业保值增值的正确认识。
2、业主对物业管理服务质量不满
某市城区170多家物业管理公司中，临时资质的占了70%。部分企业为降低管理成本，在用工上采用一些素质不高、价格低廉的劳动力，对关系到业主根本利益和物业保值增值的设备管理掉以轻心，管理混乱、服务差，治安事件频出，引起业主的强烈不满。
3、业主对房屋质量、小区配套等建设遗留问题不满
由于一些地方没有实行小区竣工综合验收制度，小区开发建设遗留下较多的问题，诸如：货不对板、房屋质量差、配套设施迟迟不完善、违章搭建和擅自改变使用功能等，业主理所当然地将这些问题迁怒于开发商下属的物业管理公司。
4、业主将与邻居之间的装修等矛盾归罪于物业管理公司
业主邻里之间因装修引起的管道堵塞、楼板开裂和渗水等纠纷时有发生，由于一些城市尚未制定出台住宅小区家庭装饰装修管理方面的规法，这类纠纷很难调解，受损一方业主最后往往归罪于物业管理公司的管理不善。
5、物业管理公司开罪了业主
业主使用物业主要是8小时工作之余，是人们放松自我约束的时间。由于住户的素质和修养参差不齐，诸如：高空抛物、乱丢垃圾、践踏草地、攀折花木、损坏设施等现象时有发生，物业管理公司在管理中容易“开罪”一些业主。
6、欠费处理难助长了欠费之风
目前有关收费纠纷的处理规定：“加收滞纳金”、“在物业转让时代为扣除”、“依法向人民法院起诉”等操作性较差，主要立足于教育业主自觉遵守法规，只是在迫不得已的情况下才诉之法律，而且法庭判决后执行也难。欠费处理难使欠费者有恃无恐，无形之中也助长了欠费之风。
二、对策和建议
物业管理收费难作为一个普遍性的社会问题，不仅物业管理公司要正视，也应引起全社会的关注。因为个别业主的欠费问题得不到解决，长久之后会有更多的业主加入欠费行列。而物业管理公司面对财政困难，不但维修工作要暂停，其它服务水准肯定也下降，最后必然导致小区环境恶化，全体业主受害，影响社会稳定。针对物业管理收费难这一问题，建议政府相关管理部门高度重视，做好以下工作：
1、加大正面宣传和引导，解决居民消费能力不足
加大对物业管理的正面宣传和引导，让居民了解推行物业管理是市场经济发展的必然趋势，以及由此带来的居住环境改善、生活质量提高等方面的实惠，从而树立"花钱买服务"的消费意识。同时，争取国家尽快出台物业管理消费货币化政策，在工资中增加物业管理消费的含量，以解决居民消费能力不足的矛盾。
2、规范物业管理服务收费，健全监督机制
一些地方现行物业管理收费办法是：对小区定级、按建筑面积计费。由于该办法对物业管理服务的内容和标准都没有细化和量化，居民和物业管理公司往往对小区定级各执一词，政府主管部门也很难对物业管理服务进行监管。建议借鉴深圳市按物业管理服务项目收费的改革，根据居民的不同消费需求，测算不同服务内容、服务质量、服务档次的物业管理服务收费指导价。同时，由政府主管部门牵头成立包括政府督导员、物业管理协会、街道办事处(或社区居民委员会)和业主委员会(或业主代表)等人员组成的物业管理巡查组，每季度不定期地对物业管理服务进行检查和考评，推动物业管理公司提高服务意识、提升服务质量。
3、整顿市场秩序，从源头上消除欠费现象
欠费人群中属恶意拖欠的毕竟是少数，一般居民主要是对房地产和物业管理市场中的混乱现象不满，以致采用不交费的办法来“维护”自身权益，迫使开发商和物业管理公司与自己对话、解决问题。因此，要从源头上消除欠费现象，必须继续整顿房地产和物业管理市场秩序。应尽快扩大推行物业管理招投标机制，彻底打破“谁开发、谁管理”的垄断经营模式，让业主与物业管理公司在市场中进行双向选择。 这样两者才有感情基础，才能最大限度地减少收费纠纷，物业管理也能搞好。珠海市香柠花园南区曾因收费纠纷使管理瘫痪，后经过区、街管理部门和小区居民的共同努力，重新选聘物业管理公司，改善管理。在该小区，下岗职工目前虽然比例较大，但基本消除了欠费现象。
4、多方联动，加大物业管理欠费处理力度
首先，要发挥社区居委会在协调方面的特殊地位和作用，及时将收费纠纷化解在萌芽状态。其次，建议明确将“不拖欠管理费”条款列入《业主公约》，由于业主委员会代表全体业主的利益，由其配合催缴，也可以有效地提高管理费的收缴率。第三，借鉴香港等地的先进经验，争取获得法院等政法部门的支持，组建房地产或物业管理专业法庭。同时，简化现行的物业管理欠费法律处理程序，使其更具操作性、更快捷有效地解决物业管理欠费问题。
(珠海市香洲区建设局 林常青)
摘自《南方房地产》200
篇4：旧住宅小区物业管理的问题及建议
旧住宅小区物业管理的问题及建议
物业管理是随着国家房地产业，尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。当人们的生活水平逐步提高后，人们就更关注生活的质量，关注居住环境的日常保养和维护，尽可能使住宅小区整洁，环境优雅，生活便利，安全不受侵害。根据政府关于物业管理的有关规定，新建小区必须实行物业管理制度，而旧小区却在推行物业管理的过程中，遇到了很多困难和问题。主要有以下几个方面。
一、居民观念需转变
多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交，住房消费意识淡薄。
二、硬件条件相对落后
旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不足:包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等。
三、产权形式多样
旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房，房改售房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房。住房的产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人(包括中央单位、市属单位、区属单位)、公共设施产权人(如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产)、托管房、二手房产权人等。
四、存在多头物业管理的现象
产权形式的多样化，使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。主要有:"单位自管房"物业管理公司，"房管局直管公房"物业管理公司，社区管理单位，居委会，市政设施单位，商业网点单位等。
五、对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大
旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。
六、物业管理收费困难
已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。旧小区物业管理收费经物价部门核准，目前最低收费标准为每平方米0.15元，普通小区全年收费总额为120元。尽管是如此低廉的费用，很多物业管理公司只能收到30%左右。
七、管委会作用有待进一步发挥
实施了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员会，但受方方面面因素的影响，很难发挥其应有的作用。如，根据有关规定，业主委员会成员必须是拥有较大面积房屋产权的产权人，但产权单位怕要求出资整治小区环境或承担其他经济责任，就不愿意参加业主委员会，已经参加到业主委员会的个人，甚至要求退出业主委员会。业主委员会在行使职权过程中存在越权行为或不能充分履行相关职责。
八、社区管理与物业管理存在矛盾
社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。有的社区委员会以赢利为目的，与物业管理企业争夺物业管理项目，把政府补贴给物业管理单位的专项资金承担过来，进行有关物业的专项管理。有的社区委员会出租小区经营用房，开早市、菜摊、饭馆、理发店等，对小区内绿化、卫生、保安造成一些影响。
针对当前旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题，提出以下建议:
一、加快、加强物业管理的立法工作
当前物业管理中出现的纠纷，涉及物业管理的方方面面，而物业管理立法工作的滞后，使得很多纠纷无法解决，或造成一些潜在的矛盾和纠纷，建议有关方面应加快物业管理立法工作，通过立法进一步明确政府部门、物业管理公司和业主各方的责任、权利和义务，消除争议，特别是对房改房物业管理规范的立法工作要重点研究。
二、逐步加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境
1、城市的管理者是各级政府，政府树立经营城市的概念，使城市的资产增值，并应从城市建设维护费中，拿出专项资金，逐年逐步地有计划地实施改造，为实施物业管理创造一个良好的基础条件。
2、住宅的实际使用人，是居住环境改善的最大受益者，也应该出资改善居住环境。在改造旧小区中，可以尝试充分调动广大居民的参与意识，由居民参与设计、参与投资、参与建设的公众参与方式。
3、产权单位是住宅的产权人，在目前房改政策下，产权单位也要对旧小区的改造进行相应的投资。至于政府、产权人单位、居民三方投资的比例，可以根据每个小区的不同情况，进行测算，决定投资量，尤其是居民的投资，不能超过居民的经济承受能力。
三、政府部门应加强对旧小区实施物业管理工作的规划
针对没有实施物业管理的旧小区，政府房地产管理部门应制定改造计划，扩大实施物业管理的范围。政府有关部门要研究旧小区推行物业管理的困难，针对每个小区存在的问题，逐步推进和实施物业管理，充分发挥政府行政管理部门的作用。
四、深化房改政策，在工资中增加物业消费部分
房改优惠售房实现了住房分配的货币化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房与
物业管理衔接的还不够，特别是对物业管理费用在政策上考虑不够，建议国家有关部门在职工工资中应增加物业消费部分，将财政拨款暗补改为明补。对无力发放物业管理补贴的单位和无业、失业人员，政府有关部门应研究制定相应的政策，配套执行。
五、建立房屋使用人与物业管理公司的物业管理契约关系
商品房在买房之时，买房人和卖房人就签订了物业管理合同，但在签订房改售房合同或危改回迁房合同时，双方对物业管理事项没有任何约定，导致买房人或承租人对物业管理不承担任何义务和权利。建议在旧小区制订物业管理合同，通过使用人或产权人与物业管理公司签订物业管理合同，建立物业管理的委托关系，约束双方的利益关系，改变居民普遍存在的"你搞物业是你愿意，跟我没关系"的观念。
六、加强实施物业管理的正面宣传
一是要物业管理公司树立努力为业主服务的认识，这样才能从企业内部产生提高服务水平的内在动力。二是要引导物业管理公司提高服务水平，总结已有的成功经验，向其他物业企业宣传。三是要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增加业主的自觉维权意识。四是要增加物业服务内容透明度的宣传，对服务项目、服务内容、服务标准都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。五是加强物业收费的宣传工作，该交费的产权单位都要交纳物业管理费，包括小区内的学校、商业设施等居民住宅以外的其他产权单位。
七、处理好社区管理与物业管理的关系
物业管理是一种企业行为，而社区管理则是一种政府行为，社区管理和物业管理不可替代，但又互相配合，在实施具体的经营、管理中是密切联系、互相依存的。物业管理公司要与社区委员会、派出所等明确分工，物业管理公司不能承担本应由政府部门负担的工作，基层政府部门也不能因为有些管理工作有利可图，就运用行政权利，自行进行管理。
八、确立物业管理公司是对小区物业实施物业管理的唯一性，改变多头管理的局面应该明确物业管理企业是小区物业唯一的管理企业，一个小区应尽量安排一个物业管理公司。
为实现现代新区、文化大区、经济强区、全国名区的建邺目标，建邺人在加快新城建设的同时，对新城区实施有计划、有步骤的改造，目前旧住宅小区整治出新及物业管理试点工作正全面展开，通过各方的共同努力，逐步建立符合社会主义市场经济体制要求的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，为广大居民提供安全、整洁、方便、美观的居住环境。
篇5：盟物业管理顾问工程建议函(精要)
盟东城物业管理顾问工程建议函(精要)
编号：z局物业字GW--ZJ--HC--(20**)--004号
致：z实业发展有限公司z先生
抄：z物业服务有限公司z先生
由：z局物业管理有限公司z城项目顾问咨询组
时间：二〇一三年十二月五日
主题：《关于z城工程的建议函》
主题（盟东城物业管理顾问工程建议函）
z实业发展有限公司：
为使产品日臻完善，我们从物业人与使用人的角度，针对z城工程方面提出如下建议，供贵司产品、服务在不同形态时参考使用。
详细内容见正文：《关于z城工程的建议函》。
z局物业管理有限公司
z城项目顾问咨询组
二〇一三年十二月五日
乙方签发甲方签收
时间时间
附件：关于z城工程的建议函
由：z局物业管理有限公司z城项目顾问咨询组
致：z实业发展有限公司z先生
抄：z物业服务有限公司z先生
事宜：z城工程建议函
《关于z城工程的建议函》
一、绿化景观
1、会所旁回填土层较浅，不宜栽种高大乔木；
2、关注高端社区的生态文明、人与自然的和谐共生：1）可在产品的不同阶段（如销售投入期、正常居住期）考虑设计耐腐蚀、耐风化的景观鸟笼，为近六万平方米的景观绿化区增添盎然生机。2）建议在小区景观隐蔽处设宠物厕所，并安放小沙铲、塑料袋挂件或装置，并考虑设置洗手取水点。3）z气候湿热，小区绿化面积大，容易滋生蚊虫，建议设计安装若干灭蚊设施；
3、建议把水体景观灯、小品灯、地埋灯、照树灯、草地灯等分路设置开关，以方便在不同的时间段控制各回路照明，达到节能目的；
4、设计阶段，园区景观应尽量避免有棱角的构筑物或做圆弧处理；
5、踏步道路石材之间的空隙对老年人、穿高跟鞋的女士造成不便，踏步石之间的绿化难以养护，建议做硬化处理；
6、下图中左边的园区水景周围应采取右边水景的处理方式，避免道路污水流入水景，造成污染；
7、园林道路应设置路肩，避免泥沙随雨水污染路面和避免行人践踏绿化；
8、园区道路未设置残疾人通道设置不够人性化；
9、园区内管道阀门固定螺栓未使用不锈钢螺栓，对以后的检修造成不便；
10、楼顶的景观灯安装位置不利于检修，且在大风的季节可能会有灯罩被吹落，造成安全隐患；
11、水景或泳池旁不宜栽种小叶类植物；
12、脚手架不宜直接放置在石材地面，会造成石材有锈迹，影响景观品质；
13、会所游泳池的消毒池周围没有安装围栏；
14、消毒池深度达到40公分，造成客人进出消毒池不便，建议将深度改到20公分；
15、园区草坪灯地脚螺丝被回填土掩盖，不便检修，建议将灯的基础高出回填土；
二、电梯系统
1、电梯轿厢地面与电梯厅地面设10°左右反坡，防止溢水进入电梯井道，其他未装修的电梯厅应考虑此建议；
2、电梯厅及电梯轿厢内应设置到站提醒；以便提醒等候的客户；
3、电梯轿顶上电子板应有防水浸保护措施，防止电子板浸水损坏；
4、因本项目楼层较高建议设电梯楼层防捣乱功能，如有小孩顽皮，乱按电梯楼层按钮，此功能可取消乱按楼层；
5、监控中心应安装有电梯监控屏，上有电梯的运行及楼层指示，并能锁定电梯，并能将其降至于一层；
6、设电梯视频楼层显示装置：可在电梯监控图像中迭加电梯运动方向的箭头指示、楼层层数数字显示，还可显示物业管理信息，并配编辑功能，方便现场监控以及日后有需要调取录像时能很方便查看电梯运行方向、楼层，方便产品后期的管理与使用；
7、z地区多雨多台风，电梯机房的应具有防水和散热功能，建议做双层，内层是玻璃推拉窗，外层是百叶窗；
三、供配电系统
1、配电房内只安装了一个小型轴流风机，不能满足夏季高温时期设备房的散热效果，影响设备运行安全，建议增加强制排风设备；
2、发电机房内没有设置强制送、排风，只有自然进风，建议增加强制送、排风设备；
3、发电机房内墙上未安装接地母排，不符合相关规范，需增加；并把发电机基座、燃油箱、油管、门等设备与接地母排连接；
4、发电机储油室内照明灯具不是防爆灯具，需更换；
5、建议强、弱电井内设置工作插座和工作开关，以方便设备检修及满足临时用电需求；
6、地下停车场与庭院灯建议分路间隔控制，以方便在不同的时间段控制各回路照明；
7、设备房门安装防鼠板，电缆进线口加防火泥等材料密封，防鼠进入设备房咬断线路；
8、电缆线槽在连接处应做等电位连接，以策安全；
9、建议在非机动车库内增加充电插座并计量电表；
10、电源线路应穿线管，不应该使用黄腊管，这样不利于线路的散热和线路的维护；
11、按照国家规范每个接线点不应超过2组线，存在安全隐患和以后的维护保养；
12、按照国家施工规范，开关的进线端和出线端应做好线路的来自某个开关箱和到某个配电线路；
13、电源线路在拐角处未做有效的绝缘防护，存在安全隐患；
14、避雷带连接点应做防锈处理；
15、楼顶风机底座未做接地处理，电源线路在露天部位使用线槽，在下雨的天气，雨水会进入线槽，存在安全隐患；
16、楼顶的泛光灯电源线路应使用三芯电缆，并做好接地处理，保障安全；
17、天面的通道门未做接地，在存在雷击的隐患；
18、所有的设备房门扇均未做接地处理，存在安全隐患；
19、发电机房消烟处理水泵上部装置水龙头，存在安全隐患；
20、发电机油箱未做沙池，存在消防隐患；
四、给排水
1、水泵房地面应铺设瓷砖；
2、水泵房控制柜与水泵隔离，建议水泵房控制柜在水泵房内设有单独的房间；
3、消防水池水箱设透明水位标识，设检修爬梯，同时需设计护拦，最好为不锈钢材料制作；排水管径大于80mm，水池底做坡面，水泵房最低处做60公分直径、深50公分的集水坑；
4、建议在水泵房内设置跑水声光报警设备，报警信号连接至监控中心；
5、消防泵风叶防护罩凹陷，对消防泵的运作存在安全隐患；
6、消防泵房内的消防管道压力表装置的未做过高，不利于观察压力指数；
7、消防管道和生活用水管道未做防锈处理；
8、消防管道支架未做减震处理；
9、生活水泵房控制柜上部未做窗扇，在下雨时雨水会飘到控制柜，存在安全隐患；
10、生活水泵房的供水管道支架未做减震处理；
11、生活水泵房电源箱上部的排水管道管头未做封闭处理；
五、其它
1、消防箱报警线路应做暗埋或穿硬质线管，不应该明装使用软管；
2、非机动车库下地下室通道楼梯应做护栏；
3、大堂天花装修未预留检修通道口；
4、一楼和地下室电梯厅墙面装饰板太薄，只有5毫米，强度不够，容易破损；
5、地下室消防箱未做防撞处理，应做防撞护栏；
z城项目顾问咨询组
顾问项目经理（签署）：
二〇一三年十二月五日