篇2：物业服务行业市场分析报告

　　物业服务行业市场分析报告

　　---对物业服务“低收费、零收费”的理性思考

　　一、对市场经济条件下的“低收费、零收费”现象的透视与分析

　　1、价值规律是市场经济的基本规律，价值规律基本内容和要求是商品的价值由生产商品的社会必要劳动时间所决定，商品交换以价值为基础。价格围绕等价交换价值点w上下波动，是价值规律作用的表现形式。中国物业服务是市场经济的产物，物业服务区别于传统房屋管理最显著的特点，就是有偿服务，是一种可以在市场交换的商品。因此，物业服务这种商品交换理应受到价值规律的制约。

　　企业是以追求利润最大化为目的的，牺牲自身利益而惠于客户，以“低收费、零收费”手段实施物业服务运作，显然是与“等价交换”原则相违背的，属市场经济运行中一种反常现象，其究竟如何生存?这其中必有深层次和隐性的原因。或者是企业发展经营的竞争策略，或者就是有其他的隐性经济收入和物业服务常规收费之外的经济来源。如若是企业竞争策略，是一种短期经营行为，则无必要予以分析，但如若是后者则有深入剖析的必要。

　　纵观“低收费、零收费”，的多种表现形式，其共性特点是业主少交或不交管理费，但物业仍需维修、运行、维护和管理，这说明物业服务费一定另有来源。或者是房地产开发商拨付，或者是商业用房的租赁经营收入，再或者是利用物业资源进行商业运作收益，与其它企业不同的仅仅是来源渠道有异而已。问题是这种来源和渠道是否可靠?是否存在问题?是否合法?由开发商支付管理费，开发商为什么要向业主提供“免费午餐”，承担不应由其承担的费用?这在逻辑上和市场经济条件下是无法自圆其说的。

　　退一步而言，不去追究开发商的动机、目的，开发商如何兑现承诺，从实践效果看，由于缺乏保障机制，结局往往是草草收场。以商业用房的租赁收入弥补管理费，则涉及商业用房的产权归属，商业用房如果归属业主，则是业主换了一种方式自行缴纳管理费。如果产权归房地产开发商，那么仍然会产生前者所述的与开发商支付管理费同样的矛盾。而借助物业服务平台，进行商业运作，获得额外利润，以此弥补管理费缺失或不足，本是无可非议的，但如果这种经营收入不能弥补，物业服务正常运行就无法维持，则会引发业主和物业服务企业的新的矛盾，导致社会不安定因素的产生，这对构建和谐社会是有害无益的。

　　如果物业公司从中获利，那就是典型的寻租行为，寻租就是对业主权利的侵犯。即便在个别物业项目上可能获得收益，也并不具有可复制性。相反，从宏观角度来看，其浪费社会资源、降低效率却是显而易见的。众所周知，社会分工是商品经济的基础，在现代社会中，社会化大生产的基本发展规律是社会分工越来越细，专业化程度越来越高。一个普通物业服务企业，同时涉足多个专业化程度极高的领域，盲目扩张和大肆进入自己的非专业领域，不但将损失大量资金和人才，更有可能会对主营业务造成强烈的连锁冲击。

　　因此，物业服务的“低收费、零收费”，既非物业服务模式创新，也非正常的竞争策略，既没有预示物业服务发展方向，也没有对行业发展做出任何贡献，不是进步而是倒退，如不加以遏止，将对物业服务市场发育和行业发展产生消极的和负面的影响。

　　1.“低收费、零收费”是对消费者的误导和伤害客观上，物业服务服务产品的特性使交换双方存在严重的“不对等”一是专业知识和信息量不对等，二是组织形式上的不对等，三是承担民事责任能力不对等。在这样一个“不对等”的交换中，“低收费、零收费”势必误导业主对物业服务基本概念的认识，认为物业服务可有可无，更多关注服务价格而非服务质量。同时，由于消费者过分关注短期内的利益，相当程度上会忽视对物业服务服务的监管，造成消费者对物业服务服务的反应滞后，加上物业服务中的大量维修和养护工作实际是在业主不可见状态下进行的，为了降低物业服务成本，实施所谓“低收费、零收费”的企业很可能减少物业服务必不可少的维修和养护工作，削减物业服务成本中的预防性支出，无形中导致了物业的“风险后置”，给尚在心安理得享受眼前利益最大化的业主设置了一个物业提前坏损的巨大风险的陷阱。

　　2.“低收费、零收费”将削弱企业核心竞争力，增加运营凤险

　　“低收费、零收费”运作的物业企业一个重要的经济理论支撑点是规模收益正比增长。按照权威的《新包格拉夫经济学辞典》的解释。“对于某一产品，如果在某些产量范围内平均成本是下降或上升的话，我们就认为存在着规模经济或规模不经济。”即生产和服务规模的扩大，并不一定会使平均成本下降，利润也相应的不一定会上升。作为规模经济的“孪生兄弟”---规模不经济，规模扩大，成本上升，利润下降，更是客观存在的。如以电子商务为例，规模的扩大固然能使企业在采购上拥有更多话语权，但随之而来的是更为昂贵更为复杂的大型电子商务平台的建设，电子商务人员的薪酬支出更非普通物业人员能比，加上大型物流业的运输成本，日趋庞大的运营和管理协调机构支出，上述任何一项开支部极有可能抵消商品采购所带来的微薄收益，甚至造成巨额的亏损。物业服务开展多种经营，是丰富物业服务内容，弥补管理费不足，弱化物业服务交换双方矛盾的一个策略，但如果本末倒置，主次不分，则是十分危险的。

　　3. “低收费、零收费”将使行业发展误入歧途

　　当一个 “低收费、零收费”物业服务进入小区，其“洼地效应”必然会导致周边小区物业服务收费的大幅下降，物业服务企业若不降价，很可能会被业主解聘，必然造成更大的损失。对于个体来说，这种无奈的选择是理性的，但却引发集体选择的非理性。因为一旦当整个物业服务行业的降价成为习惯，消费者所关心和追逐的永远只会是谁的物业服务费收得更低。在如此一个信息不对称的低价市场里，消费者只关心价格，市场资源将惟低价者得，也反过来迫使厂商不断降低各方面成本甚至不惜牺牲服务质量，因为在低价，甚至超低价上，提供质次商品显然是更经济的行为。如此，则成本较高的优质商品和服务，很可能被劣质商品和服务淘汰出市场，形成“劣币驱逐良币”的恶果。市场交易的结果使得优胜劣汰的原则被违背，好产品在竞争中失败，而次品获胜，形成消费者心理和消费行为的“逆向选择”。

　　在物业服务服务市场上，“逆向选择”导致了市场的低效率和市场失灵， “低收费、零收费”服务不受到遏制，不但整个物业服务行业经过多年努力所构筑的物业服务服务消费意识和消费理念将趋于瓦解，而且“逆向选择”将使得物业服务服务价格和质量不断下降，最终导致市场严重萎缩甚至消失。

　　二、法律层面的“低收费、零收费”的审视与考量

　　1.“低收费、零收费”违背公平和等价有偿原则

　　从民法的基本原则公平和等价有偿的原则看，物业服务“低收费、零收费”现象是不符合这一基本原则的。《民法通则》第4条规定了这一原则，是指民事主体在从事移转财产等的民事活动中，要实行等价交换，一方享有权利‘应向对方履行相应的义务，任何一方不得无偿占有。剥夺他方的财产和侵害他方的利益。也就是说在民事法律关系中，民事主体的权利与义务是同时存在、相辅相成的，且权利义务对等、并按价值规律的要求进行等价交换，取得他人财产利益或得到他人提供的劳务应与其付出的代价相适应。

　　合同法是民法的子法，当然也应遵循公平和等价有偿的基本原则，物业服务合同作为合同的一种更是要体现该原则。物业服务合同作为物业服务活动的基础，是建立业主与物业服务企业法律关系的惟一的法律依据，在整个物业服务活动中处于核心地位。这一原则在物业服务合同中体现为从业主这一方面来讲，交纳物业服务费的义务应与其享受到的物业服务服务的权利是对等和等价的，如果业主没有享受到这一服务或享受的服务与自己所交纳的服务费不对等，其有权追究物业服务企业的违约责任。

　　但是在物业服务“低收费、零收费”中，业主没有交纳物业服务费，就失去了要求物业服务企业达到期望的服务水平权利的依据。从物业服务企业这一方面讲，物业服务低收费、零收费已经使物业服务部分或全部成为一种附赠品，因而注定物业服务服务的质量是无法保证的。同时，由于物业服务企业向业主提供的是超低价或免费服务，在相当程度上不会顾及业主的反应和要求。

　　而业主享受的超低价或免费服务，也缺少参与管理的积极性及维护自身权益的主动性。

　　2.“低收费、零收费”违背《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定

　　物业服务“低收费、零收费”归根结底采用的是一种价格竞争手段，这是一种不正当竞争，违背了《中华人民共和国反不正当竞争法》第11条“经营者不得以排挤对手为目的，以低于成本的价格销售商品”的规定。该条款包括两个方面，一是主观标准，以物业服务“低收费、零收费”这样一种营销手段进入市场，其动机不能排除是为了抢占市场份额从而达到排挤对手的目的，二是客观标准，即以低于成本的价格销售商品。物业服务是种特殊的商品，一种准公共性服务商品，实行物业服务是为了确保物业的正常使用，必须支付必要的成本，《物业服务收费管理办法》第11条也对物业服务成本作了具体的界定。而“低收费、零收费”是不收费或严重背离成本的一种定价方式，以低于戚本的价格销售物业服务这种特殊的商品，无疑是违背了《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定。

　　3.“低收费、零收费”现象违背了《物业服务条例》的基本精神

　　《物业服务条例》第41条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《物业服务收费管理办法》第5条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及与服务水平相适应的原则。合理原则是指物业服务收费应因地制宜，以服务发生的成本为基础，针对不同类型的物业、不同对象、不同消费水平，合理地核定收费水平。质价相符原则，指物业服务服务的收费标准应与服务质量相适应。这些原则的目的就是要形成“质价相符”的物业服务收费机制，“低收费、零收费”的本质否定了在成本基础上的合理定价，否定了质价相符的原则。如前所述，“低收费、零收费”偷换了“物业服务”的概念，抹去了业主应承担的全部或部分义务，践踏了物业服务质价相符的收费原则，使初步培育出来的物业服务消费观念，倒退到计划经济福利性低房租、房屋管理的陈旧观念。

　　“低收费、零收费”之所以卷土重来，绝非偶然，是有其深刻的社会历史原因的。目前我国物业服务行业是一个劳动密集型、技术含量不高，技术壁垒比较低的行业，物业服务企业大多是房地产开发公司派生出来的，基本沿袭的是“谁开发，谁建设”的旧模式，加之当前广大业主的维权意识空前高涨，而物业服务消费意识和服务意识都不到位，物业服务法律法规相对滞后，在这样社会经济面临转型，物业服务市场竞争日益激烈，物业服务行业高速发展的社会历史大背景下，“低收费、零收费”的出现是必然的。

　　三、“低收费、零收费”的对策思考

　　1.完善法制建设

　　法制建设是物业服务行业规范、长足发展的根本保障，针对我国目前物业服务不断发展的情况及我国相关立法进程，有必要对现行法律法规进行系统梳理、补充、修订和完善，通过完善法制建设，进一步规范物业服务各主体在物业服务活动中的行为。

　　2.强化行业自律

　　行业自律是市场经济中企业 诚实信用原则的突出体现，物业服务协会在行业自律中应起到组织、监督的主导作用。因此行业协会应及时、有效地建立会员强制入会、训诫、通报批评、公开谴责和取消会员资格、会员诚信记录档案等相关自律制度。通过行业自律制度，提升物业服务行业协会的社会地位和信誉。

　　3.加强理论研究

　　物业服务理论研究是行业发展的不竭源泉，也是法律法规制订的重要前提，加强理论研究，突出理论研究在行业发展中的地位和作用，广泛开展多层次多学科的理论研究，建立一支行业内专、兼职相结合的宏大的理论研究队伍，是物业服务科学发展的重要基石。

　　4.创新制度设计

　　创新是发展的灵魂，创新制度设计是物业服务健康发展的必要保障。

　　在物业服务的外部，引入发达国家物业服务制度，如类似物业服务事务所等中介机构作为第三方客观介入，定期实施外部独立的管理费会计审核或外部审计，进行专业的物业服务质量评估。在物业服务内部，完善物业服务企业内部的管理制度，量化物业服务服务质量的标准，提升物业服务服务的水平和档次。

　　5.正确引导舆论

　　人是教育的产物，物业服务作为一个新兴的行业，在其发展过程中对各个参与主体的教育和舆论引导是极为重要和必不可少的。一个事物或现象的出现必然会众说纷纭，但这些舆论并不都是全面的和准确的，这就需要发挥政府、行业协会、企业和媒体舆论导向的主渠道作用和沟通作用，将舆论引导到正确的方面来。

　　(执笔:陈蔼贫 吴春兴 方霞 刘雨)

篇3：物业服务行业的经济分析

　　物业服务行业的经济分析

　　物业服务与广大人民群众生活、工作息息相关，近年来，物管企业与业主的冲突不时发生，物业服务已成为社会十分关注的热点问题。一般认为，物业服务不涉及高技术和复杂的管理问题，只是劳动密集型的服务行业。问题是这样普通的行业为什么在运行中却产生了如此大范围的矛盾 (北京、上海、广州等大城市都爆发了业主与物管企业的激烈冲突)?根本原因在于看似简单的物业服务，由于理论研究滞后，对物业服务缺乏深刻的认识，目前还没有找到一套符合国情的有效的运行机制。

　　从历史角度看，物业服务在我国城镇的出现，是住房制度改革的产物。我国城镇传统的住房体制下，居民的住房几乎全部由国家或单位建设和分配，低租金承租使用，与此相匹配，房屋的维护和管理也完全由政府部门的房管所和单位的房管部门来承担。随着房改的不断推进，我国城镇 80％以上的可售存量公房已出售给个人，停止住房实物分配后，个人购买新建商品房的比例已达到95％，20**年底，全国城镇自(私)有住宅建筑面积56.83亿平方米，住宅自(私)有率为72.86％。

　　由于产权主体的变化，客观上引发了物业服务关系的调整，这种变化主要表现在物业(服务)管理供应主体和缴费主体的变化两个方面。传统体制下，物业服务供应主体是政府下属的房管所(这种房管所一般隶属城市政府的房管局，按事业单位性质设置)和单位的房管部门，居民几乎不承担物业费，所需物业费由房管所和单位房管部门在所收租金中列支，费用不足房管所申请由公共财政拨付，单位房管部门申请由所在单位补贴。

　　居民直接购买新建商品房，一开始就不存在房管所和单位房管部门作为物业供应的主体，但是住房作为居民家庭的消费品和家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，居民对住房的使用、维护、保洁存在客观的服务的需求。如何满足这种需求，自1981年开始我国便逐步产生了以企业作为供应主体的物业服务服务。截止20**年底，全国物业服务企业总数超过2万家，从业人员超过230万人。

　　由于物业服务企业采取向业主 (住房产权人)收费提供服务的方式，在现实中引发了很多冲突，个别地方甚至出现了物管企业工作人员殴打业主的现象，引发了社会矛盾，造成了不稳定。在转轨时期物业服务企业与业主的冲突主要表现在以下几个方面：1.业主选择物业服务消费与物业服务企业强制业主消费之间的矛盾。当消费者是否接受服务的行为并不构成对公共利益的威胁时，服务的接受是以消费者自愿为前提的。业主不选择物业服务消费，并不构成对公共利益的威胁，因此，物业服务企业不能将服务强加于业主。现实中往往是开发商开发商品房的同时，也同时出资成立或选择一家物业服务公司来进行管理，待业主入住时面临的就是强制的物业服务服务，物业公司服务好，这种服务提供与接受的关系能够持续下去，物业公司服务不好，由此引发冲突；2.业主认为物管企业收费高或者认为物业服务企业没有提供质价相符的服务，而物管企业认为收费低，引起企业亏损，无法生存；3.公共维修基金的托管和保值增值方式不当，造成对业主利益的侵害。

　　本文试图从经济学的角度对业主与物管企业存在冲突的三个主要问题进行深入分析，以便从机制上找到解决问题的办法，促进物业服务健康发展。

　　一、产权的复杂性和物业服务组织方式的选择

　　看似简单的物业服务问题，但近 20年来始终未能探索出一套行之有效的解决办法，关键在于理论界和操作部门忽略了对物业产权复杂性的认识。

　　物业服务中的产权复杂性表现在三个方面：

　　一是产权的物质复杂性。我国城镇居民所拥有的住宅，绝大部分(80％以上，北京为90％以上)是多层(六层以下)和高层(六层以上)楼房，其建造形式基本上是集合式的，业主对其房屋享有的权利，包括可界定边界的房屋的单独所有权(业主户门以内部分)和不可单独界定边界的房屋公共空间(单栋楼房户门以外部分)、共有设施(共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、非经营性的车场车库等)以及土地的共同所有权。由于单独所有权和共同所有权并存，决定了业主行使所有权会影响关联业主的权利，受到相邻业主权利的制约。

　　二是存量公房产权制度复杂性。公房出售前产权归政府或单位所有，开始出售公房后，在某一区域同时出现了政府产权、单位产权和个人产权并存的局面，不同主体对物业服务的选择出现不一致。政府产权代表希望房管所进行物业服务，单位产权代表希望由单位的房管部门来管理，个人产权代表不希望有收费的物业服务，仍想搭便车，或者希望选择物业公司进行管理。

　　三是产权转换过程带来的复杂性。我国正处在经济起飞和城市化的高速成长期，为改善住房条件和为进入城市人口提供住房，每年要新建大量住房，不少居民所购房屋都是期房，物业服务企业在承担新建房屋的物业服务过程中要同时应对作为产权人的开发商和产权转移后的购房业主。前者是为房屋卖的好需要选择物业，后者是为住用舒适安全需要选择物业，二者在选择物业服务企业的问题上经常产生矛盾。

　　由于产权的复杂性决定了业主选择物业服务消费不能个人说了算，需要通过相关业主集合决策的方式来选择物业服务服务消费。可供选择的消费提供方式基本上有四个：一是继续由房管所、单位房管部门提供物业服务，但这种模式已不适应住房商品化、社会化的需要，被实践证明是落后的供应模式；二是由政府指定物业服务企业提供服务，这种模式在特定时间和空间可以，全面施行不符合政府的职能定位，三是由开发商选择物业服务企业，有利于开发与物管的衔接，但不利于为业主提供质优价廉的服务，四是由业主选聘物业服务企业，这种模式尊重和维护了业主的财产权利。20**年6月8日国务院公布的《物业服务条例》就是将业主的财产权作为物业服务的基础，明确规定物业服务区域内的全体业主组成业主大会，由业主大会选聘、解聘物业服务企业。

　　为维护共同的利益，由于产权的复杂性，业主需要通过业主大会建立民主协商、自我管理的机制，但在具体的实施过程中会遇到交易费高昂的问题，增加操作难度。北京市有一个新竣工的住宅小区，14栋高楼，4500套住房，按每个居民购一套住房计算，就有4500个业主。组织召开4500人的业主大会需要寻找特定的会议场所，要支出高昂的会议费用。在北京市目前3300多个居住区项目中，推行物业服务的约占60％，成立业主委员会的不到300家，约占应成立的10％。如要完成3000家业主委员会的组建并维持日常运行，交易费用会相当高。

　　此外，按照《物业服务条例》规定，业主大会选举产生业主委员会，作为业主大会的执行机构，履行六项职责：召集业主大会会议；报告物业服务的实施情况，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，及时了解业主的意见和建议；监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施。从履行的职责看，业主委员会承担了相当的工作量，而现行的规定中，业主委员会的工作是没有报酬的，违背了经济学的原则。由于业主委员会的劳动没有报酬，现实中出现了业主委员会工作无人愿意承担的现象。按照等价交换的原则，除对物业服务企业支付报酬外，还应对业主委员会支付相应的报酬，才能保证业主大会这一议事机制得以运转。由此可以看出，在我国的组织权力设置中存在误区，对决策人重荣誉，忽视经济利益，大到人民代表，小到业主委员会委员，只赋予决策权，但对其投入的劳动，没有相应的报酬，这种状况削弱了决策的权威性。

　　如何解决因交易费用高，业主大会和业主委员会组建运行困难的问题?在新建小区可以实施政府委派机制，即在业主大会缺位的情况下，由政府管理机构指派优秀物业服务企业承担物业服务。在成熟小区，将物业服务与社会发展结合起来，发挥社区居民委员会的作用，由居委会代行业主委员会的职能，从而节约资源，降低交易费用。

　　有一种看法，认为居民委员会不是业主代表，因此，不能行使业主委员会的职能。在公房产权占主导地位的情况下，这是事实。但是，在70％以上的个人拥有住房的情况下，居民委员会已是业主参加组成的机构，只要在现行的居民委员会职能的基础上，增加其相应的由业主委员会承担的职责，实行一套人员两块牌子，通过物业收费方式支付居委会相应报酬，完全可以使居委会这种地缘性组织在社会管理职能之外，承担业主委员会的职能。这样做既节约了资源，降低了交易成本，又减少了居委会和业主委员的磨合，还增加了业主大会的操作性。

　　二、通过竞争方式确定物业服务产品的定价

　　由于公共服务产品的消费选择方式受到限制，因此其产品价格形成有一定的特殊性。实践中，我国多数城市都由政府部门规定物业服务收费的最高限价，运行中，物业服务企业都把这种最高限价作为向业主的收费标准。由于收费标准与服务提供之间没有一套相互制衡的机制，物业服务企业的目标是多收费少服务，增加利润，业主的目标是少缴费多获得服务，二者产生矛盾，激化的情况下，出现了不少业主拒缴物业费的现象。

　　应该建立竞争性的物业服务产品价格形成机制，即通过业主委员会招标方式选聘物业服务企业，由物业服务企业在政府限价的基础上通过投标竞报物业服务产品的价格，由业主委员会选聘报价最低的投标物业服务企业承担物业服务服务。如果物业服务企业在中标后擅自提高服务产品价格，由业主会员提出劝戒，如果不改正，可以辞退物业服务企业，并开始新一轮招标，由此形成良性互动的价格形成机制。

　　通过竞争降低物业服务产品的价格，这种机制发挥作用还需要有物业服务规模化经营相配套。据对北京市 1270家物业服务企业的调查，平均每个企业78人，管理面积是8.2万平方米。如果物业费按每平方米2.5元收取，月物业费收入是20.5万元。支出如下：1.人员工资，按1000元／人／月计，共支出7.8万元；2.办公用房租金，按每人用房6平方米房屋租金每日每平方米2元计，房租支出2.8万元3.绿化、维护成本3.6万元，4.水、电、车等管理费支出6万元，5.营业税1.13万元。总支出21.3万元，出现亏损。有两个办法，一是提高收费标准，按每平方米3元收费累计24.6万元，赢余3.1万元。二是增加管理面积。按照有关专业人士分析，维持一个物业服务企业正常运转，且其收费水平业主也能够承受，需要管理20万平方米的物业。北京市现有物业服务企业约 1700家，实施物业服务的住房面积为 9616万平方米，其他实施物业服务的房屋面积为809万平方米，相当于每个企业的管理面积为6.13万平方米 (按20**年物业企业数1584家计，相当于6.58万平方米)达不到正常运转的水平，因此，必须实行优胜劣汰的法则，保证物管企业的规模化运营。

　　为降低物业服务产品的价格还应实行收费统收统支平衡使用的机制，物业服务收入和支出是一个整体，不能就单项收入维持单项支出，简单匹配将会导致收费上升。如小区绿化维护费用较高，靠单项收费维持，势必费用很高。小区停车收费收入较高，支出较低，应将此项收费统筹使用。小区停车收费是业主共有土地使用权产生的租金，而不是所谓的物业服务企业的看管费，其收入应在扣除物业服务企业的人员费支出和管理费支出后的余额为全体业主所有，用于平衡小区其它项目的支出，这样做有利于降低物业服务产品的价格。实际工作中，这笔钱往往落入了物业服务企业的腰包，如按每辆车停车费月支出150元计，拥有100个车位的小区，每月停车费的赢余就会达到1.1万元。

　　由于费用统收统支能够有效降低物业服务产品的价格，因此，政府部门应指导业主委员会在招标文件中添加上述内容，利用有效手段减轻业主负担，抑制物业服务企业利用政策真空和业主专业知识不足谋取不合理的收入。

　　三、公共维修基金的托管方式和保值增值问题

　　据测算，在50年的住房使用期内，房屋维修和设施设备改造累计支出贴现后，与购房当年住宅价格的比例约为0.5：1。由于不可确定边界的房屋公共空间、共有设施共同所有权的存在，为减少日后共用设施设备维修养护费用收缴的麻烦，我国现有的政府文件规定，对公共维修基金实行预交制，即新建商品房在销售过程中由买房人按房屋售价的2％额外交纳公共维修基金。20**年北京市商品房销售额813.8亿元，应收公共维修基金16.3亿元，实际归集7.8亿元。这笔钱如何托管?现实中由政府部门的物业服务机构预收后统一存储在商业银行，待业主委员会成立后移交业主委员会；有的直接移交物业服务公司托管。由于业主委员会没有专业基金投资经验，只能将这笔钱作为长期存款放在银行，以息支付维修费用，由于物管企业也缺乏专业的理财经验，也基本上将这笔钱存放在商业银行，维修基金的增值主要靠利息，按银行储蓄存款利率计算，公共维修基金的增值每年不到3％。上述管理方式，也削弱公共维修基金归集力度，目前北京市商品房售后维修基金的余额只有13.8亿元，只占应归集额的23％。

　　为减轻业主日后维修负担，保持公共维修基金的增值，应该委托专业的投资机构进行理财。为保证维修基金运作的安全性，由政府部门的住房资金管理机构统一归集，运用该笔资金发放长期个人住房贷款，年利率在5％左右，比银行储蓄增加2个百分点。据推算，北京市商品售后公共维修基金约有59亿元，房改房售后公共维修基金余额29亿元，累计88亿元，如改由政府部门住房资金管理机构统一归集统一运用，在保证安全性的基础上每年增值增加1.8亿元，以50年为周期进行推算，分散归集分散运用较之集中归集集中使用，将会使公共维修基金的全体交存人损失增值资金约90亿元。

　　以上从产权经济学、公共服务产品的价格形成机制及基金归集和投资角度对物业服务涉及的经济问题进行了分析，揭示了物业服务相关主体之间的经济关系，为解决管理问题提供了经济手段，也为分析物业服务问题提供了一种新的视角。