篇2：购物中心物业管理的行业特征及发展趋势

　　购物中心物业管理的行业特征及发展趋势

　　购物中心在欧美走过半个世纪以后，成为中国商业发展的一个热点。自1996年广州天河城正式开业以来，在中国沿海和一些经济发达城市陆续出现了购物中心这一最高级的零售形态。据中国商业联合会统计，预计到20**年末，中国开业购物中心约200多个，总建筑面积达3000万平米。

　　但笔者认为，到目前如期开业的购物中心远没有达到这一数量。由于融资渠道、规划设计、商业定位、政府规制等原因，特别是对购物中心这一最高级零售形态的本质规律的认识出现偏差以及对购物中心管理经验的缺乏，导致大量购物中心中途夭折，或勉强开业而与初衷完全背离。本文以统一物业产权的大型购物中心（SHOPPING MALL）为样本，阐述购物中心管理的行业特征及其发展趋势。

　　一、购物中心管理的行业特征

　　与分散产权的住宅物业管理相对应，商业物业通常包括了购物中心、商场、办公楼、酒店等直接用于商业经营的建筑。从管理的角度讲，购物中心的管理包含的内容最多，也最复杂。即有最基础的通常意义上的物业管理内容，具备物业管理行业的基本特征，同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点。

　　首先，购物中心管理具有基本的物业管理行业特征，但在管理的对象，操作的复杂程度等方面与分散产权的住宅物业、甚至其他商业物业相比都有很大的差别。同时，购物中心管理在基本物业管理的基础上，结合了综合商业零售管理的内容。以天河城购物中心为例：天河城由广东天贸（集团）股份有限公司持有100%产权，由天河城物业管理有限公司全程管理。总投资12亿元人民币，总占地面积4.4万平米、建筑面积16万平米，其中8层为商业经营场地、约10万平米，地下2层为停车场，年营业额约50亿元人民币。场内包括9000冷吨的空调机组、62部手扶电梯和28部垂直电梯、2000门容量的程控电话系统和全自动消防保安系统。场内经营租户320家，员工约8000人。04年全年，客流量1亿2千万人次，车流150万辆次，商品、物资进出量50万吨。全年设备、设施保养项目超过21000项，维修项目超过25000项。平均每天客流量32万人次。设备维护、清洁、园林绿化、租户管理、顾客服务与管理、安全保卫等等这些工作，都是最基本的物业管理行业的内容，但其管理的复杂程度远远高于同等规模的其他商业物业，更是住宅小区所无法比拟的。因此说，购物中心管理具有基本的物业管理行业特征，购物中心管理公司首先是物业管理企业。

　　但仅就纯粹的物业管理而言，购物中心管理也因服务对象的需求差异，行为特征的泾渭分明等因素，具有其鲜明的特点：服务对象包括业主、租赁商户和顾客。业主聘请物业管理公司，是希望创造良好的能持续改善的购物和营商环境，合理的商业业态组合及持续及时的调整，以不断提高购物中心的商业价值，合理控制日常营运成本。相对于住宅物业管理费的消费属性，购物中心物业管理费的支出是典型的投资行为。物业管理费虽然由租赁商户支付，但由于业主将租赁费和管理费捆绑核定，实际上管理费标准由业主核定并转移支付给管理公司。由于实际的需要以及业主的投资行为，购物中心管理费的标准远高于其他商业物业；租户对物业管理公司的要求首先是能够创造吸引顾客的综合环境，以增加经营收益，租户本身对环境的要求和体验反倒退居次要地位，由于租金和管理费对租户而言同属费用项目，租户更加关心的是两者之和的高低，对管理费的高低不是很敏感；顾客是典型的通常意义的消费者，要求的是良好的购物、休闲环境，完善、合理的商品和服务价格，良好的商业信誉等，由于其非业主的身份，和流动性大，短期消费（与多次消费不对立）的特点，对物业管理公司的评价是用脚投票，间接通过商户和业主来决定物业管理公司的命运。

　　二、购物中心管理行业的发展趋势

　　购物中心管理既有最基础的通常意义上的物业管理内容，具备物业管理行业的基本特征，同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点，是融合了传统意义上的物业管理和商业管理的具有鲜明专业化特征的新兴产业。

　　从正常运营角度讲，由于购物中心的基本功能是为消费者提供多元化、多样性的消费、生活条件，满足人们购物、休闲、娱乐、康体等等物质与精神生活的需求。因此，购物中心管理的中心任务就是随着市场需求的变化，构造和持续地调整、优化行业结构、业态结构和品牌结构，调整商业组合，以形成合理、完善、协调、能最大程度满足消费者需求的商业环境，从而为租赁商户，为业主创造最大的经营收益和商业价值。因此，购物中心管理，既要完成传统意义上的高度复杂的物业管理内容，合理控制庞大的日常营运和维护开支，同时又要对餐饮、娱乐、影院、百货、超市、各类专业和专门店、对各类商品和服务有全面的理解，并对其组合的类型、方式和组合的基本规律，日常运营的基本要求等有透彻的了解。

　　在市场推广、客户关系管理、品牌管理、商品和文化展示等方面，购物中心管理与传统意义物业管理和零售促销也具有很大的差异，限于篇幅，不展开介绍。

　　由于专业管理公司对购物中心日常运营的透彻理解，购物中心从市场调查、项目定位、规划设计、空间布局、设备设施的配置和控制等方面都必需充分听取专业管理公司的意见。可以说，没有专业的购物中心管理公司的全程参与，购物中心很难保证能够建设、经营成功，取得理想的投资回报。正因如此，专业的购物中心管理公司已经向全程参与直至主导购物中心的规划、建设、招商和运营方向发展。

　　目前，购物中心管理公司多是从传统的物业管理公司或是商业管理公司、大型零售企业延伸而来。传统的物业管理公司一般都为管理多种物业，并从事多种相关业务的混合经营型公司，按照物业功能划分，这类公司的专业化程度还远远不能达到购物中心的要求；商业管理公司或大型零售企业也由于在物业管理方面人员和经验的欠缺，在购物中心的管理上力不从心。目前，国内规范化、专业化的购物中心管理公司还不多见。同时，由于相关政府部门、行业机构、行业法规等在购物中心的规划设计、委托管理、管理费用核算标准、服务资质评定、培训和上岗资质考核等方面，管理、指导和规范作用还不够强，国内购物中心的规划建设、经营管理已经出现了比较混乱的局面，出现了多种多样的问题。但归根结底还是观念的偏差和缺乏管理。购物中心的基本原则是只租不卖，通过统一经营、管理来实现经营收益和物业增值，是一种长期的投资经营过程。

　　购物中心的本质是地产商业而非商业地产，即在地产基础上的商业经营。而现今许多购物中心采取分割出售加反租的方式进行经营，这种为了套取现金预售商铺的做法最终导致购物中心演变成小商品市场，购物中心这种复合型的商业航空母舰很难经营成功，小业主的投资收益预期基本不可能实现。由此引发的种种社会、经济问题将是极难以解决的。购物中心管理企业在寻求行业归属的过程中，出现了类似于酒店管理行业发展路径的趋势，即在基本物业管理的基础上，向综合商业管理公司方向发展并寻求行业归属。目前，国家主要是通过控制贷款和限制土地开发来对购物中心行业进行调控。除此之外，笔者认为更加简便、直接和有效的措施是保全购物中心物业产权的完整性，也就是不允许将购物中心分割出售，但可以用完整产权的物业进行抵押融资或其他形式的债权、股权融资。这样，投资商就会将重点放到长期的购物中心经营上来，现存的种种问题将不会继续出现。国家物业管理行业机构可以在购物中心管理企业资质等级评定，购物中心管理荣誉评定，行业发展动态跟踪、从业人员资质认证和培训等方面，制定专门的标准和政策，以引导、规范购物中心管理行业的发展。

　　文/杨敬玉 广东天河城物业管理有限公司董事长

篇3：物业管理的网络化管理趋势

　　物业管理的网络化管理趋势

　　一个优秀的物业管理公司，其下属的管理处可能有几十个、上百个，甚至分布在不同的城市，她怎样对分散的下属物业管理处进行统一管理?怎样保证每个管理处都有一流的服务水准?怎样在上规模的同时有效降低成本?面对网络化潮流，物业管理公司如何管理信息化社区?

　　网络化物业管理是解决以上问题的有效途径，也是物业管理行业的大势所趋。

　　首先，信息时代物业管理只有实现网络化才具有竞争优势 日前，深圳一家甲级物业管理公司到内地接一个楼盘，发现在深圳准备好的投标书与当地市场情况有很大差距，在当地重新准备投标书时，手头又没有公司一贯经营理念的资料，于时又是传真，又是邮寄，又是电话请示，浪费了大量的人力物力。试想，如果这家公司实现了网络化管理，只需要一部手提电脑，一条电话线，所有的信息传递将变得非常简单且迅速有效。

　　目前，深圳物业管理公司纷纷进军内地市场，内地物业管理观念与深圳有很大差距，及时掌握内地市场信息，将深圳先进物业管理理念贯穿到当地物业管理的每一个步骤中去，网络化的物业管理无疑能使物业管理公司具有较强的竞争优势。 其次，物业管理专业化趋势带动物业管理网络化

　　根据国外物业管理发展历程，物业管理行业将走向专业化道路，即物业管理公司仅仅是一个管理机构，其他如清洁、绿化、设备维护等均由专业化公司去实施，中国物业管理也正向这一趋势发展。对各项设施、服务项目的监管，对供应商的服务质量、信誉度的监控变得非常重要，精干的管理机构不可能依靠人工去进行监控，必须通过与供应商合作的开放式的网络化管理实现各项信息的准确录入和监控。

　　第三，物业管理公司的内部管理要求实现网络化管理

　　1、随着市场竞争的激烈，物业管理公司的内部管理也越来越需要实现网络化，主要表现在:

　　2、物业管理公司要实现对分散的下属物业管理处进行统一高效的管理，必须首先实现管理的网络化和标准化，保证公司信息的上传下达快速准确，不会失真;

　　3、总部领导需要在任何时间、任何地点了解下属单位实时的营运情况;

　　4、统一规范化的工作流程可以保证每个管理处都有一流的服务水准;

　　5、网络化管理可以削减中间管理层，简化文件传递等中间环节，实现管理"扁平化"、无纸化，大大降低管理成本;

　　6、网络化管理可以实现集中采购、统一库存、集中培训等，从而有效降低经营成本;

　　7、统一的信息平台可以缩短领导与员工距离，实现公司内部的交互式管理，营造宽松的企业文化;同时也可以实现物业公司与住户间的"零距离沟通"，为物业公司实行个性化服务提供了可能。

　　第四、先进的IT技术为物业管理实现网络化提供了保障

　　B/S模式物业管理软件的出现将从根本上改变物业管理的模式。B/S是BROWSER/SERVER的简写，即浏览器/服务器模式，它是在WEB平台上构建的物业管理系统;目前由深圳市名坤电脑网络有限公司推出的《名坤物业管理系统》即是采用B/S模式的新一代物业管理软件，它与传统的C/S模式的物业管理系统相比具有无法替代的优势:

　　1、它可以与Internet实现无缝连接，从而真正彻底突破了时间和地域的限制;使用它就和在家上网一样轻松愉快，而免除了学习许多令人生畏的电脑知识;

　　2、用户端无需安装任何软件，系统集中安装在服务器上，用户端只要有浏览器就能运行(因浏览器是Windows 98的一部分，所以实际上是不需安装任何软件)，系统维护和升级只需在服务器上进行，且不受时间地域的限制，极大地降低维护成本，提高了工作效率;而C/S模式的物业管理软件，每台用户端都必须安装程序，一旦需要更新或升级系统，必须在每台用户端上进行，如果用户分散在全国各地，不仅维护成本非常高昂，而且有时很难实现。

　　3、真正实现了统一的、集中的管理，管理者看到的信息永远是最新的，实时的信息为领导的决策提供了依据，使企业的管理真正能发挥出效益。

　　4、使用者不需经过专门培训，只要会上网，就会使用。

　　5、实现了与信息化社区的完美结合，它既可作为信息化社区解决方案的一部分，又可作为物业管理公司办公软件来单独使用。

篇4：新世纪中国物业管理的服务趋势

　　新世纪中国物业管理的服务趋势

　　21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。

　　面对日益激烈的市场竞争，物业管理企业如何求生存、求发展，这是我们的当务之急。笔者试图就新世纪的行业特点，谈谈个人的看法。

　　一、奉行“以人为本”的服务理念，不断提升管理服务的质量平台

　　新世纪里，市场意识和市场竞争，对于物业管理行业来说，既是机遇又是挑战。面对即将到来的挑战，物业管理企业要生存、要发展，就必须走进市场参与竞争。因此，物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。

　　第一，建设“天人合一”的居住区。

　　市场的开放和经济的发展，必然使人们的生活水平从量到质的飞跃。人们对居住环境的需求将不满足于现有的条件，向往的是“天人合一”的环境，关注的是居住质量，追求的是高品位的生活。因此，新世纪的居住区建设，应当把“以人为本”的服务理念，贯穿到房地产规划、建设的全过程中，人才能营造出中国“天人合一”的居住环境，满足人们的需求。首先要充分应用社会学和心理学理论，既考虑居住者相互联系、增进邻里间活动与交往的机会，又考虑每户甚至每人都有自身隐私、不愿公开的心理需要；其次是应用生态环境学理论，从社区选址到建设都要注意保持区内自然景观和生态环境，以保持原有地形的起伏与湖泊的走势，依自然环境来铺设道理等；再次是应用美学理论，即通过整体规划设计来表列社区美观的建筑风格、生态环境的保持、小品的形式与布置，使人造景观与自然环境最佳地融为一体。与此同时，应用智能化技术，以微电脑实现客访、防盗、防火、防警等系统的自动化控制；自动检测空调系统的温度、湿度、风速、风压等参数；水、电、煤气表出户计费；保健、家庭办公等功能。从而使居室、教育机构、文化娱乐、商业配套、休闲等场所，都让人感受到一种高雅文化环境的氛围，使居住者产生对居住环境的认同感。

　　第二，提供“以人为本”的人性化服务。

　　21世纪是质量的世纪，这是一种新趋势，更是一种新挑战。物业管理作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是居住者，居住者的满意才是衡量物业公司工作的最终标准。无论是顾客、发展商还是物业公司，对物业管理越来越关注的是服务质量，服务质量自然而然地成为关系到物业管理企业发展的核心问题。市场竞争使物业管理行业正经历着从经验式的管理向理性管理的转变，这就要求物业管理企业：一方面要更新服务观念，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理；不断捐纳优秀人才、建立系统化的人员培训、学习、进修和深造制度，提高人员的综合素质；投入大量的人才、物力和时间等资源，从企业的经营理念、发展战略、员工管理政策、服务方法、各项业务的操作程序、培训教材等进行系统化的、文字化的规范。另一方面要创新服务理念，优化服务质量，市场迫使物业公司将管理的重点放在对硬件管理上的同时，注重如何进行对顾客提供优质的服务，从完善居住者的居住生活出发，提供高水准的服务；以诚恳、守信、积极的态度对待居住者；关心居住者，满足居住者的需要，不断改进服务质量。只有这样，才能真正尊重居住者的理和心理需求，进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。

　　第三，营造具有中国特钯的“人文”居住环境。

　　居住区的可持续发展，关键在于如何创造一个人性化的环境。物业管理在注重高质量、高水平服务的同时，把“感情投资”看作是物业管理活动的重要组成部份，力求把自已变为社区群众的核心，使人们信任、依赖与求助于它；利用公众假日，组织丰富多彩的社会活动，为居住者提供广泛的交流机会，以此推动和协调 物业区居住者之间的人际关系，建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，在居住区中创造出没有“陌生人”的理想家园，增强居住者对居住区的归属感。

　　二、运用专业化、规范化、科学化管理手段，开拓进取，提高参与市场的竞争力

　　中国物业管理企业面临的竞争将不仅仅是国内的竞争，还有国际性的竞争。在竞争中形成国有企业、私营企业、外资企业、合资企业多元竞争的局面。如果没有意识上、思想上的制高点，也就难以占领市场竞争上的制高点。因此，国内物业管理走规范化、专业化、科学化的道路，是时代的呼唤。

　　1、专业化管理是提高管理服务水平的先决条件。

　　专来化体现在专业技能和专业分包两方面。因此，要求物业管理企业首先要折好人力资源管理，提高员工的专业技能。员工是企业最有价值的资源，也是唯一能提供竞争争优势的潜在力量。员工管理是服务行业的核心工作，提高管理服务水平，根本途径只能是进行员工管理。通过抓好管理人才的培养，解决“顾客对服务质量的需求与企业管理水平之间的邓盾、管理人才的缺乏和培训能力不足之间的矛盾”，解决企业长久发展的问题。其次，要做好分包工作的评估和考核。不型物业管理企业除配备小修所需的人员外，将保安、清洁、维修等项目以合同的形式发包给专业公司、承包商去做，而物业公司将代表居住者监督各类专营公司的工作，这样，物业管理公司成为物业管理的组织者，按合同进行管理协调、考核评价。

　　2、规范化管理是增强服务质量观念的前提。

　　没有规矩，不成方圆。在市场经济日益成熟的今天，物业管理企业应当有意识地引进国外已经成熟的管理、经营和服务思想、方法，以科学的手段规范管理。按照ISO9000标准，建立一套完整、规范的管理体系、工作标准和服务程序，明确规定每一个岗位的工作职能、每一类工作的操作步骤、各种问题的处理方法，由“人治”变为“法治”，让每一个员工工作都有章可循，才能确保工作质量，全面提高企业的管理水平和服务质量。通过调查分析顾客的真正需要，科学地分解、组合管理服务过程，最大限度地提高工作效率，从而使管理工作步入标准化、规范化的轨道。

　　3、科学化管理是创造企业高效率的保证。

　　科学技术是第一生产力，这已经是被现实证明的真理。通讯技术、计算机网络运作技术、多媒体应用技术、现代控制技术的发展普及和运作，为实施智能化小区管理和节约管理成本提供了可能。因此，高新技术手段为有实力的物业公司提供了新的竞争资本。研究和应用新的物业管理技术，全面提升管理服务平台，节约服务成本，将会为物业管理企业提供新的竞争手段，谁领先掌握了这种手段，谁就能有效地占领市场。国内市场化竞争的日趋激烈，国际市场的逐步形成，给物业管理提出了全新的课题：谁先掌握科技，谁就能够把握市场的脉搏。物业管理企业一要建立物业管理信息系统，落 实电脑化管理。利用物业管理信息系统 ，在记录、查询有关物业管理资料的基础上，参与物业管理决策，及时、准确地反映企业经营管理中的状况，发挥辅助决策的作用，提高自动化程度，减少重复的工作，节省人力，也大大提高工作效率。二要采用网络科技，实现智能化管理。智能化建筑在21世纪将成为国际都市的潮流，物业管理应适应社会发展的需要，要突破传统的观念，引入网络科技手段，才能发挥智能建筑应有效果，最大限度地满足居住者的需求。

　　三、实施集团化、规模化经营和品牌战略，赢得市场份额

　　目前，企业竞争战略中的主要方向是品牌战略。通过实施品牌战略，扩大企业的竞争优势，形成一批规模化、集团化的企业。优势强化的企业优势互补和优势叠加，能够形成立业的“航空母舰”，从而提高行业的竞争能力，才能与跨国公司相抗衡。

　　首先，品牌战略是企业发展的“助产士”。

　　品牌是企业的招牌，是企业的信誉，更是企业发展的“助产士”。物业管理企业要想保持其行业领先地位，一定要有自已的品牌，必须把产业发展汇入到这一潮流中，制定和实施品牌战略。要树立品牌发展意识，充分认识到“一个品牌可以带来一方市场”的市场选择，把提高质量创造品牌的重要性列上发展议程，并切实将名牌意识融入企业的经营行为当中。从质量竞争、集团经营、技术创新、宣传推广等方面入手催生品牌。通过较准确的市场定位，创造出与市场需求相适应的“产品”，体现自已的品牌特色，从而创造出企业的品牌效应，不仅有助于与广大的直接相关的公众建立一种良好的信任与合作关系，也有助于在不直接相关公众中树立威信产生亲和力，造成“慕名而来”的结果，从而有利于企业的发展。

　　其次，规模化经营给消费者提供信心。

　　随着科技的发展，物业配备的设备将越来越先进、复杂，物业公司为此建设一支庞大的技术队伍是不合实际的，那种分散型的人员多、成本大、“五脏俱全”的管理和经营方式，必然被规模化和连锁经营形式为特征的全国规模的物业公司所取代。规模效应的物业才能吸引专业人才、充分发挥专业人才的作用，最终实现提高质量、降低成本的目标。物业管理企业靠良好的管理和服务进入和占领市场，健全科学的组织机构，各职能部门各司其职，既分工又合作，大型物业管理公司以其雄厚的实力，成片甚至跨地区承接楼盘的管理服务工作，用其规模化与集约化相融合的经营优势，大大降低成本，获可观利润并赢得市场，甚至垄断市场。小型企业依赖专营公司，大型企业实现集团化经营。因此，只有充分发挥企业的规模优势，才能凭借规模的群体效应、集团化的雄厚实力和辐射力，实现资源的共享和低成本的市场扩张。

　　再次，集团化发展增强企业的竞争力。

　　竞争投标机制的实施，地方保护主义的打破，为那些有能力、有实力的物业公司实施跨地区经营提供了新的机遇与可能。集团化的商化、金融业和保险业，给消费者住心的保证。物业管理和经营也一样离不开消费者，如果能给消费者充分地展示企业的实力，就自然而然地拥有了消费群。以集团方式管理和经营，大大扩展了企业的覆盖面，在为消费者展示了企业实力的同时，给消费者提供了信心的保主，更给企业参与竞争提供了“核动力”。这是因为集团化的发展有利于把有限的专业人才集中起来，形成强有力的“智囊团”来为企业的发展出谋划策，使企业能处处、事事都走在行业的前面，提高企业竞争能力；集团化管理与经营，有利于人力、财务、物力的集中，力量集中后不但可以发展物业的管理，也可以发展物业的经营，逐步走扩大规模和占领市场之路。

　　总而言之，物业管理企业，要想求生存，求发展，就必须为参与市场竞争做好充分的准备，才能在竞争中，赢得市场、占领市场。

篇5：论经济转型时期物业管理的发展趋势和方向

　　论经济转型时期物业管理的发展趋势和方向

　　物业管理行业的兴起是市场经济发展到一定程度的必然产物，它既反映了社会生产力发展的阶段水平，也反映了社会分工细化的协作程度，同时也是现产权理论关于公共产品消费问题的典型模型。因此，分析研究转型时期经济发展的特点，把握物业管理行业的发展趋势和方向，具有重要的理论和实践意义。

　　一、转型时期经济发展的特点

　　当今世界经济的发展模式大致有两类：一是传统的计划经济模式，资源的配置以中央集权、统一配置为特征；二是市场经济模式，资源的配置主要由市场供需双方决定。进入80年代后期，世界政治经济发展格局发生重大变化。以美国为代表的发达国家以信息技术和创新为特征步入了新经济时代。以俄罗斯为代表的东欧国家采取了所谓“休克疗法”，试图在极短时间内实现从计划经济向市场经济的跳跃，然而，实践已经证明，这种改革的成本和代价是巨大的，它所产生的负面影响仍经久不衰。以中国为代表的部分东亚国家选择了渐进式的改革道路，其主要做法是，从改进微观经营机制上入手，强化对劳动者和企业的激励作用，发挥劳动力资源富裕的比较优势，促进新增资源创造，借助于资源配置制度（价格机制），使这部分新增资源配置到传统经济体制下受压抑的部门，达到加速经济增长和产业结构调整的目标。

　　面对全球经济格局的变化，美国著名经济学家斯蒂格利茨认为，中国面临两个挑战，一是转型，二是发展。其实二者相辅相成，转型似乎成为我国经济持续发展的必由之路，而发展又是转型的目标所在。中国经济自改革开放以来经历了两方面的重大变革：一是经济体制从传统的计划经济向市场经济的转变；二是经济增长方式的转变，即实现由粗放式经营到集约化经营的转变。应该说，我国目前正处于这种经济发展格局的转变之中，这就是所谓的转型经济。转型经济的最基本的特征可以概括为非稳定性、可选择性和高成长性。它包括实现这种转变过程的一系列制度选择和政策措施。正是在这样的经济背影下，物业管理行业应运而生。

　　二、我国物业管理市场的形成条件

　　物业管理最早起源于18世纪年代的英国，历经一百多年的发展，已经形成了一个特定的行业。在我国，1981年3月深圳成立了第一家物业管理公司，直至1994年建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，物业管理行业在中国才逐渐得以初步规范和发展。目前全国有物业管理单位10万多家，从业人员达150万人，初步形成了一个巨大的物业管理市场。物业管理市场在我国的形成与发展是经济转型的必然结果：

　　1、经济转型催生了房地产业的发展与住房制度改革。

　　1980年，*同志就住宅问题发表了重要讲话，肯定了建筑业在国民经济中的重要作用，并为住宅改革指明了方向。后来，国家对城镇土地使用制度、城镇住房制度以及房地产开发进行改革，其核心是要改变计划经济体制下的福利性分房制度，建立政策性和商业性相结合的规范化的住房分配交易市场和房屋维修市场。这一改革不仅为房地产开发市场的形成和发展创造了先决条件，也为物业管理行业的产生和发展奠定了基础。

　　2、产权主体的多元化导致了管理制度的根本变革。

　　全民所有制条件下的房管制度不能适应市场经济的要求，也即它无法解决多元化产权物业的管理问题。以往房屋的使用者和产权人是相分离的，产权人不是政府就是国有企业，物业产权的不可划分的性质，导致产权不能流动、人才不能流动、资源配置效率低。随着房屋市场交易日臻成熟，大多数产权转移到个人和企业手中，于是形成了产权多元化的格局。这样，旧的房管制度显然解决不了这类物业的管理问题，多元化的产权主体期盼着新型的物业管理模式的出现。

　　3、公共产品的特性决定了物业管理机构存在的必要性。

　　对于一幢物业而言，产权多元化的物业还包括了它所附带的公共产品（公共部位）。所谓公共产品就是某一区域全体消费者免费或者以很低的价格就可以购买到的商品或服务。例如小区内部的保安、保洁和公共部位的维修、养护都可以看成是公共产品，它与购房合同中的房屋产权有本质区别，取得房屋产权便具有排它性，但公共产品的消费则是非排它性的。由于公共产品都符合“搭便车原则”，要维持公共产品的耐用性和持久性就必须有一个组织来整合各产权主体散落在公共产品中的权益，这个组织便是物业管理公司。这是物业管理行业存在的法理基础。

　　4、物业投资的保值增值要求专业化的物业管理。

　　市场经济的高度发达，已经使购买房屋不仅仅是一种消费投资行为，而且还包涵甚至纯粹是一种资本投资行为。事实也已证明，很多人购置物业就是作为一种投资。从本质上讲，业主购置房屋或者从事置业投资，除了要获得资金的时间收益外，更重要是为了获取包括服务在内的环境增值收益，它是不动产增值的重要方面。也就是说，业主为了确保房屋的投资保值增值也需要选择专业化管理组织。

　　5、房地产开发商售后服务承诺的要求。

　　市场经济中人们自主选择的权利促使房地产开发商不仅要提供优质有房屋、优美的环境，而且还要提供优良的服务、优雅的文化。因此，为了树立品牌，获取长远利益，越来越多的开发商注重提供优良的售后服务，他们甚至在房屋的规划设计阶段就考虑了物业管理的要求。推动和促进物业管理的发展，成为开发商走专业化分工协作道路的必然选择。

　　三、我国物业管理行业的发展趋势和方向

　　物业管理行业的发展与社会经济发展、人们生活水平和生活方式密切相关，因此，我们可以从物业管理行业所在的法律环境、经济背景以及行业内涵等方面去把握其发展趋势和方向。

　　1、物业管理市场由单一、狭小逐渐转变开放、扩大

　　中国经济转型的过程，要求作为居民生存条件的住房走向市场。我国住房制度的改革，为此创造了有利条件。80年代以前，住房从建造、分配到管理基本上是统分统包，几乎不存在真正意义上的物业管理。到1999年，全国可售公房的60%以上已出售给了居民家庭。从新建商品房来看，1985年个人购买的比例仅占14%，到1999年个人购房比例达80%。这表明单一住房公有制已经被打破，以居民自有产权主的多种产权形式并存的格局正在逐步形成。

　　另外，根据统计资料，2000年我国房地产业在国内生产总值（GDP）中的比例为6%，而同期日本为11%、香港为19%，正因为存在这方面的差距，国家“十五”计划已明确把发展新兴城镇作为拉动经济增长、调整经济结构和布局的重要手段。由此可见，房地产业在我国有着巨大的发展空间，同样物业管理市场的发展前景也是十分令人乐观的。

　　2、物业管理企业的数量将呈现从扩张到收缩直到稳定的状态

　　到目前为止，我国物业管理单位已有10万多家，全国的房屋建筑面积总总计约90多亿平方米，平均每家管理的面积不到10万平方米。物业管理的低收入、低利润的行业特点，要求规模化经营。这一基本的市场竞争法则，必然导致众多的物业管理公司被兼并、淘汰和破产。以深圳为例，全市共有各类物业管理机构1200余家，其中正式注册的公司有470多家，管理面积超过100万平方米的只有30多家，仅占公司总数的7%，但却管理着全市住宅建筑面积的60%，有40%的物业管理的面积不到10万平方米。为了避免无效竞争和浪费资源，深圳市政府对物业管理公司的注册予以限制，以抑制绝对数量的增加，同时要求开发商对新开发出的房屋进行招标选择管理公司。这种趋势表明，多数物业管理公司将被日益激烈的市场竞争所淘汰。物业管理行业将进入群雄并起的战国时代，最终将形成若干家实力雄厚的物业管理龙头企业，并成为行业发展的标志。

　　3、政府行政职能日益弱化，行业自律逐渐增强

　　如果说目前和今后一段时期，物业管理市场还需要政府有关部门依靠行政手段来加以干预和指导的话，那么可以断定，随着改革的不断深化，市场竞争机制作用的日益强大和有效，政府在物业管理方面的职能将逐渐弱化成为制定适当的法规，并保障法规的严肃性和权威性。行业自律性的形成完全依赖于市场化的发育程度，一个高度发达的物业管理市场，必然有与之相适应的行规业律。国家建设部已率先将原先政会的行政职能权力让位于中国物业管理协会，虽然它仍然有其官方背景，但毕竟是向行业惯例上迈出了可喜的一步。

　　4、物业管理服力的内容将向两头延伸

　　传统的物业管理服务的内容主要包括小区的治安、环境卫生、设备设施的维护、维修及保养等，其目标和对象是延长物业的使用寿命。现代物业管理已将这种服务指向了物业的所有者和使用人，物业管理企业竭力创造人性化、亲性化的管理环境。然而，物业管理服务的内容还将向上延伸至房屋的规划设计阶段、设备安装及调试阶段。这种看似不务正业的多此一举，实际上是物业管理企业的内在需求。一方面，开发商希望在事前多听取物业管理公司的意见，充分利用物业管理公司在与业主和住户联系中获取的信息资源，以保证其后续服务的质量，达到树品牌的目标；另一方面，物业管理企业需要通过接管前期的介入熟悉和了解设备设施的状况，以保证住户入伙期的平稳过渡。

　　我国的物业管理行业方兴未艾，它在改革开放中诞生，又在经济转型时期接受洗礼和冲击，虽然会有一些艰难，但喷薄而出的朝阳终究会映红大江南北。