物业管理手册：物业服务市场调查指引
1适用范围
1.1本指引主要适用于物业分公司(筹备处)在项目规划阶段开展的市场调查工作，为物业管理方案的编制提供必需的数据和信息。
1.2对正常运营项目，物业分公司为确切比较、评价本公司物业服务质量和效益水平，可参照本指引规定执行。
1.3对外承接物业项目过程中，为保证投标的取得预期成果，物业分公司根据实际需要，在编制投标书前可参照本指引规定开展市场调查工作。
2物业服务市场调查的组织
2.1在项目规划阶段，物业筹建处(物业分公司总经理)负责组织物业服务市场调查小组，拟订物业服务市场调查计划。物业服务市场调查计划的内容应包括(不限于)：
a)调查的目的；b)调查的方法；c)调查的区域；
d)参加调查的人员；
e)调查的期限；
f)调查所需的费用。
2.2物业服务市场调查计划经项目所在公司批准后，物业筹建处(物业分公司)组织实施。
3物业服务市场调查的内容
3.1法律环境调查，内容包括，但不限于：
a)当地现行物业管理法律、法规；
b)当地物业管理费、维修基金；
c)当地物业管理招投标规定；
d)当地用工政策与规定。
3.2经济环境调查，内容包括，但不限于：
a)当地的经济结构；
b)人口及其就业状况；
c)教学设施布局；
d)基础设施情况；
e)地区内的重点开发区域；
f)城建规划；
g)居民收入水平、消费结构和消费水平；
h)当地的用工成本；
i)物业服务市场营销渠道情况；
j)其他与物业管理相关因素的调查。
3.3社区环境调查，内容包括，但不限于：
a)社区繁荣程度；
b)购物条件；c)文化氛围；d)居民素质；
e)交通和教育的便利程度；
f)安全保障程度；
g)环卫；
h)绿化、空气和水质及景观等。
3.4市场竞争情况调查，内容包括，但不限于：a)当地物业管理基本情况；b)竞争对手的管理规模、经济实力；c)竞争对手的管理方式；d)竞争对手物业管理费的定价；
e)SWOT分析。
4编制物业服务市场调查报告
4.1调查小组对物业服务市场的信息调查结果进行统计、分析，编制物业服务市场调查报告。报告的内容包括，但不限于:
a)本地物业行业概况、当地的法规和政策；b)本地物业管理市场的消费习惯和消费水平分析；c)物业管理支持资源的调查分析(如社会化分包水平，物业人力资源调查、资薪水平)；d)主要竞争对手(相似楼盘)的物业管理情况分析(物业服务费用标准、服务模式、服务状况)；
4.2物业服务市场调查报告作为项目物业管理方案的编制依据，在物业管理方案报批中应连同物业市场调查报告一并提交。
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：物业管理手册:顾客需求调查指引
物业管理手册：顾客需求调查指引
1适用范围
1.1本指引主要适用于物业分公司(筹备处)在项目开盘前及入伙开展的顾客需求调查工作，为物业管理方案的深化提供必需的数据和信息。
1.2对正常运营项目，物业分公司为确切了解和掌握顾客需求，不断提高服务质量，实现持续的顾客满意，在开展顾客满意调查之外可参照本指引进行专项的顾客需求调查。
1.3对外承接物业项目过程中，为保证投标的取得预期成果，物业分公司根据实际需要，在征得委托方同意后可参照本指引规定开展顾客需求调查工作。
2目标顾客需求调查
2.1目标顾客的基础资料(包括年龄、职业、收入、联系方式等)由项目所在公司营销(策划)部提供，针对目标顾客的调查内容包括，但不限于：
a)目标顾客的职业类别划分；
b)目标顾客对AU*物业品牌的认知；
c)目标顾客对竞争项目物业管理的印象；
d)目标顾客购买个案的主要原因；
e)目标顾客可接受的物业管理费的标准、收缴的方式；
f)目标顾客对未来物业管理公司提供的服务内容的要求和期望；
g)目标顾客的其他需求。
2.2物业分公司可采用答卷法、谈话法和电话调查等方法，对不同类别的目标顾客进行分组、抽样调查。
2.3在项目开盘前一个月，物业分公司根据以上调查结果拟订目标顾客物业服务需求调查报告，作为物业管理方案编制及深化修订的依据，目标顾客物业服务需求调查报告应作为物业管理方案的支持资料，在报批时一并提交。
3准业主需求调查
3.1准业主的基础资料(包括年龄、职业、收入、联系方式等)由项目所在公司营销(策
划)部提供，针对准业主的调查内容包括，但不限于：
a)准业主的职业类别划分及对日后物业管理的外部资源作用；
b)准业主购买本物业的用途；
c)对物业管理的需求期望；
d)物业管理难点的问题。
3.2物业分公司可采用答卷法、谈话法和电话调查等方法，对不同类别的准业主进行分组、抽样调查。
3.3在项目入伙前的3个月，物业公司根据以上调查结果拟订准业主物业服务需求调查报告，作为物业管理方案编制及深化修订的依据，目标顾客物业服务需求调查报告应作为物业管理方案的支持资料，在报批时一并提交。
篇3：物业公司项目总经理年度物业管理责任书(参考文本)
物业公司项目总经理年度物业管理责任书（参考文本）
为确保物业分公司责任目标的顺利实现，经项目所在公司经营管理委员会与物业管理公司总经理共同协商，确定了年度工作责任目标，并由物业管理公司总经理代表_物业管理公司与项目所在公司总经理签订本责任书。
第一条基本状况
项目
1数值
2占地面积
总建筑面积
住宅建筑面积
商业建筑面积
地下室面积
其他面积
3容积率
4住宅类型
物业服务费用
住宅
商业
5停车位
地面
地下
停车服务费
地面
地下
6绿地面积
绿地率
7其他
8备注
第二条经营目标
一、经济目标
项目一：
1、责任期内管理费总收缴率不低于%
2、租金收缴率不低于%。
3、其中各个分期开发项目的本年度经济指标（收入、支出、利润、亏损）
4、管理费标准：项目二：项目三：二、安全目标
不发生重大安全责任事故；注：重大安全责任事故是指：因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故；因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故；因失职或玩忽职守引发的火灾事故；因失职或玩忽职守引发的水浸事故；因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件。
三、管理指标：
1、在责任期内导入（维系）ISO9001质量体系、ISO14001环境体系运作；
2、责任期内达到（保持）级优秀物业管理（生态示范）小区（大厦）的称号其中本年度完成--------的称号；
3、配合地产公司销售工作
4、其他需要设定的目标四、质量目标
1、业主（用户）综合满意度调查的满意率达到%以上，
第三条管理权限及义务
一、责任人权力
1、人事管理权：
（1）对物业管理公司经理级及经理级以下员工（不含财务人员）的奖罚权、任免权、解聘权；
（2）对物业管理公司副总经理、总经理助理、管理处主任、任免、调配、解聘和奖罚的建议权。
2、财务管理权：
日常经营管理资金元以内（不含固定资产的购买）的支出决定
权。
3、奖金分配权：
（1）在物业公司核定的工资总额内有权对各部门工资与奖金额度进行调整与分配；
（2）按与下属各部门经理签订的《目标管理责任书》的责任目标完成情况对责任人实施奖金分配，但应报项目公司行政部备案。
二、项目所在公司权力
1、人事管理权：对物业管理公司总经理的任免、调配、解聘、奖罚的建议权。对物业管理公司财务经理的奖罚权、任免权、解聘权和调配权。
2、财务管理权：对物业管理公司财务实行垂直领导，对其运作状况的审计权、监控权。
3、考核权：
（1）对物业管理公司运作状况的督导、检查权；
（2）对物业管理公司总经理绩效考评权、奖罚权。三、物业分公司总经理义务
1、接受项目所在公司的行政领导和管理公司物业部的业务指导；
2、确保责任目标的逐步实现；
3、向地产公司和物业管理部进行工作汇报；
4、自觉接受上级公司的监控、考评、检查；
5、保证物业公司各个标准作业规程的贯彻执行；
6、保证员工的生活、工作次序；
7、为公司培养人才。四、上级公司义务
1、及时提供合适的业务支持；
2、提供信息支持；
3、提供资金支持。
第四条目标考评
一、项目所在公司财务部定期（不定期）监控、审计、检查物业公司资金的运作和其他财务工作。检查标准、办法依据行业法规和集团公司的财务规定；检查结果作为绩效考评的依据之一。
二、项目所在公司定期（不定期）监控、检查物业管理公司成本控制工作；检查结果作为绩效考评的依据之一。
三、项目所在公司经营管理委员会负责对物业管理公司总经理的绩效考评。
考评标准办法依据项目所在公司（或管理公司）绩效考评相关标准规程、制度，日
常工作检查情况和本目标管理责任书。
第五条奖惩条款
一、奖励措施
1、如果责任目标完成，则物业公司总经理可按项目所在公司的奖金分配方案对员工发放奖金。
2、如果超过目标利润则按照超过部分的8%----15%提取奖励金：
二、惩罚措施
1、如果本责任书所列的三类责任目标不能全部完成，则每不能完成其中一项指标，扣减项目所属物业管理管理公司整个奖金总额的5%，物业总经理个人应得奖金的10％，直至扣除全部奖金，并承担相应的行政处罚；
2、责任期内发生重大安全责任事故，上级公司将追究总经理及相应责任人责任，视情节扣罚一定比例的奖金，并承担相应的行政处罚。
第六条目标的调整
一、若发生不可抗力致使责任目标无法完成，则本目标管理责任书失效，遗留问题由项目所在公司经营管理委员会与物业公司总经理共同协商处理；
二、责任目标的调整按物业管理制度中目标管理的有关规定执行。
第七条其他
一、本目标管理责任书一式肆份，管理公司物业管理部备案壹份，项目所在公司存档壹份，物业管理公司存档壹份，物业公司总经理壹份。
二、未尽事宜由物业公司总经理同项目所在公司经营管理委员会协商解决，
补充条款与责任书具有同等效力。三、在责任期内物业公司总经理违反公司其它制度按相关规定处理。四、若责任书签署人发生变动，继任者有责任继续履行责任书所规定事项，
并承担相关责权。五、项目所在公司经营管理委员对相应目标管理责任书有最终解释权。
六、本目标管理责任书期限从 年 月 日起至 年 月 日止，双方签字生效。
项目所在公司总经理：物业公司总经理：
日期：日期：
篇4：物业项目总经理整体(分期)物业管理责任书
物业项目总经理整体(分期)物业管理责任书
为确保项目所属物业公司责任目标的顺利实现，经项目所在公司经营管理委员会与物业管理公司总经理共同协商，确定了年度工作责任目标，并由物业管理公司总经理代表__物业管理公司与项目所在公司总经理签订本责任书。
第一条项目物业基本状况
项目数值
1占地面积
2总建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积
地下室面积其他面积
3容积率
4住宅类型
物业服务费用住宅商业
5停车位地面地下
停车服务费地面地下
6绿地面积绿地率
7其他
8备注
一、经济目标
第二条责任目标
1、责任期内管理费总收缴率不低于%
2、整个项目在经营期内物业管理成本不超过：万元，其中开办费------；为发展商提供服务成本的测算：------经营期收支盈亏------（收入----支出----）
4、物业服务费标准：；停车服务费：元/个.月
二、安全目标不发生重大安全责任事故；
注：重大安全责任事故是指：
因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故；因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故；因失职或玩忽职守引发的火灾事故；因失职或玩忽职守引发的水浸事故；因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件。
三、管理指标：
1、在责任期内导入（维系）ISO9001质量体系、ISO14001环境体系运作；
2、责任期内达到（保持）级优秀物业管理（生态示范）小区（大厦）的称号其中本年度完成--------的称号；
3、配合地产公司销售工作
4、其他需要设定的目标
四、质量目标
1、业主（用户）综合满意度调查的满意率达到%以上，
第三条管理权限及义务
一、物业公司总经理权力
1、人事管理权：
（1）对物业管理公司经理级及经理级以下员工（不含财务人员）的奖罚权、任免权、解聘权；
（2）对物业管理公司副总经理、总经理助理、管理处主任、人员任免、调配、解聘和奖罚的建议权。
2、财务管理权：
日常经营管理资金元以内（不含固定资产的购买）的支出决定权。
3、奖金分配权：
（1）在物业公司核定的工资总额内有权对各部门工资与奖金额度进行调整与分配；
（2）按与下属各部门经理签订的《目标管理责任书》的责任目标完成情况对责任人实施奖金分配，但应报项目公司备案。
二、项目所在公司权力
1、人事管理权：对物业管理公司总经理的任免、调配、解聘、奖罚的建议权。对物业管理公司财务经理的奖罚权、任免权、解聘权和调配权。
2、财务管理权：对物业管理公司财务实行垂直领导，对其运作状况的审计权、监控权。
3、考核权：
（1）对物业管理公司运作状况的督导、检查权；
（2）对物业管理公司总经理的绩效考评权、奖罚权。三、物业管理公司总经理义务
1、接受项目所在公司的行政领导和管理公司物业部的业务指导；
2、确保责任目标的逐步实现；
3、向地产公司和物业管理部进行工作汇报；
4、自觉接受上级公司的监控、考评、检查；
5、保证物业公司各个标准作业规程的贯彻执行；
6、保证员工的生活、工作次序；
7、为公司培养人才。四、上级公司义务
1、及时提供合适的业务支持；
2、提供信息支持；
3、提供资金支持。
第四条目标考评
一、项目所在公司财务部定期（不定期）监控、审计、检查物业公司资金的
运作和其他财务工作。检查标准、办法依据行业法规和集团公司的财务规定；检查结果作为绩效考评的依据之一。
二、项目所在公司定期（不定期）监控、检查所属物业管理公司成本控制工作；检查结果作为绩效考评的依据之一。
三、项目所在公司经营管理委员会负责对物业管理公司总经理的绩效考评。考评标准办法依据项目所在公司（或管理公司）绩效考评相关标准规程、制度，日常工作检查情况和本目标管理责任书。
第五条奖惩条款
一、奖励措施
1、如果责任目标完成，则物业公司总经理可按项目所在公司的奖金分配方案对员工发放奖金。
2、超额奖励：如果超过目标利润则按照超过部分的8%----15%提取奖励金：
二、惩罚措施
1、如果本责任书所列的三类责任目标不能全部完成，则每不能完成其中一项指标，扣减项目所属物业管理管理公司整个奖金总额的5%，物业总经理个人应得奖金的10％，直至扣除全部奖金，并承担相应的行政处罚；
2、责任期内发生重大安全责任事故，上级公司将追究总经理及相应责任人责
任，视情节扣罚一定比例的奖金，并承担相应的行政处罚。
第六条目标的调整
一、若发生不可抗力致使责任目标无法完成，则本目标管理责任书失效，遗留问题由项目所在公司经营管理委员会与物业公司总经理共同协商处理；
二、责任目标的调整按《目标管理责任制》有关规定执行。
第七条其他
一、本目标管理责任书一式肆份，管理公司物业管理部备案壹份，项目所在公司存档壹份，所属物业管理公司存档壹份，物业公司总经理壹份。
二、未尽事宜由物业公司总经理同项目所在公司经营管理委员会协商解决，补充条款与责任书具有同等效力。
三、在责任期内物业公司总经理违反公司其它制度按相关规定处理。
四、若责任书签署人发生变动，继任者有责任继续履行责任书所规定事项，
并承担相关责权。
五、项目所在公司经营管理委员对相应目标管理责任书有最终解释权。
六、本目标管理责任书期限从 年 月 日起至 年 月 日止，双方签字生效。
项目所在公司总经理：所属物业管理公司总经理：
日期：日期：
篇5：物业公司项目管理处物业管理责任书
物业公司项目管理处物业管理责任书
确保管理处责任目标的顺利实现，经物业管理公司总经理办公会与管理处共同协商，确定了年度工作责任目标，并由管理处主任作为责任人代表管理处与项目物业分公司总经理签订本责任书。
第一条基本状况
管理处名称
物业类型管理总建筑面积
商业用房面积管理用房面积
写字楼面积住宅面积
绿化面积用户户数
车位数量人员编制
管理费标准月工资额度
一)经济目标
第二条责任目标
1、辖区物业管理费收费面积为m2，租金收费面积为m2，
每年收费总额万元，实现利润
元。
2、责任期内管理费总收缴率不低于%。
3、租金收缴率不低于%。
4、全年各项开支控制在万元。二)安全目标
1、全年不发生重大安全责任事故；
注：重大安全责任事故是指：
万元或每年亏损不超过万
因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故；
因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故；
因失职或玩忽职守引发的火灾事故；因失职或玩忽职守引发的水浸事故；因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件。
三)管理目标：
1、在责任期内实施并健全管理处所建立的管理体系运作；
2、责任期内达到（保持）级优秀物业管理（生态示范）小区（大厦）的称号；
四）质量目标
1、公司组织的业主（用户）综合满意度调查的满意率达到%以上，
2、月检考核评定未出现连续两个月"不合格"或累计三个月"不合格"。
一)责任人权力
1、人事管理权：
第三条管理权限及义务
1)对管理处主管级以下员工（不含主管级员工和财务人员）的奖罚权、任免权、解聘权；
2)对主任助理、主管级员工和财务人员任免、调配、解聘和奖罚的建议权。
2、奖金分配权：在管理处核定的工资总额内有权对员工工资与奖金额度进行调整与分配。
二)项目物业分公司权力
1、人事管理权：对管理处主任及以下各级员工的奖罚权、任免权、解聘权和调配权。
2、财务管理权：对管理处财务运作状况的审计权、监控权。
3、考核权：
1)对管理处运作状况的督导、检查权；
2)对管理处主管(含)以上级别人员的绩效考评权、奖罚权。
三)管理处主任义务
1、接受项目物业分公司总经理的领导；
2、确保责任目标的逐步实现；
3、向项目物业分公司总经理汇报工作；
4、自觉接受公司各职能部门的监控、考评、检查；
5、保证物业公司各个标准作业规程的贯彻执行；
6、保证管理处员工的生活、工作次序；
7、保证管理处员工的整体操作技能和工作质量的提高。四)项目物业分公司义务
1、及时提供合适的业务支持；
2、提供信息支持；
3、提供资金支持。
第四条目标考评
一)项目物业分公司财务部定期（不定期）监控、审计、检查管理处资金的运作、成本控制情况和其他财务工作。检查标准、办法依据行业法规和集团公司的财务规定；检查结果作为绩效考评的依据之一。
二)项目物业分公司总经理负责对管理处主任的绩效考评。考评标准办法依据项目
物业分公司绩效考评相关标准规程、制度，日常工作检查情况和本目标管理责任书。
一)奖励措施
第五条奖惩条款
1、如果责任目标完成，则管理处主任可按项目物业分公司的奖金分配方案对员工发放奖金。
2、超额奖励：二)惩罚措施
1、如果本责任书所列的三类责任目标不能全部完成，则每不能完成其中一项（不含管理目标第1条款内容）指标，扣减项目责任人奖励措施第1条款中个人应得目标奖金的10％，直至扣除全部奖金，并承担相应的行政处罚；
2、责任期内发生重大安全责任事故，上级公司将追究管理处主任及相应责任人责任，视情节扣罚一定比例的奖金，并承担相应的行政处罚。
第六条目标的调整
一)若发生不可抗力致使责任目标无法完成，则本目标管理责任书失效，遗留问题由项目物业分公司总经
理办公会与管理处主任共同协商处理；二)责任目标的调整按《物业管理手册》的有关规定执行。
第七条其他
一)本目标管理责任书一式肆份，项目所在公司备案壹份，项目物业分公司存档壹份，管理处存档壹份，管理处主任壹份。
二)未尽事宜由管理处主任同项目物业分公司总经理办公会协商解决，补充条款与责任书具有同等效力。
三)在责任期内管理处主任违反公司其它制度按相关规定处理。
四)若责任书签署人发生变动，继任者有责任继续履行责任书所规定事项，并承担相关责权。
五)项目物业分公司总经理办公会对相应目标管理责任书有最终解释权。
六)本目标管理责任书期限从 年 月 日起至 年 月 日止，双方签字生效。
项目物业分公司总经理：
管理处主任：日期：日期：