篇2：门卫不在岗 老师家中被害状告物业公司

[案情]

南昌大学青年教师胡颂华大白天被歹徒杀害于某住宅小区的家中。此案一出,震惊了南昌城家属更是肝肠寸断,尤其是被害人的父母,老年丧子的打击使得他们痛不欲生!他们认为,凶手所以有恃无恐大白天入室杀人、抢劫,跟小区没有保安员、门卫脱岗、外来人员可以自由进出有着直接的关系。于是,他们一纸诉状将开发商及小区的物业管理公司一并告上法庭。

凶手竟是同学。胡颂华从小到大都是父母眼中的乖儿子,父母一直把他视为骄傲,儿子不仅懂事孝顺,而且事业有成。大学毕业后,他顺利分配在南昌大学当上了一名教师。他凭自己的勤勉和才智,很快就打开了局面,工作干得有声有色。20**年,胡颂华在南昌某住宅小区购买了住房一套,随后对住房进行了装修。当他沉浸在对美好生活的憧憬之中时,一场灭顶之灾却从天而降。

20**年4月22日,胡颂华在街上偶遇高中同学陈虎,老同学多年未见,自然有谈不完的话。胡颂华将一陈虎带回家中。他做梦也没想到自己是在引狼入室!话说这位陈虎,高中毕业未考取大学便外出打工,后来一直没混出个人样,常常为起码的生计犯愁。当他看到那些有钱人过着优雅的生活时,心中很不是滋味,多次萌发过抢劫的念头,但一直不敢付诸行动。他找到南昌老乡刘现涛,两人经过合谋,很快就达成了共识回南昌实施抢劫。

陈虎见胡颂华家中装修考究,高档家电应有尽有,他当即认定胡颂华家中肯定有不少钱。从胡颂华家出来后,陈虎歹心顿生。他想,自己一直在寻找下手的目标,既然胡颂华如此富有,何不对他下手?只要能搞到钱,管他同学不同学的!主意一定,他便找到刘现涛说:"我有一同学很富有,住在××小区。小区门卫很松,进出不需登记,咱们到那儿弄点钱怎么样?"刘现涛一听,满口赞同。考虑到彼此是熟人,为了不留后患,陈虎、刘现涛决定灭口后再实施抢劫。

20**年4月23日下午,陈虎、刘现涛带着事先买好的一把铁掷头,再次前往胡颂华家。他们来到小区门卫处,发现门卫不在,便大摇大摆径直走到胡颂华家门口。陈虎敲开门,胡颂华很客气地将他们请进了客厅。落座后,陈虎天南海北地跟胡颂华神聊,以分散其注意力。聊着聊着,陈虎问胡颂华另一位高中同学的电话,胡颂华不知是计,找来纸笔低着头在茶几上写了起来。此时,刘现涛起身转到胡颂华沙发的后面,拿出事先准备好的铁掷头猛击其头部,胡应声倒下。陈虎见胡颂华倒下,夺过刘现涛手中的掷头,又朝胡颂华的头部猛击数下,致其当场身亡。随后,陈虎、刘现涛开始便翻箱倒柜,结果共劫得现金5200元、西门子手机一部以及一些电脑附件。

[对簿公堂]

案发三天后,行凶者相继落入法网。20**年11月,两名罪犯被法院判处死刑。可是,作为受害者的家属,尤其是死者年迈的父母,很长时间都无怯从丧子之痛中解脱出来。从供述中得知,罪犯所以选择到胡颂华所住小区作案,是因为那里没有保安员,而且门卫可能脱岗,外来人员可以自由进出。他们由此认为,儿子在家里被害,小区的物管公司及开发商有着不可推却的责任。于是,他们一纸诉状将南昌赣洪物业管理有限公司(以下简称"赣洪公司")及南昌金铃房地产开发有限公司(以下简称"金铃公司")告上法庭,要求两被告共同赔偿5万元。

原告诉称,原告之子胡颂华与被告签订了物业管理协议,并如约交纳了物业管理费。但被告违反了〈江西省物业管理条例》有关规定,没有提供保安服务,也没有经常对居住小区进行全面的巡视、检查,除有门卫登记制度,对外来人员进入没有采取验身份证件并予以登记等防范措施。尤其是案发当日,小区门卫脱岗,致使歹徒有恃无恐进入小区作案,导致原告儿子被杀害,被告应承担民事责任。请求法院判令被告赔偿原告损失5万元(包括胡颂华被抢劫财物损失、原告误工工资、物品损失及丧葬费、精神损失费)。

住户家中被害,被害者家属状告物管公司,此类案件较为少见,引起了各方关注。法庭上,原、被告双方各执一词展开了激烈的辩论。

原告代理人认为,原告之子胡颂华与被告签订的物业管理协议是双方真实意思的表示,合法有

篇3：小区公共环境风险防范案例

深圳某小区,在小区公共区域的草坪范围内,因为草坪存在一定程度起伏,为方便业主来往,物业管理单位A公司在草坪中间建了一条台阶小路,并加铺了瓷砖。在其中的一个台阶处,因为有下水井不能用瓷砖和水泥封闭,A公司采用在该台阶处以钢板一块覆盖的方法,形成台阶。一业主B女士起诉称:她在~早晨通过台阶路去买菜时,踩在以钢板制成的台阶时摔倒,导致骨折,入院治疗20天,合计发生医药费、住院伙食补助、误工费、交通费等合计人民币六万余元。一、二审法院判决认定:B女士主张其在走路时,因为钢板制作的台阶太软,导致其摔伤,证据不足;B女士向法庭提交了书面证人证言,但证人未依法出庭质证,不予认定。法院驳回原告诉讼请求。

简要分析:

本案可以归类至小区公共环境风险。本案中B女士作为原告对自己人身损害发生的事实经过未能进行有效地举证,导致承担了举证不能的、不利的法律后果即败诉。

但本案中,A公司应注意总结的经验和教训是,在公共环境管理服务过程中,应确保所从事的台阶建设设计、材料使用是否符合国家规范;如果B女士能够依法、有效举证,A公司将面,临举讧困难的问题,因为物业管理单位在小区公共环境小规模、局部的修建时,往往由自己的工程人员自行完成,也未进行有关部门的验收合格,所以事件发生以后,物业管理单位是难以有效举证的。同时目前也没有相关的鉴定机构能够接受上述问题(如钢板的硬度是否可以用采制作台阶等)的鉴定。依据《物业管理条例》的规定,物业管理单位不负有在小区和大厦新建设施和工程的义务,但如果物业管理单位自愿承担此项义务,就必须严格按照施工建设的规范进行设计和施工,并通过验收合格后投入使用,否则当案例中类似事件发生时,物业管理单位难以避免举证证明所建设的"小工程"是合格的、不存在隐患和不安全因素。

篇4：车辆停放费保管费争议案例

案例之一:

1996年8月15日,深圳市瑞沃治河工程有限公司的一辆墨绿色“三九”吉普车,停放在深圳市物业发展管理公司开办的福民新村停车场,管理人员发给司机一张新村停车场车辆临时停放计时收费卡。次日早上7时50分左右,司机前往停车场取车时发现车已不见,即向停车场和派出所报案,公安机关立案侦察,至今未侦破。

停车场是否负有保管责任,要不要赔偿呢?

被盗车辆是1995年深圳市中深福田开发公司购得,并且1995年11月2日就该车在一家保险公司投了机动车辆综合险,保险金额为25万元人民币,保险日期自1995年11月3日至1996年11月2日止。1996年5月14日,中深福田开发公司将该车过户给瑞沃治河工程有限公司。案发后,这家保险公司于1997年6月5日按照保险合同的约定向中深福田开发公司赔偿人民币16.25万元。同时,瑞沃治河工程有限公司、中深福田开发公司签订了权益转让书,保险公司据此向停车场追偿。

深圳市中级人民法院认为,深圳市物业发展管理公司福民新村停车场的营业执照上注明经营范围是机动车停车,无机动车保管项目,其发放的收费卡,收取的费用是停放费,并非保管费。福民新村停车场与车主之间存在的是车位有偿使用关系,对被盗车辆不负有保管义务,对该车的丢失,停车场没有过错,不应当承担赔偿责任,原审法院事实清楚,适用法律正确,因此驳回上诉。

案例之二:

1998年3月23日,蔡先生将一辆“三菱”吉普车停放在海滨广场停车场,并领取了车辆出入卡。第二天晚上7时,当他前往取车时,发现车辆丢失。据反映,当日早晨6时15分左右,有人将蔡的吉普车盗开并强行冲开停车场关卡。车管员无法阻拦,即向派出所报案,至今未能破案。蔡遂诉至法院,要求停车场因保管不善而赔偿损失45万元。

法院认为,停车场的管理设施不完善,在保管车辆过程中未能及时发现并制止盗车行为,过错在于停车场,应承担民事责任。至于停车场提出强行冲关卡是抢劫行为的辩解,不符合法律规定的关于免除责任的条件,应由停车场赔偿业主损失。由于停车场没有法人资格,则由其上级主管部门万居物业管理公司承担民事责任。

法理分析:

近些年来,许多城市小车被盗事件屡屡发生,且呈上升趋势。许多车辆都是在停车场被盗。在停车场丢了车,到底由谁负责,各方都有自己的说法。

由于停车场大多数由物业管理公司兴办,如果车主停一下只缴5元钱,一旦丢了车要赔偿几十万,显然不合理。丢了一辆车就要破产一家物业管理公司,这种生意谁也不愿意做。

停车场丢车赔不赔,从上面两个案例来看,深圳地区法院是从停车场收费所给的发票来判定的,如果给的发票是车位使用费,就不赔;如果给的发票是保管费的发票,就得赔。法院按照法规从发票上认定是可以理解的。但如果大家都把发票变成车位使用费的发票,不就都不赔了吗?那么车主把车存入停车场又有什么安全感呢?与把车放在马路边上不是都一样吗?

按照社会心理来看,停车场本意就属于保管性质,就如同住宅小区内自行车车棚管理一样,车主把自行车放进车棚,交了费用,心里就有了安全感,因为那里有人保管。如果停车场没有保管性质,这对社会治安不利,对城市管理不利;如果具有了保管性质,就会使管理人员有责任、有压力。当然这里的保管性质与仓储保管性质还有区别,它更需要多方面综合治理才能搞好。既然停车场员工承担了赔偿风险责任,因此在收费时,应考虑是否让车主多出点,停车场少赚点,政府少收点税。等到相关的法律规定进一步健全,社会治安工作进一步好转,停车场的设施进一步完善,那么,停车场丢车将会大大减少。

篇5：小区入室劫杀刑事案案例分析

原告(上诉人):徐顺法、周玉芳、徐英姿、吴广新(徐顺法与周玉芳系夫妻,徐英姿是徐顺法、周玉芳的长女,徐英姿与吴广新系夫妻)
被告(被上诉人):上海复瑞物业管理有限公司

徐顺法购买了一套商品房并与妻子周玉芳、次女徐明姿居住其中,该房由上海复瑞物业管理有限公司(以下简称“复瑞公司”)进行物业管理。该小区《公共契约》中约定复瑞公司安排保安人员对住宅小区进行日常巡视,做好住宅区内的安全防范、治安工作。某日凌晨,罪犯曲化波经小区未锁的小铁门翻入徐顺法的房屋并致徐明姿死亡。破案后,曲化波被上海市二中院刑事附带民事判决判处死刑,并判决赔偿徐顺法、周玉芳丧葬费8000元,赔偿徐英姿误工费5246.50元。此后,本案原告又起诉复瑞公司,要求赔偿丧葬费、误工费、抚恤金、精神损失费约50万元,并要求赔礼道歉、置换房屋。法院经审理查明,犯罪行为发生时,小区三大监控系统工程无竣工验收合格证明。此前,小区居民对小区安全提出异议并要求安装防盗铁门窗,但复瑞公司未同意。案发当晚,小区内安装的监视点发现有异常,保安人员现场察看时,因犯罪分子已翻墙入室,未能发现。

本案的最后审理结果:上海市二中院二审认为:

1、徐顺法、周玉芳与复瑞公司间物业管理合同关系成立,而徐英姿、吴广新既未参与订立《公共契约》,又未成为房屋共有人,故该二人不具备诉讼主体资格。
2、徐顺法、周玉芳要求复瑞公司承担违约责任,与要求曲化波在刑事附带民事诉讼中承担赔偿责任有所不同,不适用“一事不再理”的原则。
3、复瑞公司未能提供小区三大监控系统工程竣工验收合格和当晚小铁门锁闭的有效证据,表明其未能切实履行安全防范的义务,已构成违约。
4、违约责任中不存在精神赔偿,故对此不予支持;对原告提出的抚恤金的诉讼请求也因无法律依据而不予支持。最后判决复瑞公司赔偿徐顺法、周玉芳经济损失人民币40000元。

案例分析:

1、关于公共契约; 公共契约,其实是住宅小区管理规约的一种具体表现形式。管理规约是指建筑物区分所有权人为了调整相互之间权利义务关系,通过管理团体集体制定的,对全体区分所有权人具有普遍约束力的书面形式的自治规范。规定了区分所有权的建筑物的业主、专有部分占用人、物业管理公司在物业使用、维护和其他管理服务活动等方面的权利和义务。目前我国的物管条例称之为业主公约,是指与全体业主承诺的,对全体业主具有约束力的,用以指导、规范和约束所有业主、物业建筑专有部分占用人以及物业管理者的权利和义务的行为守则。业主公约对所有业主、物业建筑物专有部分占用人、物业管理者都有约束力。业主公约的主题是物业管理区域内的全体业主,约束范围涉及全体业主和专有部分的占用人。

2、关于物业公司违约问题的分析:在各地公司回贴中都提到了物业公司违约的问题,这非常得好,表明我们对物管合同的认识有了一定的深度,那么我们如何来判断违约与否是我们要讨论的问题。《物业管理条例》三十六条规定,物业管理公司应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业公司未能履行合同的约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。第四十七条规定:物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救