篇2：物管典型案例:业主家中被盗 状告物管公司

　　物管典型案例：业主家中被盗，状告物管公司

　　业主梁先生与代理律师苏军华一同出庭，参与南山法院开庭审理的其与小区物业公司关于“服务合同纠纷”案。最终，经主审法官建议，当事人双方愿意调解。

　　梁先生家住华侨城一处高尚花园小区一期三栋某房。他在法庭上诉说，２００７年９月２４日，他们全家人外出游玩，没想到的是，２９日下午约５点左右返家，一进家门，令人吃惊的是，房间被人翻箱倒柜，抽屉，柜子等，乱七八糟，一片狼藉，细看一下家里最值钱的财物，名表，金饰，数码相机，邮票，现金等财物被一扫而光，经细点算损失大约价值１５万元之多。

　　当时为了保持现场，梁先生第一时间向管理处报告，同时报警。经过派出所民警现场侦查，拍照，取指纹等一系列勘验，结果表明，公安机关初步认定贼人是借助楼顶顺着煤气管道，从梁先生家阳台处进入屋内的。梁先生说：“入伙时物业公司明令禁止业主安装楼宇防盗网。”

　　苏军华律师认为，被盗事件发生与小区物管疏忽管理有直接原因，而案件发生后，又因为录像监控不到位，加大了案件侦破的难度，到目前为止公安机关尚未抓到盗贼。故此，梁先生要求物业公司对失盗财物损失予以赔偿。

　　昨天，物业公司委托的两位代理律师出庭应诉。其律师称，由于本盗窃案并没有侦破，他们对于梁先生提交的财物损失票据证据的真实性表示质疑。两位律师当庭拒绝了梁先生“索赔５万元”的要求。

　　庭审经过调查、质证、辩论后，主审法官对双方当事人提出了调解建议。

　　法官认为，物业公司作为高尚小区管理者，对小区环境及安全防犯措施有着不可推卸的责任，其在梁先生财产失盗案中负有一定责任。法官指出：“梁先生财产被盗虽然令人同情，然而在刑事案件没有侦破之前，关于本案‘服务合同纠纷’引发的财产索赔数额难下定论。故建议双方用调解方式解决纠纷。”

　　梁先生同意“物业管理公司一次性支付现金１万元”了结此案。物业公司代理律师口头表示同意.

篇3：业主家被盗 监控无法使用 物业不用赔偿

　　小区摄像头坏了 未录下坏人踪影

　　杨先生几年前在京城某高档小区购买了一套商品房,因为考虑到将来可能会接家中老人来共同居住,他选择了小区靠里面比较清静的一栋楼一层。杨先生在收房时收到了物业公司提供的《房屋装修管理规定》,其中规定,严禁以任何形式封闭阳台、露台,严禁在房间、窗台外侧安装任何物件。看到小区里每两栋楼就有一名保安巡逻,其他业主在窗户上也没有安装防护栏,小区内的监控镜头也比较多,杨先生在装修时就没有在窗户上安装防护栏。在这个小区住了三年,物业公司服务很好,杨先生觉得这房子买对了。

　　然而,让杨先生意想不到的事情发生了。前不久他晚上回家后发现屋里已被翻得一塌糊涂。卫生间的窗户开着,看样子小偷是撬开窗户进来的。杨先生马上报了警,警察来后,杨先生清点物品,发现丢失了总价值三万余元的现金及金首饰。公安机关作为刑事案件立案。

　　小区保安没有发现小偷什么时候来的。警察向物业公司调来监控录像,然而,让杨先生更加意外的是,对着他家的监控录像镜头是坏的,没有录下任何资料。就是说,小偷什么时候来的,长什么样,监控录像没有留下任何资料,这让公安人员失去了查获犯罪分子的重要线索。

　　杨先生自入住便足额交纳了物业费,他认为物业公司应当提供的安全保障没有实现,所以才出现他家被盗的现象。既然小偷一时半会儿可能抓不到,杨先生便向法院起诉要求物业公司赔偿他被盗的损失。

　　法庭开庭审理了这件案件。物业公司提供了小区业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》,其中物业服务内容包括:维护公共秩序,包括门岗服务、物业区域内巡查、安全监控等工作。物业服务费用约定:共用部位共同设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出。小区安全保障约定:小区安防监控系统对小区各出入口及重点部门进行24小时不间断监控录像,确保系统正常运行,有运行记录;如发生故障,小故障4小时内解决,大故障24小时内解决,如属使用维修资金范围,事先告知业主委员会。

　　物业公司还提供了在杨先生家中被盗前不久,物业公司向小区业主委员会发出的《关于更换中控室监控显示器的函》。该函称,小区中部分楼宇外的监控显示器出现黑屏、抖动等显像管老化现象,图像显示模糊不清,已无法达到有效监控目的。请业委会尽快回复,予以更换,以保障小区居民的居民安全。小区业主委员会接到该函后,向物业公司发出《关于设www.pmceo.com施设备急待维修的回函》,称业主委员会已于就是否动用公共维修资金更换显示器问题在相关业主中进行了书面征求意见,但未达到2/3以上业主通过,因此该事宜不得不暂缓。物业公司要求维修的显示器中就包括杨先生家附近的监控器的显示器。

　　法庭经过开庭审理,驳回了杨先生要求物业公司赔偿的请求。

篇4：业主被盗保安不尽责被判赔败诉

家中被盗本应自认倒霉,然而令许先生气愤的是,事发当日明明有人向小区保安报警,哪知保安“马虎”巡视错过了抓贼的好时机。之后,许先生一纸诉状将物业公司告上了法庭。不久,法院就此财产损害赔偿一案作出一审判决,被告某物业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告许先生4660元。

今年44岁的许先生由于家在一楼且位于小区一角,许先生便在自己的住房上自行开设了一扇窗户,并安装了防盗栅栏。某日下午1时许,许先生家正巧没人,两名鬼鬼祟祟的男子“光临”了小区,只见他们先在许先生家附近东张西望,然后其中一人随即从许先生家自行开设的窗户爬了进去,正当小偷登堂入室时,小区的另一住户陈某却将此情此景全看在了眼里。发现窃贼的陈某立即奔至小区的门卫室向保安人员报告,谁知保安接报后前去巡视却未发觉异常情况,“马虎”的保安便又折回了门卫室。下午3时许,许先生回家,发现家中现金被盗23300元,许先生当即报案。不久,两名窃贼在另行作案时被捕并很快被判处刑罚。

法庭上许先生诉称,窃贼的行为固然可恨,但物业疏于管理的行为同样可恨。事发当日已经有目击者向保安反映盗窃情况,而保安在巡视中竟然没有发现原告家中的窗户防盗栅栏被人破坏,这种对安全保卫工作的懈怠直接导致了犯罪分子盗窃行为的得逞,故请求法院判决被告物业公司赔偿家中损失的钱款共计23300元,并承担全部诉讼费用。

被告某物业管理有限公司则辩称,物业管理服务合同所约定的保安服务仅指必要的正常防范性安全保卫活动,物业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产免遭不法侵害的义务。况且窃贼爬进来的窗户系原告自己违章开设,原告自己外出时没有关闭门窗才导致了被盗。现两名窃贼已被司法机关判处刑罚,原告的诉讼请求没有法律依据,被告不承担赔偿责任。

法院经审理后认为,物业管理企业应尽的保安责任不同于一般业主的通常注意义务,应达到勤勉、谨慎的程度。本案中,被告接报原告家中可能发生被盗险情,理应引起充分重视,并通过采取全面巡查、报警、通知原告等途径,尽可能避免原告家被盗的危险发生。但被告仅委派保安作了通常巡视,且未发现窃贼已撬坏原告窗户防盗栅栏的情况,亦未采取其他安全措施,其管理存在瑕疵,应承担相应的违约责任。法院遂根据被告行为的过错程度酌定了赔偿数额,作出上述判决

篇5：业主被盗 物业公司应否赔偿？

我是某住宅小区的住户,上个月12日凌晨我出差回来,发现家中被盗,经过清点,我家中财产被盗损失大约为十二万元,我及时向辖区派出所报了案,但至今为止,案件都没有侦破。我想请问,我每月都按时缴纳了管理费,这次财产损失是否可以要求管理处给予赔偿?

王先生类似的问题,我听到过很多次,提出问题的有物业管理界同行,也有小区业主,但我始终无法就这样的问题给大家一个标准答案,得根据具体情况具体分析。物业管理公司是否应当就小区业主财产被盗承担相应的法律责任,首先取决于物业管理公司在实施物业管理活动中是否有过错。法律意义上的过错是指当事人违背了某种应该承担的义务。这种义务又可以分为法定义务和约定义务两种。目前的法律尚未有明确的规定,物业管理公司应对小区业主的财产负保管义务,也就是说物业管理公司对小区业主的财产安全没有法定的义务。同时,目前大多数已签订的物业管理合同中都有明确的约定,物业管理公司不承担小区业主的财产保管责任。那是不是说物业管理公司也没有对小区业主负有财产安全的约定义务呢?我个人认为并不一定。

囿于物业管理行业发展的现状,我认为目前绝大多数的物业管理合同对小区业主是没有普遍约束力的。我倾向认为,大多数物业管理公司和小区业主形成的是一种事实上的物业管理合同关系。这种事实上的物业管理合同关系因为没有对双方的权利、义务形成书面的一致意见,它的适用就比较模糊。但有一点可以确定:相对于一个没有实施物业管理的小区,有专业物业管理的小区之内,业主的财产是应该更为安全的。但这种安全本身并不是物业管理公司的义务,否则就会无限制地扩大物业管理公司的责任。这里的义务是指物业管理公司在物业管理活动中所实施的一系列给予业主安全感觉的措施,物业管理公司实施的安全措施包括:值班保安对犯罪分子的威慑力量;物业管理工作人员对已经发现的不安全情况的遏止作用;接到报警信号的及时处理措施等。针对上述义务我们可以看出,物业管理公司在实施财产安全方面措施的过错包括:值班保安的擅离职守,物业管理工作人员对已发现的不安全情况视若罔闻,接到报警信号没有及时采取应对的措施等等。

并不是说物业管理公司在实施小区安全措施中有过错就一定要承担相应的法律责任,物业管理公司承担法律责任还需要证明这种过错和业主财产被盗之间有法律上的因果关系。按照法律的规定,这类案件,适用的是举证责任的倒置,即物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错或者即使有过错,这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。物业管理公司不能提供上述的证据,就应当承担小区业主财产被盗的法律责任。

毕竟,业主的财产被盗是因为犯罪分子的犯罪行为而引起的,物业管理公司即使依据法律的规定应当承担法律责任,通常也不可能是全额赔偿。按照合同法的规定,物业管理公司违反物业管理合同约定义务所承担的法律责任不能超出它对履行本合同时对合同风险的理解,这个理解的范围在案件当中取决于法官的自由裁量权。

除了上述有关法律的一些理论性问题外,在实践中如果业主想要通过法律的途径向有赔偿义务的物业管理公司主张权益的话,目前还存在着一些难以逾越的问题,审理此类民事赔偿案件的一些必要证据例如核定业主财产损失的具体金额等,最终需要通过刑事案件的审理结果来确定,刑事案件没有侦破,就谈不上刑事案件审理,更谈不上民事赔偿案件的最终处理。现实当中类似的案件大多数被迫中止审理,进入漫长的等待期。

王先生,您所提出的问题在现实当中确实普遍存在,但目前通过法律途径解决还有一些不能排除的障碍,希望我的意见能解决您的疑惑。