篇2：案例评析:停车场经营者需要向物业交纳管理费和维修资金吗

　　案例评析：停车场经营者需要向物业交纳管理费和维修资金吗

　　【案件回顾】

　　因A房地产开发公司未依法履行生效判决确定的义务，深圳市罗湖区人民法院将该公司开发的小区内的立体车库进行拍卖，B置业公司竞得该车库，罗湖法院在20**年12作出的民事裁定中载明：“将被执行人A房地产开发公司所有的车库交付给拍卖竞得人B置业公司管理、使用（管理、使用期限与该车库的房地产证相一致），该车库的功能及使用对象不得改变。”经罗湖法院强制执行，对该小区提供物业服务的C物业公司于20**年1月将涉案车库移交给B置业公司。20**年4月，C物业公司将B置业公司诉至法院，要求B置业公司向C物业公司支付管理费及本体维修基金。B置业公司认为其与C物业公司之间不存在合同关系，C物业公司没有提供任何管理服务，无权收费。

　　一审法院认为，该小区业主委员会与C物业公司签订的委托合同，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。C物业公司依委托合同的约定对整个小区包括涉案车库进行物业管理。业主委员会对小区签订的委托合同当然的约束小区中所有建筑物的使用权人而不论其身份是否开发商。B置业公司从开发商处竞得车库，取得涉案车库的使用权，理应受上述委托合同的约束，履行缴付物业管理费、本体基金等费用的义务。本体维修基金是房屋建筑（本体）的共同部分及共用设施设备的维修、维护与更新改造所需的经费，缴交该费用是房屋使用权人的法定义务，C物业公司是否提供了物业管理服务，并不影响C物业公司主张B置业公司按照委托合同约定缴纳该费用。法院于20**年9月作出一审判决，支持了C物业公司部分物业管理费和本体维修基金的诉讼请求。

　　B置业公司不服提起上诉，二审法院认为，深圳市罗湖区人民法院裁定B置业公司对涉案停车场享有管理权和使用权，该裁定书中B置业公司对涉案停车场享有的管理权指的是对停车场内部的管理的权利，与C物业公司作为小区的物业管理人所行使的管理权内容不同。因此，B置业公司作为涉案停车场的管理人和使用人，应当按照业主委员会和C物业公司签订的物业管理合同中约定的标准交纳管理费。由于涉案停车场是作为C物业公司管理的小区的配套设施兴建的，因此，C物业公司按照其与业主委员会签订的物业管理合同约定的标准向B置业公司收取管理费没有违反有关法律规定。二审法院维持了原审关于物业管理费和本体维修基金的判决。

　　B置业公司不服终审判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级法院于20**年12于作出民事裁定，指令深圳中级人民法院再审本案。深圳中级法院认为，本案的争议焦点有两个，其一，B置业公司在通过法院拍卖程序竞得涉案立体停车场后是否具备小区的业主资格；其二，B置业公司是否应当根据物业管理委托合同的约定交纳管理费和本体维修基金。深圳中院认为，业主应当不仅仅局限于已办理产权证书的权利人，还应当包括生效法律文书所确认的权利人。本案中，B置业公司通过法院拍卖程序竞得涉案立体停车场的管理、使用权，并得到生效法律文书的确认，依法可以认定其为小区的业主。一方面，从权利的来源上看，依据深圳市罗湖区人民法院民事裁定书，涉案立体停车场原本属于A房地产公司所有，并非属于小区的全体业主共有，因此，涉案立体停车场并不属于小区的共有部分，而专为A房地产公司所享有。A房地产公司因未履行到期债务而被法院强制执行其名下财产，B置业公司通过正当的拍卖程序竞得A房地产公司所有的涉案立体停车场，并由法院生效法律文书所确认。在此权利继受过程中，原A房地产公司享有的对涉案立体停车场的专有权利全部由B置业公司受让。因此，从权利的来源上看，B置业公司对涉案立体停车场的管理、使用权是一种专有、排他的权利。另一方面，从权利的构成来看，B置业公司自购得涉案立体停车场的管理、使用权以来，已实际上占有了该立体停车场，并通过经营该立体停车场车位的行为获得收益。虽然该立体停车场目前因无法办理产权证书而导致B置业公司对享有的专有权利在形式上存在瑕疵，但由于有生效法律文书的确认，因此从法理上说，上述瑕疵并不会影响B置业公司对该专有权利的自由处分。故深圳中院认为B置业公司在生效法律文书确认其涉案立体停车场享有专有的管理、使用权后，便依法成为小区的业主。对于第二个争议焦点，由于涉案立体停车场位于小区之内，进入该立体停车场需要通过小区的大门和道路，并且需要利用小区内的照明、排水、消防等公用设施。C物业公司对整个小区（包括涉案立体停车场在内）提供了安保、清洁、水电供应等物业管理服务，B置业公司作为小区的业主，交纳物业管理费和本体维修基金是其法定义务。同时，B置业公司经营该立体停车场的目的是出租停车位以获取收益，属于商业性质，本应依照较高的商业标准收取相关费用，但由于双方经多次协商一直未能就具体收费标准达成一致协议为妥善解决双方争议，原审法院判令B置业公司按照C物业公司与业主委员会签订的物业管理委托合同约定的住宅物业管理服务费、本体维修基金的较低标准向C物业公司支付物业管理费和本体维修基金以及相应利息，既合情合理，又符合法律规定，C物业公司也无异议，深圳中院予以认可。至于B置业公司所称若判其交费由造成C物业公司双重

收费问题，因涉案立体停车场本属于B置业公司专有，不属于小区业主共有部分，故不存在其他小区业主已就该涉案立体停车场向C物业公司交纳过物业管理费和本体维修基金问题。深圳中级人民法院于20**年8月作出再审判决，维持深圳中院作出的终审判决。

　　【颜宇丹律师评析】

　　笔者颜宇丹认为，B置业公司并非涉案停车场的所有人，不具有C物业公司对该小区物业服务项目的业主身份。Ｂ置业公司是根据深圳市罗湖区人民法院民事裁定书取得涉案停车场的管理使用权，且该裁定称该停车场的“所有权人”为被执行人A房地产公司，Ｂ置业公司竞得该停车场的管理使用权（管理、使用期限与该停车场的房地产证相一致）。据该裁定，Ｂ置业公司并非该停车场的所有权人，取得的仅是一定期限的管理使用权，深圳中院的再审判决将该裁定混同于《物权法》第二十八条所规定的“导致物权设立、变更、转让或者消灭的”人民法院生效的法律文书。上述再审判决认定Ｂ置业公司“通过法院拍卖程序竞得涉案停车场的管理、使用权，并得到生效法律文书的确认，依法可以认定其为小区的业主。”与物权法等法律有关物权取得的规定不符，管理、使用权仅是所有权（完全物权）一部分权能，该部分权能可以与所有权的其它权能相分离，但不能以取得该部分权能即认为取得了其它权能，成为所有权人。

　　Ｂ置业公司并非涉案停车场的业主，事实上也不可能成为业主，并非深圳中院再审判决所称目前无法办理产权证书，而是事实上根本不可能由Ｂ置业公司取得自己名下的停车场产权证书。该停车场的建筑性质为住宅配套，根据《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”同时，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费、物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”而本案中，无论是A房地产公司，还是该小区的业主，与Ｂ置业公司之间并无涉案停车场的租赁、借用或其它物业使用关系，故即便需要交纳物业费的话，作为物业服务方的C物业公司也无权径行向Ｂ置业公司主张交纳物业费，Ｂ置业公司有权拒绝其交费请求。

　　根据深圳市住宅局深住〔20**〕120号《关于贯彻国家<物业管理条例>有关问题指导意见的通知》第二条第（四）款第4项规定“建设单位应当对其所拥有的空置房或自用房、经营房、收入没有纳入公共收益的会所，交纳物业管理服务费及本体维修资金。”据此规定，B物业公司即便要收取涉案停车场的物业费及维修资金，也应向作为建设单位的A房地产公司收取，而非向Ｂ置业公司收取。A房地产公司已通过深圳市罗湖区法院拍卖涉案停车场的法律行为获得了该停车场相应所限的管理使用权的对价，故如要求由Ｂ置业公司来承担物业费和维修资金，则属重复收费。

　　涉案停车场从规划和准建上均定性为该小区的公共配套设施，是为了满足小区业主（住用户）的停车需求，而经政府部门审批规划，由开发商投资建设的公共配套设施，属于物权法第七十四条第一款规定的规划的车库。经深圳市公安局交通警察局及物价部门核准的涉案停车场收费标价为住宅内经营性停车场且经营管理单位和收费单位均为Ｂ置业公司，并非C物业公司。事实上，Ｂ置业公司取得涉案停车场经营管理权以来，也一直是自行管理维护，C物业公司并未提供服务，何谈由其收费问题？即便要交纳，也应由物业服务区域内业主按其拥有物业的建筑面积分摊交纳。

　　深圳中院再审判决中认为，C物业公司事实上为Ｂ置业公司经营的涉案立体停车场提供了物业管理服务，理由是该停车场位于该小区之内，进入该停车场需要经过该小区的大门和道路，并且需要利用小区内的照明、排水、消防等公用设施，且C物业公司对包括该停车场在内的整个小区提供了安保、清洁、水电供应等物业管理服务。笔者颜宇丹律师认为，并不能据此认定应进入涉案停车场的车辆需要经过其提供物业服务的小区的大门和道路等，Ｂ置业公司从中受益就应当向其支付物业管理费和停车场维修资金，这是两个不同的物业管理区域划定的问题。Ｂ置业公司经营管理的涉案停车场并非是空中楼阁或一座孤岛，进出车辆经过C物业公司提供物业服务的小区大门和道路，是再自然不过的事情，也是Ｂ置业公司行使相邻权，由B物业公司提供供役地的表现。如依照深圳中院的裁判逻辑，是否意味着每一个进出小区的单位或个人都应当向其交纳物业管理费呢？是否每一个小区的业主都要为使用自己拥有建筑面积物业外的门厅、楼梯间、走廊通道、道路、绿地等共用部位和共用设施、公共场所，都要向物业公司另行支付费用呢？

　　本着权利与义务相一致的原则，如果深圳中院再审判决认定的Ｂ置业公司为涉案停车场业主的观点成立的话，是否表明Ｂ置业公司有权以业主的身份，参与小区的业主大会及根据所拥有的面积行使业主的权利呢？能否依据该判决由Ｂ置业公司向房地产权管理机关申请办理产权证书呢？能否要求从小区的物业维修资金当中申请资金来维修停车场呢？不言而喻的是，这些都是十分荒唐可笑难以实现的事情！

　　根据《广东省物业管理条例》第七条第一款的规定，“物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域”，涉案停车场即属于能够分割和独立使用的设施设备，且事实上Ｂ置业公司也是经过公安交警管理部门和物价部门审批同意自行管理的区域，C物业公司无权要求Ｂ置业公司向其支付物业管理费和本体维修资金。

篇3：案例:停车费只是场地费 不是保管费

　　案例：停车费只是场地费，不是保管费

　　交钱停车，丢车人打输索赔官司，法院认定------停车费只是场地费，不是保管费

　　交了5元停车费，将轿车停在医院的的停车场，事后车子却不见了。丢车人罗某理直气壮地打索赔官司，却被法院驳回诉讼请求。

　　据罗某诉称:去年8月9日上午9时许，他开着富康车到汉口某大医院看病，车停到停车场后，妻子和外孙妇女逛武广去了。两个小时后，罗某与妻子会合并吃了中饭。下午2时许，他去取车却发现轿车已不翼而飞。他当即报案。3天后，他在报纸上刊登了车辆被盗声明。

　　随后，罗某多次找医院交涉，院方拒赔。无奈之下，他将医院及下属的停车场一并告上法庭，要求赔偿车辆损失7。6万元。

　　今年5月此案开庭。罗某指出他交了停车费，双方的保管合同即告成立，被告应承担赔偿责任。

　　两被告辩称，5元停车费只是场地使用费，双方之间并没有形成车辆保管合同关系；另外，罗某也没有直接证据证实车辆就是在被告处被盗。

　　江汉区法院审理后认为，罗某提供的病历和停车费票据只能证明他曾将车停在被告处，但被告并未取得车钥匙，对该车的出入不能实际控制，这意味着车辆实际保管人仍为；罗某，双方没有形成保管合同关系；遂驳回了他的诉讼请求。

　　昨日记者获悉，由于原被双方均未上诉，该判决已生效。

篇4：案例:停车场车被划 物业公司担责

　　案例：停车场车被划，物业公司担责

　　到商场用餐后，发现停在停车场的车被人划花，为此靳先生将物业公司诉至法院。今天上午一中院通报，法院终审判决物业公司承担相关物业费等3000余元。

　　20**年9月13日晚，靳先生将自己的本田雅阁车停在石景山区万商物业公司停车场，用完餐准备离开时，却发现自己的车被人划伤。在查看监控录像后，发现是有人故意为之。靳先生交完停车费驶离，并自费修车。之后起诉停车场所属的万商物业公司，要求承担修车费2000元以及其他相关费用1050元。

　　万商物业公司拒绝赔偿，称事故责任人是案外第三人造成，靳先生应向案外第三人追偿。且靳先生的停车方式和位置不对，有主观过错，阻挡了第三人的车辆行驶，造成第三人对其车辆发泄不满划伤车辆。

　　一审法院经审理认为，万商物业公司未能提交其按时巡逻的有效证据，应当认定其对涉案车辆未尽到妥善保管义务。万商物业公司赔偿后，可向实际侵权人索赔。万商物业公司不服一审判决上诉。

　　一中院二审认为，靳先生存放位置不当，亦与靳先生车辆被划伤之间不存在法律上的因果关系，不得降低被告应承担的妥善保管义务。一中院据此驳回上诉，维持原判。（法制晚报讯）

篇5：案例分析:小区业主停车阻塞消防通道 物业公司是否承担责任

　　案例分析：小区业主停车阻塞消防通道，物业公司是否承担责任？

　　案例：

　　农历腊月二十九夜晚，一辆本田雅阁轿车停在温馨园小区内的消防通道上，现场路面上标注有黄色“消防通道禁止停车”的警示标语。小区保安巡逻时发现后未能找到车主，只好在车上留字条，让车主见条后速将车驶离消防通道，停至规定停车位。除夕之夜，小区一业主家失火，消防车到来后由于消防通道被车阻挡导致延误灭火，火灾造成业主经济损失近万元。事后，消防部门出具的《火灾事故认定书》认定，起火原因系烟花点燃阳台可燃物，小区消防通道被阻塞导致延误灭火，致使火灾损失扩大，物业公司应负主要责任。业主据此向法院起诉，要求物业公司索赔经济损失。

　　小区物业公司经理倍感冤枉，辩称：

　　1、火灾发生的原因烟花爆竹所致，而烟花爆竹是业主燃放的，与物业公司无因果关系；

　　2、业主的车辆阻挡了消防通道，影响了灭火，应由车辆主人承担责任；

　　3、物业公司在消防通道用黄色油漆标注了“消防通道禁止停车”的警示标语，尽到了警示责任；

　　4、保安在巡逻中发现违规停放的车辆后，在找不到车主的情况下留字条提醒车主驶离消防通道，也尽到了管理责任，因此对火灾造成的损失不应当承担责任。

　　法院判决：

　　《消防法》第十八条第二款规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”。第二十九条“负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施的完好有效”。物业公司作为小区消防安全责任单位，在发现消防通道被阻塞后，理应采取有效措施保证消防通道畅通，但物业公司未能尽到应尽的管理职责，导致延误灭火，扩大了火灾造成的损失，理应承担一定的责任。经法院调解物业公司赔偿了业主5000元经济损失。

　　案例点评：

　　1、预防责任：物业服务企业应进行消防监控、巡查，火灾隐患防范工作，确保消防设备设施的正常运行状态，确保消防水源、消防通道、安全疏散通道畅通；

　　2、制止责任：及时制止阻塞消防通道的行为；

　　3、报告责任：发现消防隐患在自己能力范围内无法消除时应及时向公安部门报告。

　　本案中，物业公司应当预见春节期间，烟花爆竹容易引发火灾，当发现消防通道被车阻塞，在前两项措施无效的情况下，未向公安部门报告是导致其承担责任的主要原因。笔者就本案提醒各位从业者，认真履行职责是物业服务企业的义务，而穷尽职责则是物业服务企业规避风险的保障。