篇2：物业项目会所泳池摔伤人案例

　　物业项目会所泳池摔伤人案例

　　案例简述：

　　20**年1月11日16点50分，某项目**园*号楼*单元*室业主赵女士（约66岁）进入项目会所游泳馆游泳，17点30分游完泳后途经正在进行行改造施工的浸脚池回更衣室，从浸脚池台阶下到地面时，因脚湿地滑摔倒造成左小腿中度骨折

　　案例分析：

　　1、会所浸脚池改造是因为高度不符合国家规定以及池壁防水层出现问题，由服务中心进行紧急改造的。但在改造过程中，相关人员并未意识到可能存在的风险隐患，采取了夜间改造，白天正常营业的方式。

　　2、从事件发生的图片中可以看出，浸脚池作为正在施工的场地，尚未完工的池体与其上临时设置的木板，不可避免地会对客户人身安全造成一定的威胁。

　　3、另一方面，以照片中如此混乱的现场状况来接待客户，忽略和放弃了万科物业基本的品质要求，显然从使用功能和环境服务品质两方面都是不具备开放条件的。

　　案例启示：

　　按国家规范要求进行浸脚池改造，本身就是为了消除潜在的威胁客户安全的风险因素，然而，物业服务中心在进行一项安全改进措施的同时，却忽略和人为地增添了新的安全风险，说明相关管理人员客户意识、风险意识与责任心的缺乏，需要进行认真的反省。

　　随着万科物业管理规模的扩大，风险管理已经成为物业业务管理的重要课题。南京金色泳池事件提示我们，要把风险控制作为基础业务工作长期有效地落实下去。因此，我们需要在强化全员风险意识、使员工将风险意识转化为工作中的实际行动、进一步提高专业度抗御风险与风险检查的制度化等方面做出持续不断的努力。

篇3：案例分析:住宅电梯伤人事故纠纷管理责任

　　案例分析：住宅电梯伤人事故纠纷的管理责任

　　案例：

　　20**年8月，住某高层住宅17楼、年近70岁的周老太太，乘电梯下楼时，电梯突然向下坠落，然后又极不正常地上下升降数次。受惊的周老太太站立不稳，摔倒在电梯里，伤了骨盆，当场昏迷。后来被其他业主发现，紧急呼叫120急救车送医院抢救，留院治疗3个多月后方才出院，花费了各项医疗费约6万元。

　　20**年初，周老太将物业公司起诉至法院。周老太诉称，由于物业公司维护电梯不力，没有及时地保障电梯各项设备的安全，导致电梯失控，致使她受重伤住院，应当对她的各项损失承担全责，因此，要求物业公司在一个月内支付她各项医疗费用6万元。

　　物业公司辩称，公司方面已经尽责，且电梯的维保工作是由专业的电梯维保工程公司定期实施的，物业公司只是替电梯维保工程公司向业主代收电梯维护费而已。周老太平日身体有恙，伴有眩晕症；事发时她独自一人，不能证明受伤是由于电梯故障所致；再则，电梯本身老化严重，已到了需要大笔资金进行更换的地步。基于此，物业公司要求法院驳回原告的诉讼请求。

　　法院判决：

　　法院经审理认为，物业公司作为电梯的管理人，对其证明没有过错负有举证责任。在庭审过程中，物业公司一直拒绝提供相关证据，因此，法院在综合权衡有关涉案因素之后，判决物业公司赔偿周老太各项医疗费用3万元。

　　案例评析：

　　一、电梯安全事故外在影响因素

　　电梯故障一般是多种原因造成的，如电梯管理维护不到位，无定期维护，电梯使用人员过多，使用者不规范用梯，以及电梯设备部件老化等等，都会影响到电梯的安全运行。在本案中，经过有关专家鉴定，大厦所谓的“电梯滑落”，并不是真正的“溜梯”，而是电梯在出现异常情况下的制动保护措施。通俗地说，当电梯运行异常的时候，它会以略快于正常的速度降落到底层。在此过程中，电梯向下运动轨迹不受控制，偶尔伴有轻微失重的感觉，造成电梯里的乘客产生失衡感，对运动的上下方向暂时误判。一旦真的“溜梯”，电梯的安全钳会立刻打开，电梯会被卡住。该大厦电梯的异常情况，与电梯老化有很大关系。据了解，该电梯的设计使用寿命是20年，而事发时电梯已使用了十多年，各种部件老化，单靠常规维保也难免出现意外；而更换电梯每部的费用大约需要25万元，该大厦大部分业主散居在港澳台地区和东南亚，现住户多是承租户和其他临时居住人员，由于业主委员会缺位，筹资更换电梯十分困难。基于此，各种外在的客观因素在部分程度上影响了电梯的安全使用。

　　二、物业公司应承担举证不能的责任

　　业主在使用物业共用设备设施时，对于其存在异常或安全隐患的，应及时通知物业公司进行修理维护，以保障共用设备设施的正常运行；对于突发的物业共用设备设施遭受侵害的，业主应及时保存相关证据；物业公司应对物业共用设备设施进行定期检查（检测），发现问题及时修理维护。我国法律规定，建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落，造成他人损害的，它的管理人如不能证明自己没有过错的，就应承担责任；同时，根据20**年4月1日起施行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条、第七十五条规定，没有正当理由，持有证据的当事人拒不提供证据，可推定有过错。本案中，物业公司存有电梯运行情况的实时监控录像，电梯是否发生故障，周老太是否在电梯异常运行过程中受伤，都在录像的监控范围内，但物业公司拒绝提交录像，因此，可推定录像内容对物业公司不利，该物业公司存在过错。被告作为电梯管理人，没有证据证明其无过错，反而有故意隐瞒事关重大的视频证据之嫌。物业公司应对物业共用设备设施进行定期检查（检测），督促工作人员忠于职守，发现问题及时修理维护，否则，对怠于履行物业管理职责或履行不及时不到位，致使共用设备设施发生事故致业主受损害的行为，应当承担赔偿责任；如果能提供证据证明物业公司已履行物业管理义务的除外，因此，本案中的物业公司应承担部分赔偿责任。

　　三、电梯事故应区分法律责任

　　电梯是高层建筑物主要的垂直物流载体，确保电梯的正常运行和使用，直接关系到使用者的生命、财产安全，因此，电梯设备管理的重要性在物业管理中的地位十分突出。

　　当前，围绕住宅电梯的大小事故所引发的纠纷层出不穷。主要问题是一旦给业主造成损失，赔偿责任应如何得到落实。

　　电梯事故主要涉及到物业公司的责任和电梯产品责任这两类责任的区分与归属。如果电梯属于未按国家有关标准及时进行更新或改造的；或者在有人值守的电梯中，驾驶员违规操作的；或者是发生险情没有进行及时排除的；或者是发生事故后，物业公司没有及时救助的，物业公司均应当承担相应赔偿责任。

　　关于电梯的使用性能是否达到报废标准，是否需要更新改造；或者发生电梯事故后，对于事故原因的调查分析，当事人应向法定的特种设备检测中心或房屋设备检测检验所以及国家电梯质量监督检验中心申请鉴定。如果鉴定结果表明，物业公司没有过错，事故发生的原因为电梯质量指标不合格所致，则应当由电梯制造商、销售商承担赔偿责任。实务中，一旦电梯发生损害业主人身、财产权益事故的，物业公司往往首当其冲成为诉请赔偿责任的相对方；若事后查明，事故原因系电梯本身的质量问题所致，物业公司在承担赔偿责任后，可以向电梯生产商等相对方追偿。

　　四、成立业主委员会，破解“缴费难”，有利于电梯更新改造，消除电梯事故隐患

　　本案中的大厦是始建于上世纪90年代的地标性建筑物，当年主要是面向海外发售，楼宇物业多由当地亲戚代为管理。物业公司进驻初期，尚有八成以上业主能主动缴纳物业公摊费用。考虑到大部分业主都能按时缴纳公摊费用，物业公司本着先服务再收费的想法，希望能够增加业主的全员（户）缴费意识，所以没有对不交费的小部分业主拒理力争。不想，退让的结果是越来越多的业主不缴费了，现在仅有六

成的业主缴费。物业公摊费用尚且如此难收缴，更新改造大厦老旧电梯的筹资更无着落，物业公司确实爱莫能助。

　　业主委员会是由业主大会选举产生的、由业主代表组成的代表业主利益、监督物业公司工作和广大业主履行管理规约的组织，它是代表广大业主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务、实行业主自治自律与专业化管理相结合的管理体制的社会性自治组织。它的职责之一就是监督管理规约的实施，即业主委员会有权对管理规约的实施情况进行监督，一旦发现业主不遵守管理规约的规定，影响到其他业主合法权益或物业管理区域内的公共利益时，业主委员会有权予以制止、批评教育、责令限期改正，并依此管理规约的有关规定进行处理。

　　本案中，大厦的入住率已达100%，按照《厦门市住宅区物业管理条例》等规定，符合住宅区已入住的建筑面积达到百分之五十或者房屋交付使用满二年这二者中的任何一个情况，就具备成立业主委员会的条件。因此，唯有所辖街道办事处指派人员监督该大厦筹备业主大会，选举成立业主委员会，才能切实破解“缴费难”，进而有利于归集电梯更新改造的费用，一举改变物业公司一家势单力薄、孤掌难鸣、推动不力的局面。

篇4：案例分析:小区内植物伤人 物业该不该负赔偿责任

　　案例分析：小区内植物伤人，物业该不该负赔偿责任

　　案例：

　　20**年5月28日上午，家住某小区的4岁小孩李某，由其姥姥陪同，在横穿小区喷水池小溪时，身体失去平衡，右眼被池边种植的铁树叶尖刺伤。经医院诊断，李某右眼角膜白斑，需做角膜移植术，经某法医验伤所鉴定其伤残程度为8级。

　　为此，李某作为原告，其母林某作为法定代理人向法院提起诉讼，要求该小区的建设单位和物业管理单位进行经济赔偿。

　　作为被告的两家公司认为：应由其监护人承担原告受到伤害的全部责任。首先，小区的喷水池小溪中铺有人造乱石，并立有警示牌，提示监护人不应让未成年人进入该区域玩耍，本案中的监护人未履行好看管原告的义务。其次，原告所在小区是市级园林式住宅小区，绿化布局合理、科学、合法。

　　法院判决：

　　法院经过庭内外调查后认为，侵权民事责任有主、客观要件，即行为人主观有过错，客观上有损害事实存在，损害行为的违法性及违法行为与损害事实之间有因果关系。本案中，原告在独自横穿小溪时，身体发生倾斜，被铁树划伤右眼的客观事实存在。但被告在小区内进行绿化、建筑水池是为了提高业主的生活质量，且种植铁树植物没有过错。同时，考虑到人造乱石高低不平的安全隐患，喷水池旁立有警示牌，被告的管理义务已经尽到，故原告要求二被告赔偿理由不充分，法院不予支持。

　　原告不服，提起上诉。上诉理由是：一、原审法院认定事实不清，程序不当，在被告未申请法院收集证据的情况下主动替被告收集证据；二、小区栽种的绿化植物具有危险性；三、对警示牌的设置时间提出质疑。

　　二审法院经审理认为，原审法院在审案时向园林部门咨询小区内栽种铁树有无禁令性规定，作为判断本案中小区管理部门有无违规行为的依据，上诉人以此认为系法院主动为被上诉人收集证据有违客观事实。被上诉人在小区栽种铁树虽有伤人危险，但不能因此认定栽种该植物就应承担相应责任。相反，李某的监护人，对这种植物叶尖可伤人的情况应有判断能力和防御能力，但因监护不力，造成李某受伤。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判；

　　本案件诉讼费同意李某免交；

　　本判决为终审判决；

篇5：物管案例分析:幕墙玻璃坠落伤人损物 物业需要负责吗

　　物管案例分析：幕墙玻璃坠落伤人损物，物业需要负责吗？

　　案例：

　　苏州某办公楼24楼的一块幕墙玻璃坠落，造成停靠在该楼西侧停车场上的两辆轿车不同程度的损坏。车主向该办公楼物业服务公司提出赔偿车辆损失的要求，物业服务公司以幕墙玻璃爆裂不是物业服务公司责任为由拒绝赔偿。20**年5月，车主向法院起诉，要求开发商和物业服务公司赔偿各项损失9930元。法院认为，由于开发商已经将办公楼出售，不再是所有者，要求原告撤销对开发商的起诉；物业服务公司和业主委员会在《物业服务合同》里约定物业服务公司负责外墙面的维修、保养和管理，而物业服务公司并没有足够的证据证明自己不存在管理上的过错。最后法院调解由物业服务公司承担6000元车辆损失，其他损失由车主自行承担。

　　分析点评：

　　此次幕墙玻璃坠落事件虽以调解的方式得到解决，但还是留下很多问题值得物业服务公司去深思，如物业服务公司在玻璃幕墙坠落事件中是否需要承担法律责任？物业服务公司应如何规避玻璃幕墙坠落带来的责任风险？

　　一、物业服务公司是否为玻璃幕墙坠落事件中的责任主体

　　现代社会，高楼林立，高空坠物已成为社会的一大公害。而玻璃幕墙已在现代建筑上被广泛应用，玻璃幕墙坠落事件又频频发生，幕墙坠落已然成为物业服务公司的一块心病。《民法通则》第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”这一规定是目前解决高空坠物纠纷的主要法律依据。根据该条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物的所有人（业主）或管理人对建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物承担管理责任。

　　另外，在业主和物业服务公司签订物业服务合同时，业主一般都将小区公共部位（如外墙面）的养护、维修委托给物业服务公司管理，物业服务公司基于物业服务合同成为小区公共部位的管理人。因此，根据《民法通则》的规定，物业服务公司是整个小区公共部位的管理人，一旦发生玻璃幕墙坠落侵权事件，物业服务公司就必须证明自己在管理上是否存在过错。

　　二、哪些理由可以成为物业服务公司的免责事由

　　一般的侵权行为在举证责任分配上实行“谁主张，谁举证”。高空坠物属于特殊侵权。特殊侵权行为相对于一般侵权行为而言，是指行为人虽无过错，但根据法律规定强制使其承担民事责任的行为。在举证责任分配上特殊侵权实行过错责任推定，即只要发生高空坠物，就推定所有人或管理人存在管理上的过错，除非他们能证明自己不存在管理上的过错。因此，高空坠物在举证责任分配上要实行举证倒置，所有人或管理人需要证明自己不存在过错。

　　由于一旦发生玻璃幕墙坠落，在法律上已经推定所有人或管理人|考试大|存在过错，通过列举自身管理、养护、维修工作如何尽善尽美都无法推脱自身的责任。在操作上的一般做法是：将责任转移，寻找过错方。从我国现行法律来看，不可抗力、第三人责任、受害人故意可作为所有人或管理人的免责事由。

　　不可抗力是指当事人不能预见、无法避免、无法预防的意外事件。《民法通则》第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”第三人责任是指因第三人侵权导致损害结果发生。第三人责任由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。如果物业服务公司能够证明损害是由受害人故意造成的，也不承担民事责任。第三者责任和受害人故意的归责原则是按照民法一般理论，参照《民法通则》第一百二十七条的规定。

　　尽管物业服务公司将不可抗力、第三者责任、受害人故意作为自己的免责事由，但是必须提供相应的证据。如果将幕墙玻璃坠落的责任转移给第三方，那么谁应该是玻璃幕墙养护、维修的责任主体？

　　三、玻璃幕墙养护、维修的责任主体

　　目前各地基本都出台了适应当地具体情况的物业服务合同范本。范本里大都将外墙面的养护和管理纳入物业管理范围，那么，这是否意味着物业服务公司成为玻璃幕墙的养护、维修责任主体？

　　与一般的外墙面相比较，玻璃幕墙养护和维修有着更为严格的技术要求。如果根据民法一般理论，由物业服务公司承担维修养护责任，一方面这对于低利润的物业服务公司来说显失公平，另一方面也违反其他相关规定。目前玻璃幕墙的承包、安装都要有相应资质要求，也就是说，玻璃幕墙的施工者必须是有资质的玻璃幕墙施工单位，而物业服务公司一般都不具有玻璃幕墙的养护、维修资质。并且按照《玻璃幕墙工程技术规范》的规定：在幕墙工程竣工验收后一年时，应对幕墙工程进行一次全面的检查，此后每五年应检查一次。由此可见，玻璃幕墙施工单位才是玻璃幕墙养护、维修的责任主体。

　　四、物业服务公司在玻璃幕墙的养护、维修上承担怎样的义务

　　从《玻璃幕墙工程技术规范》来看，玻璃幕墙的养护、维修的责任主体主要是玻璃幕墙施工单位。物业服务公司基于物业服务合同

对玻璃幕墙的管理，应与一般外墙面养护、管理一致。物业服务公司对一般外墙面的管理主要为：肉眼观察外墙面的完好程度，清洁度，联系、组织外墙面的维修等。因此，物业服务公司在对玻璃幕墙的管理义务基本也是肉眼观察外墙面有无明显瑕疵，联系、监督玻璃幕墙施工单位养护、维修等。例如：在幕墙工程竣工验收时，跟幕墙施工单位做好养护、维修的相关约定；在幕墙工程竣工验收后一年时，物业服务公司应通知施工单位对幕墙工程进行一次全面的检查，此后每五年通知幕墙施工单位检查一次。

　　五、管理玻璃幕墙建筑物过程中的风险规避

　　物业服务公司在与开发商或业主委员会签订有关服务合同时，一般都会承揽外墙面的维修、保养和管理，因此，多数情况下物业服务公司是物业公共部位管理人。一旦发生玻璃幕墙高空坠物，物业服务公司必然会被卷入纠纷，因此，物业服务公司在承接项目和管理过程中需注意规避风险：

　　1、从防范的角度来讲，物业服务公司需加强外墙面维护和保养的监督力度。物业服务公司事前加强管理和监督不但能够防范风险，而且可以提高整体服务质量，提高公司信誉度。因此，“防范于未然”与“亡羊补牢”相比，前者的管理|考试大|理念更为可取。按照《玻璃幕墙工程技术规范》规定，物业服务公司可在幕墙工程竣工验收后一年时，书面通知玻璃幕墙施工单位对幕墙工程进行一次全面的检查，此后每五年要求检查一次，并做好相关记录。

　　2、在与开发商或业主委员会签订物业服务合同时，应考虑建筑物的新旧和外墙面的材质。建筑物越旧，其悬挂物或搁置物发生坠落的可能性越大，承接一个项目时，这一风险不得不考虑。目前建筑物的外墙面有多种材质，如金属、石材、玻璃等。对于各种材质的外墙面，其养护和维修的要求也存在差异，这些也都应予考虑。在承接项目时，需详细做好不同材质的养护、维修预算。

　　3、承接一个外墙面为玻璃幕墙的项目，物业服务公司还需要了解开发商对玻璃幕墙的养护和维修方面的责任与玻璃幕墙施工单位有何约定。假如开发商在与玻璃幕墙施工单位签订施工合同时，未对玻璃幕墙的养护、维修方面做出具体约定，物业服务公司可与开发商约定相关免责条款，或就玻璃幕墙的养护、维修进行相关约定，避免不必要的纠纷。

　　4、在物业交接时，工作人员需认真检查，发现问题及时反馈并与对方检查人员做好记录，以便在因质量问题而发生侵权纠纷时追究第三者责任。避免由于工作人员的粗心大意，导致新接的项目一开始就存在隐患。

　　5、根据具体情况，可以考虑购买适当的险种。目前，玻璃幕墙的自爆问题还没有在技术上得到解决。为了减少不必要的纠纷，物业服务公司可以考虑购买适当的险种。例如在停车场靠近幕墙的情况下，在购买物业管理责任险时可考虑购买停车场附加险。根据需要，还可以与开发商或业委会商量，为管理的物业项目购买公共责任险。