安永地产竣工验收和交付使用许可制度
1.主管部门和验收条件
主管部门：各级建设行政主管部门负责立项工程的竣工验收备案管理工作。
竣工验收主体：建设单位。
竣工验收条件：完成工程设计和合同约定的各项内容，达到竣工标准；施工单位完成对工程质 量自检，并提出工程竣工报告；勘察、设计单位确认施工单位的工程质量达到设计要求，并提 出工程质量检查报告；监理单位对工程质量完成检查并确定合格，提出工程质量评估报告；有 完整的竣工档案资料；建设单位已按合同约定支付工程款，附有证明；施工单位与建设单位签 订了工程质量保修书；规划部门对工程是否符合规划设计要求进行了检查，出具认可文件；公 安消防、环保等部门出具许可文件；要求整顿的质量问题全部整改完毕。
2.竣工验收程序和方法
竣工验收程序：建设单位收到施工单位报告、勘察设计报告、监理单位报告，组织施工单位、 勘察设计单位、监理单位及其他单位的专家组成验收组，制定验收方案；在竣工验收7日前，向 备案管理部门申领建设工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收报告，并书面通知质检验收时 间、地点、验收组名单；备案管理部门审查，符合要求者，发给“两表”；不符合要求者通知 其整改，确定重新验收的时间。
建设单位组织竣工验收方法：由参与各方汇报，介绍工程合同履约情况和标准，以及规范执行 的情况；验收组审阅档案资料；验收组实地查验；验收组形成验收意见，当意见不一致时，协 商解决；否则由建设行政主管部门或质监站裁决。
建设单位编写工程竣工验收报告。
备案：自竣工验收合格之日起15日内，向备案部门备案。备案时须提交：备案表，竣工验收报 告，其他必须提交的文件。
3.工程质量监督机构责任及法律责任
工程质量监督机构责任：对建设单位组织竣工验收实施监督；在建设单位竣工验收之日起5日内 ，提出（向备案部门）质量监督报告。
法律责任：发现建设单位在竣工验收过程中有违反有关规定的，在备案后15天内备案部门可通 知停止使用，重新组织验收。建设单位在未重新组织验收前，继续擅自交付使用的，责令停止 使用，并处工程合同款2%-4%的罚款，造成居民损失的，由建设单位赔偿；建设单位验收后15日 内未办理备案手续，责令限期改正，并处以20-30万元罚款；采用虚假证明办理备案手续的，工 程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收，处20-50万元罚款，构成犯罪的 ，依法追究刑事责任；备案部门不办理备案手续的，责令改正，对直接责任人员给予行政处分 。
4.新建住宅交付使用许可制度主要内容
主管和协管部门。新建住宅交付使用审核及发证的主管部门是房地局和各区（县）房地局；协 同管理部门是各级计划、规划、市政、电力、环卫、环保、税务、工商、公安、财贸等部门。
住宅竣工交付使用申请的条件和管理原则。条件：住宅工程项目包括的各个单体及相应的配套 设施已经竣工，并应验收合格；已达到满足入住居民生活基本条件需要。原则：“谁开发，谁 配套”。
办理新建住宅交付使用审核申请手续时应提交的文件和资料。反映住宅项目来源合法性的文件 和资料：项目建设用地批准证书或土地批租合同、土地出让合同；投资计划、施工计划、竣工 配套计划的批准文件；项目建设工程规划许可证及建筑工程项目表。反映住宅项目建设规划设 计要求的资料：批准的住宅项目总平面图。反映住宅项目完成情况的文件和资料：供水、供电 、供气、电话和有线电视配套合格证明，邮电通讯、环卫验收证明；住宅项目建设工程质量验 收合格备案表；雨水、污水排放证明；住宅配套费缴纳证明或包干批复文件。
反映住宅能安全使用的资料：公安门牌编号和消防验收证明，高层电梯安全和消防验收证明； 房屋建筑面积测定表。
审核时间的规定及限制措施。市或区、县房地局从受理新建住宅交付使用审核申请之日起，必 须在30日内对新建住宅的配套设施建设进行审核，并提出审核意见。确认合格的，按栋颁发“ 新建住宅交付使用许可证”；“新建住宅交付使用许可证”是住宅开发建设单位交付使用住宅 项目的依据，有该证方可到房地产管理部门办理商品房注册登记、入户手续，居民才能入住。
有关行政处罚的规定。新建住宅符合交付使用要求，但未按规定向主管部门办理审核申请手续 的，责令在15日内补办手续。逾期1个月不办，处以2000?元罚款。逾期超过1个月，每增加1个 月增加1000元罚款，但罚款最高不超过1万元；新建住宅不符合交付使用要求，未配建市政、公 用设施的，要在6个月内补报配套建设计划，并补建完成配套设施。已交付使用的，应停止交付 使用；新建住宅不符合交付使用要求，少建和未建公共建筑设施的，应在6个月内补建完成。逾 期未补建的，可征用相应建筑面积的住宅以安排公建设施。并可按缺建面积处以罚款；情节严 重的界定与处罚。交付使用新建住宅面积一次达10万㎡以上（含10万㎡），违反交付使用要求 三项以上，重复违法；由房地产管理部门降低其房地产开发经营资质，对直接责任人员由其上 级主管部门给予行政处分。
申办竣工交付使用许可证。做到“三个熟悉”：建设单位按要求提交备齐的文件和资料，提出 住宅项目竣工交付使用审核申请；住宅建设管理部门经办人员审核提交的文件和资料是否齐全 ；请建设单位填写交付使用申请表；发出受理通知书，并与建设单位预约形成踏勘的时间；审 核。做好交付使用申请的准备工作：做好住宅项目分期分批建设规模的合理划分和同一批竣工 项目中各个单体和个体工程项目建设进度的协调衔接；做好交付使用审核需要提交的有关文件 、资料的准备工作。做好住宅交付使用许可申办手续：不要寄希望于降低标准获取“新建住宅 交www.pmceo.com付使用许可证”；不要制作假证明；要留出一定的办理交付使用许可申请手续的时间：在签 订住房预售合同时，交房时间的承诺要留有余地；要积极配合审核。
住宅交付时的“两书”提供。“新建住宅质量保证书”的主要内容：（由政府主管部门提供一 个建设单位对购房者必须作出的最低或最基本的质量承诺的样本。“住宅使用说明书”的主要 内容：开发企业与住宅建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的名称；建筑结构类型，承 重墙体平面布置说明；自来水、强弱电、燃气、热电、通讯等设施容量、配置、管线走向的说 明等等。
执行“两书”制度应注意的问题：要以规定的最基本的内容为基础；要通过编制“两书”作为 推销企业品牌的有力手段，主动积极地去实行；注意“住宅质量保证书”保修期限的衔接；在 向居民销售住宅时，必须提供“两书”。
5.安永物业交接与管理
物业管理早期介入。物业管理服务：物业管理企业接受业主、开发商和业主委员会委托，对已 建成并经竣工验收投入使用的房屋建筑物及相关的公共设施进行全面管理服务的经营活动；物 业管理早期介入：在住宅项目开始设计时，拟由竣工验收后接管该物业的企业主要管理人员、 工程人员、维修人员参与介入，或请有关的物业管理企业对规划设计、环境布局、市政配套、 设备安装等方面，就质量和使用功能从物业管理角度提出意见和建议，为今后用好、管好物业 打基础介入方式：委托物业管理企业派管理人员、工程技术人员参加提建议；签订书面委托物 业管理企业早期介入合同，或签订委托咨询合同。
早期介入内容。设计阶段：在小区规划布局上，征求物业管理专业人员意见，设计与小区规模 相适应的公共活动中心，应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合等构成一个相对独 立的居住环境；在套型设计上，对套型内功能区，如卧室、厨房、卫生间、储藏室等，要请物 业管理公司人员反馈在以往的管理中业主们的意见和看法；公共部位如电梯、走道、公用房等 的布置，也应征询物业管理公司有关管理技术人员意见。基础验收之前：加固地基方案、房屋 内外高差、预留沉降量等，请物业公司有关人员参与并注意保存资料。建筑结构封顶前：对封 闭结构、管线方面、材料应用、隐蔽工程等，住宅项目部随时请物业公司有关人员参与提出意 见，并为他们提供资料。设备安装：对水、电设备，物业管理公司工程部、维修部人员要深入 现场，掌握设备资料，了解设备结构性能和注意事项等，随时做好记录，保存资料。竣工验收 。
早期介入的作用：有利于住宅功能的完善，保证住宅性能完备性；有利于物业管理企业掌握所 管物业原始设计和施工情况，为今后管好物业打下基础；有利于促进住宅物业的销售，保障其 经济性。
竣工验收后的物业交接。前提条件：建筑施工正式完成，设施运行已经正常，竣工验收已经通 过，取得新建住宅交付使用许可证，资料齐全并且准确无误。组建物业管理公司的形式：组建 条件：公司名称预先审核；物业管理公司的主要办事机构所在地为物业管理公司住所；法定代 表人——企业主要负责人；注册资本。
前期物业管理服务：根据物业档次确定各项服务所达到的标准；参与设计与施工；制定人员架 构和人事制度，招聘员工，提供岗前培训；制定物业的管理方案规则。
交付使用后的服务包括：楼宇及设备维修保养；楼宇保险事宜；保安服务；清洁服务；绿化环 境保养；紧急事故处理；处理住户投诉；财务管理。
说明：由本章开始部分流程图可知，房地产营销在工程施工开始时就已经开始；但由于编辑上 的限制，营销部分就安排在后面。
采编：www.pmceo.cOm篇2：X装饰公司施工工长管理制度
装饰公司施工工长管理制度
一、施工工长直接对公司负责，对客户负责，听从公司安排及传达公司的各项规章制度，协调公司、施工人员和客户的关系，做到尽力尽责。
二、公司安排工程给工长，严禁推脱，如无特殊原因推脱处以1000--2000元处罚。
三、施工材料由公司统一配送管理，施工材料每次进场应及时通知客户进行材料验收，严禁私自进料；严禁施工中偷工减料，使用假材料，或使用公司规定外材料（未经公司批准）如发现视情节轻重处以1000元以上罚款。
四、对公司各项管理制度及公司施工工艺应熟记。对施工工序及工程工期安排合理。
五、在工人使用安排上应慎重，杜绝盲目及野蛮施工，如因材料使用不当；伪劣工程所造成的停工、无条件返工，后果自负。因施工质量不达标更换工人两次以上罚500元。
六、对公司标识、现场管理单、半成品保护及时到位。
七、对公司制定的各项单据应及时填写，需要公司人员配合的及时通知公司。对公司交给施工队的每项单据、图纸及报价保存完好，工程完工后一并交还公司备案。如有缺少处以200--1000元处罚。
八、确保工程质量及工程进度，施工工期严禁无故延期。如因工长安排工序不当，客户投诉工地无工人及进度缓慢，造成工程延期罚1000元。
注：以上条例如有违犯，损坏公司名誉（视情节严重），造成客户信任度降低，向公司及其他方投诉的，处以2000-5000元罚款。造成严重后果的，公司对其重罚并辞退处理。此条例自下发之日开始生效并实施。
装饰公司监理工作制度
1、设计交底及图纸会审制度
监理工程师应于开工前协助建设单位组织设计、施工单位进行图纸会审。
图纸会审应以会议形式进行，设计单位就施工图纸设计文件向施工单位和监理单位做出详细说明，使施工单位和监理单位了解工程特点和设计意图。之后通过各相关单位多方研究，找出图纸存在的问题及需要解决的技术难题，并制定解决方案。
施工单位应根据讨论决定的事项整理会议纪要，与会各方会签。会议纪要一经签认，即成为施工和监理的依据。
2、施工组织设计审核制度
在工程开工前，施工单位必须完成施工组织设计的编制及内部审批工作，填写《施工组织设计报审表》报送项目监理机构。
总监理工程师在约定的时间内，组织专业监理工程师审查，提出意见后，由总监理工程师审核签认。需要施工单位修改时，由总监理工程师签发书面意见，退回施工单位修改后重新报审。
施工单位应按审定的施工组织设计文件施工。
3、工程开工/复工审批制度
工程项目开始施工前，施工单位须做好施工准备工作，然后填报《工程开工/复工报审表》，附上该工程的开工报告、施工方案以及施工进度计划、人员及机械设备配置、材料准备情况等，报送监理工程师审查。若审查合格，则由总监理工程师批复准予施工。否则，施工单位应进一步做好施工准备，待条件具备时，再次填报开工申请。
4、工程材料构配件质量检验制度
凡运到施工现场的原材料、半成品或构配件，进场前应向项目监理机构提交《工程材料/构配件/设备报审表》，同时附有产品出厂合格证及技术说明书、由施工单位按规定要求进行检验的试验报告，经监理工程师审查并确认其质量合格后，方准进场。凡是没有产品出厂合格证明及检验不合格者，不得进场，不得在工程中使用。
如果监理工程师认为施工单位提交的有关证明文件仍不足以说明到场产品的质量符合要求时，监理工程师可以再行组织复检或见证取样试验，确认其质量合格后方允许进场。
5、隐蔽工程、分部分项工程质量验收制度
1、隐蔽工程施工前，施工单位按有关技术规范、施工图纸先进行自检，自检合格后，填写《报验申请表》，附上相应的工程检查证明（或隐蔽工程检查记录）及相关材料证明，试验报告等，报送项目监理机构。
2、监理工程师收到报验申请后首先对质量证明资料进行审查，并在约定的时间内到现场检查（检测或核查），施工单位的专职质检员及相关施工人员应随同一起到现场。
3、经现场检查，如符合质量要求，监理工程师在《报验申请表》及工程检查证明（或隐蔽工程检查记录）上签字确认，准予施工单位隐蔽、覆盖，施工单位方可时入下一道工序施工。
4、对于检验批、分部、分项工程，施工单位也应首先进行自检，填写相应质量验收记录表，确认工程质量符合要求，然后向监理工程师提交《报验申请表》附上自检的相关资料，经监理工程师现场检查及对相关资料审核后，符合要求予以签认验收，反之，则指令施工单位进行整改或返工处理。
※上道工序未经确认合格，不得进行下道工序施工
6、设计变更处理制度
工程施工过程中，无论建设单位或者施工单位提出的工程变更或图纸修改，都应通过总监理工程师审查，经由总监理工程师与设计、建设、施工单位研究并作出变更的决定后，签发《工程变更单》，并附有设计单位提出的变更设计图纸。施工单位按变更后的图纸施工。
7、工程竣工验收制度
1、工程项目完成后，施工单位应先进行竣工自检，自检合格后，向项目监理机构提交《工程竣工报验单》，总监理工程师组织专业监理工程师进行竣工初验：
（1）审查施工单位提交的竣工验收所需的文件资料，包括各种质量控制资料、试验报告以及有关技术性文件。若所提交的验收文件、资料不齐全或有相互矛盾和不符之处，应指令施工单位补充、核对及改正。
（2）审核施工单位提交的竣工图，并与已完工程、有关的技术文件（如设计图纸、工程变更文件）对照进行核查。
（3）总监理工程师组织专业监理工程师对拟验收工程项目进行现场检查，如发现质量应指令施工单位进行处理。
（4）对拟验收项目初验合格后，总监理工程师对施工单位的《工程竣工报验单》予以签认，同时提出《工程质量评估报告》。
篇3：装饰公司财务管理制度
装饰公司财务管理制度
装修装饰公司财务管理制度最根本的一条是专款专用，许多本来做的还不错的装饰公司，到后来做不下去，很多是因为把预收装饰款用到其它地方，而不是专款用在装饰项目上。装修装饰公司财务管理制度具体主要有以下几点：
1、公司财务部是公司实行财务管理的职能部门，直接对董事会负责，各分公司财务部门直接受总公司财务部管理。
2、公司资金实行收支二条线的管理办法，客户向各分公司所交工程款，各分公司必须在24小时内（节假日顺延）全部打入公司指定账号，专款专用不得挪用。所需支付款项可预借备用金，然后实报实销。
3、装饰公司财务要及时记账，做好凭证的归档、保管工作，做好现金管理工作，做到日结月清。
4、各级财务一律使用统一的“收款收据”，收据不得遗失、跳号，不得使用其它收据收款，用完一本及时销号并将存根交回总公司，再领用新“收款收据”。
5、各项开支均需由经办人签字后经总经理审核签字后方可报销。
6、各分公司应严格控制费用支出，凡有额度限度的费用，不得突破，如有特殊情况需要先报请总经理批准。
7、公司员工确因工作需要需备用金或周转金，2000元以内可由借款人填写“借款单”经公司经理批准后方可借支，超过2000元须经总经理批准方可借款，前次借款未还清前不得再借。特殊情况可由财务与董事长联系，经董事长同意后先行借支，事后补办手续。
8、各分公司应按月上报各种财务报表，务必确保财务数据的准确性。
9、工资发放必须根据员工考勤表，业绩考核情况，经人力资源部审核，总经理签字后方可发放。
10、工程竣工交付后需交验全套客户档案，经总经理签字同意后财务方可进行结算。全体财务人员均应自觉保守公司财务机密，公司的财务情况未经总经理批准不得向外泄露。
篇4：家装违规处理收款单管理制度
家装违规处理收款单管理制度
《违规处理收款单》供公司内部使用，总公司统一制作，由财务管理中心进行登记后统一发放到各公司和各部门。内部收款实行统一管理，为把收款单的使用贯彻落实到实际中去，特制订如下制度：
一、《违规处理收款单》均由各公司财务到财务管理中心登记领取（单据开完，再次申领时需交回原领取存根本）。
二、《违规处理收款单》属公司内部人员违规违章的专用罚款收款单，由各公司财务进行登记盖章后发放到相关部门负责人手中，由相关部门负责人保管使用（开票），相关负责人在使用《违规处理收款单》时，应在摘要中列明违规原因和处理意见。
1、对当场交纳现金（原处罚款可打五折）的受处理人，收据联交给受处理人。开票人凭记帐联和收取的现金到财务部结帐，财务人员在开票人的《违规处理收款单》存根票据上签名，以确定此款已进入财务部门。
2、对当场无法交纳现金的受处理人，开票人按原处罚款全额开具收款单，同时开具领付款单凭证经受理人在领付款单中领款人处签名后，将违规处理收款单收据联交给受处理人，开票人凭记帐联和领付款单凭证到财务部结帐，财务人员在开票人的《违规处理收款单》存根联票据上签名，由财务人员在受处理人的工资奖金中扣回。
3、相关部门负责人收取违规处理现金累计500元，开具领付款单凭证累计1000元，须及时到财务部结帐；不足以上数额在每月月底前也必须到财务部结帐，对未及时到财务部结帐而所引起的责任后果由其本人负责。
4、财务部与相关人员必须定期核对扣款金额。票据本遗失，未开单据按每份500元价值计算，由当事人负责赔偿。
三、《违规处理收款单》的开具参照公司相关规章制度实施。
四、符合《违规处理收款单》开具条件的款项，严禁任何人员以其它各种形式的票据开具，公司员工对其它票据可不予认可和拒绝接受。
五、《违规处理收款单》票据作为财务交接内容之一。
六、本制度即日起开始执行。
附1：《违规处理收款单》一式三联样张
篇5：建筑装饰公司询价报价制度
建筑装饰公司询价、报价制度
设计师制定补充（非常规）报价必须向技术经济部预算人员询价后方可对外报价。
设计师在询价前要填写询价单（一式两份），交到技术经济部。询价单应注明工程项目的结构、饰面的材料及工艺要求，并附有标注尺寸的草图。特殊材料应指明出处。
报价师在接到询价单后根据装修项目样式库制定报价。装修项目样式库没有的项目及单项报价超过****元上报预算主管；单项报价超过****元上报技术经济部经理，由技术经济部经理制定报价。
预算人员将制定出的报价填写到询价单上，一份交回给设计师，一份由技术经济部备案。
技术经济部预算人员制定的非常规报价有效期为一个月，超过一个月在签定的合同应重新向技术经济部询价。
技术经济部预算人员在接到询价单后应在1—3天内制定出报价，如由于材料、工艺原因而确实无法报价时，预算人员应及时与设计师联系说明理由，并提出有关建议。如预算人员在三天内未制定出报价并且没有充分理由，各分公司/部负责人将通知技术经济部经理给予相关预算人员以一般过失单处罚。
预算主管对报价师制定的报价定期审核，技术经济部经理对预算主管制定的报价定期审核，并将审核结果上报总经理。