篇2：房地产公司质量手册:产品实现策划

　　房地产公司质量手册：产品实现的策划

　　1.目的

　　通过对项目开发的过程进行策划，明确产品实现过程中的有关职责、程序、方法和应达到的目标，确保项目的整体运作水平。

　　2.范围

　　本程序适用于公司开发建设项目的策划。

　　3.职责

　　3.1策划与营销中心负责组织有关部门对项目的整体运作进行策划，编制“项目运作方案”，并监督检查各部门的实施情况。

　　3.2总经理工作部、财务与资产经营部、工程部和项目部按照各部门的职责分工对项目运作进行策划，编写有关的策划文件和新增的程序文件并组织实施。

　　4.控制程序

　　4.1项目运作方案的策划

　　4.1.1策划与营销中心负责组织项目运作方案的策划，召集总经理工作部、财务与资产经营部、工程部和项目部的有关人员，依据项目的《可行性研究报告》和项目开发建设的实际要求，对项目整体运作流程的各个环节进行策划。

　　4.1.2各部门根据以下职责分工，进行运作方案的策划：

　　a)策划与营销中心负责对项目的立项、可行性研究、市场调查、规划设计、拆迁安置补偿等相关前期工作以及项目的市场营销、交付、前期物业管理和物业管理的移交等工作进行策划；

　　b)工程部负责组织项目部对项目建设的报建手续办理、工程施工和监理的管理、工程的质量和进度控制、工程材料采购等方面进行策划；

　　c)财务与资产经营部负责对项目的融资、工程款拨付、资金还贷等资金运作方面的策划；

　　d)策划与营销中心负责对项目开发建设中的合同管理、计划统计、工程概预算、项目开发运作过程中的招标等工作的策划；

　　e)总经理工作部负责对项目开发的文件资料和档案管理方面的策划。

　　4.1.3项目运作策划的主要内容包括：

　　a)项目整体运作和各个环节运作应达到的目标、措施和检验的标准要求；

　　b)针对开发项目自身的具体情况和特定要求，应配置的有关职责、权限和资源；

　　c)采用的具体程序和作业文件，当现有的质量体系文件无法满足时，应制定新的程序或作业文件。

　　4.2项目运作方案的编制

　　4.2.1各部门根据策划的结果，编制本部门分管职责内的项目运作方案，按规定的时间报策划与营销中心，由策划与营销中心收集汇总，编制开发项目的整体运作方案。

　　4.2.2项目运作方案的编制要求:

　　a)工作步骤明确，有严格的工作规划；

　　b)明确各项工作的负责人员及工作要求；

　　c)项目建设的各个环节衔接有序。

　　项目运作方案编制的具体要求，见Q/TZH-WI-007《质量体系文件编写导则》。

　　4.2.3项目运作方案经各部门责任人签字后，报分管副总经理审核、总经理批准。

　　4.2.4批准后的“项目运作方案”由策划与营销中心下发各部门执行。

　　4.3项目运作方案的实施和验证

　　4.3.1各部门在工程项目的开发建设中，应严格按“项目运作方案”的规定要求实施。

　　4.3.2策划与营销中心负责对将“项目运作方案”的执行情况纳入公司的计划管理当中，及时在周例会和月度经营计划会上进行调度。

　　4.3.2对执行“项目运作方案”中，需要制定的新的程序和作业文件，由编制部门依据《文件控制程序》的规定进行制订下发。

　　4.3.3公司的稽查小组对各部门实施《项目运作方案》的工作情况进行监督检查，项目移交或销售完成后，由策划与营销中心召集有关部门对项目运作方案的执行情况和实施效果进行验证，全面总结项目开发建设的整体运作情况，执行Q/TZH-WI-030《项目运作报告编写规定》。

　　5.支持性文件

　　5.1Q/TZH-WI-030《项目运作报告编写规定》

　　5.2Q/TZH-WI-007《质量体系文件编写导则》

篇3：房产开发建设项目产品实现策划控制工作程序

　　房产开发建设项目产品实现的策划控制程序

　　1.目的

　　通过对项目开发的过程进行策划，明确产品实现过程中的有关职责、程序、方法和应达到的目标，确保项目的整体运作水平。

　　2.范围

　　本程序适用于公司开发建设项目的策划。

　　3.职责

　　3.1策划与营销中心负责组织有关部门对项目的整体运作进行策划，编制"项目运作方案"，并监督检查各部门的实施情况。

　　3.2总经理工作部、财务与资产经营部、工程部和项目部按照各部门的职责分工对项目运作进行策划，编写有关的策划文件和新增的程序文件并组织实施。

　　4.控制程序

　　4.1项目运作方案的策划

　　4.1.1策划与营销中心负责组织项目运作方案的策划，召集总经理工作部、财务与资产经营部、工程部和项目部的有关人员，依据项目的《可行性研究报告》和项目开发建设的实际要求，对项目整体运作流程的各个环节进行策划。

　　4.1.2各部门根据以下职责分工，进行运作方案的策划：

　　a)策划与营销中心负责对项目的立项、可行性研究、市场调查、规划设计、拆迁安置补偿等相关前期工作以及项目的市场营销、交付、前期物业管理和物业管理的移交等工作进行策划；

　　b)工程部负责组织项目部对项目建设的报建手续办理、工程施工和监理的管理、工程的质量和进度控制、工程材料采购等方面进行策划；

　　c)财务与资产经营部负责对项目的融资、工程款拨付、资金还贷等资金运作方面的策划；

　　d)策划与营销中心负责对项目开发建设中的合同管理、计划统计、工程概预算、项目开发运作过程中的招标等工作的策划；

　　e)总经理工作部负责对项目开发的文件资料和档案管理方面的策划。

　　4.1.3项目运作策划的主要内容包括：

　　a)项目整体运作和各个环节运作应达到的目标、措施和检验的标准要求；

　　b)针对开发项目自身的具体情况和特定要求，应配置的有关职责、权限和资源；

　　c)采用的具体程序和作业文件，当现有的质量体系文件无法满足时，应制定新的程序或作业文件。

　　4.2项目运作方案的编制

　　4.2.1各部门根据策划的结果，编制本部门分管职责内的项目运作方案，按规定的时间报策划与营销中心，由策划与营销中心收集汇总，编制开发项目的整体运作方案。

　　4.2.2项目运作方案的编制要求:

　　a)工作步骤明确，有严格的工作规划；

　　b)明确各项工作的负责人员及工作要求；

　　c)项目建设的各个环节衔接有序。

　　项目运作方案编制的具体要求，见Q/TZH-WI-007《质量体系文件编写导则》。

　　4.2.3项目运作方案经各部门责任人签字后，报分管副总经理审核、总经理批准。

　　4.2.4批准后的"项目运作方案"由策划与营销中心下发各部门执行。

　　4.3项目运作方案的实施和验证

　　4.3.1各部门在工程项目的开发建设中，应严格按"项目运作方案"的规定要求实施。

　　4.3.2策划与营销中心负责对将"项目运作方案"的执行情况纳入公司的计划管理当中，及时在周例会和月度经营计划会上进行调度。

　　4.3.2对执行"项目运作方案"中，需要制定的新的程序和作业文件，由编制部门依据《文件控制程序》的规定进行制订下发。

　　4.3.3公司的稽查小组对各部门实施《项目运作方案》的工作情况进行监督检查，项目移交或销售完成后，由策划与营销中心召集有关部门对项目运作方案的执行情况和实施效果进行验证，全面总结项目开发建设的整体运作情况，执行Q/TZH-WI-030《项目运作报告编写规定》。

　　5.支持性文件

　　5.1Q/TZH-WI-030《项目运作报告编写规定》

　　5.2Q/TZH-WI-007《质量体系文件编写导则》

篇4：商业地产实现资金平衡常用模式

　　商业地产实现资金平衡常用模式

　　时下，商业地产如火如荼，但整体缺乏合理的产业政策指导，却存在政府盲目规划引导，和完全滞后的金融体制支撑。

　　纵观西方，早在1960年就在美国诞生世界上第一只REITs。目前美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

　　然而国内金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异，运营模式较单一，规模较小，利率缺少弹性，呈现期限较短，流动性较差的问题，难以对商业地产形成必要的支撑。与当前遍地开花的商业地产开发量来讲，严重不匹配。

　　在这一背景下，“以住养商”和销售部分或全部商业物业，从而实现资金自平衡成为国内开发主流。虽然与商业地产的本质“先商业、后运营，再地产”相违背，但客观存在的市场环境和融资渠道作用下，部分销售，持有项目的优质部分，在实现项目资金自平衡的同时，为企业长远发展“捡”得优质资产是下策中的“上策”。

　　一般来讲，项目资金自平衡有“住宅+商业”、“街区+购物中心”、“塔楼+裙楼”、“地下+地上”等几种模式。这其中，销售住宅、街区、塔楼、地下商业都可能实现项目资金自平衡，从而把综合体中的商业、购物中心、裙楼等优质部分持有。

　　“住宅+商业”模式。一般以所谓的城市综合体或集合体为多，由于政府主导商业和其他潜规则，商住比例一般是商业略大于住宅。比如建筑面积10万平米，商业要求超过5万平米，则实现项目资金自平衡的关键就是实现住宅的“短、平、快”去化，尤其是在“三限”政策紧逼下，快销跑量回收项目整体投入必须在价格上让利，且实现产品有较强的竞争力。

　　基于此，与刚需楼盘匹配的地段，最大限度赠送，严控总价、最大限度少修地下车位，则实现自平衡基本实现。但项目整体能否产生高额利润，就在于商业部分的运作。一般商业部分尽量做到商业形态的多样化，产品的高包容性、再加上，商业地产的基本操盘经验即可。

　　一般来讲，“街区+购物中心”、“塔楼+裙楼”、“地下+地上”这三种模式，主要适用于商业占绝大多数，或者全商业地块。实现资金自平衡和相对较高利润的关键点有几个：

　　第一，控制集中商业的体量。比如，一个10万平米的购物中心，一般成本在5000—8000元/㎡.。按照一般公司的管控成本能力，中档装修预计，整个项目投资成本6000元/㎡计算，总投入将是6亿左右。产品丰富化的思路下，尽量把集中商业控制在5万平米以内，街区控制在2-3万㎡，塔楼用完剩下的指标。按照集中商业B1—F4共修5层的思路，单层基本在1万㎡，F2_F3主力店各占每层5000㎡平米左右，1000平米中庭和挑空，其余精品零售、体验、餐饮等业态布局实现租金自平衡。销售室外步行街区、集中商业F1临街部分、塔楼实现项目整体资金平衡。但问题在于，此种模式如何快速实现塔楼、室外步行街区的快速销售？

　　第二，接第一点，就是增加塔楼的容量和高包容性，让步行街有卖相。就塔楼的高包容性来讲，在面积划分上需实现可分可合，预留上下水、预留一定的层高，实现办公、经济型酒店、公寓三者之间的高包容性，后期根据市场情况，灵活包装和营销。具体就是产品细节，不赘述。此种塔楼，只要不是太贪，可在控制风险的情况下实现跑量回款。至于室外步行街区，销售的，分散产权的不能说所有的都经营失败，但后期运营较好的确实没有几个，除非返租还可以苟延残喘几年。但大多看不到商圈成熟那天的太阳，就混乱不堪。但在商言商，卖相的塑造是重中之重！F1送半地下空间和外摆区、F2层高可搭建，买一层得两层、F3退台、F4送屋顶等手段是基本手段，再此产品细节支撑下，做到平面动线流畅、垂直动线简洁、面积划分可分可合、最大化满足经营、返租主力店、招商先行等要求，对于销售室外步行街都是有效手段。

　　第三，控制酒店等必修项目的体量。酒店与地下车位有类似特征，均是硬投入。除非是集团化的公司，有专业的运营团队，一般都要尽量控制酒店的体量。至于政府要求的星级质量，采用挂牌、山寨都是有效途径。另外，如果能把酒店附属设施单独办产权，则后期无论是销售还是其他资产运作，都进可攻退可守。至于酒店，还有最后一条就是无限期拖延，都懂的??

　　不管哪种模式运作，都不能脱离地段而空谈商业。至于哪些项目适合那种模式，回答是：首先看地段，如果地段本来不适合做商业，等死是成本最低的开发；如果地段还可以，那么具体问题具体分析，须知商业地产一案一例，照搬照抄，东施效颦矣！

篇5：购物中心利用大数据实现精细化运做

　　购物中心如何利用大数据实现精细化运做

　　无数据，不管理！"利用数据进行精细化运营管理是购物中心的长久生存之道。未来商业竞争，业态容易照搬、商家品牌可以分享、推广活动没有什么难度，真正学不来的是数据的处理、分析和挖掘，如何利用数据背后潜在的商业价值？本专题以北京朝阳大悦城为研究蓝本，教你最简单的运营管理方法。

　　供需精准化

　　大数据第一个价值在于均衡供给和需求，购物中心根据客流数量和历史数据告知各商家下个时段预计顾客数，顾客APP接收精准推荐的优惠券，引导顾客流量，均衡供需。

　　实现顾客标签管理的同时，把商家部分商品、套餐、服务数据化处理并且标签化，以便与目标顾客更精准匹配推荐。精准个性推荐的基础是用户标签：

　　提升消费者体验

　　大数据让链接成本变低，能实时精准地把优惠推送给最有需求的人。例如如果电影院某些场次观众很少，购物中心可向附近有需要的会员发送免费电影票，用最小成本让顾客感受到意外体验：

　　让服务升级

　　【应用案例】大悦城"购物篮"的精准化营销

　　会员从一开始办卡到使用，每月的消费额不同，购买商品差异，通过大数据可以分析出会员的行为习惯，从而在某一时间推送给会员某品牌的优惠券、O2O活动或艺术沙龙等精准信息，从而实现大数据背后的精准化营销。

　　大悦城将会员分为21个层级，为每一个层级推送完全不同但与之相应的信息。通过"综合云数据中心"为客户提供精准的个性化营销，管理层也能及时掌握每家商户的销售业绩以及市场状况

　　提供免费的WIFI服务，将微信、微博、App连接成一个整体等，增加消费者的店内购物体验和购买转换率，让购物中心的全渠道零售管理逐渐从梦想成为可能。

　　利用数字科技，使用监控获取和分析线下客流信息

　　行业内众多的百货、购物中心、超市乃至专卖店都在使用客流监控系统，可以根据投资级别得到相应级别的数据，比如：

　　线下数据争夺战：实体店如何玩转大数据

　　依靠wifi实现客流数据的采集

　　通过wifi对线下数据采集分析是时下购物中心掘金大数据的热门应用，购物中心希望能拥有类似在线电子商务网站Cookie一样记录顾客行为模式、偏好和转化率等数据工具。

　　【应用案例】万达广场顾客WiFi跟踪

　　在整个广场搭建大WiFi和大会员体系，通过WiFi体系可以捕捉在广场里面所有的智能手机用户，用户的行迹路线、所关注的商品和消费习惯，然后通过所有的会员体系就可以掌握所有会员的各类信息和其特有的相关产品喜好。

　　Euclid Zero：线下购物中心的Google Analytics

　　Google Analytics是著名互联网公司Google为网站提供的数据统计服务。最近推出了一个无需额外硬件的解决方案 Euclid Zero，基于现有的 WiFi 网络就能帮商家监测客流。

　　Euclid Zero会识别出带 WiFi 配置的移动设备，并且不需要顾客自己接入商场的网络。它可以记录并分析客流情况，比如：有多少顾客、新老顾客占比、停留时间多长、到访频率如何、有多少是被橱窗内的海报或者摆设吸引而走进店里等数据。而这些数据可以帮助商家更全面了解顾客群，进而优化服务策略、提升收益。

　　采集线下客流数据的6种新方法

　　通过wifi对线下数据采集分析是时下购物中心掘金大数据的热门应用，购物中心希望能拥有类似在线电子商务网站Cookie一样记录顾客行为模式、偏好和转化率等数据工具。

　　用支付宝来打通线上线下和支付

　　目前支付宝正在探索通过portal页信息为合作商家导流，甚至在未来引入一套类似于阿里妈妈的推广体系。在支付宝的构想中，为某商户实体店铺设WiFi的同时，可以通过portal页将用户导入该品牌的天猫店、支付宝服务窗、App、微信公众账号。

　　一旦导流系统完成，支付宝就可以通过portal页将实体店、天猫店、手机App、支付宝企业账号和微博等互联网产品进行整合营销。与目前行业中普遍应用的简单CPS广告相比，前者的针对性更强，转化率更高。

　　优化会员生命周期管理

　　购物中心运营策略立足于"经营客流"，单个消费者的单日消费轨迹追踪，利用价值并不高，而影响最大的是会员生命周期。通过对会员总体的生命周期管理，可以准确发现会员维护节点期、平台期、高价值消费期和预计的流失期——只有把握其中规律 ，才有助于指导日常商业运营的会员管理。

　　【应用举例】针对忠诚会员进行积分换购活动

　　上海某购物中心通过客户偏好分析，把忠诚会员可能感兴趣的品牌作为积分兑换目标，并将活动信息发给12万会员中的1824人，最后实际产生兑换的人数为128人，参与率为7%——同行业同类促销活动的参与率仅为1%。

　　精准获取消费者购物喜好

　　累积不同用户对品牌和折扣喜爱程度的数据，依托成熟门店的相关数据，再根据新开门店所在城市的用户分析，可以导出新开门店组货和招商的指导意见。

　　【应用案例】银泰城利用银泰网打通线下实体店和线上VIP账号

　　银泰城在百货门店和购物中心利用银泰网，打通了线下实体店和线上的VIP账号。当一位已注册账号的客人进入实体店，他的手机连接上wifi，后台就能认出来，他过往与银泰的所有互动记录、喜好便会一一在后台呈现。通过对实体店顾客的电子小票、行走路线、停留区域的分析，来判别消费者的购物喜好，分析购物行为、购物频率和品类搭配习惯。

　　1、商家销售经营数据库的建立

　　2、商家销售经营数据库的管理

　　全维度数据分析体系：通过对体系化分析矩阵的建立，大悦城可以了解到经营业绩下降或增长的更深层原因，从而对症下药，对商户进行更加精准的扶持管理，从而实现更高的销售额的达成，最终获得更高的租金收益。

　　商户经营扶持的业务平台：针对商户扶持管理，大悦城启动Hadoop大数据业务平台。Hadoop大数据业务平台，是大数据分析技术之一，它能够让大悦城从传统销售模式转为预测销售模式。

　　3、会员消费行为数据库的建立

　　4、会员消费行为数据库的管理

　　全生命周期管理体系：与传统商业对会员管理只分析个体会员的单点指标，如个体会员的活跃度、消费情况等相比，大悦城的消费者价值"全生命周期管理"理念，是基于对全体会员的研究。

　　通过对会员总体生命周期管理，可以准确发现会员的维护节点期、平台期、高价值消费期和预计的流失期。对即将进入维护节点期和流失期的会员，进行最大力度的维护管理，使其重新认识作为大悦城会员的价

　　消费者生命价值模型

　　360°全方位会员服务平台：在这个平台之下，大悦城实现了智能手机APP与微信的全面打通，除了能够收*员实际购买行为以外，还能够掌握到他们在微信上的口碑推介行为。

　　5、大数据运用的6大创新

　　数据抓取：数据抓取作为大数据建设的基础，提供最广泛的数据来源。其中，POS系统管理每一家店铺的销售；CRM系统管理会员信息；MIS系统掌握每一天销售变化；车流统计、客流统计和客流属性管理对应数据；APP管理跟踪服务。

　　CRM社群：自建大数据体系，依托完善的经营数据和消费轨迹数据，精准分析并进行营销投放。整个CRM模式中，把消费者分成21个层级，每个层级都可以通过合理方法，进行精准推送，降低对顾客的骚扰程度，获取最大送达率。

　　移动支付：与阿里巴巴合作，通过移动支付，可以享受3.8元看电影、3.8折就餐等活动。目前正在准备对接微信财付通和百度钱包的支付功能。

　　客流管理：客流管理是对客流数据加以统计和分析，进行多维度研究。大悦城可以做到每天每一个出入口的客流量的精准统计、正在增加的客流属性分析，包括性别和年龄的统计。通过wifi的方式跟踪单层人流密度，并引导平衡每一个楼层之间、客群之间的热度。

　　交互服务：建立app为消费者提供延伸服务；与容易网合作，在现场设置触摸自助设备，提供从查询、导购、促销、优惠券及停车指导等服务；借助iBeacon技术，开展大流量的数据下载和产品推送服务。

　　创新店铺：未来大悦城将探索与我买网等垂直类电商合作，做创新型的店铺。研究国外先进经验，最著名的就是ebay和kate spade的合作，证明虚拟店面在大悦城可以实现销售。