篇2：内蒙古关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见（2015）

　　内蒙古自治区人民政府关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见

　　内政发〔20**〕91号

　　各盟行政公署、市人民政府，各旗县人民政府，自治区各委、办、厅、局，各大企业、事业单位：

　　物业服务业是现代服务业的重要组成部分，也是现代城市管理的重要内容。近年来，我区物业服务业发展较快，在改善城镇人居环境、提高居民生活质量、创新社会管理、促进社会和谐稳定等方面发挥了重要作用，但还存在着产业基础薄弱、层次偏低、服务能力不足、覆盖面有限、部分老旧住宅小区脏乱差现象严重、物业服务企业综合实力不强等亟待解决的问题。为有效破解我区物业服务业发展瓶颈问题，进一步提升物业服务能力和行业发展水平，现就加强物业管理、促进物业服务业发展提出如下意见。

　　一、总体要求和目标任务

　　(一)总体要求。深入贯彻党的十八大和十八届三中、四中全会精神，认真落实自治区“8337”发展思路，紧紧围绕保障和改善民生，以提高居民居住环境和生活质量为根本，优化物业服务市场和发展环境，规范物业服务标准，提升从业人员整体素质，加快培育一批综合实力较强的物业服务企业，努力构建业务完备、服务优质、竞争有序、管理规范的物业服务业新体系，逐步实现物业管理和服务社会化、市场化、专业化、规范化。

　　(二)目标任务。到20**年，全区物业管理和物业服务业发展整体水平明显提高。

　　--物业管理体系进一步完善。各盟市、旗县(市、区)应建立物业管理工作领导机制，盟市、旗县(市、区)、苏木乡镇(街道)、社区四级物业管理体系不断健全完善，房地产管理部门物业管理机构、人员、职责、经费基本落实到位;各级房地产管理部门和单位职责明确，协调配合;有条件的物业管理小区成立业主大会、业主委员会，能有效履行职能职责;物业管理基本制度体系进一步完善，物业服务业发展步入制度化、规范化轨道。

　　--物业管理覆盖面逐步扩大。住宅小区物业管理平均覆盖率达到75%以上，其中，新建住宅小区实现物业管理全覆盖，老旧住宅小区物业管理或准物业管理覆盖率达到50%以上;非住宅小区物业管理平均覆盖率达到50%以上，其中，新建非住宅物业管理覆盖率达到60%以上。

　　--物业服务质量和群众满意度显著提高。物业服务区域内突发事件得到及时有效处理，违章搭建、违规装修、破坏公共绿地、无序停车等行为得到有效遏制，物业管理秩序得到有效维护。各类物业管理示范项目不断丰富，到20**年，新增国家物业管理示范项目15个以上、自治区物业管理示范项目100个以上、自治区物业管理优秀项目200个以上。物业服务纠纷和投诉明显减少，物业服务费收缴率在20**年的基础上每年提高3-5个百分点，物业服务区域业主的总体满意率达到90%以上。

　　--物业服务智能化水平不断提升。实现小区门禁系统、电子监控系统、电梯入户管理系统等新技术在新建住宅小区全面推广，在既有住宅物业服务项目中逐步推广，有条件的住宅小区实现“一卡通”。到20**年6月底，物业服务企业全部实现电子建档。

　　--物业服务企业综合实力和市场竞争力明显增强。到20**年，力争打造一级资质物业服务企业10家以上，二级资质物业服务企业150家以上。培育年营业收入1亿元以上的物业服务企业5家，年营业收入5000万元以上的物业服务企业20家，年营业收入1000万元以上的物业服务企业50家。一级、二级资质物业服务企业服务项目总面积占物业项目总面积的40%以上，年营业收入占行业总量的50%以上。

　　二、积极培育和规范物业服务市场

　　(三)放开搞活物业服务市场。将住宅作为物业服务市场的核心内容进行重点规范和发展，将工厂、医院、学校、商场、酒店、办公楼等非住宅纳入物业服务市场进行培育，逐步建立住宅和非住宅并存的物业服务市场体系，为业主、使用者提供专业化的物业服务。推进机关、事业单位、国有企业用房由自我服务的管理模式向专业物业服务转化，实现后勤管理服务社会化、市场化。

　　(四)积极推进物业服务专业化发展。在坚持提高物业服务企业综合服务能力和水平的基础上，鼓励物业服务企业将保洁、秩序维护、冰雪清理、绿化美化亮化、二次供水、公共设施维修等服务事项委托给专业化公司管理，提升专业化服务水平。

　　(五)建立健全物业管理招投标制度。各地区要进一步健全完善物业管理项目的招投标制度和相关工作机制，并参照工商部门公示的企业经营异常名录、行政处罚案件等信息，组织开展招投标工作，有条件的地区要建设物业项目招投标专家库，充分利用工程交易平台，加快建立竞争有序的物业管理市场，推进物业管理的市场化和社会化进程。新建住宅小区、建筑面积在2万平方米以上的办公楼，原则上要在当地房地产主管部门的组织下，通过招投标方式选择物业服务企业，并实行信用保证金制度。开发建设单位或产权所有单位均不得指定物业服务企业，已经指定的要予以纠正，并重新通过招投标方式确定物业服务企业。引导和规范有条件的工厂、医院、学校、商场等采用公开招投标方式选择物业服务企业进行专业物业服务。

　　(六)全面规范前期物业管理和物业项目承接验收工作。房地产开发项目的前期物业管理招投标工作，应在办理商品房预售许可证之前完成，中标物业服务企业要提前介入，参与工程建设和综合验收。不进行预售，只现售的房地产开发项目，应在现售前30日完成前期物业管理招投标工作。开发建设单位在销售房屋时，不得对前期物业服务合同未约定的物业管理事项向买受人擅自作出承诺。开发建设单位要按照招投标有关规定与物业服务企业办理物业承接验收手续，将项目开发建设图纸、资料等移交给物业服务企业。物业服务企业承接物业时，要做好物业共用部位、公用设施等有关事项的查验登记工作。

　　(七)着力加强新建商品住宅交付使用和管理。严格执行《内蒙古自治区新建商品住宅小区交付使用标准》(内建房〔20**〕475号)，房地产主管部门要组织房地产开发建设单位和供水、供电、供气、供热、有线电视、通信、邮政以及路灯、道路、绿化、排水、安全技防等经营管理单位，做好住宅小区相关公用设施的移交，并明确移交后维修管理责任。新建商品住宅电梯的安装、使用要严格执行《内蒙古自治区电梯安全管理办法》(内蒙古自治区人民政府令第231号)。物业服务企业应依法选择有资质的电梯维保单位与其签订维保合同，按照合同约定对住宅小区的电梯进行维修养护。物业服务企业应完善相关制度，切实做好电梯的日常运行管理，确保电梯安全运行。全面建立新建住宅小区电子档案，物业服务企业对其管理的住宅小区的相关图纸、资料等统一建档，并实行电子信息管理。

　　(八)充分发挥业主委员会职能作用。加快推进业主委员会成立工作。对符合《内蒙古自治区物业管理条例》、《业主大会、业主委员会指导规则》(建房〔20**〕274号)等法规政策规定的住宅小区，旗县(市、区)房地产主管部门和苏木乡镇人民政府、街道办事处应当组织成立业主委员会，力争用5年左右的时间，设立业主委员会的住宅小区覆盖率达到70%以上。业主委员会应依法履行职责，主动接受房地产主管部门、苏木乡镇人民政府、街道办事处和社区居民委员会的监督和指导，督促和协助物业服务企业履行合同和约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾、纠纷，同时探索在业主委员会成员中产生社区居民委员会成员。房地产、公安、规划、建设、城管等部门要加强对业主委员会的对口业务指导和培训，不断提高业主委员会自我管理和自治能力。业主委员会按照法定程序依法取得社团法人资格，享有开立银行账户、镌刻公章、签定合同(协议)、依法诉讼等权利，保证其正确行使权利和履行义务。业主委员会可以在物业共用部位、公用设施经营收益中列支活动经费，并做到财务公开。未实行物业管理服务项目的，由社区居委会组织业主自行管理，提供以公用设施维修、保洁、公共秩序维护为主要内容的基础性服务，所发生的费用由业主共同分摊。

　　三、不断提升老旧住宅小区物业管理服务水平

　　(九)加快老旧住宅小区综合整治改造。老旧住宅小区(一般为上世纪90年代以前建成)综合整治改造要坚持政府主导。地方各级人民政府和有关部门要对老旧住宅小区进行全面摸底，对需整治改造的事项进行分类建档。要科学编制改造规划和年度实施计划，合理确定老旧住宅小区综合整治改造的目标任务，逐年实施，稳步推进。要对老旧住宅小区管网管线、绿化硬化、节能改造和内外环境进行综合整治改造，进一步完善供水、供电、供气、供热、通信、排水与垃圾处理等市政基础设施和物业用房等公用服务设施。老旧住宅小区的二次供水设备、换热站、箱式变压器、消防设备及相关管线的移交工作由当地人民政府负责组织完成。老旧住宅小区综合整治改造比例每年不低于总数的20%，争取用3-5年的时间把符合条件的老旧住宅小区全部改造完成。

　　(十)加大资金投入力度。各地区要增加对老旧住宅小区综合整治改造的资金投入，积极发挥政府投入的支撑与引导作用，把整治改造资金列入财政年度预算。国家、自治区安排的既有建筑节能改造资金与其他改造资金可以捆绑使用，切实提高改造资金的使用效率。设区的城市，按照“市、区两级共同负担”的原则筹集整治改造专项资金。老旧住宅小区属于房改售房的，原产权单位应当负担一定比例的整治改造资金，单位房改售房资金结余部分，可以用于老旧住宅小区综合整治改造。属于房地产开发的，在原开发过程中已明确由房地产开发企业配置而未落实的基础设施建设项目，应责成原开发企业按原规定予以补救或出资委托建设;住宅小区内的设施和交付的房屋，在质量保修期内出现质量问题，应由房地产开发企业承担第一维修责任。更新改造供电、通信、邮政、有线电视以及供水、供气、供热等市政公用设施的专项支出，应由各运营单位承担。涉及居民自用设施整修改造的费用，由居民自行出资，统一组织实施。

　　(十一)加强物业或准物业管理。对整治改造后的老旧住宅小区，按照属地管理原则，实现市场化的物业管理或推行准物业管理，力争物业服务全覆盖。对物业管理主体缺失的，由社区居委会根据居民的意见，选择物业服务企业或组织居民进行自我管理。要加强对老旧住宅小区综合整治改造后各类图纸、资料的管理。改造后选择物业服务企业进行物业管理或准物业管理的，由物业服务企业统一对改造资料建档管理;没有选择物业服务企业进行物业管理或准物业管理的，由社区居民委员会负责管理。物业服务企业发现所管物业范围内有违反治安管理、环境保护、物业装饰装修和使用等相关法律、法规规定的行为，特别是私搭乱建行为，要及时制止并向业主委员会和有关行政管理部门报告，协同做好相关工作。

　　四、加强住宅专项维修资金交存、使用和监管

　　(十二)规范住宅维修资金交存。各地区要严格执行《住宅专项维修资金管理办法》，全面落实新建商品住宅建立住宅专项维修资金制度。尚未开展住宅专项维修资金交存工作的地区，要在20**年年底前全面启动实施，并根据本地区住宅建筑安装工程每平方米造价合理确定首期住宅专项维修资金交存标准，报经同级人民政府批准后公布执行。已经开展住宅专项维修资金交存工作的地区，要研究调整各类住宅的维修资金缴存标准和制定完善住宅专项维修资金续缴办法。

　　需业主交存的住宅专项维修资金，由业主办理入住手续时持住宅专项维修资金交存通知书自行到当地设立的住宅专项维修资金专户交存维修资金。自本意见下发之日起，房地产开发建设单位不得代收住宅专项维修资金。

　　(十三)提高住宅专项维修资金使用效率。各地区应本着方便快捷、应急使用优先的原则，进一步简化住宅专项维修资金使用审批条件和程序。对屋面漏水、管道堵塞或破裂、单元门损坏、电梯停运、消防系统故障、地下车库雨水倒灌以及其他可能造成人身安全事故的紧急维修事项，经业主委员会(没有成立业主委员会的由社区居民委员会)现场查验确认后，可直接申请主管部门审核使用住宅专项维修资金。

　　(十四)加大对资金安全运行监管力度。各地区要严格按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内维修资金的专户管理银行，同时在专户管理银行开立维修资金专户，并实现以物业管理区域或者以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。要完善住宅专项维修资金的财务管理和会计核算制度，严格执行财务和会计核算规定，配备专职财务管理人员，实现住宅专项维修资金单独记账，做到财务制度健全，记账科目、结账、核算规范合理。要加强对住宅专项维修资金交存、使用和管理的日常监督检查，建立定期审计制度，严禁任何单位和个人违规使用或挤占挪用住宅专项维修资金。

　　各地区挤占挪用住宅专项维修资金的，要在20**年12月31日前全部归还，对未按时归还的地区，自治区将进行约谈和问责。要加强对住宅专项维修资金交存、使用和管理的日常监督检查，建立定期审计制度，严禁任何单位和个人违规使用或挤占挪用住宅专项维修资金。各地区要对房地产开发建设单位代收住宅专项维修资金情况进行全面清理，对存在的欠缴、挪用等损害购房者权益问题，要提出办法限期解决，进一步严格住宅专项维修资金收缴工作，确保资金安全。自治区住房城乡建设厅要加快开发住宅专项维修资金信息管理系统，全面提高全区住宅专项维修资金信息化管理手段，规范住宅专项维修资金的使用，加大对住宅专项维修资金的使用监督力度，进一步提高住宅专项维修资金使用的透明度。

　　五、做大做强物业服务企业

　　(十五)拓宽物业服务领域和范围。支持和引导物业服务企业从单纯住宅物业服务加快向办公楼、工厂、医院、学校、商场、市政设施、城市综合体等多种物业服务延伸拓展，从建成交付后的建筑物管理向物业全过程管理和为居住者提供包括基础物业服务、家政服务、养老服务、电子信息服务、理财服务等全方位服务延伸拓展，加快形成完备的现代物业服务体系。

　　(十六)简化行政审批程序。对物业服务企业办理资质证书换发、变更、补发以及外地备案登记等业务的，各级管理部门要开辟绿色通道，简化审批手续，缩短办理时限，提高审批效率。

　　(十七)鼓励和扶持物业服务企业发展壮大。对骨干物业服务企业参与建设规模10万平方米以上的物业项目招投标的，给予适当加分的政策鼓励，并对其承接的项目减免50%的信用保证金。对财政投资建设的公共场所以及通过招投标方式实施物业管理的机关事业单位办公场所，原则上在骨干物业服务企业中招标产生;对政府组织开发建设的公租房、棚户区改造项目等，在物业招投标时同等条件下优先考虑骨干物业服务企业。骨干物业服务企业由当地按物业服务规模、信誉、有无违法违纪行为等内容综合确定。

　　对持有中国驰名商标、自治区著名商标和中华老字号的物业服务企业，以及获得国家和自治区服务业标准化试点(示范)项目的企业，除按自治区加快服务业发展若干政策规定给予奖励外，在物业项目招投标、信用等级评定时，分别给予适当加分的政策鼓励，并对其承接的项目适当减免物业服务信用保证金。

　　(十八)引导物业服务企业兼并重组。鼓励和引导物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式，加大市场资源整合力度，推行规模集约经营。对企业兼并、重组中涉及的资质变更、物业项目移交、信用保证金和物业费托管资金划转、物业服务合同重签等事项，有关部门要给予支持配合，帮助企业协调解决实际困难，促进企业资源快速、有序整合。

　　(十九)提高物业服务从业人员素质。各盟市房地产主管部门要结合本地实际，制定切实可行的培训规划，有计划、有组织、有针对性地开展物业服务从业人员培训工作，利用各类职业技能培训机构、行业协会等组织，采取订单式培训、定向培训和在岗培训等形式，强化物业服务企业管理人员和专业岗位技术人员的理论知识、专业技能和职业道德建设，全面提高物业服务企业从业人员管理和服务水平以及综合素质。物业服务企业要建立定期培训学习制度，采取走出去、请进来的方式，结合企业自身实际，认真做好本企业物业服务从业人员的相应培训工作。支持区内高等院校、技工院校设置物业服务类专业，建设物业服务定点培训机构，培养满足现代物业服务业发展需要的专业人才。

　　六、健全完善物业服务业体制机制

　　(二十)建立质价相符的物业服务新机制。自治区住房城乡建设部门要会同有关部门，结合不同类型物业的特点，加快制定不同类型物业的服务标准和规范，指导和规范物业服务业健康发展。

　　(二十一)建立物业服务收费动态调节机制。公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价，各地区要每三年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时进行调整。普通住宅和商场、酒店、公寓、写字楼、办公楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位向终端用户收取相关费用，委托物业服务企业代收的，应当支付手续费;实行“一卡通”的，可减免手续费。住宅小区内物业服务用房、公厕及共用设施设备维护管理、保洁、绿化、公共照明等物业服务过程中的用水、用电、用气、用热价格按照当地居民使用价格执行。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务项目、服务内容、服务等级、服务标准、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

　　(二十二)建立健全行业诚信体系。进一步完善物业企业诚信档案管理办法，搭建物业企业诚信档案和信息发布平台，及时向社会发布企业诚信信息和不良信用记录。要逐步将企业诚信体系建设与项目评选、企业资质管理挂钩，对信誉好、口碑佳的企业，在项目评选和资质升级中予以优先考虑;对社会形象差、服务不规范、管理水平低的企业坚决予以清理整顿，依法实施处罚;对无资质擅自从事物业管理以及合同期内擅自弃管物业的企业，要进行严肃处理。进一步建立物业市场准入清出机制，努力形成竞争有序、优胜劣汰的发展环境。

　　各级房地产主管部门应组织开展经常性的物业检查活动，通过日常巡查和专项检查，规范市场行为、整顿市场秩序、查处违法行为，特别是对群众投诉举报、舆情监测渠道反映出来的情况和问题，要进行重点督促检查，切实维护广大居民的合法权益。

　　(二十三)建立完善物业服务纠纷快速调处机制。充分发挥调解工作在物业服务纠纷处理中的作用，将物业纠纷调解工作纳入专业性、行业性人民调解组织范围，构建人民调解、行政调解、司法调解“三调联动”的物业服务纠纷调解工作新模式，建立盟市、旗县(市、区)、苏木乡镇(街道)、社区四级物业管理投诉受理制度和物业服务纠纷快速调解处理组织体系，努力形成协调配合、齐抓共管、有序高效的物业纠纷调处工作新格局，引导居民依法理性表达利益诉求，依法及时解决物业管理和服务过程中的各类矛盾和纠纷。旗县(市、区)、街道建立物业纠纷人民调解委员会，在住宅小区建立人民调解工作室，专门调解物业纠纷。当地人民政府要落实调解委员会办公场所、设备以及指导人民调解工作经费、人民调解委员会补助经费、人民调解员补贴经费，司法行政部门重点做好调解员选任培训和调解业务指导工作。

　　(二十四)建立健全统计制度。各地区要加强物业服务业统计信息平台建设，完善统计报告制度和信息发布制度，加强物业服务业发展的动态监测和分析，为制订物业服务业发展规划、政策提供依据。

　　七、加大政策扶持力度

　　(二十五)加强财政补贴支持。对老旧住宅小区、保障性住房小区、回迁安置小区实施专业化物业服务管理或准物业管理的，由旗县(市、区)人民政府给予物业服务企业一定的资金补贴，保障小区物业服务正常运行;对集中建设或在商品住宅小区中配建的保障性住房、回迁安置住房，业主属于低收入家庭的，按照优惠价格缴纳物业费，低收入家庭缴费标准与小区统一的物业服务收费标准差额部分，由旗县(市、区)人民政府给予资金补贴。

　　自治区安排的服务业发展引导资金使用范围扩大到物业服务业，从20**年起，每年安排一定数量的物业服务业发展引导资金，集中用于引导和鼓励物业服务行业龙头企业、创新型企业和品牌企业的发展，支持物业服务行业人才培养、标准化和信息化建设，奖励在节能减排、安置就业、社区建设中作出突出贡献的物业管理单位等。

　　降低物业服务企业运行成本。各地区对物业服务企业征收的营业税地方所得部分，主要用于物业服务管理补贴和奖励;对物业服务企业因节能减排而改造公用设施的费用支出，以及节能降耗成效突出的物业服务企业，当地人民政府给予一定比例的一次性费用补贴和奖励。

　　(二十六)落实税收扶持政策。合理确定纳税基数。从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额征收营业税。对物业服务企业开展多种经营、兼有不同税目的营业额，应当分别核算营业额，并按经营项目适用税目的税率征收营业税。营业税改征增值税后，物业服务企业税收政策按国家相关规定执行。

　　物业服务企业缴纳房产税确有困难的，可以提出申请，由地方税务机关逐级上报，经自治区人民政府批准后，可定期减征或者免征房产税。对物业服务企业安置残疾人员的，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，按照支付给残疾职工工资的100%在当年应纳税所得额中加计扣除应纳税所得额。对新办从事物业服务的企业，自取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，3年内免征企业所得地方分享部分。鼓励物业服务企业兼并重组、做大做强，在兼并重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。认真落实财政部、国家税务总局《关于进一步支持企事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税〔20**〕37号)精神，对符合条件的物业服务企业给予支持。符合小型微利企业条件的物业服务企业，其应纳税所得减按20%的税率征收企业所得税;20**年1月1日至20**年12月31日，对年应纳税所得额低于20万元(含20万元)的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税，并免征其中地方分享部分。

　　(二十七)落实相关补贴政策。对物业服务企业录用城乡就业困难人员，企业与其签订1年以上劳动合同，并依照规定缴纳社会保险费的，企业为其实际缴纳的基本养老、基本医疗、失业保险费由当地人民政府给予补贴，不包括就业困难人员个人应缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，以及企业(单位)和个人应缴纳的其他社会保险费。补贴期限，除对距法定退休年龄不足5年的就业困难人员可延长至退休外，其余人员不超过3年。

　　加大对创优达标物业服务企业的奖励力度，引导物业服务企业增加便民服务项目、扩大服务范围、提高服务质量，鼓励优秀企业做大做强，带动行业发展水平整体提升。对获得自治区级物业管理示范、优秀项目的，由当地人民政府按建筑面积0.80元/平方米的标准给予一次性奖励。对获得国家级物业管理示范项目的，由当地人民政府按建筑面积1.00元/平方米的标准给予一次性奖励。对接管改造后老旧住宅小区的物业服务企业，与业主委员会签订3年以上物业服务合同，在服务期限内业主满意率达到80%以上的，由所在地人民政府每年奖励0.5元/平方米，连续奖励3年，以鼓励企业承担社会责任。

　　物业服务企业从业人员的岗前培训和继续教育培训，享受培训所在地人力资源社会保障部门的职业培训补贴。

　　(二十八)落实其他扶持政策。理顺车位经营权。房地产企业不得出售住宅小区地上停车位，只能由物业服务企业出租经营，且每次出租期限不得超过一年，租金收入本着“取之于业主用之于业主”的原则用于弥补物业费不足。

　　鼓励和支持到物业服务企业就业。人力资源社会保障部门对物业服务企业招聘大中专毕业生、复转军人、就业困难人员的，优先提供招聘岗位并实行免费就业指导服务。

　　物业服务企业按照规定参加职工医保和生育保险，享受职工医保和生育保险同等待遇;确实困难的企业，也可以按照灵活就业人员参加职工医保或居民医保，享受相应待遇。

　　八、强化保障措施

　　(二十九)加强组织领导，形成工作合力。建立由自治区住房城乡建设厅牵头，发展改革、公安、民政、司法、财政、税务、工商、质监、安监、金融、电力等部门和单位组成的物业管理联席会议制度，加强统筹协调，及时解决实际工作中遇到的重大问题。联席会议办公室设在自治区住房城乡建设厅。各盟市、旗县(市、区)也要建立健全相关协调机制。地方各级人民政府和有关部门要充分认识加快发展物业服务业的重要性和紧迫性，进一步转变观念，拓宽思路，把提高物业行业发展水平和服务能力、培育和规范物业服务市场、减轻物业企业负担、落实扶持政策工作列入重要议事日程，明确任务，落实责任，确保各项工作和扶持政策落实到位。

　　(三十)强化目标考核，推动工作落实。自治区将开展为期三年的“物业管理服务规范年”活动，具体实施方案由自治区住房城乡建设厅制定下发。从20**年起，将物业管理工作纳入自治区对盟市领导班子年度绩效考核目标，有关部门要制定物业管理考核办法与评分细则，并做好组织实施工作。自治区住房和城乡建设厅要认真做好物业管理工作年度总结，积极广泛宣传管理好的物业项目、物业服务企业和地区，发挥典型示范带动作用。各盟市也要建立相应的考核激励机制。

　　(三十一)加强宣传引导，营造舆论氛围。各地区要强化正面宣传引导，充分利用报纸、广播、电视、网络等新闻媒体，深入宣传物业管理相关法规政策，增强广大业主的物业消费意识，规范物业服务企业市场行为，着力解决物业管理工作中存在的热点难点问题，积极引导社会各界关心支持物业管理工作，努力营造物业服务行业健康发展的良好氛围。

　　20**年8月17日

篇3：咸宁市出台新规加强物业管理:老旧小区改造财政补贴

　　咸宁市出台新规加强物业管理:老旧小区改造财政补贴

　　部门合力监管小区，老旧小区改造财政补贴...... 咸宁市出台新规加强物业管理

　　咸宁新闻网讯(香城都市报记者 黄兰芬)谁来牵头组织选举业主委员会?业主投诉无门的现象怎么破解?老旧小区改造资金从何而来?我市近日出台《关于加强物业管理工作的实施意见》(以下简称《意见》)，逐步破解我市一项项的物业管理难题。《意见》共二十二条，内容详实，措施具体。

　　《意见》指出，街道办事处对小区物业综合管理负总责，要将小区物业管理纳入社区建设管理体系，明确分管领导、责任机构，落实人员和经费。街道办事处组织建立住宅小区联席会议制度，并负责召集各职能部门和小区中的各方代表参加，协调解决物业服务和管理活动中存在的问题。街道办事处应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的小区业主成立业主大会、选举业主委员会。

　　《意见》明确了各职能部门在物业管理工作中的职责。小区宠物管理，公安部门来规范;餐饮服务经营者油烟扰民，环保部门负责查处;小区有人毁绿种菜、养家禽，城管部门会管;不符合“住改商”规定的，工商部门不发营业执照;物业公司乱收费，物价部门负责处理;小区内出现业主子女就近入学纠纷，教育部门调处......

　　《意见》中还有一大亮点，对老旧住宅小区改造政府会给予一定补贴。老旧小区环境整治、物业服务补贴等费用列入财政预算。市、县财政根据实际需求，统筹安排资金，用于老旧住宅小区基础设施和公共服务设施改造。财政按一定标准，对接管老旧小区的物业企业给予专项补助。老旧小区改造费用，通过财政补贴、专营单位投资、业主适当承担等方式筹集。没有物业管理和业主自治的老旧小区，由街道办事处牵头成立物业服务中心接管。

篇4：《咸宁市关于加强物业管理工作的实施意见》政策解读

　　《咸宁市关于加强物业管理工作的实施意见》政策解读

　　20**年10月8日，咸宁市印发《关于加强物业管理工作的实施意见》(下文简称《实施意见》)，标志咸宁市物业服务和管理工作制度建设方面迈出坚实的一步。为进一步宣传、贯彻和落实好《实施意见》，现解读如下：

　　一、制定背景

　　(一)背景

　　随着咸宁市房地产市场的快速发展，入住小区的人数越来越多，咸宁市物业行业也得到迅速扩展，物业管理在加强城市管理、改善人居环境、构建和谐社区等方面发挥了一些作用，但是小区物业管理与人民日益增长的美好生活需要还存在一定差距，出现了一些新情况、新问题，引起市政府的高度重视和社会各界的广泛关注。具体表现在物业管理体制机制未理顺;开发商遗留问题得不到及时解决;物业服务企业管理不规范、服务不到位;业主物业服务商品意识不强、自律和自治意识不够、业委会组建工作滞后或成立以后运作不规范;老旧小区增多，难以实施专业化物业管理等问题。

　　为了解决咸宁市物业管理上的突出问题，促进咸宁市物业服务市场的健康有序的发展，增强人民群众的获得感幸福感安全感，出台一个明确、有效、管用的规范性文件，刻不容缓，意义重大。

　　(二)意义

　　小区物业管理与人民群众生活息息相关，与城市治理、社区治理、经济社会发展紧密相联，加强物业管理工作，是市委、市政府关注民生的具体体现，是提升城市管理水平的客观需要，是构建和谐社区的重要内容，是推动社会经济高质量发展的组成部分。

　　二、政策依据

　　《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《物业承接查验办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《湖北省物业服务和管理条例》、《湖北省物业服务收费管理办法》。

　　三、内容及亮点

　　(一)框架

　　《实施意见》分五个部分：1、指导思想和基本原则;2、明确工作职责;3、着力破解物业管理难题;4、加快老旧小区整治改造;5、强化物业管理工作保障。

　　(二)主要内容

　　1、指导思想和基本原则。坚持一切以人民为中心的发展思想，按照属地管理、分级负责、部门联动、条块结合、行业监督的原则。

　　2、明确工作职责。明确房管、民政、住建、规划、公安、环保、城管、工商、质监、安监、物价、教育等部门在小区物业管理中的职责，充分发挥街道办事处(乡镇人民政府)的职能和作用，把社区管理和物业服务结合起来，建立物业管理联席会议制度，构建属地管理与行业监管并重、相关部门各司其职、通力合作的体制机制。

　　3、着力破解物业难题。一是通过加强工程验收和承接查验杜绝物业设施设备“带病”交付，强化源头管理;二是从物业服务企业的进入、退出机制、诚信建设、服务标准、智慧物业等方面规范和优化企业服务;三是培育业主自我管理能力;四是大力推进三类小区的创建，分类施策，典型示范。

　　4、加快老旧住宅小区整治改造。主要是提出老旧小区改造等方面相关政策和长效管理机制。

　　5、强化物业管理工作保障。主要是从加强组织领导、考核方面强化物业管理工作保障。

　　(三)亮点

　　1、理顺物业管理体制机制。

　　“进了小区的门，就是物业的事”认识误区普遍存在，物业小区中的各项矛盾涉及多个不同领域，仅靠房管部门和物业企业难以解决，部分职能部门对小区内的违法违规行为责任不清，主体不明，各自为政，有时还有相互推诿的现象，理顺物业管理体制机制，部门职能进小区迫在眉睫。

　　2、深化放管服改革，加强物业行业事中事后监管。

　　深化“放管服”的工作要求，物业资质取消后，行业监管从事前监管向加强物业服务行业的事中事后监管转变，加强物业服务企业信用系统建设，建立守信激励和失信惩戒的机制，规范物业服务企业经营服务行为，促进物业服务行业健康有序发展。

　　3、构建质价相符的收费体系。

　　和物价局联合出台《咸宁市物业服务收费管理实施细则》，把物业服务按标准分为3个等级，每个等级对应不同的服务内容、服务标准和相应的收费标准，构建“质价相符”收费体系，推行优质优价，使业主明白消费，有效对物业企业进行监督，也有利于物业企业规范服务，提高服务质量，促进业主和物业企业的和谐。

　　4、创新物业服务管理，探索老旧小区管理长效机制。

　　住有所居，居有所安，是党中央提出的具体要求，也是广大人民群众对美好生活的期待和向往，满足基本物业服务需要，是居有所安的重要体现。由于种种原因，目前部分老旧小区存在市场失灵、自治失效，无物业管理或管理不善的问题，为改变这种状况，《实施意见》提出了老旧小区管理的长效机制。

　　5、业主欠交物业费经判决生效或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

篇5：进一步加强滁城物业管理工作意见

　　滁州市人民政府办公室

　　关于进一步加强滁城物业管理工作的意见（20**）

　　滁政办〔20**〕6号

　　琅玡区、南谯区人民政府，市政府有关部门、直属机构：

　　为进一步提高滁城物业管理水平，完善长效管理机制，创建文明、和谐、宜居的生活环境，经市政府同意，现就加强滁城物业管理工作提出如下意见。

　　一、建立健全物业管理工作机制

　　按照“重心下移、条块结合、以块为主、四级联动”的原则，进一步明确职责分工，严格考核。

　　（一）部门工作职责。

　　市国土房产管理部门是全市物业管理行政主管部门，负责贯彻执行国家、省、市物业管理的有关政策规定，研究、制定行业管理制度和行业服务标准；负责全市物业服务行业的指导和监督；负责本市城区物业专项维修资金的监督、管理；负责组织对各地物业管理工作的考核。

　　市发展改革部门会同市国土房产管理负责城区住宅小区物业服务收费政府指导价标准的制定、调整以及监督管理，依法查处物业服务企业的价格违法行为。负责将物业管理行业纳入现代服务业体系。

　　市财政部门负责为物业管理主管部门开展工作提供资金保障。加大资金投入，支持老旧小区综合治理改造。

　　市公安部门加大安全防范和管理力度，依法查处违反治安管理处罚法以及违规燃放烟花爆竹等行为；负责物业管理区域的消防监督检查、消防知识培训等工作，依法查处违反消防安全管理规定的违法违规行为。

　　市人防部门负责物业管理区域内人防工程的监督管理，审批人防地下室的开发利用和拆除，核发核验《人防工程平时使用证》；依法查处侵占、损害、擅自变更用途及擅自拆除人防工程设施设备等行为。

　　市环保部门负责牵头依法处理物业管理区域内经营单位的乱排乱放、噪音污染等违法违规行为。

　　市规划建设部门负责对住宅小区内新建、扩建、改建的房屋建设工程质量进行监督管理，处理在保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾；负责制定商品房小区质量保证金管理办法；负责物业管理区域物业服务用房的规划监管。

　　市工商部门负责对物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法违规行为依法进行查处。

　　市质监部门负责监督物业服务企业委托具备资质的单位进行电梯维护保养，监督物业服务企业安全合法使用、管理电梯，依法查处物业服务企业违法违规使用、管理电梯的行为。会同国土房产部门制定滁州市城区住宅小区物业服务标准。

　　市城管部门负责查处小区内毁坏绿化、乱搭乱建和违法建设行为，负责查处违反规定倾倒生活废弃物、排放油烟、擅自设置户外广告等行为。

　　市林业园林部门负责新建小区绿化的验收工作，协助市城管部门查处物业管理区域内毁坏绿化的行为。

　　市司法部门负责加强对各级物业管理矛盾纠纷的行政调解、司法调解和人民调解的指导，建立物业矛盾纠纷调处律师库。

　　（二）属地管理工作职责。

　　琅玡区、南谯区、滁州经开区和苏滁产业园物业管理部门必须切实履行属地管理职责，全面负责辖区内物业管理工作。其主要工作职责：负责辖区内物业服务企业日常监管和信访投诉的处理；指导、监督和管理物业管理招投标活动；负责依法查处物业服务企业的违法违规行为；负责辖区内物业矛盾纠纷调处；指导和监督物业承接查验，物业专项维修资金使用方案的受理和初审；负责指导和监督本辖区内街道（乡镇）、社居委（村委会）物业管理工作的开展和考核、考评工作，组织开展辖区内街道（乡镇）、社居委（村委会）物业管理工作人员和业主委员会成员的业务宣传培训。

　　街道办事处（乡镇人民政府）是所辖区域物业管理工作的责任主体，在物业管理部门指导下，具体负责本辖区的物业管理工作。其主要工作职责：指导和协助业主大会的成立和业主委员会选举工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作，指导开展维修资金使用及续筹工作；建立物业矛盾调处机制，负责协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，负责处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的矛盾纠纷；负责辖区范围内物业服务企业交接、协调和无物业管理小区、老旧小区的日常管理工作。

　　社居委（村委会）协助街道办事处（乡镇人民政府）负责协助和配合指导、协调和监督业主大会的召开和规范运作；指定专人作为小区物业管理工作协调员，并在小区内公布，协助处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业之间的矛盾纠纷；与街道（乡镇）建立物业管理联动机制，接受物业服务企业退出项目的预警报告，协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题；发现本区域内有违法建设等违反物业管理有关法律、

法规的行为，应当及时向有关部门报告。

　　二、加强物业管理基础工作

　　（一）建立“质价相符”的物业服务收费机制。

　　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则，按照有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的具体物业服务收费项目按照国家和省相关规定执行。市发展改革部门在制定政府指导价时应综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，制定相应级别的基准价和浮动幅度，并向社会公布。

　　（二）规范物业管理招投标活动。

　　建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。投标人少于3个或者建筑面积5万平方米以下的住宅物业、建筑面积2万平方米以下的非住宅物业，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　业主大会可以通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决。

　　（三）加强供水、供电、供气、供热等设施设备管理。

　　新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等最终用户的分户计量表或者最终用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。

　　在竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理，专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担。

　　老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的，按专业经营单位要求改造后，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。

　　（四）完善维修资金应急使用通道。

　　建立维修资金紧急情况使用的快速通道，对危及人身安全的电梯故障、消防设施损坏、屋面和外墙体防水损坏渗漏、二次供水设施损坏等紧急情况，要简化专项维修资金使用审批程序，保障突发事件和快速抢修的资金。

　　（五）加强物业管理矛盾纠纷调处。

　　琅玡区、南谯区政府及滁州经开区、苏滁产业园管委会要建立物业管理联席会议制度和投诉受理制度，及时处理辖区内重大矛盾纠纷；街道（乡镇）应依托其矛盾调处中心，负责调解辖区内物业管理矛盾纠纷；社居

　　（村委会）应定期排查辖区内存在的矛盾纠纷，协助街道（乡镇）做好调处和化解工作。

　　（六）建立提高物业服务费收缴率的保障机制。

　　积极引导广大业主增强主动交纳物业服务费的意识，履行物业服务合同，按时足额交纳物业服务费等合理费用。对不按约定交纳物业服务费的业主或使用人，物业服务企业可以催缴、申请调解、提起诉讼或仲裁。

　　三、加强对物业服务企业的监管

　　（一）规范物业服务企业服务行为。

　　物业服务企业要严格按照合同约定开展优质服务，对业主在物业管理区域内违规装饰装修、随意停放车辆、私自改变房屋用途、违章搭建、摆摊设点、占道经营、毁绿种菜、乱扔垃圾、随意养犬、噪音污染及污水和油烟乱排放等扰民和违法违规行为要及时予以劝阻和制止。制止无效的，要立即向有关部门报告，有关部门应依法受理。各区物业管理部门要大力开展物业服务市场秩序整治活动，加大对物业服务企业侵犯业主权益、未取得资质、超越资质、挂靠经营等行为的查处力度。外地物业服务企业承接物业服务项目的，应当及时到物业管理部门办理备案。

　　（二）严格物业承接查验管理。

　　新建住宅区物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备开展承接查验。未进行承接查验不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。建设单位、物业服务企业未按规定履行承接查验义务的，由物业所在地物业管理部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案。

　　四、加强对业主大会、业主委员会的指导和监督

　　琅玡区、南谯区、滁州经开区和苏滁产业园物业管理部门负责辖区内业主大会会议决定、管理规约、议事规则以及业主委员会的备案工作。

　　街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导成立业主大会会议筹备组，筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任，建立业主大会和业主委员会会议召开、议事、财务及印章管理制度；对业主委员会委员资格终止或业主委员会任期届满拒不移交印章、相关财物和档案资料的，其他业主委员会委员或新一届业主委员会可以请求物业所在地公安机关予以协助。建立业主委员会主任离任审计制度。

　　社居委（村委会）协助配合街道办事处、乡镇人民政府指导、协调和监督业主大会、业主委员会依法开展工作。因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。

　　建设单位和前期物业服务企业应当配合、协助业主大会筹备组开展工作。建设单位要向筹备组提供相关文件资料，并承担筹备召开首次业主大会所需费用。

　　业主大会、业主委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导下开展工作。根据法律、法规、管理规约的规定和业主大会议事规则的约定行使合法权利、履行相应义务，自觉接受监督。

　　五、推进“无

物管”小区物业管理工作

　　加强无物业管理的老旧小区物业管理工作，推进物业管理全覆盖。街道（乡镇）具体负责辖区内“无物管”小区物业管理全覆盖工作，规模较大的，要选聘物业服务企业进行管理；规模较小的，可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。鼓励街道（乡镇）成立物业服务中心，专项负责辖区范围内无法实行专业化管理的“无物管”小区物业管理工作。为推进解决“无物管”小区物业管理全覆盖经费不足问题，各辖区政府和街道（乡镇）应加强资金投入，保障“无物管”小区的物业管理工作。同时，加大宣传力度，引导业主树立有偿服务的理念，逐步将“无物管”小区管理转变为市场化物业服务模式。

　　六、保障措施

　　（一）加强组织领导。成立滁城物业管理领导小组，由市政府分管负责同志任组长，市政府相关副秘书长任副组长，相关单位分管负责人为成员。领导小组办公室设在市国土房产局，市国土房产局分管负责同志兼任办公室主任。领导小组建立定期召开联席会议制度（原则上每半年召开一次，根据需要可适时召开），协调解决物业管理中的各类问题。

　　（二）强化工作责任。琅玡区、南谯区、滁州经开区和苏滁产业园要建立相应领导和工作机构，贯彻落实物业管理各项具体工作。要充实各级物业管理人员，街道办事处（社管中心）按每2万人配备1名物业管理人员的要求尽快配齐人员，基层社区配备1-2人主抓。

　　（三）落实考核奖惩。市政府将物业管理工作纳入年度目标进行考核，实行统一领导、统一协调、统一考核，严格落实地方和部门的工作职责，形成齐抓共管的良好局面。

　　20**年2月4日