AD仓储大厦物业管理顾问方案
编制单位：广州***物业服务有限公司
二零**年三月
第一章 ***集团简介
***集团成立于一九七二年，属KH新世界集团属下专业从事物业服务的子公司，业务范围包括物业前期策划顾问、前期招商代理、销售代理、物业管理、物业代理等，赁着一股专业实干、不懈努力的精神，先后为中、港、台、亚太地区、美洲等地提供物业服务，在业界成绩卓越、信誉超着。
八十年代中期，***先后接掌KH两个国际级大型综合项目信德中心(港澳码头所在物业)、会展广场(KH政府会展中心据点)的租售代理及管理权，标志着***在地产服务界的卓越地位。
在雄厚的基础上，***积极开拓大中华业务，于一九八八年率先作为首家KH物业公司进驻首都北京，策划接管当时全国最高物业京广中心;一九九二年在港成立***物业服务(中国)有限公司，专注开拓国内市场，接着在北京、天津、上海、广州、武汉、深圳、顺德等地设立分支公司，提供全面化房地产服务。同时，***也是最早期在台湾成立的外资物业管理公司之一，为台湾的物业管理行业写下重要的一页。
***提供服务的物业面积超过1000万平方米，涉及的物业类型有大型社区、高层高档住宅、酒店式服务公寓、大型购物中心、写字楼、综合商厦、大型停车场、大型会所等，覆盖的地区包括KH、台湾、澳门、北京、上海、天津、武汉、广州、深圳、大连、厦门、佛山、贵州等地区，服务内容包括市场及项目可行性分析、项目发展策略顾问、市场策划、销售代理、招商代理、服务式公寓管理、工程顾问、物业/设施/停车场管理、会所经营管理及一系列增值服务，实现房地产全方位服务的承诺。
***集团是KH新创建有限公司之集团成员，而KH新创建集团有限公司(“KH新世界集团”股票编号：0659)乃新世界发展有限公司(股票编号：017)之服务业旗舰公司，业务遍及KH、澳门及中国内地各城市。公司业务包括主要由三大部分组成，含括服务业、基建、港口。服务业包括设施管理(***集团、大众安全警卫和KH会议中心之营运管理)、建设机电(协兴建筑和新创机电)、交通运输(新世界巴士、新世界渡轮)、金融保险及环境工程;基建投资项目包括电力、收费道路、食水及污水处理、桥梁和隧道;港口包括货柜及货物装卸、仓库储存和提供物流运输网络。
***集团网址：
新创建集团网址：
新世界集团网址：
***集团的服务经营理念
***作为一个新创建集团成员--KH新世界集团服务旗舰一分子，拥有雄厚的背景实力，庞大的客户及资调网络，会按照客户的服务方针及宗旨，为所委托管理的物业，提供高水平的服务，塑造最理想的投资及经营环境。
迈向新纪元的服务承诺：
1、宗旨：
***坚守“优质服务为本，顾客利益至上”的信念，即事事以客人利益为大前提，尽量满足客人的要求，增加客人对管理的接受程度，不要令他们有“贴钱买难受”的感觉。同时***理财之道是按“不乱花、不浪费”的大方向，严格控制成本，达到最高效益。
2、完善软件配套：
通过KH及海外经营物业管理业务的实际经验，***具备完善的管理制度，配合多年来国内丰富的经验，力求从高要求做起，将服务达致最佳水平。
3、杰出的领导层：
***拥有具备多方面经验的领导层，一方面能在日常管理工作中带给员工直接的思想、经验灌输，另一方面能为所委托之物业提供独到的创益及全面的建议。***集团具备最有中国管理经验的专业人才去指导整个部门运作，他们曾参与、策划、运作国内大型项目,包括:京广中心、北京崇文门新世界中心、北京恒基中心、丽斯花园、上海淮海路新世界大厦等，通过他们提供最具备创意的构想及直接参与并监管服务的进展和效果，均达最高水平。
4、选用本地人才：
国内拥有大量优秀人才，通过***集团的严密选拔、专业培训及工作过程中的直接指导，令他们能在最短时间内，独立接手管理工作，在日常运作过程中，也把本地客户的要求直接融入管理工作，令管理更具本地特色，给操作带来便利。
5、灵活的方法：
“现代物业管理”是以服务为本，尽量满足客人的要求，提供协助为客人创造方便，***认为“制度是死，执行须灵活/弹性”，***一直努力争取在不同的环境、不同物业、对待不同客户时作出相同的、优质的顾问服务，适合的形象，追求最理想的物业环境。
6、直接沟通：
***集团与其他物业服务公司不同，我们的领导层会与客户设定沟通渠道，直接与客户联系，与客户达成紧密的联系-***永远是最关心您的伙伴。
7、最终目标：
综合性物业公司是扮演一个大统筹的角色，要先知先觉，防范于未然，创造一个大家都认同的投资或经营环境，令您生活温馨、工作顺心。
***集团的优势体现
1、多元化的综合服务--体现专业化、全方位的服务水平
***集团作为KH新创建集团成员--KH新世界集团服务旗舰，有足够的实力及资源提供多元化服务，以满足我们客户的需要，我们能灵活地调配集团公司的资源，提供“一站式”服务，例如：物业代理、物业管理、设施管理、酒店式服务公寓管理、工程管理及发展商代表等等，而集团在KH所开发及管理的新世界中心、会议展览中心更是祖国回归大典举行之地，服务质量冠称全港。
2、国际质量体系的保证
***集团KH总部已获评核符合国际标准之“ISO9002”质量管理体系认证。在国内，我们亦正进行一套同等严格的“国际质量管理体系”，以确保客户能享有同等优质的服务，在国内几个主要分公司已顺利通过“ISO9001：2000”质量体系认证，华南地区核心公司--广州***物业服务有限公司并获得“广东省20**年度质量管理奖”，这是唯一一家获此殊荣的服务企业。凭着我们严格的质量把关，我们有信心能为客户提供一流质量的服务。
3、讲求社会效益，注重环保意识
***集团一向注重社会效益，致力于大中华物业服务，服务社会大众，志在为大中华物业服务水平的提升尽一己之力。而且***集团非常重视社会环境保护意识，并将此项责任落实到管理服务工作中，于20**年对国内主要分公司、中央项目进行了“ISO14001：1996”质量环保体系认证。
4、注重科学管理，实现电脑化管理
***集团拥有最先进及多功能的电脑物业管理软件，能有效地把一切管理上的运作及监控进行电脑化。例如，保安、预防性维修、人事管理、财务管理和租务管理等等。***驻港及驻国内各大区的中央队伍更能透过电脑的联网，随时监控所有服务项目的具体运作情况，以确保一切正常。
5、庞大的集团化共享资源
除了在KH总部外，***集团在北京、上海、天津、大连、广州、深圳、佛山等地成立了具有法人地位及资质的物业公司，长驻港职主管及国内中央队伍职员，形成了一个以KH为核心的遍布华南、华中、华东、华北的一个庞大的系统网络，这个网络在为国内数十个项目提供各类优质服务，形成了一个共享的巨大的资源网络。
☆ 人力资源共享网络
以集团董事长为核心，***在KH及国内分支机构拥有无数的精英，各地区/各项目均从KH派驻资深KH专家，及在当地招聘具有优良专业素质的当地员工，在KH及国内有着各类经验丰富的专业人才，并且此类人才在集团公司内部可以因应实际工作的需要而由总公司进行统一调配，能够从真正意义上实现人力资源共享。
☆ 信息资源共享网络
KH作为一个国际都市，中西文化、信息的传送枢纽城市，拥有国际最新的资讯，KH总部作为集团的信息中心，不断地将各类最新资讯发往各个分支机构，使得各个地区能够与KH总公司保持一致的经营服务理念及与时俱进。
☆ 技术资源共享网络
***集团拥有一流的管理服务、房屋设施、工程技术人才，分别分派于各个地区及中央项目，特别是资深的专家，将为多个项目提供全方位的服务、技术指导，提供成熟的设施工程技术管理服务，亦是***在行业积累了30多年经验的见证。
☆ 培训资源共享网络
***集团一向十分注重员工的培训工作，KH总部是***的培训基地，每年都分几期将国内员工派往KH进行专业培训，同时，在华南地区(广州市)设置了国内集训基地，每年都安排多期多个课题的全国性、专业性培训课程，让员工与集团的服务理念、服务水平保持一致，时刻感受***“企业大学”的魅力。
***管理服务之商业项目代表展示
北京新世界中心
190,000 m2
大型商场、酒店及
写字楼、公寓
大连新世界广场
135,000 m2
大型商场及
写字楼、公寓
顺德新世界中心
71,122 m2
大型商场、酒店及
公寓
KH新世界中心
145,000 m2
大型商场、写字楼及
服务式公寓、停车场
KH会展广场
300,000 m2
大型商场、酒店及
公寓
别墅项目代表
北京丽高王府
121,840 m2
高尚别墅
公寓
北京市“丽斯花园” 北京市“丽莱花园”
广州市“金湖花园” 广州市“二沙岛棕榈园”
深圳市“新世界倚山花园” 惠州市“惠阳棕榈岛高尔夫渡假村”
广州***近年管理成绩
☆ 20**年度获“广东省质量管理奖”，这是唯一一家获此殊荣的服务业企业，广州***作为***集团华南地区的核心公司，将为周边项目提供全程的质量支援、及监督服务，追求一流的服务质量，以“客户为中心”是广州***一贯的服务理念，这是公司最终的管理目标。
☆ 广州***已于20**年通过“ISO9001：2000”国际质量体系认证
☆ 广州***已于20**年通过“ISO14001：1996”国际环保体系认证
☆ 广州***已于20**年获得国家物业管理企业二级资质资格
☆ 广州***管辖下的“顺德新世界中心”获“广东省文明市场”奖
☆ 广州***管辖下的“惠阳棕榈岛”获“广东省示范住宅小区”称号
☆ 广州***协助***集团公司在广州市建立起***集团国内培训基地，并统筹组织集团于国内举办的各类培训活动
第二章 ***与AJD的合作方式
***作为KH专业的房地产服务机构，总部设在KH，专注于为国内房地产界提供全方位的房地产物业服务，***总部授权其属下全资子公司广州***物业服务有限公司与深圳AJD仓储物流有限公司签订物业管理顾问合同。广州***直接受KH***总部的领导，贯彻执行总部的业务方针政策，向KH总部汇报工作。广州***与深圳AJD就物业管理顾问服务主要就以下方面达成合作意向：
一、***协助AJD筹备成立物业管理公司
二、***为AJD之物业管理公司提供中高层管理人员的培训(不多于四名)
三、以福田保税区AJD仓储大厦为案例***为AJD之物业管理公司提供仓储式物业管理实操指导。
四、以惠州银座国际大厦为案例***为AJD之物业管理公司提供综合化物业管理实操指导。
如果AJD要求***提供超出以上范围的服务，合作条件由双方另外协商。就以上合作事项，***每周派出物业管理专业人士与AJD相关负责人召开一次沟通会议，就以上合作事项进行指导，及对中高层管理人员进行相关管理培训，此等培训并不包括操作层员工的操作培训，如果AJD有需要为操作层员工提供培训，则另外收取培训费。
第三章 ***协助AJD成立物业管理公司
对于刚涉足房地产物业市场的发展商来说，如何管理其所拥有的物业是一个新的课题，而物业管理行业发展至今，已形成产业化、专业化、细节化的行业特征，物业管理是一个繁杂而又专业操作的过程。对于客户来说，良好的物业管理服务是留住客户的关键，对于发展商来说，优质的物业管理服务更是使物业保值、升值的关键。为此，发展商如果想使其投资的物业能够产生最优化的投资回报，聪明的发展商通常聘请一家专业的物业管理公司为其提供优质的物业管理服务，或者是自己组建物业管理公司，再聘请专业的物业管理公司为其属下的物业管理公司提供专业的顾问培训服务，以使其属下的物业管理公司熟悉物业管理行业的有关规定，及进行专业的操作，为所拥有的物业提供优质的管理服务，以达到最终的投资回报目标。
AJD发展商选择了后一种模式，计划自己成立物业管理公司，聘请专业实干的KH***物业服务(中国)有限公司为其提供顾问服务。***将根据国家《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》等有关规定，及结合《公司法》、《经济法》有关规定，指导及协助AJD成立物业管理公司，具体为AJD提供以下服务内容：
一、结合《经济法》、《公司法》、《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》等相关法规法例，为AJD筹建物业管理公司提供法例指导;
二、根据国家颁布的物业管理企业成立有关程序，指导AJD组建物业管理公司;
三、指导及协助AJD办理筹建物业管理公司所需的手续及文件;
四、指导及协助AJD办理新成立的物业管理公司工商执照;
五、指导及协助AJD办理新成立的物业管理公司资质;
六、指导及协助AJD办理新公司成立所需的其他政府相关部门的手续;
七、指导及协助AJD组建新成立的物业管理公司架构;
八、指导及协助AJD建立新成立的物业管理公司的规章制度;
九、指导及协助福田保税区AJD仓储大厦筹建物业管理处，及指导管理处建立管理架构、管理规章制度等，协助管理处进入正常运作轨道。
第四章 ***为AJD之物业管理公司提供的培训内容
AJD之物业管理公司成立之初，所有的管理人员刚到位，对于物业管理公司的运作并不太熟悉，为帮助新成立的物业管理公司走上正轨，***有必要对AJD之物业管理公司的相关管理人员进行培训，原则上***只是对中高层的管理人员进行培训，主要培训对象不多于四名，培训的方式主要是通过会议沟通、现场考察指导、书面文件指导等，培训的内容包括但不限于以下内容：
1、物业管理公司成立的有关规定、物业管理行业相关法例法规;
2、物业管理公司管理架构、管理规章制度;
3、物业管理公司运作程序;
4、物业管理管理处架构、管理规章制度;
5、物业管理处操作管理程序;
6、物业管理处岗位职责的建立;
7、物业管理处运作模式的建立;
8、物业管理处各级员工培训模式指导;
9、AJD仓储大厦营运管理模式的建立;
10、物业管理处日常运作操作管理;
以上之培训只是针对中高层管理人员，并不包括基层操作人员的培训，所谓中高层管理人员界定为物业管理公司经理、副经理、管理处主任、物业主管、保安主管、工程主管等管理人员。AJD如果有需要***为其提供基层操作人员的培训，则需要另外收取培训费，具体培训费的标准由双方根据实际情况另外协商。
第五章 深圳AJD仓储大厦之顾问服务内容
为使AJD之物业管理公司的管理人员能尽快掌握物业管理具体运作细节，***将以深圳AJD仓储大厦作为具体案例，引导AJD之物业管理公司走上运作正轨。下面，简述***为该项目提供顾问服务的内容。
第一节 深圳AJD仓储大厦项目简介
AJD仓储大厦位于深圳福田保税区内，总建筑面积约36,000平方米，厂房共七层(局部八层)，每层使用面积约5000平方米，每层均配置办公区，一层配备大型货柜装卸平台。大厦办公区八层配置客用电梯一部，厂房配备运货电梯七部，配备保安监控系统、消防联动系统等。
根据本大厦的配套设施及使用功能，将本大厦定位为仓储式工业大厦的管理模式，以下的方案将在此定位基础上展开。
第二节 深圳AJD仓储大厦之顾问服务内容
一、指导及协助AJD成立物业管理处
***将根据管理处日后运作的需要而提供物业管理处管理架构给AJD，并指导AJD筹组物业管理处，由AJD派出管理处有关负责人、主管等管理人员，***与此等管理人员商讨筹组管理处事项，并就有关运作提供指导。
二、指导及协助配置物业管理处所需物品
***将根据管理处日后运作的需要而提供管理处物品配备计划给AJD之物业管理公司有关负责人，由AJD具体安排管理处物品的购置。
三、指导AJD之物业管理公司厘定管理费标准
***届时将根据大厦经营管理定位，设施设备配套情况，以及功能分布等进行充分分析，包括公共水电、环境绿化、设施维护、管理人员分配等进行合理评估，预测出日后大厦营运管理所需的费用，并指导AJD之物业管理公司确定管理费收费标准，以此作为日后与用户签订租赁合同的收费依据。
四、指导AJD之物业管理公司准备有关文件
***将根据日后大厦的营运管理模式，指导AJD之物业管理公司编制日后管理所需的《AJD大厦营运管理手册》;为了规范用户的经营行为，而编制《大厦使用说明》、《用户手册》、《用户装修手册》等。
五、指导AJD仓储大厦管理处验收物业
为使AJD仓储大厦能顺利验收，***在接管验收前将会指导AJD仓储大厦管理处有关工程主管与有关设施设备的供应商进行沟通，移交有关设施设备使用说明书、保修书、图纸等有关资料，及要求承建商进行操作使用培训等。及指导AJD仓储大厦管理处的工程主管对遗漏工程进行后续跟进。
六、指导AJD仓储大厦管理处移交物业给用户
在物业交付给用户使用时，***将会指导AJD仓储大厦管理处与用户办理有关移交手续，及与用户签订有关文件，指导AJD如何与用户进行遗漏问题跟进。
七、指导AJD仓储大厦管理处对用户装修进行监管
在用户进行物业装修时，***将会指导AJD仓储大厦管理处与用户办理审批手续，及指导其进行装修过程的监管与安全控制，使用户的装修工程不违反有关规定。
八、指导AJD仓储大厦管理处开展客户服务工作
在物业交付使用后，***将会指导AJD仓储大厦管理处开展客户服务工作，建立起客户服务有关表格，建立客户来访服务程序、客户投诉处理程序等。
九、指导AJD仓储大厦管理处建立财务核算系统
在物业进入正常运作轨道后，***将会指导AJD仓储大厦管理处建立物业管理财务核算方式，对物业管理资金进行监控及管理。
十、指导AJD仓储大厦管理处建立安防系统
***将会指导AJD仓储大厦管理处建立安全防范系统，包括保安、监控、消防系统的管理等。
十一、指导AJD仓储大厦管理处制订设施设备维护计划
***将会指导AJD仓储大厦管理处制订设施设备的维修保护计划，并派出专业工程师对有关设施的维护提供顾问意见。
第六章 物业管理顾问服务酬金
一、物业管理顾问服务期限
***与AJD之物业管理顾问服务期限为二零**年三月十五日起至二零**年三月十四日止，为期壹年。
二、物业管理顾问服务酬金
从合同生效日起，***每月向AJD收取顾问服务酬金人民币壹万元整(￥10,000)，每月7号前预收当月及次月的酬金，AJD将此两个月的服务酬金转入***有关帐户。
编辑：www.pmceo.Com篇2：顾问项目物业管理部岗位职责
顾问项目物业管理部岗位职责
1.0经理职责
报告上级：公司副总经理
督导下级：管理部副经理
联系部门：保养部、清洁部、园艺部、保安部、运输部、财务部
岗位职责：
1.1管理和监督下属职员严格按照工作程序为住户提供服务，达到公司要求标准。
1.2通过检查《服务需求表》、《业主/住户投诉记录表》及各种质量记录，掌握本部门的工作状态。
1.3帮助下属职员解决工作中的难题，对主管及其他下属职员的工作情况定期做出考核评价，发展良好的上下级关系。
1.4解决和解答住户及业主对本部门工作的投诉，尽可能满足住户的要求，建立和发展良好的客户关系。
1.5分析现有工作程序，提出改进方案，以求不断提高本部门服务质量和工作效率。
1.6本公司各部门建立良好关系，做好协调工作，以促进公司整体服务质量的提供。
1.7审核、签发物业管理部各种文件。
1.8按月组织并亲自参与《××快讯》的编写发行工作。
1.9组织客户活动，丰富社区文化生活。
1.10对本部门的服务质量进行不定期的周检。
1.11每季度最后一周，将业主/住户的各种投诉、意见及处理结果、服务需求等信息汇总编制“季度信息反馈汇总报告”。
1.12协助保养部、园艺部、保安部按程序文件中服务项目分承包方评价与选择程序，对其发包的服务项目分承包方进行评审。
1.13负责合同评审的管理。
1.14完成总经理、副总经理交办的其它工作。
2.0物业管理部副经理职责
报告上级：物业管理部经理
督导下级：物业管理部所有主管、质量监查员、物业助理、空房主管、打字员。
联系部门：公司各有关部门
岗位职责：
2.1协助管理部经理开展工作。
2.2物业部经理外出时，代理经理负责管理部工作。
2.3对本部门的服务质量进行不定期的周检。
2.4完成总经理、副总经理交办的其他工作。
3.0质量监察员的职责
报告上级：管理者代表
联系部门：公司各有关部门‘
岗位职责：
3.1协助管理者代表对本部门及全公司的服务质量进行监督检查。
3.2严格按照本公司制定的有关内审程序及审核标准进行内审组织工作。
3.3保证内审工作的严肃性、公正性。
4.0物业主管职责
4.1接听住户投诉及服务需求电话，安排、协调督促有关部门为住户提供维修、清洁、园艺等日常服务。
4.2接待住户投诉，协调各部门改进工作尽可能满足住户要求，遇解决不了的问题，及时向上级领导汇报。
4.3组织或协助业主(业主代理)与住户交楼工作。
4.4编写各种与楼宇日常事物有关的中、英文文件。
4.5协助物业财务部联系业主和租户收取维修、清洁、园艺等有偿服务的费用。
4.6认真完成上级领导交办的其他工作。
5.0空房主管职责
报告上级：物业管理部经理及副经理
督导下级：空房主管助理
联系部门：公司各有关部门
岗位职责：
5.1联系空房业主签署《××别墅空置房屋养护协议》，并收取相关费用。
5.2安排并监督签署《××别墅空置房养护协议》的小业主及大业主的空房养护工作。
5.3组织与发展商进行楼宇接管、验收工作。
5.4负责房屋入住前所有准备工作。
5.5编写《交退楼备忘录》并定期更新。
5.6编写《住户通讯录》并定期更新。
5.7编写《小业主情况一览表》并定期更新。
5.8联系业主签署《××别墅房屋全年养护协议》和《花园草坪养护协议》并收取相关费用。
5.9完成上级领导交办的其他工作。
6.0退楼主管职责
报告上级：物业管理部经理及副经理
岗位职责：
6.1组织或协助业主(业主代理)与租客的退楼验收工作。
6.2处理所有中、英文退楼文件。
篇3：顾问项目物业管理部工作规章制度
顾问项目物业管理部工作规章制度
一、工作礼仪
1.接听电话礼仪
接听客户来电时，接听人员必须报姓名，中文应答以“您好，物业部”开头，如是外籍客户，英文以“This is speaking. May I helpyou?” 应答。
负责接听客户电话的人员在电话铃响第一声就必须立即接听，如该人员无法接听，其他办公室人员必须主动第一时间接听，禁止超过第二声接听。
接打电话要站在整个公司的立场、角度、注意语言，要有礼貌。平等对待住户及住户家中的司机和保姆。
2.接待客户礼仪
如有客户直接进到办公室进行投诉或寻求帮助，接待人员应主动上前接待。先将客户引入就座，然后详细解答问题或听取投诉，做好记录。客户离开时为客户拉门，道别送行，待客户道别转身离去后方可关门。整个接待过程中必须面带笑容，给住户以舒适的感觉。
二、办公室卫生条例
当班人员吃饭地点应在地下室，不可在办公区域内吃饭，餐具要自己收好，不可随意堆放。吃晚饭后的剩饭菜不能随意倒入办公区域的纸篓，一律倒入卫生间专用垃圾桶。
三、管理部值班制度
1.物业主管负责当值管理员的编组及值班时间的安排。
2.当值管理员负责当值期间区内全面管理。
3.值班物业主管负责接待住户的来访，并处理相关业务，填写“值班记录本”。
4.各主管值班原则上必须按排班表执行，如有特殊情况须调换必须提前一天向管理部经理讲明情况。由管理部经理酌情安排调换。
5.请假人员必须提前一天亲自向经理请假，不得经由他人转达。如遇特殊情况无法上班，必须及时亲自向经理补假。在请假期间也要经常与公司保持联络并留下联系方式。
6.无特殊情况，必须严格遵守倒休制度不得无故加班，如确有事情脱不开须经本人处理，可向经理申请加班，经管理部经理同意后方可加班。
7.值班人员巡查时一定要巡查各值勤保安员是否在岗，要有高度的责任心，对巡查时发现的非常情况要及时处理。巡查完毕，认真填写巡查记录。
8.夜间值班期间，如遇到不能及时处理的投诉、报修、委托等遗留问题(非紧急)则在次日早8：00以后由值班物业主管向相应责任人说明情况并移交责任人处理。
四、工作原则
1.各位员工必须明确自己的所属分工，在工作中不得无故推诿。
2.对上级领导安排的工作要第一时间内妥当处理，并将结果上报，对工作中出现的重大隐患要及时发现并做出反应。
3.无重要事情不要给住户电话留言，避免不必要的误会。
4.我公司所有的租客资料及业主资料均系保密文件，本部门人员决不可随意外借、复印或随意泄露给他人。如果租户索要业主的联系方式或其他资料，必须有业主的书面授权方可给予租户。
5.小业主空房属于业主私人产业，在没有业主授权委托及销售人员陪同的情况下，任何人不得擅自带客户或允许客户自行参观。
6.如遇客户在保修期内提出的维修问题要求在过了保修期后再修的情况，必须在第一时间正式发文通知发展商工程部。
7.公司颁发的各项文件、通知，各位员工必须认真阅知，以免在回答住户问题是出现失误。
篇4：项目物业管理顾问服务合同（样本）
项目物业管理顾问服务合同（样本）
本合同于20 年 月 日由 与z物业酒店管理有限公司在中国北京订立。
甲 方：
地 址：
法人代表：
乙 方：z物业酒店管理有限公司
地 址：北京市*区*门外大街1号
法人代表：*
物业管理资质：壹级，证书编号：(建)1*****
甲、乙双方都是具有合法经营权的企业法人。根据中华人民共和国有关法律、法规，在平等、自愿和协商一致的基础上，就甲方委托乙方为ABC项目(以下简称“本项目”)提供物业管理顾问服务的有关事宜达成一致意见，特订立本合同。
1 总则
1.1 甲方委托乙方为本项目提供物业管理顾问服务。
1.2 乙方接受甲方的委托，并按照本合同约定的模式为本项目提供物业管理顾问服务。
1.3 甲方具有本项目的物业管理权;乙方具有本项目物业管理方面的建议权。
1.4 甲、乙双方在履行本合同的过程中，均应遵守中华人民共和国的法律、法规及地方政府的有关条例。
2 名词释义
2.1 在本合同中，除非另有规定或主题与上下文相抵触，否则，下列名词具有下文所赋予之含义：
2.1.1 ABC项目：指坐落于 ，定名为“ABC项目”的建筑群体及其附属设施、设备，物业类型为 ，总建筑面积为 平方米。
2.1.2 物业管理顾问服务酬金：指乙方接受甲方的委托为ABC项目提供物业管理顾问服务而获得的，由甲方定期支付的服务报酬。
2.2 在本合同中，凡提及任何立法之处，须理解为中国政府或北京市颁布并生效的法律、法规。如因法律、法规的修改使任何一方的经济利益发生重大变化时，双方应及时协商，并对本合同的有关条款做必要的修改或调整，以维护双方根据本合同所享有的利益。
3 物业管理顾问服务形式
3.1 在本项目物业管理前期，乙方根据甲方需求，派专业人员定期(每周一次)到现场进行顾问咨询和指导;其它时间通过电话、传真、电子邮件等方式提供顾问咨询服务。
3.2 在本项目物业管理筹备期和物业正常管理期，乙方向本项目派驻1名首席物业管理顾问、1名高级物业管理顾问，为甲方提供物业管理顾问服务。
3.3 乙方对其派驻的物业管理顾问人员的工作质量和服务行为对甲方负责;甲方对其聘用的其它物业管理和服务人员的工作质量和行为负责。
3.4 在合同执行期内，乙方总部将提供必要的后援技术支持服务。
4 物业管理顾问服务内容
4.1 物业管理前期的顾问服务内容：
4.1.1 对本项目的功能布局提出建议;
对本项目的功能布局方案提出建议，使本项目功能布局充分考虑使用者的合理需求及以后的物业管理的需要。
4.1.2 对设施、设备的选型及建材的选料提出建议;
乙方从今后使用及物业管理的角度，为本项目的设施、设备选型和建筑材料的选用向甲方提供建议。
4.1.3 对工程进展情况进行跟进并提出建议;
参加甲方召开的工程例会，协助甲方对承包商和监理公司的工作提出建议，对工程的设计方案、施工等方面出现的与物业管理相关的问题提出建议。
4.1.4 协助甲方测算本项目的物业管理费;
根据甲方提供的有关本项目的定位、经营方式、设备、设施等资料及政府相关政策规定，测算本项目的物业管理费。
4.1.5 协助甲方制定《临时管理规约》;
根据国家建设部及ABC项目所在地政府的有关规定，草拟本项目《临时管理规约》，提供甲方参考。
4.1.6 对本项目销售提供物业管理方面的支持。
向本项目的销售人员提供物业管理业务咨询;对本项目的销售推广活动提供物业管理业务支持。
4.2 物业管理筹备期的顾问服务内容：
4.2.1 乙方将指导甲方的物业管理机构制定《物业管理筹备工作计划》，其中包括但不限于以下方面：
4.2.1.1 物业管理启动资金预算和管理费用测算;
4.2.1.2 物业管理机构的部门设置和人员编制;
4.2.1.3 物业管理机构各部门的职能和岗位职责;
4.2.1.4 物业管理机构人员培训计划;
4.2.1.5 财务管理和物品采购计划;
4.2.1.6 物业管理机构内部管理制度和工作程序。
4.2.2 协助甲方物业管理机构落实《物业管理筹备计划》，在以下诸方面提供协助、指导和建议：
4.2.2.1 《用户手册》的编制;
4.2.2.2 协助甲方做好物业的竣工验收工作;
4.2.2.3 协助甲方做好物业的接管验收(承接查验)工作;
4.2.2.4 指导甲方做好工程图纸的接收和归档管理工作;
4.2.2.5 指导甲方物业管理机构制定本项目的工作程序、工作标准及各项规章制度;
4.2.2.6 协助甲方完成特约服务项目的确定和收费标准的制定。
4.2.3 协助甲方做好本项目的开业庆典及入伙的工作安排;
4.2.4 上述各项工作，可根据甲方需求以及实际情况在工作进度安排上进行调整。
4.3 物业正常管理期的顾问服务内容：
4.3.1 指导甲方物业管理机构制定《物业管理年度计划》，包括但不限于以下方面：
4.3.1.1 本项目的整体物业管理计划;
4.3.1.2 物业管理机构的日常运行及管理费用计划;
4.3.1.3 设施、设备的日常维修与保养管理计划;
4.3.1.4 本项目客户管理与服务方案;
4.3.1.5 物业管理机构的员工管理及培训计划;
4.3.1.6 物业管理机构财务和物品采购计划。
4.3.2 指导甲方物业管理机构实施《物业管理年度计划》;
4.3.3 指导甲方物业管理机构按照国家及当地的有关法律、法规和《临时管理规约》等规定管理本项目。
5 甲方的权利和义务
5.1 甲方应承担涉及本合同与物业管理相关的全部费用。
5.2 甲方应指定专门负责人出任本项目协调人或物业管理机构的总经理，负责物业管理事宜。
5.3 甲方应为乙方派驻的物业管理顾问无偿提供必要的工作条件(其中包括办公室、电脑、通讯工具等办公设施)。如需乙方物业管理顾问赴外埠出差，由甲方承担食、宿、交通等费用。
5.4 按照本合同的有关条款，按时向乙方支付管理顾问服务酬金等费用。
5.5 有权就本项目有关物业管理的问题要求乙方出具咨询意见。
5.6 如乙方顾问人员不能胜任工作，有权要求乙方调整顾问人选，但须同乙方达成一致意见后实施。
6 乙方的权利和义务
6.1 应按照本合同的有关条款及本项目的实际进展情况，向甲方提供各阶段相应的物业管理顾问服务。
6.2 乙方应在甲方进行本项目营销推广过程中，就涉及物业管理与服务方面提供建议。
6.3 协助甲方对其招聘的管理和服务人员进行日常物业管理培训。
6.4 乙方的物业管理顾问应忠实履行其义务，提供周全的物业管理顾问服务。
6.5 乙方派出的物业管理顾问应遵守甲方制定的有关管理规定和制度。
6.6 在本合同的有效期间内，乙方有权根据实际情况调整派出的物业管理顾问人选，但须同甲方达成一致意见后实施。
7 物业管理顾问服务期限
7.1 物业管理顾问服务期限自200 年 月 日起至200 年 月 日止，共计 个月。
8 物业管理顾问服务酬金、驻场顾问人员的人工成本及支付方式
8.1 物业管理顾问服务酬金为人民币： 元/月。
8.2 自乙方顾问人员驻场之日起，甲方需支付乙方驻场顾问人员的人工成本，首席顾问人民币： 元/月.人，高级顾问人民币： 元/月.人。
8.3 甲方应于每月10日前向乙方支付当月物业管理顾问服务酬金及驻场顾问人员的人工成本。上述费用由甲方汇入乙方指定的银行账户或以支票的形式支付。
开户公司名称：z物业酒店管理有限公司
开户行：中国工商银行北京商务中心区支行z大厦分理处
开户行账号：***
8.4 如甲方未按本合同约定的时间向乙方支付上述款项，甲方应向乙方支付滞纳金，滞纳金按未付款项的3‰/天计算。
9 商标及服务标识
9.1 在本合同执行期内，双方同意在各自进行业务推广及制作有关宣传资料时，以下面规定的方式引用对方公司名称及服务标识，并且双方不因此额外向对方收取任何费用，双方相互引用的方式如下：
甲方引用乙方：“物业管理顾问：z物业酒店管理有限公司”
乙方引用甲方：“顾问项目：ABC项目”
9.2 本合同终止后，双方均不得在各自的业务推广及有关宣传资料上继续引用对方公司名称及服务标识。
10 修改或终止合同
10.1 对本合同的修改和变更，必须经甲、乙双方协商一致，并签署有效的书面协议方能生效。
10.2 由于不可抗力的发生，致使本合同无法履行，可提前终止合同。
10.3 双方同意根据下列情况可提前终止本合同，但需提前30日以书面形式通知对方。
10.3.1 任何一方严重违反或未履行本合同中所列任何条款的职责，并接到对方书面通知起计20天内未能改善及履行有关条款的职责;
10.3.2 任何一方破产清算;
10.3.3 甲方丧失本项目的物业管理权。
10.4 由于甲乙双方的单方责任，导致本合同终止时，有责任方应承担违约责任。
11 争议的解决
11.1 凡因在履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，双方应通过友好协商加以解决。通过协商不能解决时，则任何一方可向合同履行地人民法院提起诉讼。
12 违约责任
12.1 甲、乙双方任何一方有违反本合同的行为，违约方应就其违约行为给对方造成的经济损失进行赔偿，如属双方的过错，则依双方过错程度各自分担相应的法律责任。
13 附则
13.1 甲、乙双方从对方处获得的商业机密，均不得泄露给第三方。
13.2 在合同期内或在合同终止后一年内，甲乙双方均不应以任何方式劝导对方的任何人员受雇于本方。否则，违约方应向对方进行经济赔偿。赔偿金额为：首席顾问(或同等级别)50万元/人，高级顾问(或同等级别)30万元/人。
13.3 本合同未尽事宜或对本合同的解释发生异议时，双方在友好协商的基础上解决或签署补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
13.4 本合同附件是本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
13.5 本合同文本壹式肆份。双方各持贰份，具有相同的法律效力。
13.6 本合同由以下双方代表于本合同首页注明之日签字盖章后生效。
甲方： 乙方：z物业酒店管理有限公司
签字盖章： 签字盖章：
篇5：写字楼物业管理顾问工作范围职责
写字楼物业管理顾问的工作范围及职责
物业管理顾问服务是以提高物业管理水平为宗旨，使业主获取最高的回报率及业户提供最为方便舒适的工作环境。
为配合Z写字楼的交付使用及以后能使物业管理服务保持在较高的水平，我们建议由物业管理有限公司为Z写字楼提供物业管理顾问服务，以使物业能够顺利交用，同时建立完善的管理制度。
我们的物业顾问工作将做如下安排：
一、前期物业顾问服务
物业管理虽然常常被视为房地产发展的延续和伸展，但在开业前已需要考虑到物业移交后的一切大厦服务，同时物业管理对物业的租赁具有重大影响。我们建议物业管理的前期工作应该尽快开始在这期间，物业管理顾问的主要工作是：
●协助组建物业管理公司，成立具有独立法人地位的经济实体。实行总经理责任制度，下设物业、财务、工程、保安、清洁环卫等部门。按照企业化、专业化、社会化和制度化的要求，以统一管理、综合服务、自我运转、自我发展、自我完善的目标及日后接管物业作出一切筹备工作，设立临时办公室及购买办公设备等。
●审查设计图纸，全面细致地反映物业管理赖以顺利实施的各种需要，包括设定工作间、储物间、职工食堂间等，以及从以往管理实践经验所知，在规划设计上的各种问题和缺陷（例如配套设施、机电系统、安全保卫、垃圾处、消防设施及建筑材料等），提交设计单位参考和纠正，并且协助发展商对施工的监理。
●设定物业管理的法律规范，与发展商和律师共同草拟租赁合同、入户守则、装修规定及其他物业管理有关的法律文件，务求做好所移交的一切安排。
●选聘物料供应商及承包商，协商服务条款及签订合同。
二、物业管理计划
一但我们被聘用后，配合物业本身的特点、当地法规、市场情况、社会因素和发展商的目标和承诺，我公司将：
●制定一套详细的物业管理计划，内容包括物业管理公司的服务范围、营业方针、思想导向、劳动工资计划、财务管理、行政制度、大厦管理、工程维修管理、卫生管理、绿化管理、治安管理、车辆管理、财产管理、考核制度、物业档案、电脑系统与及其他特约服务等。
●编制开办费预算及首年的管理预算、评定管理费及其他收费标准、押金及储备金金额等，该项工作我们已提出草案，具体需和发展商进一步落实。
●编定岗位责任奖惩制度及规章制度。
三、人事管理
●协助制订分期及整体物业管理员工编制，各级员工薪津，福利标准。
●协助制订各级管理员工岗位责任及工作程序。
●协助招聘及聘用员工。
●根据相关法律法规制订人事制度，员工守则及劳动合同。
●协助与劳动部门联络，安排有关员工聘用登记事宜。
四、员工培训
●在物业交付使用前，协助物业管理公司聘用高级行政人员，物业经理及维修保养经理，配合市房地产管理部门进行培训，取得相应的上岗证书，并尽快参与制订物业管理规章制度。同时安排上述人员到相关物业作实习，了解及熟悉专业管理模式及运作。
●于交付使用前一个月，为
各级员工安排短期上岗培训，使他们能充分认识本身的工作职责及工作程序，同时灌输其良好的服务意识及正确的物业管理概念和知识。●安排各级员工进入物业内部实地训练，配合物业交付使用期间，令物业管理工作能够全面开展，为客户及时提供高水平的服务。
●于物业交付使用后，安排重温培训班，务求员工服务素质，能达到既定之标准。
五、常规管理工作
Z写字楼全部落成后将会是一个设备完善的新典范，物业管理公司遵照物业管理公约和租约为业主和租户客户提供管理服务、维护物业的价值和保障业主的整体利益。
这些工作包括：
●协助成立与业主和租户联络并建立公关机制，接受业主和租户对物业管理要求，不断改善服务和扩展服务的项目与范围。
●维持及不断完善物业的管理服务机构、人力资源管理和行政管理。
●执行物业管理公约、租约、业主守则及其他规定，防止违建和违约行为。
●维修及保养管理：
-维持物业配套设施的维修和保养，长期设立大修、中修、小修、及翻修工程施工组织，保证所有设备的正常运作和延长物业的寿命。
-协助制定竣工验收安排及保养期内之补修程序。
-协助制订楼宇保养维修计划，包括大修、中修、小修及翻修工程，编制修缮工程预算。
-根据大厦的设备装置，协助选聘专业公司及承包商，进行定期保养维修。
-协助计划24小时紧急维修系统，设立施工组织。
-协助制定公众投标、验收及付款程序。
●保安、消防系统及车辆管理：
-协助制订或修订值班守卫制度，设定工作岗位及编制，防止大厦发生罪案。
-协助聘用及训练保安人员，熟悉大厦保安监察系统。
-协助制定交通管理措施，防止车辆乱停乱放。
-防止霸占公共地方，维持通道畅通及公众安全。
●环境卫生、绿化管理：
-建立清洁工作标准及选购清洁用品及器材。
-确保大厦内外环境整洁、优美和舒适，制止乱丢、乱放、乱堆、乱倒，保持卫生和环境美化。
-安排专业清洁公司或招聘清洁队伍，巡逻保洁，清理垃圾杂物。
-安排专业灭虫公司定期为公共地方进行灭虫工作。
-维持绿化及园艺服务，美化环境。
-审查大厦内外的招牌和指示牌的质量、形状及位置，并且定期检查，作必要的更新或改善。
-检查公共照明系统的安全和运作，做必要的修理和更新。
●保险：办理物业和附属设备的财产保险，防避因自然或人为灾害带来的巨大的财产损失：
-协助检定投保手续。
-协助为大厦公共地方及公共设施选定保险公司，安排购买财产保险和意外保险、劳工保险及公众责任保险等。
●建立物业档案，维护物业的完整和统一管理。
六、财务管理
●协助设立会计财务制度，包括各级员工的财务权限及支出批准程序，务求有效控制管理收支。
●按现行法规，制订处理欠缴管理费及其他费用的程序，以确保稳定的管理收入。
●协助选用财务管理系统及收费形式，以便收取客户管理费用、公共费用及追讨费用等。
●协助设定帐户管理结算方式及报表格式，编制财务使用管理文件。
●安排会计师作季度审核。
●建立财务及住户资料库，以提供标准资料及财政状况预测，作为未来发展及投资的根据。
●为物业开设必须的银行帐户，制订有关收取费用安排。
●协助为管理资金并开设独立银行帐户，负责管理资金。
●搞好财务管理，安排管理费的核收和使用，适当处理维修及储备基金，为业主的长远利益制定妥善的安排。
由于社会物质和精神文明的进步，物业管理公司将要面对租户对管理服务需要高效率和不断改进的要求。因此物业管理公司将会长期需要通过培训、监察、管理审计和市场调研等方法和手段不停地自我完善，不时将物业管理计划作出合理的调度和修改。为应付这些多元化和长远的任务，贵公司可以籍着物业提供的物业管理服务，不断维持高效率和高水平的物业管理服务，同时亦为贵公司带来超卓的声誉和长远的经济效益。