篇2：物业管理师实际考题解析(一)

　　物业管理师实际考题解析(一)

　　案例分析题(6-7题，每题15分，共30分)

　　6、某住宅楼业主全部入住已经4年多了。半年前，其物业管理者敏达物业管理公司接到了顶层601单元业主的投诉，认为601单元在下雨时屋顶渗漏是物业管理公司对房屋维修养护管理不当所致，要求物业管理公司负责维修并给予一定的经济赔偿。

　　请分析：

　　(1)敏达物业管理公司是否应负责维修，并给予601单元业主一定的经济赔偿?

　　(2)为了给业主提供良好的居住环境，使业主的物业保值增值，物业管理公司应从哪些方面做好房屋的维修养护技术管理工作?

　　6、答案要点：

　　(1)敏达物业管理公司要根据具体情况来分析自己是否应该承担责任。(1分)

　　①屋顶漏雨的问题可能是由于建筑施工企业的施工质量问题造成的，也可能是由于在遭到破坏而造成的。为了查明责任，必须进行技术鉴定。(3分)

　　②如果是由于建筑施工企业的施工质量不合格而造成的，因其尚在5年保修期内，所以应由建设单位承担保修责任，物业管理公司不须为此承担责任，但应积极协助业主联系建设单位及时解决问题。(3分)

　　③如果是物业管理公司在房屋维修养护管理工作中失职所造成的问题，物业管理公司应该承担责任，负责修复并赔偿损失。(2分)

　　(2)房屋的维修养护技术管理工作包括：

　　①配备专业人员督促指导房屋的合理使用，防止房屋结构、设备的过早损坏和损耗。(1分)

　　②定期对房屋进行查勘鉴定，制定维修养护技术方案。(1分)

　　③建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损状况。(1分)

　　④制定技术管理制度，确定责任人。(1分)

　　⑤监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况。(1分)

　　⑥监督施工过程中安全生产制度的执行情况(1分)

　　评分说明：每个得分要点答出一部分得一部分的分数，答对、答全得满分。

　　7、润新住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。20**年2月16日上午，两名业主到物业管理公司购买天然气。因这两名业主长期不交纳物业服务费，物业管理公司拒绝向这两名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中，业主损坏了物业管理公司的办公用品。物业管理公司最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。

　　请分析：(1)物业管理公司的做法是否妥当? 为什么?

　　(2)物业管理公司应该怎样妥善解决上述问题?

　　7、答案要点：

　　(1)物业管理公司的做法是不妥当的。(1分)

　　①业主不交物业服务费的问题与其到物业管理公司购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。(1分)

　　②物业管理公司拒绝向这两位业主出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。(2分)

　　③物业管理公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。因双方之间的其他矛盾，物业公司未给两位业主购买燃气提供服务，致使矛盾激化，物业公司是有责任的。(2分)

　　(2)物业管理公司应该如下妥善解决问题：

　　①根据物业公司与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业公司购买，物业公司应该按照约定向业主出售燃气。(1分)

　　②如果物业管理公司要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，则必须保留足够的证据。若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。(2分)

　　③物业管理公司要向业主追讨拖欠的物业服务费，则需另行起诉。在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院中请支付令，即根据法律提起督促程序。(2分)

　　④为了起诉欠费的业主，物业公司应为诉讼准备充足的证据，包括物业服务合同、收费依据和对方欠费的证据等。物业公司作为原告应当向人民法院递交起诉书，并要在起诉书中写明具体的诉讼。(2分)

　　⑤接到法院决定开庭的受理案件后，物业公司作为原告应当派代表按时到庭参加庭审，在法庭调查和法庭辩论中陈述事实、理由和诉讼请求，进行发言和答辩。(1分)

　　⑥收到判决书后，若不服地方人民法院第一审判决，物业公司有权在判决书送达之日起十内向上一级人民法院提起上诉。第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。若败诉方拒绝履行发生法律效力的判决，胜诉方可以向法院申请强制执行。(1分)

　　评分说明：每个得分要点答出一部分得一部分的分数，答对、答全得满分。

　　三、方案策划题(8-9题，第8题的分值)

　　请从中选作一题，30分。如果8、9两题均答，按第8题计分。

　　8、阳光国际商城建筑面积10万平方米，外墙是铝合金板和玻璃幕墙，内墙面和地面是米黄色大理石，附属设备包括16部电梯，2部自动扶梯，消防中控系统、磁卡门禁系统、中央空调系统、配电系统、综合布线系统综合配套设施包括地下停车场、休闲健身厅、餐饮部等。请替金运物业管理公司编写一份切实可行的物业管理方案。(说明：写出该方案内容的框架体系即可)

　　9、亮达物业管理公司通过公开招投标的方式承接了斯闻大厦的物业管理早期介入工作。该物业项目处于市场调研准备阶段。亮达物业管理公司中标的一个主要原因，是其编制了一份高水平、高标准、高质量的“斯闻大厦物业管理早期介入实施方案”。如果你参加这次招投标活动，

　　请写出：(1)斯闻大厦物业管理早期介入实施方案的主要工作内容。

　　(2)斯闻大厦物业管理早期介入准备工作的内容。

　　三、

　　8、参考答案：(2P12)

　　阳光颖达国际商城物业管理方案主要应包括以下内容：

　　(1)项目管理的整体设想与策划(1分)

　　包括物业项目概况和特点、客户服务需求分析、服务指导思想、物业管理档次、管理服务的总体范围、服务质量标准、管理服务措施等内容。(3分)

　　(2)物业管理服务模式(1分)

　　包括管理服务运作模式、工作流程、机构组织架构、信息反馈处理机制等。(2分)

　　(3)管理服务人力资源的管理(1分)

　　结合项目情况合理配备各岗位人员，制定人员培训和管理计划与措施。(1分)

　　(4)管理制度建设(1分)

　　主要包括各项物业管理企业内部的管理制度，如各岗位职责、操作规程、管理要求等。(2分)

　　(5)物业管理服务的具体内容和质量标准(1分)

　　包括业主入住接待、业主投诉处理、物业共用部位和共用设施设备的维修养护、安全保卫、车辆停放及交通管理、消防管理、环境保洁与绿化美化管理、特约服务等方面的具体管理和服务内服务形式、服务方法、物资装备、服务特色、服务承诺和质量标准等。(3分)

　　此外，制定前期物业管理服务目标，并结合项目情况划分为阶段性目标。(1分)

　　(6)物业管理财务收支测算(1分)

　　物业管理财务收支测算包括物业管理服务费用的构成和收支测算、专项维修资金的筹集和使用计划等。(2分)

　　物业管理服务费用的测算包括服务总价和各分项服务单价，需要列明各项物业管理费用明细表。(2分)

　　(7)接管验收工作准备和实施(1分)

　　①组织验收小组(0.5分)

　　②明确验收标准。(0.5分)

　　⑧确定验收方案。(0.5分)

　　④准备验收资料。(0.5分)

　　⑤参与竣工验收。(0.5分)

　　⑥实施接管验收及接管验收后与建设单位协商解决遗留问题。(0.5分)

　　(8)客户入住实施方案(1分)

　　包括成立客户入住小组、入住程序制定、入住时间确定、建立物业管理档案及协助内容、模拟培训等。(3分)

　　评分说明：物业管理方案中每写出一部分要点得一部分分，写全得满分。

　　9、答案要点：(2P2)

　　(1)斯闻大厦物业管理早期介入实施方案的主要工作内容包括：

　　①立项决策阶段的实施(2分)

　　②规划设计阶段的实施(2分)

　　在这一阶段，物业管理公司应做好以下工作：

　　1)考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善(1分)

　　2)考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要(1分)

　　3)考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要(1分)

　　⑧施工安装阶段的实施(2分)

　　1)监督工程质量(1分)

　　2)掌握物业的全部情况(1分)

　　3)督促物业管理所需设施的落实(1分)

　　④接管准备阶段的实施(2分)

　　1)组织验收小组(1分)

　　2)明确验收标准(1分)

　　3)确定验收方案(1分)

　　4)拟订日后物业管理方案和制度(1分)

　　5)准备验收资料(1分)

　　⑥参与竣工验收(1分)

　　(2)早期介入的准备工作包括：

　　①了解物业管理对物业的基本要求(2分)

　　②组织技术力量(2分)

　　⑧收集相关资料(2分)

　　④确定工作方法(2分)

　　⑤准备设备器材和资金(2分)

　　评分说明：每个得分要点答出-

篇3：住宅园区施工管理规定

　　住宅园区施工管理规定

　　为了维护社区管理秩序，保障社区人身、财产安全，为业户提供一个安静祥和的生活氛围。管理处特制定关于人员车辆证件物品的管理办法，便于有效的实施检查控制;

　　一　　规定内容：

　　1.凡是进入园区的装修施工人员，必须持有物业发放的施工、装修人员出入证,持证人员将证件佩带在胸前,以便对人员检查确认，;

　　2. 施工、装修人员骑自行车进入园区,必须主动下车接受管理人员的检查。园区内禁止骑自行车带人、慢速靠右行驶(不得对路上行人产生安全隐患)、妥善避让行人，注意交通安全;

　　3.园区内(含户内)禁止吸烟;

　　4.施工期间需采取有效降噪，降低对入住业户生活干扰;施工现场无人时将门窗关闭，防止物品材料丢失;防止无关人员进入现场;

　　5.施工、装修人员在园区内禁止裸背、穿拖鞋等衣冠不整行为，注意个人言行举止;

　　6.所有装修材料物品一律放在室内，室外禁止乱堆乱放，保证园区环境整洁;

　　7.装修施工完毕后，如有携带物品出园区时，请先到物业办携物物外出单后方可放行;

　　8.装修施工时间每日上午8点至12点、下午14点至18点、周六、周日国家法定节假日禁止噪音施工;

　　9.装修人员仅限其在装修区域内工作，不得占用或在公众区域进行施工，未经许可不得进入其他房屋及私家庭院;

　　二 、处发规定：

　　1 发现

　　1.发现违反上述规定者，对当事人分别处罚20元30元50元/人/.次罚款;

　　2.发现一个单位累计3人违反者，加重处罚200元/人.次。

　　敬请各装修施工单位尊守此管理规定，感谢支持合作!

篇4：生态住宅小区的建设与管理分析

　　生态住宅小区的建设与管理分析

　　21世纪是生态城市建设世纪，是人类解决环境危机的世纪，住宅小区是城市的重要组成部分。住宅小区是一个以人为中心的人工生态系统，是一个功能高度集聚和自然环境因素高度稀缺的统一体，许多环境问题产生在这里，与生活密切相关的住宅环境污染已日益引起人们的重视。生态城市的建设与管理离不开住宅小区的建设与管理，同时，生态住宅小区的建设与管理也离不开城市的建设与管理。为适应人类的需要，生态住宅小区已开始出现。大量生态住宅小区的建设与管理是物业管理公司面临的新形势。

　　一、生态住宅小区的概念

　　生态住宅小区是一个崭新的概念。它是一个技术与自然达到充分融合，各种资源的利用最有效，环境清洁、优美、舒适，大大降低了因自然灾害、生态环境破坏或暂时失衡等而产生的各种风险，有利于提高小区文明程度的稳定、协调、持续发展的人工复合系统。它是人类社会发展的产物和现代文明的象征，建设生态住宅小区是人类共同的愿望。生态住宅小区具有下列标志：

　　1.高效益的转换系统。在自然物质-经济物质-废弃物的转换过程中，必须是自然物质投入少，产出多，废弃物排泄少。通过高新技术的使用来推动物质的有效转换与再生、能量的多层次分级充分利用和无污染工艺的推广，从而在满足消费需求的同时，又能使生态环境得到保护。

　　2.高效率的流转系统。以现代化的设施为支撑骨架，为物流、能源流、信息流、价值流和人流的运动创造必要的条件，从而在加速各流的有序运动过程中，减少经济损耗和对生态环境的污染。高效率的流转系统，包括构筑于三维空间并连接内外的交通运输系统，建立在通信数字化、综合化和智能化基础上的快速有序的信息传输系统;配套齐全、保障有效的物资和能源(水、电、煤及其他燃料等)的供给系统;网络完善、布局合理、服务良好的服务系统;设施先进的污水废物排放处理系统。

　　3.高质量的环境状况。对生产和生活造成的大气污染、水污染、噪声污染和各种废弃物，都能按照各自的特点予以防治和及时处理、处置，使各项环境质量指标均能达到国际最高标准。

　　4.多功能、立体化的绿化系统。点线面结合、高低错落，形成绿化网络，在更大程度上发挥绿化调节空气、温度、美化景观和提供娱乐、休闲场所的功效。根据联合国有关组织的规定，居住区内人均绿地面积28㎡。

　　5.高素质的人文环境。具有较高的人口素质，良好的社会风气，井然有序的社会秩序，丰富多彩的精神生活，良好的医疗条件与祥和的社区环境。同时，人们能保持高度的生态环境意识，能自觉地维护公共道德标准，并以此来规范各自的行为。

　　6.高水平的管理功能。对资源利用、社会服务、治安防灾、环境整治等实施高效率的管理，保证资源的合理利用，最大限度地促进人与自然、人与生态环境关系的和谐。

　　二、生态住宅小区建设

　　生态住宅小区建设是按照生态学原理，以空间的合理利用为目标，以建立科学的人工化环境措施去协调人与人、人与环境的关系，协调小区内部结构与外部环境关系，使人类在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应，为人类创造一个安全、清洁、美丽、舒适的居住环境。是在对小区环境质量变异规律的深化认识的基础上，有计划、有系统、有组织地安排小区人类活动的强度、广度和深度的行为。建设的基点是合理利用环境容量(环境承载力)，这是小区生态建设的出发点和最终归宿。

　　小区生态问题的产生可归结于两个根源。其一是人口过多导致对资源的过度利用及环境超负荷承载而产生的生态问题;其二是人类活动产生的环境污染问题。生态建设相应包含两大部分内容：一是资源利用，二是环境整治。前者着重研究在资源利用过程中所产生的生态问题，后者着重研究解决、治理环境污染问题。从广泛意义上而言还应包括社会等领域。小区生态建设的内容主要有：

　　1.确定人口适宜容量。一个特定区域的适宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数，是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。

　　2.研究土地利用适宜性程度。不同的土地利用方式对生态系统有着深刻的影响。在土地开发利用的过程中不仅要考虑经济上的合理性，而且要考虑与其相关的社会效益和环境效益，要分析环境条件对土地利用方式所产生的制约。

　　3.防治污染。通过环境污染的有效治理，形成并维持小区高质量的生态系统，为可持续发展打下坚实的基础。治理的中心环节是在做好环境污染预测基础上，选取适宜的处理方法和处理程序。生态环境保护与治理的工程性对策有：

　　a.构筑结构合理、布置均衡、形式多样、功能强化的绿化系统。

　　b.建设好饮用水工程、中水工程和污水排放与处理工程，使水质逐步向国际标准靠拢。

　　c.实行集中供给能源，采用先进的烟气处置工艺，从根本上减少大气中的有害物质的含量。

　　d.改进和完善垃圾的收集系统，争取做到分类收集、封闭运输，让一部分垃圾变废为宝，另一部分经无害化处理后还原到大自然中。

　　e.采用清洁无害工艺、设备、产品，减少污染的排放量。

　　4.保护生物。人类以外的生物大量地、迅速地减少、退缩以至消亡，是生态恶化的重要原因，各类生物尤其是绿色植物在生态环境中担负着重要的还原功能，绿化程度以及人均绿地面积是体现城市生态建设水平的重要指标。

　　5.提高资源利用效率。小区是资源高强度集中消耗区域，其资源综合利用效率反映和决定了环境质量水平。提高水资源、能源、再生资源等资源综合利用效率是改善环境质量的重要措施。

　　三、住宅小区的环境污染

　　住宅小区由于功能高度集聚和自然环境因素高度稀缺，产生了许多环境生态问题，其中与人类生活密切相关的住宅环境污染已日益引起人们的重视。治理环境污染是生态住宅小区建设与管理的重要组成部分。虽然住宅区环境污染有很多来自住宅区外，但也有相当一部分来自住宅区内部，物业管理部门对部分污染可以通过法律、技术、经济上的措施进行控制。

　　1.住宅环境污染的类型

　　房屋的建设、室内装修、配套设施的运行、区域环境、各种生活习惯等都会对住宅造成污染。

　　①住宅大气污染有：油烟污染、燃料废气污染、排水系统臭气污染、吸烟污染、建筑与装修材料等。油烟污染源有：酒楼、厨房;燃料废气污染有：柴油发电机、烤火炉、汽车、锅炉等;排水系统臭气污染源有：化粪池、通气管、排水沟等。

　　②水污染主要有：饮用水污染、游泳池用水污染、雨水与污水合流污染。饮用水污染的污染源有：水箱、水池、水管等;游泳池用水污染指游泳池水质达不到标准;雨污水合流主要指住户把污水通过雨水管排出，从而对水体造成污染，如把洗衣机污水排入阳台雨水管。

　　③噪音污染主要有：施工噪声污染、交通噪声污染、机电设施噪声污染、社会噪声污染等。施工噪声污染源有：后期工程施工、装修施工、设备安装等;交通噪声污染源有：汽车、飞机、摩托车、汽车报警器等;机电设施噪声污染有：发电机、电梯、水泵、冷却塔、风机、变压器等;社会噪声污染源有：卡拉OK、商店、学校、家电、人群活动等。

　　④辐射污染主要有：电磁污染、射频辐射污染和放射性污染。电磁辐射污染源有：电力高压线、发电机、整流器、高压水银灯等;射频辐射污染源有：无线电发射机、微波炉等;放射性辐射污染源有：建筑材料中的氡、电视的*射线等。

　　⑤光污染有：眩光污染、灯光污染、视觉污染、反光污染。眩光污染源有：施工时电焊、汽车头灯、歌舞厅等;灯光污染源有：路灯、工地聚光灯、广告牌等;视觉污染源有：广告、招贴、乱摆的货摊、杂乱的堆物、外墙立面破碎等;反光污染源有：反光玻璃、幕墙等。

　　⑥固体废物污染主要指建筑、生活垃圾乱堆，没有及时清理。

　　2.住宅环境污染的空间分布

　　住宅环境污染源类型较多、分散，在总体上归纳出完整的规律有相当大的难度，但还是可以总结出一些规律。

　　①在平面上可以用按临街面、临公共场所、临设施、其他住宅四种位置来考虑。在临街面住宅会碰到交通噪声、社会噪声、施工噪声、各种光污染、高压输电线电磁污染、汽车尾气污染、油烟污染等，是污染类型最多、污染最严重的地方之一。临公共场所住宅主要是社会噪声污染。临设施住宅主要是机电设施噪声污染，是污染类型少，但污染可能很严重的地方。其他位置住宅污染相对较轻。

　　②在垂直方向上，污染源的分布大部分位于地面附近，但高压输电线、高架桥、油烟排放口、无线电发射台位于较高位置，使污染分布较无规律。输电线、高架桥、发射台是不常见的，故可以认为大多数情况下靠地面的住宅遭受的污染较严重。

　　③有一些污染在空间上常是较均匀分布，如电视放射性辐射污染、厨房油烟污染等。

　　3.住宅环境污染在时间上的分布

　　住宅环境污染在长尺度时间上的分布可分为持久的、临时的两种情况。在短尺度时间上可分为连续和间断两种情况。持久的污染有厨房油烟污染、机电设施噪声污染、交通噪声等，在房屋使用期都存在。临时性的污染有房屋装修的噪声、施工噪声，在整个使用期只存在较短一段时间。连续污染源有交通噪声、高压输电线污染等，间断污染源有厨房的油烟、备用柴油发电机废气污染等。

　　4.住宅环境污染的可控性

　　住宅环境污染的可控性指污染控制的难易程度，它直接影响管理部门的治理控制决策。对住宅的环境污染一般分为住宅内部污染源、住宅小区污染源和住宅小区外污染源。

　　①住宅内部污染控制一般可通过设计、物业管理、用户进行严格控制，如设计独立的排烟管，禁止在无污水管的阳台使用洗衣机，规定装修时间和要求等。

　　②住宅小区污染源污染控制可望通过小区规划、设计及物业管理进行严格控制，如有噪声污染设施，离住宅应有一段距离及采取防护措施，车辆速度、鸣笛应严格控制等。

　　③住宅小区外污染源污染控制一般可通过城市规划、城市环境综合治理、小区规划、设计来控制。如交通噪声可设置绿化带进行控制，把一些非住宅用房布置在临街位置上等。

　　从以上分析可以看出，当住宅已建成时，污染控制的难度很大，当处于小区规划设计阶段时，污染较易控制。在物业管理阶段，可控性较好的污染有小区内车辆噪音、水箱、水池、游泳池水质污染、酒楼油烟污染与噪声污染等，可控性较差的有城市道路的交通噪声、小区机电设施噪声等。

　　四、生态住宅小区管理

　　小区是一个以人为中心的人工生态系统，物业管理公司可运用生态学理论规划、建设和管理住宅小区，提高资源利用效率，改善环境，增加小区活力，提高人们生活水平。目前，物业管理公司在生态住宅小区管理中，需重视下面工作：

　　1.实施ISO14000环境管理体系，提高公司生态环境管理水平，树立生态化的人与自然观、科学价值观、经济观、绿色价值观，提高全体员工的生态环境意识。

　　2.节约使用资源，不断提高资源的转换率、各种设施的节能率、废弃物的无害化处理率，减少小区中的污染源，并加强对它们的控制和防治，积极推进设施的现代化，积极采用绿色和节能产品。

　　3.必须依法来规范建设和管理生态小区过程中的各种行为，建立科学的生态建设与管理指标体系。制定生态建设与管理指标体系要符合国家、地方有关生态环境质量法规、标准。

　　4.宣传建设生态小区的重要性，提高居民的生态环境意识、主动参与生态建设的积极性和遵守各项环卫准则的自觉性，加强青少年的生态环境教育，猛烈抨击违反环保法规的人与事，形成一种为生态建设作贡献光荣、破坏生态环境可耻的良好氛围。

篇5：社区文化活动篇之人性化管理

　　社区文化活动篇之人性化管理

　　物业这个词语源于上个世纪60年代的西方国家，西方人讲究生活品质、时尚、动态感觉。做人做事自由发挥其个性，从语言和举止方面显得张扬、随意和幽默，善于主动情感表达，工作讲究快乐和结果。东方人语言和举止显得腼腆、拘谨、低调，讲究把自己的工作做好，其他事情尽量少干预，中庸表象在很多人心中根深蒂固。随着我国加入世贸组织，奥运会和世博会的成功举办，国人心中那份久违的冲动需要释放，也需要时尚高品位的享受，需要物业企业更加热情周到的服务。

　　语言对物管行业人性化服务的重要性，不多说大家都清楚。感性热情的语言是建立良好沟通的基础，社区文化活动是让其升华，达到人性化服务高潮至关重要的事务。

　　物业公司开展社区文化活动，首先要有预见性。比如：是厂前小区就要针对家庭收入的主力军60、70后物业使用人进行活动方案制定。 我在成都的时候就喜欢6070酒吧，顾客留言薄写的是你可以浪费money,但不能浪费半点美酒。还有顾客直接就写谁知盘中餐，粒粒皆辛苦。一方面说明不少金领白领的品德修养很高，另外也说明我们的生活方式虽与国际接轨，但是人文境界还不达标!物业也一样，不少业主心中也明白物业热情周到的服务让他们得到生活品质的提升，但不懂怎么样珍惜品质，个别还破坏、滥用公用部位设施设备，脑中也没有这样概念，个人行为是否影响到别人的利益和权利。让我回忆在北京时候朋友说起的事情，下雨天，一位老总坐在车上，司机开车经过水坑没有减速，水溅在一骑自行车人脸上，老总要求停车，连忙对伤害者道歉。事后，老总将司机辞退。司机惭愧苦苦哀求对这位老总来说没有任何用处。

　　只想自己不顾别人，休息时进行没完没了不顾别人休息的1、4、7，2、5、8。上班也坐，下班后也坐,自己的臀部象似被桌椅粘上，毫无活力。钞票没有了，北京白纸坊541印钞厂可以大量供应，不可再生的能源和资源、品德谁供应?不先说环保，先把浪费和破坏、考虑问题思维方式解决再说吧。

　　生命在于运动，需要的是歌舞升平，不断地提高身心健康。跟我们物业人员工作一样一起动起来，这个比健身房强些，省钱不说，社交、身体、情操皆修。很多城市公园广场夜晚集中不少休闲人士跳舞，老年舞蹈也好，中青年的交际舞也好，玩得是火热朝天。把客服中心和社区的俊男靓女组织起来，一起舞动身姿带动业主的情趣把催费工作运用到极至。有话好好说，不如行动好好跳。跳出隔阂、代沟，跳入长期的情感、友谊。希望业主心中有物业，达到客服中心以后不存在被动催费事项之目的!

　　对于我们小区开展这项活动比较合适，相当一部分员工和社区工作人员都入住在这。如果条件允许，可以运用专业音响、调音台等设备，眉飞色舞一起进入人性化管理的高潮吧~~嘘!不要说话，用心灵去感受。。。。。。

　　这里没有庄重的燕尾服、华丽的晚礼服,不是正式的Party。一曲约翰.施特劳斯的《蓝色多瑙河》，陶醉于美妙绝伦的圆舞交响曲之中，情不自禁绅士般邀请一位年轻女士步入舞池，一起翩翩起舞维也纳华尔兹。客服人员与住户代表身体紧紧相依，舞步掀动着长裙使得象花儿一样动人，男士的眼神不停与之交流，甜蜜地微笑，忘情舞动使得花儿自然放弃迷人，使之成为舞池的焦点。下一曲《酒醉的探戈》，冷艳的眼神，内在的热情随着激烈、强硬的节奏开始。外行看热闹，内行看门道，跳出情感表达、曲人合一，跨步、举肩、甩头一气呵成从节奏中开始到结束，孤僻之极，要很高的境界。中场调整，一曲《北京平四》平稳过渡。与中年或者老年女士一边舞姿一边闲聊，不只不觉中再来一曲欢快的《蹦四步》，把一天让人烦劳的工作和赘肉蹦走。最后一曲DISCO动感十足的music节奏让气氛升华，带动全场一起Open your heart。摇入明天对工作的热情，摇出业主对物业的信任，摇出住户的MONEY缴纳物管费。

　　开展活动组织步骤：

　　1、物业公司起草文化活动计划，先与社区、业委会协商并达成共识，针对生活在不同时代的住户制订word表格，负责此项的客服人员与社区、业委会专项负责人一起参与，按照年龄段的认同感对住户业余时间的爱好进行访询。

　　2、对所有访询内容进行汇总分析，筛选出可操作性的活动提议，统计数量前三的合理建议与社区、业委会进行二次商议选择最具代表性的活动。

　　3、对选定的活动提议进行筹划，指定时间、地点、人物、活动方案通知住户进行HAPPY。

　　客服全套工作写作完毕, Many thanks。