摘要:中国的政府机关后勤工作渐渐地向物业管理方向转变,这使物业管理企业的发展有了新的市场,但由于机关本身的特点和机关物业管理的特点,使得机关物业管理服务也具有自己的特色。物业管理企业能根据这些特点来开创具有特色的机关物业管理服务,将成为物业管理企业在行业竞争中立于不败之地的不二法门。
物业管理——一个改革开放后的新兴行业 , 已经经历了一个从无到有、从萌芽到茁壮成长的发展历程,物业管理的对象也从单纯的住宅小区发展为住宅小区、公寓、别墅、写字楼、工厂、医院和机关办公楼等各种类型的管理对象,这一方面也证明我国的物业管理行业正在逐步趋于完善,并与国际接轨。物业管理行业作为房地产开发的后续产业,主要是对物业本身及相配套的建筑物、附属物进行管理,以达到物业的保值增值。而这个概念忽略了一个最重要的主体,那就是业主,业主是物业的所有者,是物业管理企业提供物业管理服务的主观对象,他们对物业管理服务的态度才是衡量物业服务好坏的标准,也正因为业主的存在,才为物业管理服务提出了更高的要求。
一、政府机关物业管理的三种模式
中国政府机关的物业管理,前后大体经历了三种模式。第一种模式是传统地设立后勤编制,对办公用房进行“谁建设谁使用、谁使用谁管理”的分散模式,物业管理工作纳入政府机关事务的行政管理之中,这是建国后数十年计划经济体制的产物。第二种模式是改革开放后 , 在人们更新效益观念的冲击下,部分政府机关对后勤编制实施改革,引入企业化管理,制定责任目标和检验标准,使后勤服务工作向规范化、标准化迈进。倡导后勤保障能力和市场竞争意识,这是先期导入专业化物业管理的有益尝试,但是面对基本的成本效益冲突、产权与使用权冲突和维修养护上的种种弊端,仍然有其无法解脱的痼疾 ; 在这种情况下,产生了第三种模式,以莲花物业接管深圳市住宅局机关楼宇及深圳海关所属全部物业、万科物业接管国家建设部大院为代表,这是一种由政府机关全权委托专业化物业管理企业管理政府机关物业的模式,这种模式下,由物业管理企业针对政府机关楼宇及相关物业的实际情况,量体裁衣地准备物业管理实施方案,合理议价、财务公开,为机关办公用房提供维修、保洁、绿化、综合服务的一体化物业管理,通过物业管理企业本身的管理综合服务和文化背景,给机关工作人员提供安全、文明、优美、舒适的办公环境,这是物业管理在新形势下外延得以拓展的标志,同时也意味着政府自身角色的全新定位。
二、政府机关物业管理服务的特点
政府机关的物业管理服务是很有特点的,因为政府机关物业的特点决定了其特色的物业管理服务。首先,政府机关物业不同于一般写字楼,一般写字楼拥有多个业主或使用者,他们可能从事不同性质的工作,所以对物业管理服务的要求也不尽相同。而机关物业的业主是单一的,是一个“大业主”,所有在机关工作的人员只是这个“大业主”中的一份子,他们的工作基本都是围绕同一主题,从而对物业管理服务的要求基本大同小异 ; 其次,政府机关物业与一般的住宅物业也有很大的区别,物业管理企业为住宅物业提供的服务一般围绕着小区业主的日常生活,主要都是一些
琐碎的便民服务。而机关物业服务主要是提供围绕着机关办公的一些服务,除了一些日常的保洁和设施设备的保养和维修之外,还有很多政府机关物业特有的服务内容。1.服务保密性。
政府机关物业管理服务的第一个特点就是保密性服务。机关是政府办公的场所,在日常工作中难免会讨论到一些需要保密的内容,特别是北京作为中国的政治中心,国家机关比比皆是,工作中会有大量的国家机密和绝密。作为机关的物业管理服务人员,其工作性质导致他们较容易接触或者是获取这些机密,怎么为机关业主提供放心的服务?这对物业管理企业的团队提出了更高的要求。
首先,物业管理企业为机关物业配备的所有工作人员都要进行严格的审查和培训,定期做思想教育工作和保密教育 ; 其次,在具体工作上也应该有相应的措施,比如在入室保洁工作时应该做登记,有条件的应该实行“双人以上人员同时上岗制度”;最后还要制定完善的员工手册和奖惩制度,这样才能从多方面、全方位有效地进行保密性服务。
2.服务多样性。
政府机关物业管理服务的第二个特点就是服务的多样性。一般的物业管理服务的内容无非集中在保洁、设备设施养护、园林绿化、传达、保安等工作,而机关物业管理服务的内容根据机关工作的特点将会衍生出其它各种物业服务,比如说会议服务、餐饮服务、放映服务等。
会议服务应该是机关物业管理服务的重头戏,也是体现一个物业管理企业服务水平的重要标准。会议服务不仅仅是单纯地为与会人员端茶倒水,还涉及了会议室安排、会前准备、等待、迎领、上会、紧急事件处理等各种环节的工作。而且,根据会议性质的不同,对会议服务的要求也会不同 ,如何为机关业主提供迅速、有效、细致、全面的服务是会议服务的关键。
餐饮服务、放映服务作为机关物业管理服务的一个衍生体,从严格意思上区分,好像并不是物业管理的范畴,但是从服务的角度出发,这两点恰恰是体现了物业管理企业全方位服务的水平。中国有句俗话叫作“众口难调”,要做好一个机关的餐饮工作真的不是一件容易的事情,但是如果物业管理企业能够从餐饮服务管理上下手,制定严格的服务制度,不仅从饭菜上下功夫,而且注重食堂的用餐服务 , 一旦有了这种双管齐下的服务,一定会使机关业主满意,得到他们的认可,而这也将成为物业管理企业与同行竞争的一张王牌。
3.沟通的重要性。
政府机关物业管理服务的第三个特点就是沟通的重要性。做好服务,沟通甚为重要。俗话说“知己知彼,百战不殆”,这就要求物业管理人员想业主所想,做业主想做。机关的工作往往是具有连贯性的,很多事情是一环扣一环地进行的,如果物业管理企业没有和机关业主做好良好的沟通,不能全方位地了解情况,就不可能提供完善有效的服务。如果一件事情被耽误,可能会导致很多后续的工作无法正常进行。这样一来,其结果可能不是单纯的物业管理企业服务不到位的问题,还可能严重影响或阻碍机关的正常工作,这样怎么让机关再选用物业管理企业为其服务?所以,物业管理企业在管理过程中一定要做好与机关领导的沟通工作,不仅物业管理领导要和机关领导沟通,物业管理企业各部门的工作人员均应做好沟通工作,这样才能保证物业管理工作的万无一失。
政府机关物业管理服务工作是具有鲜明的中国特色的,是特色的物业管理。只要物业管理企业能根据机关物业管理工作的特点,制定各种有效的管理措施,培养出一个适合机关物业管理工作的团队,一定能为机关业主提供一个良好的工作环境,从而使物业管理企业在机关物业管理领域得到长足的发展。
参考文献:
① 赵绍洪,《物业管理实务》,中国林业出版社,2000
② 黄安永,《物业管理实务》,中国建材工业出版社,1999
③ 梁金华,《现代物业管理》,贵州教育出版社,1997
篇2：机关大楼物业管理文明公约
为了机关大楼物业管理更趋规范化、制度化、科学化,确保设备、设施安全、高效、合理运作
运作,营造一个安全、舒适的工作环境,特制定本制度,望广大干部职工共同遵守。
1.爱护大楼设备,爱护公物,损坏者按价赔偿,并承担由此引起的法律责任。
2.禁止楼内办公室内乱拉,乱搭,乱接电线或管道搭建和改建,如确需要,应向机关事物管理局管理局书面申请,经同意后才能安装施工。
3.下班,出门时应随手关灯,关空调,切断各种设备电源。
4.如发现灯不亮,线路有故障,门窗破损,卫生设备漏水,空调等设备设施运转不正常,请通知机关事务局办公室通知机关事务局办公室以便及时修理。
5.进入电梯内禁止吸烟,吐痰,乱涂乱画和乱扔杂物。
6.严禁电梯超载,尤其上班高峰期乘梯,应相互谦让,相互关心
7.楼梯走道口必须保持畅通无阻,任何单位或个人不得占用或封堵,防火门应经常关闭。
8.不得损坏消防设备和器材,爱护楼梯、走道和出口的安全疏散和事故照明设施。
9. 大楼内严禁经营和储存烟花、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃物品以及各类巨毒物品,严禁燃放烟火、爆竹。
10.发现火情应立即告知消防保安人员或拨火警119,并关闭电源和门窗,迅速离开工作现场,切勿从电梯逃生,应徒步从楼梯(安全出口)疏散。
11.根据消防管理有关规定和大楼管理要求,有下列情形之一的视情节处以罚款或行政处理。
⑴.占用或封堵楼梯、消防梯前室、走道或安全疏散出口的;
⑵.封闭或损坏安全疏散指示灯、事故照明设施或消防标志的;
⑶.乱拉、乱接电器线路的;
⑷.擅自挪用灭火工具器材或消防备用水源的。
12.禁止车辆在大楼前、广场内乱停放,必须在指定区域(即底下室车库)停放。
13.爱清洁、讲卫生,自觉搞好本单位责任区卫生,做到不随地吐痰,不乱扔果皮、烟蒂、纸屑,不乱贴、乱划、乱写、乱涂,到指定的垃圾桶清倒垃圾。
14.讲文明、讲礼貌、讲道德。仪表整洁,举止端庄,进入大楼内要文明用语,不穿拖鞋、背心、不着奇装异服,禁止喧哗。
15.爱护绿化和美化环境的设施,严禁攀折花木、践踏绿化植物
篇3：物业管理认证管理机关及执行机构
一、认证的管理机关
开展典型的第三方质量认证,首先要有一个管理认证的权力机关,这个机关的任务是制订认证的方针政策和各项规章、批准组织建立认证机构或对已建立的认证机构进行认可,并对已获批准或认可的认证机构进行定期监督检查,如发现认证机构在工作中失责或违反有关管理条例者,该权力机关有权撤销对认证机构的批准或认可决定。这个权力机关在许多国家是标准化组织或其授权的认可委员会。
我国的认证管理机关是国家技术监督局或其授权的认可委员会。
2)认证机构
这是一个依据(来自:www.pmceo.com)政府的法律性文件建立起来的、由权威的第三方公证机构、由官方的和民间学术团体组建的机构。然而,无论是哪种性质的认证机构,均须经认证管理机关批准和认可。
认证机构的主要职责是:受理企业的认证申请,发布认证标志并监督认证标志的正确使用;对质量检验机构和质量体系检查机构进行监督,督促其公正地履行自身职责。
3)检验机构
检验机构的任务是根据认证机构的委托,对申请认证产品的样品按指定的标准进行检验,证明其是否符合标准规定的要求,并向认证机构提供产品质量检验报告。检验机构还承担着对认证产品的监督检验。
4)检查机构
检查机构的任务是根据认证机构的委托,指派注册检查员,按认证机构规定的要求,对申请认证的企业的质量保证能力进行检查和评定,作出结论,向认证机构提交检查报告,并进行认证后的监督检查。
二、主要认证机构
1)中国方圆标(来自:www.pmceo.com)志认证委员会(China Certification Committee for Quality Mark,简称CQM)
目前我国已成立的认证机构中,最重要的是中国方圆标志认证委员会。
中国方圆标志认证委员会(CQM)成立于1991年9月17日,是国家技术监督局直接设立的第三方国家认证机构,由生产、销售、使用、科研、质量监督、标准化、计量等方面的专家和消费者组织的代表组成。认证范围包括有形产品和无形产品。
2)主要国际质量认证组织
(1)国际标准化组织合格评定委员会(ISO/CASCO)
国际标准化组织(ISO)的合格评定委员会(Committee on Conformity assessment,CASCO)。CASCO的前身是ISO的认证委员会(Committee on Certification,CERTICO)。该委员会成立于1970年,最初仅致力于合格认证理论和方法的研究,后来将这种研究扩展到了试验室认可和质量体系的评定,1985年将CEBTICO改名为CASCO,即合格评定委员会。
CASCO的主要任务是:
①研究关于产品、加工、服务和质量体系符合适用标准或其他技术规范的评定方法;
②制订有关产品认证、检验和检查的国际指南,制订有关质量体系、检验机构、检查机构和认证机构的评定和认可的国际指南;
③促进国家和区域合格评定制度的相互认可,并在检验、检查、认证、评定和有关工作中,促进和采用合适的国际标准。
(2)欧洲检验和认证组织(European Organizationf or Testing and Certification,简称EOTC)
EOTC成立于1990年,由欧共体委员会、欧洲自由贸易协会、欧洲标准化委员会和欧洲电工标准委员会四家联合组建。其宗旨是:促进欧洲经济共同体贸易,鼓励欧洲认证制度的发展,促使检验报告和认证证书的相互承认。该组织是欧洲合格评定发布的促进机构及协调机构。
3)ISO认可的认证机构
国际标准化组织(ISO)在1983年出版《国际标准题内关键词索引》中印发了24个(包括ISO、I
篇4：X市机关物业管理中心企业简介
zz市机关物业管理中心的企业简介
zz市机关物业管理中心系由zz市市级机关事务管理局于1998年4月投资组建的专业物业管理企业。具有物业管理三级资质。现有在职职工320人，拥有一批经营管理、财会、水电、制冷暖通、保洁、绿化、音响、强电、弱电、电梯、空调、保安、会议服务、文印和计算机网络等管理和专业技术人员，中层管理骨干以上人员均取得了建设部发“物业管理部门经理证”。
中心现受委托管理zz市机关办公大院、市文化中心、婺城区行政中心、市财政地税江北办公楼、市开发区办公大楼、市国土资源局、市公安局办公大院、市中国银行办公大楼、市交警支队、黄宾虹公园等10个大院（公园），总建筑面积30.6万平方米，管理绿地面积80余亩。其中受委托管理的zz市机关办公大院99年被评为“浙江省物业管理优秀大厦”、20**年被评为“浙江省物业管理示范大厦”；20**年及20**年获得“浙江省卫生先进单位”和“zz绿化达标单位”、20**年获“zz市园林式单位”、20**、20**、20**、20**分别年获“市区绿化先进单位” 称号；20**年被评定为“浙江省工商企业信用A级守合同重信用单位”，被zz市政府命名为“市级文明单位”称号。20**年获“省级治安安全示范单位”称号，20**年获得“zz市卫生先进单位”、市级“巾帼文明岗”和“浙江省工商企业信用AA级‘守合同重信用’单位”的称号，中心已于20**年8月通过了ISO9001：2000质量管理体系认证。中心坚持走专业化、社会化、企业化和经营型路子，为深化机关后勤体制改革做出自己的贡献。20**年5月，中心被浙江团省委命名为“省级青年文明号”单位，20**年5月，被评为“浙江省杰出青年文明号”单位，20**年4月，被团中央命名为“全国青年文明号”。
篇5：A局机关大院物业管理实施细则
*局机关大院物业管理实施细则
为创建文明庭院，加强院内管理，建立长效的物业管理机制，努力把我局院内创建成一个文明、卫生、花园庭院，根据市有关要求，结合院内实际情况，按照标本兼治、齐抓共管、规范管理的原则，特制定本实施细则。
一、物业管理的范围
凡在本院居住的住户(含租借住户)都纳入本管理范围。
二、成立机构
为促进物业管理规范运行，设立***局物业管理办公室，办公室设主任1名(兼)，工作人员3名，义务监督员5名。办公室主任由局指派;工作人员设保洁员1，保卫人员1名，水电维修工1名，其人员由本人申请，经考察试用合格后聘用;义务监督员每栋楼1名，由本栋楼居民推选产生。
物业管理办公室隶属局领导下的公益事业机构，在业务上受市物业管理服务公司指导，实行自我管理，自负盈亏，搞好服务。局不另行拨给专项经费。
三、物业管理办公室主要职责
1、负责对工作人员的选聘、管理、考核和奖罚。
2、制定并监督执行《住户守则》的落实及违规处罚。
3、根据市物价部门的规定，确定物业管理费的收取标准。
4、按规定收取物业管理费，按标准发放工作人员工资。
5、按要求管理好财务收支帐目。
四、相关工作人员职责
1、保洁员工作职责
负责院内*-*栋楼房每单元楼梯走道、楼梯间的打扫清理，以及每栋楼房周围的清扫，每日早上、下午各打扫一次。对住户违反《住户守则》情况及时纠正和处理，处理不了时，报物业管理办公室。
2、保卫人员工作职责
严格把好大门人员进出关，维护院内安全稳定。做好陌生人员的登记、查询和可疑人员的盘查，对院内进行经常性巡查，发现情况，及时反映和报警。
3、水电维修人员工作职责
负责机关院内水电故障的检查维修，发现故障，做到随叫随到，负责院内电线的布设调整和水管的架设，保障用电用水安全。按月查抄、登记住户水电表使用情况。
4、义务监督员工作职责
负责监督保洁、保卫等人员按工作职责做好工作，发现机关院内环境卫生、安全隐患等及水电管线损毁等情况及时向物业管理办公室报告并监督处理。
五、福利待遇及有关要求
1、福利待遇
物业管理办公室主任及义务监督人员不享受任何福利待遇。保洁员、保卫人员和水电维修人员实行合同聘用制，确立月基本工资，并按工作情况好坏给予相应奖罚，不享受其他劳保福利待遇。
2、有关要求
物业管理办公室人员应按照各自分工认真履行自己的职责，将各项管理工作执行到位。各工作人员应安全谨慎工作，在工作中所发生的一切安全事故及其他突事件概由本人负责，本局及物业管理办公室不承担任何责任。
***局物业管理领导小组