篇2：透视物业专项维修资金立法问题

在网站搜索、翻开报端,或者在日常生活中,本人发现人们对物业“专项维修资金”的称呼十分凌乱,有称“物业维修基金”的、有称“公共维修基金”的、也有称“物管维修基金”,不一而足。不仅老百姓这样,专家、学者也如此。不仅网站、报端这样,即使有些政府文件也是这样。这从一个侧面反应出人们虽在关注物业专项维修资金、虽在呼唤能够早日享受到物业专项维修资金,但是,人们普遍对何为物业“专项维修资金”是懵懵懂懂的、一知半解的。因此,笔者认为,我们有必要先从立法的层面来透视一下物业“专项维修资金”。
一、现有行政法规、政府部门规章特别是国务院《物业管理条例》对物业“专项维修资金”已有原则性的规定,我国已初步确立了物业专项资金来源与权属、用途与动用程序、移交管理、补充续筹、随房过户与物业灭失退还业主、资金监督、行政监管以及法律追究制度。
(一)、财政部发布的、自1998年1月1日起施行的《物业管理企业财务
管理规定》最早规定了“维修基金”,该部门规章是从规范物业管理企业“代管基金”的角度提及“维修基金”的。其中第三条规定房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金属于物业管理企业“代管基金”:
代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位,是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
其中第四条规定了“维修基金”的专户存储,专款专用原则:
代管基金作为企业长期负债管理。
代管基金应当专户存储,专款专用,并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
(二)、建设部、财政部联合制订颁发的、自1999年1月1日起施行的《住宅共用部位设施设备专项维修基金管理办法》第四条规定了必须建立“维修基金”及“维修基金”的用途:
凡商品住房和公用住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(简称“维修基金”)。
维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字987号),专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、www.pmceo.com更新、改造。
其中第五条规定了“维修基金”的来源和权属:
商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款式2%—3%的比例向售房单位缴交维修基金。
售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。
维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
(三)、自1998年10月1日起施行的《广东物业管理条例》第三十二条规定了“维修基金”的设立主体、交缴比例、权属、代管
原则:
业主委员会应当设立物业管理维修基金。
物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二,在向业主委员会移交物业管理权时,一次性划拨给业主委员会,其所有权属全体业主共同所有。
物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款帐户代为管理,不得挪作他用。
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篇3：竹园小区启动申请住宅专项维修资金公告

　　竹园小区启动申请住宅专项维修资金的公告

　　致：E竹园小区全体业主

　　由于开发商建筑质量问题，以及后期维修工作不彻底，造成小区内大批楼顶业主家中多年漏雨，尤其是今年7.21的大雨，使得屋面漏雨情况更加严重，给业主的生活带来严重影响，对此业委会高度重视。鉴于E竹园小区的房屋已超过5年质量保修期，依据《北京市物业管理办法》等相关规定，需要启动公共维修基金对漏雨的公共部位进行修复。业委会与相关政府部门进行了咨询沟通，明确了申请大修基金的审批流程。

　　20**年11月2日，业委会汇同业主代表与物业服务公司召开三方会议，听取了各方意见，商讨了关于启动申请住宅专项维修资金以修复漏雨的公共部位的会议。

　　E竹园小区业委会正式宣布：E竹园小区申请住宅专项维修资金工作正式启动。

　　决定如下：

　　1．业委会委托物业服务公司开展前期的资料收集工作，请广大业主积极配合物业服务公司的工作。

　　2对符合使用专项维修资金的楼或单元，将采取楼顶与外墙面整体维修的方式进行修复，彻底解决漏水问题。

　　3．业委会将以招投标方式确定技术方案、施工方案、选定施工单位。

　　4．物业服务公司负责垫付所涉及楼宇的房屋鉴定费用，待专项维修资金审批到账后，再归还物业服务公司。

　　5．业委会委托物业服务公司负责监督工程的实施及施工质量，并配合工程实施过程中的相关工作。

　　6．物业服务公司每间隔两周向业委会汇报关于本项工作进展的情况及后续工作内容。

　　业委会在此向全体业主郑重承诺：在本次屋面漏水维修工程中，只要符合国家的法律、法规及相关规定，业委会将尽快促成专项维修资金到位，一定尽职尽责、不辞辛苦地完成工程，在明年雨季到来前将漏雨的公共部位修复，为业主创造一个安居乐业的居住环境。

　　*区E竹园小区业主委员会

　　20**年11月*日

篇4：物业专项维修资金使用作业指导书

　　物业专项维修资金使用作业指导书

　　1.0目的

　　规范物业公司启动专项维修资金工作程序。

　　2.0适用范围

　　适用于物业公司启动专项维修资金工作。

　　3.0相关文件

　　3.1《北京市专项维修资金使用管理办法(试行)》

　　3.2《住宅专项维修资金管理办法》(中华人民共和国建设部、财政部令第165号)

　　3.3北京市昌平区**苑小区业主委员会：《北京市昌平区**苑小区专项维修资金使用管理实施细则》(20**年7月29日)

　　3.4北京市昌平区**西苑小区业主委员会：《北京市昌平区**西苑维修资金使用管理制度》(20**年7月28日)

　　3.5北京市昌平区**东苑、北苑、中苑小区业主委员会：《北京市昌平区**东苑、北苑、中苑小区业主委员会专项维修资金使用管理制度》(20**年7月29日)

　　4.0职责

　　4.1社区服务办公室负责核实专项维修资金的归集、分户情况;财务部负责向社区服务办公室提供所需情况、数据。

　　4.2社区服务办公室配合银行做好业主查询卡的发放工作。

　　4.3社区服务办公室负责公司专项维修资金领导小组下设的"专项工作小组"(以下简称"工作组")日常工作的组织安排。

　　4.4专业公司提出大修计划，组织维修预算、施工方案等资料。

　　4.5物业管理部、总工程师办公室负责对大修计划进行审核，选择施工单位、确定费用预算。

　　4.6社区服务办公室将大修计划告知业委会并协助业委会组织召开业主大会，组织文字材料。

　　4.7经营管理处负责协助召开业主大会。

　　4.8专业公司和有关部门负责签署维修合同。

　　4.9物业管理部负责向政府小区办备案工作。

　　4.10财务部负责维修费预支、收款、结算工作。

　　4.11专业公司负责维修项目的施工监督、检查、办证工作。

　　4.12公司各管理部门负责监督相关部门工作的落实。

　　5.0社区服务办公室工作程序

　　5.1资料学习培训阶段

　　5.1.1社区服务办公室负责牵头组织，物业管理部、质量管理部、电梯管理公司、经营管理处根据不同的分工进行培训;

　　5.1.2学习"3.0相关文件"所列法规及文件;

　　5.1.3学习相关部门出具的《核查报告》;

　　5.1.4特种设备检测所出具的《特种设备定期检测报告》;

　　5.1.5学习相关专业知识。

　　5.2协助业委会召开委员会会议准备阶段

　　5.2.1社区服务办公室负责将涉及范围内业主的《专项维修资金划转清册》、《支用维修资金分户明细表》下载成册;

　　5.2.2与经营管理处、财务部就业主姓名、住宅面积、归集资金等业主资料进行核对;

　　5.2.3社区服务办公室根据提供的维修预算，作出《支用维修资金分户明细表(预算)》;

　　5.2.4将《小区内设施设备大修需使用住宅专项维修资金的函》提交业主委员会;

　　5.2.5将维修计划、费用预算、核查报告、施工单位资质、《支用维修资金分户明细表(预算)》提交业主委员会;

　　5.2.6社区服务办公室负责就召开业主委员会会议及会议议程、所需材料和业委会主任沟通。材料包括：向业委会提交的《关于启用维修资金的告知函》，鉴定部门出具的《核查报告》，《维修计划》、《费用预算》、《施工单位资质》、《专项维修资金分户明细》、《专项维修资金划转清册》等。

　　5.3召开业主委员会会议阶段

　　5.3.1由业委会主任提议、全体委员参加、居委会主任列席的专项维修资金使用专题会;

　　5.3.2由物业公司向全体委员出示使用维修资金的相关材料;

　　5.3.3由业委会主任作出《使用维修资金的议案》、《委托书》、《召开业主大会的方法》等提议;

　　5.3.4组织、推选涉及范围内业主代表组成"维修工程项目监督小组";

　　5.3.5全体业委会委员表决、签字，居委会主任监督签字;

　　5.3.6形成业主委员会决议。

　　5.4材料公示阶段

　　5.4.1社区服务办公室制作公示资料。

　　5.4.2经营管理处协助社区服务办公室在涉及范围内张贴公示资料。

　　5.4.3公示资料包括：《业主委员会召开业主大会的决议》、《核查报告》、《施工计划》、《维修单位资质》、《施工单位维修费用预算》、《预算费用分摊明细》、《维修项目工程领导小组》、《召开业主大会的方法》、《委托书》等。

　　5.4.4公示10天拍成照片留存。公示后将公示资料汇集成册备查。

　　5.5入户表决阶段

　　5.5.1配合业委会、居委会进行宣传;

　　5.5.2制作表决卡，与经营管理处做好入户准备;

　　5.5.3协助经营管理处组织人员入户发放、回收表决卡;

　　5.5.4对表决卡进行统计汇总;

　　5.5.5由业委会委托居委会、业主代表对表决结果进行抽查、确认，出具证明。

　　5.5.6协助业主委员会对表决结果进行公示。

　　6.0办理行政备案程序

　　6.1由物业管理部对以下资料进行审核：《支用维修资金申请》、《专项维修资金预支用备案表》、《施工合同》、《施工单位营业执照》、《资质证书》、《工程费用预算》、《鉴定报告》、《小区公示结果证明》、《业主决议(含统计结果)》、业委会出具的《同意使用维修资金的决议》、《维修费用分摊明

　　细表》、《任务单》、《支取汇总表》、《支取清册》、《承诺书》。 　　6.2由社区服务办公室负责网上备案。

　　6.3物业管理部带以上材料到地区办事处及区、市建委小区办办理备案手续。

　　7.0费用预支程序

　　7.1由财务部对《维修费用分摊情况》进行审核;

　　7.2由财务部向银行提交《支用维修资金申请》、《专项维修资金预支用备案表》、《施工合同》、《施工单位营业执照》、《资质证书》、《工程费用预算》，相关部门出具的《核查报告》、《小区公示结果证明》、《业主决议(含统计结果)》、《同意使用维修资金的决议》、《维修费用分摊明细表》、《任务单》、《支取汇总表》、《支取清册》、《承诺书》等材料，到银行办理资金预支手续。

　　8.0维修施工程序

　　8.1由物业公司相关部门和工程项目领导小组对施工进行监督。

　　8.2施工现场明示施工单位、施工时间、安全提示等。

　　8.3施工单位遵守政府相关施工要求及规范。

　　8.4施工完成后物业公司组织专业人员及工程项目领导小组成员进行工程竣工验收，根据施工验收情况报质量检测机构检测。

　　8.5相关部门出具《工程验收合格证》及《工程费用决算单》。

　　8.6对施工过程影像资料留档。

　　9.0工程费用结算程序

　　9.1工程竣工验收合格后由财务部到银行办理资金结算手续;

　　9.2需准备以下材料：《维修费用结算单》、《维修费用发票》、根据工程结算单出具的《维修费用分摊明细》、《费用结算分户调整表》。

　　10.0材料备案程序

　　对以上所有涉及材料整理后备案存档，电子版档案、纸媒介档案(两份，业委会留存一份)分别存档。

　　11.0工作考核

　　启用公共维修资金工作考核纳入公司工作考核体系。

　　12.0需存档的文件或资料

　　12.1《业主委员会召开业主大会的决议》

　　12.2《核查报告》

　　12.3《施工计划》

　　12.4《施工单位资质证书》

　　12.5《施工单位营业执照》

　　12.6《施工合同》

　　12.7《施工单位维修费用预算》

　　12.8《支取维修资金分摊明细》

　　12.9《维修项目工程领导小组》

　　12.10《维修项目工程领导小组对费用预算进行审查的公告》

　　12.11《业主大会表决形式》

　　12.12《支用维修资金申请》

　　12.13《专项维修资金预支用备案表》

　　12.14由业委会审核后的《工程费用预算》

　　12.15相关部门出具的《鉴定报告》

　　12.16《小区公示结果证明》

　　12.17《业主决议(含统计结果)》

　　12.18专项维修资金管理系统打印的《任务单》、《支取汇总表》、《支取清册》

　　12.19《承诺书》

　　12.20《工程验收合格证》

　　12.21《工程费用决算单》

　　12.22《费用发票复印件》

　　12.23《维修费用分摊明细》

　　12.24《费用结算分户调整表》

　　12.25各种会议记录

篇5：长沙市物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)

　　长沙市物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)

　　20**年9月17日

　　第一章 总 则

　　第一条【立法目的与依据】 为了加强对物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，维护物业专项维修资金所有权人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》等规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条【适用范围】 本市市区范围内国有土地上的物业，其物业专项维修资金的交存、使用、监督及其相关管理活动，适用本办法。

　　本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　第三条【管理原则】 物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、政府监督、公开透明的原则。

　　第四条【管理主体】 市住房和城乡建设行政主管部门负责物业专项维修资金的管理工作。市物业专项维修资金管理机构(以下简称管理机构)具体负责物业专项维修资金的日常管理工作。

　　市财政、审计、监察等相关部门按照各自职责对物业专项维修资金的管理进行监督。

　　区建设(房产)主管部门、乡镇人民政府、街道办事处按照规定的职责分工，负责物业专项维修资金的相关工作。

　　第二章 交 存

　　第五条【交存范围】 同一物业区域内，有两户以上业主的物业，其业主应当交存物业专项维修资金。

　　第六条【交存主体和时点】 购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预告登记时将首期物业专项维修资金直接存入物业专项维修资金专户。房地产开发企业不得代收首期物业专项维修资金。

　　除前款规定的情形外，建设单位应当在办理房屋初始登记前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。

　　第七条【交存标准】 业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额标准，由市住房和城乡建设行政主管部门根据市建筑安装工程每平方米造价的5%至8%分类确定后向社会公布，并适时调整。

　　调整首期物业专项维修资金的交存标准，应当公开征求意见并组织听证。

　　第八条【资金权属】 业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。

　　第九条【管理方式】 业主大会成立前，业主交存的物业专项维修资金，由管理机构代管。

　　业主大会成立后，经业主大会决定自行管理物业专项维修资金的，由业主委员会向管理机构申请划转本物业管理区域内业主交存的物业专项维修资金。未经业主大会决定自行管理物业专项维修资金的，继续由管理机构代管。

　　第十条【专户管理银行设置】 管理机构应当按照相关规定确定商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。

　　第十一条【账户设置方式】 物业专项维修资金应当以物业区域为单位设总账，以幢为单位设分幢账，按房屋户室号设分户账。

　　第十二条【资金划转条件】 业主大会成立后，决定自行管理物业专项维修资金的，应当召开业主大会会议，就下列事项进行表决：

　　(一)物业专项维修资金自行管理的决议;

　　(二)物业专项维修资金管理制度;

　　(三)确定物业专项维修资金专户管理银行、账目管理单位和物业专项维修资金账目责任人的决议;

　　(四)其他与物业专项维修资金有关的决议事项。

　　以上事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。

　　物业所在地的区建设(房产)主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对业主大会会议进行指导。

　　业主大会会议召开后，业主委员会应当就业主大会决议的事项及业主大会会议召开的情况在本物业管理区域内进行公示，公示期不得少于十五日。

　　第十三条【资金划转程序】 决定自行管理物业专项维修资金的，业主大会应当在物业专项维修资金专户管理银行开立专户。 申请划转物业专项维修资金的，业主委员会应当向管理机构提出书面申请。对符合本办法第十二条规定的，管理机构应当自收到申请之日起三十日内，将物业管理区域内业主交存的物业专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的物业专项维修资金专户，并将有关账目等资料移交业主委员会。

　　第十四条【重新代管】 业主大会自行管理物业专项维修资金期间，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，业主大会可以申请管理机构重新代管物业专项维修资金。

　　第十五条【资金续筹】 业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续交。

　　由管理机构代管物业专项维修资金的，续交的具体管理办法由市住房和城乡建设行政主管部门会同市财政行政主管部门制定。

　　由业主大会自行管理物业专项维修资金的，续交方案由业主大会决定。

　　第十六条【计息方式】 物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起按照国家规定的利率，在每年规定的时间为业主计息。

　　第十七条【票据管理】 管理机构应当向交存人出具由省财政行政主管部门统一监制的专用票据。

　　第三章 使 用

　　第十八条【使用范围】 物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第十九条【分摊原则】 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　已交存物业专项维修资金的，分摊费用从业主分户账中列支。业主分户账面余额不足以支付分摊费用的，由该业主补足。

　　未交存物业专项维修资金的，分摊费用由该业主承担。

　　第二十条 【代管使用程序】 由管理机构代管物业专项维修资金的，按照以下程序使用物业专项维修资金：

　　(一)物业服务企业、业主委员会或者相关业主根据维修和更新、改造项目向管理机构提出使用申请;

　　(二)管理机构进行现场勘查，明确物业专项维修资金列支范围;

　　(三)物业服务企业、业主委员会或者相关业主制定使用方案，经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。使用方案应当包括拟维修和更新、改造的具体范围和内容、预算费用、列支范围等;

　　(四)管理机构应当对使用方案及业主表决情况等进行公示，公示期不得少于七日;

　　(五)公示期满无异议或者异议不成立的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主组织实施使用方案;

　　(六)物业服务企业、业主委员会或者相关业主持有关材料，向管理机构申请列支;

　　(七)管理机构审核同意后，按照工程进度向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知，专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。

　　第二十一条【自管使用程序】 由业主大会自行管理物业专项维修资金的，按照以下程序使用物业专项维修资金：

　　(一)物业服务企业或者相关业主提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需要临时使用物业专项维修资金情况的处置办法等;

　　(二)使用方案经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;

　　(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;

　　(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会提出列支物业专项维修资金;

　　(五)业主委员会依据使用方案审核同意，报区建设(房产)主管部门备案;区建设(房产)主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;

　　(六)业主委员会向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知;

　　(七)专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。

　　第二十二条【一次性表决模式】 对符合下列条件的物业维修和更新、改造项目，可以采取一次性表决的方式使用物业专项维修资金。一次性表决时，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　(一)同一物业管理区域内全体业主受益;

　　(二)单项物业维修和更新、改造项目费用在一万元以下。

　　一次性表决方式使用物业专项维修资金的期限不得超过五年，且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的百分之五。

　　属于一次性表决范围内的物业维修和更新、改造项目，使用物业专项维修资金时，不需要业主再次表决。

　　一次性表决使用物业专项维修资金的具体办法，由市住房和城乡建设行政主管部门另行制定。

　　> 第二十三条【应急维修情形】 发生下列情形之一，需要立即对物业项目进行维修和更新、改造的，维修费用可以直接从相关业主物业专项维修资金中列支：

　　(一)电梯故障危及人身安全的;

　　(二)消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的;

　　(三)屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的;

　　(四)楼体单侧外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的;

　　(五)其它发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况。

　　发生本条第(一)项、第(二)项情形，应当经相关资质单位检测、鉴定;发生本条第(三)项、第(四)项、第(五)项情形，应当经区建设(房产)主管部门确认。

　　第二十四条【代管应急维修程序】 由管理机构代管物业专项维修资金的，发生第二十三条规定的情形时，物业服务企业、业主委员会或者相关业主应当报物业所在地区建设(房产)主管部门确认后，向管理机构书面申请预先拨付部分物业专项维修资金，管理机构应当在两个工作日内划转资金。物业服务企业、业主委员会或者相关业主应当组织抢修。工程竣工后，经物业所在地区建设(房产)主管部门确认，物业服务企业、业主委员会或者相关业主持维修发票等材料到管理机构办理余款拨付手续。

　　管理机构应当在办理余款拨付手续之日起两个工作日内公布物业专项维修资金的列支情况。

　　第二十五条【自管应急维修程序】 由业主大会自行管理物业专项维修资金的，发生第二十三条规定的情形时，物业服务企业或者相关业主应当报业主委员会确认后，由业主委员会预先拨付部分物业专项维修资金，业主委员会应当在两个工作日内划转资金。物业服务企业或者相关业主应当组织抢修。工程竣工后，经业主委员会确认，物业服务企业或者相关业主持维修发票等材料到业主委员会办理余款拨付手续。

　　业主委员会应当在办理余款拨付手续之日起两个工作日内公布物业专项维修资金的列支情况。

　　第二十六条【应急维修代修程序】发生第二十三条规定的情形时，物业服务企业、业主委员会或者相关业主未按规定实施维修和更新、改造的，区建设(房产)主管部门可以组织代修。工程竣工后，区建设(房产)主管部门持工程验收合格证明、维修发票等材料到管理机构或者业主委员会办理付款手续。

　　第二十七条【审价机制】 物业项目维修和更新、改造费用三万元以上的，应当经具备相应资质的工程造价咨询机构审核，审核费用列入维修和更新、改造成本。

　　第二十八条【不得列支情形】 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

　　(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

　　(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

　　(三)应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

　　(四)根据国家有关规定或者物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　第二十九条【购买国债】 在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，除可以按国家规定购买国债外，不得挪作他用。

　　利用业主交存的物业专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

　　禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　第三十条【资金增值管理】 下列收益应当转入物业专项维修资金滚存使用：

　　(一)物业专项维修资金的存储利息;

　　(二)利用物业专项维修资金购买国债的增值收益;

　　(三)利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外;

　　(四)物业共用设施设备报废后回收的残值。

　　第四章 监督管理

　　第三十一条【资金过户】 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时过户。

　　第三十二条【资金返还】 房屋灭失的，房屋分户账中结余的物业专项维修资金返还业主。业主可持本人身份证件、房屋灭失证明等材料，到管理机构办理个人账户注销手续并提取剩余款项。

　　第三十三条【资金公布】 由管理机构代管物业专项维修资金的，管理机构应当定期与专户管理银行核对其管理的物业专项维修资金账目，并公布下列情况：

　　(一)物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

　　(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

　　(三)业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

　　(四)其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。

　　业主大会自行管理物业专项维修资金的，由业主委员会负责核对并公布。 第三十四条【复核与查询】 业主对管理机构或者业主委员会根据本办法第三十三条规定公布的情况有异议的，可以要求复核。管理机构或者业主委员会应当自收到复核申请之日起七个工作日内予以答复。

　　业主可以向管理机构或者账目管理单位查询其分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。

　　第三十五条 【财政、审计、监察监督】 由管理机构代管物业专项维修资金的，应当依法接受审计机关、监察机关的监督。

　　物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况，应当依法接受市财政行政主管部门的监督。

　　第三十六条【自行管理的监督】 由业主大会自行管理物业专项维修资金的，区建设(房产)主管部门、乡镇人民政府、街道办事处应当加强对划转后物业专项维修资金管理、使用的指导和监督。

　　第五章 法律责任

　　第三十七条【法律责任】 管理机构违反本办法规定，有下列情形之一的，由市住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;给业主造成损失的，依法赔偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)未按本办法规定设立物业专项维修资金专户或者未分列每户业主的分户账的;

　　(二)未按本办法规定拨付物业专项维修资金的;

　　(三)应当转入物业专项维修资金的收益未按本办法规定转入的;

　　(四)利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　第三十八条【法律责任】 由业主大会自行管理物业专项维修资金，业主委员会及其成员违反本办法规定，有下列情形之一的，由物业所在地区建设(房产)主管部门责令限期改正;造成经济损失的，依法承担相应赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)未按本办法规定设立物业专项维修资金专户或者未分列每户业主的分户账的;

　　(二)应当转入物业专项维修资金的收益未按本办法规定转入的;

　　(三)利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　第三十九条【法律责任】 违反本办法规定，挪用物业专项维修资金的，依法由住房和城乡建设行政主管部门追回挪用的物业专项维修资金，给予警告，可以并处挪用金额二倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　管理机构挪用物业专项维修资金的，除按第一款规定予以处罚外，还应当对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

　　物业服务企业挪用物业专项维修资金情节严重的，除按第一款规定予以处罚外，由颁发资质证书的部门依法吊销其资质证书。

　　第四十条【法律责任】 违反本办法其他规定，相关法律、法规、规章已规定法律责任的，由相关行政主管部门依法追究法律责任。

　　第六章 附 则

　　第四十一条【概念界定】 本办法所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的部位，一般包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、中央空调、防盗门、楼宇对讲系统、避雷装置、水箱、水泵、锅炉、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、小区围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、非经营性车场车库和公益性文体设施等。

　　第四十二条【出售公有住房维修资金管理】 出售公有住房的物业专项维修资金的管理按照国家相关规定执行。

　　第四十三条【参照执行】 各县(市)物业专项维修资金的交存、使用、监督及其相关管理活动，参照本办法执行。

　　第四十四条【施行时间】 本办法自 年 月 日起施行。