篇2：住宅小区植入广告收益分配典型案例

　　住宅小区植入广告收益如何分配典型案例

　　城市居民住宅小区以其超高的人员密集性，越来越受到广告商的青睐。尤其是众多中高档小区的电梯、路灯杆、灯箱、墙壁、楼层牌以及停车场入口等处，花样繁多的广告你方唱罢我登场，小区已经成为商家必争的广告战场。但是，对于这些铺天盖地的广告是如何进入住宅小区的，广告费究竟有多少，恐怕少有业主知情。小区公共区域的广告收益到底该归谁?近日，北京市海淀区人民法院对这些问题进行了法律解析。

　　“私吞”公共收益物业须返还

　　●典型案例

　　20**年11月25日开始，北京新华物业管理公司为富润小区提供物业管理服务。20**年6月21日，业主委员会根据业主大会作出的实施业主自治的决议，终止与新华物管公司的物业管理服务合同。后双方办理交接手续时，业委会认为双方的移交清单中没有囊括物业公司在20**年至20**年间对小区共有部分收益的广告、经营等收益，诉至法院，要求物管公司返还在20**年至20**年间收取的小区共有部分收益600万元。

　　新华物管公司称，20**年至20**年的共有部分收益的分割应当以公司有收入的纯利润为前提，但公司在上述期间不存在可分配利润，即使业委会有权主张该部分收益，也因公司无利润可分而无法主张。

　　海淀区法院审理后，支持了业委会的诉讼请求。

　　●法官评析

　　海淀区法院法官宋纯峰指出，共有部分的物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额。依据《物业管理条例》第五十五条，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。另外，根据《物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。

　　由此可知，对于在小区公共区域做广告得来的收益，确定无疑是属于全体业主所有的，并主要用于补充小区业主的共益支出。但同时考虑物业服务企业在获取上述收益时做出的贡献，可以适当享有一定比例的收益，即除去物管公司为设置、维护广告投入的必要成本和相应的劳务费用外，其他部分应当属于全体业主所有。

　　上述案件中，因业主与新华物业公司对收益如何分配并未做出约定，根据公平原则的要求，同时考虑到双方自行协商确定的20**年上半年共有部分收益的分配方案为业主得七成、物管企业得三成，法院最终认为该案对共有部分收益分配的比例为业委会得70%、物业公司得30%较为合理。至于新华物管公司是否有利润并非其合理抗辩理由。

　　广告收入抵物业费业主不得自行主张

　　●典型案例

　　王英作为富润小区业主，自20**年至20**年期间，从未缴纳物业服务费。物管公司诉至法院，要求王英交纳上述期间的物业服务费。王英则辩称，新华物管公司为富润小区提供物业管理服务期间，将该小区内大量公共电梯、灯箱等用于广告位租赁，赚取了大量广告费，广告费应当归全体业主共有，其作为业主也享有收益部分，且该公司从未进行过账目公开。所以不同意交纳物业费，要求用广告费用进行冲抵。

　　海淀区法院审理后，驳回了王英的抗辩主张。

　　●法官评析

　　海淀区法院法官李晓馨认为，物业费的性质并非物业服务企业的酬金，它的90%以上都用于业主公共部位的维修养护及其他公共开支。业主不交纳物业费，是损害业主共同利益的行为，因此业主没有理由拒绝交纳物业费用。同时，公共区域广告收益应当由全体业主共享，但应由小区业主委员会代全体业主行使权利。个别业主做出要求冲抵的单独行为，是无权代表全体业主行使公共收益冲抵的，所以法院对王英要求行使抵销权的抗辩不予支持。

　　对于业主认为物业服务企业涉嫌“侵吞”了公共收益的，可以提请业主委员会要求物业公司公开收支账目，要求其限期改正。对于限期不改正的，可以由业主委员会代表业主提起诉讼，要求其承担返还义务。物业公司实在不胜任的，还可以解聘，另聘用其他物业服务企业进场，而不应通过不交纳物业费的方式表达异议。

篇3：小区广告收益该归谁？

住宅小区广告收益该归谁?

“第六章应多加一条:广告收益等公用场所经营收益应归业主所有……”——《广东省物业管理条例(修订草案)》(以下简称草案)日前在网上征求意见时,草案中未涉及的物

业小区公用场所经营收益归属问题,引起了不少网民的讨论。广州市律师协会常务理事、中诚济法律师事务所的许奋飞律师表示,20**年国务院颁布的《物业管理条例》第55条已经明确了公共收益归业主所有。广州市业主委员会联谊会也表示,广州部分业主委员会连同物业管理法的一些专家已经提交意见给省建设厅。本月底,部分业主委员会还要召集开会协商这个问题。

本报讯(记者/张睿实习生/孙喜兴)小区楼顶上架广告牌、电梯里挂广告牌,这些收益到底该归谁呢?

现象

广告进小区越来越热

广告业内人士告诉记者,由于小区里的住户作为广告受众,具有人数稳定、层次清晰的特点,而电梯广告有到达率比较高的特点,因此,现在到小区投放广告已经越来越热,许多广告公司都有专业的部门接洽小区广告的业务。

记者采访了多家广告公司,对方均表示有开展小区广告的业务。记者从某广告公司提供的一份详细的楼盘投放资料了解到,广州大部分的楼盘都引进了广告投放业务,可以提供广告位,电梯间、过道、大堂是主要的广告位,此外,还可以根据客户需要选择广告位。“只要不滋扰业主,你想把广告放在哪里就放在哪里。”某广告公司的业务员告诉记者。至于怎样才算不滋扰业主,该业务员就简单地归纳为:广告声音不会大到传入室内。

小区出租广告位收益可观

据某户外广告公司提供的报价单显示,小区楼盘电梯一幅平面广告(广告规格:42×57cm)一个月的发布价格为600元,但凡一次性投放100个广告位以上,每幅价格最低可以低到300元/月。

而广告公司同小区的物管公司或是业主委员会签署广告合同时,一般用提成的方式或是直接商议广告位租金的方式确定小区收益。据广告业内部人士称,小区方面一般能获得广告发布费用三四成左右的收益。以工业大道一个中型小区为例,该小区有94部电梯,通常一部电梯有二至三块这样的广告牌,保守估计该小区单电梯广告这一项,年收益就高达40多万元。“如果是做电梯电视广告,收益情况更为可观。”该人士称。

某些小区公用场所经营收益一半不知去向

记者从广州市业委会联谊会了解到,根据广州部分小区业委会提供的资料,在这些小区里,大概有五成的公用场所经营收益(包括广告、小区道路做对外停车场等等经营方式)归入了专项维修经费,而其他一半收益由于缺乏监督,很难统计具体的去向。“很难说那些广告费是进入了物业公司‘荷包’还是流向业主口袋,尤其在一些管理不规范的小区,物业管理公司甚至是业主委员会的成员都有可能对这笔钱黑一手。”一位曾经做过物业管理的业内人士告诉记者。

但大型楼盘的物业管理公司大多否认了上述看法。广州天河区某大型小区的物业公司总经理就表示,现在小区的物业管理还是比较透明的,共用场地的经营收益所得,不管是直接进入专项维修经费还是其他经费,到最后受益的都是业主。

原因

缺乏监管、权利意识不强

“呵呵,压根儿没追究过这个问题。”

“广告费好像是交给物业公司的吧。”

“没注意,没研究过。”

记者在宏城广场就小区里的电梯广告问题询问了20多位不同小区的业主,听到的最多的答案就是以上几种。

“现在广告进小区在广州已经是非常普遍的事情,毕竟不影响到正常的生活起居,业主大多对此也没有什么意见。只是有许多业主对于这些公用场所经营所得的权利意识还不太强,因此这个问题受到的关注度并不是太高。”广州业委联谊会主席孙威力表示。

另外,目前80%的小区还没有成立业主委员会,这种情况下,广告公司一般都是和物业管理公司直接签约,“经过业主大会同意”的条件就成为一纸空文。没有业委会对物管进行监督,就会使这笔收益存在监督漏洞。

现有法规难以保障业主合法权利

“哪些才算是公用部位和共用设施设备呢?条例里面没有明确规定。”广州市政协委员吴名高说。他认为,依据现行条例,公共收益归业主所有是毫无疑问的,不过实际情况却大相径庭,“我估计大概有80%的收益是归物业管理公司甚至发展商所有。”

为什么会有法难依呢?吴委员认为,首先,关于公共收益归属问题的条例没有细化,让物业管理公司和开发商有机可乘。其次,对于公共收益部分的使用,目前相关法规规定的门槛较高,业主想要真正支配那些收益也很难。有些条例明明是保护业主权益的,但是实践上很难执行。最后,业主的维权意识不够强,多一事不如少一事,没有人主动出来维权,其他业主也很少会第一个站出来维权。

解读

国家物管条例明确

公共收益归业主监管

20**年9月1日起施行的《物业管理条例》第55条中已明确规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”小区的共用场地是业主的共有财产,物业公司在没有业主的授权情况下是没有任何处置的权利的。如果物业公司私自处置共用场地资源并从中获利,是严重的侵权行为,那么不管是业主委员会还是业主大会,甚至单个业主都是有权利去起诉物业管理公司并要求合理的赔偿。

记者向法律界专业人士进一步了解到,现在有一些小区开发商还拥有一部分物业,也是小区业主之一。那共用部分的收益又怎么分呢?据了解,如果开发商是小区的业主之一,即对小区楼顶和建筑外墙面与其他业主一同享有共用权,在楼顶架设广告牌或在建筑外墙墙体上涂刷广告语,也应征得其他业主、物业管理公司的同意。如果开发商并不是小区业主,但想进行上述行为,应当向所有业主通报情况,可以在征得业主大会、物业管理公司的同意后进行。依据“谁所有,谁受益”的原则,这部分的广告收入归全体业主共有。

篇4：小区广告收益归谁之案例

　　去年我在某小区买了一套房屋,最近发现小区的电梯内、楼顶上,甚至外墙上都挂起了商业广告牌,其中有一块巨大的广告就在我的屋顶上。我向物业管理公司业主能否获得些收益,物业管理公司说这是物业自己的事情,和业主无关。我想知道小区内做广告的收益应该归谁?吴先生

　　< 律师分析<

　　近年来广告公司盯上了小区这块风水宝地,许多小区的电梯内、楼顶上和建筑物的外墙上一夜之间冒出了各种各样的广告牌。在不给业主带来过多干扰的情况下,利用公共设施适当做点广告,既可以增加小区业主的收入也可以丰富社区文化生活。然而,这些广告收入到底流向何处很少有人问津。 根据相关法律的规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理相关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

　　小区的电梯、楼顶和建筑物外墙属于共有部分,全体业主是其所有人,根据“谁所有、谁受益”的原则,利用电梯、楼顶和建筑物外墙做广告,广告收入应归全体业主共有,而物业管理公司是小区业主的委托代理人,只不过是代替小区业主行使物权中的收益权。因此,物业管理公司在给小区公共设施带入广告前,应当先与业主委员会商量,对装什么样的广告、装在什么地方合适、广告收入多少、如何开支等问题取得共识。同时,必须获得业主委员会的委托。对这些广告收入的处理一般情况下可以投入到小区管理费用和小区物业维修资金中,或者由业主大会根据业主的实际需要进行处理。

　　综上所述,利用小区共用部位做广告的收益并非与业主无关。吴先生可以向业主委员会反映情况,由业主委员会出面与物业管理公司协调,以维护全体业主的合法权益。

篇5：电梯广告收益抵扣物业费通知

　　电梯广告收益抵扣物业费的通知

尊敬的业主：

　　为充分利用佳兴园小区资源，我们首华物业佳兴园物业处联系了广告公司，在小区各单元大堂和电梯内投放了广告。按照《中华人民共和国物权法》和其他有关法律规定，小区公共区域广告收入归全体业主共有。

　　经过测算，广告收益在抵扣业主应缴纳的物业费后仍有部分结余，折合大约为0.31元/月/平方米。各位业主将不再需要缴纳任何物业费，并且可以在每年底领取这部分收益。具体领取时间另行通知。

　　特此通知

　　佳兴园物业处