浅议住宅小区地下车库权属问题
王明珠/铁西区法院网/20**0403
近段时间以来，市场上陆续出现开发商以“买房赠车库”作为商品房销售的新型促销手段，来吸引购房者的眼球。这种营销手段主要针对目前业主车辆增多，且园区车库数量有限的客观现状，所以开发商会建设地下车库，既能缓解车库供求不平衡的矛盾，又能增加营销的竞争力，更为重要的是目前我国对于地下车库权属的法律法规不是很完善，存在一定争议性，出售地下车库往往成为开发商增加利润的一种新手段，因此只有明确地下车库权属，才能切实保护真正权利人的合法权益。
《物权法》的实施导致地下车库法律性质和地位的变化,也改变了其权利归属认定的逻辑前提。《物权法》实施前,地下车库必须依附于物业小区的宗地使用权,没有独立存在的基础,只能为区分所有建筑物的附属物。交易中未约定时,其权属随商品房的移转而一并移转;《物权法》实施后,借助于土地的分层利用制度,地下车库成为可独立交易物,由此为开发商保留地下车库所有权提供了可能,就其所有权取得无特别约定时,地下车库仍为其初始权利人———开发商所有。因此《物权法》颁布前后,有关地下车库权属判断的衔接问题尤为凸显。
在小区车库的地下车位可以作为独立所有权标的物的情况下，开发商可以采取三种方式销售地下车位。第一种可叫做“捆绑销售”，即将特定车位与特定住宅单元相联系，一体出售给业主。捆绑销售实际上没有将地下车位作为独立的标的物来出售，而是将其作为特定单元的附属物来销售。但是捆绑销售却有以下不合理之处：其一，按目前的商品房设计理念，很少做到每一住宅小区的每一单元都能对应一个地下车位，因为并不是每一业主都需要一个地下车位；其二，捆绑销售提高了每一房屋单元的销售价格，进而导致成交机会减少；其三，捆绑销售减少了购房时要不要车位的选择自由，在很多业主不需要地下车位的情况下一概采取捆绑销售，要么强制销售，要么放弃交易。第二种可叫做“分摊销售”，即开发商在不能对每一单元提供一个车位的情况下，将地下车位销售给全体业主，每一业主按其住宅专有部分的建筑面积分担地下车位的购买费用。但是分摊销售仍有两个不经济之处：其一，每一单元的销售价格仍然要高于不分摊地下车位时的价格；其二，对于不需要地下车位的业主来说，让其分摊小区车库的费用，显然是一种不合理的做法。第三种可叫做“分别销售”，即开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。分别销售一来降低了住宅单元的销售价格；二来满足了购房者要不要车位的选择自由；对于需要车位的业主来说，还可以在购买车位还是租赁车位之间做出选择；如果以后不再需要车位，分别购买或租用的车位也易于单独处理。可见，采取分别销售的方式，无论对开发商还是对业主，都有更多的选择机会。在一个交易活动中，选择机会越多，成交的可能就越大，交易的结果就越合理。所以，住宅单元和地下车位分别销售，是最为经济最为合理的交易方式。在地下车库的权利归属问题上，法律的制度安排要促进开发商采取分别销售的方式，至少不能阻碍开发商采取分别销售的方式。
有人认为小区土地使用权既然为业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。还有人认为，业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于开发商，那么就承认了空间权被开发商保留，但既然土地使用权都转让给小区业主了，开发商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里?从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。
上述观点都是有失偏颇的。如果开发商在销售商品房时，将地下车库计入公摊，显然是采取分摊销售的方式，地下车库的所有权应当属于全体业主。如果开发商没有将地下车库计入公摊，车库所有权究竟属于开发商抑或全体业主，需要依法律进行推定。在车库没有计入公摊时，其所有权属于开发商，是一个法律上有根据经济上较合理的制度安排。其一，当可以独立作为所有权标的物的物品没被确定为交易对象时，其所有权应当仍属于原先的所有者，这符合确定所有权归属的一般规则；其二，这种制度安排可以促进或保障开发商采取住宅单元和地下车位分别销售的交易方式。
建立系统的建筑物区分所有权法律制度是明确地下车库所有权的重要方法。所有权我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法（修订）》只是对土地上的房屋权属登记做了规定，并没有涉及地下房屋的权属登记问题。归根结底还是由于我国目前没有系统的建筑物区分所有权法律制度。 市场上出售的车库分为有产权证和无产权证两种。只有当地下车库拥有独立的产权证时，才能作为不动产以抵押、转让，以得到法律保障；而没有产权证的转让只可能是转让的使用权，这种情况最易发生法律纠纷。有产权登记的，通过查看地下车库的产权证，决定谁拥有地下车库的所有权。房地产证、车库产权证由房屋行政管理机关分别申请办理，从而确定地下车库的产权。（２）没有办理产权登记的，则看开发商与购房者签订的房屋买卖合同对地下车库的产权是否有明确约定，比如地下车库是否由业主使用，有约定的从其约定。（３）既没有登记，也没有约定的，就根据建设车库的费用是否摊入购房款，或地下车库的建筑面积是否作为房屋的公摊面积。费用包括购房款或公摊面积包括地下车库的，产权归全体业主所有，反之，归开发商所有。
综上所述，相关部门应加快立法研究，
规范和完善地下空间的利用和开发，以解决地下空间权的法律法规滞后和缺位的现实问题，促进我国物权法律的改革与完善。 物业经理人网 www.pMceo.com篇2：物业小区一些特殊客体权属确定
浅述物业小区一些特殊客体的权属确定
一、外墙、外墙面、共用界墙
常见的纠纷如业主在自家房屋所在的外墙或者超出所在的外墙粉刷广告或悬挂门面招牌，相邻业主、物业管理公司提出异议引发纠纷。一般认为，外墙不能视为共用部分，只有外墙面才可以成为共用部分。我国建设部的规章仅把外墙面列为共用部位，但是有的地方性规定如上海把外墙、外墙面都规定为共用部位。这一问题涉及到学理上关于专有部分范围的四种学说，即壁心说、空间说、最后粉刷表层说、壁心和最后粉刷表层说。第四种壁心和最后粉刷表层说被视为通说。该说认为，就内部关系而言，专有部分包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷的部分；在外部关系上，专有部分达到境界部分厚度之中心线。按此通说，外墙一般不应视为共用部位，而外墙面应为共用部位。但是，是否能一概认定业主对外墙没有任何合法使用权，其任何使用都应当经全体共有权人或共有权人授权的组织如物业公司同意和许可呢？对此，也不能完全绝对化。首先，如业主公约有规定，业主在公约允许的范围内使用，这种使用实际构成了前面所述约定专用情形，是完全合法使用。其二，即使在业主公约没有规定的情况下，业主仍应当在一定限度内对自己房屋所在的外墙面拥有合理的利用权。如安装空调器，如果业主没有任何利用外墙面的权利的话，那么空调的室外安装就成问题了。显然，对于外墙，业主仍然应当有一定的合理利用权。合理的界线应当是：是否对相邻业主的生活造成不良影响；是否影响了整幢楼宇的美观和统一性；是否影响公共安全，等等。
对共用界墙，我国建设部的规章确定的是由相邻业主承担对共用界墙的维修义务。笔者认为，对共用界墙应当承认相邻业主对其有共有权，但这种共有权实质是一种共用权。当共用界墙同时又是整幢楼的承重墙的时候，该共用墙又构成全体业主的共用部分，由全体业主享有共有权。
二、楼顶平台
对楼顶的权属有不同观点：有认为应归共有共用；也有认为应归楼顶业主等。一般认为，楼顶的权属应由该楼的全体业主享有共有共用权，而且，可以约定专有使用权。这同我国建设部的规章是一致的，建设部规章对共用部位的界定包含了屋顶。
现实中，楼顶权属的确定可能会因开发商先行约定专用或者后来进一步开发利用变得异常复杂。例如下列案例：乙公司从甲公司手上购买了一大厦的裙楼（共3层）。该大厦呈“L”型，主楼高18层，裙楼的第3层与主楼相连。裙楼3层的屋顶为一约896米的露台，原设计规划为屋顶花园，但因种种原因尚未动工，通过主楼电梯经4楼可以到裙楼露台。在乙公司购买裙楼一年后，甲公司将裙楼露台卖给丙公司。丙公司在上面盖了轻型钢结构建筑，经营歌舞厅。乙公司遂以自己享有3楼屋顶所有权，将甲公司告上法庭。
就上述案例，笔者认为，开发商原规划该露台为空中花园，应是确定露台权属的一个十分重要的考虑因素，它表明了露台的公共用途，由此就不能在露台未能建成的情况下，仍视开发商保留了对露台的盈利性开发权和经营性使用权。因此，应当判定该露台属于该L型大厦的共用部分，乙有权以其应享有的份额主张对甲已获得的利益进行分割，按份享有其应得收益。
三、停车场所
目前，我国有关停车场的权属纠纷尤为普遍。常见的纠纷如，开发商承诺“为本楼住户提供地下停车场的停车车位”，却又将停车场专卖于特定业主；物业管理公司将停车场低价出租给特定人专用，侵害业主共同权益等。从各国的立法和学说看，停车场的权属也是区分所有权中最有争论的问题。日本将停车场区分为屋内停车场和屋外停车场。屋外停车场属于在共有地基上设定专用使用权；屋内停车场，日本最高法院判决认为构成区分所有之标的，为专有部分。主要理由是：停车场满足专有部分的两个要件，即构造上的独立性与利用上的独立性。但日本学界对此持批判态度，认为应当以共用部分专用使用权确认停车场权属比较妥当。我国有学者也认为，地下停车场可以与上面楼层分开而成为单独所有权的客体。也有学者认为，在理论或者立法上应当将停车位确定为整幢楼的附属物，即为共用部分，再由业主购买（直接计入各个物业的成本）或者在业主公约中约定专用使用权。但这在我国目前的适用有困难，由此不妨可以将停车位作为专有部分的附属物，由业主自愿购买，不愿购买或剩下的可以由原开发商继续拥有产权，委托物业管理公司经营管理。
笔者认为，目前我国司法实践中确定停车场权属，应注意考虑以下几点：1.区分不同的类型。对地下室形态或者室外共用基地上的停车场，一般应确定为属于共用部分，共有权属全体区分所有人，但可以通过业主公约或者开发商事先出卖、区分所有人事后追认的形式设定专用使用权；对地上以小型独立的停车空间形态存在的且规划设计及宣传材料中没有明示是作为公共设施的，可以确定为专有部分，同房产一样单独出卖所有权（当然目前还存在产权登记方面的障碍），也可以作为房产的附属物出卖。2.对已作为小区公共配套设施的一部分纳入了房价或者在规划、宣传材料中以公共用途定性的，一般宜确定为共用部分，由全体区分所有人享有共有权。如果开发商再拿去卖，重复获利，应不予支持。
四、地基、小区空地、场地
对建筑物地基的使用权归区分所有人共有，此基本为通说。也就是说，如果建筑物发生了毁损需要重建或者拆除，应当确认各区分所有人对地基的使用都享有权利。但是，小区空地、场地的权属则往往比较复杂，这里还涉及到土地、空间的增建改建问题。增建改建权属于开发利用权，这种权利一般应属于所有权人，当然，所有权人可以将这一权利转让，由特定人继受获得。司法实践中，判断小区空地、场地的权属是由业主共同享有，还是由开发商自己保留，应特别注意以下几点：1.从开发商的规划、出售和宣传行为中是否可判明这些空地、场地性质为
公用；2.开发商是否明示保留了对这些空地、场地的所有权使用权；3.这些空地、场地是否已作为房价的成本并已由业主承担；4.如果本身已作为公共场地在使用，开发商擅自改变公共用途改建其他，根据我国《物业管理条例》第五十条规定是否构成对业主法定“共用权”的侵害；5.开发商的增建改建获得行政许可或者被定为非法建筑，不应实质影响民事权利归属的判断。
篇3：创新大厦地下车库清洁程序
创新大厦地下车库清洁程序
1.0日常保洁项目
1.1地面的清扫。
1.2顶灯玻璃板及灯箱广告牌的擦拭。
1.3各种标牌、指示牌、装饰物的清洁擦拭。
1.4消防器材的清洁擦拭。
1.5通风口的擦拭。
2.0注意事项
2.1地下车库车辆流量大，烟头废弃物较多，应及时捡拾、清扫。
2.2遇雨雪天车库出入口应及时铺设防滑雨垫，以便车辆的出入。
3.0清扫程序
3.1每隔半小时进行巡视捡拾、清扫地面一次，清除地面垃圾。
3.2依次擦拭其他。每次巡回捡拾、清扫地面垃圾约需15分钟，其余时间可依次擦拭外墙玻璃、出风口、照明灯具，以及各种标牌、装饰物等。
3.3适时捡拾垃圾异物，清运垃圾，刷洗垃圾桶及周围地面。
篇4：小区地下车库保洁作业规程
小区地下车库保洁作业规程
一、目的
保持停车场的整洁、无杂物、地面无油渍。
二、适用范围
适用于小区地下停车场。
三、内容
序号阶段内容
1准备工具扫布、条帚、扫帚、撮子、抹布、塑料桶，冬季应备清雪铲，锹等工具。
2操作程序1)上班后首先对岗位进行全面巡视清扫，确保地面无明显垃圾、无杂物、无泥沙、无纸屑等。
2)每日负责对2米以下公共设施进行全面清洁，包括消防栓、道闸、保安值班室等，确保干净、无灰尘、不锈钢呈本色。
3)每年至少2次对车库进行冲洗，冲洗后应及时将积水清扫干净。
4)每季度至少1次对车库高位消防管道除尘1次，确保无明显灰尘，无蜘蛛网。
5)每月至少2次对下水道清理一次，确保下水管道通畅。
6)每半月清扫1次箱变室并填写记录。
3注意事项1、发现车辆漏油，应通知车场保安员并及时用清洁剂进行清洁。
2、发现车库内设施设备故障、损坏等应立即报服务中心。
3、冲洗地面时，应避免将水溅到墙壁上。
4、不得将垃圾扫入或倒入下水道。
四、相关记录
《地下车库箱变室保洁记录表》
篇5：写字楼地下车库日常保洁工作内容
写字楼地下车库日常保洁工作内容
A操作程序
1)定期清除地下车库的灰尘、纸屑等垃圾。
2)将墙面以及所有箱柜和器具上的灰尘掸掉。
3)及时清除地下室进出口处的垃圾，以避免下水道堵塞。
4)经常查看车库内的卫生情况，不允许在地下车库堆放物品及垃圾。
5)经常用湿拖布拖去灰尘，保持场地清洁。
B卫生标准
1)保持地下车库道路畅通，无堆积垃圾及物品。
2)保持地面无灰尘、无垃圾。
3)保持地下车库空气流畅，无异味、无毒味，定期喷洒药水。