篇2：物业收费管理存在问题对策

　　浅谈物业收费管理存在的问题及对策

　　随着城市化进程的加快，物业服务在城市化中不断推进和快速发展，物业服务收费问题倍受社会和市民关注。近期，山东省济宁市任城区物价局开展了针对本区物业服务企业和业主座谈相结合的调研工作，试图找出当前物业服务收费存在的主要问题及成因，切实规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展。

　　基本情况

　　目前，任城区从事物业服务管理并在市建委物业办注册的物业公司有170余家，从事物业管理服务的办公、企业、住宅等项目共317个。总体看，全区物业管理工作有以下三个特点：

　　一是物业管理服务公司呈现多样化，任城区具备法人代表资格的物业管理企业170家，其中包含了一级、二级、三级物业管理资质，在我区从事物业管理服务的企业大多数为三级物业管理资质。

　　二是住宅物业以开发商自建自管模式为主，物业服务成为房地产开发后的延伸服务，同时部分物业公司也成为开发商后续工程的施工单位，开发商遗留问题时业主将矛头直接指向物业公司。

　　三是物业收费难问题突出。通过走访济宁市森泰御城、开泰花园、北城国际、富丽华、晨阳庄园、如意嘉园、贵和苑、水景园、鸿瑞小区、温馨家园等住宅小区，涵盖了城区多层、小高层、高层住宅，同时也是廉住房、经济适用房、商品房的三种不同住宅代表。走访的多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方米0.35--0.45元，高层(小高层)住宅为每平方米0.8--1.2元。尽管如此，我区物业服务企业普遍反映收费标准偏低，收缴率60%-95%，个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，物业费收缴中拖欠情况突出。

　　存在问题

　　物业服务公司普遍规模较小。随着房地产业的迅速发展，近几年来任城区物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差。如果形成规模效应，则可降低成本，提高效率。

　　市场化运作机制尚未健全。物业管理尚未真正形成市场准入机制。物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是因为任城区为中心城区，由于邻近县居民到投资购房置业者较多，有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高，而这部分人员未入住，基本不缴纳物业服务费用。调查发现，富丽华小区制定的是空置三年的按70%收取物业费。二是由于物业行业还处于发展阶段，部分业主对物业收费表示不理解，对缴费所享受到的服务项目不清楚，而有的企业因难以全额收取物业管理费造成亏损，只有降低服务标准或被迫撤离所服务的楼盘。

　　物业服务费收取难。其主要表现是：

　　一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。

　　住户无力缴费。如廉租房、经济适用房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。

　　工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。

　　由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

　　由于业主物业缴费意识薄弱。物业管理企业提供的隐性服务被忽视。不少业主认为，交了那么多的物业管理费，不就是有几个保安和几个清洁工吗?这钱花得太冤枉。于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生。虽然物业管理公司提供了很多服务，但由于服务本身是隐性的，业主没有因此得到很直观的利益，所以业主很难感受到物业管理公司的工作。

　　有的业主仅比较其物业收费标准，而未比较物业服务质量，业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对占用公用场地停车收费及自购车位缴纳停车服务费表示不理解。

　　不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透明、不合理，乱收费、高收费，因而拒绝交费,此类问题很有普遍性。

　　业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符。在实际物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、维修不及时、收费不规范等情况。这样，造成业主对物业服务不满意，对物业管理企业产生意见，因而拒交物业管理费。

　　物业服务收费标准偏低，收入收不到位，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣，造成恶性循环，引起住户不满，陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。

　　物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建设、物价等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从任城区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝;开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清;街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥。

　　开发商和物业公

司的问题。因部分开发商在销售房屋时采取的销售策略赠送一至五年的物业费，从而造成物业服务企业的收入降低，建议明确开发商贴补因销售策略造成的物业费减收问题，由开发商全额贴补物业服务企业。

　　对策建议

　　积极鼓励物业公司做响物业公司品牌，提高知名度，扩大管理小区，从而降低物业成本;对从事老旧小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。

　　建立物业服务收费报备机制，应在售房前向物价部门申报核定物业服务收费标准，规定在向物价部门申报前期物业收费标准后方可售房，以免上房后业主对物业服务收费不满从而减少不必要的矛盾。

　　加强对物业企业的收费管理。建议尽快出台《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》，强化物业服务标准和物业收费标准向业主公示，各收费档次对应物业企业应达到的具体标准，明确廉租房、经济适用房的全市统一收费标准，明确自购车位的停车服务费的收费标准，明确占用小区公共区域内的的收费标准和收益用途。要建立市场化的收费机制，使物业管理服务向市场化、专业化方向发展，必须遵循公开、公平，诚实信用的原则。

　　进一步提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《山东省住宅物业服务收费管理办法》，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，提供便捷的上门服务，明确免费和收费的服务项目。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。

　　建议实行物业服务企业收费的动态监测制度和社区管理联动机制，依据动态监测对物业服务企业进行考核，以便于物价部门进行动态管理，对质价不符的或超标准乱收费的降低其物业收费标准，从而促进物业服务企业更好的为业主服务。同时加强街道办事处、居委会、业委会三者之间的管理联动，加强物业服务管理，改善居民居住环境，确保物业服务和收费达到“质价相符”,只要各方面积极努力，物业服务行业一定会越来越规范，为下一步促进我区的和谐发展、提升全区人民幸福指数做出积极贡献。

　　(山东省济宁市任城区物价局 段成国)

篇3：谈谈创新社区物业管理企业党建工作

　　谈谈创新社区物业管理企业党建工作

　　青海省委十二届六次会议部署了加强“基层组织、基础工作、基本能力”建设工作。“三基”建设是做好改革发展稳定和党建工作的重要支撑。在城市，加强社区物业管理企业党建工作，是“三基”建设的重要内容，对于加强党的执政能力建设，全面落实***，构建和谐社会，维护社会稳定，推进改革发展等都具有十分重要的意义。

　　一、创新组织领导方式，促进基层党建各方融合互动。

要坚持“条块结合、资源共享、优势互补、共驻共建”的工作理念，探索建立上下互动、左右联动的社区及物业管理企业党建组织领导体系，结合实际，创新工作机制，采取“试点先行、面上推广”的方式，建立物业管理企业党建联建工作机制和建立完善物业管理行业党建联建的工作制度，以及社区物业管理行业党建联建工作责任制，将工作落实情况纳入行业党建工作目标管理考核内容，制定相关的物业管理党建联建工作标准，统筹开展社区物业管理党建联建组织、指导和协调工作。针对不同性质的物业管理企业和业主委员会的实际情况，通过单独组建、联合组建、挂靠管理、派遣党建指导员等方式，进一步强化物业行业党的组织和工作覆盖，促进物业管理企业党建和行业党建的融合互动。在组织建设和管理上，一是单独组建党支部。对社区内党员数量达到组建要求的物业企业和业委会，指导其单独建立党支部。二是联合组建党支部。对社区内暂不具备单独建党条件的物业公司和业委会，由社区党组织牵头几家物业企业或由同一社区内的物业公司和业委会组建联合党支部。三是挂靠管理。针对部分物业管理企业隶属关系复杂、下属机构分散的情况，将物业公司和业委会中的零星党员挂靠到所在社区党组织，待其条件具备后，帮助建立党组织。

　　二、创新党组织运行模式，提升基层党组织凝聚力。

一是建立“1＋2”联建运作机制。“1”即社区党组织，“2”即业委会和物业管理企业。建立“1+2”共建协调议事会制度、现场联合办公制度和重大事件协商制度，业委会和物业管理企业主动接受社区党组织的领导，主动参与社区管理的日常工作，有效发挥物业公司与社区党组织之间的桥梁纽带作用，通过召开三方协调会议，及时沟通、协调、处理涉及物业管理的各类具体问题。二是建立“双向任职”专兼职委员制。采取“交叉进入、双向任职”方式，实行社区党组织“兼职委员制”，将符合条件的物业企业和业委会负责人或党员干部选为所在社区党组织、居委会班子成员，同时积极推进物业管理企业党组织吸纳社区党组织班子成员、业委会中的党员担任兼职委员，使社区、物业公司、业委会形成互相监督、融合共信、责任联负的紧密型党建共同体。三是实施党员“属地+行业”双重管理。采取“属地管理为主、行业管理为辅”方式，制定在职业主党员双重管理的实施细则，实行“关系在单位、活动在社区、奉献双岗位”的管理方式，对各物业公司和业委会党员实行双重管理，既接受所在单位党组织的领导，又接受所在社区党组织的日常教育管理，共同参与社区物业党建联建。通过实施加强，把基层党建工作落到实处。

　　三、创新党组织管理服务机制，提升基层党建与社区管理互促共进的合力。

一是订章立制，完善考评，规范物业公司管理。小区物业行业主管部门在基层党组织的指导下，制定和细化相关规章制度，规范物业公司进入、退出机制；街道成立由物业管理工作站牵头，社区党组织、社区居委会和业委会共同参与的考评小组，定期对物业管理企业服务质量进行评估，及时向物业行业主管部门反馈、提出建议。二是通过“提前介入+人选把关”，保证业委会班子质量。针对部分社区业委会作用发挥不明显、在职党员参与业委会工作积极性不高的问题，在业主大会成立和业委会换届过程中，社区物业党建联建联席会议提前介入，抓住业主代表推荐、业委会中党员比例和业委会主任人选这三个主要环节,切实把好人选关，确保群众基础好、热心社区建设的骨干党员当选业委会主任。三是根据工作需要和党员分布情况，在业委会建立党的工作小组，关于人选和人员比例，由社区党组织和业委会推荐提名，党的工作小组在社区党组织的领导下，在业委会中发挥政治核心作用。四是倾听民意，志愿服务，提升基层党组织的感召力。注重物业党建联建工作与社区党建、社区建设、文明城区创建和平安建设等重要工作的有机融合，在社区党组织协调下，联建各方及时听取居民意见建议及时解决相关问题，化解物业管理引发的矛盾。根据业主党员和物业企业党员的个人特长，建立物业党建联建志愿服务队，开展物业维修、社区治安巡逻等社区综合服务。通过一系列看得见、摸得着的工作，有效提升社区物业党建联建工作的服务力、凝聚力和渗透力，体现党组织的感召力，从而使物业工作达到整体推进的效果

　　(作者单位：西部矿业物业公司)

篇4：21世纪现代物业出路

　　21世纪现代物业的出路

　　物业费收缴难、提价难，与业主沟通不畅、矛盾重重！21世纪现代物业，该何去何从？

　　房地产行业的爆炸性发展，给物业管理行业所带来的是物业管理企业在数量上的剧增，而不可避免的造成了行业发展的参差不齐、良莠兼具，而最终的结果是行业的整体水平难以提升。物业管理行业现在为什么正处在一个弊端重重的阴霾之中？

　　物业管理公司的服务性质要求一个再小的物业管理公司也必须配齐从管理人员到清洁工、园艺工、未修工、安保人员等一套人马。随着人们居住水平的提高了，物业中配套的各种仪器都要求很先进、复杂，必须由专业的技术人员进行维修保养，如果物业公司为了适应这种发展而自己建立一支庞大的技术人员队伍会使得物业的成本不断增加，但是收益却没有相应增长，面对成本与收益极大不平衡的困境，物业管理行业应该怎么寻找出路？

　　通过对广州全市20多个小区2000多个小区家庭的调查统计，数据统计发现，参与本次调查的小区小区业主对物业的满意者为零，基本满意占参与调查人数的3.08%，不满意占总数的13.7%，非常不满意的占总数的83.22%.数据直接说明。目前物业管理确实存在诸多问题，并且直接导致了业主与物业管理公司之间的紧张关系。通过对广州以中老年人为主的丽江花园、光大花园等小区展开调查时发现，大多业主认为在小区发展到现在，物业费用提高了不少，但是物业公司所提供的服务并没有相应的提高，有些服务甚至越来越差。而通过对年轻业主占90%以上的糖果小区、叠彩园小区的调查显示，百分之九十多的小区业主认为小区缴费的方式比较传统麻烦，物业维修的时候通常要排队等候多日，且对周边服务的类型了解不多，物业向其推荐的服务更是少之又少，故很多年轻业主认为自己的小区生活一点都不便利。

　　另外，中山市政府在发现在日常的投诉案件中，小区投诉持续高发，在此情况下，中山市政府投诉中心通过网络对小区物业管理状况进行了调查，对小区投诉进行简略统计，从20**年6月份开始，该中心接到数十宗有关物业管理的投诉，占投诉总量的20%左右。除此之外，7月份，投诉中心还和青年志愿者协会合作，对14个小区1000个家庭就小区物业管理情况进行调查。 “对小区管理满意的居民不多”是网上投诉中心得出的最显见的结果。对于这一结果，相关人士分析说，不满意的市民占大多数，不满意的地方涉及物业基金、公司账目、管理人员素质、物业收费等多个方面，市民不 满意地方比较均衡，说明目前中山业主和物业管理公司的关系比较紧张，物业管理水平还有待进一步提高。

　　综上调查报告显示，小区物业管理面临着一个极其严峻的考验，在物权法刚实施的情况下，对物业管理行业加强管理提出了一个新的课题。

　　针对上述物业存在的问题，我们请来了对现行物业管理市场深入调查且对物业管理有十分丰富经验的广州市天攀网络科技有限公司的市场总监张涛来给我们分析一下现在物业市场的未来走向。

　　张涛总监认为随着生活水平的日益提高，市民的居住行为和居住要求发生了巨大的变化，人们已不满足简单的“维修、保洁、保安”。等最基本的达标服务项目，人们更希望居住的小区富有融洽、祥和的生活气息和人际交往关系，具有强烈的专业性、文化性和社会性，物业管理公司只有不断创新，才能使居住者的心灵得到真正的满足。

　　在社会经济不断发展的条件下要解决上述问题，只有实现物业管理的现代化发展，才能使得物业管理踏上一个新的台阶。

　　由广州市天攀网络科技有限公司自主研究的E3智慧社区服务平台作为国内首个以社区现代服务行业聚合及服务产品整合为基础，以电子商务为基础、以O2O运营为模式，建立一个城市社区完整的虚拟服务市场平台，实现服务的提供（政府、企业、个人）与需求（政府、企业、个人）交互、咨询、线上线下交互、服务流程、社区管理、社区商圈、第三方支付等功能的O2O平台，涉及行业为家政、教育、物业、购物、酒店、生活服务、餐饮、宠物、休闲娱乐、社区交友、社区通知、社区活动等众多领域，具有参与群体的多元、网络技术的多元、功能的多元、价值的多元的组合特点。从根本上优化了传统社区服务模式与流程，提升与加速了服务商的运营与营销进程。强大的第三方支付功能及产品服务聚合能力，使得物业管理变成了小区业主与业务之间的交流由线下转变为线上线下一体化。物业费用的在线支付使得物业管理变得更加轻松简便，社区服务的在线聚合使得社区生活变得更加方便，传统上对物业的“服务一应俱全”的严苛要求不再成为物业公司的负担。E3智慧社区平台的强大互动与体验集众商品及服务等商家之所长，在最便捷的一公里范围内给用户带来快速与优质的互动体验，真正实现物业管理现代化之后在减少物业费用的同时提升了物业公司的整体形象，从而提高了物业公司的综合竞争力。

　　物业选择先进的管理模式已经成为一个时代的趋势。社区居民是社会消费的主力军，拥有大量社区居民信息的社区物业就等于是拥有了大量金矿，成为坐拥金山上的矿主，商家要想成为淘金者的前提都是经过矿主的同意和批准。使用E3智慧社区平台，能真正帮助你占领更多的优质社区，能让你成为更多社区大金矿的矿主！

篇5：正面看待专业物业管理

　　如何正面看待专业物业管理

　　就政府快将实施的物业管理发牌制度，近期有不少媒体将物业管理与大维修、围标等议题串连一起讨论。身为物管行业资深从业员，笔者希望在此回应有关言论，以平衡公众对物业管理或物管从业员的印象。

　　会议纪录公开招标详情

　　专业的物管从业员，对于大厦保值和居民安全肩负重要的责任。要完成这重要使命，必须做好大厦日常的保养及维修工作。从招标索取报价以至监察工程及付款，大厦经理人一般需要依据政府相关法例及廉政公署的指引，并会建议法团或业主委员会以公平、公正及公开的原则，取得合理价格及工程质素，并将有关程序和议决在法团管理委员会或业主委员会会议内披露及详列，亦可让各业主从会议记录中知情。建筑物管理条例(344章)的内容有提及相关会议程序。

　　至于其馀大厦服务合约例如清洁、保安、园艺公共设备零件或物料采购等，专业大厦经理人会建议法团或业主委员会订下程序，亦以公平、公正及公开为先决条件。由于有些管理公司较具规模及已有一套完善的招标/报价程序，法团或业主委员会均予以信赖，故会同意大厦经理人依据其所属管理公司的程序招标/报价，如有任何利益冲突，专业的物业管理公司及其驻厦经理会如实申报。有些法团或业主委员会特别喜爱选用管理公司的附属公司提供保养/维修工程，或其他大厦管理服务。这是基于该附属公司背景清晰、财务健全及十分重视子母公司的声誉。

　　现今社会资讯发达，物业管理在香港有60多年历史，发展到现阶段已相当成熟。此外，业主从政府的呼吁中亦熟知自己的权利和义务，加上物业管理公司及从业员在专业操守方面非常自律，实在犯不着围标，玷污自己的清誉，破坏美好前途。

　　大厦维修担当调停角色

　　再说大维修工程，大型屋苑普遍会另聘工程顾问公司，负责招标及监督工程，并直接向法团管理委员会/业主委员会汇报。因此，物业管理公司及其驻厦员工在大厦担当的角色实与围标扯不上关系。反之，在大维修期间，大厦的物业管理人员承受额外压力，接收大量投诉及跟进工作。大厦业主多以管理处为投诉点，故如维持正常人手，便会疲于奔命。大厦环境难免变得恶劣，大量工人进出，运送沙石，维修物料存放等引致清洁问题，影响业户生活起居。大维修工程本须包清理，但一般难以达到高水准要求。若聘用负责任的工程监督还好，不然物业管理人员既被投诉，又要督促改善清洁，更甚是清洁公司会要求加费，管理公司要从中调停及安抚员工，这些两面不讨好的工作，住户未必会明白，还以为管理公司一定鼓吹大维修从中取利。若不是为大厦的长远利益、法例要求及居民安全着想，专业物业管理公司及从业员绝不会无故向法团或业主委员会建议大厦大维修。

　　发牌立法订定专业水平

　　当然，有些法团或业主委员会喜用管理公司或其附属公司做工程监督，主要原因与上述提及之招标/报价一样。对于不少围标或大维修争拗，实应深究，但不该先把帽子强加在物业管理服务头上。

　　物业管理发牌制度，除可以订定业界的专业水平，让业主了解物业管理的重要外，更重要者，是让物管从业员能秉持专业态度，向业主法团或业主委员会提供专业意见。毕竟决策最终在于法团或各业主身上，故此笔者深切期望物管发牌制度能令公众，特别是法团及业主明白专业物管服务的重要，尊重专业物管人员。

　　本文作者系香港房屋经理学会上届会长