篇2：慎防物业管理市场扩张三大误区

　　慎防物业管理市场扩张三大误区

　　物业管理行业内外论及物业管理发展态势时，无不认为物业管理的规模化发展是必然趋势。持此观点的专家学者有此共识，基于几个不争的原因:一是物业管理产业化势在必行，而产业化的前提是规模化:二是物业管理企业只有通过规模化，才能达到效益化;三是企业资源配置的合理化只有通过规模化才能形成优化;四是社会平均劳动成本的降低与企业成本的下降只有通过规模化才能得以实现。然而，当前我国物业管理行业在规模化的进程中却存在三大误区。

　　误区一:规模化就是管理面积扩大

　　举凡资质评审、合同谈判、行业排队等，人们首先关注的就是企业的管理面积，一时间，深圳企业对外东讨西伐、南征北战，重组、兼并、合作、顾问顿起热潮，不管远亲近邻，只要数字攀升，便能心满意足。但冷静地审视物业管理规模化“大跃进”的结果，不难看出，单纯的数量化推进造成了极大的危害。首先是违背了企业宗旨，偏离了效益这一核心原则。其次，忽视了量与质的辩证关系。量以质为前提，重量轻质的结果极易助长企业的形式主义倾向。简单累积的办法忽视了物业的差异性特征，物业管理与有形产品市场份额的扩大有着本质的区别。第三，企业内部和企业间的购并重组，应当具有偶合性，“血型不符的嫁接”，结构不同的联手，其结果不仅不会形成递增应，相反会导致排异反应，形成企业内耗。物业管理企业的联合应当以文化认同为基础，以优势互补为准则。

　　误区二:有规模就有品牌

　　人们普遍认为，物业管理已进入品牌经营阶段，物业管理的竞争已演绎成品牌竞争。既然要树立品牌，就不可避免地要进行品牌告知。近来物业管理项目中标、接管的消息不断，一些本名不见经传的企业也常见诸报端，企业也陶醉其中，热衷宣传、迷信炒作，比企业就是比消息的风气日炽。品牌应当是能为顾客提供其认为值得购买的功能利益及附加价值的产品，它具有识别功能、承诺功能和价值功能。

　　第一，品牌传播要经过奠定品牌资产基础、累积品牌资产、提升品牌资产等几个阶段。“花钱买吆喝，赔钱赚项目”的做法与品牌经营是背道而驰的。

　　第二，品牌并不完全是建立在物业管理规模之上，而是以过硬的服务品质、优良的管理绩效、全面的顾客满意为基础，建立品牌核心价值，规划品牌系统，塑造品牌形象、建立顾客忠诚。万科、中海、鹏基等知名企业遵循“有所为有所不为”的原则，既取得了可观的经济效益，又取得了良好的品牌效益，经验值得借鉴。

　　误区三:规模化就会规范化

　　一种观点就是只有走规模化发展的道路才能推动规范化的形成。这种外因决定内因的认识对行业与企业的发展也造成了一定的影响。它主要体现在两个方面，一是颠倒了规范化与规模化的前后关系，是先有规范化后有规模化，还是先有规模化后有规范化?不少企业急于求成，跟风攀附，在根基不稳、后方吃紧的情况下，也要疏通关系，致力于公关，拿下异地物业。结果，接下项目后，难以消化，暴露出内虚的致命缺陷。异地项目市场环境复杂，难于应对，公司上下只好忙于救火，导致前方后方都受到重创，其内未安，又要攘外，两败俱伤做一日和尚撞一天钟是必然的结局。练好内功，才能传出真经，抱着侥幸心理去拓展市场，不会取得双赢的效果。

　　第二，规范化与规模化脱节，在企业资源配置上优先保障拓展项目，以争取合同承诺条款的实现。但这种保障规模扩张的做法，结果会造成本部因人力资源不足使本有的管理规范等优势逐渐失去，同时，外围物业也因后院吃紧而难以维系。所谓ISO9000、CS战略等规范运作的方式也会落得徒有虚名。规模化运作往往会造成跳跃式发展的最大矛盾就是企业资源短缺，尤其是人力资源匮乏，要求也与其它行业有别，既要理论，更重实践。人才的培养需假以时日，不可拔苗助长。

　　物业管理规模化势在必行，但在规模化进程中，我们必须探寻规模化的规律，走出误区，尽可能少走弯路。尽可能少犯急躁冒进和形式方义错误。只有这样，物业管理规模化目标才能真正实现。

篇3：市场经济条件下的物业管理

　　市场经济条件下的物业管理

　　一、计划经济下我国物业管理的状况

　　解放以来，我国在很长一段时间里，是处于计划经济的模式下。由于过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的商品属性，因而绝大多数的住宅小区和房屋的管理体制是按照产权归属形成的格局，由国家(地方)、单位分别管理的，主要采取的是用行政手段完全统管起来。这种方法虽然在国民经济的发展和解决人民住房问题方面曾起到过积极的作用，但是这种体制实际上在某种程度上抑制了房地产业的生机和活力。从市场学的角度来考察，在当时，房地产业作为实行商品经济的产业实际上已不复存在。国家在住宅建设上，只有投入，没有产出，建得越多，维修补贴越多，包袱背得越重，所存的弊端日益显现出来。

　　(一)管理不到位的现象严重

　　由于现存的管理体制是行政管理体制，管理人员的工资、待遇是行政划拨，“大锅饭”思想严重地挫伤了管理人员的积极性，“干好干坏一个样”，管理不到位是普遍现象。有许多房屋特别是住宅小区，漏管、弃管的房屋很多；“一年新、二年旧、三年破”的现象十分严重。

　　(二)房屋的附属设施、公用配套设施无人管理，破损严重

　　在一些小区经常看到杂物乱摆乱放，垃圾乱堆乱倒，下水道堵塞，污水到处淌，设备残缺不全，到处乱搭乱建，影响了公众的正常生活秩序。住房管理成了群众投诉最多的问题之一。

　　(三)住宅小区的管理体制不顺，影响居住者的正常使用

　　在计划经济下，各主管部门对住宅小区的管理往往是各自为政，房地产管理、市政、园林、卫生、交通、治安、供水、供电等各行政主管部门，加上居委会、派出所都可以对小区管理发号施令，可遇到实际问题，却出现既管又不管，使很简单的问题长期得不到解决。例如，因刮大风把大树刮倒，砸塌了住房，是园林部门抢修房屋，还是房管部门抢修房屋?同一个小区内，也是按产权单位各自分头管理，“各扫门前雪”，使一个完整的小区七零八落。

　　(四)住房租赁管理办法不统一，政出多门

　　国家福利性的住房制度，导致房租价格非常便宜。文化大革命前，许多大城市房租每平方米月租为0.135元，每户按20平方米居住面积计算，月房租为2.70元；*期间，公房房租又有所下降，有的城市降到每平方米月租0.049元，平均每户月租1.00元左右。直到20世纪80年代末，房租才有所上调，成套房每平方米月租为0.25~0.35元，而工资却增加了8~10倍。一些福利条件好的企业，对职工的住房、水、电都给予照顾，每月仅象征性地收取5元钱。由于公房房租低廉，许多人纷纷抢要公房，甚至出现一家占有几套公房的现象，国有资产流失严重，往往出现以下几种情况:

　　1.卖私房，租公房

　　因为公房房租便宜，而私房虽然不需要交房租，但其维修费用甚至比公房房租花钱还多，卖私房、租公房两头得利。例如*期间，一套公房年房租为12元，每月1元；一套私房可以卖500元，该住户卖掉私房的款项存入银行，年利率为4%，每年得到利息20元，用利息抵交房租尚且有余。

　　2.出租私房，租公房

　　由于公房月租便宜，许多人利用出租私房承租公房，套取价格之差来获利。例如某人有一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元钱，而再租相同面积的公房，每平方米月租金0.25元，每月租金为7.50元，这样每月可净赚292.50元。

　　3.多占公房用来出租，国有资产流入私人口袋由于公房房租便宜，有的人多占公房用来出租，不仅可以支付应交的房租，而且还有固定的一大笔收入。尤其是沿街的门面房，例如一户20平方米的门面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房，每平方米0.25元月租，共计12.50元，除用出租的租金来交自己的房租外，还赚取987.50元。

　　还由于住房使用权管理部门多，有的是地方房管部门直管，有的是企事业单位自己管，各单位福利条件不一样，收费标准也不一致，造成了“二房东”借租房进行违法活动，使国有资产大量流失。

　　(五)入不敷出，国家难以承受维修资金负担

　　我国采取低房租福利型公房政策，住宅投资损失很大，而国家又拿不出更多的资金投入，造成了房屋超期服役，影响住户安全。据统计，全国房产机构管理的直管房约有2亿多平方米，每年要从城市维修费中划出大量的资金进行补贴，1981年直管房维修补贴达33155万元，每平方米达1.50元。据核算，80年代末我国每平方米建筑面积住宅需要4.70元维修费，才能维持简单的生产。到90年代，随着物价指数的上涨，房租补贴还要多，国家住宅建设投资不仅不能回收，反而要投入巨额资金进行房屋维修补助，国家负担越背越重，难以承受。

　　(六)不利于企事业单位集中精力发展生产、提高效益

　　在计划经济模式下，各个单位都形成了一个小而全的小社会，领导既管生产，又管生活、福利(包括住房)，精力分散，工作效益不高；或者领导只重视生产，而忽视住房建设与管理，造成了房屋管理的混乱，不仅影响了群众情绪，而且也影响了生产进展。

　　二、市场经济呼唤着物业管理

　　党的十一届三中全会以后，随着改革开放的深入发展，我国房地产业迅速发展。据联合国统计资料表明，我国改革开放的15年，无论是住房的建成量，还是人均居住面积的增长量，均位居世界前列。据有关部门1998年统计，建国以来新建住宅40.4亿平方米，占现有城镇住宅总量的2/3多。其中改革开放20年是前30年建造住宅量的6.6倍，使全国城镇居民人均居住面积由20年前的3.6平方米，提高到现在的9.3平方米。新建5万平方米的住宅小区5000多个，解决各类住房困难户近800多万。随着城市经济体制改革的深化，市场经济的建立和发展，以实现住房商品化、按照商品经济原则组织住宅的生产和流通为目标的住房制度改革的深入发展，房地产管理社会化问题，尤其是住宅小区的管理问题被提上了议事日程。为了适应社会主义市场经济，顺应房地产综合开发的发展，许多有识之士借鉴了国外先进住房管理经验，并从我国的实际出发，提出了“物业管理”的新方法。因此，物业管理是改革开放、市场经济、住房制度改革的产物，它的管理模式必须适应社会主义市场经济。其具体体现在以下几个方面:

　　(一)物业管理适应城镇住房制度改革

　　近些年来，城镇住房制度的改革，大量公有住房的出售带来了产权的多元化，这使过去以传统的开发商自管房和以福利形式为主的单位自管房等物业管理方式发生了根本的变化。例如过去一幢楼或一片小区都是一个单位的福利房，或归房管所管理，公共设施坏了自然是单位或房管部门派人来修。然而现在一幢住宅楼可能一部分作为商品房出售给个人，产权归个人；一部分商品房被单位购买作为福利房分给职工，产权归单位；一部分商品房用于拆迁安排，产权归房管部门。由于产权多元化给维修服务带来了困难。南京中央门附近一栋楼房，下水道堵塞，化粪池漫溢，作为单位分房的那部分职工自然找单位帮助修理，单位同意请人修理，但费用需楼内住户共同承担，其中属于该单位职工承担的那部分，单位代出，其余部分应由其他住户分担，而其他住户不愿意出，由于经费问题无法落实，此问题无法解决，住户怨声载道。如果住房制度改革仅仅停留在经济体制改革的实践中，而未能及时在管理体制上作相应的变革和完善，那么住房制度改革取得的成果就不能巩固，而且还将阻碍住房制度改革的深化。物业管理则适应了住房制度的改革，像上面的问题，如果是在物业管理公司管理范围内，它只须根据与业主签定的有关协议(契约)，按照社会化、专业化、经营型管理形式就能解决。

　　(二)物业管理适应社会主义市场经济体制

　　市场经济最重要的功能之一是按照价值规律合理地分配有限资源，充分调动人的积极性，提高效益。物业管理作为一种社会化管理模式，就是为了适应社会化大生产，它与社会主义市场经济体制的不断深化和完善是一致的。它改变了过去的福利型房产管理制度，采取适应市场经济的企业管理，它通过提供普遍需要的社会化服务，并注意强调规模经济效益，不仅有利于提高房地产的管理水平，而且有利于企业从“企业办社会”的樊篱中解脱出来，使企业提高效益。只有摆脱现行的“小而全”模式，实现专业分工，建立专业公司，实行“单独核算、自主经营、自负盈亏、自我运转、自我发展”的运行模式，才能适应市场竞争，才能使物业管理踏上一个新的台阶。

　　(三)物业管理是根除“重建轻管”弊端的有力措施

　　在我国“重建轻管”的思想由来已久，有的地方已达根深蒂固的地步。由于“重建轻管”，许多房屋建设者只求自身经济利益，建房不为住房想，建房不为管房想。建造的房屋，有的偷工减料，有的粗制滥造，如果按照建设部颁布的新房接管验收标准进行验收，则很难找到一栋完全符合标准的。更为严重的是，有的隐患当时还查找不到，如地下管道未接通，甚至未铺设，这样的房屋交付使用后，住房者苦恼，房管者不仅维修经费难以承担，甚至找不到毛病所在。

　　由于“重建轻管”，许多房管者也因循守旧，缺乏研究和探索新的管理方法的积极性，致使新建小区仍然沿袭过去的按产权、按部门进行分散管理的方式，弊端很快暴露无遗。小区内产权单位之间、住户邻里之间，有的乱圈用地和乱搭建；有的自封阳台；有的占用走廊、过道，乱堆放杂物；有的只顾自家的装潢，而不考虑整个结构的安全，乱打乱拆。这不仅导致了原有建筑格局、景观和房屋的使用功能过早损坏，使社会财富遭到不应有的损失，而且还破坏了市容市貌的完美，造成邻里间矛盾纠纷。

　　如果采取物业管理之后，则上述现象可以得到有效的制约和规范。因为，物业管理是企业型经营管理，房屋在这种企业型经营管理下，也像其他商品生产一样，其价值在于使用。房屋必须经用户的检验，必须有一定的保修期。代表房屋业主和住户利益的物业管理部门，按照这一原则要求参加组织验收，不合格的要维修达标，并按政府政策规定，收取一定比例的养护费作为维修管理的启动基金，从而对房屋开发建设者“重建轻管”的思想行为产生制约和规范的作用。

　　同时，物业管理部门作为房屋业主和使用人的委托管理者，根据对经营的房屋保值、增值考虑以及维护业主和使用人权益，也必须制定相应的管理章程，并与使用者签约，从而可以规范住户的行为，防止房屋结构的损害，保证小区房屋整体功能和建筑格局的完好。

　　(四)良好的物业管理有利于树立开发商的良好形象

　　竞争机制是现代市场机制的基本要素之一。市场经济越发展，竞争越激烈，越能显现出企业的素质。通过竞争，生产要素得到合理流动，形成动态平衡，从而促使企业不断改进技术，加强管理，降低成本，提高产品质量、服务质量和经济效益。市场竞争，又使消费者的地位日益上升。谁赢得消费者，谁就赢得了市场，就能产生效益。要想赢得消费者的信赖，不是靠形式主义和应酬式的突击表现，而是用物业管理的内容、质量去赢得商业信誉，从而提高物业价值及开发商的信誉。当前许多房地产公司建造的商品房滞销。当房地产开发处在低谷时，优良的物业管理可使人们从心里建立起对企业的信任感，从而赢得更多的消费者。这类例子很多，如海南珠江实业股份有限公司，他们奉行“开发一块，美化一块，服务一块”的理念，积极为小区的住户进行优质服务，解决住户的各种困难，日复一日出色的物业管理工作使企业声誉得到保护，赢得了一期又一期购房新客户。又如目前高档别墅积压很多，无法销售出去，然而南京栖霞房地产开发公司开发的东方花园高档别墅一建好就全部售空，还有客户不时来要求购买。重要的原因之一是东方花园的物业管理使客户极为满意。

　　(五)有偿服务、多种经营的经营机制有利于经费的解决

　　我国经济还不发达，资金还不雄厚，国家要解决的问题十分繁多，划拨的经费远远不能满足住宅维修服务的需要。尤其过去执行的是住房福利型机制，国家、企业单位等投资兴建的住宅，都采用福利形式以租赁方式供给职工居住，只收取很低的房租，所以住宅投资亏损很大。我国房产机构管理的直管房有2亿多平方米，每年要从城市维修费中补贴大量资金用于维修。1981年，每平方米补贴1.50元，1990年左右，每平方米建筑面积住宅需要补贴3~5元维修费才能维持简单再生产。近几年来，随着物价指数的上涨，维修费还要上涨，而国家资金十分有限，难以承受。如今采取的物业管理方法是以经济手段为主，以法律和行政手段为辅。这种管理方法按市场经济规律办事，参照国际惯例运作，改变过去仅仅局限于房屋维修的行政管理，而实行包括市政、环卫、治安、供水、供电、房屋保险等方面的全方位综合管理；还根据用户需要，进行一些特殊服务，如帮助购买日用百货，家电维修，家庭装潢等。这些管理是有偿的，谁收益谁负担费用，通俗地讲即“住户出钱买方便，管理企业出力得报酬”。企业按“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”的管理体制建立和运作。这种采取多种经营、有偿服务的“物业管理”，既解决了资金不足，又方便了居民生活，一举两得。同时，通过物业管理方法的推行，还可以在群众中促进市场经济观念的形成，使群众认识福利制“无偿分配、无偿服务”形式的弊端，从而有利于人们思想观念的更新和解放。

　　(六)物业管理是为房地产开发提供服务、解除后顾之忧的系统工程

　　物业管理作为一种专业化的管理模式，对于住宅小区和一栋房产有多个业主的楼宇的管理，将彻底改变过去那种多头管理而又无人管理的局面，能够发挥系统性物业管理的综合效益。比如这些年来，国家为尽快地改善我国居民的住宅条件，建设了许多5万平方米以上的新住宅小区。然而若按照过去计划经济的模式与要求就会出现社会管理和服务跟不上，如报纸、信件收不到；交通不便出门难；医院、学校、菜场、商店等服务设施跟不上，住户意见大等。各级政府和职能部门虽为解决这些问题耗费了大量的人力、物力和财力，但仍不能从根本上解决问题。实行物业管理，这些问题便能得到解决，还可以根据住户的需要，进行特殊的服务，如日用百货供应，家电维修，送病人去医院等。所以物业管理作为一种适应中国房地产市场发育和完善的现代化的科学管理手段，是与房地产开发相适应并为房地产开发提供服务，解除后顾之忧的系统工程，是房地产市场走向成熟时专业分工的一种必然要求。

　　(七)物业管理能有效吸引外资，促进房地产市场发展

　　据香港报纸载文，香港人士对国内房地产发展状况考查后得出结论:国内房地产在香港仍颇受欢迎，然而它的进一步发展却受制于置业人士对国内楼宇管理状况缺乏信心。他们认为，国内物业管理仍停留在非常落后的状态，这是房地产市场进一步发展的最大障碍。置业者担心，他们购置的房产，可能会由于管理落后用不到几年就变成残旧物，甚至得不偿失，因此对继续到国内搞房地产投资有止步不前之势。而采用先进的、科学的楼宇管理方法，亦即十分受国外欢迎和信任的物业管理方法，不仅可消除外商上述担心和顾虑，还可以吸引外商到国内进行房地产投资，促进房地产市场健康地发展。

　　(八)物业管理在推进两个文明建设中显示出积极作用

　　住宅小区是城市文明的窗口，它反映了一个城市的经济、建设和管理水平，是城市整体素质的体现。良好的物业管理工作，不仅可以延长建筑物和公用设施的使用寿命，改变城市风貌，改善人们的工作和生活环境，还可以提高城市居民的精神文明素质和现代化城市意识。城市大环境质量的提高，首先应该从城市的基本单元--住宅小区或每栋楼房抓起。住宅小区搞不好，城市的脏、乱、差也就解决不好。住宅小区的管理是城市管理的重要内容，住宅小区是城市管理中的一个“点”，以点带面，把整个城市的管理工作带动起来，就能保持市容面貌的优美整洁，巩固城市建设成果。搞好住宅小区管理，也可以更好地发挥住宅的“享受”功能、“发展”功能和居住环境的“陶冶”功能。通过住宅小区内的优美环境，通过在区内建立文化、教育、体育、娱乐设施来满足居民的求知。这不仅对净化人们的心灵，提高民族素质，还对培养人们社会主义公共道德意识、健康高尚的思想情操和科学文明的生活方式都具有重要意义，对整个城市的精神文明建设起到积极的推动作用。

　　(九)物业管理可以提高城市服务功能，加快城市现代化建设

　　近几年来，我国城市化进程加快，1990年至1994年我国设立城市从457个增加到622个，建制镇从1.2万个增加到1.6万个，江苏省经济发展较快的苏、锡、常三市已无“县”建制，全改为市，根据规划到20**年，江苏全省预计只剩10个县。根据有关机构预测，我国城市化已进入加速发展期，到2000年，中国城市化水平将达到33%至35%，城市人口为4.5亿左右。到20**年，我国城镇比重将由现在的26.3%上升到45%以上。设市超过1000个，建镇制将超过2万个。如果当年全国人口预计为14亿，按45%计算，则城镇人口为6.3亿，比现在净增2.5亿。

　　如果这些新增人员按人均8平方米的使用面积计算，共需要增加住房建筑面积41.6亿平方米，从2000年到20**年按13年计算，每年平均需要多建3.2亿平方米住宅，同时对现有的居民住房也需要改善。根据国家最低标准计算，由1998~2000年平均每年2.6亿平方米，减为每年1亿平方米，年折旧维持1亿平方米不变，三项相加，2000年至20**年，每年需要住房建设量达到5.2亿平方米。

　　所以城市现代化促使房地产业正逐步成为国民经济的重要支柱产业之一，随着城市经济改革的深化，以实现住房商品化、按照商品经济原则组织住宅生产及流通为目标的住房制度改革的深入推进，现代化城市房产管理社会化问题，尤其是住宅小区的管理被提到议事日程上来。物业管理可以延长城市里的房屋和公用设施的使用寿命，改变城市风貌，改善人们的工作和生活环境。

　　从总体上看，我国城市的服务功能还不完善，城市服务的社会化程度也比较低，因此，加快物业管理发展，将有利于扩大城市服务范围，完善城市服务功能，提高城市现代化水平。物业管理可以拓宽城市服务领域，增加服务内容，使城市总体服务功能得以提高。

　　物业管理属于第三产业，为城市居民提供全方位服务是物业管理的出发点和归宿。由于物业管理涉及房地产、市政、园林绿化、公安、工商管理、商业、邮电通讯、水、电、煤气等专业部门，如果由业主(使用人)去同这些部门打交道，处理各类事情将是一件十分繁琐而费心、费力的事情。如果物业管理企业以自己多方位的服务把业主(使用人)连接起来，协调业主(使用人)与各有关部门之间的管理、服务关系，那么物业管理的范围越大，对业主(使用人)越方便，城市服务的社会化水平就越高，服务功能越完善。

　　综上可见，在社会主义市场经济条件下，在住房制度的改革中，实施物业管理制度，对促进房地产管理的社会化、科学化，促进城市建设化和房地产市场发展，促进社会安定团结，必将产生深远的作用与影响。

篇4：市场化物业管理与传统房屋管理区别

　　市场化物业管理与传统房屋管理区别

　　为了更好地了解市场化的物业管理的特点，有必要同过去传统的房屋行政管理进行对照与比较。

　　一、传统的房屋管理

　　通常是以行政手段管理，其管理单位是政府的一个职能部门，如市、区房管局和基层单位--房管所。传统房屋管理单位属于事业性质。由于房管部门管理的房屋是国有财产(产权单一)，而房管部门又是政府的一个职能部门，所以产权和管理权是合一的。一般是对房屋及其附属设备进行维修、养护，工作比较单一，管理水平也不需要很高，通常房管所只要配“一员三工”便可以负责一个片的房屋维修管理。“一员”为房管员，每月定期收房租，如果住户有问题，只负责传递信息，而且只围绕房屋的维修方面；“三工”即瓦工、木工和壮工，也就是维修的基本队伍，几个房管员才配上一个水电工。其维修经费来源有两种:一是收取的低租金(由于国家采取的方针是福利型的住房制度，故靠收房租是非常少的)；二是大量的靠国家财政补贴。所以国家房屋建得越多，包袱背得越重。国家想管好房屋但没有财力保证。

　　二、市场化的物业管理

　　市场化的物业管理采取的是以经济手段进行管理，其管理单位--物业管理公司属于企业性质。物业管理公司的基层管理单位是管理处。一般来说，物业管理公司只有经营管理权而无产权。物业管理公司管理的内容非常广泛，通常分为三类:第一类是公共服务，就是为全体住户提供经常性的有偿或无偿服务，例如清扫保洁、治安保卫、庭园绿化等；第二类是专项服务，为小区内的住户提供专门服务，如修理与管理各种车辆，为用户提供室内装修服务，开办商店、饭店、美发店等；第三类是特约服务，即根据住户的特殊需要进行服务，如代购车船票，为住户代购粮食、蔬菜，代送儿童上学等。其经费来源主要是物业管理公司自己筹集，通过收缴管理费和多种经营来解决，为居民提供有偿服务。

　　三、两种管理方式的比较

　　从传统的房屋管理方式向社会主义市场经济条件下的市场化物业管理方式转变，从表面上看，两者区别不大，都是对物业进行管理。然而，如果我们认真地对物业、物业管理的概念与传统的房屋管理相比较，不难发现，它们之间有诸多原则上的区别。

　　1.从管理体制上看两者的差别

　　传统的房屋管理是计划经济下政府部门和企事业单位按产权、按部门采用行政手段，直接进行行政福利型的封闭式管理。通常是长官意志、行政命令的办法，是计划包办的维修管理办法。前几年，全国许多地方实行了所有权与经营权“两权分离”，组建了一批房屋管理公司，在管理体制上做了些变革。但这些单位大都为事业单位，行政干预、政企不分的色彩较为浓厚。物业管理公司是专业化的企业。它的服务是通过市场、采用经济手段进行社会化管理的有偿服务，是按“独立核算、自负盈亏、自我运行、自我完善、自我发展”的管理体制开展工作的。概括地说，前者是计划经济下的政府、部门行为，是福利型的；后者是市场经济下的企业行为，是有偿型的。

　　2.从管理内容上看两者的区别

　　传统的房屋管理多年来一直以单一的“收租养房”为主要内容。而国家实行的又是福利型低租金政策，即使收了租也养不了房，仍需要政府给大量的财政补贴进行房屋维修，因此形成了房屋盖得越多，政府补贴得越多，包袱背得越重的恶性循环。物业管理是对房屋、设备、设施、市政、环境等实行全方位、多功能的经营、管理、服务；它既要管好房，又要以人为核心提供物质和精神两个方面的服务。企业通过开展一业为主、多种经营的经营方针，实现造血功能，政府不给补贴，逐步走向良性循环。

　　3.从管理对象的产权关系看两者的区别

　　传统的房屋管理，不论是政府或部门管理，都是国家的，产权单一。随着房屋商品化、住宅制度改革的推行，产权结构发生了根本性的变化，原来以公房为主体的格局，被大量共有、共用而又毗连的房屋格局所取代。例如广州市，每年住宅商品房总量的80%由个人购买，现在广州已经形成国家、集体、个人，包括港、澳、台胞以及外国人等多种所有制组成的多元化产权格局。在这种变化面前，如果仍然沿用传统的管理办法，则不仅会导致各自为政、各行其是的无政府主义现象发生，还必将会导致整栋、整片房屋的维修管理陷入无从计划、无从管理的状态。而物业管理突破了产权归属界限和分散管理的格局，实行高度统一、全方位服务于一体的管理。它的职责除对小区内所有的房屋及附属设施进行维修管理外，还对小区内的环卫、绿化、市政、治安、交通等实行全方位的管理，发挥住宅小区的整体功能，为建设一个舒适、优美、安全、和谐的居住环境创造条件，深受居住者的欢迎。

　　4.从管理机制上看两者的区别

　　传统的房屋管理是管房单位以自身的意志来管理住户，他们与住户的关系是管理与被管理的关系，住户长期处于被动地位而无法选择。南京一位居住在公房里的住户，屋顶漏水，向所管辖的房管部门连续反映了近一年都未修好，住户实在没法，只好求助市民热线电话帮助解决。市场化的物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业。物业管理企业也有权接受或者不接受选聘。双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权力、义务。管理公司与住户的关系则是服务与被服务的关系，而且是寓管理于服务之中。凡是住户所需要的各类服务，物业管理公司都应尽量给予满足和解决。

　　造成上述差别的根本原因在产权归属不同。产权的公有始终使物业的监护责任落不到实处，而行政手段又使管理陷于僵化。随着我国土地使用制度的改革以及市场机制的引入，才真正使我国的土地资源实现了巨大的自身价值，最终才有可能从根本上解决老百姓的住房问题。也正是在这种条件下，物业管理才应运而生。

篇5：物业管理市场秩序知识点

　　物业管理市场秩序知识点

　　一、确立物业管理市场秩序的基础

　　要维护物业管理市场的运行秩序，有两个基点必须首先明确：一是物业的产权归属，二是物业管理的委托代理关系。这二者是物业管理市场中，市场主体即消费者与经营者之间的关系问题。正是有了这种关系的存在，才有物业管理市场的存在。只有明确这种关系，理顺这种关系，物业管理市场才能有秩序地运行。

　　(一)物业的产权与权属界定

　　1.私有产权

　　对于物业的“所有者”来说，他拥有这座房子的权力，包括独自拥有、使用和享受其名下物业及全部租金的收益，以及全权将其名下所占的业权份数，连同上述的权利自由出售、转让、出租或准许他人使用而不受其他人的干涉。

　　2.集体产权

　　顾名思义，集体产权就是由多个人共同拥有某一资源。如何使用这一共同拥有的资源，就必须经过集体来决定。例如，一个小区中的运动场是全体业主共同拥有的，但这并不表示每一位业主都可以为所欲为地使用。如何使用这个运动场，必须由全体业主组成的业主委员会集体决定。同样，如何对集体拥有的物业进行维修保养，也需通过业主委员会集体决定。

　　3.建筑物区分所有权

　　在理论上，私有产权、集体产权是比较容易区分的。但在物业管理的实际操作中，对于一幢单体建筑物，如果由多位业主共同拥有，其产权的界定仍有相当的难度。法学界把多人共同拥有同一建筑物的情况界定为建筑物区分所有权。

　　建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分享有专有所有权与对建筑物其用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权。

　　(二)物业管理的委托与代理关系

　　对于自己的物业，一般来说业主可以自己料理。但是，随着建筑技术的发展，物业的复杂性越来越高，业主自身已经无能力对自己拥有的物业进行大规模、多方面的管理。这使得业主们开始寻找专门的代理人，进行自己没有能力或者不愿意进行的物业管理活动。物业管理的委托与代理关系便由此而产生。

　　在委托与代理关系中，主体有代理人、被代理人和相对人。没有相对代理人则不能发生代理关系。物业管理的实践中，代理人是物业管理公司，被代理人是业主或业主委员会。相对人则有两类:一是各类相关的专业公司，如房屋维修公司、设备维修公司、绿化公司、清洁公司等。物业管理公司与各专业公司签订各种合同，以满足被代理人的需求。二是分散业主(相对于业主委员会)和承租人(相对于产权所有人)。物业管理公司代表业主委员会或产权人与分散业主或承租人签订房屋使用合约或公共契约，以规范他们使用物业的行为。

　　产权人与管理者是一种委托代理关系，物业产权人为了保证自己所拥有的物业能正常使用，在物业管理市场中聘请代理人，将其物业的管理权委托给代理人。当物业管理公司通过委托合同获得物业的管理权时，产权人和管理者之间的委托代理关系即告成立。

　　二、物业管理市场秩序的主要内容

　　为了建立良好的物业管理市场秩序，必须确立全面的市场法则。这些市场法则虽然带有一定的主观性，但它对维护物业管理市场的秩序是一种有效的约束。同时，它所反映的内容和要求也体现了物业管理市场客观规律的要求。

　　(一)市场进出秩序

　　进入物业管理市场进行经营活动的物业管理企业需要具备一定的条件，不具备一定的资格去参与市场经营活动，必然使市场混乱。因此，只有按一定的条件规范物业管理企业，才能保证各个企业有序地进入市场，有序地退出市场。

　　1.进入市场的秩序

　　(1)要对参与物业管理市场活动的经营者进行资格审查，这是保证物业管理市场秩序的前提条件。从市场经济的需要出发，参与物业管理市场竞争的必须是物业管理服务的经营者，其明显的特点是自主经营、自负盈亏、具有独立的法人资格，而不分所有制性质和形式，不分企业规模大小，可一律平等地进入物业管理市场进行经营活动。

　　(2)要对参与物业管理市场活动的企业进行登记，接受工商管理部门的登记管理，明确经营商号、经营性质和经营范围。

　　(3)规范进入物业管理市场的经营对象和经营方式。物业管理市场的经营对象是物业管理服务，具体地说，就是必须规范物业管理服务的质量等级;经营方式必须是委托代理制，是由业主委员会决定委托某一物业管理公司进行管理，而不能由任何其他个人或团体强加于业主。

　　2.退出市场的秩序

　　(1)物业管理企业自行破产退出市场，要按规定清偿债务，确定清偿债务的方式和期限。对无偿还能力的债务人(企业)的财产做出有条不紊和公平合理的清算，以保证市场的平等竞争秩序。

　　(2)违反有关法规的要迫使其停止营业。对违反国家政策、法律、法令的物业管理企业，要吊销营业执照，令其退出物业管理市场;对非法经营、质量低劣的物业管理公司，要限期改正，以保证物业管理市场的正常秩序。

　　(二)市场竞争秩序

　　物业管理市场中的竞争是必然的，并且必须有比较完善的法规保护竞争，约束竞争中的不合理行为，确立公正而统一的竞争规则。

　　1.自主经营

　　物业管理企业进入市场竞争要有自主权，有独立的利益，不允许任何不必要的行政干预。

　　2.效益优先

　　对竞争中优胜的物业管理企业要给予鼓励，提倡开拓进取，争取最优效益;对竞争中失利的物业管理企业，要由市场经济的法则进行必要的淘汰。

　　3.公正平等

　　给物业管理企业提供平等的竞争机会。不同所有制形式、不同经济成分的物业管理经营者，在市场上有同等的竞争权利和竞争机会。国家已出台相关政策，要求新开发的超过10万平方米的商品住宅小区的物业管理必须采取公开招、投标。这是一种创造平等机会的有力措施。

　　(三)市场交易秩序

　　物业管理市场的交易秩序，主要是规定市场主体的交易行为，要做到市场交易活动按准则行事。

　　1.公开化

　　实行交易行为公开化，提高物业管理市场的透明度，必须有合法的契约和合同，同时还要及时公开信息。物业管理市场信息的公开有利于实际消费者和经营者的直接联系，减少交易费用，抑制价格的人为上涨。

　　2.货币化

　　在物业管理市场中，交换的对象是服务。因此，在交易中只能是服务一货币的交换方式，而不可能是其他易货贸易的方式。物业管理市场必然要实现交易过程货币化。

　　3.票据化

　　在物业管理市场上进行交易必须有合法的文字依据，所发生的交易信用必须经过商业票据进行结算。这样做，一方面有利于对物业管理企业进行监督管理，为税收、审计提供重要依据;另一方面，商业信用票据化也有助于解决企业之间的拖欠、占压资金等问题。

　　4.规则化、法律化

　　在公开化的基础上，逐步确立相应的物业管理市场交易规则，并使之法律化，以此消除交易过程中的混乱和欺骗行为，保证消费者与经营者的正当权益。

　　三、加强管理，维护市场秩序

　　加强对物业管理市场的管理是维护正常的市场秩序的中心环节。对物业管理市场的管理主要由三类市场管理机构组成:一是国家设置的市场管理机构，包括政府职能部门(如建委、房管局等)，政法系统的有关机构，以及统计、审计、财政、税收、工商、银行、物价等管理机构;二是物业管理服务的技术管理机构，包括计量、测试、质量管理、卫生、环境保护等管理机构;三是群众性的管理监督机构，包括消费者协会、物业管理协会等民间组织。物业管理市场的管理体制是国家的管理监督和群众性管理监督相结合，是各种组织和手段的有机统一。

　　(一)政府对物业管理市场的管理

　　政府通过法律、法规对物业管理市场进行宏观的管理，为物业管理市场发挥出应有的功能创造一个有法可依、有纪可守、有章可循的良好的市场环境。

　　政府对物业管理市场的管理体现在以下几个方面:

　　(1)制定物业管理的政策法规。这是物业管理市场规范化运作的基本条件和环境，是物业管理市场健康有序发展的保证。物业管理政策法规的制定，使产权多元化物业的管理有据可依;对业主和物业管理公司的权利和义务有一个明确的界定，对物业的使用和管理行为进行限定，对物业管理费的定价程序、收费项目、收费标准和收费办法作出规定，从而保护当事人双方的利益。

　　(2)物业管理经营人资质管理。政府对从事物业管理的组织和人员在资质方面进行管理，保证物业管理行业的服务质量。资质管理包括对物业管理公司进行资质审查和复审、登记、年检，以及物业管理公司等级评定、从业人员资格评定等。

　　(3)制定物业管理服务标准，开展物业管理质量评优工作。

　　(4)指导物业管理公司的工作，指导和帮助业主委员会工作。

　　(5)协调、解决物业管理市场运作中出现的各种情况和问题。

　　(二)行业协会对物业管理市场的管理

　　物业管理行业协会是物业管理企业依法自愿组成的行业性社会团体，通过开展各种有益的活动，在行业内起到协调、协作和监督管理的作用。具体体现在:

　　(1)在政府行政主管部门的领导下，宣传政府关于物业管理行业的政策、法规，协助制定本行业的道德规范、自律准则和管理标准。

　　(2)协助政府主管部门对物业管理企业进行等级评定、质量评优。

　　(3)开展物业管理的调查研究，解决行业工作中出现的新情况、新问题。

　　(4)收集、整理和提供物业管理市场信息，组织业内的学术和经验交流，对物业管理人员进行培训。

　　(5)协助解决物业管理公司与业主之间出现的矛盾。

　　(三)物业管理企业的自我管理

　　物业管理企业的自我管理是一种自律行为，是保证物业管理市场有序运作的一个非常重要的环节。只有物业管理企业在市场上自觉规范自己的企业行为，才是根本而有效的途径。物业管理企业的自我管理包括:

　　(1)依法经营。在市场竞争与经营服务中，严格遵章守法，按照国家和行业的法律、法规规范和约束企业自身的经营活动，自觉遵守市场规则，公平参与、公平竞争，净化市场空气，维护市场秩序。

　　(2)明确市场定位。根据企业本身的规模和能力，确立企业的市场定位，并形成自己所特有的业务经营范围。例如，管理专长是办公楼宇还是住宅小区，是工业区或是综合性商业大厦，从而有目标有方向地在物业管理市场中展开经营活动。

　　(3)制定和完善经营管理制度，如《经营管理条例》、《员工守则》等，使经营活动程序化、制度化、规范化。

　　(4)员工培训。对经营管理人员进行定期的培训，树立正确的经营服务观念，掌握科学、规范的市场操作方式。

　　(四)社会舆论对物业管理市场的监督管理

　　社会舆论在物业管理市场中能够起到不可低估的作用。充分利用社会舆论所特有的作用，对物业管理市场进行有效的监督。社会舆论主要包括新闻媒介及业主意见等，主要内容有:(1)宣传有关物业管理的法律、法规，传播、普及物业管理的基本知识，加深物业管理企业与广大业主和使用人对物业管理的认识，共同维护物业管理市场的秩序。

　　(2)表彰先进，弘扬正气。通过社会舆论大力表彰先进，建立起一种良好的市场经营作风。

　　(3)客观反映物业管理市场中出现的值得引起社会重视的问题，加快和促进对这些问题及相关方面的研究和解决，批评和揭露丑恶现象，净化市场风气，使物业管理市场健康发展。