篇2：建立公开、公平、公正的物业管理招投标评价体系

　　建立公开、公平、公正的物业管理招投标评价体系

　　《物业管理条例》（以下简称《条例》）的颁布实施以及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（以下简称《办法》）的出台，对于房地产业与物业管理业分业经营将起着积极的催化作用，可以预期市场竞争将更加激烈。通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，必然要求物业管理市场的发展有一个公开、公平、公正的市场体系做支撑，为物业管理企业参与平等竞争创造条件，保障物业管理行业健康发展，促使物业管理市场进入良性竞争轨道。

　　其中，如何建立和推行物业管理招投标的公开、公平、公正体系这一环节，是我们物业人都在思考的问题。下面，我在这里谈谈我的想法：

　　一、尽快建立具有公信力的、专业水准的招投标评价体系

　　招投标是建立物业管理的双向选择机制的一条可行之道，但是从这几年全国物业管理招标投标的实践来看，不少招投标活动一般分为企业综合情况、标书、答辩三个方面，以评比标书为主。从标书中可以反映出一个企业的实力、运作情况、管理经验等状况，标书往往只是一份细化管理的策划书。另外，在物业管理招标投标过程中还存在一些违法违规和不合理作法：有些物业管理企业为了中标，故意把管理费用减低到不合理程度或脱离实际做出种种过高承诺；有些投标企业采取非正当竞争性手段，干扰招投标活动，钻政策法规的空子；招投标流于形式，陪标、走过场现象时有发生。由于招标方对物业管理行业特点缺乏理解，对企业的综合情况了解很少，甚至根本不对招标企业进行认真的考察，使一些跨区投标、具有良好资质的物业管理公司往往深受其害。

　　尽快建立具有公信力的、专业水准的评价体系，可以反映出物业管理最真实和最重要的情况，丰富招标人对物业管理公司取舍的判断内涵，逐渐摆脱“谁报价低就选择谁的不科学现象”。

　　二、由政府建立一个关于邀约标底的评价标准

　　过去物业管理招标评标主要是看标书的服务策划内容，收费标准则是根据当地政府确定的收费标准先定了下来，因此标书报价柔性大，无风险。由于物业管理标书对目标物业管理的服务计划、设想与承诺还只停留在纸上，再加上以往招标评标中强调报价权重，使招标投标活动容易出现偏差。

　　目标物业管理的费用测算和报价，可以模仿各地的房地产建筑行业建筑施工项目的招标方法，有一个政府编制的定额标准，可避免业主委员会缺乏专业人员或管理企业为争夺项目而随意编制预算的不良现象。由一个行业政府研究和编制出物业管理项目预算定额，这类预算定额可侧重在各类管理内容的人工标准和各类设施的能源消耗标准上。一方面可以使招投标双方有一个费用测算的共同准则，合约双方在市场化洽谈过程中必须遵守的游戏规则；另一方面可使项目管理预算成为公开的、专业化的、可委托的工作，由政府管理部门实施监督。即在政府规定的收费范围内，进行测算报价，通常报价是硬指标，这样既强调了价格，又防止了过低压价的不平等竞争。而对物业管理企业来讲，既要保证管理服务质量高、各项措施到位，又要达到目标物业定位所需的成本核算，提出一个合理的价位进行报价，它体现了企业的实力竞争。

　　制定物业项目预算定额可以使招标方（开发商、业主委员会）乃至广大业主有所依据，都能了解物业管理企业的运作内容和必须的成本，使招投标活动在预算共识下更注重企业的管理诚信、经验和管理实绩；从而推动物业管理行业真正走向市场化，消除恶性竞争，淘汰不良企业，形成良性循环。

　　三、避免价格战

　　1、防止招投标偏差

　　目前有部分招标人希望中标价格越低越好，片面追求中标价格的最低化。不少临时资质、管理规模过小企业面临被市场淘汰的危机，不惜以低于成本的价格来赢取中标，以期在市场中占有一席之地，像高层办公拼到1.3元的管理费，要维持正常的管理都很难，更别说去维护和养护各种配套设备、电梯等。这种低价竞争的行为，长期的低利润运作，导致过度压缩成本，管理服务质量下降、人才流走、环境恶化、物业维护不当等后果，加速物业贬值，带来物业管理纠纷的隐患。

　　物业管理主管部门应当通过制定完善的规则，使评委专家测算出合理的管理成本价，将“低于成本价”竞争的违法行为拒之门外。对于投标报价明显偏低的投标行为，主管部门也不宜以行政命令直接宣布投标无效，而是通过制定完善的、强制性的物业管理服务质量标准，以此约束中标企业的后续管理服务行为，保证今后管理服务的质量标准，并以此作为企业资质评定的依据之一，对达不到管理服务质量标准且情节严重的，应当取消物业管理企业的资质。

　　为合理评估在招投标过程中的物业管理成本价，我认为应该要求投标企业详细列明合同期限内的管理成本构成与测算过程，并将成本构成与其服务范围、服务标准和服务质量一一对应，避免成本测算中的遗漏与混乱。在具体的评标过程中，评委应当依据劳动部门定期发布的工资指导标准、物业管理相关服务标准，综合测定各投标方案的成本价。这就对评委的专业性提出了很高的要求。

　　2、建立招投标评标人专业组织体系

　　公正、公平是任何招投标活动的核心原则与思想精髓，而公平是建立在公开的基础上的。根据《招标投标法》第37条规定：依法必须进行招标的项目，其评标委员会（以下简称 评委会 ）由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，其中专家不得少于成员总数的2/3。物业管理服务具有一定公共产品的性质，在评委会中应当有相当数量的专家成员，专家的专业素质及客观公正性，主要体现在评标过程与评分结果上。日前，建设部配合各地物业管理招投标活动，根据地方主管部门和地方协会推荐，公布了第一批全国物业管理招投标专家评委。将招投标的评审权和决定权授权交给了专家评审小组，有利于作出最正确的选择。同时，整个招投标过程是公开、透明的，交易条件也公平、明示的，最大程度上杜绝了不合理条件，有利于物业管理企业轻装上阵，最终有利于行业的健康发展。

　　对物业管理招投标活动中依然存在不按规定的程序与规则操作，暗箱操作和行政权力过度介入的情况，只有建立并落实完善的监督制约与惩罚机制，规范招标人、投标人的行为和开标、评标、中标等一系列活动，才能真正解决物业管理招投标中的程序公正问题。

　　全国各地招投标机构可考虑认定一批物业管理专家，建立一个专家名册或专家库，主要参与本地的物业管理招投标的评标工作，加强信用体系建设，加强对物业管理企业和物业管理从业人员的培训和资格认定，提高从业人员及企业的整体素质。

　　3、建立营运系统组织体系

　　尽快为物业管理招投标搭一个“台”， 形成了物业管理招投标中介市场。一方面，作为招标方之一的业委会同物业管理企业是建立在法律关系和经济关系上的平等民事主体，往往面临缺乏经验、无完善的操作规范，不知道哪个物业管理公司适合自己的小区，不知道把招标信息发布给谁；不了解物业管理公司有关公司资质、管理规模、经营业绩等情况。另一方面，作为投标方的物业管理公司，不清楚哪些楼盘、小区近期会招投标。供需双方信息沟通不畅，制约了物业管理招投标的推行。

　　还要培育和发展中间服务体系。招投标是一项专业性、技术性很强的工作，如同一切市场体系一样，物业管理招投标市场的发育和运行离不开相关的、有效的服务体系，包括建立专业化的招投标中介、咨询机构，物业管理评估机构，律师事务所和市场信息网络。

　　（作者系招商局物业管理有限公司董事总经理文/ 张万和）

篇3：换个角度看物业管理市场结构调整

　　换个角度看物业管理市场结构调整

　　一段时间以来，关于物业管理市场的命题主要围绕以下三个：一是以扩张规模为主要标志的对外承接和去外地承接物业管理项目的内容；二是以适应市场生存发展能力为主要目标的品牌塑造和企业能力提升的内容；三是以避免市场误区为主要内容的，比如如何进行市场拓展，甚至是否存在物业管理市场的讨论等等。

　　不可否认，以上命题和实践，为我国物业管理市场培育和市场化发展做出了巨大贡献，为物业管理能够伴随着我国改革开放和市场经济体制的建立而不断成熟起到了重要作用。但是，作为一个新兴的专业类型市场，我们的目光只停留在一个较为狭义的范围是不够的。应该从较广义和宏观的角度对物业管理的各主客体及领域的较深层次上的实践进行认识和探讨，使物业管理市场培育和市场发展能够更广泛、更深刻、更完善。

　　本文拟就物业管理区域化整合。物业管理规模扩张、专业化细分以及物业管理企业改制等方面的问题，浅谈一下物业管理市场结构的调整。

　　分散物业管理的区域性整合

　　是调整物业管理市场容量和供给关系的重要内容。物业管理市场容量小，供给关系不顺畅是影响物业管理市场化进程的一个重要问题，说供给不足并不是说我们的房屋储存量小，而是由于城市规划建设的零散性和一些开发商大而全、小而全的计划体制、观念等方面的原因，造成了物业管理企业数量不断膨胀所带来的。

　　现实中，与一些管理规模大、管理效益好的大型住宅区、工业区和大厦形成鲜明对照的是一些零星分散的物业，以及一些在一定规划区域内分块建设并实行多头管理的物业项目。这类物业原本就缺乏规划和规模等方面的先天优势，再加上多头管理的高成本，以及相互间的不协调，从而一方面影响了服务质量，降低了服务标准，甚至带来一些社会问题，另一方面使物业管理企业不能形成良性运作和产生有效利润，严重地影响到物业管理市场发育及行业的发展。解决这一问题的有效途径通常为：

　　(一)政府协调

　　区分不同情况和类型，一方面对于政府统一规划的、由多家开发商分别开发的小区、工业区和特殊功能园区的物业管理，最好由政府出面直接协调或由政府牵头，通过业主的参与进行公开招投标。深圳已有成功的经验，如对一个20万平方米规划完整、但由12个开发商建设和12家管理单位管理的小区实行了整合，通过公开招投标在12家管理单位中选出了一家管理能力、服务水准和经济实力都较强的物业公司进行统一管理，接管后该公司在小区内拆除了隔障，进行了环境整治，统了区内形象，提高了服务质量和管理标准，理顺收费标准和行为，受到了业主的好评，同时也降低了这家公司在这个小区的管理成本，形成了效益回报。另一方面，对于一些原本无统一规划、无规则小区环境的老旧小区，政府可在进行区域整治或老区改造的过程中，统一规划一定区域的物业管理，进行物业管理的规模整合。

　　另外，还可以结合房管所的转制，本着少设机构、扩大规模、方便管理、提高效益的原则，将区房管所的管辖区按照一定的规模或区域进行划分，形成房管所转制后的高效、低耗、适应市场的良性局面。

　　(二)市场调整

　　一方面，使开发商尤其是一些小开发商和只有单项开发权的开发商认识到物业管理并不一定能成为开发商项目开发后的利润来源点。严格说，开发商如果没有相应的自有物业留给物业公司，而物业公司又没有其它的经营项目和能力的话，单凭某一项目的物业管理所收取的管理费是无法赢利的，按现行规定，在管理费中可提取不超过一定比例的佣金，也只是由管理处一级上交给物业公司一级。而且当一个项目的管理费总额(由于是政府订价和政府指导价标准)尚不足以完成运作成本所需时，这个佣金实际上是空头的。现在有的开发商不交给专业物业公司，也不成立物业公司而是成立个管理部，实质是统管物业管理费用，使管理费该用的用不到位，物业管理该维护的维护不到位，而尽量使管理费剩余形成利润，这是严重侵害业主利益的情况。如果开发商能明白这种关系，知晓不能长期侵占业主利益，很多小型物业公司和大量非公司的管理机构就没有存在的必要而进入合并和重组行列。

　　另一方面，使业主认识到，有的小区虽然小环境不错，但由于管理规模小，管理成本高，必然要使业主的支出增加，同时也会使管理服务水准下降。有效的办法就是通过促进与周边小区的整合，尤其是在业主大会成立后重新聘请物业管理企业时，要把能否进行区域整合和在周边区域范围内挑选比较好的物业管理企业作为主要内容来考虑，实现完全市场化的小区整合和选择物业管理企业的模式。此外，随着物业管理企业认识的提高，物业管理企业最应明白的就是规模、成本和效益的关系，在目前很多物业管理企业还依附在开发商膝下的时候，要看到市场经济最主要的特征就是成本的最小化和利润的最大化。开发商，尤其是小开发商和单项开发商是不会永远给业主补贴的。那么，小型物业管理企业对其莫测的生存前景，要有一个充分的心理准备，尽早向联合、重组或并购的市场化道路上靠拢。

　　物业管理规模扩张和专业化细分

　　是调整物业管理市场份额和重新划分市场的必然。时下，有一种认识认为：物业管理的市场化就是物业管理企业能否对外承接别人的项目或有否到外地去承接项目为标志。这是由于人们把物业管理市场视为以管理面积为主的意识造成的，认为有了管理面积就有了物业管理市场的一切。同时，又在传统计划体制影响下，坚守大而全、小而全的做法，似乎要把计划体制下的后勤管理改革需要推向社会的内容一古脑地全盘接收，把物业管理在社会化变成了物业管理的小社会。当然，物业管理发展过程中的这种全面的综合发展也不能一概否定。

　　我们可以肯定物业管理的大而全、小而全或叫综合一体化所起到的历史作用。问题是--很多个原属于物业管理大市场或相关市场的新兴类型市场已经出现，我们如何抓住这样的机遇，在新一轮类型市场划分中占有一席之地。我们可以从以下途径进行思考和实践。

　　(一)在物业管理的微观范围寻找市场

　　目前，一些有一定规模和有某些方面专业能力特长的公司己组建了一些独立核算的如电梯公司、机电公司、绿化公司、清洁公司等，这些公司成立的基础大都是原物业公司自有业务，能满足专业公司的基本运作，再根据其经验特长，向社会承担相关业务。这个途径并不是说让大家都去一哄而上搞专业公司。搞了专业公司不走向市场没有意义，走向市场，竞争不过别人就更没有意义，所以搞不了专业公司的可以请专业公司来替我们打工。向专业公司分包具体操作项目，从理论上讲，管理成本是会降低的。同时由于专业化公司形成了规模化和标准化的管理，管理效果也大大提升，在物业管理费标准不能轻易变动的情况下，效益应该是明显的。

　　(二)在物业管理的中观范围寻找市场

　　在上述物业管理直接操作的内容上再向外围探寻一下，不难发现，还有很多商机存在，我们没有很好地介入和开辟新市场领域，比如大型商业物业的经营、会所的经营、幼儿园的经营等，如果说大型商业物业有时受开发商出售和直接出租的影响，我们难以介入，幼儿园也都直接租给或交给相关部门去经营的话，会所可是大都交给了物业公司经营和管理。可现实是95%-98%以上会所都不能盈利甚至不能很好地开展活动，造成了有效资源的浪费。而包括幼儿园、大型商业物业的经营，如果能在我们物业管理范围内进行有效开发，甚至投资或参股组建专业物业经营公司，并不是削弱了物业管理的实力和缩小了物业管理的范围，而恰恰是扩大了物业管理的领域，开发出新兴的物业管理类型市场。其实，对物业的经营原本就是物业管理概念和内容中的主要组成部分，物业管理企业最有条件成为这一市场类型细分的主力军。

　　(三)从物业管理的宏观范围寻找市场

　　物业管理能不能参与高科技领域，能不能进入城市管理的市政领域，答案应该是肯定的。在深圳，除了早已有了专门为物业管理开发电脑软件的高科技公司，也有物业管理企业开办高科技实物产品--外墙清洗剂的专业化公司，最近更有高科技上市公司参股物业管理公司的事例。如果说物业管理介入高科技领域存在高、难、远的问题，那么物业管理发展到今天已经成了城市管理的重要组成部分。物业管理与城市管理的具体操作内容也仅仅是一墙(围墙)之隔，一线(红线)相连，其很多市政管理如马路清洁、市政设施的维护，市政绿化的管理等，都可以通过市场竞争的方式介入政府拨款管理的领域。而从市政管理的角度看，通过市场选择管理者也必将成为城市管理体制改革的必然。但是，如果说城管体制改革亦需过程的话，那么，物业管理利用自我优势和物业的便利，介入餐饮、娱乐业领域则早已有了成功的尝试。

　　当我们看到香港的物业管理只用很少的人，而大部分业务都通过专业分包，把管理责任转移到社会上去，美国的一个20多万平方米的小区只有一名管理人员而惊叹不已的时候，我们所能反映出来的一个主要问题就是真正的社会化不是把后勤体制的内容转移到物业管理企业，真正的专业化也不是在物业公司内部拥有多少个职称的专业人才，真正的规模化更不是不计成本和效益的无限扩大，而真正的市场化经营是在主营项目不断扩大的同时，使专业项目和辅助配套项目形成新的分工，使市场成为由很多类似“纳米”技术一样的社会最小单位所构成。

　　物业管理企业建立现代企业制度

　　是适应市场经济和物业管理市场调整的需要。物业管理建立现代企业制度势在必行，其主要途径有以下3个方面：

　　(一)建立真正的以资产为纽带的有限责任公司，明晰企业资产结构，明确各股东的责任、权利和义务，弱化上级对下级公司的指挥和支配权，强化物业管理企业在市场上的独立决策和运作的能力，使物业管理企业具备市场准入的基本条件。

　　(二)积极发展多元投资主体的物业管理企业。物业管理行业属于第三产业中一般竞争性服务行业，除保留部分员工或管理者持股外，大部分国有资产都应逐渐从物业管理企业中退出去，采取股份制、合作制、内部员工持股、管理者持股、期权制等多种形式或成分进行重组，促进大型物业管理企业和物业管理集团的发展。放开搞活中、小物业管理企业，对一些规模小，管理质量差，经济效益不好的中、小企业，实行鼓励兼并、合并和购买重组，允许和规范破产，使物业管理市场结构更趋合理。

　　(三)对房管所改制的企业，要确保房管所改制成功，使其能够在步入物业管理市场化的轨道生存和发展，就必须要在改制的基础上尽快建立现代企业制度。同时鼓励目前正在进行房管所转制的单位将房管所转为企业，再将企业过渡为现代企业的两步走并做一步，直接按现代企业制度进行改制，使其提高适应物业管理市场快速发展的能力。

　　文章来源：《住宅与房地产.物业管理》文/ 章洪福

篇4：和谐社会与物业管理服务

　　和谐社会与物业管理服务

　　由于中央的提倡、舆论的呼吁、群众的呼应，和谐成了我们共同关注的话题，成了我们共同追求的目标。

　　方块的汉字很有意思，它是象形字，看到它的形状，便联想到它的意义。和谐，指协调、配合得当。

　　中国人也很有意思，一个字、一个词，赋予它好多好我的含义。例如“和”字，把它组成和善、和气、和蔼、和睦、和好、和平、和缓、和解、和约，再加上和谐，便成了大满贯。当然，还可以组成另外一些有意义的词。

　　和谐，要求人与自然的和谐，人与人的和谐，人与社会的和谐，国家与国家的和谐。笔者的职业是物业服务人，肤浅地说说和谐与物业服务、物业服务的和谐。

　　一、和谐需要物业服务

　　强大的中国经济的引擎已经发动起来，昏睡的狮子早已醒来，中国积累了庞大的社会财富。别的不说，只说高楼大厦如雨后春笋，物业设施日新月异，如何管理？这就足够了。

　　不少人认为，物业服务就是派几个保安，找几个清洁工，摆一张桌子，安一部电话，收物业服务费。不用说，这也太肤浅、太幼稚、太不把物业服务当一回事了。

　　不管怎么说，物业服务事实上已经成为城市管理的一部分，已经参与了城市管理。城市管理需要物业服务，城市管理离不开物业服务。君不见，春节期间限放烟花爆竹，找物业服务；收城市生活垃圾处置费，找物业服务；签订消防管理责任书，找物业服务；计划生育、控制人口盲目增长，找物业服务；办理户口迁移证明，找物业服务；春秋植树造林、灭鼠统一行动，找物业服务；开通有线电话、天然气，找物业服务......甚而至于，邻居、两口子闹矛盾，也要找物业服务。

　　创建和谐社会，怎么可以不要物业服务，怎么可以不要物业服务的参与？

　　二、物业服务需要和谐

　　物业服务服务涉及的内容较多，涉及的矛盾也很多。为了强调服务意识、服务理念，提出“业主至上、服务第一”、“顾客总是对的”，也无可厚非。但如果不敢提管理、避免提管理，这就有失偏颇。还有一种说法，管理的是物业，服务的是人。我以为，这也是理不直、气不壮的又一种表现，还是不敢名正言顺地说管理，抓管理。创建和谐社会，丢掉管理，与丢掉服务一样，都是不行的。这就象人的两支手、两条腿一样，缺了哪一件都不行。

　　什么在是物业服务，专家学者们有许多诠释。我肤浅地认为：物业服务，不只是对物业的管理，而是管人理物。这样一说，必定谴责声、讨伐声四起：反了，放肆！我是主人，你是仆人，岂容你反客为主？且慢，只管物不管人的物业服务，岂不成了仓库管理、货场管理。物业服务不管人只管物，怎么说得通？例如电梯，无论例行保养、年检，是管理或是服务？对于国家特种设备管理部门，自然是管理，她在履行管理职能。对于物业服务企业而言，我认为是服务，是对电梯的维护、呵护、清洁、润滑、高速、检查。也不可简单地说对物是管理，没有服务。对于业主及物业使用人，不但要服务，而且要诚心诚意，周到细致地服务。物业服务企业不能以管理者自居，而只能以服务员的角色出现。但是，还有另一面，如果宠物吓人、咬人，你是管狗呢，还是管理狗的主人呢？既然中国人都知道：“打狗还得看主人”，说明我们得先把狗放在一边，把人看了再说。又如，某人心旷神怡，引吭高歌，噪声扰邻，我们是去关掉音响、砸烂音响呢？还是去管理唱歌的人呢？例子多了，恕不一一列举。

　　对于物业服务而言，服务不到位、管理不到位，都会不和谐。

　　三、自己管理好自己，是最好的和谐

　　三晴两雨、风调雨顺是和谐；风和日丽、四季如春是和谐；万紫千红、莺歌燕舞是和谐；邻里和睦、互助友爱是和谐；慈善事业、献血、献爱心是和谐；救助灾区、捐钱捐物是和谐；上下齐心、和衷共济是和谐。

　　作为物业服务人，应多点爱心、多点温暖、多点微笑、多点善举、多点理解，和颜悦色、和风细雨。尊重业主及物业使用人，保持服务质量，注重服务态度，收费质价相符，是营造和谐物业服务的基本条件。

　　对于内部员工，注重制度建设，制度面前，人人平等；注重思想教育，多换思想少换人，不换思想才换人；对于初犯、偶犯、情节不重、认错态度好的员工，可从轻处罚或免予处罚；对于员工的实际困难，能够帮助的，给予力所能及的帮助。

　　在物业服务企业之间，多交流，互相学习、取长补短。同行既是竞争对手，也是赛场朋友。尽可能实现双赢或多赢。有不同看法、意见分歧，可以和而不同。求大同、求小异，在实践中尝试，探索中加以解决。少争论，多做事。同业内不能搞恶性竞争，不可损人利已或损人害已。

　　因为有排解不开的矛盾，才需要管理。为了维护社会秩序，才需要国家机器。管理与被管理本身就是一对矛盾。物业服务中的纷繁复杂的矛盾，只靠服务、只靠微笑、只靠耐心、只靠理解，也不可能都解决。还需要立法、需要法制、需要强制。

　　物业服务活动的参与者，不只是物业服务企业，还有业主及物业使用人、政府主管部门、物业建设单位。阴阳协调才和谐，刚柔相济才和谐。

　　各方面的角色到位、自节自律，才是最好的和谐。

　　文章来源：重庆物业文/张大明

篇5：物业管理法规依据

　　物业管理法规依据

　　一、物价局对管理费的审批及管理

　　物管部门经工商行政管理机关登记注册后，物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。物业管理公司的服务性收费包括以下几个部份：

　　A）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

　　B）公共设施、设备日常运行、维修及保养。

　　C）绿化管理费。

　　D）清洁卫生费。

　　E）保安费。

　　F）办公费。

　　G）物业管理单位固定资产折旧费。

　　H）法定税费。

　　物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生收费纠纷，可由物价部门进行调处。

　　二、《物业管理合同》/《业主公约》的规则

　　1、《物业管理合同》是物业管理公司与业主签订的。物业管理合同应当明确规定以下内容：

　　A）管理项目

　　B）管理内容

　　C）管理费用

　　D）双方权力与义务

　　E）合同期限

　　F）违约责任

　　G）其它

　　2、《业主公约》是维护全体业主的合法权益和公共秩序，保障物业的安全与合理使用，创造优良环境，物业管理公司与业主共同遵守的公约，公约应包括以下内容：

　　A）业主的权利、义务

　　B）业主大会组成、作用

　　C）业主委员会组建、作用

　　D）违约的责任

　　E）其它事项

　　三、消防监督的管制

　　消防工作在物业管理工作中占有重要的地位，在高层楼宇管理中更显突出。消防工作有了失误，物业财产就将受到极大的破坏与损失，甚至会 全部毁于一旦而祸及左邻右舍，给社会带来极大的不安定因素。消防工 作的主要内容是：

　　A）贯彻国家和当地政府的消防工作法令。

　　B）坚持每天一至数次的巡回检查及节假日、重大活动日的全面安全检查。

　　C）对检查出的消防安全隐患、存在问题，一定要督促有关主办单位制订整改措施，限期整改。

　　D）健全专职和兼职的消防组织，以主要行政负责人担任防火责任人，建立义务消防制度。

　　E）制订严格的消防制度。

　　F）对消防器材要定期巡视、试验、大修、换新、保证设备的完好率。

　　G）积极开展防火宣传教育。

　　H）抓好灭火管理的平时训练、火灾监控、火灾的扑救与人员疏散。

　　四、竣工验收管理

　　1、竣工验收的定义

　　竣工验收是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到了该项目设计文件所规定的要求，具有了使用的条件，即竣工以后，承建单位与开发单位之间办理交接手续的过程。

　　2、竣工验收的种类

　　建筑工程项目的竣工验收可以分为隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收、全部工程验收。

　　3、竣工验收的程序

　　A）熟悉图纸，了解设备提供厂家的设计资料。

　　B）按照有关规定制定验收标准。

　　C）参与现场施工调试，了解设备一些基本情况。

　　D）审核施工单位提交的技术资料，看是否符合规程规范的要求。

　　E）提出工程遗漏和缺陷，并跟进相关工作。

　　五、营业执照的需求

　　物业管理向工商管理部门办理营业执照应出具以下文件：

　　A）名称核准通知书

　　B）资信证明

　　C）物业管理合同

　　D）公司章程

　　E）可行性报告

　　F）法定代表人证明

　　G）外经贸委批准证书(三资企业)

　　H）房地产管理部门的资质审查证明

　　六、其它政府有关部门的法规要求

　　物管部门应遵循的政府部门法规有：

　　A）《城市新建住宅小区管理办法》

　　B）《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》

　　C）《城市房地产开发管理暂行办法》

　　D）《城市市容和环境卫生管理条例》

　　E）《广州市城市住宅小区物业管理办法》

　　F）《广州市新建住宅小区竣工综合验收管理办法》

　　G）《广州市物业管理服务收费暂行管理办法》

　　H）《广州市消防监督管理办法》

　　I）《广州市住宅小区物业管理试点大纲》

　　J）《广州市关于新建小区物业管理达标创优活动的通知》

　　K）《广州市住宅新村建设与管理暂行规定》

　　L）《广州市城市园林绿化管理办法》

　　M）《建设部物业管理考核标准及评分细则》