篇2：物业服务行业不应放弃专项服务领域

　　物业服务行业不应放弃专项服务领域

　　物业服务作为工业化社会的产物，在国外已有过百年历史。1981年深圳第一家物业服务企业成立，即是中国改革的成果。现在物业服务在我国已成为一个颇具规模的产业。随着专业分工的进一步深化和物业服务企业的成长，“专项服务”将成为物业服务企业极具潜力的领域。

　　本文中的“专项服务” ，指由专业服务公司为设备、设施、系统之用户提供的维护（维修、养护）服务，或为特定群体提供的专门后勤保障服务。如：为工厂的生产设备提供专业养护、维修服务，为医院的医疗设备提供的养护维修服务，为游乐公司的游乐设备提供的养护维修服务，为各种机构的办公设备、生产设施提供的专业养护、维修服务等均属于这一范畴。生产线、检测线、实验室专用设备的维护，供电、给排水、供气、供汽系统的维护，科研设施基本维护，计算机、办公网络维护，安全监控系统的维护，职工餐厅管理等，除了设备供应商通常的售后服务外，由单位外部提供的服务，就是“专项服务” 的具体例子。这些服务在ISO国际标准分类法中，分属工业服务（ICS03.050.10）、公司（企业）的服务（ICS03.080.20）、消费服务（ICS03.080.30）等。本文主要以工业企业设备维护和办公场所配套系统维护作说明。

　　一、专项服务的需求在增长

　　在可以预见的期限内，我国的工商企业数量、规模及其设备拥有量将高速度增长。中国作为国际社会大家庭的负责任的一员，正为国际社会所广泛接受；中国经济成为全球经济体系重要的一环已是不争的事实；“中国制造”已成不可逆转之趋势。目前我国制造业增加值已占GDP的44%，占世界制造业总额的5.9%（仅次于美、日、德），而且还有不断上升的趋势。这必将造成中国工业生产的高速增长、生产型企业的增加、生产设备的激增。

　　我国现阶段的工业发展，是改开开放推动经济增长促进工业现代化和国际分工、市场化资源配置共同作用的结果。从先进国家的经验来看，生产企业的专业分工水平与工业现代化水平密切相关。有关专家评估，我国工业现代化水平只相当于现代化国家的20～30%。随着我国工业经济发展而来的，必定是工业的现代化和工业生产的进一步专业化分工；过去那种大而全、小而全的企业，关起门来一条龙服务的运作方式，已不可能再有生存空间。未来，生产企业倾全力于其最有竞争力的生产经营，其他事务通过协作解决是必然趋势。也就是说，生产企业专注于其核心业务，而无暇顾及产前准备工作、设备运行养护、维修工作、后勤服务工作等，形成了巨大的服务工作需求。

　　对于供应商来说，生产企业使用的设备、系统是其产品。对产品提供的相关服务，即通常所说的工业产品服务。现在不少企业都在将业务向下游伸延，加强产品的服务工作。最近上海市政府出台政策，鼓励工业企业向产品服务挖掘增长空间。但专家的分析预测是：未来制造业产品的价值有70%～80%来自于产品服务，制造者能完成这些服务工作的比例不足40%。这表明大量的“产品服务”将成为“专项服务”工作而有赖社会协作，共同分担。从市场的角度来看，就是一块巨大的“蛋糕”。

　　对于设备使用单位而言，“专项服务”是其生产经营的后勤保障工作，对创造价值贡献不大，但为其基础，可能起否决作用，必须作全面仔细安排。过去，我们的企业都是“自力更生”解决，现在已经不可能了。

　　首先，专项服务并不“专”。由于专业化程度的提高，工业企业所使用的设备，也往往包含了这些设备生产流程中各个协作企业的专有技术。要对这些设备进行有效维护，可能需要利用多方面的技术资源，即使设备供应商也无法独力提供可靠的维修保养服务，设备维护过程就是一个资源组合过程。例如，有一个企业在用的一套设备，供应商是法国公司，主要设备在德国制造，控制部分为美国公司产品，其养护就是一项综合性工作，供应商进行售后服务，只能依靠协作单位的资源支持。

　　其次，由于科学技术的超常规发展，设备使用单位培养操作人员已经是不小的负担，要培养合格的“维修工”，将受到人才储备、培训条件等多方面的更大制约。大量的专用备件也是设备使用单位难以解决的问题。

　　普通商贸企业及一般机构办公场所的各系统维护，更无法依靠自身的力量完成，而必须交由专业服务公司去实施。

　　可以断定，专项服务已经显现巨大的需求，并有一个很长的增长阶段。

　　二、物业服务企业的优势所在

　　我国物业服务企业的发展虽则时间不长，但在中心城市已逐步走向成熟和规范化管理，行业的先行者已在全国范围内建立起强势品牌，有的大型企业接管的物业面积已超千万平方米。全国2万多家物业服务企业，其服务已经渗透到各大中城市，物业服务已成为新兴产业中颇具影响力的一个行业。物业服务企业业务，也从创始期接替单位后勤职工住宅管理服务，逐步扩展至商业大厦的物业服务，机关办公楼宇的物业服务，医院、工厂、学校等专门机构的物业服务。物业服务企业作为“解除他人后顾之忧的企业”已被广泛接受。

　　物业服务公司的工作，一开始是保安、清洁、绿化、维护一手经办，发展到专项工作外包，再发展到物业服务公司成立专业公司，承担自己接管物业的业务外，还向社会拓展业务。如中航物业服务公司就下设有电梯公司专门从事电梯维修保养业务，楼宇设备公司专业从事物业保安监控设备系统安装、维护等业务。

　　物业服务公司开拓这些业务，不是偶然的个人决断，而是其潜在优势的必然发展方向。物业服务公司，从诞生开始就是卖“服务”的。

　　服务型产品的显著特征是具有含糊性，与生产企业的传统产品有着明显的区别。一般的专项服务工作，更具有管理量大，工作繁琐、细化、长期性等特征。物业服务公司开展此类业务，在企业文化方面非常吻合。

　　专项服务的另一个特点是，工作对象位于特定的建筑物（群）内，可看作是物业的“附属设施”，物业服务企业的正常工作就与其有着必然的联系。

　　从实际开展的专项服务工作来分析，其工作由两大部分构成，一部分为本公司独立完成的具体工作，另一部分为组合外部资源协同完成的工作。专项服务本质上是多项服务交由一家企业“组合”完成。

　　物业服务企业的运作方式都是“管理处组合服务”--组合不同的专业队伍，为客户提供综合性服务。

　　可见专项服务工作的特殊需求，正是物业服务公司的优势所在。

　　三、物业服务企业需要盈利空间

　　利润微薄、工作繁琐、隐性的风险大，而服务质量要求也很高，是物业服务企业目前面临的普遍问题。全国只有少数大型物业服务企业实现了规模效益，有一定的抗风险能力，其他2万多家企业在争夺接管面积方面，就不得不使尽浑身解数，价格竞争在所难免。不少物业服务公司在亏本运作。

　　虽然全国还有大量的物业（估计超过200亿平方米）有待物业服务公司去接管，但其中的盈利空间极为有限。这是一个不容忽视的事实。因为占物业服务面积80%以上的是居民住宅，其物业服务收费受到政府规限和居民消费水平的双重制约；再加上物业服务行业门坎不高，在众多的企业竞争中，微利的价格水平也难保。利润对于物业服务公司来说，既是现实问题，也是必须作出长远考虑的问题。没有盈利潜力，就不可能积聚高素质的人才。目前全国物业服务从业人员200多万人，占社会服务业从业人员总数的23%，但整体人员素质不高，投诉率居高不下就是佐证。一个庞大的从业大军，没有一大批高素质业务骨干为之全情投入，这对行业的健康发展极为不利。要解决人才问题，待遇不可回避。没有盈利哪来待遇？

　　四、开展专项服务实现多赢

　　深圳市安业物业服务有限公司是在专项服务的基础上发展起来的一家很有特色的物业服务企业。它1985年从办公室装饰工程、物业维修零星业务开始，逐步进入专项服务领域，1996年开始进入大型生产企业开展专项服务，目前在为10家工业企业（其中华为、艾默生、富士康3家是跨国公司的生产基地）提供服务。其主要业务有：供电系统维护、给排水系统维护、空调系统维护、供电系统维护、生产线维护、检测线维护、科研设施维护、办公系统网络维护、安全监控系统维护、职工餐厅管理等。

　　安业公司的实践结果表明，由于其专项服务工作的开展，不但自身找到了潜力巨大的业务空间，而且为服务对象解决了后顾之忧，降低了营运成本，也为原设备供应商减轻了后续服务的负担，实现了多赢。具体体现在如下几方面（以安业公司为大型生产企业A提供服务为例）：

　　1、专业维护，供求双方了却后顾之忧。过去A企业购置设备，都要对调试期、保修期、使用期等不同时期的维护问题进行详细的安排。一些专门设备的运行保障，更是不容忽视的问题，从考察选型开始，到使用维护，都耗费不少技术力量和管理费用。现在安业公司介入设备购置合同的养护条款制定，甚至签订三方合同，A企业不再为设备保修期后的养护工作和设备供应商的服务质素发愁。设备供应商的售后服务费用清晰受控，不再为日后的跟踪服务费心，更完全避免了一些由于 “不是问题的问题”，而派出技术人员赶赴现场的事情发生。

　　2、简化生产（办公）现场管理。A企业是一高科技企业，生产车间、实验楼、办公场所都有大量来自不同供应商的设备。如果不同的供应商都派员进入现场维护，A企业的日常人员管理就非常困难，安全保障压力也不小。安业公司介入后，现场维护人员大大精简，相关方面的管理责任即全面由其承担起来。由于安业公司的员工代替了多个服务单位的工作，其现场人员相对稳定，便于有效教育和管理，几年来杜绝了相关的失窃事件和泄密事件的发生。

　　3、节约管理费用。A企业机构庞大，对日常维护检修一类琐碎事项进行严格管理，确实得不偿失。如维护耗材，过去A企业在各生产业务点都有储备，较大的点还有专门保管人员，现在A企业只按照消耗总额支付一定的费用（8%），繁杂的管理工作由安业公司负责。安业公司专业管理，成本得到有效控制，相关费用仍有节余（20**年约0.6%）。据测算，A企业原来在这方面（仓库管理等）的投入单是直接人工费用就超过支付给安业公司的费用（8%）；资金占用、损耗等其他费用的节约更是显而易见。

　　4、提高工作效率提高反应速度。设备与设备、系统与系统之间的联系千丝万缕，原来A企业经常为不同设备供应商的责任问题扯皮而费力费时。执行部门、监督部门，为繁杂的维修配件的采购价格控制程序问题，长期难以统一意见，就一些紧急、非紧急配件的付款问题左右为难。往往基层的需求信号要变成具体行动指令不是一天就能完成审批程序的，搞维护工作的就觉得非常被动。安业公司介入后，不同供应商的问题由其协调，A企业尽可放心享用；配件采购，A企业只对安业公司进行总体的跟踪监控即可，管理效率大为提高。

　　这对高科技企业尤其重要，因为高科技企业相关设备、配套设施需要快速变化，以适应研发工作要求，其维护工作必须高效率、高质量。

　　5、设备供应商的产品服务成本大大降低。众多设备供应商都乐意支付费用，将保修工作交由安业公司负责，足以证明这是节省费用之道。A企业几家设备供应商进行比较分析，费用节省15～48%，售后服务人员管理方面的好处更是明显。

　　6、安业公司取得了合理的回报。专项服务之“专”，很多体现在技术含量上，这为取得合理利润提供了可靠的基础。安业公司几年来依靠开展专项服务稳定发展，吸收和培养了一批不同专业的高级人才；建立起一个以设备供应商为主的技术支持网络，一个伸延到国外的配件供应网络；实现了健康发展的良性循环。据安业公司20**年核算，专项服务取得的收入占公司总营业收入的61%，创造的利润占82%。

　　五、推动专项服务，促进物业服务上台阶

　　深圳物业服务企业得全国改革开放风气之先，也在竞争中不断探索，一些企业已经呈现专业化的发展趋势。如新东升物业在接管医院物业方面，华侨城物业在旅游区管理、展馆服务方面创出了自己的特色。他们的管理服务内容就包含了若干的专项服务。这是否说明专项服务的开展在促进物业服务企业竞争优势的建立呢？现在大部分物业服务企业从事的工业物业服务、商业物业服务服务，向前迈一小步就是专项服务的广阔空间。物业服务企业没有理由对此熟视无睹，行业也应该在这方面有所动作。

　　杨荣元 庞贵 符捷鸿

篇3：物业服务行业重组及其新趋势

　　物业服务行业重组及其新趋势

　　笔者于5年前提出“物业服务重组”的论题，相关理论文章（《论物业服务行业重组三重性及其相互关系》、《关于物业服务规模化经营的话题》、《理性的回归》）先后发表并引起行业内关注。值得欣慰的是许多观点和设想被不幸而言中，但行业重组事态的发展迅猛却有些意料之外。社会发展，行业重组，在社会经济学家眼里是一个永恒的话题，我们毕竟不是专家，因此对物业服务行业重组的新趋势的再研究对我们今天的物管从业人员来讲就更有必要了。

　　物业服务行业重组理论的简单回顾和再认识

　　谈到物业服务行业重组的新趋势，就不得不对物业服务行业重组的有关理论进行简要回顾。物业服务的行业重组存在三重性，亦即三种形式，这也是物业服务行业不同于其他行业的根本原因。其三重性表现在：物业服务专业技术重组、物业服务单位重组、物业服务企业重组。前者是将传统的物管企业中专业技术含量高的人才、技术、设备分离出来，按专业化运作管理服务于企业和整个社会的调整过程，亦即“条条管理”的重组；中者是通过物业服务单位（管理处）的兼并、联合和改组等来实现物业服务单位的调整过程，亦即“块块整合”的重组；后者是通过兼并收购、联合、改造等方式来实现物业服务企业之间的调整过程，亦即“条块结合”的重组。前两个重组是物业服务行业重组的基础和过程，后一个重组是结果，只有量的积累才有质的飞跃。

　　如果我们把物业服务行业重组用历史的眼光来看，那么对上面的认识可以看作一条横轴，把物业服务行业重组的发展趋势当作一条纵轴来研究了。

　　我国物业服务经过20多年的发展，如果从行业重组的角度来研究，就有非常明显的三段式特征，这就是笔者原来提到的“三次革命”。“第一次革命”--物业服务行业的产生（从社会、政府剥离出物业服务职能）；“第二次革命”--物业服务规模化经营（物管职能在地产商与物管企业以及物管企业之间进行调整）；“第三次革命”--物业服务的理性回归（部分物管职能从物管企业剥离出，回归社会和政府）。简言之，物业服务行业发展过程，也就是一个物管职能在社会、政府、物管企业以及物管企业之间的不断重组整合过程。认清这个问题，对我们关于“新趋势”问题的研究就会有一个辨证、客观的思路了。

　　新趋势之一：专业技术重组（专业化分工）更为彻底和细化

　　物业服务行业重组中的专业技术重组的产生，起初是在技术、资金、人才含量高的专业上发生的，如物管企业通常是在机电、智能化、消杀等方面交给专业公司打理，而现在的专业化重组几乎涵盖了物业服务的全部专业，如劳动力密集的清洁和绿化。据不完全统计，深圳凡国家一级和市属甲级物管企业，其清洁卫生几乎全部或正在全部交给社会上专业清洁公司打理，因为这样做在成本、服务质量和劳资管理方面对物管企业更为有利。以至于这几年深圳的清洁公司如雨后春笋般产生，并形成几个诸如玉禾田、日新、志诚等这样几家重量级专业清洁公司，动辙员工数几千人，许多已超过物管公司人数。

　　在深圳，停车场管理在物业服务工作属保安管理工作中的一部分，但随着《深圳经济特区机动车停放和停车场建设管理条例》的即将颁布实施，许多专业经营管理停车场的企业应运而生。这就是说，物业服务专业技术化重组将进一步在保安管理工作中细化分工，停车位的严重不足即资源稀缺和现代化停车场（库）的高技术含量（自动化控制、机电等）是这一专业技术重组的直接诱因。目前在国内外，如香港、日本等地区国家已有很多停车场经营管理公司。

　　因此，物业服务行业重组的深化，专业技术重组不但在技术含量高的专业，在劳动力密集的非技术专业也完全展开，同时随着高新技术的运用，将又不断产生出新的专业。

　　新趋势之二：物业服务行业重组从有形化为主向无形化为主转变

　　这一层面的重组，主要发生在物业服务单位重组和企业重组方面。在深圳物业服务规模化发展初期，物管企业通过重组发展壮大，无一不是以人力、资金、物力以及技术的整合来实现的，更多的表现在全委托物管上，亦即“有形的”。而现在则更多是以“无形的”重组来实现企业的规模化经营，即通过半委托、顾问、咨询、合作等多种形式来实现管理（品牌、智力）的输出等实现企业的总收入增加和利润实现。前几年，深圳物管企业大规模发起在内地圈地运动，但因全国各地的法规、经济、人文等诸方面的原因而形成的千差万别的物业服务环境，造成深圳物管企业大多水土不服而陷入泥潭，这也是深圳物管企业从“有形”输出到今天的“无形”输出一个重要外因。

　　从近半年来大多“洋物管”进入深圳和内地，更能说明行业重组的“有形化”向“无形化”发展。这些年的外资物管企业进入中国绝不是象当年改革开放初期那种挟巨资、技术的外资企业，而仅仅是一种“无形”的投资，带来的仅仅是品牌、管理理念等等。如近来活跃于国内物管行业的戴德梁行、嘉里建设、熊谷企业等物业公司，不要说人、财、物的整合看不到，就连这些企业里的“洋面孔”你恐怕都见不到，这些企业从高管人员到普通员工基本都是国内本土员工组成。

　　因此，不论是深圳物管企业之间的整合，还是对内地物管市场的拓展，抑或是“洋物管”的进入，我们更多地看到的是企业品牌、理念和管理的输出来实现重组。

　　新趋势之三：物管企业的资产重组实施的规模和跨度日益加大

　　物业服务行业重组的前两种重组，在物管企业内部或物管企业之间可以实现，但跨行业、跨区域的多企业重组却是一种社会经济行为，近期的几起物管企业重组表明较重的政府行政色彩，使得物业服务企业的资产重组的规模和力度前所未有。深圳市常安物业对凯虹物业和启利物业的兼并重组，就基本上是在南山区政府的主持和协调下顺利完成的。常安物业是市属甲级物管公司，而凯虹和启利物业仅为乙级和丙级资质，管理规模也不大，通过这一“政府行为”重组后的常安物业规模得以迅速扩大，管理内容从过去走单一住宅物业扩展到了工业区物业等，也顺利度过了重组后的磨合期，目前常安物业成为南山区大型物管企业之一。天津市天孚物业服务有限公司的重组则是“政府行为”最成功的重组。在天津开发区工委的主持下，将天津市分属三个系统的8家物管公司组建为现在的天孚物业公司。这种跨系统、跨单位的重组，只有用政府这只强大的“手”才有可能顺利实现。

　　强强联合的企业重组使得物业服务的区域跨度和品牌资质的集中度空前加大。招商局物业的整合重组应该是目前国内动作最大的重组之一。其跨度之大，物业单位分布在香港、北京、上海、南京等地区，面积1000多万平方米，人员4000多人，具有2个甲级，多个乙级和丙级的品牌，在招商集团的主持下，最后重组整合为“招商物业”这一个品牌。最典型的是近期发生的堪称目前国内品牌级别最高的重组--中航物业和南光物业的重组，两公司都具有国家一级和深圳甲级资质。这些成功案例还有诸如上海中环陆家嘴物业的重组等等。

　　物业服务经过近几年的成熟期，其行业中的企业重组，已完全不仅限于笔者初期所描述的优胜劣汰，大吃小的范畴，新的重组趋势表明，物业服务企业重组将向跨区域、跨企业、品牌高度集中发展，而且这种趋势将在政府或集团的行为下，企业重组规模和态势将愈演愈烈。

　　斗转星移，万物更新，大自然和社会总是处在一个发展演变过程之中。物业服务行业经过20多年的发展，这个发展的过程，其实质就是一个行业重组的过程。无论是专业技术重组的更加彻底和细化，还是行业重组的从“有形化”为主向“无形化”为主过渡，抑或是企业资产重组的规模和跨度日益加大，物业服务行业的高速发展无一不是一个“变”字。作为我们这一代物业服务人，有幸目睹和参与这一波澜壮阔历史的过程，我们必须正视它，只有这样，才能在今后的千变万化中永远立于不败之地。

　　文 晏华

篇4：物业服务行业市场分析报告

　　物业服务行业市场分析报告

　　---对物业服务“低收费、零收费”的理性思考

　　一、对市场经济条件下的“低收费、零收费”现象的透视与分析

　　1、价值规律是市场经济的基本规律，价值规律基本内容和要求是商品的价值由生产商品的社会必要劳动时间所决定，商品交换以价值为基础。价格围绕等价交换价值点w上下波动，是价值规律作用的表现形式。中国物业服务是市场经济的产物，物业服务区别于传统房屋管理最显著的特点，就是有偿服务，是一种可以在市场交换的商品。因此，物业服务这种商品交换理应受到价值规律的制约。

　　企业是以追求利润最大化为目的的，牺牲自身利益而惠于客户，以“低收费、零收费”手段实施物业服务运作，显然是与“等价交换”原则相违背的，属市场经济运行中一种反常现象，其究竟如何生存?这其中必有深层次和隐性的原因。或者是企业发展经营的竞争策略，或者就是有其他的隐性经济收入和物业服务常规收费之外的经济来源。如若是企业竞争策略，是一种短期经营行为，则无必要予以分析，但如若是后者则有深入剖析的必要。

　　纵观“低收费、零收费”，的多种表现形式，其共性特点是业主少交或不交管理费，但物业仍需维修、运行、维护和管理，这说明物业服务费一定另有来源。或者是房地产开发商拨付，或者是商业用房的租赁经营收入，再或者是利用物业资源进行商业运作收益，与其它企业不同的仅仅是来源渠道有异而已。问题是这种来源和渠道是否可靠?是否存在问题?是否合法?由开发商支付管理费，开发商为什么要向业主提供“免费午餐”，承担不应由其承担的费用?这在逻辑上和市场经济条件下是无法自圆其说的。

　　退一步而言，不去追究开发商的动机、目的，开发商如何兑现承诺，从实践效果看，由于缺乏保障机制，结局往往是草草收场。以商业用房的租赁收入弥补管理费，则涉及商业用房的产权归属，商业用房如果归属业主，则是业主换了一种方式自行缴纳管理费。如果产权归房地产开发商，那么仍然会产生前者所述的与开发商支付管理费同样的矛盾。而借助物业服务平台，进行商业运作，获得额外利润，以此弥补管理费缺失或不足，本是无可非议的，但如果这种经营收入不能弥补，物业服务正常运行就无法维持，则会引发业主和物业服务企业的新的矛盾，导致社会不安定因素的产生，这对构建和谐社会是有害无益的。

　　如果物业公司从中获利，那就是典型的寻租行为，寻租就是对业主权利的侵犯。即便在个别物业项目上可能获得收益，也并不具有可复制性。相反，从宏观角度来看，其浪费社会资源、降低效率却是显而易见的。众所周知，社会分工是商品经济的基础，在现代社会中，社会化大生产的基本发展规律是社会分工越来越细，专业化程度越来越高。一个普通物业服务企业，同时涉足多个专业化程度极高的领域，盲目扩张和大肆进入自己的非专业领域，不但将损失大量资金和人才，更有可能会对主营业务造成强烈的连锁冲击。

　　因此，物业服务的“低收费、零收费”，既非物业服务模式创新，也非正常的竞争策略，既没有预示物业服务发展方向，也没有对行业发展做出任何贡献，不是进步而是倒退，如不加以遏止，将对物业服务市场发育和行业发展产生消极的和负面的影响。

　　1.“低收费、零收费”是对消费者的误导和伤害客观上，物业服务服务产品的特性使交换双方存在严重的“不对等”一是专业知识和信息量不对等，二是组织形式上的不对等，三是承担民事责任能力不对等。在这样一个“不对等”的交换中，“低收费、零收费”势必误导业主对物业服务基本概念的认识，认为物业服务可有可无，更多关注服务价格而非服务质量。同时，由于消费者过分关注短期内的利益，相当程度上会忽视对物业服务服务的监管，造成消费者对物业服务服务的反应滞后，加上物业服务中的大量维修和养护工作实际是在业主不可见状态下进行的，为了降低物业服务成本，实施所谓“低收费、零收费”的企业很可能减少物业服务必不可少的维修和养护工作，削减物业服务成本中的预防性支出，无形中导致了物业的“风险后置”，给尚在心安理得享受眼前利益最大化的业主设置了一个物业提前坏损的巨大风险的陷阱。

　　2.“低收费、零收费”将削弱企业核心竞争力，增加运营凤险

　　“低收费、零收费”运作的物业企业一个重要的经济理论支撑点是规模收益正比增长。按照权威的《新包格拉夫经济学辞典》的解释。“对于某一产品，如果在某些产量范围内平均成本是下降或上升的话，我们就认为存在着规模经济或规模不经济。”即生产和服务规模的扩大，并不一定会使平均成本下降，利润也相应的不一定会上升。作为规模经济的“孪生兄弟”---规模不经济，规模扩大，成本上升，利润下降，更是客观存在的。如以电子商务为例，规模的扩大固然能使企业在采购上拥有更多话语权，但随之而来的是更为昂贵更为复杂的大型电子商务平台的建设，电子商务人员的薪酬支出更非普通物业人员能比，加上大型物流业的运输成本，日趋庞大的运营和管理协调机构支出，上述任何一项开支部极有可能抵消商品采购所带来的微薄收益，甚至造成巨额的亏损。物业服务开展多种经营，是丰富物业服务内容，弥补管理费不足，弱化物业服务交换双方矛盾的一个策略，但如果本末倒置，主次不分，则是十分危险的。

　　3. “低收费、零收费”将使行业发展误入歧途

　　当一个 “低收费、零收费”物业服务进入小区，其“洼地效应”必然会导致周边小区物业服务收费的大幅下降，物业服务企业若不降价，很可能会被业主解聘，必然造成更大的损失。对于个体来说，这种无奈的选择是理性的，但却引发集体选择的非理性。因为一旦当整个物业服务行业的降价成为习惯，消费者所关心和追逐的永远只会是谁的物业服务费收得更低。在如此一个信息不对称的低价市场里，消费者只关心价格，市场资源将惟低价者得，也反过来迫使厂商不断降低各方面成本甚至不惜牺牲服务质量，因为在低价，甚至超低价上，提供质次商品显然是更经济的行为。如此，则成本较高的优质商品和服务，很可能被劣质商品和服务淘汰出市场，形成“劣币驱逐良币”的恶果。市场交易的结果使得优胜劣汰的原则被违背，好产品在竞争中失败，而次品获胜，形成消费者心理和消费行为的“逆向选择”。

　　在物业服务服务市场上，“逆向选择”导致了市场的低效率和市场失灵， “低收费、零收费”服务不受到遏制，不但整个物业服务行业经过多年努力所构筑的物业服务服务消费意识和消费理念将趋于瓦解，而且“逆向选择”将使得物业服务服务价格和质量不断下降，最终导致市场严重萎缩甚至消失。

　　二、法律层面的“低收费、零收费”的审视与考量

　　1.“低收费、零收费”违背公平和等价有偿原则

　　从民法的基本原则公平和等价有偿的原则看，物业服务“低收费、零收费”现象是不符合这一基本原则的。《民法通则》第4条规定了这一原则，是指民事主体在从事移转财产等的民事活动中，要实行等价交换，一方享有权利‘应向对方履行相应的义务，任何一方不得无偿占有。剥夺他方的财产和侵害他方的利益。也就是说在民事法律关系中，民事主体的权利与义务是同时存在、相辅相成的，且权利义务对等、并按价值规律的要求进行等价交换，取得他人财产利益或得到他人提供的劳务应与其付出的代价相适应。

　　合同法是民法的子法，当然也应遵循公平和等价有偿的基本原则，物业服务合同作为合同的一种更是要体现该原则。物业服务合同作为物业服务活动的基础，是建立业主与物业服务企业法律关系的惟一的法律依据，在整个物业服务活动中处于核心地位。这一原则在物业服务合同中体现为从业主这一方面来讲，交纳物业服务费的义务应与其享受到的物业服务服务的权利是对等和等价的，如果业主没有享受到这一服务或享受的服务与自己所交纳的服务费不对等，其有权追究物业服务企业的违约责任。

　　但是在物业服务“低收费、零收费”中，业主没有交纳物业服务费，就失去了要求物业服务企业达到期望的服务水平权利的依据。从物业服务企业这一方面讲，物业服务低收费、零收费已经使物业服务部分或全部成为一种附赠品，因而注定物业服务服务的质量是无法保证的。同时，由于物业服务企业向业主提供的是超低价或免费服务，在相当程度上不会顾及业主的反应和要求。

　　而业主享受的超低价或免费服务，也缺少参与管理的积极性及维护自身权益的主动性。

　　2.“低收费、零收费”违背《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定

　　物业服务“低收费、零收费”归根结底采用的是一种价格竞争手段，这是一种不正当竞争，违背了《中华人民共和国反不正当竞争法》第11条“经营者不得以排挤对手为目的，以低于成本的价格销售商品”的规定。该条款包括两个方面，一是主观标准，以物业服务“低收费、零收费”这样一种营销手段进入市场，其动机不能排除是为了抢占市场份额从而达到排挤对手的目的，二是客观标准，即以低于成本的价格销售商品。物业服务是种特殊的商品，一种准公共性服务商品，实行物业服务是为了确保物业的正常使用，必须支付必要的成本，《物业服务收费管理办法》第11条也对物业服务成本作了具体的界定。而“低收费、零收费”是不收费或严重背离成本的一种定价方式，以低于戚本的价格销售物业服务这种特殊的商品，无疑是违背了《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定。

　　3.“低收费、零收费”现象违背了《物业服务条例》的基本精神

　　《物业服务条例》第41条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《物业服务收费管理办法》第5条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及与服务水平相适应的原则。合理原则是指物业服务收费应因地制宜，以服务发生的成本为基础，针对不同类型的物业、不同对象、不同消费水平，合理地核定收费水平。质价相符原则，指物业服务服务的收费标准应与服务质量相适应。这些原则的目的就是要形成“质价相符”的物业服务收费机制，“低收费、零收费”的本质否定了在成本基础上的合理定价，否定了质价相符的原则。如前所述，“低收费、零收费”偷换了“物业服务”的概念，抹去了业主应承担的全部或部分义务，践踏了物业服务质价相符的收费原则，使初步培育出来的物业服务消费观念，倒退到计划经济福利性低房租、房屋管理的陈旧观念。

　　“低收费、零收费”之所以卷土重来，绝非偶然，是有其深刻的社会历史原因的。目前我国物业服务行业是一个劳动密集型、技术含量不高，技术壁垒比较低的行业，物业服务企业大多是房地产开发公司派生出来的，基本沿袭的是“谁开发，谁建设”的旧模式，加之当前广大业主的维权意识空前高涨，而物业服务消费意识和服务意识都不到位，物业服务法律法规相对滞后，在这样社会经济面临转型，物业服务市场竞争日益激烈，物业服务行业高速发展的社会历史大背景下，“低收费、零收费”的出现是必然的。

　　三、“低收费、零收费”的对策思考

　　1.完善法制建设

　　法制建设是物业服务行业规范、长足发展的根本保障，针对我国目前物业服务不断发展的情况及我国相关立法进程，有必要对现行法律法规进行系统梳理、补充、修订和完善，通过完善法制建设，进一步规范物业服务各主体在物业服务活动中的行为。

　　2.强化行业自律

　　行业自律是市场经济中企业 诚实信用原则的突出体现，物业服务协会在行业自律中应起到组织、监督的主导作用。因此行业协会应及时、有效地建立会员强制入会、训诫、通报批评、公开谴责和取消会员资格、会员诚信记录档案等相关自律制度。通过行业自律制度，提升物业服务行业协会的社会地位和信誉。

　　3.加强理论研究

　　物业服务理论研究是行业发展的不竭源泉，也是法律法规制订的重要前提，加强理论研究，突出理论研究在行业发展中的地位和作用，广泛开展多层次多学科的理论研究，建立一支行业内专、兼职相结合的宏大的理论研究队伍，是物业服务科学发展的重要基石。

　　4.创新制度设计

　　创新是发展的灵魂，创新制度设计是物业服务健康发展的必要保障。

　　在物业服务的外部，引入发达国家物业服务制度，如类似物业服务事务所等中介机构作为第三方客观介入，定期实施外部独立的管理费会计审核或外部审计，进行专业的物业服务质量评估。在物业服务内部，完善物业服务企业内部的管理制度，量化物业服务服务质量的标准，提升物业服务服务的水平和档次。

　　5.正确引导舆论

　　人是教育的产物，物业服务作为一个新兴的行业，在其发展过程中对各个参与主体的教育和舆论引导是极为重要和必不可少的。一个事物或现象的出现必然会众说纷纭，但这些舆论并不都是全面的和准确的，这就需要发挥政府、行业协会、企业和媒体舆论导向的主渠道作用和沟通作用，将舆论引导到正确的方面来。

　　(执笔:陈蔼贫 吴春兴 方霞 刘雨)

篇5：物业服务行业的经济分析

　　物业服务行业的经济分析

　　物业服务与广大人民群众生活、工作息息相关，近年来，物管企业与业主的冲突不时发生，物业服务已成为社会十分关注的热点问题。一般认为，物业服务不涉及高技术和复杂的管理问题，只是劳动密集型的服务行业。问题是这样普通的行业为什么在运行中却产生了如此大范围的矛盾 (北京、上海、广州等大城市都爆发了业主与物管企业的激烈冲突)?根本原因在于看似简单的物业服务，由于理论研究滞后，对物业服务缺乏深刻的认识，目前还没有找到一套符合国情的有效的运行机制。

　　从历史角度看，物业服务在我国城镇的出现，是住房制度改革的产物。我国城镇传统的住房体制下，居民的住房几乎全部由国家或单位建设和分配，低租金承租使用，与此相匹配，房屋的维护和管理也完全由政府部门的房管所和单位的房管部门来承担。随着房改的不断推进，我国城镇 80％以上的可售存量公房已出售给个人，停止住房实物分配后，个人购买新建商品房的比例已达到95％，20**年底，全国城镇自(私)有住宅建筑面积56.83亿平方米，住宅自(私)有率为72.86％。

　　由于产权主体的变化，客观上引发了物业服务关系的调整，这种变化主要表现在物业(服务)管理供应主体和缴费主体的变化两个方面。传统体制下，物业服务供应主体是政府下属的房管所(这种房管所一般隶属城市政府的房管局，按事业单位性质设置)和单位的房管部门，居民几乎不承担物业费，所需物业费由房管所和单位房管部门在所收租金中列支，费用不足房管所申请由公共财政拨付，单位房管部门申请由所在单位补贴。

　　居民直接购买新建商品房，一开始就不存在房管所和单位房管部门作为物业供应的主体，但是住房作为居民家庭的消费品和家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，居民对住房的使用、维护、保洁存在客观的服务的需求。如何满足这种需求，自1981年开始我国便逐步产生了以企业作为供应主体的物业服务服务。截止20**年底，全国物业服务企业总数超过2万家，从业人员超过230万人。

　　由于物业服务企业采取向业主 (住房产权人)收费提供服务的方式，在现实中引发了很多冲突，个别地方甚至出现了物管企业工作人员殴打业主的现象，引发了社会矛盾，造成了不稳定。在转轨时期物业服务企业与业主的冲突主要表现在以下几个方面：1.业主选择物业服务消费与物业服务企业强制业主消费之间的矛盾。当消费者是否接受服务的行为并不构成对公共利益的威胁时，服务的接受是以消费者自愿为前提的。业主不选择物业服务消费，并不构成对公共利益的威胁，因此，物业服务企业不能将服务强加于业主。现实中往往是开发商开发商品房的同时，也同时出资成立或选择一家物业服务公司来进行管理，待业主入住时面临的就是强制的物业服务服务，物业公司服务好，这种服务提供与接受的关系能够持续下去，物业公司服务不好，由此引发冲突；2.业主认为物管企业收费高或者认为物业服务企业没有提供质价相符的服务，而物管企业认为收费低，引起企业亏损，无法生存；3.公共维修基金的托管和保值增值方式不当，造成对业主利益的侵害。

　　本文试图从经济学的角度对业主与物管企业存在冲突的三个主要问题进行深入分析，以便从机制上找到解决问题的办法，促进物业服务健康发展。

　　一、产权的复杂性和物业服务组织方式的选择

　　看似简单的物业服务问题，但近 20年来始终未能探索出一套行之有效的解决办法，关键在于理论界和操作部门忽略了对物业产权复杂性的认识。

　　物业服务中的产权复杂性表现在三个方面：

　　一是产权的物质复杂性。我国城镇居民所拥有的住宅，绝大部分(80％以上，北京为90％以上)是多层(六层以下)和高层(六层以上)楼房，其建造形式基本上是集合式的，业主对其房屋享有的权利，包括可界定边界的房屋的单独所有权(业主户门以内部分)和不可单独界定边界的房屋公共空间(单栋楼房户门以外部分)、共有设施(共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、非经营性的车场车库等)以及土地的共同所有权。由于单独所有权和共同所有权并存，决定了业主行使所有权会影响关联业主的权利，受到相邻业主权利的制约。

　　二是存量公房产权制度复杂性。公房出售前产权归政府或单位所有，开始出售公房后，在某一区域同时出现了政府产权、单位产权和个人产权并存的局面，不同主体对物业服务的选择出现不一致。政府产权代表希望房管所进行物业服务，单位产权代表希望由单位的房管部门来管理，个人产权代表不希望有收费的物业服务，仍想搭便车，或者希望选择物业公司进行管理。

　　三是产权转换过程带来的复杂性。我国正处在经济起飞和城市化的高速成长期，为改善住房条件和为进入城市人口提供住房，每年要新建大量住房，不少居民所购房屋都是期房，物业服务企业在承担新建房屋的物业服务过程中要同时应对作为产权人的开发商和产权转移后的购房业主。前者是为房屋卖的好需要选择物业，后者是为住用舒适安全需要选择物业，二者在选择物业服务企业的问题上经常产生矛盾。

　　由于产权的复杂性决定了业主选择物业服务消费不能个人说了算，需要通过相关业主集合决策的方式来选择物业服务服务消费。可供选择的消费提供方式基本上有四个：一是继续由房管所、单位房管部门提供物业服务，但这种模式已不适应住房商品化、社会化的需要，被实践证明是落后的供应模式；二是由政府指定物业服务企业提供服务，这种模式在特定时间和空间可以，全面施行不符合政府的职能定位，三是由开发商选择物业服务企业，有利于开发与物管的衔接，但不利于为业主提供质优价廉的服务，四是由业主选聘物业服务企业，这种模式尊重和维护了业主的财产权利。20**年6月8日国务院公布的《物业服务条例》就是将业主的财产权作为物业服务的基础，明确规定物业服务区域内的全体业主组成业主大会，由业主大会选聘、解聘物业服务企业。

　　为维护共同的利益，由于产权的复杂性，业主需要通过业主大会建立民主协商、自我管理的机制，但在具体的实施过程中会遇到交易费高昂的问题，增加操作难度。北京市有一个新竣工的住宅小区，14栋高楼，4500套住房，按每个居民购一套住房计算，就有4500个业主。组织召开4500人的业主大会需要寻找特定的会议场所，要支出高昂的会议费用。在北京市目前3300多个居住区项目中，推行物业服务的约占60％，成立业主委员会的不到300家，约占应成立的10％。如要完成3000家业主委员会的组建并维持日常运行，交易费用会相当高。

　　此外，按照《物业服务条例》规定，业主大会选举产生业主委员会，作为业主大会的执行机构，履行六项职责：召集业主大会会议；报告物业服务的实施情况，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，及时了解业主的意见和建议；监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施。从履行的职责看，业主委员会承担了相当的工作量，而现行的规定中，业主委员会的工作是没有报酬的，违背了经济学的原则。由于业主委员会的劳动没有报酬，现实中出现了业主委员会工作无人愿意承担的现象。按照等价交换的原则，除对物业服务企业支付报酬外，还应对业主委员会支付相应的报酬，才能保证业主大会这一议事机制得以运转。由此可以看出，在我国的组织权力设置中存在误区，对决策人重荣誉，忽视经济利益，大到人民代表，小到业主委员会委员，只赋予决策权，但对其投入的劳动，没有相应的报酬，这种状况削弱了决策的权威性。

　　如何解决因交易费用高，业主大会和业主委员会组建运行困难的问题?在新建小区可以实施政府委派机制，即在业主大会缺位的情况下，由政府管理机构指派优秀物业服务企业承担物业服务。在成熟小区，将物业服务与社会发展结合起来，发挥社区居民委员会的作用，由居委会代行业主委员会的职能，从而节约资源，降低交易费用。

　　有一种看法，认为居民委员会不是业主代表，因此，不能行使业主委员会的职能。在公房产权占主导地位的情况下，这是事实。但是，在70％以上的个人拥有住房的情况下，居民委员会已是业主参加组成的机构，只要在现行的居民委员会职能的基础上，增加其相应的由业主委员会承担的职责，实行一套人员两块牌子，通过物业收费方式支付居委会相应报酬，完全可以使居委会这种地缘性组织在社会管理职能之外，承担业主委员会的职能。这样做既节约了资源，降低了交易成本，又减少了居委会和业主委员的磨合，还增加了业主大会的操作性。

　　二、通过竞争方式确定物业服务产品的定价

　　由于公共服务产品的消费选择方式受到限制，因此其产品价格形成有一定的特殊性。实践中，我国多数城市都由政府部门规定物业服务收费的最高限价，运行中，物业服务企业都把这种最高限价作为向业主的收费标准。由于收费标准与服务提供之间没有一套相互制衡的机制，物业服务企业的目标是多收费少服务，增加利润，业主的目标是少缴费多获得服务，二者产生矛盾，激化的情况下，出现了不少业主拒缴物业费的现象。

　　应该建立竞争性的物业服务产品价格形成机制，即通过业主委员会招标方式选聘物业服务企业，由物业服务企业在政府限价的基础上通过投标竞报物业服务产品的价格，由业主委员会选聘报价最低的投标物业服务企业承担物业服务服务。如果物业服务企业在中标后擅自提高服务产品价格，由业主会员提出劝戒，如果不改正，可以辞退物业服务企业，并开始新一轮招标，由此形成良性互动的价格形成机制。

　　通过竞争降低物业服务产品的价格，这种机制发挥作用还需要有物业服务规模化经营相配套。据对北京市 1270家物业服务企业的调查，平均每个企业78人，管理面积是8.2万平方米。如果物业费按每平方米2.5元收取，月物业费收入是20.5万元。支出如下：1.人员工资，按1000元／人／月计，共支出7.8万元；2.办公用房租金，按每人用房6平方米房屋租金每日每平方米2元计，房租支出2.8万元3.绿化、维护成本3.6万元，4.水、电、车等管理费支出6万元，5.营业税1.13万元。总支出21.3万元，出现亏损。有两个办法，一是提高收费标准，按每平方米3元收费累计24.6万元，赢余3.1万元。二是增加管理面积。按照有关专业人士分析，维持一个物业服务企业正常运转，且其收费水平业主也能够承受，需要管理20万平方米的物业。北京市现有物业服务企业约 1700家，实施物业服务的住房面积为 9616万平方米，其他实施物业服务的房屋面积为809万平方米，相当于每个企业的管理面积为6.13万平方米 (按20**年物业企业数1584家计，相当于6.58万平方米)达不到正常运转的水平，因此，必须实行优胜劣汰的法则，保证物管企业的规模化运营。

　　为降低物业服务产品的价格还应实行收费统收统支平衡使用的机制，物业服务收入和支出是一个整体，不能就单项收入维持单项支出，简单匹配将会导致收费上升。如小区绿化维护费用较高，靠单项收费维持，势必费用很高。小区停车收费收入较高，支出较低，应将此项收费统筹使用。小区停车收费是业主共有土地使用权产生的租金，而不是所谓的物业服务企业的看管费，其收入应在扣除物业服务企业的人员费支出和管理费支出后的余额为全体业主所有，用于平衡小区其它项目的支出，这样做有利于降低物业服务产品的价格。实际工作中，这笔钱往往落入了物业服务企业的腰包，如按每辆车停车费月支出150元计，拥有100个车位的小区，每月停车费的赢余就会达到1.1万元。

　　由于费用统收统支能够有效降低物业服务产品的价格，因此，政府部门应指导业主委员会在招标文件中添加上述内容，利用有效手段减轻业主负担，抑制物业服务企业利用政策真空和业主专业知识不足谋取不合理的收入。

　　三、公共维修基金的托管方式和保值增值问题

　　据测算，在50年的住房使用期内，房屋维修和设施设备改造累计支出贴现后，与购房当年住宅价格的比例约为0.5：1。由于不可确定边界的房屋公共空间、共有设施共同所有权的存在，为减少日后共用设施设备维修养护费用收缴的麻烦，我国现有的政府文件规定，对公共维修基金实行预交制，即新建商品房在销售过程中由买房人按房屋售价的2％额外交纳公共维修基金。20**年北京市商品房销售额813.8亿元，应收公共维修基金16.3亿元，实际归集7.8亿元。这笔钱如何托管?现实中由政府部门的物业服务机构预收后统一存储在商业银行，待业主委员会成立后移交业主委员会；有的直接移交物业服务公司托管。由于业主委员会没有专业基金投资经验，只能将这笔钱作为长期存款放在银行，以息支付维修费用，由于物管企业也缺乏专业的理财经验，也基本上将这笔钱存放在商业银行，维修基金的增值主要靠利息，按银行储蓄存款利率计算，公共维修基金的增值每年不到3％。上述管理方式，也削弱公共维修基金归集力度，目前北京市商品房售后维修基金的余额只有13.8亿元，只占应归集额的23％。

　　为减轻业主日后维修负担，保持公共维修基金的增值，应该委托专业的投资机构进行理财。为保证维修基金运作的安全性，由政府部门的住房资金管理机构统一归集，运用该笔资金发放长期个人住房贷款，年利率在5％左右，比银行储蓄增加2个百分点。据推算，北京市商品售后公共维修基金约有59亿元，房改房售后公共维修基金余额29亿元，累计88亿元，如改由政府部门住房资金管理机构统一归集统一运用，在保证安全性的基础上每年增值增加1.8亿元，以50年为周期进行推算，分散归集分散运用较之集中归集集中使用，将会使公共维修基金的全体交存人损失增值资金约90亿元。

　　以上从产权经济学、公共服务产品的价格形成机制及基金归集和投资角度对物业服务涉及的经济问题进行了分析，揭示了物业服务相关主体之间的经济关系，为解决管理问题提供了经济手段，也为分析物业服务问题提供了一种新的视角。