项目物业接管验收交接安排
物业接管验收工作是物业管理的一项重要环节，为保障**交接的顺利进行，便于日后物业管理工作正常运作，对收尾施工中的物业状况有一个全面、系统的掌握和了解，对存在的问题进行一次全面、详细的检查、整改。公司对大厦验收接管验收工作进行以下安排。
（一）组织领导及分工：
总 负 责：**
具体负责：**
专业分组：（各专业组由总公司经营部、工程部、策划部及物业管理部下设工程维修部、客户服务中心等相关人员组成，专业组分工见表八）
（二）收接管阶段安排：
20**/6/20--20**/7/15 资料整理和全面、系统检查、掌握、物业基本情况登记造册、存在问题整理统计、落实整改阶段。
20**/7/16--20**/7/30 存在问题整改验收阶段。
20**/8/01--20**/8/15 分组进行单项工程、设备、设施的初次验收、调试与试运行阶段。
20**/8/10--20**/8/20 全面进行大厦内部初次综合验收。
20**/8/21-待 定 参加总公司对大厦的综合验收。
入伙前20天左右对大厦进行全面接管验收。
（三）接管验收标准和验收办法。
物业管理验收标准:根据建设部《房屋接管验收标准》（ZBP30001-90）及所接物业使用的合理要求。
1、验收方法：观感验收法、检测验收法和使用验收法。
2、验收内容：土建工程、供电设备、空调系统、水、卫、消防、治安监控系统、附属工程、室外工程。
1、验收检查记录：
设计相关接管理验收表格，验收中按规范要求进行填写，并及时进行汇总归档。
4、办理交接手续：
客户代表办理物业竣工图、竣工资料的交接手续，并在《房屋及共用设施等竣工和接管验收交接表》中记录，各相关单位及部门会签《房屋及共用设施等竣工和接管验收表》《物业整体移交验收表》。
5、接管验收资料有：
（1）物业产权资料--项目开发批准文件、土地使用证、规划许可证、用地规划图、建筑许可证、投资许可证；
（2）综合竣工验收资料：
A、图纸类：竣工图、总平面图、建筑结构图、给排水图、暖通图、电气图、设备图、消防设备图及资料、电梯图及资料、附属工程各专业竣工图、地下管线综合布置竣工图；
B、证书类：建设工程竣工验收合格证、建设消防验收证书、供水合同、供电协议书、供气协议书、通讯设施合格证、电梯准用证；
（3）施工设计资料-地质报告书、图纸会审记录、设计变更通知书、工程预决算书、重要的施工会议纪要、隐蔽工程验收记录、沉降观测记录、其他可能会影响将来管理的原始记录；
（4）机电设备资料-机电设备出厂合格证、机电设备使用说明书（要求中文）、机电设备安装调试报告、电气原理图、电气接线图、易损件图和随机工具及配件清单、设备保修卡及保修协议、房屋设备及附着物清单（原有物业）；
（5）使用资料：房屋所有权证（原有物业）、房屋使用手册、房屋分户使用清册（原有物业）、房号、区域号的确认资料、建筑物用电指标批准资料及用电增容费缴纳证明、建筑物用水指标批准资料及供水管开通证明资料、建筑物（天然气）煤气管道验收及批准使用资料、建筑物与外界接通的道路使用批准资料、建筑物绿化面积及绿化批准方案资料、建筑物排水及排污环卫设施正常使用资料。
（四）综合验收前局部、区域接管验收安排
针对总公司与百盛《场地使用合同》的约定及施工销售实施，大厦局部、区域接管验收是本项目前期物业管理工作的一项重点工作，有以下要求：
1、局部、区域接管验收的工作原则为分层、分区域进行。即：整层或区域设施、设备及一次内装完成，经施工、安装、装修单位自检或经工程部、监理公司检验初步合格者，物业公司只提供场地成品保护责任，当使用人参与接管验收时，物业公司一并进行接管验收，设施设备安装到位，应调试而未调试的，物业公司原则上不提供保护责任。
2、局部、区域接管验收的标准，除执行本安排第三项“接管验收标准和验收办法”外，要求所交楼层、区域及设施、设备的安全防护装置必须到位，如：楼层防火门、各设备间、配电室（井）门、扶梯的区域防火卷帘门必须到位，并可以加锁。
3、局部区域接管验收的程序及表格，执行综合验收的程序、表格（特别注明接管验收的形式）。对在初检、自检、联检中发现的问题进行详细登记外，一定要将整改时间落实在综合验收前完成，以保证综合验收顺利进行。
（五）注意事项：
A、专业组在接管验收的各个阶段，要对所负责的专业、项目情况进行一次全面的调查了解，现场检查，收集各类资料，尽量发现问题，做好各项记录，必要时用不干胶、粉笔、墨笔留下现场标记或在资料收集表中记载缺少资料的内容。记录除现场文字及相关记录外，有必要时，要留取摄像、摄影资料。当场各方签字确认（此情况为综合验收时，总公司工程部、工程维修部、施工单位或供货、安装单位）。
B、工程维修部要在收尾施工计划中安排设备、单项工程试运行计划，在要求施工、安装单位完工自检的同时，专业口分管工程师要进行经常性的现场检查监督，专业组在试运行初验时，要做好试运行记录，对未试运行的设备也要做好记录。
C、资料组应对物业的资料进行全面收集，特别是隐藏工程、机电设备、设计更改、施工临变、业主资料，相关批文等进行收集。
D、各专业组在有施工单位、供货安装单位陪同检查时，要对各类设施、设备运行特性、操作规程、使用说明，同类设备在其它物业的使用情况向该方了解，特别了解曾经或经常出现的故障。
E、在检查房屋本体、窗、外墙等部位时，应检查房屋、楼道、仿古挑檐、屋面、地下室、机房、设备房、卫生间等有无渗水现象。
F、各组应对检查、验收中发现的问题在三天内向管理部书面报告、管理部提出整改方案报告，报总公司，由总公司向施工单位落实整改，物业工程维修部跟踪。
G、各专业组应对相应业务合同，承包方、生产厂家质保期、联系方式进行调查了解（供电、供水、燃气、电视、电话、宽带、制冷、供暖、发电机、消防、治安监控等）。建档造册。
H、各专业工程师应对所分管的公共设施、设备房、井道、防火门、控制操作系统及业主进户门等的钥匙进行收集、分类标识，在入伙的前20天交管理部，并完善钥匙借用登记制度。
I、为配合正式的接管验收，对后聘的管理部相关人员，管理部要进行专项培训，各专业工程师在接管中对管理部人员进行培训，并请专业进行综合与专业培训，并于培训前10日将培训方案送管理部审核。
J、对未尽详列的内容，请各专业组在检查时充分详细考虑。
K、各级负责人负责本验收检查组人员的工作协调与验收检查组的工作协调。
专业分工及检查交接内容
专业分组 | 参加人员 | 交接、检查内容 | |
资料组 负责人： | 管理部内勤 | 所有大厦工程建筑产权、销售许可证等资料，大厦建筑的图纸资料、机电设备图纸和安装资料、包括大厦开发前、建设中（含设计更改、施工临变）、建设竣工验收的全套资料，已签订购买合同的业主资料、业主已装修的资料等，分承包商合同，物业公司管理运行资料。 | |
供电设备组 | 强电组 负责人： | 管理部维修工 总公司工程师 | 供配电系统设备（高低压设备）、机电控制设备、自动化系统、电机拖动系统、照明系统、计量系统、发电机组、强电井，包括各机电设备的操作规程、使用说明、备件清单） |
弱电组 负责人： | 管理部维修工 总公司工程师 | 消防烟感系统、消防广播系统、消防电话系统、消防中心操作控制系统、电话通讯系统、电视系统、弱电井，（含各系统的操作规程、使用说明） | |
给排水 负责人： | 管理部维修工 总公司工程师 | 泵机（生活泵、消防泵、喷淋泵、潜水泵、高低压水箱池、其它水泵）、加压给水管系统、消防管系统、排水管系统、计量系统、排污管系统、化粪池、阀门井、管道井系统、市政表井、各类阀门操作系统。（各系统的操作规程、使用说明、功能） | |
空调、供暖、排风 负责人： | 管理部维修工 总公司工程师 | 空调主机（机组）、冷却塔、锅炉、监控仪表、膨胀水箱、软水器、回水泵及冷、热源的输送管网、管架，通风机（组）、排气管（口）及净化除尘装备等。 | |
消防设施 停车场 负责人： | 客服专员 管理部维修工 总公司工程师 | 地下室消防系统、、消防栓系统（含地面消防栓、接合器）防火门、、防雷系统、疏散指示灯系统、地下防火卷帘门、停车场设备、附属设施、车辆指挥、停放的标志、标识。 | |
房屋本体 公共设施 负责人：张双喜 | 客服专员 管理部维修工 总公司工程师 | 楼宇本体（内、外墙、梁、板、柱、门、玻璃幕墙）、卫生间、楼道、天面、地下室、机房、设备房、道路、采光天棚、广场工程。 | |
电梯 负责人： | 管理部维修工 总公司工程师 | 控制柜、曳引机、井道、底坑、钢丝绳、电梯轿箱相关装置、电梯厅相关装置（以电梯安装、安检规程进行） | |
篇2：花园工程培训之接管验收安排及程序概说
花园工程培训课程1--接管验收安排及程序概说
物业前期工作概述
内容略述
接管验收安排与程序概说
1.1物业工程接管验收流程图
a 物业验收移交程序
b 竣工资料递交要求
C一般维护保养手册递交要求
1.2zz花园接管验收程序
验收重点表格
2.1 电器工程安装隐蔽工程验收单;
2.2 照明工程验收单;
2.3 配电柜(盘)及动力柜工程验收单;
2.4 分体式空调机验收项目记录单;
2.5 供暖、排、送风工程验收单;
2.6 单元功能区块工程验收单;
2.7 功能区块消防设施验收单;
2.8 单元验收楼交接书(收楼表格);
2.9 分项工程验收报告。
前期工作重点
3.1编订工程设备一览表
内容包括：序号、设备名称、品牌、产地、规格参数、型号、数量，用
途、供应商名称及联络传真或电话。
3.2各专业系统设备预防性维修保养计划表
明细列出各设备在每个月特定周期维修计划。
3.3预防性维修保养所需工具及设备零配部件一览表
列出各专业各件要求名称及数量、如可能，对不同专业的共同配件、工具、共存共用、再减少存放空间及积压资金。
zz花园接管验收程序
1.0原则
1.1基本上按照国家建设部"1991年 2月4日《房屋接管验收标准》执行，但考虑到实际情况，因客观因素未达到接管验收标准，可先实行"代管"，只负责成品保护和日常清洁。
1.2在接管验收过程中，除目测外观外，还做以下运行/使用测试：
1.2.1给排水──开停水泵、开闭阀门、开关水龙头、排水试验等等。
1.2.2强电───电气开关、照明、电源插座等。
1.2.3弱电───电话、电视、闭路电视等。
1.2.4消防───烟感、温感、报警、广播、防火闸、消防水、喷淋、防火阀等。
1.2.5土建装修──开闭门窗、门锁等。
1.3在接管验收设备机房时，要做单机运行测试和系统联动测试。
1.4接管验收前，施工单位应完成自检，对所有设备、设施、系统做100%运行测试和联动测试。
1.5接管验收前，外墙要清洗;外墙、玻璃外窗应完成渗水试验。
1.6接管验收前，所有垃圾应清理完毕(包括吊顶内、风管内、排水管内等隐蔽地方)，所有污染应清理完毕(如水泥、油漆等)，接管后，管理公司只负责表面清洁。
1.7接管验收前，应向管理公司工程部提供有关部分的设备和系统运行培训。
1.8接管验收前，应向管理公司工程部提供有关部分的设备资料和保修资料。
2.0责任划分
2.1由于管理公司没有承建合同，设施图纸不全，没有设计变更单、没有见证隐蔽工程、没有参与设备系统调试或者其他测试，管理公司只对外观和简单的设备运行测试结果决定接管与否。接管验收时，管理公司亦会综合先前所发现的问题(物业工程报告)和不符合使用要求和不符合规范等问题汇报发展商统一考虑。
2.2接管后，管理公司负责成品保护、设备运行、日常清洁和维修保养。
2.3代管后，管理公司只负责成品保护和日常清洁。
2.4保修期内，非人为破坏和误操作的设备设施问题，由保修单位负责(开会进一步讨论，若保修单位在限定时间内不能修复，将如何处理?)
3.0zz别墅划分
为了分部接管zz别墅基本上划分为2大部分：
3.1公建区
锅炉房、污水处理站、水泵房、燃气站、办公区
3.2别墅区
别墅单元、外围工程(绿化、道路、室外停车)、公共设施(儿童娱乐器材等)
4.0接管验收检查顺序
4.1单元
Ⅰ厨房：门 门锁 天花 可燃气体探测器 地面 墙面洗涤盆 灶
台 暖器 窗.柜 灯具 开关 电源插座 排油烟风口 给水管 地漏 燃气管 Ⅱ卫生间：土建装饰门 窗 天花 墙面 地面防水 座便器 洗手盆 电器(照明灯具、电源插座、开关) 暖通(供水管、暖器、检修阀门、地漏)
Ⅲ居室/厅：墙面(空调预留孔) 弱电端口(报警、电话、电视) 地面 天花 灯口 烟感 窗(空调室外机位置) 门(门锁) 配电箱
Ⅳ屋顶/平台
地板平台 防水层 雨水斗 女儿墙 防护档 防雷带 屋檐
Ⅴ走廊/步行梯
地面 墙面 天花 照明 通道门 消防栓
Ⅵ车库
地面 地漏 墙面 柱 门/门框 门锁 天花 排水管 灯具 配电箱 照明开关 电源插座 车库自动门
4.2设备/机房
按设备安装使用说明书核对(如：车库门)
4.3外围/外墙
外墙 墙面 踏步梯 花园草皮(包括预埋喷水设备)
4.4公用动力系统
检查表格只包含中心机房和末端设备/用点，两者之间的管线/电缆和阀门大部分已隐闭，全面检查系统要花大量时间，所以由施工方提交隐蔽工程验收记录，另逐一再对系统进行仔细检查，包括阀门位置、阀门开闭、管道保温、色标等项目。
5.0接管验收人员安排
物业公司内部委任接管验收总负责人，全力配合发展商，协调验收事宜，物业工程部组织若干验收小组，进行验收工作。
5.1设备/机房(公建区)
管理公司会针对不同设备/机房安排不同专业主管带领技工，进行检查和测试。除有关消防部分有保安部配合参与外，主要由工程部进行。
5.2其他部分
每组验收小组由1名专业主管负责带头，带领若干名技工，分区进行检查。
6.0接管验收程序
移交单位确定已符合接管验收条件后，填写交接申请表。管理公司工程部会预备好检查表、测试工具和仪表(除随机的专用工具和仪表外)、照相机等进行检查，把所有问题记录在检查表内和有需要时拍照存底，得到了三方(建设单位、施工单位、管理公司)签字认可，看问题的多少和严重性，经开会讨论后，才决定全部或局部接管或代管，及落实完成整改日期。一旦决定接管或代管，马上开始钥匙移交，由保安部保管钥匙(或做适当调整)，负起成品保护责任。
7.0接管验收时间表
由发展商制定接管验收计划时间表，定期检讨验收进度，但管理公司有以下要求：
7.1验收检查时，水、电、燃气都要通，所有设备设施都可投入运行/使用(除因季节性外)，任何简单测试都可以做。
7.2施工单位已完成100%自检。
7.3明白到每个工程交接时肯定会有整改清单，但管理公司要求交接时，需整改的项目减至最少，减少日后施工单位返修的干扰。
8.0配合/协助
发展商除提供一般交接时的配合外，管理公司还需要以下的配合/协助：
8.1安排施工单位/设备厂家培训。
8.2保修期谈判。
8.3保修期后的设备维护保养合同的商务谈判。
8.4对口政府部门负责人(负责本项目)的介绍(供电、热力公司、环保、消防、自来水公司、煤气公司等)
8.5能源收费标准的谈判
9.0代管或接管后管理
钥匙移交后，由管理公司按有关规定统一管理，包括人员出入管理、施工管理、二次装修管理、用水、电、燃气管理等等。
符合交用条件验收资料明细及需要政府部门检验的项目表
序号证件名称出证单位取证情况取证日期验收周期备注
1工程质量竣工核验证书北京市建设工程质量监督总站
2卫生许可证(供水)区防疫站1次/年
3供用电协议书北京市供电局依协议年限
4消防验收备忘录北京市消防局长期
5物业管理维修公约北京市房管局小区管理办公室
6停车经营许可证
7卫星电视经营许可证国家安全局/广电局2年以"三局"通知为准
8市政排污证北京市自来水公司
9消防系统喷淋/消火栓主泵北京市消防局一次终身
10配电室(变压器绝缘)区供电局依绝缘用具种类，按供电局要求送检1次/2年
符合交用条件验收资料明细及需要政府部门检验的项目表
序号证件名称出证单位取证情况取证日期验收周期备注
11各专业技术岗位操作证、上岗证依有关部门的管理规定，各工种不同，电工每2年复审
12生活水箱及生活水区防疫站每年一次
13紫外线消毒市防疫站一次终身
14环境噪音区环保局每年一次
15防雷接地检测气象局、避雷检测中心1次/年
16用水指标市节水办核定/年
17北京市消防局消防验收意见书一次终身
篇3：新建物业接管验收工作安排
新建物业接管验收工作安排
（列明相关注意事项，具体计划可按现场情况来定）
一、确定标准。
二、对参检人员进行培训。
三、挑选一个单元作为接管检查的标准样板，确定总体质量标准样板。
四、按接管检查标准对照标准样板，对项目每套房间及外墙屋面、室外小品、道路等进行接管检查，对检查中达不到标准的，以书面整改单形式交施工单位限期整改.整改后及时复检，直至完全符合接管检查标准为止。
五、针对项目特点应注意事项。
六、检查人员安排：
分组情况，几个组，每组几个人，共多少人，谁负责等。
是个人按套操作还以组按项操作。
七、工作量：每组每天各检查几套房，几天完成检查任务。
八、验收时间：
初验： 天， 月 日至 月 日
初验整改： 天， 月 日至 月 日
终验： 天， 月 日至 月 日
终验整改： 天， 月 日至 月 日
终验整改验收： 天， 月 日至 月 日