篇2：物业柴油发电机运行安全操作规程

　　质量/环境/安全管理体系作业指导书

　　物业柴油发电机运行安全操作规程

　　1.0目的

　　保证操作的安全性和正确性。

　　2.0适用范围

　　适用于**花园、**管理处的发电机组的操作。

　　3.0 职责

　　3.1 机电维修人员负责发电机组的操作。

　　4.0 工作程序

　　4.1 **花园柴油发电机操作。

　　4.1.1 检查控制箱面板上灯光（发光二级管）的显示，检查机油、柴油油位，检查冷却液液位是否保持在标准液位。

　　4.1.2 手动起动

　　4.1.2.1 旋三位开关到手型符号位置，随后按起动按钮。

　　4.1.2.2 发动机起动，若第一次起动失败，暂停10秒钟后，再起动每第二次，通常设定为三次。

　　4.1.2.3 若三次起动失败，在面板上起动失败灯亮。

　　4.1.2.4 发动机起动后，机组转速和电压达到额定值时，机组运行灯亮。

　　4.1.2.5 机组在运行中，由控制系统自动控制机组的某些性能和功能，当发生停机故障时，机组停机，故障指示灯亮。

　　4.1.2.6 检查机组运行情况，如噪音、震动、油、水、气等泄漏，电压、频率，若发现有不正常现象，应停机。

　　4.1.2.7 当机组频率和电压稳定在额定值后，才能闭合断路器，向负责载供电。

　　4.1.3 自动起动

　　4.1.3.1 旋三位开关到"自动"位置。

　　4.1.3.2 当机组接收到配电柜市电停电信号后，机组经一定时间（通常设定为2秒钟）延迟后自动起动。

　　4.1.3.3 发动机若第一次起动失败，暂停数秒钟后，再起动第二次，通常设定为三次。

　　4.1.3.4 若第三次起动失败，在面板上起动失败灯亮。

　　4.1.3.5 发动机起动后，机组频率和电压达到额定值时，发动机运行灯亮。

　　4.1.3.6 机组在运行中，由控制系统自动控制机组的某些性和功能，当发生停机故障时，机组故障指示灯亮。

　　4.1.3.7 检查机组运行情况，如噪音、震动、油、水、气等泄漏，电压，电流，频率，若发现有不正常现象，应停机。

　　4.1.3.8待机组频率和电压稳定在额定值后，才能闭合断路器，向负载供电。

　　4.1.4 手动停机

　　4.1.4.1 断开断路器。

　　4.1.4.2 发动机将在空载状态下，继续运行一段时间（通常为5分钟）后停机。

　　4.1.4.3 旋三位开关到停机（OFF）位置。

　　4.1.5 自动停机

　　当异地起信号解除后，发动机将在空载状态下，继续运行一段时间（通常为5分钟）后自动停机。

　　4.2 *-*管理处柴油发电机操作

　　4.2.1检查控制箱面板上灯光（发光二级管）的显示，检查机油、柴油油位，检查冷却液液位是否保持在标准液位。

　　4.2.2 手动启动

　　4.2.2.1 打开燃油阀门

　　4.2.2.2 将钥匙插入控制箱的钥匙开关孔，转动至启动位置，或按下启动按钮。

　　4.2.2.3 如果发动机在20秒内不能启动，应暂停启动操作，将钥匙转回停止位置，等待1分钟后再重试。

　　4.2.2.4连续启动发动机三次失败后，等待一段时间。

　　4.2.2.5 发动机启动后，松开钥匙或按钮。

　　4.2.2.6 发动机启动后立即检查油压表。如果无油压显示，必须立即停机。

　　4.2.3 手动关闭

　　4.2.3.1 撤去发动机负荷

　　4.2.3.2 使发动机怠速运行1分钟

　　4.2.3.3 把钥匙转至停机位置或按下停机按钮关闭发动机。

　　4.2.4 自动起动

　　4.2.4.1 将发电机组控制屏转换开关拨到自动（A1）位置，打开电源开关。

　　4.2.4.2 此时机组已进入自动状态。当市电停电，配电房的控制信号使发电机组在5至10秒钟自动起动供电，联络切换柜自动切换，由发电机供电。

　　4.2.4.3 市电恢复后，发电机接到配电房的控制信号，在3至5分钟后，发电机自动停机。

　　5.0 支持性文件

　　5.1 《柴油发电机组使用手册》（说明书）

篇3：物业辖区消防设施运行管理程序

　　质量管理程序文件

　　--物业辖区消防设施运行及管理程序

　　1.0 目的

　　加强消防工作及设施运行的管理，保证所辖物业的消防设施安全使用，确保管辖区域内用户生命、财产安全。

　　2.0 适用范围

　　适用于公司所辖物业的消防工作及设施运行管理。

　　3.0 职责

　　3.1 公司总经理负责组建消防组织机构，并担任指挥。

　　3.2 经理部经理为公司本部消防责任人，全面负责公司本部的消防工作。

　　3.3 管理处主任为管辖物业消防责任人，对管辖物业消防工作全面负责。各部门、管理处设立义务消防队，所有员工均为义务消防队队员。

　　3.4 机电主管负责对维修工工作进行检查监督；负责监控设备、供水、供电系统、消防设备的管理、检查、监督。

　　3.5 维修工负责消防系统供水、供电系统、发电机组的维修、保养、清洁、运行、操作、监控、记录；负责监控室的设备维修、保养。

　　4.0 工作程序

　　4.1 消防机构的建立

　　4.1.1 总经理负责建立公司质量/环境/安全管理委员会，规定组织机构及人员职责，并报上级主管部门。

　　4.1.2 各部门/管理处防火责任人负责通知住宅、商铺、写字楼等用户设立安全责任人和联系人，并登记在《用户安全责任人和联系人名单》上面。

　　4.1.3 经理部将公司《质量/环境/安全管理委员会设置》的文件发放到公司各部门、管理处，并登记存档。各部门、管理处确保所有员工了解公司质量/环境/安全管理委员会人员设置情况。

　　4.1.4 管理委员会成员和用户安全责任人和联系人有变动时，经理部应及时将变动情况上报相关主管部门。

　　4.2 消防设施配备

　　4.2.1 各部门、管理处根据国家和深圳市有关消防法规配备消防设施和设备。

　　4.2.2 管理处维修班根据实际情况对主要消防设备设施，做文字或颜色的标识。

　　4.3 消防制度

　　4.3.1 消防检查制度。

　　4.3.1.1 管理委员会负责制定《消防检查制度》，内容包括检查人员安排、检查内容、检查周期、频次等。

　　4.3.1.2 各管理处每周对消防工作情况进行检查，检查内容包括：消防器材配置与完好程度；消防通道是否通畅；是否有新的火灾隐患等，并填写《消防工作周检记录》中。

　　4.3.1.3 各部门、管理处防火责任人进行消防检查时发现的问题，应填写《整改通知书》发放到安全责任人（联系人）或用户，限期整改，并跟踪记录整改结果。

　　4.3.1.4《整改通知书》中防火责任人应提出整改意见，其内容可以是：

　　a. 损坏消防设施，要求赔偿损失并恢复；

　　b. 超负荷用电，要求限制警告罚款；

　　c. 明火作业未经批准，要求停止违章行为；

　　d. 违章使用液化气或违章更改液化气管道；

　　e. 装修使用易燃材料，要求立即停工并更换材料；

　　f. 违章使用、搬运、贮存化学危险品；

　　g. 堵塞消防通道；

　　h. 其它不符合消防安全规定的行为。

　　4.3.2 动火审批制度

　　4.3.2.1 动火作业按消防部门规定进行，公司编制《动火作业安全操作规程》。

　　4.3.2.2 动火作业人需填写《动火作业申请表》，由防火责任人审批，重点部位动火报市消防局。

　　4.3.2.3 管理处要请专人到现场监督动火作业，防火责任人要抽查，发现问题要求动火作业者立即整改。

　　4.4 消防知识宣传与培训

　　4.4.1 对用户的消防要求通过发放《用户手册》和签定《消防安全责任书》来实行。通过发放消防资料、宣传栏、组织用户参观火灾现场会等形式，增强用户的消防意识。

　　4.4.2 各管理处每季安排一次消防知识学习，学习内容为消防法规等，并结合实际进行消防设备操作方法的培训。将学习培训情况填写在《会议/培训签到表》上。

　　4.4.3 公司义务消防员培训按《员工培训和考核程序》进行。

　　4.5 消防演习

　　4.5.1 管理处每年至少组织一次有全体义务消防员参加的消防演习。

　　4.5.2 演习结束后由管理处完成《消防演习报告》，其内容包括演习时间、地点、参加人员、演习内容、演习状况及存在问题的整改措施等，并发出《整改通知书》到责任人，跟踪并记录整改结果。

　　4.6 日常消防管理

　　4.6.1 管理处维修班检查所辖物业的日常消防安全情况，包括消防设备巡检、动火作业监督、安全用火用电。各管理处在消防检查中，对箱式消防栓及灭火器的检查应做适当标识，就检查情况填写《消防器材检查记录表》，贴于箱式消防栓玻璃上或灭火器上。检查周期为每季一次。

　　4.6.2 所有日常管理中发现的安全、消防隐患，必须作好记录，开具《整改通知书》交相关人员，并报告消防负责人。

　　4.6.3 当消防设备发生故障时，监控室值班员填写《维

修通知书》，及时通知维修工进行维修。

　　4.6.4 消防中控室值班员必须将消防设备监控运行情况及报警或故障信号等记录在《中控制室消防设备监控运行记录表》中，并保存电脑单等报警系统原始报警记录。

　　4.6.5 管理处维修班根据《消防设施保养规定》负责管辖区域所有消防设备的保养及维修。

　　5.0 相关文件

　　5.1《公司质量/环境/安全管理委员会设置》（***-QP-06-PZ-01）

　　5.2《消防检查制度》（***-QP-06-W*-02）

　　5.3《动火作业安全操作规程》（***-QP-06-W*-03）

　　5.4《中控室设备运行操作规程》（***-QP-06-W*-06）

　　5.5《用户手册》（不定格）

　　5.6《消防安全责任书》（***-QP-06-W*-04）

　　5.7《员工培训程序》（***-TP-08）

　　5.8《消防设施保养规定》（***-QP-06-W*-05）

　　6.0 质量记录

　　6.1《用户安全责任人和联系人名单》（***-QP-06-1/A）

　　6.2《动火作业申请表》（***-QP-06-3/A）

　　6.3《整改通知书》（***-QP-04-4/A）

　　6.4《中控室消防设备监控运行记录表》（***-QP-06-5/A）

　　6.5《会议/培训签到表》（***-TP-06-1/A）

　　6.6《消防演习方案》（***-EP-07-4/A）

　　6.7《维修通知单》（***-QP-06-4/A）

　　6.8《消防器材检查记录表》（***-QP-06-6/A）

　　6.9《消防工作周检记录》（***-EP-07-3/A）

篇4：底楼跃层住户是否应承担电梯运行费吗？

【专案简介】

某大楼底层与二层设计为跃层,底层无总门,总门在二层。这些跃层的业主除搬运家具和大件物品使用电梯外,平时不乘电梯直接通过扶梯上下。因此,这部分跃层的住户根据住宅底层的业主不承担电梯运行费的规定拒付电梯运行费。

【分析解答】

根据沪房地物[1997]954号文《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》中的规定,住宅底层的业主不承担电梯运行费。结合本案实际发生的情况,对于底楼的跃层住户,如果底层有总门进出,可仅按二层部分建筑面积分摊运行费。

本案中底层与二层为跃层的住房,因底层无总门进出,进出全部靠二楼总门,使用电梯的机率与一般住宅的二层住户相同,故可将底层也视为二层,按房屋实际建筑面积分摊电梯运行费。

篇5：X物业企业管理体系有效运行实施措施

　　某物业企业管理体系有效运行实施措施

　　企业管理体系的"三性一率"，即有效性、适宜性、充分性和效率是保证体系健全和运作的关键。

　　"说到、做到、持续有效"是实施ISO9001的一条基本原则。说到、做到，容易理解、实施，而如何做到体系持续有效运行却是难以把握的。我司通过ISO9001国际标准与物业管理实践过程中的不断研究，将提高有效性的一些方法措施提炼出来。以下即为公司在体系有效性方面制定的措施：

　　（一）三个规范的建立

　　首先，将公司所提供的服务活动进行一次细分，然后在作业指导书中，将细分出来的每一项服务活动制定出服务规范、服务提供规范和服务质量控制规范。

　　1、服务规范

　　服务规范规定了服务以及服务应达到的标准和要求，即服务质量标准。在推行ISO9001之初，根据公司质量方针和质量目标，明确公司应向业主提供哪些服务，这些服务又由哪些分项服务进行支撑；每一项服务的分项和服务的定量及定性的质量指标制定出来后，才能在执行中落到实处。

　　物业管理行业提供的常规服务，如安全服务、清洁服务、维修服务、环境服务、社区文化服务；其中清洁服务的总体标准就是干净、整洁，细分则为地面、地下室、标准层、花园草地的清洁这四个分项服务。以标准层的保洁质量验收标准为例：

　　标准层保洁质量验收标准

　　楼层通道的

　　墙面、地面釉面墙砖：使用中等力度，纸巾擦拭60厘米长，纸巾无污染。

　　釉面地砖：目视干净无杂物及污迹，可反映通道照明灯轮廓。

　　玻化地砖：目视干净无杂物，无污迹，有光泽。

　　后楼梯

　　台阶及扶手目视台阶面干净无污迹；

　　用纸巾擦拭扶手表面60公分长，纸巾不被明显污染。

　　公共设施、设备(含消防栓、防火门)使用纸巾擦拭60公分长、纸巾不被明显污染；使用纸巾擦拭门上冒头30公分、门板60公分之后，纸巾不被明显污染。

　　管道、楼道的

　　天花板及顶棚用纸巾擦拭管道上皮部60公分长，纸巾不被明显污染；

　　目视天花板无蜘蛛网，无明显污迹。

　　清洁工作标准制定后，就能让清洁员工知道工作的执行深度，从而防止清洁员工的工作疏漏。同样，其它类服务也制定了相应的服务标准以确保公司所提供的服务质量。

　　2、服务提供规范

　　服务提供规范明确了每一项服务活动怎样做，以保证服务规范的实现，也就是将服务过程的每个工作阶段的若干个质量活动程序化，从而对它的每一步骤进行控制。例如：安全服务是由大堂、巡逻、道口、车场四个分服务项组成，其中道口车辆进场这个分项服务的工作程序是：

　　(1)发现有车进入辖区时，立即走近车辆并向司机敬礼。

　　(2)在刷卡同时，车管员应迅速在《机动车停车场车辆出入登记表》上准确填写各栏目。

　　(3)在刷卡毕后，道砟将自动开启放行。

　　(4)若后面有紧跟车辆，应示意其停下并礼貌地面带微笑地请其稍等。

　　(5)若临时停车，应主动提醒其按行驶路线及停车位行驶和泊车；

　　(6)若是营业性停车场，按有关规定收取费用。当司机不按规定交费时，应做好耐心细致的解释工作，礼貌地按《执勤中遇到不执行规定、不听劝阻者的处理》程序执行。

　　(7)当遇到公安、军警及政府部门执行公务的车辆要求进入辖区时，在礼貌地查核证件后可放行，但应将情况在《值班记录》上详细记录，以备查核。

　　以上就是道口车辆进场的7个步骤，严格按照每个步骤工作并加以控制，才能最终保证车辆进场服务规范化完成。同样，大堂、巡逻、车库管理服务均有相应的工作程序。ISO9001就是靠对每一个"过程"的控制而最终使整项服务不出漏洞。在制定服务提供规范时需注意的是各个工作阶段的接口不留空白之处。

　　3、质量控制规范

　　质量控制规范规定了怎样去控制服务的全过程，即怎样控制服务质量环节各个阶段的质量，特别是服务提供过程的质量。制定质量控制规范，包括以下四方面内容：

　　(1)识别关键活动；

　　(2)分析关键活动，选出标准并加以控制；

　　(3)规定特性评价方法；

　　(4)建立控制手段。

　　我们按照质量控制规范的四方面内容，举例说明物业管理行业如何制定此规范。

　　首先识别对服务质量有重要影响的关键活动。比如与业主直接打交道的维修、保安、收款活动，还有不与业主直接打交道的设备管理活动等，都是企业的关键活动。

　　第二步是对每个关键活动本身进行细致地分析，在分析的基础上选出关键活动的特性，把这些特性加以控制，就可以保证这些关键活动的质量，从而保证全过程的服务质量。例如维修服务活动的特性是维修的质量、维修的等待时间。对维修的质量可以通过加强维修人员的培训严加控制，控制维修的等待时间可以从两方面考虑：一是接到需求到达住户家中的时间，二是具体的维修操作时间。将这两个时间给予具体规定连同维修质量的控制，再加上维修人员规范化的礼貌语言，从而控制整个维修服务质量。

　　第三步是规定特性评价方法。如对服务质量的满意程度，可采取某种规则的抽样调查方法，比如定期向业主发放《征询意见调查表》或查验业主在维修服务《派工单》上的签署意见等，均可对这些特性进行评价。

　　最后一步是建立控制手段。有了活动特性的评价方法，对活动特性进行测量还不够，怎样才算达到服务质量要求，或者说实现了优质服务呢？当然就应有一个规定的界限加以衡量，并进行适当的控制。如公司要求安全服务满意率达到95%，维修服务满意率达到95%，才算优质服务。护卫人员开启电子门锁不应超过5秒钟等，通过定量规定来建立控制手段，完成上述四步后，即可对某项服务制定出一整套质量控制规范。

　　质量控制规范与服务规范和服务提供规范相互衔接，形成一个完整的文件化体系。为了评价公司的所有服务质量活动是否开展得有效，并且达到公司本身及业主的要求，我司还开展了两个评定工作。

　　（二）两个评定的建立

　　当三大规范制定后，随即开展的是两个评定工作，即服务质量的内部评定工作和外界评定工作（包括客户和社会）。见检查监督机制。通过以上的检查来避免出现不合格服务的倾向，以消除客户的不满意。服务质量的优劣最终还是取决于客户的感受和评价，在这里我们注意了以下几点：对在服务中和服务后的客户评价给予同样重视；采取多种形式和方法，引导客户对服务质量作出评价；对客户的评价进行统计和全面的分析，排除主观因素的干扰，得出结论；若客户有不满意倾向，立即采取纠正措施补救，并使客户能够觉察到。

　　当客户评定和内部评定不一致时，我们会吸取客户提出的有益的意见、建议，并将内部评定和客户评价所提出的问题和建议加以统计分析处理，这对服务的改进是最有效的方法。

　　"三个规范和两个评定"是公司在服务质量形成过程中，为达到控制员工行为、提高体系运作有效性、增加客户满意度的目的而制定的服务质量控制体系。另外，公司还把对员工的持续培训和考核看作是维持和提高质量体系有效性的关键之一，公司始终认为持续培训和考核是加强员工工作能力和增强服务意识的必要手段。