篇2：商业街区房屋、设施设备管理方案

　　商业街区房屋、设施设备管理方案

　　房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到商业街区的形象、租户的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：

　　1、管理内容：

　　(1)房屋公共部位维护管理：根据交房进度，商业街区内房屋可分为租户已领房和空关房。

　　租户已领房：

　　a.办公楼：房屋交付时，管理处应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促租户按规定办理装修申请手续，并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促租户和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，统一时间、统一地点、统一收集清运，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。

　　b.商场：装修期间按商场装修管理规定操作，重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场开张后，重点进行公共部位墙面、地面和外墙立面的管理，发现破损，及时维修。

　　c. 空关房：空关房(含租户托管房)移交后，管理部应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表)，对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商，并督促其予以解决。

　　(2)设备设施维护：

　　电梯在装修期间实行保护性管理;

　　商业街区内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护;

　　公共卫生设施每天检查一次;

　　水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次;

　　电梯机房设备，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);

　　消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护;

　　供配电房设备每天www.pmceo.com巡查一次，每周检查一次;

　　消监控系统设备按相关维护方案检查养护;

　　电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次;

　　租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

　　2、管理措施：

　　(1)制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程;

　　(2)维修人员持证上岗，操作规范，维修及时;

　　(3)抓好维修人员技术培训，提高业务素质;

　　(4)建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率;

　　(5)加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止;

　　(6)加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

篇3：投资广场消防设施设备系统维护保养实施方案

　　投资广场消防设施设备系统维护保养实施方案

　　1、火灾自动报警系统

　　1.1、探测器

　　1、感烟探测器

　　(1)、周检：

　　①、探测器四周有无遮挡物，有即清除;(观测)

　　②、探测器指示灯有无异常。静态：不亮(或绿灯闪亮);报火警：亮红色。

　　(2)、月检：(每月抽检一层吹烟试验，全年全部吹烟完毕)

　　①、同周检;

　　②、动态吹烟，在50秒内应报火警，否则查初始值;

　　③、故障判定，取下探头应报故障。

　　(3)、季检：

　　①、同月检;

　　②、测定探测器初始值，应在15～40%之间测定。

　　(4)、年检：

　　除季检内容外，还需全面清扫探测器无外部灰尘。

　　2、温探测器

　　(1)、周检：

　　①、探测器四周有无遮挡物质，有则清除;

　　②、探测器下面不能存在有加温物质和温度急剧变化物质存在，有则应清除移开;

　　③、检查探测器指示灯标志。静态：不亮(或闪亮);报火警：亮红色。

　　(2)、月检(每月抽检二只)：

　　①、同周检;

　　②、用电热吹风机向温探测器吹热风而报火警;

　　③、拆掉探头应报故障。

　　(3)、季检:同月检。

　　(4)、年检:

　　①、同季检;

　　②、全面对探测器外部进行除尘、清洁。

　　3、手动报警按钮

　　(1)、周检:

　　①、检查有无被物体遮盖或上面挂物，有，清除;

　　②、检查外观有无损坏现象;

　　(2)、月检:

　　①、同周检;

　　②、每层抽检一只实施手动报警等功能，完毕后恢复。

　　(3)、季检:同月检，检查25%。

　　(4)、年检:在全年内应将全部只作手动报警按钮功能的进行动作测试一次。

　　4、总线隔离器

　　实施季年检:

　　通过测定输入端总线电压值与输出端总线电压值比较来确定。

　　PS总线电压：高电平23～30V低电平2V

　　输入、输出值均应在此范围。

　　1.2、传输电路

　　传输电路由安装导线、电缆、接线盒以及端子箱组合而成。在系统开通调试投入使用后，传输线路的维护保养主要通过设备运行是否良好、有无总线故障来加以判断。但是对接线端子、线槽要维护，防止老鼠进入损伤线路，因此对这一部分要实施季、年检。

　　1、季检：

　　(1)、查线槽、盖板及引出接头有无变动或松动，是否已恢复，盖板用螺丝固紧;

　　(2)、检查端子箱内压接线的螺钉有无松动现象，应固紧;

　　(3)、导线裸露部分有无相互靠拢或搭金属壳现象存在，有，排除;

　　(4)、清除灰尘;

　　(5)、接线盒导线引入之后应加盖板盖上固紧。

　　2、年检：同季检。

　　1.3、区间楼层设备

　　1、区间楼层复示屏

　　(1)、周检：

　　①、外观检查有无损坏、清除灰尘;

　　②、显示和消音是否正常。

　　(2)、月检：

　　通过检测烟、温探测器，手动报警按钮查看复示屏是否反应正常，并手动复原。

　　(3)、季检：同月检。

　　(4)、年检：与火灾报警控制器一起作联动检测功能。

　　1.4、消防控制室内火灾报警控制柜

　　1、周检：正常运行检查;开机后主电指示灯亮，巡检灯闪亮，其他指示灯不亮;

　　2、月检：

　　(1)、重复周检;

　　(2)、总线电压、电源电压测试：

　　正常电压值V：23～25V电池20～28V

　　PS总线高电平23～30V低电平<2V

　　(3)、检查关闭与开放功能是否正常：关闭：F1+消音;

　　开放：F2+消音;

　　(4)、报警与探测器联动实验，抽查探头(一层)。

　　3、季检：

　　(1)、重复周、月检;

　　(2)、对运行操作全部进行检测;

　　(3)、抽检探头与报警联动控制屏、声光报警器。

　　4、年检：

　　(1)、对设备进行内外维护清洁处理工作，清除电路板灰尘，使用细毛软刷刷或用吹风机吹除;

　　(2)、按设备功能进行全面测试、保证功能完全正常;

　　(3)、主备电源自动切换功能;

　　(4)、吹烟检测探测器与报警系统状态;

　　(5)、检测报警与联动通讯控制功能。

　　2、自动喷水灭火系统

　　1、末端设备

　　(1)、喷头：周、月、季、年检只对喷头外观检查，周围有无障碍物或不正常现象，有，应清除，全年末抽样一只喷头作一次动态检验，判定是否在规定值破裂喷水。

　　(2)、末端试水装置：每月对各层进行末端放水试验来检测水流指示器动作情况，信号反馈到消防控制室。

　　(3)、水流指示器：每月利用末端试水装置的放水试验来检测水流指示器动作情况，信号反馈到消防控制室。

　　(4)、安全信号阀：

　　检查安全信号阀是否处于开启状态。

　　2、湿式报警阀组

　　湿式报警阀组是由报警阀、压力开关、延迟器、水力警铃等部件组成，对其维护保养工作实施总体检测。

　　(1)、周检：

　　①、检查试水管道是否畅通，有无堵塞现象;

　　②、试水管的试验阀开关是否灵活，阀杆应加黄油润滑保护;

　　③、记录压力表的静态值大小;

　　④、水力警铃报警要准确。

　　(2)、月检：

　　①、手动开启放水试验阀，测试水的流量及压力值，应符合规定值;

　　②、水力警铃压力开关应发出报警声;

　　③、对加铅封、锁链地方进行检查，有无变化，若发生损坏应及时修复。

　　(3)、季检：同月检。

　　(4)、年检：

　　①、全面清洁检查各控制阀和管路，并加强维护保养;

　　②、按月检要求进行检查;

　　③、与泵房一起实施全部联动检查。

　　3、消防水泵房

　　(1)、周检：

　　①、对泵房内安装的消防泵系统、水源控制阀、输出止回阀以及其他控制阀门进行检查;

　　ⅰ、是否处于锁定开启状态，清洁，对消防设备、管网、各类阀门发现锈蚀要及时除锈，重新刷防锈漆，对各类阀门、阀杆转动部位加润滑油润滑;

　　ⅱ、有无损伤，转动是否灵活无锈死;

　　ⅲ、挂牌说明是否正确，有无挂错。

　　②、泵电控制箱：

　　ⅰ、电源是否闭合，电压是否正常;

　　ⅱ、万能开关是否处于自动状态;

　　ⅲ、指示灯是否亮。

　　③、盘车一次看泵轴转动是否正常。

　　(2)、月检：

　　①、同周检;

　　②、对泵控制箱的电源进行测定;

　　③、与湿式报警阀和末端试水装置一起联合检查，系统动作功能应正常;

　　④、记录末端试水装置静压及动压值;

　　⑤、检查一主一备消防泵，备用泵是否能正常切换;

　　⑥、双电源能否自动切换。

　　(3)、季检：

　　①、除月检外，对泄压阀是否处于安全位置进行检查;

　　②、测定电动机接地绝缘状态，有无短路现象存在;

　　(4)、年检：

　　①、同季检;

　　②、详细检查各控制阀并防锈、重新锁定控制阀并铅封;

　　③、电控箱内各器件进行清洁，核查有无损坏件，有则更换;

　　④、全面维护泵，清洗上油，确保良好;

　　⑤、全系统联动试车，各泵运转正常。

　　3、消防水池

　　1、消防水池实施周检：

　　(1)、水池的深度是否在规定最大容量位置;

　　(2)、水位控制阀是否控制良好，水位浮球阀是否处于正常位置;

　　(3)、有无渗漏现象。

　　2、消防水箱即屋顶水箱实施年检，对水箱清洗一次，日常工作由建设单位维护保养。

　　3、水泵结合器：季度检查，盖体能否正常开启，有无锈蚀现象。

　　4、室外水井、室外消火栓：

　　井内污泥由建设单位定期清除，水位控制阀保养每年除锈防腐一次。

　　4、消火栓系统

　　1、消火栓箱周检：

　　(1)、每周抽检一层消火栓，内部设置水带、水枪、栓口胶圈是否丢失损坏，与栓口连接有无障碍物;

　　(2)、严禁消火栓箱内水带水枪用于非消防地方，消防用水禁止非消防使用。

　　2、屋顶消火栓试验装置月检：

　　(1)、检查外部有无损坏;

　　(2)、检查栓口和阀是否灵活有无锈死，有无涂黄油保护;

　　(3)、与消防水泵系统作泵启动试验并测量其流量和压力值。

　　5、火灾紧急事故广播

　　1、月检：

　　(1)、通过背景音乐播送检测各层扬声器是否有损坏;

　　(2)、检查火警广播与广播音响系统强行切换功能有无故障;

　　(3)、进行楼层选层广播、着火层及相邻上下层广播而其它楼层不变;

　　(4)、测量火警广播时功放是否能满足推动扬声器要求;

　　(5)、试验话音广播、录音广播。

　　6、消防通讯周检：

　　1、检查各层消防电话与消防控制室通讯话音是否清楚;

　　2、利用试话器，试验各消防电话插孔通话是否良好(每周抽试一层电话插孔)。

　　7、消防电梯

　　由物业管理部门进行日常维修管理，消防联动控制能够实现由控制室强迫电梯停于首层并反馈信号控制室。

　　8、加压送风系统

　　8.1、加压送风口：加压送风口包含加压送风防火阀和手动报警控制按钮。

　　1、周检：

　　(1)、各加压送风防火阀有无障碍物影响送风口;

　　(2)、报警控制按钮有无损坏;

　　(3)、手动报警控制按钮启动送风防火阀，开启是否灵活可靠，并用内角扳手手动复位关闭。

　　2、月检：

　　(1)、同周检;

　　(2)、使用手动报警控制按钮，开启加压送风防火阀，并将信号反馈到消防控制室，经确认后手动启动加压送风机。

　　3、季检：

　　(1)、同月检;

　　(2)、由消防控制室实施联动控制。

　　8.2、加压送风机：

　　1、周检：

　　(1)、检查加压送风机输出口安装的软接防火带有无损坏;

　　(2)、加压送风机电控箱电源是否已闭合;

　　(3)、万能转换开关是否处于自动状态。

　　2、月检：

　　(1)、同周检;

　　(2)、对防火阀进行手动关闭，然后复位检查是否灵活无故障;

　　(3)、测量消防电源电压值;

　　(4)、现场手动启动加压送风机，观测运行是否正常;

　　(5)、消防联动控制：用手动报警控制按钮启动加压送风机。(自动控制)

　　3、季检：

　　(1)、同月检;

　　(2)、测加压送风机的正压值;

　　(3)、全系统模拟试车检查。

　　4、年检：同季检，全面维护保养。

　　(1)、测加压送风机的正压值;

　　(2)、全系统模拟试车检查。

　　9、机械防排烟系统

　　9.1、排烟防火阀

　　1、周检：

　　(1)、检查有无异物遮挡排烟口;

　　(2)、排烟防火阀平时处于关闭状态，是否被控。

　　2、月检：

　　(1)、同周检;

　　(2)、控制输出模块是否正常;

　　(3)、关 闭排烟防火阀，利用烟感检查控制排烟功能，防火阀动作是否正常;

　　(4)、通过消防控制室来实施排烟系统的消防联动功能(自动)。

　　3、季检：同月检。

　　9.2、排烟风机

　　1、周检：

　　(1)、检查排烟风机风管上防火阀是否处于常开状态;

　　(2)、检查风机电控设备电源是否闭合，万能开关是否处于自动;

　　(3)、清除风机上异物，保持清洁。

　　2、月检：

　　(1)、同周检;

　　(2)、就地启动风机运行是否正常;

　　(3)、实施烟感、排烟防火阀、排烟风机等通过消防控制室作排烟系统联动功能试验，检查是否正常。

　　3、季检：同月检。

　　4、年检：对排烟系统设备进行全面保养维护工作，工作同月检。

　　10、防火卷帘门

　　1、月检：

　　(1)、手动操作手动按钮盒下降与上升情况是否正常;

　　(2)、检查电控箱内接线电源是否正常;

　　(3)、检查应急操作是否正常;

　　(4)、利用烟温探测器控制防火卷帘门联动功能试验。

　　2、季检：同月检。

　　3、年检：

　　(1)、同季检;

　　(2)、测试线路对地绝缘电阻值;

　　(3)、全部检查烟、温、手动、应急等功能操作是否正常，消防控制室反映正确否。

　　11、火灾应急照明及疏散指示灯

　　1、周检：(每周检测三层)

　　(1)、检查应急照明灯上有无杂物、损坏;

　　(2)、是否平时处于充电状态，停电时放电，用手按压转换开关是否正常转换。

　　2、月检：同周检。

　　3、季检：

　　(1)、同月检;

　　(2)、测定应急工作时间;

　　(3)、测定电池的电压值。

　　12、消防联动控制系统

　　消防联动控制系统实施季检、年检：

　　在各系统进行周检月检的基础上，每季度在消防控制室内实施对火灾报警控制系统、自动喷洒灭火系统、紧急广播系统、消火栓系统、正压送风系统、地下防排烟系统、防火卷帘门系统等七大系统按验收规范之规定进行全系统自动化联动控制功能试验。

　　在消防控制室内的工控机和CRT显示系统在有人值班情况下，各系统的被控状态应放在手动方式;当无人值班时应改为自动方式，确保在火灾确认后系统能正常运行。

篇4：房屋及设施设备维修养护计划及实施方案

一、建筑的日常养护维修与计划

　　房屋日常养护维修是指为办公楼房屋原有完好登记和正常使用,进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。

建筑物主要指标(略) (一)、基础结构养护及巡检

　　1、对混凝土结构的预埋、给排水设施等的使用情况应制定计划,定期(每年不少于两次)进行检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及处理。制止不设计及有关部门批准,任意在结构上开凿。

　　2、钢筋混凝土保护层损坏要及修补,以防止钢筋锈蚀。

　　3、办公楼的使用应符合设计要求,改变用途时不允许随意超载,甚至于对结构进行改造。

(二)装饰工程养护:

　　1、楼层地面的养护:保持楼层地面清洁、干净卫生。保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室积水,渗入楼板。对于木地板、大理石等楼层地面还需定期专业养护。

　　对于(来自:www.pmceo.com)使用中发生小的损坏,要及时修补。制止不加任何保护措施在楼面上拖拉重物。

　　2.门窗的养护:对使用者进行保护门窗的宣传工作,发现开关不灵、缝隙过大,五金配件丢失或损坏等问题。要及时修理。做好防雨、防塞等工作,定期进行油漆补修工作,补漆尽量和原漆保持一致,否则应进行全部重新油漆。

　　3、饰面墙的养护:定期(每年不少于2次)巡检,可采用观察或用小锤轻划检查。发现问题及时处理,不允许用强酸对任何饰面墙进行擦洗。对楼体外墙面,安装饰物如用铁件,必须刷漆,防止水锈污染墙面。

　　4、顶棚的养护:定期巡检,发现翘边,裂挂、破损、阴湿应及时修补或更换。

(三)幕墙工程养护管理:

本工程外立面塑铝板为主,配以部分玻璃幕加以点燃,另外还有一些不锈钢饰柱等。

　　1、发现螺栓(来自:www.pmceo.com)松动,破损应及时修复或更换,发现玻璃松动、、破损应及时修复或更换,发现密封胶和密封条脱落或损坏,应及时修补或更换。

　　2、定期检查幕墙排水系统,保持通畅。

　　3、当遇特大风沙、地震、火情等灾害时,事后应对玻璃幕墙进行全面检查,亲视损坏程度进行维修加固。

二、设备设施的运行维护与计划 (一)给排水设备运行维护

　　给排水设备运行维护是指为保证办公楼给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。

　　对设备系统的了解:

　　自来水变频泵

　　自动喷洒供水泵

　　消火栓稳压泵

　　潜水泵

　　1、管道漏水修理

　　2、管道堵塞排堵

　　3、水龙头与阀门的维修

　　4、卫生洁具的维修

　　5、水泵保养及维修

　　6、压力表的校验

　　7、潜水泵的检查保养

　　8、热交换器的运行与维修

　　9、生活水箱的清洗消毒

(二)供电设备管理维护

　　供电设备管理维护是指为保证办公楼供电系统正常运行,对供电设备的日常管理和保养维修

　　对设备系统的了解

　　变压器

　　高压柜

　　低压柜

　　日常维护要点

　　1、电气电路故障:断路、接触不良、漏电等故障判断和维修

　　2、绝缘电阻测量及损伤线更换

　　3、配电箱的检查

　　4、照明灯具的检查

(三)、电梯运行维护

　　电梯维修是指为保证办公楼电梯设备正常使用所进行的日常运行管理、维修保养和中修

　　天津迅达公司迅达电梯2部

(四)、空调系统运行维护

　　冷气系统是指为保证办公楼中央空调系统正常运行所进行的日常运行管理和维修和保养工作。对设备系统的了解

　　常见维修要点

　　1、电源电压的检查

　　2、机油温度、压力的检查

　　3、制冷剂的检查

　　4、冷冻水、冷却水的检查

　　5、远行参数的记录

　　6、注意冷却泵塔水质清洁及时补水

　　7、冷却泵、冷冻泵的检查

(五)保安消防监控系统的管理和维护

　　对设备系统的了解:

　　电梯对讲5组

　　电视监控30组

　　消防监控1组

　　局域网系统1组

　　电话交接间1组

　　大屏电视系统1组

　　常见维护要点:

　　1、结合实际正确使用设备

　　2、保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录

　　3、选择可靠的分包方,按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。

(六)消防设施设备的管理和维修

　　对设备系统的了解:

　　防排烟风机8台(屋顶排风机4KW1台、地下室设备间风机5.5KW8台)

　　自动喷洒供水泵30KW2台

　　消防栓稳压泵45 KW2台

　　喷洒稳压泵3.7 KW1台

　　常见维护要点:

　　自动喷洒系统

　　管道阀门

　　电接点压力表

(七)电视天线系统的管理和维护

　　电视天线系统的管理和维护是指为保证办公楼电视天线接收系统正常运行,对接收设施进行的日常运行管理、养护和维修。

　　运行维护要点:

　　1、按主管部门要求和有关规定管理

　　2、按设备使用说明书进行维护

设备设施的维修养护计划

序号	项目	工作内容	保养周期
1.	避雷系统接地电阻	可靠性检查和试验	每年一次（春季前），雷雨后加强巡检一次
2.	火灾自动报警系统	可靠性检查和试验	每季一次
3.	高、底压配电柜	清扫、紧固、防锈	每年一次
4.	各种配电盘、控制柜	清扫、紧固、防锈	每年一次
5.	电梯	由专业公司定期维护	每天巡检，每周保养
6.	空调冷水机	由专业公司定期维护	每年一次（夏季前）
7.	空调冷水循环泵	清洗、换润滑油	每年一次
8.	热力锅炉	专业公司定期维护及安全检查、水质检测	每年一次（冬季前）
9.	热水锅炉	安全检测、水质检测	每季一次
10.	热水循环泵	清洗、换润滑油	每年一次
11.	生活水箱	清洁、二次消毒	每半年一次
12.	污水泵	清洁、换润滑油	每年一次
13.	风机防尘罩	清洗	每半年一次
14.	各种管道的金属阀门	清洁、防锈	每年一次
	各种金属管道和构架	清洁、防锈、紧固	每年一次
弱电系统的设备、线缆按技术资料的相关规定执行
电动消防水泵每周试运转一次并加注润滑脂

　　各种设备每天运行时间超过12小时的保养周期为一年,不足12小时的保养周期为二年。

篇5：小区设施设备管理方案

　　一、目的

　　保证设施设备及场所处于良好的状态,以提高优质服务的需要。

　　二、验收管理

　　1、组织工程维修部技术人员和操作人员参与验收,做好接管工作。

　　2、验收的主要内容

　　(1)建筑工程资料图表、竣工验收和相关资料;设备的随机技术资料和安装施工中形成的资料;

　　(2)设施设备及场所的质量检查,设备空载运转试验、负荷实验。

　　3、验收合格后,资料全部归档,交付使用管理部门。

　　三、设备设施分类

　　根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理,分A、B、C三类:

　　A类:监视系统设备,配电房各屏柜,生活、消防水泵,消防报警系统,电梯。

　　B类:排风设备,水箱(池),灭火器材,排污泵。

　　C类:房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室内空调架、道路。

　　四、设备的运行管理

　　1、对A类设备,配备专职运行操作员,根据业主委员会要求,专人 定岗值班或巡回方式对设备进行管理。

　　2、设备运行操作人员经过培训,熟悉所管理的性能、特点和操作规程,考核合格后上岗操作。

　　3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程,对设备进行操作和检查,作好运行记录和值班记录,认真做好交接班。

　　4、各设备主观人员根据运行管理有关制度,每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况,检查设备运行状态,注意设备运行安全性、合理性、经济性,检查运行就、维护保养记录、交接班记录,检查后在有关记录上签字,发现问题及时纠正,对发现的设备问题应详细填表报告,工程维修部主管监督整改情况。

　　五、设备设施的维修保养

　　1、工程维修部负责所管辖设备设施的维修保养,各班长负责组织本班维修保养工作。

　　2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。

　　(1)日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作;定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容;年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。

　　(2)日常维护保养通常由设备运行操作,值班人员负责,定期维护保养由维修人员负责操作,值班人员进行配合,有些设备外聘专业公司进行。

　　(3)维护保养工作的项目由各类设备具体规定,各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况,做出年度、月维护保养计划,经部门主管领导批准后实施。

　　(4)设备年检维护保养,由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告部门主管。

　　六、设备设施维修

　　1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类

　　(1)计划维修是自在设备设施没有发生问题之前,对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理;

　　(2)故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。

　　2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式

　　(1)委托维修主要用语故障维修。管理处设总中央值班调度室,实行24小时值班,配置专线电话,随时接受住户、巡视员、操作员的维修申报和故障报告,接报后,迅速同志有关维修人员在规定时间内修复。

　　(2)派工维修主要用语计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程、维修部部长根据设备定期保养计划,当前对设备定期保养计划,当前设备运行状况的分析调查结果,以及住户的要求填写派工单,派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。

　　七、设备故障及事故

　　1、凡因为归规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的,称为设备事故。

　　2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。

　　3、无论发生何种设备 故障和事故,设备主管班必须立即组织力量迅速处理。较重大时间,必须及时报告部门主管甚至管理处主任协调处理。

　　4、无论发生何种设备故障和事故,设备主管班、运行值班人员、维修人员必须详细记录,不得疏漏和隐瞒。

　　八、设备的大修、更新

　　1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造,使之更加安全、有效、经济、可行。

　　2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用,从维修资金中支出。每年度的费用预算,经业主委员会审核,业主大会批准,其后决算还须维修资金管理中心审计。

　　3、大修改造的项目由各设备主管工程师会同各班长提出申请,经管理处讨论形成《年度维修计划申请报告》,报经业主委员会批准后方可实施,项目实施按照:谁主管,谁负责“的原则,在工程主管指导下进行。

　　九、设备的报废

　　1、设备有下列情况下考虑报废:

　　(1)已经超过使用年限,主要结构及部件磨损破坏,设备效能达不到要求且不能修复。

　　(2)设备技术陈旧落后,无形磨损严重,经济效果差,经济上分析结论更新胜于大修。

　　(3)因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用,建筑物改建不能拆装的。

　　(4)严重影响安全,继续使用将会引起危险事故的。

　　(5)设备耗能大、污染环境严重,国家管理部门规定应予淘汰的产品。

　　2、设备报废由设备使用管理部门提出申请,并填写《设备报废申请单》,综合事务部组织有关人员进行鉴定后报管理处主任和物业公司经理批准,其中产权属于业主的设备报废还须报请业主委员会批准。

　　3、设备报废后,由设备四用部门进行利用和处理,残值回收凭据报财务部注销设备资产,同时注销台账和卡片。

　　十、房屋外观和围墙护栏

　　1、空调统一安装在预留位置上,空调架每年油漆一次,费用由受益业主承当或从维修资金中支出。

　　2、房屋外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。

　　3、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作,加强日查个管理,治安巡逻人员每天将房屋外墙和围栏列入检查项目。

　　4、对住户擅自作主进行的任何为归安装,管理处派人及时进行劝阻;对已经造成的事实,管理处派人上门与住户协商,劝其整改,住户整改有困难的,管理处免费提供整改服务。

　　十一、记录

　　1、工程验收记录; 2、设备台账;

　　3、设备标识卡;

　　4、运行记录;

　　5、设备日常巡视保养项目及记录;

　　6、设备定期维护保养项目及记录;

　　7、事故故障报告单;

　　8、设备报废申请表;

　　9、设备大修改造申报表;

　　10、设备大修汇总表。

　　十二、公共设备设施维修、保养程序:

　　(1)管理处维修工程组每天安排人员对区域内的设备设施进行巡查,不论设备设施运行状况如何都要作出详细的记录;

　　(2)如果在检查中发现有故障或损坏的,应向工程组提出修理申请,填写维修申请表;

　　(3)经管理处领导认定后,将工作交给工程维修组,让其完成人员的安排和修复工作;

　　(4)工程组人员按照工种,指定专人到现场进行维修;

　　(5)如果这种损坏我们管理处的人员根本无法进行维修的,根据维修材料和人工费用等认真核算大致维修费用,报管理处领导审核安排;

　　(6)等全部维修工作结束后,进行试运行合格后,作好维修记录并存档。