篇2：物业管理员资格考试物业管理概述试题

　　20**年物业管理员资格考试物业管理概述试题

　　第一章:物业管理概述

　　一、单选题

　　1、物业管理起源于19世纪60年代的()。

　　A、德国B、美国

　　C、英国D、法国

　　2、“物业”是广东、香港和澳门地区人们对()房地产的称谓。

　　A、单元性B、综合性

　　C、普通型D、别墅型

　　3、()是指房屋从开发、营销到使用管理的全过程。

　　A、物业管理B、房地产

　　C、不动产D、单元性地产

　　4、因为物业具有()，所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境协调一致。

　　A、稳定性B、固定性

　　C、耐久性D、多样性

　　5、物业不仅有价值，而且具有使用价值或观赏价值，这体现了物业的()。

　　A、固定性B、耐久性

　　C、多样性D、高值性

　　6、物业管理是围绕着创造()这一中心开展各项工作的企业行为。

　　A、经济效益B、社会效益

　　C、安居乐业D、保值增值

　　7、物业管理企业的根本任务和基本属性是()

　　A、维修B、管理

　　C、经营D、服务

　　8、物业管理的主要内容不包括()。

　　A、财务管理B、保洁管理

　　C、环境管理D、车辆管理

　　9、房屋装修规划、设计由()进行。

　　A、房地产开发商B、房地产行政管理部门

　　C、业主和使用人D、物业管理公司

　　10、物业管理企业对不属于自己管辖范围的问题()。

　　A、也要给住用人以满意的答复B、不必作出答复

　　C、必须彻底解决D、应及时向上级报告

　　11、物业管理企业接到报修后应立即行动，马上修好，这对物业管理企业()的影响是非常明显的。

　　A、经济效益B、知名度

　　C、规模D、信誉

　　12、当住用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创造条件满足其要求，提供()。

　　A、一般性服务B、特约性服务

　　C、公共性服务D、公众代办性服务

　　13、物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物业管理的()原则。

　　A、产权、经营权分离B、业主致上

　　C、专业高效D、公平竞争

　　14、物业管理企业内部各部门的权利与职责要非常明确，才能做到人人有事做，事事有人管，体现了()。

　　A、业主至上原则B、权责分明原则

　　C、产权、经营权分离原则D、公平竞争原则

　　15、物业管理企业可以根据需要通过()的办法，将一些专业性较强的项目分包给其它具有实力的专业公司。

　　A、承包B、签定合同

　　C、双方协商D、中介

　　16、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感到()。

　　A、质价相符B、能够承受

　　C、价格优惠D、价格偏低

　　17、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以()为依据。

　　A、企业的规章制度B、业主委员会章程

　　C、上级行政部门的指示D、法律、法规

　　18、物业管理人员应具备的职业道德之一是()。

　　A、仪表端庄，形象良好B、忠于职守，尽职尽责

　　C、体魄健康，胸怀宽广D、语言流畅，表达能力强

　　19、物业管理人员在工作中相互推诿，为事拖拉，不符合()的职业道德要求。

　　A、忠于职守，尽职尽责B、实事求是，力事公道

　　C、谦虚谨慎，文明礼貌D、遵守纪律，奉公守法

　　20、物业管理人员要做到人找工作，不要让工作找人。凡是用户需要做的事都要分秒必争，尽快干好。这体现了()。

　　A、积极主动，讲求时效B、谦虚谨慎，文明礼貌

　　C、刻苦学习，提高素质D、仪表端庄，良好形象

　　21、讲求时救，要做到急修零活当时到现场;如果是一般水、电、气、暖方面的问题，虽然当时不处理也不会发生危险也()。

　　A、必须马上修理好B、必须三天内解决

　　C、要力争当日给用户答复D、要力争三天内给予答复

　　二、多选题

　　22、交通类特种物业包括()

　　A、桥梁B、车站

　　C、剧场D、码头

　　23、物业管理企业应根据业主和使用人的委托和要求，不断地()，从而不断地提高服务质量。

　　A、改进服务态度B、创新服务办法

　　C、扩大服务范围D、开拓服务项目

　　24、物业管理企业开展各项活动必须()

　　A、以服务为宗旨B、以管理为目的

　　C、以经营为手段D、以效益为目的

　　25、物业管理的主要内容包括()

　　A、房屋的维护与修缮B、房屋装修监督管理

　　C、房屋附属设备设施的管理及维修养护D、综合经营服务

　　26、房屋装修监督管理的主要内容包括()

　　A、审核装修设计图纸B、审核装修作业是否构成物业结构墙面和楼板等的损害

　　C、派员巡视施工现场，监督施工人员是否规范作业D、对完工的装修工程进行检查验收

　　27、房屋的维护与修缮是()

　　A、物业管理的全部内容B、物业管理的重要环节

　　C、常规性服务的主要内容D、常规性管理的主要内容

　　28、物业管理区域内容安全保卫的重点是()

　　A、防火、防盗B、防雷、防电

　　C、防交通事故D、防意外伤害。

　　29、下列阐述是正确的有() )

　　A、业主是物业的主人B、许多业主组织为业主委员会

　　C、物业的产权是物业管理权的基础D、物业管理权是物业管理中的根本问题

　　30、选聘物业管理企业应坚持招投标制度，这样可以激励企业加强内部管理()

　　A、提高服务水平B、降低管理成本

　　C、增强自身实力D、遏制腐败现象

　　31、物业管理人员必须具有的专业知识和专业技能包括()。

　　A、现代管理知识B、现代管理手段

　　C、物业管理专业技能D、遵守纪律奉公守法

　　32、物业管理人员必须具有现代管理知识是指从事管理工作必须()

　　A、仪表仪容端庄B、具有科学头脑

　　C、具有科学思想D、运用科学的手段

　　33、物业管理人员具有了物业管理方面的专业技能，才能()。

　　A、管理他人B、带领他人

　　C、创出新的管理经验D、创出新的管理模式

　　34、物业管理人员应具备的个人素质包括()。

　　A、语言表达能力B、端庄的仪表仪容

　　C、良好的心理素质D、掌握各种设备的维修技能

　　35、忠于职守，尽职尽责是对物业管理人员职业道德的()。

　　A、全部要求B、基本要求

　　C、首要要求D、最高要求

　　36、物业管理人员必须坚持实事求是的工作作风，一切从实际情况出发，()。 `

　　A、客观正确地对待和处理问题B、各项工作技能都必须掌握

　　C、反映情况时好事坏事都要报D、反映情况时报喜不报忧

　　37、物业管理人员不但要掌握原有的业务知识，还必须了解和掌握建筑业和物业管理中的()。

　　A、新知识B、新工艺

　　C、新办法D、新成果

　　三、判断题

　　38、()绿地和道路不属于物业的范畴。

　　39、()广义的物业管理是泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。

　　40、()古建筑、名人故居属于文化娱乐类物业。

　　41、()物业管理的主要对象是受托管理的各类房屋建筑及其附属配套设施设备和场地。

　　42、()物业管理覆盖面广的特点，就是指从地域上看管理面广。

　　43、()在物业管理中，物业管理公司始终处于主导地位，是管理的主体。

　　44、()只要是对业主和使用人有利的事，物业管理企业都应该积极去做。

　　45、()加强物业区域内的绿化管理，主要是扩大绿地面积。

　　46、()搞好物业管理区域内的车辆交通管理至关重要的是停车场的管理，保证车辆停放有序。

　　47、()物业管理企业应该在资金允许的情况下，大胆地开发服务项目，最大限度地满足使用人的需要，同时提高企业的经济效益。

　　48、()物业管理经费是搞好物业管理的物质基础，物业管理企业必须通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。

　　49、()所谓掌握现代化管理手段就是指物业管理人员一定要会使用计算机。

　　50、()物业管理人员要兢兢业业，热情服务，就是在做事情时要非常谨慎勤恳，认真负责，埋头苦干，任劳任怨。

篇3：注册物业管理师物业经营管理概述试题与答案解析

　　注册物业管理师物业经营管理概述试题与答案解析

　　第一章 物业经营管理概述

　　【考点1】物业经营管理的性质和管理对象

　　单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

　　1.物业经营管理强调为业主提供()服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

　　A.物业管理

　　B.设施管理

　　C.价值管理

　　D.投资管理

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。物业经营管理又称物业资产管理，是以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务，所以主要提供价值管理服务。 A、 B、

　　D三个选项太片面，没有突出物业经营管理综合性管理服务的性质。故本题选 C，有关内容可参见教材第1页。

　　2.某写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范要求，建筑物有功能陈旧因素影响，有自然磨损存在，该写字楼最可能属于()写字楼。

　　A.甲级

　　B.乙级

　　C.丙级

　　D.二级

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。专业人员主要依据物业所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力对其进行分类，通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力与新建写字楼相当，有完善的物业管理服务；乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损，收益能力低于新落成的同类建筑物；丙级写字楼已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，且存在较明显的实物磨损和功能折旧。因本题所述条件符合乙级写字楼的分类标准。故本题选

　　B.，有关内容可参见教材第2~3页。

　　3.在一个大型城市中，某零售商业物业建筑面积为12万平方米，内设置大面积百货和超市大卖场，里面拥有大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场及餐饮，有效商业服务半径达200公里。则该零售商业物业的类型最可能是()。

　　A.区域购物中心

　　B.市级购物中心

　　C.地区购物中心

　　D.居住区商场

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。一般区域购物中心的建筑面积在10万平方米以上，是规模巨大，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心；市级购物中心的建筑规模一般在3万平方米以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市；地区购物商场建筑规模一般为1-3万平方米，服务区域以城市中的某一部分为主；居住区商场商业服务区域以城市中的某一居住小区为主。故本题选 A，有关内容可参见教材第3~4页。

　　多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

　　4.下面选项中属于甲级写字楼特征的有()。

　　A.优越的地理位置

　　B.建筑物实物状况良好

　　C.有自然磨损存在

　　D.有完善的物业管理服务

　　E.收益能力与新建成的写字楼相当

　　【答案】A. D. E

　　【解析】本题考查的是写字楼的特征。甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力与新建写字楼相当，有完善的物业管理服务。有关乙级、丙级写字楼的特征详见第2题的解析。

　　5.区域购物中心的特征包括()。

　　A.建筑规模一般在1万平方米以上

　　B.业态业种复合度高

　　C.有效商业服务半径可达200公里

　　D.商业服务区域以城市中的某一部分为主

　　E.服务人口1万人左右

　　【答案】B. C

　　【解析】本题考查的是商业物业的特征。一般区域购物中心的建筑面积在10万平方米以上，是规模巨大，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。有关零售商业物业的具体内容详见第3题的解析。

　　6.物业经营管理活动除了包括以保证物业正常适用的运行操作管理，还包括将物业作为一种收益性资产所进行的()、物业价值和经营绩效评估等经营活动。

　　A.资本投资决策

　　B.市场营销

　　C.物业管理

　　D.租赁管理

　　E.成本控制

　　【答案】A. B. D. E

　　【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。物业经营管理除了包含物业管理，主要服务还体现在价值管理服务方面。本题前一句表述的内容为物业经营管理除了包含物业管理工作，还需要进行哪些方面的管理活动，主要是价值服务管理方面的内容，包括资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。故本题选A. B. D. E.，有关内容可参见教材第1页。

　　7.物业经营管理活动的管理对象主要包括()等。

　　A.写字楼

　　B.零售商业物业

　　C.居民自有住宅

　　D.工业物业

　　E.酒店和休闲娱乐设施

　　【答案】A. B. D. E.

　　【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和共用部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型；零售商业物业包括区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店等类型；工业物业包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等；酒店和休闲娱乐设施包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。需要特殊说明的是，居住物业中的出租型别墅或公寓也属于收益性物业。所以 A、B、D、E选项所述物业类型均符合收益性物业的要求，故本题选 A、 B、 D、 E，有关内容可参见教材第2~6页。

　　【考点2】物业经营管理的目标

　　单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

　　8.物业经营管理服务的目标是在()的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。

　　A.延长物业经济寿命周期

　　B.维持物业正常使用

　　C.维持该物业的物业管理

　　D.实现物业各期净收益最大化

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是物业经营管理的目标。物业经营管理的目标是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。A、B、C选项中的内容也是物业经营管理所应达到的内容要求，但不是物业经营管理的最终目标。故本题选 D，有关内容可参见教材第6页。

　　多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

　　9.图1-1所示为某房地产投资信托的组织结构。从图中可以看出，该集团承担的物业经营管理工作同时覆盖了()的管理工作。

　　A.物业保险管理

　　B.资产管理

　　C.物业管理

　　D.房地产组合投资管理

　　E.基金管理

　　【答案】B. C. E

　　【解析】本题考查的是物业经营管理活动的目标。由图1-1可以看出，××信托全资控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司负责基金管理和资产管理，×××零售管理公司主要负责三处商业物业的物业管理工作，收取物业费。图中所描述的关系并不能得出 A、D两项的结论。故本题选 B、C、E，有关内容可参见教材第7页。

　　【考点3】物业经营管理企业

　　单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

　　10.某物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，履行策略性物业管理的职能，该企业设置若干专业化分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。则该物业管理企业属于()。

　　A.管理型物业管理企业

　　B.专业型物业管理企业

　　C.综合型物业管理企业

　　D.投资型物业管理企业

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是物业经营管理企业的分类。物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三类。管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业经营管理活动中处于总包的位置；专业型物业管理企业通常以专业分包的形式获得业务，是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业；综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运营能力管理的企业，既设置管理层，又设置专业化分公司。故本题选C，有关内容可参见教材第8~9页。

　　多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

　　11.物业经营管理企业中，能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业一般有()。

　　A.管理型物业管理企业

　　B.专业型物业管理企业

　　C.投资型物业管理企业

　　D.综合型物业管理企业

　　E.所有物业管理公司

　　【答案】A. D

　　【解析】本题考查的是物业经营管理企业的职能。一般具有策略性物业管理能力的企业可以为业主提供物业管理顾问、咨询服务等工作。管理型、综合型物业管理企业具有物业策略管理能力，可以为业主提供物业顾问、咨询服务；而专业型物业管理企业主要负责物业管理业务的运营。故本题选A、D，有关内容可参见教材第89页。

　　【考点4】物业经营管理的层次

　　单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

　　12.在物业经营管理活动中，物业管理和设施管理的主要作用是()。

　　A.在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标

　　B.为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流

　　C.详细制定和执行一个投资组合战略

　　D.在物业类型或地域分布上分散投资，减少整体风险

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是物业经营管理三个层次的主要作用。物业管理和设施管理以运行管理为主，是定位在现场操作层面的管理，对于收益性物业，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流；资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标；房地产组合投资管理的主要作用是在物业类型或地域分布上努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险。故本题选B，有关内容可参见教材第10~11页。

　　13.物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是()。

　　A物业管理

　　B.设施管理

　　C.房地产资产管理

　　D.房地产组合投资管理

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是设施管理的主要功能。物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障物业始终处在正常的运行状态；设施管理的主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。房地产资产管理负责管理物业管理企业和设施管理公司，指导它们为物业发展制定战略计划；房地产组合投资管理的功能是理解和执行物业业主的投资目标。故本题选B，有关内容可参见教材第9-10页。

　　14.在物业经营管理企业中，负责审定某物业的投资计划，并考察资本开支能否有效提高物业价值，来决定是否批准该投资计划的企业是()。

　　A.物业管理公司

　　B.房地产资产管理公司

　　C.房地产组合投资管理公司

　　D.设施设备管理公司

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是房地产资产管理公司的主要职能。物业管理和设施管理公司主要负责物业现场操作层面的正常运营；资产管理公司比物业管理公司具有更广阔的视角，资产管理公司作为物业投资者或业主的代表，管理物业，管理企业，通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标；房地产组合投资管理公司以投资者的目标和风险回报参数特征为基础，详细制定和执行一个投资组合战略。题干描述的内容符合资产管理公司的职责。故本题选B，有关内容可参见教材第1 1页。

　　15.在物业经营管理活动中，理解和执行物业业主的投资目标，评价资产管理公司的表现，为物业业主提供最大化目标管理资产计划，这些特征属于()的内容。

　　A.物业管理

　　B.设施管理

　　C.房地产资产管理

　　D.房地产组合投资管理

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是物业经营管理活动三个层次的特征。房地产组合投资管理包括理解和执行物业业主的投资目标，评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维修物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划，以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产，以及在合适的时机购置和处置物业资产。故本题选D，有关内容可参见教材第10页。

　　多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

　　16.物业经营管理通常将其分为()三个层次。

　　A.物业管理或设施管理

　　B.房地产资产管理

　　C.房地产基金管理

　　D.企业保险管理

　　E.房地产组合投资管理

　　【答案】A.B.E

　　【解析】本题考查的是物业经营管理的层次。物业经营管理通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产组合投资管理以策略型管理为主。故本题选A、B、E，有关内容可参见教材第9-10页。

　　17.物业经营管理三个层次工作中，属于物业管理主要职责的有()等。

　　A.制定物业发展战略计划

　　B.保持与租户的联系并收租

　　C.控制运营成本及保存财务报告记录

　　D.资本性支出计划

　　E.物业维护及安全管理

　　【答案】B.C.D.E

　　【解析】本题考查的是物业管理的主要职责。物业管理主要定位于现场操作层面，主要职责是保持与租户的联系、收租、控制运营成本、财务报告和记录的保存、物业维护、资本性支出计划、危机管理、安全管理、公共关系管理等。A选项内容属于资产管理的主要职责，故本题选B、C、D、E，有关内容可参见教材第11页。

　　18.物业经营管理三个层次工作中，属于资产管理主要职责的有()等。

　　A.制定物业发展战略计划

　　B.资本性支出计划及公共关系

　　C.监控物业绩效

　　D.负责投资组合的绩效

　　E.管理和评价物业管理企业

　　【答案】A. C. E

　　【解析】本题考查的是物业经营管理中资产管理的主要职责。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。资产管理的主要职责是制定物业发展战略计划，持有、出售分析，物业更新改造等主要开支决策，监控物业绩效，管理和评价物业管理企业，协助物业管理的租户关系工作，定期进行资产的投资分析和运营状况分析等。B选项内容属于物业管理的职责，D选项内容属于组合投资管理的职责，故本题选A、C、E。有关内容可参见教材第11页。

　　19.物业经营管理三个层次工作中，属于组合投资管理主要职责的有()等。

　　A.制定并执行组合投资策略

　　B.设计和协调物业资产的资本结构

　　C.定期进行资产的投资分析和运营状况分析

　　D.负责策略资产的配置和衍生工具的应用

　　E.监控物业绩效及物业的持有、出售分析

　　【答案】A. B. D

　　【解析】本题考查的是物业经营管理中组合投资管理的主要职责。组合投资管理以投资者的目标和风险回报参数特征为基础，详细制定和执行一个投资组合战略，主要职责是制定投资组合目标与投资准则，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督购置、处置、资产管理和再投资决策，负责投资组合绩效，客户报告与现金管理等。C、E选项内容均属于资产管理的职责。故本题选A、B、D，有关内容可参见教材第11页。

　　【考点5】物业经营管理的工作内容

　　单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

　　20.在物业经营管理的战略性工作中，影响投资决策的关键因素是()。

　　①投资回收期②预期收益③还贷能力④风险水平

　　A.①④

　　B.②③

　　C.②④

　　D.①③

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是物业经营管理中的战略性工作内容。战略性工作包括确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合等。近年来制定决策的过程越来越复杂，而相比于其他因素来说，影响投资决策的两个关键因素是预期收益和风险水平。故本题选C，有关内容可参见教材第12~13页。

　　21.在物业经营管理的常规工作现金流和成本管理中，不属于物业服务支出的是()。

　　A.日常维修费用

　　B.物业管理企业财产保险费用

　　C.管理人员的工资

　　D.法定税费

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是物业经营管理的常规工作内容。物业服务支出的几个重要方面包括日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收等。物业管理企业的财产保险费用属于企业内部支出，不属于物业服务支出。故本题选D，有关内容可参见教材第15页。

　　多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

　　22.下列关于物业经营管理的常规工作，表述正确的有()。

　　A.现金流和成本管理是物业经营管理常规工作的重要组成

　　B.日常维修和维护的开支由物业的租户承担

　　C.物业出租的成本负担应全部转移给租户

　　D.应由物业管理企业的专门人员对设施设备进行管理维护

　　E.如若希望发生事故造成的损失得到赔偿，业主应事先与保险公司签订合约

　　【答案】A. D. E

　　【解析】本题考查的是物业经营管理的常规工作内容。物业经营管理的常规工作是为了维持物业正常使用和保证其保值、升值，并进行资产管理，主要包括现金流和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设备设施管理和物业保险管理5个部分。日常维修和维护的开支来源，需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式，可能会由租户承担，也可能会由业主承担，这取决于双方的商谈结果，所以B选项表述错误。对于物业出租的成本，业主会希望让租

　　户在租金之外承担尽可能多的费用，这不仅可以降低各种管理成本，还可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本，但是，把所有成本负担都转移给租户，在一些情况下既不现实，也不明智。比如，在租户可能对物业的某一部分不满意时，这时为了留住租户，业主就不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而自己负担大部分。所以C选项表述错误。故本题选A、D、E，有关内容可参见教材第14~18页。

　　23.关于物业经营管理中的服务费，下列说法中正确的有()。

　　A.服务费用实际是由业主支付

　　B.服务费用实际是由租户支付

　　C.包括供暖、排污、电梯等公共服务设施

　　D.包括针对整体物业的保险或维修

　　E.计算时不用考虑会计和审计等专业服务成本

　　【答案】B. C. D

　　【解析】本题考查的是现金流和成本管理的内容。服务费覆盖的内容本质上应当由业主承担，但实际上是由租户支付的。在一个物业里面，这部分费用不仅包括供暖、排污、电梯、楼梯等公共服务设施，还包括针对整体物业的保险或者维修费用。每个租户在计算服务费的时候，还必须考虑到会计和审计等专业服务成本，这些费用一般是按照租户缴纳的服务费的一定比例来计算的。故本题选。B、C、D，有关内容可参见教材第16-17页。

　　24.关于物业经营管理活动中对物业的维修与维护，下列说法中正确的有()。

　　A.通常业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户

　　B.目前大多数出租活动业主承担各种维修成本

　　C.一般写字楼物业是由业主与租户共同负责物业未来的维修和维护

　　D.维修计划应该从短期和长期两个方面考虑

　　E.日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式

　　【答案】A. D. E

　　【解析】本题考查的是日常和未来物业维修和维护的相关知识。日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式，业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户，这也是目前大多数出租活动处理这个问题的方式，所以B选项错误。对于机构投资者投资的工厂、仓库和写字楼物业，如何处理物业出租已经有了约定的习惯，即一般是由租户负责物业未来的维修和维护，所以C选项错误。维修计划应该是全面且系统的，应从短期和长期两个方面考虑。故本题选择A、D、E，有关内容可参见教材第17~18页。

　　25.案例分析题:在一宗已开发的物业甲旁边有一小块土地，该土地适合进行开发建设，但是由于该地块排水系统出现问题，致使该块土地无法进行实际的开发运作。作为物业甲的物业经营管理企业，对于该块土地，正确的做法是()。

　　A.防止他人利用某些权利或者名义对自己的土地所有权造成侵害

　　B.在土地上搭建物业甲的附属停车场，确保土地不被别人占有

　　C.检查土地的栏护情况，确保临近的土地使用者没有侵占其土地

　　D.对土地进行等级评定和保险

　　E.不定期查看土地，确保没有负面因素作用在土地上

　　【答案】A.C. D. E

　　【解析】本题是物业经营管理常规工作内容的案例题。对物业的权利伴随着必须承担的义务对于物业投资者来说，即使是最基本的物业收益也要求必要的管理工作，有时还要伴随一定的成本支出。本题中A、C、D、E选项的内容均是防止自己的土地所有权受到侵害而采取的正确行为，但B选项中的行为不符合有关的建设法规。故本题选A、C、D、E，有关内容可参见教材第14页。

篇4：物业知识教材：居住小区物业管理概述

　　物业知识教材：居住小区物业管理概述

　　一、住宅与居住小区

　　在人类的衣、食、住、行的基本活动中，“住”居于重要的地位。“住”以住宅的形式 满足家庭成员的共同生活、生理卫生、休闲娱乐等的生活需要。住宅在人类历史上，随着社会的进步与生活水平的不断提高，居住的条件和住宅的水平不断的提高。我国自改革开放以 来，城市住宅建设得到了迅速的发展，据统计，十年来，我国建成5万平方米以上的居住小 区(又称住宅小区)2500多个。今后十年，住宅建设还会有一个大的发展，人们说的“小康不小康，关键看住房”，这一方面表明了住宅建设在今后发展的重要性，同时，也表明人们对 新建住宅质和量及其管理的要求。

　　居住小区，是当前我国在旧城改造和新区建设过程中，由一幢幢楼群组成的新的住宅区 。1994年建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》中，把住宅小区以概念的形式作出 如下规定:“新建住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区( 含住宅小区、住宅组团，以下简称住宅小区)。”

　　在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级。

　　根据以上的情况，可以看出，居住小区是具有一定的人口和用 地规模，以满足居民日常物质和文化生活需要的，为城市干道的分割或自然界限制包围的相对独立区域。根据统计，目前我国城市人口1/4生活在规模不等的居住小区里。今后，这种 新建居住小区则是城市住宅建设的主要形式。

　　二、居住小区的功能

　　党的十一届七中全会和七届人大四次会议提出了到2000年实现小康生活水平的战略目标。对城镇居民来说，所谓小康水平，其居住的标准具体有三个。那就是:

　　(1)人均8平方米的居住面积;(2)60%以上的全国住房成套率;(3)居住环境在总体上的较大改善，根据以上精神，建设部《城市新建住宅小区管理办法》对新建住宅建设提出以下 要求:“为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境”。这就是说，对新建居民小区提出必须具有各种功能的要求，这些功能主要表现在如下四个方面。

　　1.居住功能。

　　这是住宅小区最基本的功能。根据居民的不同需要，提供各种类型的住宅，如多种类型的居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能够提供 人们休息的场所和环境，其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。

　　2.服务功能。

　　住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产综合开发而来的，即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居民提供多项目多层次的服务。包括:教卫 系统，如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等;商业餐饮业系统，如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等;文化、体育、娱乐服务系统，如图书馆 、游泳池、健身房、电影院、录像室等;其他服务系统，如银行、邮局、煤气站、小五金、家电维修部等。

　　3.经济功能。

　　住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能两方面。交换功能包括: ①物业自身的交换，即开展住宅和其他用房的出售或出租经纪中介服务;②小区管理劳务的 交换，即业主通过合同的方式将住宅小区的管理委托出去。消费功能指的是随着城市住房制度改革的不断深化，住宅小区中的住宅将不断地商品化，并进行商业化的管理。包括住宅在 购、租两方面的逐渐商品化及小区的管理和服务都是有偿的，住用人将逐渐加大对居住消费的投入。

　　4.社会功能。

　　住宅小区的主体是居民，居民的活动是社会活动，聚集在住宅小区的各种社会实体，如行政治安机关、商业服务业、文化教育、银行等是以住宅小区为依托，共同为 居民服务，发挥各自的功能。这些实体之间、实体与居民之间、居民相互之间组成了住宅区的社会关系、人际关系，形成了一个社会网络，相互影响和相互制约。

　　三、居住小区的特点

　　居住小区在改变市容市貌，促进房地产业发展，改善人们居住条件方面是具有重要的作 用，它是集居住、服务、经济、社会功能于一体的社会缩影，因此，它的建设与以往城市住房建设具有不同的特点。这些特点是:

　　1.统一规划，综合开发。由于城市建设的发展和人们物质文化水平及居住条件的提高，住宅区的规划布局有了很大变化。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则的 指导下，全国广大城镇统一规划、综合开发的新型住宅小区成片的兴建起来。

　　这些新建住宅小区，规划布局合理，配套设施日益完善，改变了过去单一的、分散的结 构和功能，向节约用地、高密度、综合化和现代化方向发展。新建住宅小区一般是以多栋居民住宅楼为主体，配以商业、服务业、饮食业、邮电、储蓄、托儿所、文教卫生、娱乐、庭 院绿化等配套设施，组成一个功能齐全的居民生活小区，这就要求区内各类建筑和居住环境相互协调，有机结合。由专业化的物业管理企业实行统一管理、优质服务、合理收费。

　　2.规模大、功能全。新建居民住宅小区一般为多层、多栋楼体建筑群，少的几万平方米，多的十几万甚至百余平方米。这些楼体建筑群，除住宅楼之外，还有商业大楼、超级市场 、电影院、体育馆、音乐厅、医院等等。

　　小区已不仅是人们避风雨、挡严寒、生活休息、繁衍后代的栖身之处;而且是学习、工 作、教育、科研的重要园地;还是休闲、娱乐、文化、体育活动的乐园;也是进行区域内购物、饮食、生活服务的场所;更是社会主义精神文明和物质文明建设的基地。住宅小区的多 功能性，给小区的物业管理工作带来了很大的难度。

　　3.居民结构整体化、配套设施系统化。住宅小区内，多座单体楼宇构成一个小区房屋系统;每栋楼房的地上建筑与地下建筑构成一个整体;区域内供水、排水、供电、各种热力、 煤气管网互相联系构成一个网络系统，而这些系统交融组合形成了一个庞大的、复杂的、多功能的大系统。各种服务设施、配套设施、区域内绿化、道路、各种供水、供电、热力管网 都是统一设计规划的，除住宅外，几乎都是为全住宅区服务的，是无法分割的，使住宅小区变成一个小社会。这就必然要求统一管理，统一经营。

　　4.产权多元化、管理复杂化。由于住宅建设投资的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的产权结构发生变化。在市场经济条件下，房屋产权由单一所有制变为产权多元化 。一个居住区、同一栋楼宇内，全民、集体、个人、外产等不同的产权共存。

　　住宅小区规划、设计、建设的统一性、系统性、功能的多样化、房屋结构与配套设施的 系统化，再加上产权的多元化，给小区物业管理造成了极为复杂的局面，导致物业管理工作的复杂化。

　　四、目前我国住宅管理的几种方式

　　城市居住小区是一个“微型”社会，它的管理好坏，反映一个地区的文明程度。城市居 住小区的出现，在管理上也是城市住宅建设的新课题，在这方面，我国目前在住房管理上也存在从旧体制向新体制的转轨时期。在这一时期内，一方面旧的管理方式依然存在，另一方 面，专业的物业管理方式已经出现。各地在积极地进行探索，目前我国住宅的几种管理方式有:

　　1.政府房屋管理部门管理。建国以来，公有住房一直由政府管理部门即房管所或房管站管理，称为直管公房。这种管理方式是完全计划经济的产物，房管所(站)是完全事业性质的 单位。应该说，多年来，房管所(站)适应计划经济体制的要求，代表政府发挥“管好房、用好房、修好房”的作用，解决城市居民的居住问题，做了大量工作，功不可灭。但这种管理 越来越不适应体制的转轨，其管理效率低、经济效益差的弊端越来越突出，所收房租连房屋的简单维修也维持不了。随着住房制度改革的深入，越来越多的直管公房改变了产权性质。 因此，一些城市已开始探索房管所(站)向物业管理企业的体制转变。但由于历史的原因，这一管理方式在今后较长一段时间里还将继续存在。

　　2.企业、事业单位自行管理。这主要出现在较大的企、事业单位，特别是事业单位开发建造的用以分配给本单位职工的住宅，由本单位房产部门(如房管处、房管科)进行管理。这 是“谁建造、谁管理”原则的产物。在管理机构和管理运作上与房管所管理直管公房相似，其弊端也相同，同样需要管理体制的转变。

　　近些年来，一些较大的企、事业单位已开始探索转变管理体制。一种是将本单位房管部 门逐步转变为企业性质的物业管理机构，对单位自管住房实行物业管理;一种是将单位自管住房委托社会上的物业管理企业实行物业管理。

　　3.房地产开发企业管理。由房屋开发建造单位自行管理自己建造的出售给业主或出租给用户的住宅，这是目前常见的一种住宅管理方式。本着“谁开发、谁出售、谁管理”的原则 ，一些较大的房地产开发企业均设有物业管理部。最初物业管理部只是开发企业下属的一个部门。随着物业管理的推行和开发量的增大，一些开发企业的物业管理部逐渐扩大，形成独 立公司或子公司的形式，独立核算，自负盈亏，取得法人地位，转变为物业管理企业。目前在物业管理企业中这种类型的企业占有较大比例，大多数城市住宅小区均由此类物业的管理 企业进行物业管理。

　　4.物业管理企业管理。由社会上具有独立法人地位的物业管理企业对房屋及其附属的公用设施及场地进行管理，提供全方位的多层次的管理和服务。这一模式虽然在我国出现的时 间还不长，但发展势头强劲，已得到了政府、房地产业界和广大人民群众的共识，代表了今后住宅物业管理的发展方向。

　　五、物业管理的强大生命力

　　1995年1月18~20日国家建设部房地产业司召开全国物业管理工作座谈会，对十几年来房地产管理工作进行总结。会议着重对我国目前住宅管理的几种方式进行比较分析，对物业 管理方式的优点取得共识。这种共识认为，不管是房地产管理部门直接管理的，还是单位自管的，或是街道办事处的小区和各类房屋，都程度不同地存在着管理机构不健全，管理经费 无渠道，管理工作不到位等一系列的问题。尤其是这十年来建的居住小区，虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善，但是由于缺乏有效管理，导致私搭乱建，垃圾随意堆放，设备 残缺不全，管道不通，房屋失修失养等问题严重存在，使小区面貌一年新，二年旧，三年破的问题十分突出等等。实践告诉我们，原来那套行政性的福利型的房地产管理体制越来越不 能适应形式发展的需要，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。

　　在各地探索的基础上，深圳和广州从80年代起就开始借鉴香港和国外的物业管理经验，结合我国的实际情况，走出了一条适合我国国情的适应社会主义市场经济的物业管理新路。 这种物业管理从观念上、模式上以及管理的内容、广度和深度上都明显地区别于原来的房地产管理。这种物业管理具有以下四个特点:

　　1.变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理公司的统一管理。

　　2.变过去那种单纯的房屋维修为对建筑物附属物、场地和环卫、治安、绿化、道路等实施全方位的维修、养护以及专业化的管理和多方面的综合性服务。

　　3.变政府部门行政性、福利型的管理为企业化、专业化、经营型和有偿服务。

　　4.变管理单位的终身制为现在的由业主选择并且通过合同方式在合同规定期限内的聘用制。

　　以上这种集高度统一管理、全方位多层次的服务、市场和经营为一体的充满生机和活力 的物业管理的出现，越来越显示出其强大的生命力，成为今后住宅物业管理的发展方向。

　　六、居住小区物业管理概念

　　以上的分析，居住小区物业管理概念可概括为:住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政 公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护、修缮和整治，由物业管理公司依据物业管理合同统一实行专业化管理，并向业主和使用人提供综合性的服务，从而 使物业发挥其最大的功能。

　　七、居住小区物业管理的特征

　　与旧的管理模式相比，居住小区物业管理模式具有以下特征:

　　1.社会化。

　　这种管理模式摆脱了过去那种自建自管的分散的管理体制，替多个产权单位、产权人找到了一个总管家，从而克服了在旧体制下各自为政、互相扯皮、推诿的种种弊端 ，从而有利于提高整个城市管理的社会化程度。

　　2.专业化。

　　这种管理是由专门的物业管理企业通过委托合同的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施管理。这种模式，将过去行政性的管理终身制变为企业经营型的聘用 制，在这种新体制下，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位就必须靠自己良好的经营和服务才能占领这个市场。这样，将从根本上促进服务态度的改变，服务质量的提高。

　　3.企业化。

　　物业管理是一种经营型的管理，它推行的是有偿服务、合理收费，并通过多种经营，使小区及各类房屋和设备的管理走上了以业养业，自我发展的道路。

　　4.建管结合。

　　物业管理使房屋建设与管理相结合，表现了这一管理模式的强大生命力。这一模式使以往小区面貌一年新、二年旧、三年坏的情况得以改变。人们说的“三分建设， 七分管理”的要求在物业管理的模式中得以体现。这一管理模式，既理顺了建与管的关系，又有利于发挥投资效益，使得宝贵的社会财富、人民的财产得到保值和增值。

篇5：物业知识教材：公寓别墅物业管理概述

　　物业知识教材：公寓别墅物业管理概述

　　一、公寓别墅管理的概念

　　(一)公寓

　　公寓是比普通居民住宅高一个档次的居住场所，其主要居住者是境外来华工作人员、经 商办事机构的常驻人员、三资企业外方的工作人员以及国内少数高薪阶层、有产阶层中的部分人员等。

　　公寓一般由专门的物业管理公司进行专业化管理，收费较高，目前国家尚无统一收费标 准，收费价格一般由业主和用户与物业管理公司协商确定。

　　虽然公寓目前占我国城镇居住面积比例比较小，但从长远看是我国城镇建设发展的方向 。随着我国生产力的发展，人们物质文化生活水平的提高，以及人们生活习惯的改变，公寓的需求量必然越来越大，要求居住的标准和环境亦必然越来越高，对物业管理的档次也会有 更高的要求。

　　(二)别墅

　　别墅是我国目前最高档次的居住场所，一般是两层或三层小楼、独门独院。其特点是建 筑档次高，设施设备配套，功能齐全;管理收费多，服务周全。一般是几十栋或上百栋、几百栋建在一个区域，形成群体，规模化管理，优质服务。

　　我国目前别墅占的比例很小，主要是为来华工作的国外高级人员、经商的老板、高级雇 员，国内少数明星、名家、名人以及有产阶层中的高收入者等。一栋别墅造价少则几十万、上百万人民币，多的几百万人民币。

　　别墅虽然有其存在、发展的客观必要，但终究是为极少数人提供享受的，不是我国房地 产大规模发展的方向，因此也不是我国物业管理的主体部分。

　　我国商务物业建筑和管理起步较晚，是改革开放后，随着市场经济的发展，房地产被确 认为商品之后，全国广大城镇高档建筑迅猛发展而兴起的，时间短，缺乏经验。但相信随着生产力的提高，人们物质文化生活水平的不断提高，今后我国商务物业的建设和管理，一定 会有一个更快的发展和提高。

　　二、公寓的特征

　　(一)建筑档次高，硬件设施齐备

　　我国目前新建高档公寓，一般是按规定在“统一规划，综合开发”的原则下进行开发建 设的，其设计规范，设备设施配套;专业化施工，主要设备和关键原材料进口，其建筑档次与其他商务物业基本相同。不过公寓为能使业主和用户居住更舒适、方便，在设计、硬件配 备和装修上更具匠心，如:

　　1.设计在讲求质量，延长寿命，确保安全，提高使用效率的基础上，充分考虑用户的舒适方便，体现对人的关怀。框架式，大开间;在房间的安排上，讲究户外自然采光，客厅面 积大，可按用户的意愿调整分割装修，适用性强。

　　2.居住面积大。公寓每户的居住面积比普通居民住宅小区每户的居住面积大得多，据统计分析，一般比例大约是1:1.5~1:2。因此居住起来宽敞舒适。

　　3.硬件配备齐。公寓除与普通居民住宅一样供水、电、暖、煤气，通讯、电视天线外，还供应有热水，有的还设有中央空调。层次较高的还配有家用电器，如彩电、冰箱;家具， 如床、沙发、写字台、桌椅板凳;厨具，如灶具、炊具、餐具等。

　　要说明的是，由于我国公寓建设起步较晚，目前在硬件配备上很不统一，有多有少，还 有待于进一步发展和规范。

　　(二)客户相对稳定，服务周期长

　　我国公寓从目前实际情况看，开发商一般是采用出售或出租两种方式进行经营管理。因 此，其业主和客户都相对比较稳定，较少变化，流动性较小。

　　1.服务周期长。公寓的物业管理除与智能化的写字楼相似之处外，其主要特征是管理服务周期长，一天24小时，从早到晚，从白天到晚上，每时每刻都有人住、有人进出;物业管 理要不间断地进行管理与服务。不像写字楼上班时间人员集中，流动性大;下班后，人走楼空;物业管理只留少数人值班就可以了。

　　2.管理服务对象较为复杂，不像写字楼管理服务主要对象是工作人员，公寓内居住的是一家一户、几代人，有老有小，衣食住行，饮食起居，时时刻刻，年年月月，都要管理好， 都要服务好。人员层次不一，无形中增大了管理服务的难度。

　　(三)管理要求严，服务层次高

　　公寓客户对居住条件和环境要求比较高。因此，对物业管理的要求也高的，特别是保安 、保洁和服务等方面:要保证住户安全，进出口设有保安值班岗位，非居住人员不得入内，来客要进行登记，征得主人同意后，方可入内。卫生保洁也像智能化写字楼一样，按规范要 求，不断地进行清扫、擦洗，进行环境绿化，努力为住户创造出一个安全、静雅、优美、温馨的良好生活环境。

　　在方便住户，搞好服务上，要举办各种服务项目，如:购物中心、餐饮、洗衣、文化娱 乐、代定报刊杂志等项目。

　　一、机构设置的指导思想与原则

　　(一)公寓物业管理机构设置的指导思想

　　公寓物业管理机构设置的指导思想是:

　　1.有利于加强公寓的物业管理，保证住户的人身、财产安全，生活方便、舒适，物业保值增值;

　　2.有利于物业管理公司的自身发展;

　　3.有利于为物业管理公司股东创造一定的效益。

　　(二)公寓物业管理机构设置的原则

　　公寓物业管理机构设置的原则是:

　　“精简效能”，即在保证搞好物业管理与服务的前提下，尽力精简机构，压缩编制定员 。可设可不设的机构，坚决不设;可要可不要的岗位，坚决不要。

　　二、公寓物业管理制度建设

　　公寓的物业管理工作是一个系统工程，包括各个方面的管理与服务，如:人事、劳动工 资、劳保福利管理制度，财务管理方面的制度，保安消防方面的管理制度，工程、设备设施运行、管理、维修保养方面的管理制度等。