篇2：购物中心定位和实施计划

　　购物中心的定位和实施计划

　　定义：什么是SM市场定位？

　　购物中心努力使购物者感知的形象。购物中心在购物者心中的市场定位是受广告影响的。

　　所有的开发商都希望他们开发的项目成功，但对国内和国际大型连锁商业设施的激增，SM开发商不得不思考：什么优势能使你的项目在市场竞争环境中立足？一个正确的选址是至关重要的，但是经常性的局限还有规划限制，地块的形状，邻街和其他竞争性因素等。

　　市场调研不能只停留在从出版物、行业报告、人口状态等搜集数据。惯常方法是开发商自己进行实地调研去搜集市场数据来满足调研目的。所有这些调研结论将被运用到SM策划定位、构思设计、店种组合和商品组合中。

　　在SM定位中必须要考虑的问题是：

　　1、商品线的宽度和深度

　　2、服务机构和店铺的数量

　　3、顾客服务的范畴

　　4、顾客服务的质量

　　5、主流生活方式及发展趋势

　　6、价格竞争性及敏感度

　　7、所处社区的标志及特性

　　8、环境及气氛营造

　　开发最好及先进的SM理念，需要进行完整的市场研究和信息供给：

　　A 市场细分数据-建立实地调研和案头调研的依据

　　B 竞争性数据

　　●目前供应商提供的商品及服务，以及在业界和SM中所用物业的特征

　　* 市场上那些服务空白

　　*目前零售、食品、休闲娱乐设施的业绩

　　* 正在筹划中造成直接和间接竞争的改造和新建商业物业

　　C 现有商业物业业绩数据

　　●物业管理和服务标准

　　D 立地和选址分析

　　E 初选店址和竞争商业物业的比较分析

　　F 市场战略审查

　　*开发商专业市场团队构成/中、外

　　*市场团队在项目团队中的级别

　　* 市场团队的推介质量/团队的专业技术

　　* 专业市场顾问的输入

　　* 市场顾问相对其他开发商的利益冲突

　　* 已经完成的市场调研/如果现有数据不足，市场可能被需要做进一步调研

　　三种主要的调研技术会帮助定位实践：

　　●顾客随访

　　●小组深度访谈

　　●承租户访谈

　　市场实施计划

　　一个市场实施计划是拟建购物中心发展方案，其中首先包括一个SWOT分析。随后是项目的增值建议，最后是项目报告。

　　1． SWOT分析

　　●物业（零售、办公楼和设施）属性及物业主提供的服务

　　●价格策略（各种选择组合、物业主的财务目标）

　　●招商策略（代理商、展示单元、直复营销、战略联盟）

　　●宣传推介（媒体、媒界关系、广告计划）

　　2． 项目的增值建议●硬件（建筑设计及其舒适性）●软件（物业管理能力及经验）

　　3． 项目报告

　　（1）承租户和顾客定位及描述

　　（2）店铺组合及商品组合

　　根据上述分析结果，结合目前存在和准进入市场的项目，开始准备陈述SM的市场定位。然后描述目标承租户及顾客的概况。最后根据已经完成的研究结果，陈述店铺组合及商品组合建议。

　　（3 ）建议及执行

　　报告中项目的硬件和软件将奠定该项目的质量基础，使该项目更具竞争性。设计概要将为项目开发提供设计构思。该报告也将框架市场营销和招商的基础。

　　当前，在SM的开发、营销和管理中，极少数开发商明确需要进行SM市场定位，并且能提供一个设计概要指导整个设计工作和开发团队。大多数开发商把这项工作留给设计师，并且让他们在没有任何市场和承租户背景资料的情况下进行开发设计。更糟糕的是如果他们不是商业物业设计师，或者这些项目没有提供设计概要，其后果将出现不合理的店铺空间构造和混乱的设施布局，造成招商的障碍。这种情况下，如果建筑层柱已经完工就异常困难更改，这种失误的代价是惊人的，开发商可能因此中断施工和物业推广，以致项目开发成本严重超出预算。

　　为了避免不必要的损失，有经验的开发商在项目开发前期就成立市场营销团队和邀请有经验的商业物业营销顾问来参与项目开发。这样不仅使项目具备充足的理由在市场竞争中建立核心优势，而且还会具有超出顾客期望的完备基础设施和服务确保开发项目的投资收益。

篇3：X小区沿街底商推广定位

　　某小区沿街底商推广定位

　　1．**沿街商铺卖点总结。

　　1)和平路以及翟营大街的发展前景。

　　路通，财通。改造后的和平路以及打通后的翟营大街将为**商业街带来很大的升值潜力，具备商铺投资的第一要件：前景，可增值空间。

　　商街位于和平路与翟营大街两条城市主干道的交叉口，交通非常便利，可为商街带来部分人流。而交叉口的铺位通常被人们成为"黄金三角"，是投资及经营的绝佳地段。

　　周边有几个正在规划中的旧城改造项目，虽然不会为商街带来很大人流，但为这个区域的商业氛围成熟埋下伏笔，带动人们的投资热情。

　　2).现铺。

　　目前除1号楼底商外，其他商铺均处于现房阶段，投资现铺将为给客户比较大的购买信心。

　　近期将要推出的几个商业项目，大都是期铺，具有一定的不可认知性，在同期推广销售中具有一定竞争力。

　　3)总价。

　　部分商铺为框架结构，在面积分割上有很大的灵活性，这为总价的控制留下了余地，也为后期推广制造了卖点。

　　2．目前的推广弊端

　　1)卖点泛泛，大而全，无重点推广卖点。

　　2)随大溜，不能突出**借的独特性。

　　3)现场宣传没有作为重点

　　4)色彩为黑色，白色为主，过于凝重，不热烈，不能调动现场人群的积极性。

　　3．产品推广定位：

　　街铺。

　　1)不是单纯的底商，将商铺作为街的组成部分进行推广。

　　2)面对的人群不仅是**的业主，而是整个街的消费人群。

　　3)投资分析显示，街铺比单纯的"社区商铺"多30%的收益。

　　4．招商定位：

　　前沿商铺。特色商街。

　　1)针对少部分人群，走特色化道路是商街迅速崛起的捷径，从目前单纯卖地段的商业销售潮流中脱颖而出。

　　2)针对人群：25--35岁人群。

　　3)消费人群：20--30岁人群。

　　4)招商内容：茶餐厅，啤酒吧，文身店，色彩顾问，孕婴用品店，银饰店，古玩店，佛教用品店，棉纺家居，鱼具店，巧克力店，绿色家居，心理诊所，DVD发烧俱乐部，车友俱乐部，咖啡网吧，房产经纪，影楼，二手玫瑰店（旧货交易大厅）等。

　　5．推广名称：

　　世家橙街。

　　解释：

　　1)橙与"成"同音，成是成熟、成功、成就的首字母，而橙则给人以成熟，热烈的想象，使目标群体望文生义，达到橙街"橙品商铺，成功投资，橙就前途"。

　　2)标新立异，与众不同，容易树立知名度。

　　3)给人以美好的想象力，而不是单纯的商业味道。

　　4)延续**、世家天街系列，但又给人以新鲜感，对项目产生兴趣。

　　6．推广用语：

　　橙品商铺·成功投资·橙就前途

　　7．推广主力色调：橙色。

　　8．商团名称：橙色商团。

　　将整个街道的经营者组织起来（招商的噱头），成立一个商业组织--橙色商团，明确组织原则，经营守则等。

　　9．广告：

　　A．橙色商团招募

　　招募对象：年满25岁的实力经营者

　　招募范围：全市

　　招募标准：对现代生活充满创意和激情

　　具有发现与众不同商机的头脑。

　　具备社会主义的团体合作精神。

　　具备人群感召力。

　　招募地点：**--橙街

　　招募形式：购买。5000--6500元/平米。

　　租赁，3年以上租赁期。

　　B．橙街，成熟，有你的吗？

　　C．88个赚钱的机会，总该有你一个。

　　D．是和平路成就了橙街？

　　还是橙街成就了和平路？

　　E．置业者利益高于一切。

　　10．软文包装

　　A．路一修，铺就火。

　　和平路、体育大街、裕华路、槐安路等街道整修后，商铺租金飚升，同样和平路、翟营大街的路整修后，商铺价格飚升也会很快。

　　B．做投资决策时，你是跟随市场分一杯羹，还是眼光超前抢占市场？

　　已经成熟的街道不会让你的财富积累加快，相反一个有很大发展潜力的街道将会让你的财富数字飚升。

　　C．"铺"是赚自己的钱，"街铺"是大家的钱大家赚。

　　阐述街铺与单纯的铺的区别。

篇4：X商业广场定位策略

　　某商业广场定位策略

　　第一节 定位要素分析

　　1、区位利好因素分析

　　本项目顺应***市政府提高城市品位、打造***西部商业旗舰的城市经营理念，在交通人流资源丰富、辐射周边省市广的***，打出"锻造***西部商业旗舰"的招牌，来填补***商业房地产市场的空白，以"******商业广场"与"*****商业购物中心"连动运作为强势卖点，并以具有"新商务＋新环境"的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的"功能价格比"，这样也符合经济学的需求----供给理论。

　　第二节 项目定位

　　一、定位原则：适应市场、创造差异性。

　　定位：中心商业区---- "绿色商业中心"

　　商业与环境的对话

　　主题绿化广场＋***西部标志性物业＋****商业区

　　二、产品定位

　　定位原则：突出个性、创造差异性

　　定位：***西部商业旗舰

　　特点：商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化，使"******商业广场"朝着生态化、娱乐个性化等方向发展，成为一个生态型商业中心。

　　第三节 产品文化定位

　　定位原则：讲究个性，追求共性，提升产品附加值。

　　定位：商业、环境、文化相融合

　　城市主题绿化广场与商业中心的有机结合。

　　传统与现代相融合。

　　第四节 产品形象定位

　　定位原则：提升企业品牌形象以及产品（物业）的知名度、美誉度、社会认知度。

　　定位：现代都市人购物休闲的理想场所

　　产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者"心里"的定位。在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求。

　　第五节 目标客户定位

　　定位原则：选准目标，稳准出击

　　定位：已完成原始积累具有一定经营规模的商家

　　一、产品--目标客户

　　造什么产品？ 卖给谁？

　　根据调查结果分析，从目前***市的人口结构、人均收入、房地产价格、消费力资源等因素来看，以本项目的规模及档次，如果全部定位于***市消化是比较困难的。

　　因此，我们把目标客户锁定不仅仅局限于***，其中***市约占30％份额，其他城市占70％份额。

　　二、目标客户细分

　　1、引进***知名商家经营1－4层的裙楼，构建***西部一流的商业购物中心（shoppingmall）.

　　2、引进知名的休闲娱乐商家经营"******商业广场"的休闲娱乐中心。

　　3、本项目的写字楼（CLD）部分，主要目标客户为***市的律师事务所、会计事务所、评估咨询公司、大型商务公司。地下层主要面向***市内的有实力的商家。

　　第六节 价格定位

　　定价原则：市场无形，定价有道。

　　定位：以***市场的房地产价格为依据，通过比较分析，得出 ：

　　地下一层： 4000元/ M2----4500元/ M2

　　地下二层： 2800元/ M2----3200元/ M2

　　一层： 8000元/ M2----12000元/ M2

　　二层： 6000元/ M2----8000元/ M2

　　三、四层： 4000元/ M2----6000元/ M2

　　五层以上：1200元/ M2----1600元/ M2

　　房地产价格是由地价、工程造价，各种税费、资金利息、销售费用和开发商期望利润等因素构成的。基本成本加开发商利润构成基本价，一般市场定价原则由三个价值取向构成。

　　市场价值取向：需要考虑同等片区、同等物业、采用比较的手段来确定。

　　成本价值取向：项目整体综合成本加开发商期望利润。

　　消费者心理价值取向：该区域位置的物业在消费者心里的"功能价格比"。

　　当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格的因素是项目整体所包括的多种可变因素

　　以上因素统筹考虑决定了价格的定位因素，构成了价格定位的可行性基础。

　　我们在整个项目开发建设中，本着经营市场的理念，物业的具体经营项目交给行业专家去做，打破***开发行业自己开发自己经营的模式，使具体经营项目专业化、系统化，同时也减少了开发商的成本投入。

篇5：XMALL项目产品定位

　　某MALL项目产品定位

　　1、建筑风格

　　整个建筑群造型简洁、大方、美观，体现的是后现代风格。以大型玻璃落地窗和钢架结构构成建筑框架，横向延伸的线条与竖向墙体互为依托，局部顶层加以金属构架全玻璃透明体块，勾勒出强烈的现代气息，建筑以大空间分割为主，一层层高达到6.5m，有利于营造多种形式空间造型的商业空间，可根据业主需要自由分割。

　　2、景观设计

　　绿化的点、线、面相互结合并综合考虑空间因素，形成立体的绿化空间系统，中心广场以草坪、灌木、乔木形成一种高低错落有序的绿化空间。可考虑增设水体及灯饰造型。

　　2.1设计思路

　　思路一：注重互动性

　　A 商场与广场互动

　　步行空间的布置最好紧邻商场建筑外墙，与入口有充足的缓冲空间，形成商场对行人吸引的效果，使广场与商场有良好的互动关系。

　　B 多样化活动互动

　　在广场的步行空间内，应考虑行人在行走过程中驻留点停留空间，适当置入一些空间凹凸处或借用广场中设施物的设施点，以达到广场多样化活动的互动。

　　思路二：以人为本

　　A 步行空间的尺度在设计时建筑小品、硬质景观、软性环境处理，可以达到人与景的互动，体现人性化设计和对人的体贴。

　　B 亲水平台、喷泉、坐椅、铺地、绿化，可以相互交错布置在略有高差的层面上，并以小桥、柔和的曲线、素雅的材料、平静的水面、绿色的草坪等元素构成步行空间。

　　思路三：设计流畅空间

　　A 广场动线布置应以两据点的连接为原则，配置于广场两侧，减少广场中穿越动线的出现。

　　B 步行空间的宽度以4个人并行走为的净空间为宜（3m---6m），其他附属设施（路牌、广告牌）设置于步行空间旁约1.5 m的空间范围内，以达到步行空间的流畅性。

　　思路四：自然引入

　　现代步行空间在注入硬质元素设计的同时，更应引入树木、花卉、草坪和水景等元素，

　　在行走空间中植栽的配置应以高直、遮阴、不阻挡视觉景观的植物为原则，栽植的植物应符合广场设计之主题。

　　思路五：统一主题

　　行走铺面除铺设完整外，还应注意区分广场不同行为区域，以不同材质铺面进行区分。配合广场主题统一考虑。

　　思路六：无障碍空间设计

　　在铺面材料考虑上除应考虑到达到防滑效果外，更应考虑残障人士行走需要（导盲砖、残障行走通道）考虑设计，达到无障碍、安全的步行空间。

　　元素一：

　　硬质体现关怀：世界著名城市设计师扬·盖尔（Jan·Gabl）认为："在评定特定区域中公共环境的质量时，必须把能否为人们小坐提供更多、更好的条件作为最重要的因素来考虑。"现代广场在设计时，设置了很多可供人休息的坐椅、坐凳，同时还提供了许多硬质因素，如花坛边缘、台阶上、水池边、雕塑基座下等成为人们小憩之地，除此之外，还应加入附加功能，如为人们提供问寻、通讯、咨询等方便服务设施。

　　元素二：交通组织

　　现代步行空间中很重要的一点就是注意车流、人流、货流的组织安排。

　　A 设计中采用分时段管理方式来解决人流货流的交*问题

　　B 注意停车问题，必须要有合理安排。

　　元素三：建筑设计"共生"与"冲突"

　　设计中以人对场所感受为规律为依据，在线形空间中布置丰富的建筑类型，充分体现："共生"与"冲突"并存的建筑风格，人会在步行过程中不断产生新奇愉悦感。

　　A 采用相对刚性的建筑边缘界面。

　　B 采用自然的、跌落的、柔性的建筑界面。

　　元素四：精彩视景

　　A 在广场的步行空间范围内设置以创新的、有趣的视觉景观为主，电子牌、广告牌、装饰立柱等，都可以起到吸引行人眼球的效果。

　　B 二层商业空间采用廊桥的形式连接起来，形成较好的视觉和造景效果。

　　元素五：以人为主的设计

　　在现代步行空间设计过程中，始终要强调以人为本的设计原则，处处体现对人的尊重和关怀

　　满足人们生理需要和心理满足，这是步行空间设计的宗旨。

　　3、户型及面积的确定

　　一层商铺为上下两层户型。总面积在60-130㎡

　　二层商铺每户为30-∞㎡

　　三层商务套间为40㎡左右

　　空间结构均可自由分割

　　4、专题（功能）划分

　　A区：照相馆、银行、礼品店、花店、古董店、美容、茶室、咖啡吧、精品

　　店、蛋糕店等。

　　B区、连锁超市、综合性日常生活用品

　　C区精品广场，各种精品店，品牌服饰、专卖店、化妆品、珠宝行、体育、健身、休闲用品、是店中店模式。

　　D区，特色街，土特产

　　E区，大酒店、肯德基连锁店

　　二楼：精品服饰、休闲娱乐、乐器、书吧、茶店、陶艺吧、收藏品、儿童 娱乐区

　　三楼：商务套房（单身公寓）

　　5、物业配套

　　水、电、空调等硬件设施、布线方式按照国家有关标准实施，有关做法不在此赘述。

　　建议在二楼顶层设计绿化空间，引入空中花园概念，为业主提供休闲、会友功能，提高物业附加值，从而提高销售率。

　　6、物业管理建议

　　建议聘请有一定资质的物业管理企业参与，优质的物业管理是广场繁荣旺盛、实现良好效益的必要手段。

　　其职责

　　（1）管理和维护摩城百货的整体形象；

　　（2）提供公共配套、仓储、停车、休息等

　　（4）进行日常公共设施的养护维修。

　　（5）为业主服务：提供出租商铺服务；提供转让商铺的服务；提供代办营业执照及其它商铺开业的有关手续；提供日常的物业管理；提供商品货物的远输服务；内部广告部招租服务；日常安全和秩序管理

　　（6）配合市场管理部门作好各项工作。