篇2：房地产前期物业管理控制程序

　　1.目的

　　通过对前期物业管理的控制,确保房屋保持正常的使用功能,为住户提供良好的居住环境,满足住户的需要。

　　2.范围

　　本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。

　　3.职责

　　3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。

　　3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。

　　4.控制程序

　　4.1 策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作,掌握工程的基本情况和质量状况,根据物业的规模、设施、环境等具体情况,组织物业管理机构。

　　4.2 接管验收

　　4.2.1 由策划与营销中心根据物业管理移交的安排,组织前期物业管理机构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。

　　4.2.2 物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实其质量状况和使用功能及有关的文件资料,对检查验收中发现的问题,由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改情况在"物业管理接管验收记录表"中进行记录。

　　4.2.3 接管验收合格后,由参加验收各方在"物业管理接管验收记录表"中签署验收合格意见,办理工程项目的有关文件资料的移交工作,移交文件资料主要包括:

　　a)工程项目的整套技术资料;

　　b)工程质量保修书和工程使用说明书。

　　4.3 由物业管理机构负责组织物业管理队伍,制定有关的管理制度:

　　4.3.1 根据物业的规模、等级合理确定组织机构和岗位设置,满足前期物业管理的要求。

　　4.3.2 组建清洁、保安、绿化、维修等管理队伍,对招聘人员签定用工合同,作好岗前技能培训。

　　4.3.3 制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的有关规章制度,并作好培训工作。

　　4.4 联络、沟通社会有关部门,包括:街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、园林、教育、公用事业和文化娱乐等部门,建立代办服务项目的管理网络。

　　4.5 办理前期物业管理的入伙手续

　　4.5.1 及时向住户发送有关的入住函件,包括:"入伙通知书"、"入伙手续书"和"收费通知书"。

　　4.5.2 做好住户入住的服务工作:

　　a)向住户介绍物业区域的情况,接收住户的咨询;

　　b)住户签定"管理公约";

　　c)组织住户验收房屋,验收合格后进行房屋的移交;

　　d)根据房屋的设计结构情况以及国家和地方有关装修的法律法规要求,制订"装修管理规定",做好对住户装修的有关服务工作。

　　4.6 由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作:

　　4.6.1 保洁绿化工作,执行Q/TZH-WI-038《环境卫生与绿化管理办法》。

　　4.6.2 治安保卫工作执行Q/TZH-WI-037《前期物业安全管理办法》。

　　4.6.3 工程质量保修执行Q/TZH-WI-029《工程质量保修管理制度》。

　　4.6.4 物业管理机构根据"管理公约"规定的收费标准和方法,收缴物业管理费。

　　4.7依据Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》,做好顾客意见投诉的处理工作。

　　5.质量记录

　　5.1 QR23-01 物业管理接管验收登记表

　　5.2 QR23-02 入伙通知书

　　5.3 QR23-03 入伙手续书

　　6.支持性文件

　　6.1 Q/TZH-WI-037《前期物业安全管理办法》。

　　6.2 Q/TZH-WI-038《环境卫生与绿化管理办法》

　　6.3 Q/TZH-WI-029《工程质量保修管理制度》

　　6.4 Q/TZH-WI-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》

篇3：成都前期物业管理服务合同范本

　　成都前期物业管理服务合同范本

　　成都市工商行政管理局 监制

　　成都市房产管理局 编制

　　特别提示

　　一、根据建设部、国家工商行政管理局关于推行使用《物业管理合同（示范文本）》的通知（建设部[1997]263号）和《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》第十六条的要求，印制本合同文本。

　　二、根据成都市房产管理局《关于加强前期物业管理有关问题的通知》（成房物[2000]第2号）的规定，物业管理公司应当在合同订立之日起15日内，向当地物业管理主管部门备案。

　　三、请物业管理公司详细阅读合同中备案表说明。

　　前期物业管理服务合同（示范文本）说明

　　1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，受托方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理主管部门咨询。

　　2、本合同文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

　　本合同文本所称空置房是指在一个物业区域内房地产开发企业非自用和出租尚未售出的房屋。

　　本合同文本所称空关房是指购房人已购但未使用的房屋。

　　3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

　　4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

　　5、本合同文本适用于开发建设单位与其选定的物业管理企业签订。

　　6、对合同文本[___]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。[___]中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

　　7、在签订合同前，受托方应当向委托方出示应当由受托方提供的有关证书、证明文件。

　　8、本合同文本条款由成都市房产管理局负责解释。

　　前期物业管理服务合同备案表

　　合同备案号：（______ ）

　　一、合同双方当事人：___委托方（以下简称甲方）：__________________________________________ （签章）___联系人:_____________________ ，联系电话:__________________________________________受托方（以下简称乙方）：__________________________________________ （签章）___物业管理负责人：_______________ ，联系电话：

　　二、物业基本状况： 物业名称：________________________ ，物业类型：______________________________ 物业座落：___________________________________________________________________________物业总建筑面积：_________ 平方米，其中：已竣工建筑面积_________ 平方米，尚在建的_________ 平方米；按物业类型划分，具体是： ①住宅建筑面积，总计_________平方米；独立式住宅______ 幢______ 套，计_________平方米；多层住宅______ 幢_________单元_________套，计_________平方米；8～9层住宅_________幢_________套，计_________平方米；10～20层住宅_________幢_________ 套，计_________平方米；21～30层住宅______ 幢_________套，计_________平方米；31层以上住宅_________幢_________ 套，计_________ 平方米； ②商务办公用房_________幢，层数_________ ，套（间）数_________，建筑面积总计_________平方米； ③商业用房_________幢，层数_________ ，套（间）数_________ ，建筑面积总计_________平方米； ④工业用房_________幢，建筑面积总计_________平方米； ⑤机动车场（库）建筑面积总计______ 平方米，停车位_________个；地面停车库_________个，建筑面积_________平方米，地面停车位_________个； ⑥其他用房_________ 处，建筑面积计_________ 平方米。

　　三、物业管理公共服务费标准（请分类填写）：________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。

　　四、物业管理期限：______年___ 月______日______ 时至______年______月______日____________ 时

　　五、乙方向甲方出示的证件： 1、企业的营业执照，编号：___________________________________________________ 2、企业的物业管理资质证书，编号：_______________________________________ 3、其他有关业绩证明文件，

　　六、备案时间与备案机关：___ 备案机关：_______________________________________________________________（盖章） 备案时间：_______________年____________月____________日

　　说明：

　　1、乙方持本合同备案表和合同原件及相关证件到物业所在地物业管理主管部门进行合同备案。

　　2、经备案机关备案的本合同备案表由乙方收执，在进行企业资质年审、企业资质换级时，应连同合同正式文本一并（均为复印件）向物业管理主管部门提交。

　　3、本合同备案表与合同文本的相关内容应保持一致。

　　4、业主可向物业管理主管部门查询合同备案信息。

　　前期物业管理服务合同

　　第一章 总___则

　　第一条 本合同当事人

　　委托方（以下简称甲方）：

　　单位名称：

　　法定代表人：

　　注册地址：

　　联系电话：

　　受托方（以下简称乙方）：

　　企业名称：

　　法定代表人：

　　注册地址：

　　联系电话：

　　前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。

　　根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将

　　（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

　　第二条 物业基本状况

　　物业名称：

　　物业类型：

　　座落位置：_____________区（市）县_________ 路（街道）_________号

　　四______至：东_____________南_____________西_____________北

　　占地面积：_________________________________________平方米

　　建筑面积：_________________________________________平方米

　　委托管理的物业构成细目见附件一。

　　第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定承担。

　　第二章 委托管理服务事项

　　第四条 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、

　　。

　　第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、________________________________________。

　　第六条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、___________。

　　第七条 共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、___________。

　　第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、___________。

　　第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、___________。

　　第十条 交通与车辆停放秩序的管理、___________。

　　本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域的公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。

　　第十一条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、___________。

　　前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。

　　第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、___________。

　　第十三条 协助组织开展社区文化娱乐活动。

　　第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。

　　第十五条 对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止、

　　等措施。

　　第十六条 其它委托事项：

　　1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；

　　2、___________；

　　3、___________。

　　第三章 委托管理服务期限

　　第十七条 委托管理期限暂定为______年（不超过3年）。自_____年_____月_____日_____时起至_____年____月____日____时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。

　　第四章 双方权利义务

　　第十八条 甲方权利义务

　　1、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，让购房人订立物业买卖合同时，对业主临时公约予以书面承诺，并在与购房人订立的买卖合同中有包含本合同的内容；或负责让购房人与乙方签订《前期物业管理服务协议》及其附件《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》，并将其作为房屋租售合同的附件；物业竣工交付使用时，负责向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书；

　　2、审定乙方拟定的物业管理方案；

　　3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一次考核评定；并将管理情况报物业管理主管部门备案；

　　4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告；

　　5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；

　　在保修责任内，如存在质量问题，按以下第____________种方式处理：

　　[1]甲方负责返修；

　　[2]委托乙方返修，支出全部费用；

　　[3]___________。

　　6、在合同生效之日起______ 日内向乙方提供______ 平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米______ 元租用，其租用收入用于___________；

　　7、在合同生效之日起______ 日内向乙方提供______ 平方米建筑面积的管理用房（产权属甲方），由乙方按下列第______ 项执行；

　　[1]无偿使用；

　　[2]按建筑面积每月每平方米______元租用，其租金收入用于___________；

　　8、在物业管理交接验收时，负责向乙方移交下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）物业管理所必需的其他资料。

　　9、为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用，除由业主、使用人按规定缴纳外，不足部分由甲方承担。

　　10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：

　　（1）____________________________ ；

　　（2）____________________________ 。

　　11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

　　12、及时缴纳空置房的物业管理公共服务费；依法提供物业维修专项资金；

　　13、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计；

　　14、____________________________。

　　第十九条 乙方权利义务

　　1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动；

　　2、制定年度开支预算，测算物业管理公共服务收费标准；

　　3、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；

　　4、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程保修、维养计划；

　　5、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

　　6、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理；

　　7、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

　　8、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施；

　　9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；

　　10、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告，并于每年_______ 月以________方式向甲方提出这些计划和报告；经甲方审定后组织实施；

　　11、每______月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目；并将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示；

　　12、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；

　　13、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。

　　14、本合同终止时，乙方必须向甲方移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料；

　　15、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；

　　16、_______________________________。

　　第五章 物业管理服务质量

　　第二十条 乙方须按下列约定，实现目标管理：

　　1、房屋外观；2、设备运行；3、房屋及设施、设备的维修、养护；4、公共环境；5、绿化；6、交通秩序；7、公共秩序维护与协助消防；8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：___________。

　　上述1～8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。

　　第六章 物业管理服务费用

　　第二十一条 物业管理服务费

　　1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；

　　2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米___ 元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米______元向乙方交纳，具体是___________________ 。

　　3、本物业管理公共服务费每____________[月]/[季]/[半年]）交纳一次，每次交纳费用时间为____________ 。

　　4、空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由_______________按其拥有建筑面积每月每平方米____________ 元向乙方交纳。

　　5、本物业管理公共服务费标准的调整，按___________________________ 调整。

　　6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。

　　7、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费；

　　8、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按

　　[该幢]/[该物业]住户实际用量共同分摊；

　　9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第_________ 项处理；

　　（1）从逾期之日起按每天____________元交纳滞纳金；

　　（2）从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之_________ 交纳滞纳金；

　　（3）_______________________ ；

　　第二十二条 车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：

　　1、露天车位：每日：______ 元，每月：______ 元，每年：______ 元；

　　2、车______库：每日：______ 元，每月：______ 元，每年：______ 元；

　　3、摩 托 车：每日：______ 元，每月：______ 元，每年：______ 元；

　　4、自 行 车：每日：______ 元，每月：______ 元，每年：______ 元；

　　5、__________________________ 。

　　第二十三条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

　　第二十四条 乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下：

　　1、__________________ ；

　　2、__________________ ；

　　3、__________________ ；

　　第二十五条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，

　　1、保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由甲方承担；

　　2、不属保修范围内的_________ 、__________、____________维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额或______________承担。

　　3、保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。

　　第七章 违约责任

　　第二十六条 甲方违反本合同第十八条的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

　　第二十七条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

　　第二十八条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按_____________________支付违约金；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

　　第二十九条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付

　　元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。

　　第三十条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

　　第三十一条 甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

　　第八章 附则

　　第三十二条 自本合同生效之日起_____天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

　　第三十三条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。

　　第三十四条 甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

　　第三十五条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

　　本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

　　第三十六条 本合同正本连同附件共____________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

　　第三十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

　　第三十八条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第____________ 方式解决：

　　[一]提交____仲裁委员会仲裁；

　　[二]依法向人民法院起诉。

　　第三十九条 本合同自____起生效。

　　甲方签章：_______________ 乙方签章：___________

　　法定代表人：_____________ 法定代表人：___________

　　____年____月____日

　　附件：一、本物业构成细目

　　二、本物业管理质量目标

　　三、本物业的管理方案

篇4：峰启前期物业管理服务协议

　　峰启前期物业管理服务协议

　　第一章 总则

　　第一条 本协议当事人

　　甲方：z市峰启物业管理有限公司

　　乙方：________（购房人）

　　甲乙双方依据法律、法规以及乙方与z市大步花园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号：________）内的有关物业管理的约定，双方在自愿、平等、友好协商的基础上，就前期物业管理服务达成如下协议。

　　前期物业管理服务时间是指：自接到z市大步花园房地产开发有限公司开出的《入伙通知书》之日（以发出通知书的邮件及通知书存根业主签名为准）起至业主委员会与甲方签订《物业管理委托合同》时止。

　　第二条 物业基本情况

　　本物业名称：z市大步花园

　　乙方所购房屋情况：

　　类型

　　座落位置：________

　　建筑面积________平方米；套内建筑面积：________平方米

　　第三条 甲方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和使用人均应对本协议履行相应的责任。

　　第二章委托管理的事项

　　第四条 房屋建筑共用部位的维护、养护和管理

　　共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　第五条 共用设施、设备的运行、维护和管理

　　共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、井、和共用设备使用的房屋等。

　　第六条 环境卫生

　　一、花园内的共用绿化带的维护保养；

　　二、公共环境的清洁卫生、房屋共用部位的清洁卫生，生活垃圾的清运。

　　第七条 安全及消防

　　一、公安部门维护本物业区域内的公共秩序；

　　二、做好消防宣传工作，加强消防培训及演练，做好消防安全的防范工作。

　　第八条 交通秩序与车辆停放

　　对物业区域内的交通状况进行预测和安排，确保本物业区域内车辆停放有序、交通顺畅（不含人身、财产的保险、保管责任）。

　　第九条 档案资料

　　一、有关本物业的房屋竣工、设施设备及接管验收的档案、图纸、资料的管理；

　　二、业主及非业主使用人的档案资料的管理

　　第十条 房屋装饰装修管理

　　按照建设部、广东省、z市相关法律法规和z市峰启物业管理有限公司有关装修管理规定对本物业装修进行管理。

　　第十一条 其他管理服务事项

　　一、受业主委托的房屋自用部位、自用设施设备的有偿维修、养护；

　　二、向业主和使用人提供各类特约有偿服务；

　　三、根据本物业内的情况和特点，开展形式多样的有偿社区服务及商务服务；

　　四、法律政策及协议规定的其他事项。

　　第十二条协议期限

　　前期管理自200 年____月____日起至业主委员会与甲方签订《物业管理委托合同》时止。

　　第二章 双方的权力及义务

　　第十三条 甲方的权利和义务

　　一、对本物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

　　二、在本物业设立管理机构，对本物业进行专业化物业管理；

　　三、根据有关法规和政策，结合实际情况，制订本物业的管理制度；

　　四、建立健全本物业的物业管理档案资料；

　　五、制止违反本物业的物业管理制度和《管理公约》的行为；对乙方违规行为依据协议收取违约金；

　　六、可委托专业公司承担本物业的专项管理和服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

　　七、依据本协议向乙方收取物业管理费用；

　　八、编制物业管理服务及财务年度计划；

　　九、每3个月向乙方公布物业管理费用收支帐目；

　　十、法律法规规定的其它权利义务。

　　第十四条 乙方的权利和义务

　　一、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

　　二、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；

　　三、遵守本物业的物业管理制度和《管理公约》相关规定；

　　四、依据本协议向甲方交纳物业管理费用和其它相关费用；

　　五、装饰装修房屋时，必须办理相关手续，并遵守z市峰启物业管理有限公司在房屋装饰装修方面的其它规定；

　　六、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

　　七、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；

　　八、支持并协助甲方依法进行的物业管理和经营活动；

　　九、乙方对所属物业进行出租时，必须偕同承租人到管理处进行登记备案，并需明确界定承租人租用期间的管理服务费、水、电费等应缴费用的承担方式及交纳方式；

　　十、转让物业必须交清转让前的物业管理服务费及代收缴费用；

　　十一、法律法规规定的其它权利义务。

　　第四章物业管理服务标准

　　第十五条物业管理服务标准：

　　参照《全国城市物业管理优秀住宅小区考评标准》、《广东省物业管理条例》、z市有关规定及本协议的有关条款。

　　第五章 物业管理服务费用及其它费用

　　第十六条 物业管理服务费

　　一、本物业按住宅：____元/平方米/月、商铺：____元/平方米/月（包括：公共秩序维护、公共区域保洁、公共绿化养护、花园日常管理、房屋的共用部位及设施设备的日常小修）收取物业管理服务费；

　　二、车位的管理服务费按：a、汽车月卡：____元/月；b、摩托车月卡：____元/月；

　　三、入伙时甲方预收三个月管理费；

　　四、费用交纳时间：每月5日前交纳；管理服务费按商品房建筑面积计收。

　　第十七条代收代缴收费服务（此项费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。

　　一、 受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（不属于物业管理服务费）

　　二、其它各项费用统收；

　　三、费用交纳时间：按使用情况交纳。

　　第十八条 其它有偿服务费（此项费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。

　　一、与业主约定的特约有偿服务费；

　　二、符合相关法规、政策的其他有偿服务费用。

　　第十九条 维修基金

　　一、根据政府有关规定，业主有义务按时交纳维修基金；维修基金取之业主、用于业主；

　　二、维修基金的使用由甲方根据实际情况，按照有关文件的规定提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核同意后划拨；

　　三、维修基金增值部分不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准后，按乙方占有整栋房屋建筑面积的比例续筹；

　　四、乙方转让物业时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

　　第二十条 本章收费项目及标准，均按照市府《z市城镇住宅小区物业管理收费暂行办法》和《关于公布z市物业管理服收费政府指导的通知》制定后报政府批准实施，如市政府另有规定，按规定执行。

　　第六章 违约责任

　　第二十一条 违约责任

　　一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失，甲方承担相应的法律责任；

　　二、乙方违反协议， 使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

　　三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金：

　　四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3%交纳违约金。

　　第七章 其它约定

　　第二十二条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发现煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

　　第二十三条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

　　第二十四条 本协议内容部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

　　本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

　　第二十五条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向z市仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。

　　第二十六条 本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

　　第二十七条 本协议自签字之日起生效。

　　甲方签章：z市峰启物业管理有限公司乙方签章：________

　　签订人：________签订人：________

　　签订日期：200 年____月____日

　　姓名：____________

　　购房地址：________

　　联系地址：________

　　联系电话：________

　　z市峰启物业管理有限公司

篇5：浅谈物业管理前期介入作用

　　浅谈物业管理前期介入作用

　　物业管理是建设与管理结合的纽带，对于房地产开发企业来讲，应在项目可行性研究阶段就聘请专业水平较高、有一定管理经验的物业管理公司介入。再此过程中，物业管理企业从业主与非业主使用人及物业管理和运作的角度为开发企业提出物业规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，这样不仅有利于完善项目的规划设计，而且能够避免由于选材不当，或施工中的遗留问题给日后销售、使用及管理带来不便，为物业建成后的使用和管理打下良好的基础。

　　对于物业管理公司来讲，在具备一定管理经验和专业技术人员的条件下，应主动申请参与房地产开发企业的物业开发全过程。在项目可行性研究阶段，物业管理公司可凭实践中获得的经验，提出物业管理方案;在规划设计阶段，物业管理公司可对规划设计中易疏忽的问题提出指正意见;在施工阶段，物业管理公司可对各种建筑材料的选用提出合理建议;在竣工验收阶段，物业管理公司可对工程质量提出严格要求。这样不仅使物业管理公司对物业和各个部分充分了解，同时也使其成为有可能接受物业管理委托的公司。

　　在很多人看来，物业管理只是房地产开发的附属，并不把物业管理行业看成是一个独立行业。物业管理只是对以建成物业的服务与管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可。但是，总结物业管理多年的经验，由于房地产开发建设过程中留下的缺憾，如常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，排水管道未顾及，以及水、电、气、通风、交通等配套方面存在的问题，给房产使用人和物业管理单位都带来了诸多影响。随着物业管理行业的不断发展，人们对物业管理的作用越来越重视。渐渐认识物业管理总是在物业建成之后介入的状况已经不适应物业管理发展的需要，能不能让物业管理提前介入物业建设，在物业开发项目未竣工前，直至规划设计阶段即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题，引起了人们的广泛关注。

　　现代建筑，设计复杂，技术含量高，安装、施工难度大。各种新材料的不断投入使用，专业门类越来越广。为了对一个物业实施有效管理，保证物业正常使用和功能的发挥，需要物业管理企业的前期介入。目前，也有很多物业管理企业对物业项目实施前期介入，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，所做的主要工作也只是就建筑安装后期阶段的工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来，在深度和广度上都存在一定的缺陷，给后续的物业管理带来很多问题。从总体上看，物业管理的前期介入一直是困扰当前物业管理的一个薄弱环节。

　　根据前期介入阶段的不同，它可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入;中期介入则是在项目施工阶段开始;在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。

　　目前已经有一些富有远见的房地产开发商开始尝试让物业管理企业在项目规划设计阶段开始提前介入，悉心听取来自物业管理单位的意见建议，完善物业建设，完美楼盘品质，得到了市场良好的回报，也理顺了后期管理的诸多事情，为正式投入使用后的物业管理奠定了良好的基础。

　　一、早期介入物业开发，物业管理公司全程参与物业从设计施工到工程竣工验收。

　　所以对该物业的整体情况会非常熟悉，这对物业的管理、养护、维修，可以说带来许多便利:一是方便了物业管理中维修保养计划的安排;二是方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间;三是能够或比较容易保证维修质量等。所有这一切，都会直接提高物业管理工作效率和工作质量，为物业管理公司向住户提供良好的服务打下良好的基础。

　　物业公司从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，能够避免许多物业建成后的使用和管理问题。这是因为，物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑的那么全面，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上先天性的缺陷。

　　同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需求的不断提高都有可能使设计方案在图纸阶段就以经落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入，可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的改进建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

　　物业公司参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。在工程施工这个关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。物业管理公司选派相应的管理人员介入施工质量管理，对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意，物业管理顺利双赢效果打下了基础。现在很多物业质量不如人意，今天厕浴间漏，明天屋面漏，后天电梯罢工等问题，严重影响了业主的生活质量，造成大量投诉，业主在找开发商解决不了问题的时候，往往迁怒于物业管理企业，拒绝缴纳物业管理费，使物业管理公司成了“替罪羊”。这也是现阶段造成大量物管纠纷的主要原因。基于长期性考虑的物业管理企业提前介入后，能够在一定程度上解决这些问题。从而避免物业建成后给使用人和管理维护服务者带来的缺憾。

　　20**年，北京市科学技术研究院邀请我公司进行北京新天文馆的物业管理前期介入工作，当时工程主体刚完工，我公司进场后通过熟悉图纸、每日现场检查和设备技术资料等多种手段，为新天文馆的开发建设单位提供了多项改进意见并一一被馆方采纳;

　　1.新天文馆每层公共走廊上方均铺设有各系统的管道线路，在检查过程中我们发现下层管线太密没有人员能通过的空间，至使上层空调管道的阀门及走廊顶部的一些设备无法维修，经过和开发、设计、施工、监理等几方的协商，最后决定在走廊两侧的房间顶棚内按一定距离预留检修口，这样及对原设计没有太大改动，又解决了以后使用维修的问题。

　　2.新天文馆主体分东、西部分到四、五层连通到一起，这样下部就形成了一个门洞形的空间，顶部距地面22米，装有一百多盏灯具，因为原设计的灯具均需要由顶子下部拆装，但20多米的高度一般的升降车很难达到，这样就涉及到了日后灯具的维修更换问题。我们对多家灯具设备的了解后找到了一种可以在顶板内部拆装的灯具，通过和各方协商对这部分灯具全部进行了更换，这样问题便迎刃而解了。

　　3.其它诸此类问题如车库车位的规划、安防设备的安装位置及布线、地下餐厅增设隔油池等处均提出了我们合理的改进建议，为北京市新天文馆的投入使用和管理带来极大的方便，也为后期物业服务管理降低了操作成本。

　　二、早期介入物业开发可以提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算和业主公约、物业使用守则的制定。

　　通过初期设计建造全过程的现场跟踪管理，能有事实根据较精确的进行财务预算分析，较好的控制日后的管理成本，根据物业的层次或档次来确定各类服务标准，保证服务费用的有效使用，达到最佳效果。确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。

　　在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用住前就能正常运行。

　　三、此外，早期介入有利于安全防范和人才培训。

　　安全工作在物业管理中占有重要地位，也是业主购房意向的重要因素，关系到物业管理公司的声誉。物业管理人员的早期介入，使得保卫和防火工作在物业交付使用时做到没有漏洞，安全系统设施完好无损，需要时及时投入使用，把小区安全纳入城市这个大系统中去。人才是各行各业管理水平，技术水平和企业生存发展的重要保证。物业管理也是一样，物业投入使用时才进入的物业管理队伍，往往仓促上阵，难免在初期的管理中导致很多不应有的失误，也给业主留下了不好的印象，而物业的早期介入可以提前造就一批高素质的管理人才，在物业交付使用时及时提供与之相适应的优质服务。

　　实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等方面，有无可替代的重要作用。但是，由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，造成物业建成后的长期管理服务工作中，出现诸多问题。要解决问题，应从根本上改变人们对物业管理的概念，要认识到，物业建设相比物业管理之下只是短期行为，而物业管理则是长期的过程。做好物业管理工作对于提高物业质量，延长物业的使用寿命，有着重要的作用。而物业管理前期介入是首要的环节，如果在相关物业管理法规中，从法律的高度，把物业管理的前期介入纳入法规，那么，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量将产生极大的促进作用，其意义将是及其重大深远的。