篇2：闵行区关于进一步规范新建住宅小区物业管理相关行为的若干规定(2019试行)

　　闵房管〔20**〕147号

　　闵行区关于进一步规范新建住宅小区物业管理相关行为的若干规定(试行)

　　各物业服务企业，各市容环境卫生作业服务单位：

　　为强化我区物业行业监管工作，进一步规范新建住宅小区装修管理、垃圾清运等物业管理行为，提升物业行业服务质量和水平，不断提升业主住户满意度，现根据《上海市住宅物业管理规定》、《上海市住宅物业服务规范》、《上海市市容环境卫生管理条例》、《上海市建筑垃圾处理管理规定》等相关规定，制定本规定：

　　一、规范物业招标行为，落实物业服务合同属地备案工作

　　(一)规范前期物业招标行为。我区新建住宅小区建设单位，应通过公开招标方式选聘物业服务企业，并根据开评标结果与中标物业服务企业签订前期物业服务合同。对于存在未能履行物业服务合同约定导致自然人身体健康、生命安全受到损害的、严重破坏市场公平竞争秩序或者社会正常秩序的、涉及违法犯罪被刑事处罚等失信行为的物业服务企业，经区房管局进行信用记分后，原则上不得进入本区物业招投标市场进行投标。

　　(二)及时进行合同属地备案。中标物业服务企业应及时到项目所属街镇(莘庄工业区)房管部门进行物业服务合同备案，并在上海市物业管理监管与服务平台完成“法人一证通”数字证书的注册和认证工作。街镇(莘庄工业区)房管部门应以书面形式告知物业服务企业有关加强小区装修管理，规范垃圾分类清运，杜绝强迫交易等相关注意事项和管理责任，并由物业服务企业当场签收。

　　(三)落实诚信经营承诺制度。物业服务企业在进驻小区实施管理应当依法合规、诚信经营，并将《物业服务企业诚信经营承诺书》一并在小区物业信息公示栏以及小区管理处物业服务监督公示牌上公示，接受小区居民的监督。

　　二、规范服务窗口建设，落实上海市住宅物业服务规范

　　(一)规范服务窗口。前期物业服务企业应根据《闵行区既有住宅小区门卫室(门岗)和管理处规范化建设指导方案》，完成住宅小区门卫室(门岗)和管理处规范化建设。公开办事制度、办事纪律、包括装修服务、建筑垃圾清运等相关服务项目和收费标准;服务窗口醒目位置设置上海市住宅小区物业服务监督公示牌，公示物业服务企业营业执照、企业信用情况、物业服务合同复印件、项目经理的姓名和照片、小区物业管理处电话、24小时报修电话、企业监督电话、962121物业服务热线等。

　　(二)形成管理制度。前期物业服务企业应根据国家和政府有关部门的法律法规，结合在管小区的特点要求，以及《临时管理规约》相关内容，制定小区装修管理、垃圾清运、车辆管理、物业报修处置等必要的管理制度，以确保物业管理正常运行。

　　(三)严格落实巡查。前期物业服务企业应严格落实小区项目经理每日自查制度及物业服务企业双周检查制度。将住宅小区装修管理、垃圾清运过程中存在违法装修，强迫交易等违法行为作为重点检查事项，主动与居委会、相关行政主管部门沟通联系，发现问题及时整改并予以记录。

　　三、规范住宅装修管理，落实违法使用房屋行为巡查责任

　　(一)充分宣传告知。前期物业服务企业应严格执行装饰装修备案制度，尤其在小区集中入户装修阶段，应与业主、使用人、装饰装修企业签订住宅装饰装修管理协议，明确装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工时间、场地巡查、废弃物清运与处置事项，并要求其签收《物业使用和装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知书》、小区《临时管理规约》，明确各方的权利和义务。

　　(二)出入登记把关。对装饰装修材料、施工工具、外来人员出入小区落实登记制度。

　　(三)动态巡查巡视。在业主、使用人装饰装修房屋期间，应当对装饰装修房屋情况进行动态巡查。同时，配合网格化管理落实每日动态巡查，每天巡查不少于两次，并进行书面记录，形成《巡查日志》。

　　(四)劝阻制止到位。对业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中违反法律、法规及有关规定、《临时管理规约》的行为，应当予以劝阻、制止，对正在实施的进行拍照或摄像等取证，并在居委会及网格巡查员的见证下向业主或使用人送达《整改通知书》。对于无法直接送达的，应当以电话形式进行通知，并将《整改通知书》张贴在房屋大门等显著位置，保留拍照或摄像资料。

　　(五)及时上报信息。要建立与行政管理部门、执法部门之间通报协作机制。对于劝阻、制止无效的物业使用、装饰装修房屋过程中损害公共利益的行为，在二十四小时内报告社区居委会和属地政府指定的责任部门(街镇城市网格化综合管理中心、城管执法部门等)。

　　(六)后续工作跟进。对于已上报相关部门的违法行为进行持续跟踪，对业主、使用人的违法行为持续情况、整改情况或违法行为返潮情况进行动态跟踪，记录其整改情况，《情况跟踪单》每日报接案责任部门。

　　四、规范垃圾清运，落实住宅小区装修垃圾投放管理责任

　　(一)规范投放清运。前期物业服务企业作为住宅小区装修垃圾投放管理责任人及生活垃圾分类投放管理责任人，应积极落实分类收集及投放管理责任，按照规定设置专门的装修垃圾堆放场所，不得将生活垃圾、有害垃圾混入装修垃圾堆放场所，保持装修垃圾堆放场所整洁，采取措施防止扬尘污染，临时堆放点应设置警示标志。

　　确因客观条件限制无法设置装修垃圾堆放场所的，应当告知所在地乡(镇)人民政府、街道办事处，由乡(镇)人民政府、街道办事处负责指定装修垃圾堆放场所。

　　前期物业服务企业应当将装修垃圾交由符合规定的市容环境卫生作业服务单位进行清运，并明确清运时间、频次等事项。同时，作业服务单位在装修垃圾清运过程中应做好噪声、扬尘控制，尽量减少对周边居民生活的影响。

　　(二)完善服务公示。前期物业服务企业应当将作业服务单位、投放规范、投放时间、监督投诉方式等事项在物业管理区域内公布。同时市容环境卫生作业服务单位在物业管理区域内显著位置通过有效的标价方式公示收费项目、服务内容、收费标准、计价单位，以及监督举报电话等信息，广泛接受社会监督。

　　(三)严格收费行为。市容环境卫生作业服务单位是装修垃圾清运费的收费主体，应直接向装修垃圾产生单位和个人收费或委托物业服务企业代收并及时开具发票。其中，委托物业服务企业代收的，双方应书面签订委托协议，明确代办费用等有关事宜，代办费用应以转账形式支付给物业服务企业对公账户，严禁以任何方式将代办费用直接支付给个人，同时代办费用不得转嫁给第三方。

　　前期物业服务企业受作业服务单位委托代收装修垃圾产生单位或个人清运服务费的，应在收费后及时提供作业服务单位开具的发票，不得以任何名义向装修垃圾产生单位或个人收取装修保证金、清扫费等费用，不得强制提供装修垃圾短驳服务并收费。装修垃圾产生单位或个人确需物业服务企业提供装修垃圾短驳服务的，应按物业服务企业公示的收费标准付费并与物业服务企业签订服务协议。

　　五、加大督查力度，强化新建住宅小区联动监管模式

　　(一)明确综合治理职责

　　街镇(莘庄工业区)落实对本辖区住宅小区物业行业的日常监管责任，加强居民区党建引领作用，完善对房屋装修、建筑垃圾清运过程中的“涉黑、涉恶、涉乱”现象发现、处置、移交机制，形成闭环管理。

　　区住房保障和房屋管理局、街镇(莘庄工业区)房管部门落实对新建住宅小区前期物业服务企业的行政监管责任。区房管局指导和监督街镇(莘庄工业区)房管部门对其辖区内新建住宅小区物业服务企业及项目经理的物业服务活动实施每月巡查、采取针对性抽查以及专项检查等监督管理措施。

　　区绿化和市容管理局、街镇(莘庄工业区)市容环卫管理部门落实对市容环境卫生作业服务单位的监督管理责任。区绿化市容局指导和监督街镇(莘庄工业区)垃圾清运管理部门做好辖内建筑垃圾处理的源头管理以及协调配合工作。

　　区城管执法局、街镇(莘庄工业区)城管部门落实对新建住宅小区内装修违法行为及垃圾违规清运行为的执法查处责任。区城管执法局指导和监督街镇城管部门的相关执法工作。

　　区市场监督管理局落实对装修垃圾清运服务过程中，相关单位明码标价执行情况的监督检查，依法查处违反明码标价规定的违法行为。

　　(二)加大查处打击力度

　　新建住宅小区所属街镇(莘庄工业区)加强对辖内新建住宅小区物业服务企业的考核评价及通报力度，对存在“涉黑、涉恶、涉乱”行为的物业服务企业应一律取消其参加物业管理共建活动的相关资格，并上报区房管局对其予以信用记分。

　　区房管局将“物业服务企业因‘涉黑、涉恶、涉乱’ 受到治安管理处罚或刑事处罚”纳入我区物业服务企业监管评价体系标准的“一票否决”事项，并依据《上海市物业服务企业和项目经理失信记分规则》予以18分的失信行为记分，并根据《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》向市房管局报送失信企业信息，申请“对严重失信企业的联合惩戒措施”。

　　区绿化市容局督促各街镇(莘庄工业区)市容环卫管理部门加大本辖区内市容环境卫生作业服务单位的日常监管，规范作业服务，在装修垃圾清运过程中做好噪声、扬尘控制，减少对周边居民生活的影响。

　　区城管执法局要求各街镇(莘庄工业区)城管部门在查处新建住宅小区内装修违法行为以及垃圾违规清运行为过程中，发现物业服务企业未及时履行发现、上报责任的，一律对物业服务企业依法严肃处理。

　　区市场监督管理局加强对新建住宅小区装修垃圾清运服务过程中明码标价执行情况的检查巡查，严厉打击违反明码标价相关规定的违法行为。

　　(三)畅通投诉监督渠道

　　反映物业服务企业未履行建筑垃圾投放管理责任人义务、强制提供有偿服务等问题可拨打962121热线，由房管部门负责调查处置和答复;投诉和反映装修垃圾清运服务企业收费、清运服务等问题，可拨打52901111热线，由绿化市容管理部门负责调查处置和答复;装修垃圾投放管理责任人未设置专门的装修垃圾堆放场所，装修垃圾产生个人未遵守具体投放要求的，房屋装修使用过程中存在违法行为，经向街镇城管部门反映未得到及时处置的，可拨打投诉电话：54133028;反映物业服务企业在装修垃圾清运服务过程中，相关单位不按规定，明码标价等问题，可拨打12315热线，由市场监管部门负责调查处置和答复。

　　我区其他住宅小区相关物业管理事项，参照本规定执行。

　　附件：装修垃圾清运服务公示牌(模板)

　　(此页无正文)

　　上海市闵行区住房保障和房屋管理局

　　上海市闵行区绿化和市容管理局

　　上海市闵行区城管执法局

　　上海市闵行区市场监督管理局

　　20**年6月6日

篇3：关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定（2018）

　　上海市人民代表大会常务委员会公告第7号

　　《上海市人民代表大会常务委员会关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》已由上海市第十五届人民代表大会常务委员会第七次会议于20**年11月22日通过，现予公布，自20**年3月1日起施行。

　　上海市人民代表大会常务委员会

　　20**年11月22日

　　上海市第十五届人民代表大会常务委员会第七次会议决定对《上海市住宅物业管理规定》作如下修改：

　　一、删去第三条第四款。

　　二、将第四条修改为：“市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理，指导和监督乡、镇人民政府和街道办事处实施与物业管理相关的行政管理工作。

　　“市房屋行政管理部门履行以下职责：

　　“(一)制定本市物业管理相关政策;

　　“(二)建立完善本市物业管理分级培训体系;

　　“(三)指导区房屋行政管理部门开展辖区内物业管理的监督管理工作;

　　“(四)指导物业管理行业协会开展自律性规范的制定和实施工作;

　　“(五)建立全市统一的物业管理监管与服务信息平台;

　　“(六)实施对物业服务行业及其他物业管理相关工作的监督管理。

　　“区房屋行政管理部门履行以下职责： “(一)组织实施物业管理相关政策和制度;

　　“(二)实施辖区内物业服务企业和从业人员的监督管理;

　　“(三)指导和监督物业管理招投标活动;

　　“(四)实施业主大会成立前专项维修资金的归集和日常使用管理;

　　“(五)实施物业管理区域核定、物业服务企业用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房)确认等事项;

　　“(六)指导乡、镇人民政府和街道办事处对业主大会、业主委员会的工作以及其他物业管理工作实施监督管理;

　　“(七)指导乡镇人民政府和街道办事处开展物业管理业务培训;

　　“(八)落实物业管理方面的其他监督管理职责。

　　“本市发展改革、建设、交通、公安、水务、绿化市容、民政、规划、财政、税务、司法行政、城管执法、市场监督管理、应急管理等行政管理部门，按照各自职责协同实施本规定。”

　　三、将第五条修改为：“区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区相关行政管理部门，乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作。

　　“乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷;其设立的房屋管理事务机构(以下简称房管机构)承担房屋管理的相关具体事务。

　　“乡、镇人民政府和街道办事处履行以下职责：

　　“(一)指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选，办理相关备案手续;

　　“(二)指导和监督业主大会、业主委员会的日常运作，对业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员、业主委员会委员和业主委员会换届改选小组成员进行培训;

　　“(三)参加物业承接查验，指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

　　“(四)办理物业服务合同备案，对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查，指导和监督物业服务企业履行法定的义务;

　　“(五)监督业主、使用人按照规定使用和维护物业;

　　“(六)建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报;

　　“(七)建立物业应急服务保障机制;

　　“(八)法律、法规、规章规定的其他职责。”

　　四、增加一条，作为第六条：“本市建立健全以居民区党组织为领导核心，居民委员会或者村民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区治理架构，推动住宅物业管理创新。

　　“居民委员会、村民委员会依法协助乡、镇人民政府和街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作，加强对业主委员会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作。”

　　五、删去第八条第二款。

　　六、将第十一条改为第十二条，修改为：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　“(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　“(二)提议召开业主大会会议、业主小组会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　“(三)提出制定和修改管理规约、专项维修资金管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　“(四)参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权;

　　“(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

　　“(六)监督业主委员会的工作;

　　“(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　“(八)对物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　“(九)监督专项维修资金的管理和使用;

　　“(十)法律、法规规定的其他权利。

　　“业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　“(一)遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则和专项维修资金管理规约;

　　“(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用，公共秩序、公共安全和环境卫生维护等方面的规章制度;

　　“(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　“(四)按照有关规定交纳专项维修资金;

　　“(五)按时交纳物业服务费;

　　“(六)履行其承担的房屋使用安全责任;

　　“(七)向业主委员会提供联系地址、通讯方式;

　　“(八)法律、法规规定的其他义务。

　　“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”

　　七、将第十四条改为第十五条，增加一款，作为第五款：“乡、镇人民政府或者街道办事处应当在筹备组开展筹备工作前，组织筹备组成员进行培训。”

　　八、将第十九条改为第二十条，修改为：“业主委员会由业主大会会议选举产生，依法履行职责。业主委员会由五人以上单数组成，但建筑面积在一万平方米以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成。筹备组应当根据物业管理区域规模和建筑物区分所有权的比例，确定业主委员会委员的人数和构成比例。业主委员会的任期为三年到五年。

　　“业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件,且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业任职。业主在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员。业主大会可以依法决定增加不得担任业主委员会委员的情形。

　　“业主委员会委员候选人应当书面承诺符合前款规定的条件，全面履行工作职责，不以权谋私。

　　“业主委员会履行下列职责：

　　“(一)召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况;

　　“(二)执行业主大会决定，处理业主大会的日常管理事务;

　　“(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　“(四)拟订业主大会年度财务预算方案和决算方案;

　　“(五)拟订物业共用部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案;

　　“(六)拟订印章管理、财务管理、档案管理、停车管理、宠物管理、装饰装修管理等规章制度;

　　“(七)监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集;

　　“(八)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　“(九)监督管理规约的实施，对业主违反管理规约的行为进行制止;

　　“(十)业主大会赋予的其他职责。

　　“业主委员会应当接受业主大会和业主的监督，接受相关行政管理部门，乡、镇人民政府或者街道办事处，居民委员会或者村民委员会的指导和监督。”

　　九、将第二十条改为第二十一条，增加一款，作为第一款：“业主委员会委员候选人由筹备组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生。筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送乡、镇人民政府或者街道办事处。候选人的基本信息，由筹备组在物业管理区域内公告。”

　　原第一款改为第二款，修改为：“业主委员会委员由业主大会会议选举产生。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。筹备组应当自选举完成之日起三日内，在物业管理区域内公告业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。”

　　十、增加一条，作为第二十二条：“乡、镇人民政府或者街道办事处应当会同区房屋行政管理部门定期组织业主委员会委员，进行物业管理相关法律、法规、规章、规范性文件和日常运作规范等培训。”

　　十一、将第二十一条改为第二十三条，修改为：“业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处备案：

　　“(一)业主大会会议记录和会议决定; “(二)业主大会议事规则;

　　“(三)管理规约;

　　“(四)专项维修资金管理规约;

　　“(五)业主委员会委员的名单、基本情况和书面承诺;

　　“(六)业主委员会委员的培训记录。

　　“乡、镇人民政府或者街道办事处对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。备案证明应当载明业主大会名称，业主委员会名称、届别、任期、负责人和办公地址。

　　“业主委员会应当依法刻制和使用印章。印章印文中应当包含业主委员会名称以及届别。”

　　十二、增加一条，作为第二十四条：“业主大会可以根据业主委员会工作情况决定给予业主委员会委员适当的津贴。津贴可以在公共收益中列支，也可以通过其他方式筹集。具体津贴标准，资金筹集、管理和使用办法应当由业主大会决定。”

　　十三、增加一条，作为第二十六条：“业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，至少每两个月召开一次。经三分之一以上业主委员会委员提议，应当及时召开业主委员会临时会议。

　　“业主委员会会议应当有全体委员过半数出席，并邀请物业所在地居民委员会或者村民委员会派员列席，也可以邀请业主旁听。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

　　“业主委员会作出决定应当经全体委员过半数签字同意，在作出决定之日起三日内将会议情况以及决定事项在物业管理区域内公告，并告知物业所在地居民委员会或者村民委员会。

　　“业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，乡、镇人民政府或者街道办事处应业主书面要求可以指定一名其他委员召集和主持。”

　　十四、将第二十四条改为第二十八条，第一款修改为：“业主委员会任期届满的五个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届改选小组，并在业主委员会任期届满前，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。”

　　新增一款作为第二款：“业主委员会未按照前款规定报告的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主书面要求组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。”

　　原第三款新增一项，作为第二项：“(二)调整物业收费标准;”

　　十五、增加一条，作为第三十一条：“业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格按照本条第二款处理：

　　“(一)已不再是本物业管理区域内业主的;

　　“(二)以书面形式向业主委员会提出辞职的;

　　“(三)因健康等原因无法履行职责且未提出辞职的;

　　“(四)拒不召集业主委员会会议的;

　　“(五)一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上的;

　　“(六)违反书面承诺的。

　　“属于前款第一项、第二项情形的，其委员资格自情形发生之日起自然终止;属于前款第三项情形的，经业主大会会议讨论通过，其委员资格终止;属于前款第四项至第六项情形的，经业主大会会议讨论通过，罢免其委员资格。业主委员会应当将委员资格终止或者罢免的情况在物业管理区域内公告。”

　　十六、将第二十七条改为第三十二条，修改为：“业主委员会委员人数不足但超过半数的，业主大会可以补选业主委员会委员。

　　“业主委员会出现下列情形之一时，乡、镇人民政府或者街道办事处应当组织召开业主大会会议;业主大会应当启动提前换届改选程序：

　　“(一)业主委员会委员人数不足半数的;

　　“(二)业主委员会连续六个月未开展工作的;

　　“(三)业主委员会作出的决定严重违反法律、法规的;

　　“(四)因其他原因导致业主委员会无法正常运作的。

　　“业主大会决定对业主委员会提前换届改选的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当依法组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。”

　　十七、删去第三十二条。

　　十八、将第三十三条改为第三十七条，第一款修改为：“房屋行政管理部门应当依法对物业服务企业服务活动实施监督检查。”

　　十九、将第三十五条改为第三十九条，第一款修改为：“选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟订选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的信用状况、专业管理人员的配备、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。”

　　二十、将第三十六条改为第四十条，修改为：“建设单位应当通过公开招标方式选聘物业服务企业，签订书面的前期物业服务合同，并作为房屋销售合同的附件。

　　“鼓励业主大会采用招投标方式，公开、公平、公正地选聘物业服务企业。

　　“采取招投标方式选聘物业服务企业的，应当通过本市统一的物业管理监管与服务信息平台进行招标。”

　　二十一、将第三十九条改为第四十三条，第一款增加一项，作为第四项：“(四)单独选址、集中建设的共有产权保障住房、征收安置住房小区的停车位;”

　　在第二款款尾增加“建设单位应当在物业管理区域内显著位置公开业主共有配套设施设备的位置、面积等信息”。

　　二十二、将第四十条改为第四十四条，增加一款，作为第三款：“物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起三十日内，将物业服务合同报房管机构备案。”

　　二十三、删去第四十三条第二款。

　　增加两款，作为第二款、第三款：“物业服务企业对前款第一项至第三项规定的有关信息资料，应当定期予以公示。

　　“物业服务企业应当采取有效措施，妥善保管在物业服务过程中获得的业主信息资料。”

　　二十四、将第四十四条改为第四十八条，修改为：“物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业服务合同中予以约定。

　　“同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。

　　“市房屋行政管理部门应当定期发布住宅小区物业服务标准。物业管理行业协会应当定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商物业服务费用时参考。

　　“物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内公告。实行物业服务酬金制收费方式的，物业服务企业应当每年向业主委员会或者全体业主报告经审计的上一年度物业服务项目收支情况，提出本年度物业服务项目收支预算，并在物业管理区域内公告;实行物业服务包干制收费方式的，物业服务企业应当在调整物业服务收费标准前，将经审计的物业服务费用收支情况或者经第三方机构评估的收费标准向业主委员会或者全体业主报告，并在物业管理区域内公告。

　　“前款中的公告应当在物业管理区域内显著位置予以公示。”

　　二十五、增加一条，作为第五十条：“物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内，向建设单位或者业主委员会移交下列资料和财物：

　　“(一)本规定第十一条第一款、第四十七条规定的资料;

　　“(二)物业服务期间形成的物业共用部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料;

　　“(三)公共收益的结余;

　　“(四)采用酬金制计费方式的，产生的物业服务资金结余以及用物业服务资金购置的财物;

　　“(五)物业管理用房;

　　“(六)应当移交的其他资料和财物。”

　　二十六、将第四十六条改为第五十一条，修改为：“利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的，应当经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，并在物业管理区域内公告。业主大会可以授权业主委员会同意利用全体业主共用部分从事相关活动。

　　“公共收益归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有，并应当单独列账。

　　“公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十;剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。”

　　二十七、增加一条，作为第五十二条：“区房屋行政管理部门应当建立临时物业服务企业预选库。物业服务企业退出且业主大会尚未选聘新物业服务企业的，由业主委员会报乡、镇人民政府或者街道办事处在预选库中选定物业服务企业提供临时服务。未成立业主委员会的，经百分之二十以上业主提请，由居民委员会或者村民委员会报乡、镇人民政府或者街道办事处在预选库中选定物业服务企业提供临时服务。

　　“临时物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。”

　　二十八、将第四十七条改为第五十三条，第一款第一项修改为：“(一)自行管理的执行机构以及负责人;”

　　增加两款，作为第三款、第四款：“业主大会聘请单位或者自然人提供保洁、保安、绿化养护、设施设备保养等服务的，应当与其签订服务合同;聘请自然人，被聘用人员可以根据约定自行购买意外伤害等保险，费用由业主大会承担。

　　“业主自行管理物业需要开具收费票据的，业主委员会可以持房管机构的证明材料，向物业所在地的税务部门申请领取。”

　　删去原第四款。

　　二十九、将第四十八条改为第五十四条，修改为：“建设单位在申请物业交付使用前，应当与物业服务企业共同对物业管理区域内的物业共用部分进行查验，共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议，并向业主公开查验的结果。物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地的房管机构参加。

　　“承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托物业服务企业整改。

　　“物业承接查验协议应当作为前期物业服务合同的补充协议。

　　“物业承接查验的费用由建设单位承担，但另有约定的除外。”

　　三十、删去第四十九条第二款、第三款。

　　三十一、将第五十一条改为第五十七条，第二款修改为：“业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并与物业服务企业签订装饰装修管理协议。装饰装修管理协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运、施工时间等内容。”

　　增加一款，作为第三款：“业主、使用人未与物业服务企业签订装饰装修管理协议的，物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员、材料进入物业管理区域。”

　　原第三款改为第四款，修改为：“物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时，业主、使用人或者装饰装修施工人员应当予以配合。”

　　三十二、将第五十五条改为第六十一条，第一款分为两款，作为第一款、第二款，修改为：“物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位;超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。

　　“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有。”

　　原第二款改为第三款，修改为：“建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当在前期物业合同中予以约定。业主大会成立前，收费标准不得擅自调整;业主大会成立后，需要调整的，建设单位应当在与业主大会按照公平、合理的原则协商后，向区房屋行政管理部门备案。”

　　原第三款改为第四款，修改为：“车辆在全体共用部分的停放、收费标准、费用列支和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定收费标准。业主大会成立前，其收费标准由建设单位参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定。收费标准、费用列支和管理等事项应当在前期物业服务合同中予以约定。”

　　三十三、将第五十六条改为第六十二条，第一款修改为：“物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。”

　　三十四、增加一条，作为第六十三条：“区人民政府应当组织区交通、公安、房屋、建设等行政管理部门建立停车资源共享协调制度。停车位供需矛盾突出的住宅小区，其周边商业配建停车场(库)、道路具备夜间等时段性停车条件的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当提出错时停车方案。鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。”

　　三十五、将第五十七条改为第六十四条，增加一款，作为第二款：“物业出售人应当在办理房屋所有权首次登记前，交纳其应交的专项维修资金，并垫付尚未销售物业部分的应由物业买受人交纳的专项维修资金。”

　　三十六、将第五十八条改为第六十五条，修改为：“未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。

　　“专项维修资金补建或者再次筹集的方式分为分期交纳和一次性交纳，具体方式及筹集金额、期限、程序、资金入账等事项应当由业主大会作出决定。

　　“专项维修资金管理规约未就补建或者再次筹集专项维修资金进行约定，且业主大会在本条第一款规定的情形发生之日起九十日内未作出决定的，业主委员会应当书面通知专项维修资金开户银行向需要交纳专项维修资金的业主发出交款通知，通知其应交金额和交纳时间。业主应当自收到交款通知之日起九十日内，一次性将专项维修资金账户余额补至首期筹集金额的百分之五十。

　　“乡、镇人民政府和街道办事处应当指导、协调专项维修资金补建或者再次筹集工作。

　　“业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当同时向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。

　　“业主经催告后仍不交纳专项维修资金的，经业主大会决定，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。”

　　三十七、将第五十九条改为第六十六条，第二款修改为：“业主委员会和受委托的物业服务企业应当至少每半年公布一次专项维修资金的收支情况，每季度公布一次公共收益的收支情况，并接受业主的监督。”

　　三十八、将第六十条改为第六十七条，修改为：“专项维修资金和公共收益的使用实行工程审价和使用程序审核。

　　“业主大会、业主委员会应当委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费进行年度财务审计和换届财务审计。审计结果应当在物业管理区域内显著位置公告三十日。”

　　三十九、将第六十六条改为第七十三条，修改为：“发生危及房屋安全等紧急情况时，物业服务企业或者自行管理执行机构应当立即采取应急防范措施。

　　“发生下列情况，需要对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新的，物业服务企业或者自行管理执行机构应当及时制定维修、更新方案：

　　“(一)水泵、水箱(池)故障，影响正常使用的;

　　“(二)电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的;

　　“(三)火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统损坏，消防部门出具整改通知书的;

　　“(四)外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的鉴定机构出具证明的;

　　“(五)屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构出具证明的。

　　“前款规定的维修、更新事项不属于工程质量保证范围，需要使用专项维修资金的，按照下列规定办理：

　　“(一)业主大会成立前，物业服务企业应当持有关材料，报房管机构审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后，报区房屋行政管理部门在专项维修资金中直接列支;

　　“(二)业主大会成立后，物业服务企业或者自行管理执行机构应当持有关材料向业主委员会和物业所在地房管机构报告，并向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。业主委员会对维修、更新方案未在七日内审核同意，且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的，区房屋行政管理部门可以组织代为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知，在专项维修资金中列支。”

　　四十、在第七十六条后增加一条，作为第七十七条：“业主、业主委员会、物业服务企业应当按照本市生活垃圾分类管理的规定，履行相应的义务。”

　　四十一、删去第七十二条、第七十四条、第七十五条。

　　四十二、增加一条，作为第八十一条：“违反本规定第五十条规定，物业服务企业不移交有关资料或者财物的，由区房屋行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的，对物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款。”

　　四十三、增加一条，作为第八十二条：“违反本规定第五十一条规定，业主委员会委员、物业服务企业、自行管理执行机构或者代理记账机构挪用、侵占公共收益的，由区房屋行政管理部门追回挪用、侵占的公共收益，并归还业主，没收违法所得，并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款;挪用、侵占公共收益构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。”

　　四十四、将第七十七条改为第八十四条，修改为：“违反本规定第五十六条第二款第二项规定，违法搭建建筑物、构筑物的，由城管执法或者规划行政管理部门根据职责分工，依照《上海市拆除违法建筑若干规定》的相关规定予以拆除，可处一万元以上十万元以下的罚款。”

　　此外，将规定中的“区、县”均修改为“区”、“房管办事处”均修改为“房管机构”、“业主委员会成员”均修改为“业主委员会委员”、“房地产权证书”均修改为“不动产权属证书”，将“初始登记”均修改为“首次登记”，将第十三条中的“物业服务企业用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房)”修改为“物业管理用房”，将第十四条中的“业主大会筹备组(以下简称筹备组)”修改为“筹备组”，删去第十四条、第二十四条中的“会同区、县房屋行政管理部门”“房管办事处代表”，将第二十八条第一款中的“成员”修改为“委员”，将第三十九条第二款中的“房地产登记机构”修改为“不动产登记机构”、“房地产登记册”修改为“不动产登记簿”，并对部分条文的顺序作相应调整。

　　本决定自20**年3月1日起施行。《上海市住宅物业管理规定》根据本决定作相应修正后重新公布。

篇4：上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定（2004）

　　关于印发《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》的通知

　　沪房地资物[20**]476号

　　各区县房地局:

　　现将《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》印发给你们，请按照执行。

　　上海市房屋土地资源管理局

　　二○○四年九月十六日

　　上海市住宅物业管理区域机动车停车管理暂行规定

　　第一条(目的和依据)

　　为规范住宅物业管理区域停车秩序，保障停车管理双方的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的有关规定，制定本暂行规定。

　　第二条 (适用范围)

　　本规定适用于本市住宅物业管理区域内机动车辆的停放和管理。

　　第三条(停车设施管理规定)

　　住宅物业管理区域内停车设施按以下规定实施管理：

　　(一)建设单位按规划要求配置的停车设施(包括地面或者地下停车库、立体停车库等)应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用，尚未出售的应当出租，不得闲置不用。

　　(二)一套住宅的业主不能拥有两个或者两个以上车位，但在本暂行规定实施前已销售的，或住宅物业管理区域内配置的停车位与住宅房屋套数比例超过1：1的，超过部分的停车位不受此限。

　　(三)停车位要转让的，受让对象应当是本物业管理区域的业主。租用停车位的业主享有该车位的优先购买权。

　　(四)停车位有空余的，可以临时出租给本物业管理区域外的单位或者个人使用。出租时，租赁双方应在停车位出租合同中约定:当本住宅物业管理区域内业主或者使用人需使用时，出租人可终止合同，收回出租的车位。但出租人应在终止合同前二个月书面通知承租人。

　　(五)在住宅物业管理区域内的道路上设置停车位的，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆通行。

　　第四条(停车管理服务单位)

　　物业管理企业提供住宅物业管理区域内停车管理服务的，应当在物业服务合同中约定。物业服务合同未就停车管理作出约定的，由业主大会或物业管理区域内的业主决定停车管理办法。

　　第五条(停车管理服务基本要求)

　　物业管理企业或者其他停车管理单位(以下合称停车管理单位)应当按照以下要求提供停车管理服务：

　　(一)遵守本市停车管理的有关规定;

　　(二)履行物业服务合同相关停车管理的约定;

　　(三)制定停车管理制度，包括停车管理单位的职责、停车位和临时进出车辆停放的管理方案、发生紧急情况的处置预案等;

　　(四)地面、墙面设立交通标识,引导车辆按规定路线行驶;

　　第六条(车辆停放收费)

　　车辆停放收费按以下规定执行：

　　(一)建设单位按规划要求配置的停车设施向业主、使用人出租的，执行物价部门规定的收费标准。

　　(二)业主大会决定对车辆在全体共用部分停放收费的，参照物价部门规定的标准收费。业主大会成立前，物业管理区域内的车辆停放收费，执行物价部门规定的收费标准。

　　(三)停车收费应当出具专用凭证。

　　对临时进出车辆停放实行收费的，停车管理单位应在车辆进门时发放临时停车凭证，出门时验证放行。

　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放的，不得收费。

　　车辆在共用部分停放的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，用于共用部分的维修养护，也可以按照业主大会的决定，用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

　　第七条(机动车停放人应遵守的规定)

　　车辆停放人应当遵守以下规定：

　　(一)遵守业主大会决议、业主公约、业主临时公约和住宅物业管理区域机动车停车管理制度，听从停车管理人员的指挥;

　　(二)车辆停放不得占用消防通道，不得妨碍消防设施的使用，不得擅自停放他人车位,不得影响行人和其他车辆的正常通行。

　　(三)按照规定或者约定交纳车辆停放费用;

　　第八条(停车管理服务合同)

　　车辆停放人可以与停车管理单位订立停车管理服务合同，可以约定机动车基本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。

　　车辆停放人对停放的车辆有保管要求的，另行签订保管合同。

　　第九条(违规停车的处理)

　　对不按规定停放车辆，影响住宅物业管理区域道路畅通或者公共安全的，停车管理单位可以按照停车管理服务合同、业主公约、业主临时公约或者业主大会决议进行处理，由此产生的费用由责任人承担。

　　第十条(施行日期)

　　本规定自20**年11月1日起施行。

篇5：新《上海市住宅物业管理规定》：车位不允许只售不租

　　新《上海市住宅物业管理规定》：车位不允许只售不租

　　开发商称车位只售不租，怎么办?外来车辆占用业主车位如何解?针对住宅物业管理中存在的一系列老大难问题，昨天，市人大常委会表决通过《上海市人民代表大会常务委员会关于修改<上海市住宅物业管理规定>的决定》。

　　小区停车难、公共收益收支不透明、紧急维修渠道不畅通等具体问题，市民投诉相当集中。刚刚通过的《管理规定》从公平分配停车资源角度出发，规定物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位;超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。

　　《管理规定》明确，物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。

　　业主大会组建难、决策难、执行难，业委会换届改选纠纷多，也是当下较为突出的矛盾。《管理规定》明确，建筑面积在一万平方米以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成，以解决小型小区业委会成立难问题;与物业服务企业存在利害关系的业主，以及在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员。此外，还规定了业委会的换届改选、补选、会议制度的细化规定，确保业委会能够正常运转，并明确了业委会委员在违反任职条件、无法正常履职等情形下，其委员资格终止。

　　《管理规定》还明确，业委会对维修、更新方案未在7天内审核同意，且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全的情形，区房屋行政管理部门可以组织代为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知，在专项维修资金中列支。