篇2：项目经理前期物业管理介入职责和作用

项目经理在前期物业管理介入中的职责和作用
文/吴宪生

前期物业管理的介入可以使项目经理有更多的时间实地了解物业项目的情况，为制订有效、系统、完整的物业管理服务方案和计划打下良好的客观基础。因此，前期物业管理的介入对项目经理安排日后的物业服务十分重要，具体表现在：

1、为业主入住后提供优质服务做准备。
通过前期介入，项目经理可以对工程的质量情况；设备的安装情况；设施的配套情况；存在的问题做到心中有数，并根据实际情况向开发商提出改进意见。例如，在对某小区前期介入时，我们发现管道施工中有许多隐蔽工程；小区水泵房设备由于施工方管理不善被水浸泡过；绿化单位将装修垃圾填埋在绿地内等等，这些都是日后的维修、管理、服务的隐患。我们及时通报甲方并提出了相应的建议，如在隐蔽工程处预留检修孔；浸水设备拍照备案，避免以后扯皮；绿地进行返工等措施，为日后给业主提供优质服务打下了良好的物质基础。

2、为后期降低物业管理服务成本做准备。
由于开发商与物业管理企业的出发点和利益不同，看问题的角度也不同。开发商更多地考虑前期的物业销售，很少考虑后期的物业管理成本。例如，在某小区前期介入时，我们发现一个单元的大堂（含电梯厅）就有100多盏各类照明灯具；大厦顶层设有消防泳箱，但生活供水却采用管道衡压供水系统，增大了日后物业管理服务中的能耗和维修成本。我们及时向甲方提出建议：在照明系统中增设多路控制开关；将单一消防水箱改为生活消防两用水箱。只这两项一年就节约电费6~7万元。

作为项目经理要用专业化的眼光去看问题，例如某地产项目规划设计征求意见时，我提出了“大社区管理，小社区服务”的想法，比如垃圾处理，我建议建一个大的垃圾中转站（原来的设计中是每个组团建一个，共有7个组团，组团之间用三轮车或微型汽车进行中转）。现在的业主都不愿意垃圾站建在自己的住宅附近，建一个大垃圾站既环保卫生，又可降低造价和管理成本，既优化环境，又能赢得业主的满意。又如管理用房，原设计中每个组团中都有一个100平方米左右的物业管理办公用房，我建议将各组团的管理用房集中在一处（建一个物业办公楼），各组团只保留20平方米左右的服务中心用房。这样既能提高办公用房的使用率，又可降低管理成本，提高公司的知名度和形象。如果没有物业前期介入就很难发现这些问题，就会给日后的物业服务带来困难。

3、为提高公司的品牌知名度做准备。
一个公司的品牌知名度是靠全体员工在日常工作中一点一滴铸就的。物业管理前期介入中的一些细微的工作，可以使甲方感受到对方是一个有品牌、有实力、专业化的大公司，对提升公司的知名度大有好处。

例如，写字楼一般采用高档电脑控制的电梯，电脑板对室内温度的要求相对较高，温度过高不但影响电梯的正常运行，还容易造成电子元件的老化。在对某写字楼前期介入时，我建议将中央空调风管引入电梯机房。当时电梯机房刚好与办公用房在同一层楼，只要很少的投入就可以将中央空调引入机房，既降低了成本，又能保证设备在高温高峰期的正常使用。又如，在某项目的规划设计中每层楼的总开关只有100A，按当时的情况和面积是够了，但是考虑到今后电脑和电器的大量使用，我们还是建议甲方增大线径和开关容量，这些措施在日后的工作中都取得了良好和明显的经营服务效果。

在物业管理的前期介入中，作为项目经理还必须有承受压力的心理准备和用心灵去沟通的良好心态。

篇3：北京天文馆新馆物业管理早期介入案例分析

文/ 欧阳文爽
　　北京天文馆新馆建筑面积22000平方米，于20**年12月竣工并开馆接待人员参观，新馆的物业管理早期介入是从20**年7月15日开始的。开始介入时，新馆正处于工程收尾阶段，各种主要设备已经安装完成。我们在天文馆新馆的早期介入工作中，遇到了一些问题，下面就谈谈这些问题和解决的方法、体会，以供大家借鉴。

　　（一）物业管理公司在早期介入阶段是什么角色？

　　物业管理公司作为工程竣工以后房屋和设备设施的管理者，在工程施工阶段介入施工过程，有着它独特的作用。为了以后正常的管理房屋和设备设施，它会更专业、更直接地提出工程质量问题。在施工阶段，有施工方、监理方、建设方，由于新馆是由北京科委投资，基建以北京市科研院为主进行管理，因此，成立了业主委员会，代表建设方管理工程。在这几方中，物业管理公司只与北京天文馆有合同关系。物业管理公司是受馆方委托，检查工程质量，它是业主的检查员、观察员，物业管理公司查找出来的问题向馆方提出。

　　（二）有监理公司就能监管好所有的质量问题吗？

　　监理公司是受建设单位委托，对工程的质量、进度、投资、技术进行专业化的管理。监理公司在我国的发展还不够成熟，专业化水平还不是很高，对工程控制的权限和依照标准对质量检查的严格程度还不够，因此，即使有监理公司对工程质量进行监管，仍旧有不少施工质量问题存在。另外，监理公司依据的质量验收标准距离房屋和设备设施的日常使用和管理标准还有一定的差距。比如，地下停车场的水泥地面有较多处裂纹，虽然不影响停车场的使用，但仍属于质量问题，这个问题监理公司知道后，但却没有整改。

　　在管理中央空调主机——直燃机的过程中发现，每当一开启直燃机的时候，管道水压就异常升高，而这时直燃机已经由施工安装单位移交给了馆方。在各方协调会上，我们提出了这一问题，经讨论，最后找到了是因为给排水系统施工完成后，气压罐根本就没有进行加压灌气而导致的。经整改，直燃机管道水压终于正常了，馆方领导说：“没有物业公司，就不能及时地发现问题！”

　　因此，从目前建筑市场的整体来看，监理公司并不能监管好所有的质量问题，尤其是从使用角度对工程设计提出的更高更细的要求，监理公司是查不出来的。只有物业管理介入到施工过程，才能更进一步的提出质量问题。

　　（三）物业管理公司如何与监理公司、施工单位处理好关系？

　　物业管理公司介入工程施工过程，必然要和监理公司、施工单位打交道，而物业管理公司和监理公司、施工单位没有合同关系，如果物业管理公司与监理公司、施工单位的关系处理不好，就会被排斥，不利于熟悉、了解工程情况，不利于查找工程质量缺陷。前面已说过，物业管理公司在早期介入阶段是代表业主的质量检查员，但无权直接要求施工单位整改。物业管理公司也不能侵犯监理公司的权利。物业管理公司应把检查出来的质量问题列成清单，向业主汇报，由业主将问题清单转达给监理公司，再由监理公司向施工单位提出要求。物业管理公司就好象一个观察员，以第三者的身份观察施工质量问题，并及时汇报给业主，避免和监理公司、施工单位发生摩擦。

　　（四）物业承接验收能否和竣工验收一并进行？

　　竣工验收是指建设单位会同设计单位、监理单位、施工单位一同对已完工程的四方验收，是施工单位向建设单位的工程移交。物业的承接验收则是物业管理单位在管理前对房屋和设备设施的质量检查验收，是由建设单位向物业管理单位移交房屋和设备设施。如果竣工验收和承接验收合并在一起同时进行，这样，物业管理单位将参加竣工验收，可以查找出更细致的质量问题，通过建设单位向施工单位提出，有利于竣工工程的质量达到一个更高水平。在竣工验收的同时进行物业的承接验收，物业管理单位向建设单位提出质量问题，建设单位可以直接转达给施工单位，有利于质量问题的及时整改。对于新建工程，当竣工验收和承接验收分开时，施工单位将竣工工程移交给建设单位后，由于尚未进行承接验收，这样在竣工验收和承接验收之间的一段时间里，物业是由建设单位管理，而实际上建设单位又没有专业人员对设备设施进行管理，因此易出现设备设施在运行过程中的问题。建设单位往往更愿意将竣工验收和承接验收一并进行，当竣工验收完成后，质量问题得到了整改，即将竣工工程由施工单位移交给物业管理单位。北京天文馆新馆的早期介入的实践证明，竣工验收和承接验收同时进行是可行的。

（五）物业管理公司能否向建设单位的工程监管部门派驻技术人员，代表业主监管工程？

　　在天文馆新馆施工的收尾阶段，建设单位主管基建的部门——新馆建设业主委员会向我们提出，需要我们选派3至5名专业工程师进入业主委员会，代表业主管理工程。这是超出物业管理公司管理范围之外的要求。我们最终决定选派专业工程师进入业主委员会。实践证明，选派的专业工程师很好地完成了任务，他们代表业主和监理公司、施工单位顺利地接触沟通，在监督管理工程方面起到了很好

篇4：前期物业管理介入作用

前期物业管理介入活动的作用
文 / 范全明吕洪平
　　《物业管理条例》第二十一条有这样的描述：“业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条说：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理”。以上两段文字，都使用了“前期物业管理”的概念。

　　那么，我们可以把“前期物业管理”理解为：业主委员会与按法定程序和要求聘请的物业管理公司签订的物业服务生效之前，由利害关系人对物业进行的管理和服务活动。

　　我们不妨把它区分为两个阶段：项目初始至工程竣工验收合格为止为第一阶段，对于物业管理企业而言可以称之为“前期物业管理介入”，这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责；工程经竣工验收合格开始至业主委员会与物业管理公司依法签订的物业服务协议生效为止是第二阶段，这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业管理公司负责实施。

　　物业管理企业开展的前期物业管理介入活动，其主要特点是：

　　一、工作的无偿性
　　物业管理公司的前期物业管理介入活动，是物业管理企业为了利于以后的经营管理活动而进行的“铺底”性质的市场活动。对于这种活动的付出，业主不会以物业服务费的形式去买单；同时，开发企业虽然也存在引入物业管理企业可以促进销售之类考虑的积极性，但是目前因为种种原因而不会为此付费（不过，随着市场的发展，以后开发商完全有可能为此买单）。因此，这种投入目前只能主要由物管企业自己以市场开拓费用的形式去负担。

　　二、过程的不定性
　　物业管理前期介入活动并不在国家的法定要求范围之内，完全是物业管理企业为了自身长远利益的需要而主动进行的开发性投入活动；而不同的开发企业以及相应的项目（楼盘）因为种种原因而千差万别，各有不同。因此，这种由物业管理公司居于主动位置的与开发公司的合作活动，组织形式上自然也就松散不定，物管企业完全可以按照自身的意愿和可能随时安排和调整物业管理活动的具体形式、方法、力度等。

　　三、投入的风险性
　　按照国家法规的要求，项目开发完成并经竣工验收合格后，开发企业必须按照法定要求和程序（比如一定规模的楼盘必须公开招标）将项目移交给物业管理企业进行管理。这也就是说，开展了前期物业管理介入活动，并不等于就取得了物业的前期管理权，也不等于取得了业主委员会聘用的资格。可见，前期物业管理介入活动给物业管理企业的回报，只能是更多胜算的机会。

　　市场就意味着竞争，投入就免不了风险。尽管前期物业管理介入活动需要投入并难免风险，但是，为了长期的利益和发展的需要，具有远见卓识的物业管理公司还是千方百计地挤出资金和精力，积极投入到物业管理前期介入活动之中（当然，有关那些由开发公司举资兴办和控制的物业管理公司的某些别有用心的前期物业管理介入活动的问题，不在本文讨论之列），以争取更多的市场机会和长远利益。

　　物业管理企业的前期物业管理介入活动，其基本作用在于：

　　一、拓展经营管理业务
　　物管企业要洞察市场先机，抢占更多的市场份额，积极介入目前尚由开发公司负责的那个时间段的管理活动，即在项目的规划、设计、施工、验收、整改、交房等各个阶段都尽可能多地参与其中，尽早接触并进入项目的施工现场和其他操作过程，取得开发公司以及其他有关单位、部门的好感、信任与支持，这无疑是一种绝妙的办法。原因很简单：业主在入住之前形成组织并统一表达自己意愿的可能性很小，此时业主的意愿通常是由开发公司代为表答。因此，与开发公司尽早接触与合作，其作用尚不仅于尽早熟悉项目的工程技术情况和利于争取前期物业管理权的机会，还在于创造了与业主尽早见面和沟通的机会。很明显，这种前期的铺垫性工作对物业管理公司顺利取得项目的管理权（与开发企业和以后的业主委员会签约即前期物业管理权和永久物业管理权），乃至接管楼盘后顺利而流畅地开展物业管理和服务工作，都将起到极大的推动作用。

　　二、熟悉项目的工程技术情况
　　物业管理业内同仁都有这样的同感：物业管理的三大基础职能即保安、

篇5：物业管理企业在前期介入阶段作用

浅谈物业管理企业在前期介入阶段的作用
文/张伟
近期建设部下发了《业主临时公约（示范文本）》（以下简称《公约》）和《前期物业服务合同（示范文本）》（以下简称《合同》），这两个示范文本完善和健全了物业管理法规规章体系，是对《物业管理条例》的进一步深入推行和细化，对规范物业开发企业和物业管理企业行为，引导和培养业主树立正确成熟的物业服务消费观，培育和谐的物业管理秩序具有重要的现实意义和深远的历史意义。

达文物业管理有限公司（以下简称达文物业）作为物业管理的主体和实施者，对物业前期介入有着深刻的体会和感触，两个示范文本可以说是规范前期物业管理的指路明灯，是预防和医治前期物业管理诸多病痛的一剂良药。那么，物业管理企业如何在前期介入阶段，运用好《公约》和《合同》两个示范文本呢？我结合达文物业的实践谈谈粗浅认识。

一、物业管理企业是相关法规的宣传员和辅导员
《物业管理条例》（以下简称《条例》）有关前期物业管理部分规定：建设单位应当在销售物业之前制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定；建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺，表示对本临时公约内容的认可；建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。这一系列的条款是对房屋买受人知情权的保护，也是避免业主入住后因未履行应尽义务或违反公约而产生矛盾和纠纷的法律保障，是对业主、发展商及物业管理企业三方利益的法律保护。这些工作按规定是由发展商来做的，但是我们知道，以往发展商的工作重点都是放在了规划设计、开发建设和产品销售方面，同时由于缺少有效的监督机制，大部分发展商在与购房者签订购房合同时没有明确公示业主临时公约，有关物业管理接口工作还只停留在给物业管理公司发一份入住通知书，传一份房屋买卖合同复印件的阶段，同时由于发展商的销售人员对物业管理知识也是知之甚少，对物业管理情况的宣传也存在不实的现象，这就为业主与发展商及物业管理企业之间产生纠纷埋下了隐患。对于购房者来说，他们大都把眼光投到房屋的质量、面积等问题上，对于今后将给他们提供服务的物业管理公司却了解甚少，对自己应该享有的权利和应当遵守的行为规范并不清楚，这就使得《条例》的贯彻和《公约》规范化执行难以落实。

那么，如何将《条例》中关于业主临时公约和前期物业管理的规定切实落到前期物业管理的工作中去呢？前期介入的物业管理企业要想避免出现此类纠纷，就必须扮演宣传员和辅导员的角色，对发展商加强物业管理法规的宣传，并向开发商明确要求公示所聘物业管理公司的收费标准和服务状况，并以合同形式加以保证，对实际操作进行细致的辅导和协助，协助发展商制订规范的《公约》。房屋销售阶段的《合同》和《公约》等文件可以为日后的物业管理打下良好的基础。

好的开端是成功管理的一半，达文物业今年接管了“东山墅”和“三空间”两个新开盘的高档项目，在前期介入阶段就派驻专门人员对发展商的销售人员进行细致的物业管理法规培训，协助发展商制定《公约》，并对销售中有关物业管理接口问题给予规范和指导，对买房人有关物业管理方面的问题给予详尽的解答。实践证明，物业管理企业在前期介入阶段扮演好物业管理法规的宣传员和辅导员，可以使业主、发展商和物业管理公司三方都满意。

二、物业管理企业是培养业主树立物业服务成熟消费观的引导者
现代城市生活的快节奏造成家居生活的封闭性和以自我为中心的独立性，人们一方面为缓解工作压力寻找情感寄托而改变着生活方式，另一方面又为来自社会和周围群体的不容和付出的成本而不悦。那种希望享受到高质量的服务，却只想支付低廉费用的想法是不现实的，渴望无拘无束的生活，任意装修，随意娱乐，却又不想受到别人的干扰更是不现实的。《公约》正是对业主物业使用、物业维修养护及禁止行为做出了维护全体业主共同利益的明确约定，是业主自治的最高行为