篇2：深圳物业管理招投标迎来攻坚时刻？

深圳物业管理招投标：迎来攻坚时刻？

　　新管家来了，旧管家不走；新管家进驻遇阻，物管招聘起纠纷；招投标程序极不规范、透明……深圳物业管理招投标市场近期频繁出现的各种矛盾和纠纷已引起主管部门的高度重视。

　　针对物半管理招投标市场出现的问题，深圳市国土资源和房产管理局物业监管处于近期邀请了深圳市人大法工委、深圳市政府法律顾问室深圳市人大代表、深圳市政协委员、各区局物业科、律师事务所和部分物业管理企业等有关代表召开了物业管理招投标研讨会。
深圳市人大法工委代表、深圳市人大委员代表认为，对物业管理招投标市场特别是业主委员会组织的招投标活动，不是讨论该不该营的问题，是讨论和研究如何管、怎么样管好的问题，事后监管不是不管，更木是不能管，备案制度与事后监管并不矛盾，应坚持执行。

多种致因并存
　　有关人土指出，从近年物业管理招投标市场状况来看，出现问题的原因有几个方面。政策法规方面，物业管理招投标市场化进程快，而现有政策法规滞后，特区物业管理条例与国家《物业管理条例》有不致的地方，所以应充分利用特区的立法权加快特区物业管理条例的修订，运用法规来规范物业管理招投标市场。

　　行政监管方面，政府主管部门对物业管理企业、止主委员会的监管依据不足，缺乏必要的行政手段，如业主委员会组织的物业管理招投标活动，政府规章对招投标的组织、程序等均有详细的规定，但今年7月份的行政审批制度改革将其定位为事后监管，使主管部门处于两难境地。物业管理企业业主委员会不履行义务或谋取私利自行招标、投标，不接受主管部门监管，甚至违法违规，政府主管部门没有必要的行政手段制止或处罚。
开发建设单位方面，出于自身利益如品牌、销售、接管及处理遗留问题等方面的考虑，强调由子公司实施物业管理的各种理由和借口，不愿意采取公开招标的方式选聘物业管理单位。

　　物业管理企业方面，不学习掌握物业管理政策法规，不能摆正位置，以管理者自居，服务意识差，不接受业主和政府主管部门的监督，盲目扩张，致使重新选聘呼声益高。
业主委员会个别委员不认真学习物业管理法规，不能摆正位置，越权行使业主大会权力，不经过业主大会表决，有些片面强调业主权利，无视物业管理合同关系，有些因个人恩怨，或为谋取私利，将个人意志强加于全体业主，操纵业主大会，有些不接受主管部门的监督和指导，我行我素，不按规定的招投标程序违规组织招投标活动，甚至对抗法律法规。

　　参加物业营理招投标研讨会的代表提出，要解决招投标市场出现的种种问题，充分利用特区的立法权加快特区物业管理条例的修订，运用法规来规范物业管理招投标市场是当务之急。

　　历史探索与现实漏洞
　　为了培育规范的物业管理市场，自1994年以来，深圳市出台了一系列的法规、规章和规范性文件。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》和《深圳经济特区物业管理行业管理办法》明确规定了委托物业管理企业对物业进行管理服务的应采取招标的方式确定物业管理企业。深圳市物业管理委员会及其办公室也先后颁布了《关于成主深圳市物业管理委员会招投标办公室加强物业管理招技标管理工作的通知)《关于物业管理招投标有关程序规定的通知》等一系列规范性文件，对深圳市物业管理招投标活动有明确的程序规定。20**年颁布实施的国家《物业管理条例》则规定了前期物业管理期间住宅物业应当通过招投标的方式选聘物业管理企业。

　　深圳物业管理的主管部门早在上世纪90年代初就开始对物业管理招投标进行研究与探索，为了探索其中的规律，总结经验，在没有先例、没有经验的情况下，摸着石头过河，首先在政府开发的鹿丹村、莲花北村、梅林村等福利房小区进行试点，并成功组织了多起社会类物业管理招投标活动。经过十几年的探索和实践，己总结了一套行之有效的、较为规范的物业管理招投标办法和程序，特别是20**年以来，由政府主管部门组织的盐田区文化中心、深圳电视中

心、市规划l局办公大楼市地税局福田征管分局和第三检查分局办公大楼等的物业管理招投标，程序规范组织严密，完全体现了公开、公平、公正的原则，并将建设工程招投标中采用的商务标、技术标引入到物业管理招投标实践，大大提高了物业管理招投标的技术含量，受到了所有投标单位的一致好评和肯定。对社会物业、政府投资兴建物业的物业管理招投标特别是业主委员会组织的物业管理招投标活动，主管部门一直以来均按有关规定给予指导和监督，物业管理招投标市场已基本形成。

　　随着业主维权意识的提高，业主对物业管理的监督、参与意识越来越强，通过业主大会、由业主委员会组织的招投标活动越来越多，几年来共有28个业主委员会在市、区主管部门的指导下组织了物业管理招投标。特别是今年以来，业主委员会到主管部门进行招投标备案的就有，3宗。从由业主委员会组织的招投标活动情况来看，大多存在这样那样的问题，有的因违反规定被主管部门叫停，有的因个别委员谋取私利被大多数业主反对而中止，有的招标完成后交接难，甚至出现了两家物业管理企业同时管理个小区的混乱局面。物业管理招投标研讨会与会人员认为，定要对业主委员会组织的招投标活动进行规范，加强指导和监督，充分发挥街道办事处、居民委员会、综治办、公安部门的力量，形成联席会议制度，对辖区业主大会、业主委员会进行有效监督和管理，只有这样才能保证物业管理招投标活动不被少数人操纵和利用。

　　此外，住宅物业的建设单位基本没有经过招标方式选聘物业管理单位，建、管仍未分离。相关人士认为，一定要严格执行国家《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》坚决要求住宅物业的建设单位采用招标方式选聘物业管理企业，采用协议为式选聘的，严格按行政许可程序办理。

　　一些物业管理企业为了拓展市场，提高市场占有率，盲目投标，有的还接受违规指标人的邀标，搞暗箱操作，金钱交易，盲目签订物业管理合同，严重影响了物业管理行业的健康发展。

　　对于政府财政投资兴建物业的物业管理招投标，政府文件规EE均由物业管理委员会招投标办公室牵头组织实施，但目前的情况是有的单位自行组织招标，有的未通过招标方式选聘，有的委托政府采购中心组织招标，这种混乱局面，严重制约着物业管理行业的健康发展。今年深圳市青少年宫物业管理招标由政府采购中心组织，程序不透明、不规范，行业反映强烈。

　　健全章法迫在眉睫从深圳市国土资源和房产管理局物业监管处获悉，为创造物业管理健康、有序的市场环境，确保物业管理行业的健康发展，深圳物业管理主管部门将采取有力措施对物业管理招投标进行监管。

　　加强监管的措施包括：1.充分运用特区立法权，加快《深圳经济特区物业管理条例》的修订，争取旱日出台；进一步明确业主大会、业主委员会的责、权、利，使其在法律的框架内规范运作。2.在新的《深圳经济特区物业管理条例》出台前，以市政府规章形式出台物业管理招投标办法，使各方主体组织的招投标活动更加有章可循，并进一步加强政府主管部门对物业管理行业的监管力度，明确监管手段，确保物业管理行业健康发展，保证广大业主安居乐业，维护社会安。3.加强对业主委员会委员和物业管理从业人员的政策法规培训，使他们知洁、守法，业主委员会委员与物业管理从业人员样实行持证上岗。4.贯彻执行国家《物业管理条例》和建设部《前期物业管理描标投标管理暂行办法》住宅物业的建设单位选聘前期物业管理单位律实施招投标制度，近期将下发通知重申有关规定，并组织专项执法检查。5.鉴于目前业主委员会组织招投标活动的混乱局面，为保持各小区的稳定，暂缓由业主委员会组织的招投标活动，待研究完善了有关办法后再进行。6.尽快成立自主管部门监管的物业管理招投标有形市场，引导建设单位、业主委员会、物业管理企业到物业管理招投标有形市场来完成招投标活动。7.加强与业主、企业和各区主管部门的沟通，努力打造阳光政府、效能政府等。

　　如果说法制环境的完善是物管招投标的“天时”，物管市场招标方的成熟为“地利”，物业管理企业的规范为“人和”，那么政府主管部门的筑渠引流、疏导并举将是物业管理招投标走上正轨的重要助推器。

各方采访
德恒律师事务所深圳分所律师熊德洲：
　　在涉及民事法律关系方面，政府越少干预越好是一个基本观点。但在行政法规明确规定的情况下相关部门就要行使法定的职责，具体到物业管理招投标，政府规章和行业管理办法都规定要主管部门备案。而涉及协议招标方面，国家《物业管理条例》规定一定要政府部门批准，即行业主管部门审批。既然法规已经有了备案规定，实际操作中就应侬法行事。备案制度实际上不是严格审批，而是典型的事后监督，事后监督与备案其实是一回事。深圳条例与国家条例在这一点上是不矛盾的，只是更加严格了。在物管招标方面有两点是明确的:即备案制度与协议招标要行政主管部门批准。

　　根据深圳实际情况，有如下建议:充分利用深圳经济特区立法权，加快立法进程，把法规体系统一起来，消除政府规章和行业管理办法中不协调的地方。按照行政许可法的精神制定业主大会、业主委员会运作规则，其中有些内容可在业主公约中进行规定，主管部门可以通过起草业主大会章程示范文本和业主委员会的议事

规程等带有法律约束力的章程使业主委员会的运作有章可循。如何设计好业主大会的议事规则，而不致使其不能体现绝大多数业主的意愿是规范业主委员会行为的关键。充分并有效发挥街道办、居委会和派出所等基层组织的职责，街道办和居委会发挥作用是基于社会公共利益安全考虑。有人提出让居委会取代业委会，这在法律上是不能成立的，业委会是基于建筑物区分所有权所享有的财产权利，居委会是群众性的自治组织，可以发挥作用但不能取代。街道办和居委会在处理业主与物业公司关系时，要区分哪些是财产权利，哪些是公共利益，不能完全混淆。基层组织是不能行使业主的财产权利的。

　　在前期物业管理企业与后期物业管理企业对业主公共财产的交接上也存在一些问题，这些问题也需要通过立法来解决。

深圳市赛格物业管理有限公司总经理刘弦：
　　物业管理招投标存在很大问题，招投标是为了公平，但现在很多招投标都不公平。招标信息一公布，投标方往往使出浑身解数尽可能利用上各种社会人际资源，存在很多潜在的不公平的东西。在评标时，有的招标单位并没有按照招标规则去办。现行招投标形式也存在一些问题，如同一资质的企业可能在管理质量上存在很大差异，评标时给评委的时间很有限，很多招投标的专家都少于2/3；招标过程的保密性和公正性无法保证等。研究其他行业的招投标会给物业管理招投标以借鉴作用。业主委员会在行使招标权利的同时如何承担相应责任也是规范招投标市场的关键。

深圳市万厦居业有限公司总经理周宏泉：
　　要促进物业管理的市场化，关键是要建立一种能促进行业健康发展的市场体系，培育保障市场主体各方贵、权、利均衡相符的科学的市场机制。针对目前的市场发展现状，物业管理市场体系建设应把握好如下三个度:

　　一、把握好减少行政干预与强化政府监督的度。减少行政干预既是市场经济发展大环境的必然要求，也是物业管理行业自身发展的内在动力所在，同时还是从根本上解决物业管理现存问题的最终办法。

　　但是，减少行政干预不是政府可以撒手不管。我们必须充分认识现阶段物业管理行业的一些特点第一，物业管理还处于朝阳阶段，从某种意义上说，政府的干预是深圳及全国物业管理发展的主要原因。第二，物业管理事关千家万户，企业和业主都需要政府的干预。如果行业发展失控，得不到政府的有力监管，一旦出现问题，必然带来对于社会和经济秩序的危害。第三，我国目前还处在市场经济体制的建设过程中，市场的法制环境、企业的自我约束、行业的自律规范还不足以形成完善的良性市场机制，还不能达到政府可以放手不管的程度。所以从一定意义上讲，政府的行业监督不仅不应削弱，还应加强。不过，这些监督只能是从通过制定完善法律体系、发挥行业协会的作用、建立企业诚信档案、发挥正确的舆论导向、促使业主委员会的运作进入健康轨道、明确行政管理职责等方面来实现。

　　二、把握好维护业主权益与维护企业利益的度。发挥市场作用最直接的受益者是业主，政府最初就是想通过市场机制来保障业主的利益，解决投诉热点，缓解政府压力。基于上述出发点，政府在制定法律规章时，充分考虑了业主的利益，极大地强化了业主委员会的权力。法制环境的片面性，必然导致法制权利的失衡。正因为如此，近年来，企业恶性竞争加剧，维权英雄辈出，物业管理费用及相关收费标准不断降低，管理标准不断提升，管理成本和经营凤险不断增加，企业利益很难得到保障，由此导致了物业管理市场各主体要素之间的平衡被打破，种种矛盾纠纷层出不穷，矛盾解决束手无策。所以我们在制定法律法规和行政监督管理申应在促进行业健康发展的总原则下，系统把握市场各方主体贵、权均衡这个度，综合考虑社会各个层面的整体利益，不能片面强调某一个方面的权利和责任，顾此失彼。

　　三、把握业主说了算与市场说了算的度。从理论上说，业主说了算市场说了算是一致的，一直以来，大家也都是这样认为的。但从实践来看，二者还是有区别的，深刻认识这个问题是很有意义的。

　　市场是一个体系，是多方共同作用的结果，不仅仅是消费者一方。以前我们一直说业主是上帝府对行业的监管，上帝说还不够；而对业主和业主委员会的督促，上帝;就认为是多余的、是行政干预。所以说我们在制定市场规则、执行市场法则时要做到既要维护业主的权益、尊重政府的行政权，也要注意维护物业管理企业的合法权益。我们更应遵循法律，市场主体各方都必须置于法律的保护和制约之下，不能有上帝。
深圳南天一花园业主委员会主任范国振：

　　对招投标和业主委员会的监管关键是制定相应的政策法规，要法制而不是人治。完全靠道德操守和个人觉悟来规范业主委员会的运作肯定是不现实的。同时不要把业主委员会看成是洪水猛兽，不能把少数业主委员会在招投标中的谋取私利当成是普遍现象。只要招投标是严格按照程序来运作的，就应该充分尊重业主的意见。

　　物业管理的招投标专家最好是技术专家。现行物业管理的指标并没有完全量化，而物业管理招投标中却把非量化的东西用量化的形式表现，如投标企业最后往往以零点几分之差决出胜负，这也是不科学的。

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　　深圳景田社区居委会主任张碧芳认为，事后监督势必给社会造成*。当前业主委员会隐瞒业主、随意招标的现象时有发生，所以业主委员会应该在政府的引导下开展工作，而目前又缺乏主管部

门的指导和有效运作机制，随着业主委员会民主意识的提高，有关法规跟不上。同时，业主委员会成员违反有关政策法规却没有有效的监管手段，应加快业主委员会监管的立法。

　　深圳市人大法工委办公室副主任李宇东指出，在后期阶段，政府不是该不该管而是怎么管的问题。业主委员会采用合同的方式选聘物营企业属于民事行为，国家条例对后期阶段未规定是公开招投标还是协议招标，特区条例规定必须进行公开招投标，意在保护全休止主的利益。至于招投标过程中出现的不规范行为，则需要政府通过立法的方式杜绝。由于目前业主维权意识的进步与立法滞后的矛盾，导致实践中出现了一系列问题。目前的主要问题是法律滞后的问题，希望政府主管部门加快条例修改的步伐。

篇3：规范物业管理招投标 反对无序竞争

近一段时期,在我市的某些物业管理楼盘因业主委员会重新招聘物业管理公司的问题闹得沸沸扬扬。针对某些业主委员会作出的决定是否符合绝大多数业主的意愿/业主委员会的决定是否符合法定程序/业主委员会应当如何选聘物业管理企业的各种不同意见,造成了业主与业主之间、业主委员会成员之间、业主和物业管理之间、物业管理企业之间产生矛盾,各种媒体也纷纷对此进行披露。这些问题的出现虽然说是物业管理市场发展过程中不可避免的,但是也给物业管理活动的各法律主体提出了严重警告:必须规范物业管理的招投标行为,反对无序竞争,否则将严重阻碍一个地区物业管理的健康发展。

中国物业管理协会会长、建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾最近指出:“对物业管理招投标制度推行过程中暴露出的问题,我们要积极加以研究和着手解决。”针对目前厦门某些业主委员会重新招聘物业管理公司出现的问题应当积极加以分析、研究和解决。

首先,应当以《物业管理条例》为准绳,分析业主委员会作出解聘、重新选聘物业管理公司的决定是否符合法律法规的规定?应当明确,业主委员会是业主大会的执行机构,不是权力机构。解聘、选聘物业管理公司的决定权是业主大会,而且必须由该区域内全体业主所持投票权2/3以上通过;

第二选聘物业管理企业的作法应当公开、公正,程序应当合法,应当按照《厦门物业管理招标投标管理暂行办法》的规定进行招投标活动。为了避免业主大会和业主委员会在选聘物业管理企业的过程中的各种矛盾或者甚至是暗箱操作,要积极引导由专业的招投标组织代理招投标工作,并有物业管理专家参与评标和定标工作;

第三,要教育业主掌握正确选择物业管理企业的基本知识,提高业主全面客观评价物业管理企业的意识。选择物业管理企业不能仅以服务价格高低单一取舍,物业管理服务价格是与服务内容和服务质量紧密联系的,那种不讲服务内容和服务质量就断言多层住宅的管理费成本价0.50元,高层住宅0.80元,是片面的,不科学的,很容易产生误导。评价一个物业管理企业好与坏,不能看它的一时一事,也不能只看它的表面现象,必须依照服务合同的约定进行全面的衡量;

第四,对某些物业管理企业为了争夺项目不讲服务质量,一味压低服务价格的不正当竞争必须采取措施予以制止。这种大打价格战或者采用其它的不正当竞争的手段恶性竞争,其结果只能损坏业主的利益,损坏物业管理企业的形象,扰乱物业管理市场,危害物业管理的健康的发展。因为作为企业,它必需是赢利的,否则就不能生存。在物业管理费用一定的情况下,压低了服务价格就必然减少投入,降低服务质量,如果价格一降再降,服务质量势必也一降再降,最终只能是形同虚设,粗制滥造;

第五,加快建立我市物业管理服务费的基准价标准。建立一个与物业管理服务质量等级标准相统一的物业管理服务费基准价标准,对于招标标的各方都具有实际的指导作用,对于那些在招投标中不规范的报价行为具有明显的抑制作用;

第六,各级建设行政主管部门要当担起规范物业管理招投标的指导、监督与协调的作用。要指导业主委员会提高素质,监督业主大会和业主委员会正确履行职责。要建立物业管理企业的信用档案,以信用档案约束物业管理企业的不规范行为。要下大力气贯彻实施物业管理的招标投标管理制度。

规范物业管理的招投标行为已经是摆在物业管理行业面前的一项紧迫任务。我们呼吁物业管理企业首先从我做起,用实际的行动反对行业的无序竞争,遏制不正当的招投标行为。让我们共同为建立一个规范的物业管理市场而努力!

篇4：避免物业管理招投标恶性竞争和价格战

23年前,在改革开放的前沿阵地深圳,从香港引入了一个全新的服务形式—物业管理,初衷极为简单,是为购房者提供港式的物业售后服务。时到今日,物业管理以人们始料未及的速度发展成为中国一个极具生命力的朝阳行业。但是我们也应该看到,这个新兴行业还有许多不尽人意的地方亟待完善。尤其在物来管理前期招投标过程中,往往是多个企业一哄而上,大打价格 战,甚至出现不正当竞争和恶性竞争的事件。“如何避免招投标过程中的恶性竞争和价格战遏制不正当的招投标行为”已成为当前中国物业行来亟需解决的一个重要课题。

前期招投标实例解析《前期物业管理招投标管理暂行办法》对于行业的有一定的规范作用,但对于遏制招投标过程中的恶性竞争和价格点还显得力度不足。恶性竞争主要有三种表现:个别招标方或专家评委形成默契,违背原则,暗箱操作;个别企业通过不法手段打压主要竞争对手;投标单位之间搞串连,进行围标。对于价格战,从投标单位来说,就是用低于必要成本的价格进行竞争,导致服务标准降低,或是为了中标,达到宣传企业的目的,不惜动用公司奖金进行补亏。从招标方来说,由于地区经济的差异性,目标 也有所不同,如沿海经济发达地区,物业投资额较大、智能化程度高,业主希望得到优质优价的服务,但由于评标方法不完善,使中等或偏低价格者中标,表面是看是节省了业主的费用,实际上造成服务管理没有充分的奖金支持,达不到物业增值保值的目的。经济欠发达地区的业主喜欢低价中标,企业盲目迎合,中标者在后业的服务管理中出现严重亏损,只能降低人员数量和工资标准,导致服务质量下降,达不到承诺的指标。

针对这些情况,要做好几方面 的工作:加强对投标单位的资格审查;优化招标方案的设计;严格控制招投标过程。目前深圳实行的一些做法,具有一定的借鉴意义。20**年12月23日,深圳市局就盐田住宅区行政文化中心举行物业管理招投标活动,这次投标从报名开始就严格把关,公证处全程介入,报名单位必须具备国家一级资质、通过ISO9000认证、管理深圳市区级政府物业或其它地方市级政府物业,或者管理过单位建筑面积7万平方米以上的物业。另外,如果企业之间存在关联关系,只允许一个单位报名参加,这些要求保证了投标单位较高的素质,有利于规范各投标单位的行为,为招投标活动的顺利开展提供了保障。在招标方案设计上分为四个部分,其中技术标及项目、经理人答辩都要求不得出现公司标识,即平时所说的“暗标”评分内容及比例见下表:各部分分值计算表

序号 评分项目 最高分值 备注
1 技术标(J) 100分 对招标文件的响应
2 项目经理人答辩(D) 100分 经理人对管理项目答辩
3 投标人考察评分得分(K) 100分 规模实力、财务状况、业绩、信誉度
4 商务标得分(S) 100分 计算方法:S=[1-(S*-S1)/SN]*100,其中S1为有效最低报价,SN为平均价,S*为单位报价
评审最后得分(N) N=A1*J+A2*D+A3*K+A4*S其中A1=30% A2=10% A3=40% A4=20%

竞标的企业有中航物业、万厦物业、万科物业、福田物业、中旅物业等单位,评标开始前一个小时,招标方从深圳市评标专家人才库里随机抽调了15名专家,和业主方的6名代表组成了评标队伍,专家组到达现场与投标单位见了面,需回避后,评标队伍便 实行需求封闭式办公,避免外界干扰。评标队伍分3个小组各7人分别对技术标、项目经理人答辩、企业考察同时进行评比。经过2天评比,上述3项工作完成,招投标方按约定、地点参加定标会、拆封商务标,根据招标方案规定,超过均价正负10%范围的将被视为无效报价,该项得分为零,其余的按公式S=[1-(S*-S1)/SN]*100计算该项得分,最后综合四项得分,总分第一名的中航物业管理公司为第一中标候选人。这次招投标在深圳产生了较大影响,它体现了物业管理招投标过程的公开、公平、公正原则,对于政府而言,不但节约了奖金,还提高了管理服务水平。

招投标有待进一步完善 深圳市盐田住宅区行政文化中心的物业管理招标开创了政府物业招标的新模式,被以后多个物业项目所采用。但是随着物来管理行业的不断发展,为进一步避免招投标过程中的恶性竞争和价格战,仍有不少地方需要完善。

第一、商务标评分标

准的制定应加以调整,以鼓励企业按市场价格做好预算。上述招标方案中商务标得分为:S=[1-(S*-S1)/SN]*100,其中S*为企业报价,S1为有效最低价,SN为平均价,也就是说在有效报价范围内,报价最低为满分,价格越高分数越低;虽然确定了他价的有效范围,不是越低越高分,但实行有效范围低价最高分原则,给了企业一个鼓励代价的信号,各个企业为了获得高分,都会将价格在原来预算的基础上下调10%,从而造成总体均价相应下调10%,也就是说企业在招标方的引导下不自觉地打起了价格战。那么,究竟怎么样的评分标准才趋合理呢?物业管理公司是专业单位,其价格预测从某种程度上说具有一定的权威性,个别企业预算失误或者想通过招投标进行品牌宣传、不以赢利为目的均价还是合理的,由此得出的评分标准为:S=[1-(S*-S1)/SN]*100,即在有效报价范围内,越接近均价分数越高,这样一来,企业做预算就会以市场价为指导原则,避免了打价格战。

第二、评委会组成办法及计分方法可以进一步改进。评委队伍中的专家组是随机抽取,而后封闭办公的,在公正性上有一定的保证。而评委中的业主代表可能与投标单位有较多接触,容易受其影响,使得评标结果有失公平。可从推荐的业主人选(应三倍于当先业主评委人数)中随机抽调,防止企业事先与之不正当的沟通。

第三、规范标书的制作。有些企业习惯有投标的进修,将公司的制度汇编、质量手册和管理方案等一起编制成投标书,一套就有近千页、十套放在一起就有如一堵墙,结果其他所有投标单位的标书在一起都没一家的厚。时间一长,专家只要看到标书的厚度就知道是哪家公司了,“暗标”成了“明标”。其实标书多而不精,根本达不到预期的效果,招标单位对标书的篇幅应做一个合理限制,一套完整的管理方案有400页来说明就足够。

在物业管理前期招投标实战中,避免恶性竞争和价格战,除了要做好投标单位的资格预审、招标方案的优化设计和严格的过程控制之外,各界的监督也非常必要。另外,一些招投方案在上一定范围内、一定时期内可能适用,但随着行业的发展,应根据实际情况做出适当的调整。

(作者系深圳中航物业管理有限公司副总经理)

篇5：对物业管理招投标中预算问题思考

对物业管理招投标中预算问题的思考
文/ 张一民
在物业管理招投标活动中，无论是招标方还是投标方，都十分重视管理预算的问题，而招投标中关键的标的就是预算结果即管理费收费标准。目前物业管理企业对管理预算的具体操作和预算方法原则等等都是八仙过海，各显神通。笔者结合自己在上海地区众多市场项目招投标活动中，遇到的预算方面普遍性问题，提出我们的思考，以期与同行探讨。

预算和管理费确定的现状
1、预算的随意性和不确定性
目前的预算是各管理企业在现有经验基础上对新项目的估算，有着很大的随意性和不确定性；显然，这种预算往往成为双方讨价还价的因素，由于没有双方一致的认识，容易造成预算的失真。

2、管理费标准与预算案倒置
在目前的招投标活动中，尽管预算方式不同，但应标方(物业管理企业)在测算出的管理费标准上似乎有着惊人的一致，这并不是预算本身的结果，事实上，这是因为管理费标准前置而预算倒拍帐或招标方愿意补贴造成的。在我们的许多招投标活动中，招标方（开发商或业主委员会）往往已经确定了管理费标准，因此，预算就显得没有因果性，无论预算结果如何，对今后的住户来说必须按照既定的管理费标准收取，至多其产生的差额由招标方补贴。从而使预算成了形式主义。

3、管理标准承诺与预算脱节
由于上述原因，预算并不能反映客观实际，从而在招投标活动中，应标方的管理标准承诺的真实可行性就令人怀疑。应标方为了取得项目管理权，在预算和管理费标准不符的状态下，管理标准的承诺往往很少修改，而一旦管理付诸实施，由于成本太高必然会降低服务标准，造成服务诚信的问题。

4、政府定价管理费的制约性
目前上海地区大多数住宅小区的物业管理费标准是由政府前几年确定的指导价进行的。政府的管理费指导价在一定时期起到了制止乱收费的行为，但随着市场化的发展、以及物业管理行业的管理运行日渐成熟和新开发楼盘智能化水平以及其它设施水平的日趋提高，管理成本也越来越高，而过去的指导价水平已经无法满足管理的需要；同时，过去的指导价考虑的是同类物业的一般标准，并没有考虑小区规模大小、设施差异，因而对于较小楼盘的管理从一开始就陷入收不抵支的状况。

管理标准与管理费必须互动
1、确定不同的管理标准
物业管理企业在招标文件编制和日常管理中确定的基本管理标准应按照建设部以及上海市的行业基本要求确定，但对于许多特殊的楼盘则管理标准难以细化成个性。因此，确定不同的管理标准（建设部已经有了初步的意见），并且能够随物业的不同而相应能调整的标准就显得尤为重要。

确定基本的预算范围
2、物业管理企业应按以下18个方面作为预算范围：
（1）员工年度薪金；包括员工月薪、福利、节假日及平时加班费、年度员工保险、年度奖金等费用；（2）公用事业费；包括公共电费、公共水费（消防水、绿化用水、保洁用水）、电话费等；（3）电气设备维护费；包括动力/照明灯管等器材备用维护费、强电费用、消防监控系统、安保监控系统维护费、弱电费用等；（4）管道维护系统费用；包括各类管道/阀门/龙头等备品及维护费、各类水泵/变频泵备件及维护费用等；（5）建筑/装修费用，包括房屋建筑防水、房屋建筑/装修、道路修缮等费用；（6）电梯维护保养费，即交专业公司负责的电梯保养维护费；（7）年度检测费，包括电梯年度检测办证费、沉降测试费、水箱清洗水质检测费、避雷系统检测费等；（8）改良性工程维护费；（9）设备维护不可预见费；（10）湖景运行维护费；（11）保险费，包括财产险、公众责任险；（12）清洁灭虫费；包括清洁物料费、生活垃圾清运费；（13）园艺绿化养护费；（14）车库管理系统维护费；（15）行政办公费，包括办公用品及印刷、招聘费、