篇2：谈物业管理强制权利

　　谈物业管理强制权利

　　物业管理是一种很特别的服务，所遇所见尽是琐碎小事，然而这些鸡毛蒜皮的小事却又直接牵涉到个人的切身利益，容易出现冲突，物业管理者就必须要管，这是其职能，是其合同义务，是其责无旁贷的工作，但有时候的确让人很为难：

　　业主是“上帝”，这一点都不错。但假如某日张“上帝”带着好几条狗在花园里玩，把李 “上帝”吓的连晨练都无法继续，李“上帝”要求物业管理者坚决把狗从花园里轰走，张“上帝”却不听劝告，物业管理者该怎么办？

　　或者，王“上帝”要装修，准备把一面墙拆掉。而刘“上帝”认为这墙是承重墙不能拆，并要求物业管理者制止。结果王“上帝”既不听劝，也不怕罚款，物业管理者该怎么办？

　　这类问题同时也是最令物业管理者挠头的事情。之所以挠头，一是没有强有力的解决办法；二是怕即便强力解决了，反而使别的业主认为物业管理者对业主无礼。但是如果缩手缩脚，同样会招来不满--其他业主认为物业管理者该管不管，不履行职能，你看麻烦不麻烦。

　　前不久，我同专门做物业新闻的吴编辑聊天，我们就谈到，其实一个小区就是一个小规模的社会，而物业管理者的职能与政府机关管理社会非常相似。我记得孙中山先生谈到，政治者，管理众人的事也。物业管理的职责，并非维护一家一户之私利，而是保障社区及全体业主之公益。所以，从这个角度来说，上述类比倒也不为过。作为政府，没有国家机器与行政强制手段为辅，根本无法管理社会。相应地，如果物业管理者没有一定的强制性权利，同样也干不好物业管理工作。如果某些业主不遵守物业管理公约，破坏社区环境、秩序，严重损害公共或其他业主的利益的情形，但又不至于严重到妨害社会治安，物业管理者进行管理干涉时，行为人不仅根本不听规劝，甚至采取一些不当行为拒绝管理，物业管理者能否对其采取强制性措施，迫其停止该不当行为？这个问题不解决，物业管理者就没有相应的权利，结果只能是不管或者管不了。这就无法尽到保障与维护社区及全体业主公益的职责，全体业主支付物业管理费所要得到的本质服务也就无从谈起了。所以，这实际上是对全体业主利益的损害。

　　因此，我认为物业管理者若要切实搞好物业管理工作，就应该要有一定的强制性权利。但是这里存在两个障碍，一是这种权利从何而来，二是这会不会被认为是侵害业主人身权利。

　　我使用的是“权利”二字而非“权力”，是想说明这种权利不是天生的、不是国家规定的，而是广大的业主通过物业管理合同、契约等赋予物业管理者的。

　　在西方的法制思想史中，“社会契约论”非常重要，其内容是说，国民与政府之间，存在着一种社会契约，国民的契约义务是纳税供政府使用。而政府的契约义务则是服务民众、保护民众。这种思想当然争议也比较大，但我觉得，这对物业管理法律关系好像比较适合。

　　物业管理者只有通过物业管理契约，得到全体业主的委托与授权，才享有管理物业的权利。如果业主意识到，只有赋予物业管理者特定的强制性权利，物业管理者才能有效地、完整地履行物业管理职能，更好地为业主服务，业主就应该在物业管理契约中予以说明。这种强制权利不是物业管理者本身具备的，业主在物业管理契约中的授权才是这种权利的源泉。业主可以授予其这种权利，也可以不授予或者收回这种权利。

　　而当物业管理契约中载明这种权利后，广大的业主就有义务尊重物业管理者的这种权利，配合物业管理者的工作。很有可能，这会限制一个、几个、甚至是小部分业主的绝对自由，但同时维护了全体业主的利益。所以，如果物业管理者对某一业主的不当行为采取强制性行为，那么这种行为应该是包括该业主在内的所有业主都明知与许可的，因而，物业管理者的行为不构成对该业主的侵权行为。

　　物业管理行业越来越成为一种专业，很重要的一点就是这种重要性、复杂性。虽然是以管理物业为工作内容，但实际上，处理人与人的关系才是工作的难点与重点。

篇3：物业管理模式与业主的选择权

　　物业管理模式与业主的选择权

　　近10年来，随着我国经济建设的发展和住房制度改革的深化，城市物业管理行业取得了突飞猛进的发展。据统计，到2000年底，全国有物业企业近15000家，从业人员近200万。北京市现有物业企业1270家，从业人员约5万余人。物业管理行业已发展到一定规模，并且取得了很大成绩。但是，由于物业管理是一个新兴的行业，在它的发育成长过程中不可避免地会出现一些问题。目前，由于物业收费引起部分业主与物业企业的尖锐矛盾就是一个突出的问题。而引起这类矛盾的根源，则是物业管理模式的单一化和业主没有得到应有的选择权。

　　本文仅就物业管理模式与业主的的选择权问题，谈一些粗浅的看法，不妥之处，欢迎业内人士批评指正。

　　一、什么是物业和物业管理

　　谈物业管理模式，首先要弄清什么是物业和物业管理，然后才好谈物业管理模式。根据权威人士的解释，物业，是指不动产而言，而不动产，就是房地产。我国香港特区称房屋和土地为物业，我国台湾地区称房屋和土地为不动产，我国内地称房屋和土地为房地产。物业、不动产、房地产，均是指房屋和土地而言，基本涵义是相同的。

　　物业管理，是指物业服务企业接受业主委托或者业主自己对房屋（一栋或若干栋）和房屋占用范围内的土地以及与房屋土地相连的设施设备、环境卫生、道路、车辆、保安等实施统一的维修、养护和管理，为全体业主和使用人服务。

　　物业管理通过组织业主委员会来实施。

　　二、为什么要实行物业管理

　　在城市住宅区实行物业管理主要有两个目的，一是为了搞好城市管理，保持良好的市容市貌。二是为城市居民创造整洁、安全、文明、舒适的生活环境，使居民安居乐业。

　　三、物业管理的内容

　　为了达到物业管理的目的，保持住宅区物业自身的整洁与完好，让居民生活在良好的居住环境之中，物业管理的内容应当包括以下几项：

　　1．对住宅区内房屋的共用部位和共用设施设备进行统一维修、养护和管理；

　　2．对违反《住户公约》和管理制度的行为予以制止和纠正；

　　3．审核业主或使用人提出的房屋装修方案，制止私自装修活动；

　　4．对住宅区内的车辆进出、停放进行管理，维护正常生活秩序；

　　5．负责住宅区内的防火防盗，保护人身、财产安全；

　　6．负责清运垃圾，搞好环境卫生，保持墙面、庭院整洁；

　　7．根据合同约定或业主委员会决定，向各户业主收取物业服务与管理费用；

　　8．编制物业管理收支与房屋维修预决算，向全体业主公布账目。

　　为了做好物业管理工作，住宅区的开发建设单位必须按照规划要求配套建设公共服务设施，经过有关部门综合验收以后，才能安排居民入住，在购房人办理入住手续时，开发商一定要向购房人明示由政府主管部门制定的《住户公约》，由购房人签订履行《住户公约》承诺书。

　　四、物业管理的模式

　　这里应当首先明确一个问题，即住宅区的物业属于全体业主所有，业主是住宅区的主人。既然业主是物业的主人，那么对物业采取哪种模式进行管理，就应该由全体业主说了算，由全体业主决定，不能由开发商（它只是业主之一）决定，也不能由其他部门决定。否则，便是对业主的侵权，即侵犯了业主的选择权与决策权。

　　从现实情况来说，无论国内或国外，物业管理都有两种或三种模式。第一种模式是由物业服务企业实行专业管理；第二种模式是由业主委员会实行自营管理；第三种模式是由住宅合作社实行自主管理。

　　我国内地城市的物业管理是从香港特区引进来的。香港特区的住宅均采用物业公司管理模式。香港的物业公司非常尊重业主的权利。物业公司要增加管理费，必须通过一定的程序，经业主委员会同意，不能私自做主。物业公司如欲动用维修基金，必须提前14天书面通知业主委员会，讲清使用意图、金额及有关情况，得到书面批复后，方可动用维修基金。物业公司要将每年的收支账目及资产负债表交给业主代表审阅，并在楼宇大堂显眼地方张贴公布。台湾地区则与香港特区相反，它们的住宅一般采用业主自营管理模式。所谓业主自营管理模式，就是住宅区的物业由业主自己管理。他们把住宅区的物业分为两部分，一部分是属于业主个人所有的单元房，由业主自己管理；另一部分是住宅区的庭院和各种公建配套设施，归住宅区全体业主所有，由业主委员会统一管理。业主委员会通过选举产生，委员任期一年，每月开会一次，讨论决定住宅区物业管理的重大问题。

　　台湾自营式物业管理人员非常精干，专职人员只有两个人，一位是干事，另一位是会计。另外，从退休人员中聘用少量的临时工，作保安、保洁和维修工作。业主自营式物业管理最大的特点是，可以从共有房屋的出租收入中支付工作人员的工资、奖金和设备费、卫生费及6年一度的楼面清洗费等公共开支，不向业主收取费用或者收取很少的费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了住宅区生活的安定和有序。

　　此外，台湾地区的住宅均实行住户公约制度。公约中明确规定：所有住户都要爱护使用房屋及设施，维护环境卫生和整洁，要求大家自觉遵守。如有人违反了公约，就会受到本楼其他住户的谴责，从而为搞好自营式物业管理创造了有利条件。

　　美国的公寓楼采用业主自管的方式管理。纽约州的《公寓法》明文规定：购买住宅后的业主应当自动组建业主管理委员会，由业主管理委员会雇佣管理人员，按照《公寓法》和公寓章程进行管理。意大利的公寓楼通常采用业主共管的方式管理。通常的作法是，业主们购买房屋后一起开个会，决定整栋楼房的管理办法，最受欢迎的方法便是业主共同管理。业主们做出决定后，通过会计师协会聘用一位会计师作管理人。管理人的职责主要有两项，一是管理财务，二是调解邻里纠纷。

　　我国内地城市住宅区物业管理有三种模式，一种是由物业公司管理，另一种是由业主委员会自己管理，第三种是由住宅合作社自主管理。由于有关部门强调实行专业化、社会化、市场化管理，所以目前由物业公司管理的住宅区占的比重很大，由业主委员会自己管理和住宅合作社自主管理的住宅区所占比重很小。正因为如此，所以在物业管理中出现了许多问题，如业主与物业企业之间的冲突纠纷多，物业收费难，亏损企业多，服务不到位，业主怨言多，投诉率高，等等。据中国社会调查事务所对京、沪、穗500名公众进行的调查统计，有68％的人对物业管理不满意。中国消费者协会20**年3月15日公布，物业管理是消费者最不满意的五大服务行业之一。

　　上述三种管理模式，实质上是两种模式，即物业公司专业管理与业主自营管理两种模式。因为住宅合作社社员也是业主，根据合作社章程成立的管理委员会与业主委员会没有多大区别，因此，合作社自主管理同业主自营管理实质上是同一种模式。根据我国的国情和北京市的市情，这两种管理模式应当同时并存。专业管理模式如果服务的好，可以为业主提供周到全面的良好服务，免除他们的后顾之忧，虽然收费高一些，但业主负担得起，因此愿意接受物业公司的专业管理。这种模式适用于高收入者和中等收入者中的收入较高者阶层。但是实行专业管理应当由业主委员会通过招投标方式选聘物业公司，双方协商确定服务项目和收费标准，不能由开发商组建或聘用物业公司，单方面决定服务项目与收费标准，然后强加给业主。目前的做法对业主来说是不公平的。

　　业主自营模式，由于不需要交纳营业税等税费，有些服务项目如保安、保洁、绿化、电梯等，可以不聘用专职人员，而由本楼退休和下岗的居民承担，不用给他们交纳社会保险和住房公积金，只给他们发一些补贴就行了。这样，就可以节省很大一笔开支，再加上住宅区内公建配套用房的经营收入，业主可以花很少的钱就能把住宅区物业管理好。这种模式适用于广大中低收入者阶层。据中国社会调查事务所对京、沪、穗500名公众的调查统计，有49％的被访者表示希望采用业主自营式管理办法管理自己的物业。这个数据表明，有半数业主要求自己管理物业，不同意交给物业公司管理。对此，应引起主管部门高度重视。

　　基于上述情况和理由，我们认为，城市物业管理的两种模式应当同时存在，缺一不可，不能搞一刀切。如果硬要取消业主自营管理模式，继续推行单一的物业企业管理模式，不仅严重违背广大业主意愿，侵害业主的选择权，而且严重脱离国情市情，实际上也行不通。

　　五、物业管理收费标准

　　这里着重谈住宅区物业服务企业的收费标准。

　　我们认为，确定物业服务企业的收费标准，应当遵循下列原则：

　　1．业主委员会与物业服务企业协商定价的原则。每个住宅区的服务项目与收费标准，只能由业主委员会与物业公司以平等协商的方式确定，不能由任何一方单独决定。

　　2．按照服务项目与服务质量定价的原则。服务项目多、服务质量好的企业，收费可以高一些；反之，服务项目少、服务质量低的企业，收费应当低一些。

　　3．依据业主经济承受能力定价的原则。大部分业主收入高、经济承受能力强的住宅区，服务项目可以多一些，服务收费可以高一些；反之，大部分业主收入不高。经济承受能力弱的住宅区，服务项目应当少一些，服务收费应当低一些。

　　4．本着收支平衡、略有节余定价的原则。负责普通住宅（包括经济适用住房）物业服务的企业，只能做到收支平衡、略有节余，不能追求高利润。这是因为，普通住宅区的业主绝大部分是中低收入者，他们没有能力支付较多的物业管理（有不少业主反映，他们已将全部积蓄购买了住房，没有钱交物业管理费），不可能从他们身上获取较多的利润。

　　根据上述原则，结合北京市大多数中低收入者的经济承受能力，目前普通住宅区的物业收费标准定在每建筑平方米房屋月收费0.5－1元较为适宜。

　　下面附带谈一下业主委员会自营管理的收费问题。业主委员会自己管理的住宅区，应当采用收支相抵、实报实销的办法收取物业管理费。实报实销的原则是：保安、保洁、绿化和垃圾处理费，按户分摊；房屋的共用面积及共用设施设备的维修、养护和更新费用，按各户业主占有房屋面积的不同比例分摊。

　　六、业主与业主委员会的权利与职责

　　先谈业主的权利和义务

　　所谓业主，顾名思义，就是住宅区物业的主人。业主的权利主要有两条，一是对自己单独拥有所有权的物业享有占有、使用、收益和处分的权利；二是对本住宅区的物业管理有监督、批评、建议的权利。业主的义务也有两条，一是有遵守物业管理法规及《住户公约》和住宅区管理制度的义务；二是有服从业主委员会的决议决定和物业企业的正当管理和按时交纳物业服务费用的义务。

　　在此需要特别强调的是，在业主入住楼房时，必须签订每户业主都要严格遵守的《住户公约》，为物业管理工作打下良好基础。《住户公约》应当涵盖的主要内容是：每户业主都要遵守社会公共道德，爱护使用房屋及设施设备；不对房屋结构。外观和设施、设备进行拆改，不占用共用面积堆放物品；不随地吐痰，不乱扔杂物；不在墙面上乱写乱画，不在墙体上挖沟凿洞；不以高音或噪声干扰四邻休息，不从楼上抛掷废弃物；要与街坊四邻团结友好，和睦相处；由于自己的过错造成地面漏水，要负责修复，并赔偿给楼下户主造成的损失；要按时交纳物业服务与管理费用。如果每户业主都能自觉遵守《住户公约》，住宅区的全体居民都将生活在既文明和睦又温馨舒适的环境里，他们该有多么幸福啊！

　　再谈业主委员会的权利与职责

　　业主委员会，是根据政府有关规定、经过住宅区全体业主选举产生的业主自治组织。业主委员会的组织和日常工作受所在区（县）国土房管局的监督和指导。业主委员会应当在市、区（县）国土房管局指导下由业主自己迁头组建，不应当由开发公司出面组建。美国纽约州的《公寓法》规定，当新建公寓出售的面积达到15％以上的时候，购房业主应当自动组建业主管理委员会，然后聘用管理人员对自己的物业进行管理。在新建公寓出售量未达到15％以前，开发商只能将公寓暂时出租给购买人，待出售量达到15％以上能够组建业主管理委员会的时候，开发商才能将公寓出售给购房人。在这里，业主购买住房与成立业主管理委员会是同时进行的。业主买了住房以后，立即组建业主管理委员会，然后由业主委员会雇佣管理人员管理自己的住房，而不是聘用物业公司管理。

　　为了改变目前由开发商迁头组建业主委员会（很多开发商并不按时组建）、由开发商组建或聘用物业企业，并单方面决定服务项目与收费标准这种不正常的状况，我们可以借鉴美国的作法，由市主管部门规定：在住宅楼出售数量达到30％以前，由开发商为业主提供物业服务，收取少量费用。待出售数量达到30％以后，即由业主自己迁头组建业主委员会，然后由业主委员会决定物业管理模式。如果聘用物业公司管理，由业主委员会自己选聘，服务项目与付费标准由业主委员会与物业公司协商确定；如果由业主自己管理，业主委员会可以聘用精干的管理人员负责具体管理工作。这样，就把业主的选择权与决策权还给了业主。在此基础上，政府主管部门加强指导和监督，运用两种管理模式，努力把住宅区的物业管理工作做好。

　　业主委员会的权利和职责是：代表全体业主确定本住宅区的物业管理模式；选聘或解聘物业服务企业及自聘的管理人员；签订物业服务合同，确定服务项目和收费标准；审定物业维修方案和预决算；管理住宅楼共用部位、共用设施设备维修基金；确定本住宅区的公建配套用房出租和停车位的收费标准；全面实施《住户公约》和住宅区管理制度，对违反《住户公约》和管理制度的行为进行劝阻、制止和纠正；调解邻里纠纷；支持物业公司的正常管理活动，支持物业公司依据合同约定向业主收取服务、管理和维修费用；对物业公司的收支帐目进行监督、检查。

　　业主委员会的成立、改选以及做出的重要决定，均应向所在区（县）国土房管局登记备案，接受国土房管局的指导和监督。市、区（县）国土房管局对业主委员会做出的违反法规、规章及政策的决定，有权要求业主委员会纠正。

　　七、物业公司的性质和业务范围

　　物业公司是什么性质的企业，是管理性质的，还是服务性质的，亦或兼而有之。笔者认为，物业公司是服务性质的企业，它的基本业务是为住宅区的全体业主服务，并根据业主委员会的授权，对住宅区的物业进行管理，但是这种管理是根据业主委员会的委托，代表全体业主行使管理权，而不是物业公司本身的职能。

　　物业公司的具体业务有以下几项：

　　1．对住宅楼的共用部位和共用设施设备进行统一维修、养护和管理，编制预决算，报业主委员会审定。

　　2．根据北京市住宅楼装饰装修管理规定和《住户公约》的约定，对业主或使用人装修房屋的方案进行审查，对符合规定者，予以批准，并进行验收；对不符合规定者，不予批准；对私自装修者，予以制止，并要求恢复原状或赔偿经济损失。

　　3．划定住宅区车辆的停放位置，建立车辆出入登记制度，维护正常秩序。

　　4．负责住宅区的保安和车辆看管工作，保护业主的人身和财产安全。

　　5．负责住宅区的公共卫生，清运垃圾，清扫楼梯、楼道和院落，保持环境整洁。

　　6．负责住宅区的绿地、树木、花草和其他设施的维护、保养，创造优美的居住环境。

　　7．对业主自有自用房屋及设施设备的维修提供预约服务，按规定收取合理的费用。

　　8．按照物业服务合同约定的收费标准，向各户业主收取服务费用。

　　9．依据业主委员会授予的权利，对住宅区内的公建配套用房进行经营管理。

　　个别业主拒绝交纳有关费用，物业公司应向业主委员会报告，并请求业主委员会帮助解决，直至向法院起诉。在解决过程中，物业公司无权对业主断水断电。

　　上述具体业务说明，物业公司是服务企业，不是管理机构，其名称应当叫物业服务公司或物业公司，不应当称物业管理公司。这样，才能还物业公司以本来面目，让它认真负责地为广大业主服务，不再以管理者的身份对业主发号施令，为所欲为；才能理顺广大业主与物业公司的关系，为搞好物业管理工作奠定良好的基础。市、区（县）国土房管局应当加强对物业服务企业的执法检查，对达不到《北京市居住小区物业管理服务基本要求》、群众反映强烈、投诉多的物业服务企业，要从严查处。

　　八、业主委员会与物业公司的关系

　　笔者认为，业主委员会与物业公司的关系，应当是委托与被委托的关系，是聘用与被聘用的关系，是主人与管家的关系。业主委员会是委托者、聘用者、物业主人。物业公司是接受业主委员会的委托和聘用、做全体业主的管家人。作为被委托人来说，委托人委托你做什么，不委托你做什么，这是委托人的权利，当然要由委托人决定，而不能由被委托人决定。目前的物业管理体制则与此相反。现行的作法是，先由开发企业组建物业公司或委托物业公司进行管理，管理内容和收费标准均由物业公司决定。然后由业主被动接受。这里，完全取消了业主对自有物业管理模式的选择权和决策权，混淆了业主与物业公司之间委托与被委托的关系。现行的政策规定给了物业公司过多的权利，甚至把某些本来属于业主的权利也给了物业公司。例如，对住宅区的物业采用哪种模式管理，应当由业主选择决定，有关部门却把这个权利给了开发商和物业公司。

　　又如，住宅区物业的服务项目与收费标准本应由业主率先提出，然后与物业公司协商确定，目前却完全由开发商与物业公司决定。再如，住宅区内院落土地的使用权和已经列入建设成本的公建配套用房的所有权应当属于全体业主，其出租收入（包括停车位的收入）亦应归全体业主。然而，目前的出租收入却全部归物业公司。这对广大业主来说是不公平、不合理的。也许有人会说，物业公司收了这笔钱可以折抵一部分物业服务费。笔者认为，这种说法是站不住脚的。因为物业服务费已在物业服务合同中作了约定，业主该交多少就得交多少，一点也不能少交。住宅区内的公建配套用房和地上停车位的出租价格应当由业主委员会决定，其出租收入应当按照业主占有房屋所有权面积的比例，将租金收入分配给每户业主所有，并根据每户业主应得金额折抵其应缴纳的物业服务费。只有这样，才能让业主行使自己的收益权，使共有收入得到合理分配。现行的做法既侵害业主的收益权，又无法做到公平合理，因而是应当改变的。

　　这里顺便谈一下地下停车位的涨价问题。首先需要指出的是，在住宅区建设一定数量的车位，规划部门是有明确规定的（目前的要求是普通住宅区每两户设一个停车位），开发商若不按规定建设停车位，其规划设计方案就不会得到批准。规划部门要求开发商建设停车位的目的，就是保证住宅区居民的轿车有地方停放。也就是说，这些停车位是供本住宅区的居民使用的。这一点必须肯定。然后再谈地下停车位应当归谁所有。如果地下停车位的建设费已经列入开发成本或分摊面积之中，也就是开发商已从售房款中收回了地下停车位的建设费用，那么，地下停车位的所有权就应当属于全体业主，其租金收入亦应归全体业主分配。如果地下停车位的建设费用未列入开发成本和分摊面积出售给购房人，那么，地下停车位所有权应当属于开发商所有。

　　开发商拥有所有权是否可以随意涨价呢？笔者认为是不可以的。理由是：开发商出售商品房时，已经向购房人承诺了停车位的出租价格，购房人也接受了这个价格，那就应该承认出租价格是双方商定的，任何一方均无权私自变更。如果开发商出售商品房时，确实对出租价格定的偏低，无法收回建设成本，应当先与业主委员会协商，征得业主委员会同意，然后再提高出租价格。否则，业主完全有理由不予接受。从国家的价格政策角度来讲，停车位是拥有轿车业主的生活必需品，居民的生活必需品是不能随意涨价的，只有在本市的物价指数全面上扬，停车位的租赁价格确实偏低的情况下，经过与使用人协商和物价部门批准，方可提高出租价格。由此可见，开发商随意提高停车位出租价格是不合法的。

　　九、物业管理与社区管理的关系

　　物业管理是社区管理的一部分，社区管理可以涵盖物业管理。社区管理的内容与物业管理的内容在许多方面是一致的。如社会治安、公共卫生、绿化美化、环境保护、邻里关系等，双方的目标和任务是完全一致的，社区管理与物业管理应当协调一致，相互配合。按照社区组建的居民委员会，是社区居民的自治组织，其主要职责之一，是对社区的社会生活进行必要的管理，保护居民的合法权益，为广大居民服务，创造良好的社区环境。因此，物业管理特别是业主自营式物业管理，应当主动接受居委会的指导和监督，在实施《住户公约》与住宅区管理制度方面尤其需要居委会的大力支持与帮助。社区居委会应当结合社区建设，加强对物业管理工作的指导，推动物业管理工作健康发展。

篇4：物业管理企业发展必由之路:经营

　　物业管理企业发展必由之路:经营

　　前言

　　物业管理在我国虽然只有20年的历史，却得到了很大的发展，许多物业管理公司不仅具有优秀的管理队伍、高效的运行机制、先进的管理理念和管理方法以及严格的质量标准和有效的质量保障体系，而且形成了较大的管理规模和门类较齐全、分布较合理的能够相互配合的专业分工体系。同时，随着政策法规的逐步出台和落实，社会及业主对物一管理的逐渐认识和住房消费意识的逐步形成，在一些城市和地区初步形成了竞争有序的物业管理市场。这些充分说明了物业管理在我国已经取得了长足进展。

　　然而，物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务，而对经营的问题涉及较少。这一现象的产生既有社会、业主、发展商的因素，也有物业管理企业自身的认识和策略上的偏差。诚然，管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品，也是物业管理公司存在的市场基础。但提供优质的管理和服务应是物业管理企业经营和竞争的一种手段。作为企业，经营应是其基本的行为，只有依法进行经营，并获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题。达到社会效益、环境效益与经济效益并重，良性发展的目标。

　　物业管理企业忽视经营，会造成企业赢利能力的低下，企业自有资金的不足又形成物业管理企业的扩大规模，持续稳定发展的瓶劲，并反过来影响服务质量。就整个行业来讲，会影响投资者和高水平人才的介入，从而限制整个行业的发展。将物业管理行业与房地产业以及同属服务业的酒店管理业、房屋中介代理业做一个对比，我们不难得出上述结论。

　　随着物业管理市场化进程的加快，市场竞争日益激化，以及新的房地产形势的发展，经营越来越被提到物业管理企业的日程上来，物业管理企业要得以快速发展，经营将是一条必由之路。

　　一、物业管理企业经营的市场基础和需求

　　物业管理企业要获得好的经营效果，离不开对市场的正确分析和把握，只有瞄准市场需求，准确把握机会，才能获得成功。就目前来讲，物业管理企业经营的市场基础和需求主要有以下几个方面：

　　1、房地产市场的发展和变化

　　房地产市场的发展和变化给物业管理的经营提供了广阔的市场基础，具体表现在：

　　（1）租赁市场的繁荣给物业管理企业提供了进行房屋租赁中介服务的市场。由于空置房的增加，房地产商需要将部分物业出租以获取回报，加上购置物业收租赢利的投资理财方式被越来越多的人士所采用，使房屋租赁市场具有很大的潜力，物业管理由于最接近业主-出租方，所以在房屋租赁代理领域有得天独厚的便利，市场潜力很大。

　　（2）适应性作为房地产开发的基本要素，要求房地产适应市场的需求，但由于房地产开发周期较长，加上有些房地产商前期市场定位不准确，使房地产投入使用时不能完全适应市场，需要对房屋的间隔、功能、配套、装修、特别是用途进行改变。有些地产商在规划设计时特意将房屋设计成多用途、易改变的形式以适应市场的变化，这些都需要在房地产建成后进行调整。而物业管理公司可以具体组织实施这一工作，如果操做得当，会给发展商、业主和物业管理公司带来丰厚的回报，这点在诸如工业物业改为商业物业，住宅用途改为办公用途时尤为显著。

　　（3）物业管理的策划，已成为房地产营销策划的一个重要组成部分。通过设计适合房屋档次和规模，与房屋的目标客户的消费能力、生活水准和生活习惯相适应的物业管理方案，将建筑设计、环境配套理念延续到建成后的生活方式、社区环境和文化氛围之中，对房地产开发商已充分认识到了这一点。因此，物业管理企业充分发挥自身优势，参与房地产营销策划，是大有可为的。

　　（4）房地产开发的多样性，房屋功能的多样化趋势，商、住混合型房屋及综合配套小区的大量出现也为物业管理企业的经营提供了大量的机会。

　　2、居民需求的变化

　　（1）随着人们收入的增长，二、三次置业的人数不断增加，人们不再满足于一生只买一次房，购买住房的目的也不仅限于解决居所问题。这种情况下人们更将住房当做财产来对待，就更加关心房产的保值、增值、租赁和流通等问题。这样一方面更加突出了物业管理的重要性，另一方面也提出了对房屋租赁、转让及价格、信息等方面的需求。

　　（2）随着人们生活水平的提高，需要多层次的服务，对特约服务的需求也呈迅速上升的趋势，这也为物业管理公司的有偿服务提供了广阔的市场。近年来除了传统的家政、社区服务得到进一步的发展外，像会所经营管理、智能化信息服务等新兴的内容也成为许多物业管理公司关注的对象。

　　3、物业管理及相关产业的发展

　　（1）物业管理发展的趋势之一就是专业化分工越来越细，物业管理公司为了降低成本，提高效率和竞争力，将一些专业工作对外委托。如清洁卫生、盆栽植物的养护和更换、玻璃幕墙的清洗、电梯维保、中央空调水处理、消防系统的维护等等。物业管理企业可以根据自身的管理特长和资源优势，成立专业化的队伍，承接其它物业管理公司或其它行业（如酒店业、零售业及餐饮业等）的相关业务或工程，这也不失为一种良好的经营选择。

　　（2）随着物业管理行业规模不断扩大，不仅带动了相关产业的发展，而且物业管理本身也对社会相关行业提出了更高、更大的市场需求。这种需求在硬件上表现为物业管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供应等方面（如各类标牌标识的制作就有很大的需求）。在软件上表现为对信息、资料、培训、人才交流、质量体系认证等方面。物业管理企业在这方面的经营行为，既为同业提供了方便，促进了行业的发展，又为自已的经营行为开辟了新的市场。

　　二、物业管理企业如何经营

　　物业管理企业要搞好经营，除了要了解市场，把握市场以外，还应掌握经营的方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，发挥自身在品牌、管理、信息、地缘以及最贴近业主和客户的优势，才能取得好的效果。总的来讲，应该在下述几个大 的方面进行系统的计划。

　　1、对业主--物业管理服务的经营

　　搞好物业管理服务的经营无疑是物业管理企业经营的基础工作和主要工作。在这个问题上一方面要提高管理水平和服务质量，以优质的服务换取优价的回报，同时有效地降低成本。但另一方面要注意的是：要使物业管理企业达到长期、稳定、可持续发展的目标，还应关注以下几个要点：

　　（1）实施品牌战略，有计划、有步骤，积极稳妥地建立企业的品牌，充分利用名牌所带来的巨大的市场效应和市场信誉。

　　物业管理由于属于服务业，涉及面较广，影响服务质量的因素较多，质量保证的实施较困难，尤其特殊的是，客户对物业管理服务质量很难进行全面的、客观的检查和评价。这些特点决定了客户在选择物业管理产品的提供者--物业管理公司的时候，非常注意其信誉。而优质的品牌是良好信誉的集中体现，故物业管理公司的品牌是其开拓市场的关键因素。国外统计资料表明：在某一领域前十大品牌的市场份额占有率超过70%，物业管理企业如果不能树立自身的品牌形象，其发展空间是受到很大限制的。

　　建立品牌是一个系统工程，不是一朝一夕能够完成的，要建立一个长期计划并加以实施，首先是苦练内功，提高物业管理水平，使客户满意。其次是要规范企业的行为，守合同重信誉，不侵犯业主的权益，积极维护企业的形象。再有就是要注重宣传和引导，特别要抓住政策、市场和宣传上的契机进行集中突破。另外，企业综合实力和管理规模也是建立品牌的重要因素。

　　（2）注重宣传，这种宣传不仅能提高企业的知名度和认同感，还应起到引导消费，拓展市场的作用。

　　引导消费的作用不应忽视，现在我国很多居民受长期免费住房的影响，对住房消费认识不足。通过积极的宣传、引导和示范，让业主见到或了解到文明、健康的生活方式和居住环境对其生活质量和生活素质的影响，以及对其房产（可能是他们最大的财产）价值保障的作用。不仅能提高居民的住房消费意识，增加物业管理企业的收益，而且能大大降低物业管理的难度，减少与业主的争议。

　　（3）积极开拓市场，不断扩大管理规模，占据更大的市场份额，此举对提高物业管理企业的总体赢利能力和抗风险能力，壮大公司实力以及显著降低成本都有重要意义。

　　（4）重视财务管理，加强工程管理，节能降耗，有效地控制或降低成本，也能为物业管理企业带来良好的经济效益。

　　（5）对物业管理资源进行战略性调整，根据市场竞争情况和物业管理公司自身特点，将不具备竞争力的，运作成本不合理的业务（如清洁，某些机电维保）分包出去。这样不仅大幅度降低成本，还能使物业管理公司集中精力和资源来发展自已的优势项目，也能达到很好的经营效果。

　　2、以物业本身为中心开展多种经营

　　这种经营是对物业管理主业经营的很好的辅助和补充，由于物业管理企业在先天条件上占有很大的优势，又存在巨大的市场需求，所以一旦经营得当，也会得到很好的回报。概括起来，这类经营主要有以下几种：

　　（1）针对业主和客户而提供的有偿服务，如家政服务和汽车美容服务等。

　　（2）针对物业管理行业和其它相关需求的专业化服务。如专业清洁服务和机电设备维保服务。

　　（3）房屋出租出让中介代理，以及供求信息方面的服务。如代理业主进行房屋出租。

　　（4）为物业管理行业提供产品和流通方面的服务。

　　（5）为物业管理或房地产业提供咨询、策划、市场信息和顾问方面的服务。

　　（6）为同业提供培训、人才交流等方面的服务。

　　（7）对公共场地或场所的经营，如户外广告、屋顶天线、公共场地的出租等。

　　3、专项经营活动

　　与上述经营行为不同。专项经营往往是以较大投资为基础的较大规模的系统性的经营活动，这种经营风险和收益都可能较大。所以首先要进行认真的可行性分析，筹措资金，制定经营管理方案。为减少风险，这类经营以围绕物业本身为主要开展。具有代表性的此类经营活动有：

　　--开办幼儿园、学校；

　　--经营性场所，如餐厅、超市、网吧等；

　　--会所及康体娱乐设施；

　　--装饰装修；

　　--搬家公司、礼仪服务公司等

　　4、与房地产经营相联系的经营

　　通过对经营性房产进行技术性的改造或功能上、环境上的配套，或者实施对物业的功能或用途上的改变，提高经营性物业的赢利能力，而使物业管理企业获得回报，这种经营在商场、写字楼及工业区等物业种类上有很大的机会，比如：

　　--通过对电梯进行技术改造，美化环境，建立起多媒体导购系统，再加上适当的辅助宣传和活动，使所管理的商业物业客流量和营业额提高，从而带动铺面租金的上涨；

　　--通过兴建宽带上网及其它方法，改善写字楼物业的办公条件，从而提高写字楼的出租率。

　　--通过改善工业区的行车、停车条件和货物装运条件，方便工业区的厂家，从而改善工业区的投资环境；

　　上面从几个方面简述了物业管理企业经营的一些内容，物业管理企业要搞好经营，关键在于认真分析客户需求，把握商机，树立创新意识，同时应合理化配置资金和其它资源，才能取得好的效果。

　　三、物业管理企业在经营中需注意的几个问题

　　1、防止“饥不择食”，盲目扩张。

　　在增加新的经营项目或承接新的物业管理项目之前，应该进行充分的可行性分析和研究，对各种风险因素要进行认真的评估并制定可行的实施方案。这样才能使物业管理企业的经营走上健康发展的轨道。而盲目发展的后果是很坏的，这方面近几年在行业内有很多生动的教训，提醒各物业管理企业在开拓发展的同时要保持头脑的清醒。 　　2、避免所谓“多元化”的影响，坚持“靠山吃山”的原则，以物业经营为基础。物业管理企业的经营如果脱离和优势不再成立。这种经营将面临来自市场和社会的激烈竞争，物业管理企业在资金、技术和经验上都处劣势，经营风险大为增加。同时，这种经营不仅不能对物业管理有所帮助，反而由于资源的精力的大量占用，势必对物业管理产生不利的影响。这样会使物业管理公司丧失基础，是不可取的。

　　3、经营中坚持以内涵为立足之本，强化内部建设。

　　只重视对外拓展，忽视内部建设的现象也应引起业内人士的注意。要在拓展经营项目的同时，调整管理机制和管理方法，培养人才，总结经验。特别是对某些经营项目（如房屋中介代理），管理和从业人员仅知道物业管理方面的知识、经验和管理方法是远远不够的，需要进行大的调整，甚至需要专业资质的认可。所以要在拓展市场的同时，加强内部建设，才能使企业的多种经营得到稳健发展。

　　4、注意经营和收益的合法性，不侵害业主权益。

　　依靠物业本身进行的经营行为，要按照国家和地方法规的要求进行，其中哪些经营权和收益属于业主（收入用于补贴管理费），哪些属于发展商或物业管理公司，以及收益的分配等问题，都应引起物业管理公司的注意。一般拥有产权的单位、个人或组织才拥有经营权和收益权（如地下停车场、户外广告及公共场地等），所以物业管理公司利用自已不拥有产权的物业或公共场所、设施等进行经营，应先获得产权人的同意，并就经营内容、方式及收益分配等方面与产权人达成协议的情况下方可进行。

　　上面就物业管理企业的经营问题谈了一些认识，现在许多物业管理企业已经在经营方面作了很多有益的探索并取得了骄人的成绩。相信在物业管理同行的共同努力下，伴随着物业管理的发展，物业管理行业经营的总体水平一定会得到很大的提高。

篇5：物业管理前期介入的作用及其立法意义

　　物业管理前期介入的作用及其立法意义

　　现代高层建筑具有设计复杂，技术含量高，建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能，对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入。目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，主要就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决、开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。

　　一、从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。

　　物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

　　在深圳就有此类成功案例:1999年下半年投入使用的某大厦，其绝大部分设计工作是1996年内完成的，若全部按照设计图纸建设，则会与后期使用和经营管理要求就产生距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司，积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研，参与设备、材料的选型及供应商的考察选用，并亲临有关生产厂家进行实地考察。在此基础上，从完善大厦设计细节、更好搞好大厦经营的角度提出了一系列建议，并对项目进行补充和完善。这些项目经同开发商和业主方沟通后，最终做出了更加合理的方案并付诸实施，取得了很好的效果。

　　二、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。

　　物业项目一旦建成，物业管理企业就要天天和此物业打交道，并且要面对所管物业可能发生的各种问题，在关系到切身利益的条件下，它可能比工程监理的要求更严格，工作更细致、更周密。在建设施工阶段，施工环节多，施工单位参差不齐，设备安装、管线布置错综复杂，对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理，但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题，对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视，而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的，通过物业管理企业的前期介入，为以后的维修养护工作省去很多麻烦。

　　现在的物业建设，特别是高层物业建设，其结构、管线等十分复杂，安装、施工工程中，粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难，甚至导致极大的浪费，特别是在目前房地产施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下，某些作业者很可能为方便自己工作，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给人住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业派出专业人员入住楼盘，从业主的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，确保了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端，为业主争得了良好的.硬件条件。

　　此外，前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收，建立工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。如物业管理公司介入深圳某大厦的管理后，严格按照优质工程标准.进行动态监控，在开发商聘有监理公司的情况下，还是发现并指出了屋面渗漏材料回使用、玻璃幕墙安装、施工单位使用海砂、假冒水泵、地下停车场风管不合理等大量工程质量问题，这些问题涉及到材料选用设备选型、配套设施、管线布置等多方面。回若物业管理企业采取提前介入，就可以很好监督和解决此类问题。

　　三、提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作，确保物业理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。

　　有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足，特别是在接管验收阶段，开发商往往只注重物业.整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。

　　有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使改进发现的问题，避免了扯皮推萎事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中，对给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护，同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。

　　同时，由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省了费用，也大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。如果在发展商的授权下，在竣工验收合同中，发展商全权委托物业管理公司在保修期内代表发展商与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调，确保物业建设质量，物业管理单位就能够确保接管验收工作顺利，接管后即能技入使用，及时为业主提供可靠的服务。

　　此外，物业管理前期介入可以更好锻炼队伍，避免因仓促上阵而导致的不应有失误，给业主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意义

　　实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面，有无可替代的重要作用。但是，由于目前设计飞建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，给后期物业管理带来诸多不便。如果从法律的高度，规定所有物业开发建设项目必须有符合一定资质条件的专业物业管理单位介入，那么，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量产生极大的促进作用，其意义将是深远的。

　　1、法定前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高。

　　如果让具有一定资质条件的物业管理单位提前介入物业建设项目，那么作为专业的物业管理单位将从规划、设计阶段开始，从物业管理的角度，对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制，更加确保物业建设质量。

　　2、法定前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。 　　当前，很多物业(特别是老旧物业)的管理服务质量不能令人满意，其关键因素不全是物业管理单位的管理服务水平不高，其设计开发建设质量不符合物业管理的要求，也是影响物业管理服务质量的重要因素。如果有良好的物业管理前期介入，就可以避免或减少那些影响物业管理质量的因素，从而使业主在居住使用的舒适度、满意度等方面将会有更大的飞跃，保证物业管理的服务质量才有基础。

　　3、法定前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和管理质量。

　　随着经济持续增长，我国每年建设的物业数量相当庞大，然而，从物业管理的角度去考察，真正符合物业管理要求，或者说没有物业管理服务缺憾的物业并不是全部。这一方面与全国物业管理普及发展的不平衡有关，另一方面与物业设计、建设单位缺乏物业管理意识也很有关。从法规上规定物业管理前期介入，对提高我国物业建设、物业管理水平的作用意义是不言而喻的。在当前物业管理发展不平衡的情况下，对加快推行物业管理体制也有极大的推动作用。