伴随着物业管理在国内的日趋普及和成熟,业主比以往更关注物业管理公司如何使用物业服务费,怎样保证物业管理的基本标准,从而保证全体业主的利益;而物业管理公司则关心提供了物业管理服务能否获得和怎样获得报酬。这两个不同角度的认识构成了一个共同的问题,就是业主如何提供或叫做物业管理公司如何获得服务报酬的方式,目前在市场上大体存在两种方式,即酬金制和包干制。本人主要从概念与性质、内容与特征、和基本理论等方面探讨物业管理酬金制。
一、酬金和酬金制的概念、性质
酬金也称佣金,是在市场经济条件下,产生了雇佣代理行为时出现的一种交易或报酬的货币表现形式。它是指卖方或买方支付给中间商代理买卖或促进交易的服务报酬。在具有代理服务性质的行业中大都实行不同形式的酬金制,如房地产中介的租房佣金;证券行业的手续费;旅*业的留成费用;保险行业的业务提成等等。
物业管理活动中,由于专业物业管理企业掌握着对物业的维修、养护和管理的知识、信息和技术,业主又不能在多产权状态下实现对物业的管理。而物业需要管理的必须性,决定了物业管理活动,必然要由全体业主共同聘请物业管理企业代为进行。从而确定了物业管理的主要行为是业主和物业管理企业通过合同确立的一种代理性质的或者。虽然,物业管理从行为和形式上看是代理活动,但又有其他权利义务关系,所以,从双方的法律地位和合同性质上看,他们又是一种平等的、经济性的服务合约关系。从这个意义上讲,物业管理酬金的概念,是指合同约定状态下,物业管理企业代全体业主进行物业管理活动,并向业主提供其他相关服务时所获得的报酬。同理,物业管理企业收取的由业主缴纳的物业管理服务费,实际上也就成了代收代支的代管性资金了。
当一个行业内或几个行业间的一定范围内,以提取酬金作为计费或获取报酬的方式成为旁边现象、必然规律或形成惯例和具有规定性时就称为酬金制。物业管理酬金制在香港就是由现象到行业惯例的发展过程,而在深圳和内地一些地方就是以政策规定形成的。物业管理酬金制的概念,是指代收代支的物业服务资金和其它属于全体业主权益的收入中,按约定比例提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
二、物业管理酬金制的内容与特征
酬金制方式下,物业管理企业以代理人的身份管理业主的物业和交来的资金。同时,为充分利用社会资源,代业主选择最适合的专业服务提供商,并负责对其进行有效监管,这些管理活动、监管活动和物业管理资金的使用情况是否合理,都需要得到业主的认可。业主也有权参与物业管理或者中重大事项的决策,但是多数业主状态下的个体业主是实现不了这个认可和决策的,这就要求通过一些形式和合理的程序来体现全体业主的权力。使以物业管理费的使用为主要内容的物业管理活动,实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。所以酬金制方式下必须建立以下制度和机制:
1、建立管理预算制度
管理预算也称为物业管理费年度预决算,是物业管理活动中酬金制方式下的核心内容之一,是物业管理区域负责人根据该区域全年可支配的全部物业服务收入和履行物业服务义务所需的全部支出而做的收支平衡预算。管理预算不同于企业的财务预算,它不是一个物业管理区域内全年的物业管理计划的实施情况及之相适应的管理服务费的收支平衡情况。这个制度的建立即可以使物业管理服务内容对应所收费更公平和更合理,也可充分解决业主盲目参与管理的问题,使物业管理活动更为科学。
2、建立物业管理费收支情况
采编：www.pmceo.cOm篇2：酬金制物业管理简介
什么是酬金制？
物业管理酬金制：是指在预收的物业服务资金中，按约定的比例或固定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
物业服务收费酬金制的优点：
一、“酬金制”更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益
“酬金制”模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。在“包干制”模式下，物业管理企业干得越好，挣得就越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致服务质量不到位，物业管理企业也就有可能会被广大业主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。“酬金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免 业主的收入被侵占。
二、“酬金制”加大了物业服务运作过程中的财务透明度，大力推动了物业行业的市场化进程
采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的 服务期间物业服务费用的财务预算。在预算中明确服务区域内的组织架构，人员编制、服务 等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需的资金，进而预算出每平方米的物业服务费用，经过业主大会同意后，形成书面合同加以实施。这样的财务预算即要求科学严谨，又要有一定的灵活性，特别是为后期的服务监督提供了依据。
三、酬金制是实现阳光财务的有效途径
物业服务收费采用酬金制，是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。“酬金制”下物业管理的财务从理财的角度看，分两个部分，一个是物业管理企业的公司财务理财。一个是 以物业管理服务费用为核心的物业管理处财务理财。前者是一种企业自主经营活动，物业管理企业的公司财务是为物业管理企业自己的经营行为理财；后者物业管理处财务理财则是在替业主理财。在酬金制下，物业管理企业只能从中按照合同约定的比例提取物业管理费的酬金，剩下的钱全部是业主的，所有权也是业主的。酬金制将物业公司的权益与业主的权益严格分离开，更具透明性。物业管理酬金制的内容与特征酬金制方式下，物业管理企业以代理人的身份管理业主的物业和交来的资金。同时，为充分利用社会资源，代业主选择最适合的专业服务提供商，并负责对其进行有效的监督，这些管理活动、监督活动和物业管理资金的使用情况是否合理，都需要得到业主的认可。业主也有权参与物业管理活动中重大事项的决策。但是多业主状态下的个体业主是实现不了这种认可和决策的，这就要求必须通过一些形式和合理的程序来体现全体业主的权利。使以物业管理费的使用为主要内容的物业管理活动，实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。
要达到上述目的，酬金制方式下必须建立以下制度和机制：
一、建立管理预算制度
管理预算也称为物业管理费年度预算，是物业管理活动中酬金制方式下核心内容之一， 是由物业管理区域负责人根据该区域全年可支配的全部物业服务收入和履行物业服务义务 所需的全部支出而做出的收支平衡预算。
二、建立物业服务费收支情况报告制度
也称为接受监督，费用公开制度。这是在管理预算制度 的基础上， 因业主平时需要了解物业管理和物业管理费的使用情况而采取的一个补充做法。
三、建立物业管理审计制度
酬金制方式下对物业服务费这样的代管资金的监督是业主的权利，正常情况下这种监 督可以通过管理预算和收支报表的公布来实现，但在www.pmceo.com有些情况下这种正常的监督不能满足 业主的需要，或者物业管理企业对业主所提管理方面的问题有不同意见时，就可聘请专业机构进行审计。这种审计是业主和物业管理企业合同关系基础上双方的权利审计。
四、建立多退少补机制
本年度物业管理服务费可能出现节余或亏损，在“酬金制”下节余其权益归全体业主，具体可采取弥补上年度亏损、纳入专项维修基金或根据业主大会的决定进行处置，如果出现不足则应有全体业主进行分摊。
五、建立奖励机制
物业管理费的结余有一种情况，是由于管理服务工作者管理得当，精打细算和技术改造延长使用寿命等管理者主观努力的因素，在保证了管理服务标准的前提下，使管理费出现结余，其节余部分在上述多退少补原则基础上，应建立奖励机制，即在这部分节余中拿出一部分进行奖励性的二次分配，以鼓励管理服务者。 总之，实行酬金制就是为了更好、更科学、更合理地将业主交纳的物业管理服务费用使 用在为业主服务的项目上，保障业主的合法权益，充分体现“取之于民，用之于民”的精神， 同时也保障了物业管理企业能“君子取财，取之有道”明明白白地获得应有的利润，实现企业运作的良性循环。