篇2：住宅小区里物业管理公司业委会配合

按照小区的不同使用性质,可将成熟的物业管理划分为四类,即住宅小区的物业管理、写字楼的物业管理、商业场所的物业管理及工业区的物业管理。
其中,住宅小区的物业管理与老百姓生活密切相关。住宅小区的物业管理是对住宅小区居住行为的管理及住宅小区居民的居住设施和居住环境的管理。
一、我国的住宅小区
住宅小区的特点:
1.居住功能单一,相对封闭独立。
2.住宅小区居住的人多,人口结构复杂,形成相对独立的社区文化。
3.住宅小区房屋产权多元化,公用设施社会化。
4.规划建设合理,配套设施齐全,居住方便。
加强住宅小区的管理,改革现行的管理体制,针对住宅小区产权多元化的客观实际,变各自为政的多家管理为统一管理,变单一的行政管理为多层次的综合管理,大力发展社会化、专业化的物业管理模式,不断提高住宅小区的管理水平,更好地为业主生活和小区建设服务。
二、住宅小区中的物业管理
业主在物业小区内买了房子用于居住,这个房子对于业主来说便是一个家,家对于每一个人来说应该是温馨美满、宁静舒适的。业主一天内最起码有三分之一的时间是在小区内度过的,因此,业主对居住小区的要求便是舒适且能在紧张的工作之后放松下来。正因为居住小区内的业主有了这样的要求,居住小区的物业公司就有了工作上的着重点。要想做好住宅小区物业管理服务工作,应该明确这样的指导思想:
1.服务至上,寓管理于服务之中。首先提高物业公司工作人员的服务意识,做到管理专业,服务专业。保安的服务是物业公司给业主的第一印象,保安不仅要做好本职工作,还要贴近于业主。譬如在小区内遇见提重物的老幼病残的业主,可以上去主动帮助;小区内玩耍的小孩,可以提醒他们注意安全;小区内没有停放好的自行车,可以抽空将它扶起 …… 保洁是一个小区的脸面,保洁工作的好坏直接关系着小区的整体形象,也是考察小住宅小区中物业管理公司与业委会如何配合区内物业公司工作的重要标准。绿化服务是小区的外在衣裳,绿化是业主在居住环境中必不可少的,而且是表现整个小区环境的关键。维修工作更是联系物业公司与业主之间关系的桥梁,维修人员素质的高低是体现物业服务质量的标准。维修人员接到业主的报修,应及时赶到业主家,进门问好并穿好鞋套,然后以熟练的技术对设备设施进行维修,维修完毕,清理好现场,向业主告知并请业主检查,如没有什么问题,维修人员就可以返回并跟业主说“再见!有事您再打电话!”客服部工作人员热情礼貌地接待业主的来电来访,并做好记录,对已维修完工的工作做好回访。耐心地聆听业主心中的意见,将好的事情发扬光大,将不好的事情上报给公司领导,及时处理。
2.人民城市人民建,人民城市人民管。小区的日常维护要依靠广大的业主,小区的道路、树木、花草、小景、雕塑等需要大家去爱护,才能保持其完好与整洁,需要业主参与,既可以增强业主爱护公物的意识,又可以培养业主(住户)爱护公物、爱护小区的良好风尚。
3.坚持统一领导与综合管理,产权与经营管理权相分离。小区内居住人口复杂,产权多元化,导致管理的不统一,就很难发挥有效管理。统一的领导与综合管理,产权与经营管理权分离是管理一个小区的基础。研究住宅小区的业主构成是做好住宅小区物业管理的前提和基础,为住宅小区业主服务是住宅小区物业管理的根本目的。
4.有偿使用,有偿服务,合理负担。
联合业主委员会,听取其意见、建议,逐渐将物业小区建立成适合居住的文明小区。
三、住宅小区中的业委会
住宅小区中的业主委员会由业主大会在全体业主中选举产生,是物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织,它是物业区域内的权力机构,是业主意愿和意志的代表,负有联系和组织业主,并代表业主处理及执行有关物业管理事宜,维护全体业主合法权益的责任。业主委员会的义务是支持、配合、督导物业管理企业的工作,努力搞好区域内的物业管理,组织、开展有益于物业区域内业主身心健康的各种活动,积极创建文明物业小区,听取物业区域内业主对物业管理的意见、建议,并向有关方面反映,争取得到改进。因此,业主委员会与物业公司的积极配合是组建文明社区的关键。
居住小区内人口密度高,居住人员结构复杂多样。业委会比较熟悉人员情况,可以妥善处理一些问题。比如居住小区中的私搭乱建现象,物业公司作为小区的管理单位,一次又一次地去劝说,乃至到了强行拆除的地步,这样物业公司与业主就会产生比较激烈的矛盾,这时业主委员会考察其原因,努力做好业主的思想工作和认识工作,特别是主任多次到住户家走访,告诫住户私搭乱建不仅影响到整个小区的外观形象,就好像是一面光洁的铜镜上有了一块凸起的污迹,如果不及时做好防氧化处理,污迹就会越来越多。相反,如果业主委员会没有配合物业公司做好业主的工作,私搭乱建就会越来越多,业主与物业公司的矛盾也会增多。在这个过程中,业主委员会起到了一个协调的作用。
业主委员会不仅联系着全体业主,代表着全体业主,聆听着全体业主心*同的期盼。如果物业公司能得到业主委员会的强力支持,这对于物业公司在小区内的工作会有极大的帮助。
由于小区内前期硬件设施不齐全,加上后期设备设施的老化,很多设备设施不能进行正常的工作,如有时水泵突然停止,业主家中就没有水了,没法做饭也没法洗澡洗衣,业主就会抱怨。如有时用电高峰期间,电缆不能承受其负荷,导致间歇停电时,小区内的业主也会出现抱怨的情绪等等。由此可见,有很多设备设施需要小修、中修及综合维修,这其中就需要业主委员会的帮助。如果小区的维修基金不能负担小区内设备设施的维修及更换,这就需要业委会向全体业主筹集。
业委会就小区居住功能单一,相对比较封闭的特点,开展丰富的民间文化活动,如针对小区老年人比较多,开展歌唱比赛和晚间的交际舞活动;针对小区中的青年人,组织篮球比赛;针对小区中的妈妈和宝宝,开展宝宝智力开发。在活动中既提高了业主的精神文明,又提高了业主的团结友好意识。业委会将小区内的各种工作当作自己的事情,不分事情的难易,不管白天和黑夜,小区内只要发生了什么事情,业委会都会作为物业公司的后盾,积极地去配合物业公司解决小区内的每一件事情,力争使事情完善,最后使小区达到模范文明住宅小区。
小区是业主的家,业委会代表这个家庭中的每一位成员,物业公司是这个大家庭的管家,家的和谐完美、宁静舒适靠每一位成员来维系。
参考文献:
1.王青兰,《物业管理导论》,中国

篇3：处理好业主物业管理企业关系

一、正确认识业主与物业管理企业间的关系是处理好两者之间矛盾的基础
《物业管理条例》第一章总则第二条讲到,物业管理是业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。业主是房屋的所有权人,是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。物业管理企业是按照合同提供以上活动的服务主体。业主与物业管理企业通过合同建立了关系,是在平等、自愿、双向选择的基础上建立的,两者是平等的民事主体关系。
业主通过市场竞争机制聘用物业管理企业,将物业管理项目委托给物业管理企业。物业管理企业按照合同的约定为业主提供服务,其实是一种有价值的商品,业主要为占有和消费物业管理服务支付一定的费用,所以,两者是聘用与被聘用、委托与被委托、服务与被服务、提供商品与消费服务的关系,也是一种互利共赢、共生共荣的合作发展关系。
二、业主与物业管理企业之间关系紧张的根源
但在现实生活中,业主和物业管理企业两个利益主体之间的对立关系却大于合作关系,本应该是和睦相处的两个主体却变成了对立的矛盾双方。业主与物业管理企业间的纠纷屡屡发生:一方是要求“收费”,一方是“拒缴”;一方是指责,一方是谩骂;一方是原告,一方是被告;一方坚守阵地,一方要求解聘。在一些地方,双方的关系甚至恶化到了大打出手的地步。
为什么会出现这样的局面?笔者认为有以下几个原因:
1.政策宣传不到位。
无论是业主还是物业管理企业,对物业管理政策知识的了解程度都不够。首先,不少业主对于物业管理相关政策了解不多,甚至一些业主委员会成员也不能依照相关的法律法规完善管理制度,实施正确的监督管理,事事站在单方受益的角度考虑问题。而物业管理的从业人员对相关政策的学习也不够,把握政策的能力不足,靠经验管理,缺乏可靠的法律依据。
2.物业管理企业的服务不规范、服务质量不到位。
物业管理企业管理制度不健全,服务不规范,员工服务意识差。相当一部分企业是从原来的房管部门或单位后勤部门转制成立的,有的还延续着原有的管理模式和管理观念,员工还保留着原有的管理者身份,在工作中“霸气十足”,淡化了自身的服务特征。部分民营的物业管理企业为追求自身利润,不按照约定履行合同,提供了质价不符的服务。一些物业管理企业擅自处理由业主处分的事项,侵犯了业主的合法权益。一些物业管理公司从业人员的综合素质低,缺乏科学的管理能力,缺乏正确的沟通能力、缺乏作为一名物业管理人员应有的服务意识和操作技能,这些都导致了物业管理企业的服务质量不高。
3.政府相关政策滞后或缺乏连贯性和可操作性。物业管理纠纷的深层次原因复杂,不少业主把对社会不良现象、拆迁政策、开发企业或者现行的相关政策等方面的不满转嫁到物业管理企业身上。物业管理企业在业主与政府之间、在业主与开发建设单位之间、甚至在业主与业主之间的夹缝中艰难生存。
三、处理好业主与物业管理企业之间关系的几点建议
那怎样才能处理好业主与物业管理企业间的关系呢?笔者谈几点建议:
首先需要业主转变几个观念:
1.物业管理不是福利待遇,而是市场经济条件下提供的商品,业主在享受物业管理服务的同时,需要支付费用。
2.业主聘请物业管理企业实施对物业的管理,双方是利益的共同体,其目标是一致的,无论发生什么分歧,业主要采取平等、包容、协助、友好的态度思考问题,化解矛盾。
3.业主要分清事件的责任主体,物业管理企业不是出气筒、替罪羊。社会的不良现象;政府的监督管理;相关政策的滞后和不合理;www.pmceo.com开发企业的违规操作;建设单位的施工质量;道路、交通、电信的不配套等等问题,绝大多数不是物业管理企业的直接责任。物业管理企业有协调解决的责任,但不应该将矛盾转嫁到物业管理企业身上。
4. 业主要树立公共意识和自我约束能力。有时业主的言行,出于对自己既得利益的考虑,没有顾及到全体业主的整体利益,而影响到了物业管理企业的工作开展。
5. 业主在享受服务的同时,要接受物业管理企业的管理,因为良好的服务需要通过有序的管理来实现,没有管理也谈不上服务。
其次需要物业管理企业转变几个观念:
1.物业管理企业的所用员工要正确认识管理与服务的关系。物业管理的本质是服务,需要通过科学的管理来实现高品质的服务。管理不是“治理”,要正确使用好全体业主赋予你的权力。
2.物业管理企业的所用员工要正确认识自己的法律地位,业主是出于对物业管理企业的信任,将物业的管理权委托给物业管理企业,并通过 《 物业服务合同 》 的签订建立了两者间的法律关系。物业管理企业就要按照合同的规定和相关行业的标准为业主提供满意服务。绝不能以降低服务标准来欺骗业主,要做到质价相符,否则就会被业主炒鱿鱼。
3.物业管理企业的全体员工要转变物业管理就是看看门、管管人、扫扫地、种种草的简单认识,物业管理是一项综合性很强,技术含量很高的职业。作为物业管理的从业人员要不断提高自身的综合素质和管理能力,要做到政策清楚、管理有方,技术精湛、服务热情。
4.物业管理企业的全体员工要转变物业管理管物不管人的观念。物业管理在服务的过程中要经常与业主或其他相关方联系沟通,这也是化解矛盾、解决问题的必要途径。
其实,影响业主和物业管理企业间关系的另一个重要环节,是政府相关部门的管理和监督。由于物业管理是市场经济的产物,在我国推行的时间短,尚处在成长和发展阶段。物业管理作为与百姓生活最密切的行业,出现问题也是难免的。但作为政府,为保证物业管理行业的健康发展,应尽可能的完善相关的法律法规,增强政策的衔接性、连贯性和可操作性。同时要加大监管的力度,规范开发企业、建设单位、物业管理企业和业主委员会等各相关各方的工作,协调各相关方的关系,为物业管理的健康成长创造一个良好的环境。
参考文献:
1.《物业管理条例释义》,知识产权出版社
2.王青兰,《物业管理导论》,中国

篇4：规范组建业委会加强指导业委会工作重要性

本文提要：对业委会进行监督的机构主要有2个,一是街道办事处或居民委员会,二是业主大会制度。但实际上,这2个机构都不能很好地对业委会起到监督作用。

随着重庆物业管理的发展,各小区业主委员会(以下简称“业委会”)也相继产生。对这一新生事物如何加强引导、管理,使其更好的按《物业管理条例》和重庆《业主大会议事规则(示范文本)》(以下简称《示范文本》)等法律法规工作,既维护好业主的利益,又维护好物业管理公司的利益,为构建和谐小区做出自己的贡献,成为如今物业管理行业的焦点问题。
近年来,笔者常常听到重庆物业管理界部分业委会既不按《物业管理条例》和《示范文本》等法律法规组建,也不按法律法规进行正常工作,为此,不但给物业管理公司工作带去许多麻烦,也给业主的物业带去损失,甚至还给小区留下了不和谐隐患。

一、不合法选举产生的业委会和不按法律法规工作的业委会所带来的危害
20**年初,重庆某小区个别业主或出于某种私利,或不懂法律法规,召集不明真相的业主约 100 人开会(该小区已售房并发放钥匙 480户,而参加选举的业主却只有约100户,不到2/3),以实际到会业主人数过半(获得60余票)的结果,宣布自己当选,并成立业委会。
显然,采取这种方式产生的业委会是不合法的。根据《物业管理条例》和《示范文本》等法律法规的规定,业委会产生有建筑商、www.pmceo.com物业管理公司、2/3的业主参加,居委会以及政府主管部门人员到场进行监督。从这点看,这个所谓的业委会根本没按程序操作,因此该业委会应无效。
然而,这个非法产生的业委会,随后不久,又不尊重大多数业主的权利,既没给那些拿了钥匙而没有来入住和部分虽入住但因工作忙没时间参加选举的业主发函,又没有电话征询意见,擅自炒掉现有的物业管理公司,聘请另一物业管理公司入住,致使广大业主议论纷纷,怨声载道,闹得沸沸扬扬,给小区造成了极大的不和谐因素。
据笔者所了解,该小区是重庆不按《物业管理条例》和《示范文本》等法律法规而非法选举的业委会并带来较大负面影响的一个最典型的小区。当然像这样的案例还有很多,如重庆渝北某小区、南岸某小区、大渡口某小区,都曾发生过类似事件。这一切说明,规范组建业委会和加强指导业委会工作到了十分重要的时候。

二、对政府如何指导监督选举业委会和业委会工作的一点看法
根据上述案例所反映出的实际情况,为了杜绝类似情况的发生,笔者认为,加强对业委会选举和业委会工作的指导和监督,是做好重庆市物业管理工作中的当务之急。
据《物业管理条例 》的规定,业委会的权利主要包括:核验权、知情权、选择权、监督检查权、收益权、请求权等6项。20**年重庆市高级人民法院颁布了《重庆市高级人民法院关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》,这说明了业委会从此以后便具有了诉讼主体资格。毋庸置疑,业委会职权范围的扩大,的确能够起到保护业主合法权益、加强对物业管理公司运作的监督等作用。但起到这些作用的前提,必须是合法组成的业委会和业委会成员以公心、较好的法规熟悉程度而且合理、合法地行使职权。如果一旦出现业委会的某些成员,特别是业委会主任运用手中的权利为自己谋求私利,结果是不堪设想的。因为,他们掌握着公章,在物业招投标、维修基金的运用、物业共用部位的使用、甚至是政府对物业管理公司进行的考评打分上,他们的想法在很大程度上能左右事情的结果,所以,在赋予业委会各种权利的时候,千万不可松懈对这些权利使用的监督。
据笔者了解,现在,对业委会进行监督的机构主要有2个,一是街道办事处或居民委员会,二是业主大会制度。但实际上,这2个机构都不能很好地对业委会起到监督作用,因为,除了那种占地面积极大的楼盘,一般的住宅小区或商贸楼盘只占了街道或居委会管辖区的很小一部分,而在这很小的一部分中,业委会工作在街道繁杂的事务里又显得十分细微,所以,纵然街道和居委会有权指导、监督业委会工作,却往往力不能及!而所谓的业主大会监督制度,说穿了就是全体业主对业委会的监督,但业主的力量是零散的,并且很多都对物业法规条款不了解,对物业维修基金,物业招投标流程并不是非常清楚,对章程、账目等等更是一概不知,很容易被蒙蔽。加之很多业主工作繁忙,根本不可能用多少精力来参与对业委会的监督。
正因为监督机制的不健全,才造成了上述案例的发生。上述非法业委会和一些不按法律法规办事的业委会,他们动不动就对物业管理公司提“要求”,若不能满足其要求,便处处给物业管理公司找麻烦,甚至使用卑劣手段迫使物业管理公司撤场,他们的这种做法不仅严重侵害了物业管理公司的合法权益,也间接损害了其他业主的合法权益。但由于权责关系还未十分清晰,惩罚机制还没建立健全,就算物业管理公司和业主充分掌握了他们违法、违规的证据,也拿他没办法。因为毕竟还没有相关法规可以将他定个“职务犯罪”,所以业委会的有些贪婪之徒就放开手脚“干”了,反正能给他的最大惩罚不过是解散该业委会和撤销“乱来者”的“职务”而已,而对于“乱来者”自己的利益却丝毫无损!
为此,笔者认为,要搞好小区物业管理,要构建和谐小区,首先必须要有业主、业委会和物业管理公司的共同努力参与,否则就是一句空话。要做好这一工作,必须依法选举产生业委会,让业主选出自己信得过、靠得住、有热情、有奉献精神和懂物业管理法律法规的业委会委员,全心全意地为大家服务,并按《物业管理条例》和《示范文本》等法律法规办事。“业委会的工作是一个纯公益性工作,不拿钱,完全靠理想和热情工作。业委会的工作如果带上任何私利,这个工作的性质就变了。这个工作没有利益只有责任,需要高度自律,在各种利益诱惑面前坚持原则。”
综上所述,要想避免业委会滥用职权的情况出现,希望政府主管部门加强对业委会进行指导、监督;同时应建立健全相应的惩罚机制,这样才能让业委会的成员们明白,在赋予你们权利的时候,你们也背负起了相应的责任和义务,“乱来者”将会受到严厉的惩罚。
最后,笔者呼吁政府主管部门应高度重视加强对业委会选举和业委会工作的指导、监督,新闻媒体在关注物业管理发展的同时,也要关注业委会的工作,共同为构建和谐小区提供一个宽松、有序的环境。
参考文献:
①《中国物业管理》,20**.1
②邹益华,《物业管理丛书——海外物业管理》,南京东南大学出版社
作者:杨平

篇5：业主委员会物业管理公司之关系

本文提要：目前大型住宅区都是分多期开发,所以业主入住的时间也不尽相同,就存在着业主委员会的成员相对集中在某一栋楼或者某几栋楼,不能全面代表业主的心声。

《物业管理条例》的出台,标志着物业管理市场进入了一个崭新的阶段。随着《条例》以及相关配套政策法规的出台,更进一步明确了业主、业主大会、开发企业和物业管理企业多方的权利和义务,这对物业管理市场的进一步完善与成熟有着举足轻重的作用,也使业主委员会与物业管理公司这对“欢喜冤家”有了各自可依的法规。物业管理企业是小区服务管理的实施主体,业主委员会是小区服务管理的监督主体;两个利益不同的主体一旦协调不好,势必会产生矛盾冲突。目前的现实情况中,两者的对立关系大于协作关系,严重制约了物业管理行业的健康发展,也会给全体业主的心中留下一层不和谐的阴影。两者的矛盾表现在业主委员会成立后,把炒换物业管理公司作为“新官上任三把火”中的一把,物业管理公司常常成为维护业主“权利”的牺牲品。而物业管理公司也同样存在着为了某些利益,服务不够规范,对成立业主委会的积极性不高等问题,成为业主自发“起义”的导火索。
两者矛盾根源主要可归纳为以下几个方面:

一、业主委员会自身制度不健全、不规范
(1)业主委员会的监督、制约制度不完善,参与社区管理力度不够。业主委员会中的委员均来自于小区居民,很少有从事过专业物业管理工作的,对物业管理工作不了解或知之甚少;要做好业主委员会工作,需占用很多委员大量的业余时间,对于大量繁杂的工作,他们力不从心或积极性不高也在所难免。虽然业主大会议事规则中明确规定业主委员会每年召开一次会议,www.pmceo.com但现实中很难定时召集,造成业主委员会常年不运作,使业主委员会成为摆设,不能定期召开业主大会,不能通报业主委员会和物业管理企业的运作情况,未能真正起到监督义务。
(2)业主委员会的内部议事制度、决策机制不够健全。在业主委员会的内部没有建立相应决策、执行机制,导致内部被一些别有用心的少数人操纵。在《物业管理条例》第二章第十三条规定:业主大会分为定期会议与临时会议,定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,其中临时会议规定由20%以上业主提议便可召集。不难想象对于一个大的小区,20%的业主虽然只是一小部分群体,然而集中这些业主的意见,并非一件易事。再要求业主大会会议召集人就决议事项向区域内全体业主送达书面征求意见函,广泛听取并集中1/2或2/3以上业主的意见,就更是难上加难,而且还会产生各种漏洞,决策结果必然存在一定的局限性。业主委员会在重大问题上时常不表决,而业主委员会本身法律地位的不够确定、权利义务不统一的现况,使得物业管理中出现问题无人监督、管理。

二、业主委员会人员组成复杂,人员素质良莠不齐
一些业主委员会委员对物业管理的了解还完全停留在业余水平,对自身职责和权利义务也是一知半解,对自己的法律地位认识不清,加之对物业管理专业知识了解不多,往往越权行事,认识不到自身只能在业主大会赋予的职权范围内开展工作,只凭个人好恶来对待物业管理公司,在一些物业管理纠纷中有恃无恐,对待物业管理公司也骄横跋扈,稍有不满就以炒掉物业管理公司为要挟。另外,居住在同一物业区域内的业主的思想观念、消费水平各不相同,从这些业主中选出来的委员,代表的利益群体也不同,往往在内部成员之间就存在着利益冲突。

三、物业管理公司自身运行中存在不规范问题
虽然近几年随着《物业管理条例》的出台,物业管理行业在不断的规范,但一些物业管理企业仍不能严格履行物业管理合同,存在物业管理企业服务意识不强、管理制度不健全、物业服务质量不到位、收费标准和服务标准不能及时公布或明示等问题。由于业主委员会的成立对物业管理公司规范化管理服务、费用收取与支出起到一定制约作用,物业管理公司为了自身利益,惧怕业主委员会成立,对成立业主委员会百般阻挠,这种阻挠使业主与物业管理公司之间的矛盾更加激化。

四、国家相关行政主管部门监督的不均衡
《物业管理条例》中对相关行政主管部门的监督管理职责做了明确的规定,现实中相关行政主管部门的监督管理主体主要侧重在物业管理企业,对业主委员会行为的监督少之又少,使得两个行为主体在受法律制约上不平等。政府主管部门不仅要促成、参与业主委员会的筹备与审批,更要在日后的运行中发挥指导和监督作用,业主委员会的行为应该接受政府行政主管部门的监管。
那么如何才能解决上述问题,减少业主委员会与物业管理公司之间的矛盾纠纷,让两者达到双赢目的呢?对此,笔者有以下几方面思考:
(1)在组建业主委员会的前期,主管部门应严把委员资格审核环节,推选那些热心公益事业,责任心强,公正廉洁,有一定业余时间的人员担任。对业主委员会的定期召开,相关政府主管部门应有一个监督机制,在召开定期的业主大会时可派相关人员做旁听监督,同时制定业主委员会的决策制度,保证业主大会的按时召开与决策的公正性,在加强监督的同时规范支持物业管理公司的工作。政府主管部门既能加强对物业管理公司的行业领导,又能对小区业委会的成立、管理、监督进行全面指导。
(2)物业管理公司要规范自身的管理行为,加强企业服务意识,健全管理制度,贯彻落实行政主管部门的法律法规。遇到业主委员会不合理要求时,少一些抱怨,邀请行政主管部门共同参与议定。这样既充分尊重业主委员会对物业管理的监督作用,又能按法律法规来规范操作,从而推动物业管理的健康发展。
(3)政府主管部门要加强对物业管理公司和业主委员会的教育学习,加强对业主尤其是业委会委员的物业管理知识教育培训。尤其要在各种公开场合宣传《物业管理条例》以及相配套的法律法规,要让他们懂物业管理知识更要懂法、守法。只有明了相互的权利和应尽的义务,对物业管理企业的权限职责以及业主的权限职责全面了解,这样才能相互协调沟通,相互理解,为创建和谐社区打下坚实基础。
(4)要督促定期召开业主大会并对业委会进行换届选举。目前大型住宅区都是分多期开发,所以业主入住的时间也不尽相同,就存在着业主委员会的成员相对集中在某一栋楼或者某几栋楼,不能全面代表业主的心声。另外,相对集中的业委会委员容易形成利益小团体,对物业管理服务制造障碍甚至与物业管理公司为敌。定期的选举促使业委会选举成为真正全体业主积极参与的利益团体,从而能更公正、公平的选拔有公益心、责任心强的业主来代表大部分业主利益。避免相对集中的现象,否则小团体只考虑小范围的利益,势必与其他业主内部产生矛盾,当矛盾越来越激化时,最后的结果会直接导致物业管理公司被炒出局。
物业管理的实质,是通过物业管理公司提供的公共管理服务使物业保值、增值。目前,业主委员会及物业管理企业作为社区服务管理的两个重要主体,业主委员会

本文提要：目前大型住宅区都是分多期开发,所以业主入住的时间也不尽相同,就存在着业主委员会的成员相对集中在某一栋楼或者某几栋楼,不能全面代表业主的心声。

的发展速度远落后于物业管理公司。业主委员会的规范化运作对于物业管理行业的规范化发展具有促进作用。因此要求物业管理公司做到“业主至上,真诚服务”的同时,业主委员会也应做到为了全体业主的利益,合理合法的运用职权,做到“合理监管,指挥得当”,集思广益 , 和物业管理公司一起为服务小区出谋划策,共建和谐社区。
总之,理顺业主委员会与物业管理公司的关系任重而道远。
参考文献:
①《中国物业管理》杂志,20**.2
② 杨振林,物业管理行业急需澄清的十大问题,《福州物业管理》,20**.11
③ 王小霞,物业纠纷激化呼唤制度革命,强制执行是否是做秀,《中国经济时报》
作者:金锐