篇2：业主委员会物业管理公司之关系

本文提要：目前大型住宅区都是分多期开发,所以业主入住的时间也不尽相同,就存在着业主委员会的成员相对集中在某一栋楼或者某几栋楼,不能全面代表业主的心声。

《物业管理条例》的出台,标志着物业管理市场进入了一个崭新的阶段。随着《条例》以及相关配套政策法规的出台,更进一步明确了业主、业主大会、开发企业和物业管理企业多方的权利和义务,这对物业管理市场的进一步完善与成熟有着举足轻重的作用,也使业主委员会与物业管理公司这对“欢喜冤家”有了各自可依的法规。物业管理企业是小区服务管理的实施主体,业主委员会是小区服务管理的监督主体;两个利益不同的主体一旦协调不好,势必会产生矛盾冲突。目前的现实情况中,两者的对立关系大于协作关系,严重制约了物业管理行业的健康发展,也会给全体业主的心中留下一层不和谐的阴影。两者的矛盾表现在业主委员会成立后,把炒换物业管理公司作为“新官上任三把火”中的一把,物业管理公司常常成为维护业主“权利”的牺牲品。而物业管理公司也同样存在着为了某些利益,服务不够规范,对成立业主委会的积极性不高等问题,成为业主自发“起义”的导火索。
两者矛盾根源主要可归纳为以下几个方面:

一、业主委员会自身制度不健全、不规范
(1)业主委员会的监督、制约制度不完善,参与社区管理力度不够。业主委员会中的委员均来自于小区居民,很少有从事过专业物业管理工作的,对物业管理工作不了解或知之甚少;要做好业主委员会工作,需占用很多委员大量的业余时间,对于大量繁杂的工作,他们力不从心或积极性不高也在所难免。虽然业主大会议事规则中明确规定业主委员会每年召开一次会议,www.pmceo.com但现实中很难定时召集,造成业主委员会常年不运作,使业主委员会成为摆设,不能定期召开业主大会,不能通报业主委员会和物业管理企业的运作情况,未能真正起到监督义务。
(2)业主委员会的内部议事制度、决策机制不够健全。在业主委员会的内部没有建立相应决策、执行机制,导致内部被一些别有用心的少数人操纵。在《物业管理条例》第二章第十三条规定:业主大会分为定期会议与临时会议,定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,其中临时会议规定由20%以上业主提议便可召集。不难想象对于一个大的小区,20%的业主虽然只是一小部分群体,然而集中这些业主的意见,并非一件易事。再要求业主大会会议召集人就决议事项向区域内全体业主送达书面征求意见函,广泛听取并集中1/2或2/3以上业主的意见,就更是难上加难,而且还会产生各种漏洞,决策结果必然存在一定的局限性。业主委员会在重大问题上时常不表决,而业主委员会本身法律地位的不够确定、权利义务不统一的现况,使得物业管理中出现问题无人监督、管理。

二、业主委员会人员组成复杂,人员素质良莠不齐
一些业主委员会委员对物业管理的了解还完全停留在业余水平,对自身职责和权利义务也是一知半解,对自己的法律地位认识不清,加之对物业管理专业知识了解不多,往往越权行事,认识不到自身只能在业主大会赋予的职权范围内开展工作,只凭个人好恶来对待物业管理公司,在一些物业管理纠纷中有恃无恐,对待物业管理公司也骄横跋扈,稍有不满就以炒掉物业管理公司为要挟。另外,居住在同一物业区域内的业主的思想观念、消费水平各不相同,从这些业主中选出来的委员,代表的利益群体也不同,往往在内部成员之间就存在着利益冲突。

三、物业管理公司自身运行中存在不规范问题
虽然近几年随着《物业管理条例》的出台,物业管理行业在不断的规范,但一些物业管理企业仍不能严格履行物业管理合同,存在物业管理企业服务意识不强、管理制度不健全、物业服务质量不到位、收费标准和服务标准不能及时公布或明示等问题。由于业主委员会的成立对物业管理公司规范化管理服务、费用收取与支出起到一定制约作用,物业管理公司为了自身利益,惧怕业主委员会成立,对成立业主委员会百般阻挠,这种阻挠使业主与物业管理公司之间的矛盾更加激化。

四、国家相关行政主管部门监督的不均衡
《物业管理条例》中对相关行政主管部门的监督管理职责做了明确的规定,现实中相关行政主管部门的监督管理主体主要侧重在物业管理企业,对业主委员会行为的监督少之又少,使得两个行为主体在受法律制约上不平等。政府主管部门不仅要促成、参与业主委员会的筹备与审批,更要在日后的运行中发挥指导和监督作用,业主委员会的行为应该接受政府行政主管部门的监管。
那么如何才能解决上述问题,减少业主委员会与物业管理公司之间的矛盾纠纷,让两者达到双赢目的呢?对此,笔者有以下几方面思考:
(1)在组建业主委员会的前期,主管部门应严把委员资格审核环节,推选那些热心公益事业,责任心强,公正廉洁,有一定业余时间的人员担任。对业主委员会的定期召开,相关政府主管部门应有一个监督机制,在召开定期的业主大会时可派相关人员做旁听监督,同时制定业主委员会的决策制度,保证业主大会的按时召开与决策的公正性,在加强监督的同时规范支持物业管理公司的工作。政府主管部门既能加强对物业管理公司的行业领导,又能对小区业委会的成立、管理、监督进行全面指导。
(2)物业管理公司要规范自身的管理行为,加强企业服务意识,健全管理制度,贯彻落实行政主管部门的法律法规。遇到业主委员会不合理要求时,少一些抱怨,邀请行政主管部门共同参与议定。这样既充分尊重业主委员会对物业管理的监督作用,又能按法律法规来规范操作,从而推动物业管理的健康发展。
(3)政府主管部门要加强对物业管理公司和业主委员会的教育学习,加强对业主尤其是业委会委员的物业管理知识教育培训。尤其要在各种公开场合宣传《物业管理条例》以及相配套的法律法规,要让他们懂物业管理知识更要懂法、守法。只有明了相互的权利和应尽的义务,对物业管理企业的权限职责以及业主的权限职责全面了解,这样才能相互协调沟通,相互理解,为创建和谐社区打下坚实基础。
(4)要督促定期召开业主大会并对业委会进行换届选举。目前大型住宅区都是分多期开发,所以业主入住的时间也不尽相同,就存在着业主委员会的成员相对集中在某一栋楼或者某几栋楼,不能全面代表业主的心声。另外,相对集中的业委会委员容易形成利益小团体,对物业管理服务制造障碍甚至与物业管理公司为敌。定期的选举促使业委会选举成为真正全体业主积极参与的利益团体,从而能更公正、公平的选拔有公益心、责任心强的业主来代表大部分业主利益。避免相对集中的现象,否则小团体只考虑小范围的利益,势必与其他业主内部产生矛盾,当矛盾越来越激化时,最后的结果会直接导致物业管理公司被炒出局。
物业管理的实质,是通过物业管理公司提供的公共管理服务使物业保值、增值。目前,业主委员会及物业管理企业作为社区服务管理的两个重要主体,业主委员会

本文提要：目前大型住宅区都是分多期开发,所以业主入住的时间也不尽相同,就存在着业主委员会的成员相对集中在某一栋楼或者某几栋楼,不能全面代表业主的心声。

篇3：论不动产相邻关系中隐性规则业主诉权制度研究

前言
在旧物权制度中,业主及其集合体即业主大会和业主委员会是否享有独立而充分的诉权是一个在立法上模糊且在司法实务中难以廓清的问题。由于物权法只对业主内部诉权机制作了规定而未对其外部诉权体系进行规范,从而给司法实务又提出了新课题。

物权法用专章规范相邻关系,应当说单从文义解释的角度而言,不动产相邻关系是物权法体系中较为通俗易懂的章节。但是,在现实中相邻关系纠纷却因表现形式繁杂而致处理难度较大。为此,应当正确把握物权法条款之外的几个处理好相邻关系的隐性原则。

笔者拟通过对上述两项物权制度的解析来帮助我们认识物权法中的“安居”工程。

一、业主及其集合体的诉权机制
在旧物权制度中,业主及其集合体即业主大会和业主委员会是否享有独立而充分的诉权是一个在立法上模糊且在司法实务中难以廓清的问题。由于物权法只对业主内部诉权机制作了规定而未对其外部诉权体系进行规范,从而给司法实务提出了新课题。

业主之间及其与业主大会和业主委员会之间的内部诉权机制已有了物权法上的根据。即该法第78条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”;第83条规定“业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼”。业主内部诉权类型的构成涉及四种情形:

一是针对业主大会及业主委员会的决议类行为所提起的撤销权诉讼;
二是针对业主委员会所实施的规定及管理类行为引发的诉讼;
三是部分业主内部之间因相邻关系或其他纠纷所涉之诉;
四是针对业主大会或业主委员会的决议所提起的确认无效之诉。之所以涉及无效之诉是因为物权法虽仅规定了撤销权诉讼类型,但因“两会”决议有可能直接违反法律、法规的强制性规定,从而构成民法所禁止的无效行为,故仅用撤销权诉讼难以准确界别其纠纷性质。
鉴此,撤销之诉并不能当然地排除确认决议无效之诉存在的可能。

业主针对包括物业服务企业在内的外部管理人或来自第三人的侵权时是否享有独立的诉权,这在物权法中似乎找不到明确的对应依据。但笔者认为,其答案应当是不言而喻的。即除了根据法律、法规及管理规约而明确让度给业主大会和业主委员会行使的权利外,凡是业主未被明确禁止且符合诉讼法基本受案要件的纠纷均可诉诸司法救济程序。诸如,单个的业主对物业服务企业的服务瑕疵及其造成的损害或对来自物业服务企业的侵权行为应享有当然的诉权,物业服务企业不得以其聘用人是业主大会或业主委员会为由而利用合同相对性原则对单个业主的诉权进行抗辩。

因为“两会”只是业主权利的集合体,是业主权利延伸的一种表现形式,其设立和存续的价值就是为维护业主权利。物业服务企业在与“两会”构建物业服务合同时即应当明知其所服务的对象是一个个具体存在的“业主”而不是“虚化”的业主大会和业主委员会。故只要业主与物业服务企业之间存在独立的诉争且符合法院主管范围和管辖的构成要件,则均可涉诉。

“两会”自身是否享有诉讼主体地位是司法实务中长期争议的一个难题。在新物权法制度中,对二者能否充任当事人的法律地位仍未明确。但笔者认为,完全否认该“两会”的诉讼主体地位的观点显然再难以为继。

首先,物权法既然已经赋予了业主对“两会”决议的撤销诉权,则当有此诉争时作出决议的业主大会或业主委员会必然要充任被告,从而成为当然的合法的诉讼主体;

其次,由于物业服务企业是由业主大会承担聘用与解聘责任的,故对于服务合同解除类诉讼的涉诉主体一般应是业主大会或经授权的业主委员会,只有特殊情况下才有可能以业主代表诉讼的机制提请解决;

第三,根据物权法第83条的规定,“两会”在特定的情形下享有要求行为人停止侵权、消除危险、排除妨害、赔偿损失等请求权,此类权利的实现并不能完全依靠“两会”自身的强力来完成,而是必须依靠司法强制力作为保护机制。故无论如何,“两会”已经获得了在其决议和管理职能范围内的诉讼主体地

篇4：业主委员会与物业企业到底是什么关系

　　业主委员会与物业企业到底是什么关系

　　物业管理实行业主自治和专业化管理相结合的管理体制。业主委员会体现业主自治，物业管理企业体现专业化管理，二者共同管理着一定范围的物业。这就决定了他们之间具有一定的法律关系和经济关系。

　　从法律关系来看，业主委员会与物业管理企业是委托者和受托者的关系，是聘用与受聘的关系。在法律上，业主委员会有决定委托或不委托、聘用或不聘用某个物业管理企业的权利，物业管理企业也有接受或不接受委托、受聘或拒聘的权利。两者无隶属关系，不存在领导和被领导的关系，也不存在管理和被管理的关系，两者在法律上是平等的。

　　从经济关系来看，物业管理企业提供的物业管理服务是有偿的，在提供一定的物业管理服务的同时，应获得相应的报酬。同样，业主在享受到这些管理服务的同时，也应付出相应的费用。物业管理企业与业主方面的这种经济关系是通过物业管理委托合同确认和保证的。合同签订后，双方分别承担不同的权利和义务。物业管理企业应按合同规定及要求提供相应的管理服务，向业主委员会及广大业主负责，并在日常工作中接受他们的监督;同时，业主委员会及广大业主应协助物业管理企业开展工作，并按时缴交物业管理委托合同写明的各项费用。双方在经济关系上也是平等的。

篇5：业主委员会怎样处理与物业管理企业的关系

　　业主委员会怎样处理与物业管理企业的关系

　　两年前，《中国物业管理条例》颁布实施，他成为我国物业管理行业发展的一个里程碑，为物业管理的进一步发展奠定了法律基础。但是我同时也看到实际工作中确实还有许多不尽如人意的地方，尤其是一些业主委员会与物业管理企业之间不和谐的关系，制约着行业的纵深发展，因此作为业主委员会，如何处理好与物业管理企业的关系则显得十分重要。

　　在多年的物业管理实践中，我们深刻认识到做好业主委员会与物业公司的融洽关系对整体物业管理工作的推进作用，也体会到不和谐的两者关系，给工作带来了巨大阻力。因此，两者关系的好坏直接关系一个项目的走向，关系到千家万户的切身利益。

　　毋庸置疑，物业管理企业千差万别，服务的品质良莠不齐，难免业主会有怨言，现在我们以服务好，品质优的物业管理企业为例，说明一下业主委员会应该如何做好自身工作而服务业主。

　　首先，业主委员会要规范自身的管理服务行为

　　物业管理项目各异，业主委员会的成员背景了属不相同中，一个大家共同的目标是十分必要的，而且要用文字记录下来，使广大业主真正体会到业主委员会“真心为民”的做法。而且能够避免在物业管理实践中经常调整发展方向，避免让物业管理企业无所适从，也可以最大限度的避免内部成员的分歧，一量有了广大业主共同中认可的发展方向，业主委员会在选聘、辞退物业管理企业，与物业管理企业的交往中都能够加以遵循，对各方都是十分有益的。实践中关系不融洽的项目都有模糊或清晰的发展方向与定位，而关系不好的项目大都是没有共同的愿景。因此，明确愿景，形成共同的目的感和命运感，是构建各谐社区的基石。

　　其次，打破藩篱，与物业管理企业建立可靠的相互信赖的关系。

　　信任是我们开展各项工作的基础，没有信任，各项工作无处谈起，为此，业主管理委员会必须摒弃业主委员会与物业管理企业是“对头”的观念。要主动搭起信任的桥梁，坦诚相待，反物业管理傿看作社区的一个成员，在这样一个平台上认识、沟通与交流。

　　社区一直是使人们相互合作和相互信赖的最强有力的机制，而在现实中已渐渐发生偏离，人们之间变得冷漠与疏远。为此委员会应担起此重任，行使“社区长”的权利，找回失落的社区，唤起业主与物业管理企业的共鸣，使大家都意识到自己是组织的一员。在这种认识下，各种问题都会变得简单而迎刃而解，各种矛盾也都变得无足轻重而云散，各个方面的关系都会很融洽，提供服务、享受服务的双方都会发现真正的快乐就在其中。

　　第三，追求可持续发展，杜绝短期行为

　　社区是业主的其础，如果没有一定程度的可持续性，社区将无法以生存。而在实际中，有不少业主委员会为了获得业主的“认可”，上任之后中头一件事就是降物业费，或采取其他“打击”物业公司的行为，如果是在充分调查的基础上代表广大业主真实的意愿本无可厚非，但恰恰大多数都不是这样，是一种哗众取宠的行为，是以过激手段来换取业主短期信任，最终的受害者必是广大业主。

　　作为业主委员会要对社区的硬件、人员构成以及物业公司的各方面情况要有充分的了解，建立一种可持续发展的机制，真心策划社区的美好未来是一种功在当代，利在千秋的做法。比如有的社区搞植树活动，一方面美化了家园，另一方面增加业户对社区的眷恋与爱护;有的社区搞“优秀业主”的评选，引导一种健康文明的生活方式，从而引发全体业主提高自身的素质。

　　可持续发展的做法对社区的发展是潜移默化的，随着时间的推移，广大业主可享受到持久的和谐社区关系。

　　最后，充分发挥各方优势，共建美好家园

　　在任何一个社区都具有丰富的资源，有内部的，有外部的，有精神层面的，有物质层面的，作为业主委员会要充分整合各种优势资源，最大限度的加以开发与利用，为物业管理企业的服务创造条件，最终实现物业管理服务的最优化。

　　在物业管理实践中，一个物业管理企业在管理过程中可能会遇到这样或那样的困难，有的问题如果在企业角度可能是无法逾越的，而在业主委员会角度发挥各方优势则可轻易的完成，这就需要业主委员会了解企业的难点，真心实意地帮助解决。

　　时至今日，社区作为社会以的组成细胞，其功能日趋重要，构建和谐社区已迫在眉睫，业主委员会作为社区的掌舵人，重任在肩，需要更多深层次的思考与探索，搞好与物业管理企业的关系十分重要，良好融洽的关系不也必将加速实现和谐社区的构建。

来源：《天孚物业 新视野》