篇2：小区物业保安:尴尬社区110

　　小区物业保安--尴尬的“社区110”

　　时下，小区物业保安保障业主的生命、财产安全，已成为大多数业主的思维定式。但面对犯罪，作为企业员工的保安，并没有执法人员制止犯罪的法定权限和能力。

　　一些公安机关认为社区保安可以应对各种犯罪而疏于监管，于是社区有执法权的不管，无执法权的却在维持治安，导致案件的发生。

　　社区安全如何监管，关乎所有人的生活！

　　——编辑手记

　　长沙、深圳两地法院分别审理了两起业主状告物业保安无法保障住户生命财产安全的案件。

　　长沙鑫天鑫城小区的业主一年内多家被盗，偷盗者白天公然将业主家中150公斤的保险柜盗走……

　　深圳罗湖区莲塘畔山花园发生入室行凶案，过程持续三小时，被害人数次冲出门外求救，但没有保安施救……

　　两起案件涉及到物业保安的职责是什么？业主交纳了物业费，保障业主安全是否是保安的法定义务？社区发生侵害案件后，物业公司应承担何种法律责任？

　　长沙鑫天鑫城小区被盗案

　　20**年3月5日17时，长沙鑫天鑫城小区19栋4单元8楼的萧翎（化名）夫妇返家时傻眼了：大门开着，客厅一片狼藉，家中150公斤重的保险柜不翼而飞！

　　业主150公斤重的保险柜被盗的消息在小区不胫而走。“这哪是小偷，简直是强盗！”楼下的业主钱丽气愤地说。

　　物业公司保安队长赶到事发处，萧翎一把扯住他吼道：“大白天的，那么重的保险柜被搬走了！你们干什么吃的？我们交了物业费，但享受了你们什么服务？”

　　在众人抱怨声中，保安队长简单登记了一下匆匆离开。

　　萧翎边收拾房间边抹眼泪，“近10万元的现金没了、首饰没了，小偷不仅将笔记本电脑等贵重物品洗劫一空，甚至连皮带、衣裤、指甲剪等生活用品也不放过……”萧翎说着说着坐在地板上放声痛哭。丈夫安慰妻子：“别哭了，明天我们再去派出所！”

　　第二天上午，夫妇二人到派出所登记财产遗失情况后来到小区监控中心，要求调看当天的监控录像，保安用对讲机向监控中心汇报。十分钟后，对讲机里传来一个声音，“摄像头早就坏了”。

　　20**年3月9日，萧翎拉着丈夫找到物业部，经理表示：“我们这次来要讨个说法，你们要赔偿损失！”

　　经理略为思索后说：“我们是服务性企业，不是政府的执法部门。案发当天，警方不是也没说我们的监管责任有失误嘛！物业管理这么多法律法规，但业主家里被盗，物业是否该赔、赔多少都没有规定，仅凭你们嘴上讲讲，我们就给钱怎么可能？”

　　无独有偶，20**年5月8日，该小区21栋8楼的张先生家被盗；几天后，小区一位女业主上班时收到银行短信息，称她的信用卡在商场被消费数万元。业主报警后才知道家里已被洗劫一空……

　　被盗业主纷纷找到物业公司理论，对方拿出《物业管理项目投标书》说，“协议规定，一般治安案件年发生率不得超过总户数1%，小区现有1072户业主，一年被盗10户是在允许范围之内……”

　　小区业主委员会将物业公司诉至长沙市雨花区法院，要求结束与物业公司的物业合同。

　　法院经审理认为，物业管理公司的种种行为让小区居民的人身和财产安全受到威胁，《物业管理项目投标书》“年盗窃事故率小于1%、居民满意度达95%以上”的约定形同虚设。

　　日前法院一审判决：业主委员会与物业公司签订的《物业管理项目投标书》即日解除，物业管理公司在判决生效后7日内撤出小区……

　　物业认为：我们是服务性企业，不是政府的执法部门。物业管理这么多法律法规，但业主家里被盗，物业是否该赔、赔多少都没有规定。

　　深圳莲塘畔山花园入室行凶案

　　20**年7月18日傍晚，深圳市罗湖区莲塘畔山花园。

　　因台风袭击深圳，一楼108室女主人叶子奇（化名）与在外加班的丈夫杨义（化名）通电话，互问平安。

　　晚饭后叶子奇的母亲张天琴（化名）哄外孙睡觉，叶子奇在沙发上看电视。22时，保姆付迪（化名）把家务事料理妥当也进屋休息。

　　据保姆付迪回忆：“20**年7月19日凌晨1时左右，突然有人敲门，我迷迷糊糊问了一句：‘谁啊？’没人回答。我以为是杨义加班回来，便急忙穿上衣服下床开门，谁知门一打开，一把刀捅进了我的肚子。当时屋里一片漆黑，什么也看不见，我出于求生的本能哀求道：‘我只是保姆，别杀我。’凶手把我拖进卫生间说：‘别出声！’并用毛巾将双手反绑后走了出去。我使劲挣脱捆绑后，冲出门外，一边跑一边喊救命……”

　　付迪的呼救声传出很远，小区内有人家开了灯，还有人从窗户里探出头向外看，但没有保安出现。

　　凶手听到喊声，冲出门将付迪拖回屋内拳打脚踢，再次将她捆绑在卫生间。此时，付迪发现叶子奇躺在地上一动不动。

　　在此之前，张天琴发现出事了，便躲进外孙的房间将门反锁，但不知为何没有报警。

　　不久，付迪趁凶手不注意再次挣脱捆绑，捂着流血的肚子冲出门外呼救。凶手再次追来，将付迪拖回屋内对其肚子刺了几刀。

　　这时，杨义加班回来按响了门铃，“付阿姨，开门。”付迪感觉凶手迅速松开她躲在门后，付迪听到门外传来杨义的几声惨叫后自己也昏了过去。

　　整个过程三个小时，小区里很多业主都听见了打斗声音，但没有小区保安出现。

　　110、120赶到现场发现，杨义、叶子奇已死亡；付迪经抢救脱离危险，评定为八级伤残。

　　20**年7月25日，犯罪嫌疑人被抓捕归案。

　　杨义的父亲认为，物业保安对儿子儿媳之死有着不可推卸的责任。

　　物业公司经理认为，“公司每天晚上都安排保安巡逻。案发当天，因台风下着大雨，雨声掩盖了付迪呼救的声音。保安已尽到巡查责任，没能阻止凶手作案不是物业公司管理上的过错。

　　20**年4月28日，付迪以物业公司疏于管理、没尽到合理范围内的安全

保障义务为由，将物业公司告上法庭，索赔医疗费、伤残补助金22万余元。物业公司辩称，付迪不是业主，与物业公司之间不存在物业管理合同。

　　20**年6月，杨义、叶子奇的父母及儿子等5名原告，将物业公司诉至深圳市罗湖区法院，提出各项索赔196万余元。

　　原告律师认为：本案凶手在事发当天夜里24时前后进入小区，如果物业保安稍加注意进行盘查，或征得业主同意后放行，凶手根本没有机会作案，物业公司疏于管理的过错是造成本案发生的关键。

　　物业公司代理人反驳：当天晚上下着大雨，凶手是趁着保安不注意溜进小区。叶子奇作为成年人，如果发现有危险，或者自身安全受到威胁，根本就不该给凶手开门。

　　庭审中，物业公司拿出保安巡逻记录，例会记录，巡查记录等，证明物业公司已经认真履行了物业管理合同责任。

　　原告律师认为，保安的基本职责应包括：确保业主工作、生活的正常秩序，负责小区的治安防范工作，如登记来访来客、巡查小区等，而物业公司未履行基本职责，实质上是一种不作为行为，对原告构成侵权。

　　物业公司表示，本案凶手已被抓获，受害者家属的损失无疑应由加害人承担。案件的发生和物业公司管理行为没有因果关系，物业公司不是公安机关，不具备打击违法犯罪的责任，也没有制止暴力犯罪的能力。

　　截至发稿前，此案由于刑事责任部分没有宣判，民事赔偿没有作出判决。

　　物业认为：物业保安是企业职工，不是执法人员。物业不具有公安打击违法犯罪的责任，也没有制止暴力犯罪的能力。

　　物业保安与110的法律区别

　　■郭玉涛

　　警察是国家公职执法人员，法律赋予其保护公民生命、财产安全的法定责任。

　　物业管理合同是业主与物业管理企业的契约，住户缴纳费用，并和物业约定保安应承担何种合同责任。两起案件在社会引发广泛关注，很多市民认为物业保安的诸多问题到了该明确的时候了。尽管每个小区都有保安，但保安究竟应该履行哪些职责？服务范围包括什么？发生刑事案件，业主是否可以向物业公司索赔？业主在交纳的物业管理费账单中，写明包含保安服务费，他们有权利知道自己应该得到什么样的保安服务。

　　110是法定责任

　　上述问题实际上是物业管理企业的保安究竟有没有保护住户生命、财产安全的义务。目前，由于我国没有统一的法规，我们只能按照现有的法规进行类推，即把保安、私人保镖与警察的职责做一个比较来说明问题。

　　警察是国家公职执法人员，法律赋予其保护公民生命、财产安全的责任，这是法定职责，不能以任何理由不履行或部分履行。

　　私人保镖的义务完全由其签订的雇佣合同确定，如果合同仅规定其有限的义务，私人保镖完全可以不采取保卫、救护雇主的行动。

　　物业管理企业的保安，具有警察的某些公益性特点及私人保镖的契约特点。保安隶属于物业管理企业，属企业员工而不是国家执法人员，因此保护公民生命、财产安全是他们的服务内容而不是法定职责，其服务内容由物业管理企业与业主签订的物业管理合同确定。

　　所以，法律上没有执法权的物业保安无法像警察那样保卫住户的人身财产安全。

　　保安是约定责任

　　物业管理合同是业主与物业管理企业的契约，住户承担交费义务，享有接受物业服务的权利，而物业管理服务一般均包含保安服务。

　　如果双方协商一致，在物业管理合同中明确保安应当保护住户的生命、财产安全，便形成了物业保安的合同约定职责，其必须履行。无论住户是在家中还是在公共区域受到不法侵害，只要属于小区物业管理范围，保安就有义务尽力、尽快地保护、救助受害住户。

　　如果合同没有约定物业管理企业负有此种义务，物业保安便无此职责。实际上大多数小区的物业管理合同，并没有明确约定物业保安的具体义务、职责。

　　同时应该注意到，即使物业合同约定保安有保护业主生命、财产安全的合同责任，但作为没有法定执法权的物业保安，实际上也很难履行合同中的约定。

　　保安行业标准

　　20**年，北京出台物业保安服务行业标准，首次明确了物业保安的职责。

　　《北京物业保安服务质量要求》规定，担任物业保安必须具备无犯罪记录，初中以上文化程度，具备基本法律知识，具备一定语言表达能力，能与业主沟通交流，具备与岗位职责相应的观察、发现和处置问题能力等相关条件。

　　物业保安职责主要包括：在物业管理公共区域内执行巡逻、门卫等秩序维护服务任务；利用科技手段和设施装备执行秩序维护服务任务；对发生在物业管理区域内的不法侵害、治安和自然灾害事故及时报告，采取措施防止事态扩大，保护现场，维护现场秩序；严格防火、防盗、防爆炸、防破坏等防范措施，发现物业管理区域内的安全隐患，立即报告上级领导及有关部门；定期对消防设施设备进行巡视、检查，发现异常情况及时上报；对物业管理区域内正在发生的不法侵害行为及时制止，并报公安机关或有关部门进行处理；支持和配合公安机关和其他执法部门依法执行公务等。

　　从上述规定同样不难看出，物业保安的职责并无法向110那样全方位保护业主的生命、财产安全。

篇3：小区保安员岗位工作职责任职要求

　　小区保安员岗位职责、任职要求

　　1、岗位人数：37人

　　2、直接上级：保安部部长

　　3、本职工作：负责小区治安、消防、车辆管理工作

　　4、任职要求：高中学历，退伍军人，身高172cm以上，身体健康，品行端正，有一定管理经验，工作认真负责，须有武汉市户口担保人。

　　5、直接责任：

　　（1）负责本辖区车辆进出、停放管理，严格实施车辆进出登记管理制度。

　　（2）负责本辖区人员的进出管理，访客须凭有效证件进行登记方可放行，参观者须凭公司或管理处签发的出入证方可进入辖区。

　　（3）负责本辖区治安、保卫工作，巡逻保安员应对辖区各个部位进行定时和不定时、定点和不定点，由外及里相结合的交叉巡逻。

　　（4）对辖区内发现的公共设施及建筑物的任何损坏或缺陷应及时报告管理处并对影响安全使用的采取有效的保护措施。

　　（5）遇突发性、危害性事故或事件发生，立即采取应急处理，并及时向管理员汇报。

　　（6）完成领导安排的其他工作。

篇4：小区电梯维保安全操作规范

　　小区电梯维保安全操作规范

　　1.维修保养前的安全准备工作：

　　1.1在电梯基站门口处放置"检修停用"标牌；

　　1.2关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道；

　　1.3有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。

　　2.检修过程中的安全注意事项：

　　2.1给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯；

　　2.2人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒；

　　2.3人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需要由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯；

　　2.4禁止在井道内和轿顶上吸烟；

　　2.5检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特别应注意电梯突然启动运行；

　　2.6使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36V以下的安全灯。最好使用手电筒。

　　2.7严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作；

　　2.8底坑深度超过1.5M的，应使用梯子上下，禁止攀附随行电缆和轿底其他部位上下。进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关；

　　2.9应尽量避免在井道内上下同时作业。进入井道作业人员必须戴上安全帽；

　　2.10检修未完，检修人员需暂时离开现场时，应做到：

　　a)关闭所有厅门，暂时关不上的，必须设置明显标示物，进行安全围栏，并在该厅门口悬挂"危险、切勿靠近"警告牌，并派人看守；

　　b)切断电梯总电源开关；

　　c)排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等；

　　d)应排除一切安全隐患；

　　3.检修保养工作结束后应做到：

　　3.1将所有开关恢复到正常状态，检查工具、材料有无遗落在设备上；

　　3.2清点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌；

　　3.3送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改；

　　3.4通知有关人员电梯恢复正常运行。

篇5：物业小区保安部亲情服务操作规程

　　物业小区保安部亲情服务操作规程

　　一、对人员的检查：

　　1、对公司职员的检查。

　　公司职员进出时，出入口保安严格查证、凭证进入。对公司主管级以上人员进出时要行举手礼。

　　2、对业主进出的检查。

　　业主在进出出入口时，值班人员要礼貌地同业主打招呼“××先生或小姐，您好。”必要时行举手礼。

　　3、对来访人员的检查。

　　值班人员如见到有人来访时，上前行举手礼，微笑询问“先生（小姐），请问有什么可以帮到您？”或说“先生（小姐），请问您找谁？”

　　A．如来访者属公司正常业务时

　　值班员询问“先生（小姐），请问您有没有预约好？”，如回答已预好的，及时打电话咨询被预约人是否属实。如属实，就说：“先生（小姐），请您留有效证件在这里登记，待您走时，我们退还给您。”。来访人员押证件后值班员发来访卡给来访者，在其离开时，退还其证件，收回来访卡。如没有预约好就说“先生（小姐），请您同他预约，好吗？”或打电话咨询被来访者，是否需要接见来访者。

　　B．如来访者属访客，需要找业主时

　　值班员询问：“先生（小姐），请问您跟他约好没有？”如回答约好的，说：“不好意思，请您等一下，我们打电话看看业主在不在。”然后及时打电话给业主，告诉业主，看是不是属业主的客人：“××先生（小姐），您好，我们是正门值班保安，这里有一位××先生（小姐）有事找您，我们现在让他进去，可以吗？”，待业主肯定以后，同来访者作好登记，发来访卡，并指明行走跟线。

　　C．对看楼客人的检查

　　如有客人来园区要求看楼时，值班员说：“先生（小姐），请您到会所，我们会有售楼部人员带您去参观。”，然后指引行走方向，即时用对讲机知会销售部人员作好接待。

　　D．对闲杂人员的检查

　　如遇有推销、业务等闲杂人员进入园区时，值班人员应技巧性的查询。当得到证实是推销人员时，应婉转谢绝其入内，“先生（小姐），不好意思，您所要找的人不在”或说“先生(小姐)，我们公司暂不需要这样的产品”。

　　E．对施工人员的检查

　　如有施工人员需进入园区时，对临时（三天以内）施工人员实行押证，发放临时施工出入证，对长期施工人员，要核对施工证的日期及是否本人的证件。

　　二、对车辆的检查：

　　1、所有进出园区正门的车辆都要行举手礼。

　　2、公司及业主车辆凭车辆停放卡正常出入园区，不需询问，发卡，只在车辆出入登记本上作好详细记录：“车辆号码，驾驶人，随行人，出、入时间等。

　　3、外来车辆进出的检查

　　值班人员打手势示意其停下，快速走至驾驶旁，行举手礼，并微笑询问司机：“先生（小姐），请问有什么事可以帮到您。”

　　A．如属正常业务时

　　询问是否有预约，如属已预约好的，得到证实后，押有效证件，发放车辆出入IC卡（停车证），并进行详细登记，然后指引车辆停放位置，待车辆离开时，回收车卡，退还有效证件，并说：“谢谢您的合作。”

　　B．如属来观看楼房的车辆

　　如经询问属来看楼的车辆，指定其车辆停放在会所正门口按秩序停放，并知会销售部。

　　C．如属帮业主送货的车辆

　　如经询问属帮业主送货的车辆，做好登记，发放IC卡，并交待行走的路线及IC卡的使用方法和卸货时需注意事项。及时用对讲机知会当班班长或巡查注意跟进。待车辆离开时，回收IC卡，退还有效证件。

　　三、对物品的检查

　　1、所有物品外出都必须持业主或施工单位负责人有效签名的出闸纸，并加盖管理中心印章，正门保安对物品的数量、名称、签名的有效性及权限进行检查、核对，经证实后签名确认给予放行。如随身携带的，都要注明物品的名称、数量等。

　　2、所有货车外出都要打开车箱后门进行检查。检查是否有物品带出，如有，核对无误后按正常物品外出给予放行。

　　四、日常工作的礼节礼貌操作规程：

　　1、如有客人（业主）进入值班范围内，要起身，行举手礼，并问好：“××先生（小姐），您好！”

　　2、如同业主（客人）面对面行进时，在距离业主（客人）5M时，立正行举手礼，待客人距离1M左右时，问好：“××先生（小姐），早上（晚上）好！”

　　3、如同业主（客人）同行时，一定在业主（或客人）的左后位置，不可超越业主（或客人）。

　　4、如遇业主（或客人）携带物品时，要急于上前，询问：“××先生（小姐），我来帮您拿好吗？”或“××先生（小姐），需要我帮忙吗？”

　　5、如遇业主（或客人）需要值班人员帮忙时，应很乐意上前帮忙，并边做边说：“××先生（小姐），这样做可以吗？”

　　6、如遇帮业主（或客人）派送报纸或所订牛奶等时，应先按门铃后说：“××先生（小姐），您好，您所订的报纸（或牛奶）来了，我帮您送来了。”

　　7、如遇有业主（或客人）需要值班人员上门服务时，值班员应带好鞋套，到达以后换上鞋套，询问：“××先生（小姐），您好，请问有什么可以帮到您？”。帮业主做完事以后，询问：“××先生（小姐），这样做可以吗？您满意吗？”

　　8、如遇业主询问或所要求的事情本人无法完成或不是工作范围内事时，应先承诺业主（或客人）说：“可以，我帮您联系××部门（或××人）做。”或“可以，我帮您报告上级安排完成好吗？”

　　9、如人客人打电话到值班岗位时，值班员拿起电话以后说：“您好，这里是z豪园××值班室，请问有什么可以帮到您。”然后记下业主（或客人）的要求，并及时知会（或上报）相人员去完成业主（或客人）所交待的事项。

　　10、当遇到业主（或客人或其它施工人员、来访人员）在园区内违规时，值班员应即时上前，立正行举手礼：“××先生（小姐），请您不要这样做，这样违反公司管理规定。”或“××先生（小姐），您应该这样做。”

　　五、做好以上各项标准化的亲情服务的同时，还应注意当值人员的行为及语气方法：

　　1

、要求当值人员仪容整洁，仪表庄重大方。

　　2、微笑是一个值班员应有的表情，树立敬业乐业精神。

　　3、对业主（或客人）热情，亲切，真诚友好。

　　4、做到精神振奋，情绪饱满，坚持客户第一，服务至上的原则。

　　5、注意私人情绪，不要因私影响工作，随时注意自己的言行举止。

　　6、在为业主服务时，不得流露出厌烦，冷淡愤怒，紧张和恐惧的表情。

　　7、递交物品给业主(或客人)时应双手奉上。

　　8、同业主（客人）交谈时，语调自然、清晰、柔和、亲切，不要装腔作势。

　　9、讲话要注意艺术，多用敬语。

　　10、不要以任何理由、借口顶撞、讽刺、挖苦客户。

　　11、在客户面前，永远不要说：“不”。

　　12、推广礼貌服务用语十条：

　　①先生（小姐），请问您找谁？

　　②请您出示证件登记。

　　③谢谢

　　④有什么需要，我能帮您吗？

　　⑤很抱歉

　　⑥不要客气

　　⑦请指教

　　⑧打扰您了

　　⑨欢迎您或您好

　　⑩再见，或谢谢您合作。