篇2：新形势下物业管理行业教育的思考

　　新形势下物业管理行业教育的思考

　　自80年代初期物业管理行业在中国大陆落地生根开始，物业管理行业走过了风风雨雨20多年的历程。国务院《物业管理条例》的出台，是行业发展日趋成熟的重要标志。在这个新形势下，如何提高物业管理从业人员的服务水平和管理素质，成为行业的突出问题。

　　但是，我们看到的现状却是一方面院校毕业生难以分配，导致部分院校调整专业分布，另一方面物业管理行业又表现为专业人才匮乏。这一状况极大地影响了行业的产业化进程，本文试从物业管理的行业性质、历史背景和法规因素等方面，结合企业实际做一浅析。

　　物业管理属于典型的边缘学科。根据新近推出的中国物业管理师执业资格考试参考教材中的分类，可以发现其涉及经济学、管理学、心理学、公共关系、行政管理学、法律、统计学、保险、社会学、建筑工程、建筑设备、建筑智能化等范畴。从现行的相关法律法规规章分析，物业管理企业要接受来自国土房屋管理、工商管理、规划、公安、消防、市政园林、技术监督、环境卫生、环境保护、物价、气象、广播电视、供水、供电、供气等方面的法规约束。此外，面对众多不同层次的业主，还要做到在维护多数业主利益的同时，尊重少数业主的偏好与风俗习惯。行业的上述特点，决定了其从业人员必须具备坚实而广泛的业务基础知识和灵活而不失原则的沟通协调技巧。仅就此而言，物业管理从业人员没有经过高等院校的系统培训和长时间的实践锻炼，是难以胜任的。

　　既然行业对从业人员有着如此的要求，为何又会出现“有人没工作，有工没人做”的现象呢？我们有必要回顾一下行业从诞生到发展的历史背景。

　　物业管理行业诞生于住房制度的私有化，发端于最早对外销售商品住房的深圳、广州等南方沿海开放城市。其早期的从业人员大多从房地产企业中抽调，其操作模式大多参照香港等地的做法，为业主提供基本的服务。随着商品房市场的不断扩大和房屋制度改革的不断深入，物业管理模式逐渐在内地铺开，大量的后勤管理人员转制进入物业管理行业，物业管理成为一个新兴的热门行业，甚至成为城市人群再就业的重要途径。此时的从业人员来源众多，大多具有一定的实践经验，部分甚至具有一定的专业技能，但对物业管理知识则是一片空白，而其时物业管理的教育培训也基本是个空白点。

　　回想笔者所在的企业，90年代前期新办公大楼投产在即，从单位内部通过笔试、面试层层选拔管理人员，要进行物业管理方面的培训，在广州地区竟然只找到一个由中外合资的酒店管理公司和大专院校联合举办的业余培训项目。也就是在这一背景下，物业管理的教育培训由短训班到自学考试，进而发展到大专、本科乃至研究生（硕士）等学历教育。应该说，这一阶段的专业人员培训，更多地是适应企业的需求，以再教育或继续教育的模式为主，并在此基础上催生出学历教育。

　　但是，学历教育，特别是全日制学历教育，面对的是毫无工作经验和社会经验的青年学生，而其教育模式和内容，仍然延续了短训班和该专业早期自学考试形成的框架，使得学生专业知识广博但失之肤浅，必然无法适应企业和市场的需求。而本科和研究生层面的教育，则大多是作为房地产管理中的一个研究方向，针对性不足，含金量不高，但费用高企，令物业管理企业的中高层管理人员难以承受，其吸引力明显欠缺。

　　从广州市的情况看，物业管理行业各个层次的上岗证书培训课程可以用期期爆满来形容，由企业组建，脱胎于自学考试的物业管理进修学院其招生与分配也比较有保证。而大量进入物业管理企业的，基层员工大多是技工学校的应届毕业生，中层以上则以非本专业流动人才加盟为主。

　　以笔者所在企业为例，成立十年来，物业管理专业的培训教育，侧重点也一直放在上岗证书的培训上，同时积极鼓励员工参加物业管理的业余学历教育。在员工招聘上，吸纳的基层员工以技校学生，特别以工程技术类为主，他们大多来自有合作关系的院校，并通过了分配前公司见习环节的考察。管理层员工则以流动人才居多，且大多并非物业管理专业的。之所以出现这种现象，首先是由于随着企业规模的扩大，岗位日趋细分，对专业技术人才的需求增大，综合型管理人才虽也有需求，但是一来如果没有实践经验，其综合管理知识难以发挥作用，二来由于企业的利润空间日益受到挤压，工薪水平难以满足综合管理人才的期望，三则就企业而言，向专业技术人员灌输综合管理知识，较之要求综合管理人才掌握技术要点，其成本和精力付出相差甚大，企业难免做出以上的取舍。

　　除了以上因素外，法律法规的影响也不容忽视。建设部《物业管理企业资质管理办法》中对各个资质等级的条件要求，均列明企业除物业管理专业人员外，必须拥有工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员若干名，工程、财务等业务负责人须具有相应专业中级以上职称。由于物业管理专业人员的评价机制尚未完善，对于企业而言，拥有专业技术人员自然成为最为迫切且直接的需要。

　　此外，随着物业管理法制环境的日益健全和业主维权意识的日益增强，对物业管理人员的沟通协调技巧提出了更高的要求，没有一定的社会经验做基础，个人的工作失误往往会令物业管理企业陷入舆论的包围乃至法律的陷阱。这正是应届毕业生所欠缺的。

　　以上各种因素的叠加，令物业管理企业选择了这样一条人才招聘培养道路：招聘以有一定工作经验的人才为主，应届毕业生为辅；应届毕业生主要面向建立了合作关系的院校，从曾经在公司见习的学生中择优选拔，基层员工以招聘技术工种技校毕业生为主，管理层员工以招聘工程、财务专业类毕业生为主，再外送参加物业管理上岗证书的培训，并鼓励员工参加业余进修，提高物业管理方向的学历层次。至于高层次的学历教育，则成为有志成为物业管理职业经理人的从业人员的自发之举，但是由于费用压力与行业的薪酬之间的不配比，大多不会以物业管理方向作为选择目标。

　　但是不能就此认为高等院校在物业管理教育方面已没有用武之地。除了对现行物业管理学历教育进行改革完善之外，校企合作，不应仅局限于物业管理专业的学历教育。

　　香港的物业管理教育实践值得加以借鉴，其教育培训是以业余进修为主的，并对进修人员有实践方面的要求。中国物业管理师制度的设定也对参考人员提出了从业时间的要求。因此，目前国内院校出现的专业调整和转移，可以认为是因应这一形势变化的积极措施，而不应将其视为一种异动。

　　院校可通过加强与企业的交流，对现有物业教育框架进行调整，在向企业灌输管理理念和理论之余，收集企业案例，加以整理分析，增强物业教育中的实际操作含量，在全日制教育中，应参照航海等实际操作要求较高院校的模式，强化情景教育、案例分析和学年度企业实习、毕业见习环节，令毕业生的素质更贴近企业的实际需要。

　　在修订现有物业教育框架的同时，扩大校企合作面，院校可以采取化整为零的方式，向物业管理企业提供多种关联专业的大中专毕业生源，同时在部分关联专业中增加物业管理的内容，使学生具备一定的综合知识。同时，考虑设立多种形式的继续教育课程，面向物业管理行业的各种层次需求，有的放矢，以提升从业人员的专业技术水平、综合管理技能和沟通协调技巧。

　　企业也应充分利用高等院校的阵地，实现自身经验与理论的有机结合，增强企业的影响力和生命力，并通过增进盈利能力，在提高中高层管理人员相应经济实力的同时，培养其提升自身专业素质及知识层次的内生动力，进而成为其自发自觉的行为，从而实现校企双方在人才平台上的良性互动，拓展出物业管理教育的新局面，以适应物业管理发展新阶段的需求。

　　在此基础上，校企双方还应积极建言，共同促进物业管理大环境的改善。《物权法》的出台，是进一步夯实物业管理行业基础的重要举措；从财税制度入手，明晰包干制与酬金制的税务操作实务，结合物业管理师执业资格考试的全面推行，突显物业管理独立第三方的专业地位，提高企业盈利能力和从业人员的社会及经济地位，是物业管理行业得以持续健康发展的重要前提；建立多层次的物业管理培训教育体系，提升物业管理行业和从业人员的整体素质和理论水平，则是物业管理行业实现产业化的重要保证。

　　我们期待着在新形势下，物业管理行业在宽松的社会氛围下，通过校企双方的共同努力，真正地成为朝阳产业，为全体社会公民带来安宁和谐的工作和生活环境。

　　二OO六年十二月十五日

　　(此稿登载于《现代物业-新管家》)

篇3：物业管理行业发展时代变迁

　　物业管理行业发展时代变迁

　　《物权法》的颁布实施究竟会对物业管理行业产生何种影响，相信这是个“仁者见仁，智者见智”的问题。但有一点应该是没有异议的，那就是业主的“物业管理人”身份和权利得到了进一步确认。从这一点推演下去，笔者认为，物业管理发展的“业主时代”是真正到来了。

　　其实这个结论笔者早在3年前国家《物业管理条例》(以下简称《条例》)正式实施后不久就已提出，但遗憾的是，由于各方面原因，这个结论仅仅体现在各种制度和理论层面，始终无法真正落实到物业管理的实践中去，以至于当时就有人戏言：说“业主时代”还早，物业管理的发展至多不过在“前业主时代”哩!

　　那么，这里有两个问题必须弄清楚：一是“业主时代”的物业管理与过去时代的物业管理究竟有何区别。二是即使从理论上看，物业管理是进入了“业主时代”，但现实表明，传统的物业管理企业不还是唱主角吗？有必要将物业管理非得烙上“业主时代”的印记不可吗？

　　对第一个问题，笔者认为，《条例》颁布实施前，物业管理行业的发展是企业绝对唱主角的“企业时代”。在这个时代，物业管理企业通过自己的专业化、社会化、市场化的管理和服务方式，赢得了社会和业主的初步认同。政府也正是以此为核心依据，从立法、行政等方面全力推进这一新型的企业化房屋管理模式。

　　但是，《条例》颁布实施后，尤其在《物权法》颁布实施后，物业管理的发展已然进入了“业主时代”。这个时代最显著的变化是，企业化管理的效能已不再成为一个中心议题，取而代之的是物业管理权的合法取得和交接，甚至是业主管理权的自由让渡方式。因此，这个时代的政府就不能采取过去那样“一头热”式的“推进”方式来发展“企业化管理”，而应该采取各种切实有效的措施，真正加强业主组织的建设，促使业主组织形成高效的民主决策能力，以确保业主管理权的规范、自由让渡。

　　对第二个问题，笔者认为，有些业内人士在认识上一直存在着一个误区，他们总是把业主及其组织当作是自己工作中的妨碍，认为只不过是多了几个“婆婆”在束缚自己的手脚。实际上我们必须明白，过去我们是天马行空凭借自己的想象和能力干出了物业管理这片“广阔天地”，而现在是法制年代，民权第一，业主也都知道了自己对物业管理享有占有、使用、收益和处分的完全权利，我们凭什么想不经过他们的同意而私自处分属于他们的权利呢？过去我们常说“己所不欲，勿施于人”，现在则需要谨记“己所欲，亦勿施于人”，“己欲”而施于人的前提是必须征得人家的同意。因此时代的变革需要我们“戴着镣铐跳舞”，需要我们依据规则行事。此其一。

　　其二，市场的基本主体是由买方和卖方构成的，有什么样的买方，就有什么样的卖方，精明的买方促使卖方不断进步，这是规则有序的市场竞争带来的双赢效果。同样，如果业主组织能够得到健康发展，业主的管理权利能够规范、自由地让渡，这对物业管理市场的真正形成也是大有裨益的。试想一下，作为买方的业主及其组织如若始终不能形成一股健康向上的力量自由选择自己管理权限的让渡方式，这还能算是成熟健康的物业管理市场吗？蹩脚的市场不利于形成自由正当的竞争，当然也不利于企业的管理能力和服务水平的持续提升。

　　《住宅与房地产.物业管理》

篇4：新加坡物业管理模式对我国物业行业的启示

　　新加坡物业管理模式对我国物业管理的启示

　　物业管理始于19世纪60年代的英国，当时英国工业大发展，大量农民进入城市，为维护信用者的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。近年来，新加坡的物业管理模式得到了各国的认同，不少国家纷纷学习新加坡的物业管理模式。

　　物业管理始于19世纪60年代的英国，当时英国工业大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租，为维护信用者的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。自此，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。近年来，新加坡的物业管理模式得到了各国的认同，不少国家纷纷学习新加坡的物业管理模式。

　　新加坡政府有关部门针对居民住宅及物业管理都制定了很细的规章制度，并形成法律，不管是物业管理公司还是居民都必须依法遵章行事，所以不管是高级公寓楼还是政府组屋区，管理都是井井有条，同时避免了各种矛盾或纠纷的发生。

　　从政府职能方面看，新加坡建屋发展局是负责实施政府建屋计划和统筹物业管理的职能部门。早在1967年，该局就制定了“土地所有权法案”，之后又经过多次修订。该法案共有158章，其中就规定了土地开发商在建造住宅时必须遵守的条例。比如，由开发商建设的公共组屋，每栋楼底层不得安排住户，而是用于作商店或娱乐室，供居民休息、娱乐和购物之用。再比如，规定了在共管式公寓的共有所有权土地上，除建造住宅楼房外，必须留有不少于40％的土地用作花园、风景区以及其他娱乐健身设施，确保物业管理模式的规范化。

　　物业管理执照需要每年审批核发，如果哪家物业公司违反条例，或是不按照规章办事，将吊销物业公司的营业执照。物业管理从业人员必须接受两年的房地产管理培训，并需通过专业考试才能上岗。除了发挥监督管理职能外，建屋发展局的另一项主要工作就是“服务”，例如该局制定出一项长期的旧组屋翻新计划，进一步提高居民对社区的认同；另外，根据新加坡法律规定，所有建筑每隔5年都需要进行外部清洗刷新。

　　在业主方面，新加坡的物业管理模式充分保障了房屋拥有者的权利，同时也明确规定了各项义务。比如各个业主不得侵犯公共空间，私搭乱建要被课以重罚。对房屋内的装修也有很详细的规定，如常见的由装修引起楼下住户漏水等现象，当事人须负责赔偿他人损失，解决不了就得上法庭。新加坡“土地所有权法案”规定，每个新建住宅区必须在两年内成立管理委员会，由全体业主投票选出委员会成员。该委员会将代表全体业主管理社区，每年召开一次全体大会，讨论制定社区行为规则以及聘请物业管理公司等重要事务。

　　社区或公寓的公共事务，如是否要增添公共设施，公共设施的使用是否要收费、收多少，是否要增加或减少物业管理费等等，最终都以投票方式决定。在这种机制下，物业公司只是被雇佣的对象，一切依照合同办事。如果表现不好，社区管理委员会有权立即将其解聘。

篇5：物业管理行业风险及其规避方式

　　物业管理行业风险及其规避方式

　　物业管理是一个高知识、高风险的行业。相对其他行业，我国的物业管理行业属新兴行业、朝阳行业，从无到有，从少到多。目前多数物业管理企业，特别是新组建的物业管理企业，往往经营规模小、经济实力不强，缺乏抗风险意识，导致整个物业管理行业抗风险能力较弱。《物业管理条例》(以下简称《条例》)颁布实施两年多来，业主的合法权益越来越受到保障，物业管理企业也纷纷利用《条例》化解或降低各种风险。《条例》规定：物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应依法承担相应的法律责任。长期树立行业风险意识，提高企业抗风险能力，规避经营风险，是物业管理企业增强生存能力和可持续发展的又一关键因素。

　　一、物业管理风险的表现形式

　　当前物业管理面临的风险主要有以下表现形式：

　　1、物业管理的灾害风险

　　假设一栋房子、一个停车场或是一个机电设备房被烧毁，仅靠物业公司来赔偿，有几家物业公司能赔得起?由于经济基础和财产保险意识两方面的原因，目前在我国几乎绝大多数物业资产都没有购买保险。按目前来看，购买保险对本来微利的物业企业来说，多数物业公司难以承受，况且多数业内人士认为物业公司是受业主委托提供物业管理服务的，相应的物业资产保险也应由业主买单。如此一来，物业管理的灾害性风险因经济等因素还将长期存在。

　　2、物业管理的服务风险

　　大凡做过物业管理项目经理人的都有“如履薄冰”的感触，稍不留神，就可能冒出什么事或什么差错，业主找上门来论理、索赔等等。有句业内行话：“物业管理是个筐，什么都往里面装。”凡事都找物业公司，解决不了就是服务不好，动辄就以不交物业管理费用相威胁，出了事故就向物业公司索赔，这是物业管理企业面临的严重问题。物业管理各个过程的方方面面，任何一个过程和环节管理失误，特别是安全方面出现问题，都将直接或间接导致各种经济损失。

　　比如：停车场只收五元的车位使用费，车丢了就找物业公司索赔，少则几万，多则数十万甚至上百万;又比如犯罪分子潜入小区，发生了命案，物业公司又被业主索取巨额经济赔偿。就宜昌市来说，近年来因小区内丢失摩托车，法院判物业公司赔偿的案例已有多起。

　　安全，是物业服务至关重要的一环，安全问题自然成了物业管理服务风险中最让人担忧的风险了。在近年的物业管理中，业主由于人身、财产受到侵害而要求物业公司赔偿的案件日益增多，并引起社会各方关注。就实际情况而言，小区中业主人身、财产受到侵害，不分缘由均要物业公司承担赔偿责任，对大多数保本微利的物业公司来说确实难以承受。但是，如果物业安全保卫工作存在明显瑕疵，如保安人员工作失职、保安设施失灵未及时维修等，致使业主人身、财产受到侵害，物业公司是要负一定责任的。

　　3、物业管理的财务风险

　　一些物业管理企业，为了争夺市场份额，击败竞争对手，在参加招投标争取新的物业项目时不能充分主张企业应得的利益要求，在标书或物业管理方案中承诺“我们只求顾客满意，不讲利润”、“亏损报价”，连“保本微利”都不提，甚至效仿个别财大气粗的名牌物业企业来个带资多少万接管。这种低价位入市的做法将带来较大的财务风险，造成中标者许多后遗症，要么难以为继，要么降低物业服务质量和标准，到头来业主和物业公司俱受其害。

　　当电梯要大修了、供配电设备等待大修恢复供电、房子结构出现问题了亟待处理等等，都需要大笔的资金，谁来卖单?我们首先想到的就是维修基金。《物业管理条例》规定，维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的维修和更新、改造，不得挪作他用。但是，目前仍有许多物业的维修基金不能到位，即使维修基金已经到位，如果维修基金管理、使用不当或被挪作他用，这些带给物业公司的不仅仅是财务风险，对于一些小型的物业公司，遇到这种大的风险很可能就是能否生存下去的问题了。

　　二、物业管理风险的规避方式

　　如果物业管理各主体之间的法律关系不明确，出现问题后无法追究相关责任方的责任时，物业公司时常不得不买单“补锅”。例如：某小区六楼住户装修时乱扔建筑垃圾，造成公共下水管道堵塞，致使污水倒灌到二楼住户，造成二楼财产损失，同时一楼住户也因二楼楼板渗下的污水造成一定损失。受损失的业主不告楼上装修的业主，反而将物业公司告上法庭进行索赔，后来法庭支持业主起诉，判物业公司因装修监管不到位、承诺的小修6小时修复未能履约而违约，结果物业公司败诉，赔了二楼赔一楼，吃了个“哑巴亏”。

　　物业开发商早期建设遗留的本应由开发商承担责任的质量安全问题，物业管理企业也往往迫不得已去承担，这样的案例已不在少数。有这样一个案例：一位女士经过某大厦门口时，不留神踩翻了铸铁污水井盖，女士落入井内受了重伤。事实上，原开发商提供的这种井盖本身就有隐患，车辆经过时井盖容易挪动位置，而开发商已撤走多年，物业公司平时只是在检查到井盖挪动后进行复位处理。开发商已撤走多年了，大厦当时也没有成立业主委员会，即使有业主委员会，这个办事机构哪有能力赔付该女士医疗费呢?该女士又没有购买意外伤害保险，在法律保护弱者的情景下，受伤女士的巨额医疗等费用无疑落到了物业公司身上，同时物业公司还不得不花大钱对大厦区域数十个井盖进行彻底改造。

　　物业管理实践中不时出现的一系列类似问题。从理论上讲，业主在小区内的生命财产随时都有发生意外和遭受危险的可能，有时难以判断肇事者的时候，这一责任由谁承担更是业主与物业公司产生矛盾的焦点。

　　1、风险规避方式之一：把好合同关，明确相关方的权利、义务和责任

　　谨慎签订物业服务合同，是规避物业管理风险的有力保障。《条例》明确规定：物业服务合同应对物业管理的服务事项、服务质量、服务费用、各自的权利义务、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容作出约定;物业管理企业应当按照物业服务合同约定提供相应的服务，业主应当按照物业服务合同的约定履行交纳物业服务费用等义务;物业管理企业和业主违反物业服务合同约定的，应当承担相应的法律责任。

　　物业公司签订《物业服务合同》时应着重注意以下几点：明确委托物业服务的内容、范围和期限。如果约定不明或承诺过度，会带来很多不必要的麻烦。对违约责任的约定，要在服务合同里明确业主违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性，不要约定成一些大而空的法规内容。本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业公司和业主所承担的义务，并且尽可能的明确责任，例如业主物品被盗，物业公司在什么情况下可以免责，在什么情况下应承担赔偿责任;对于停车场停车，业主和物业公司分别承担哪些安全责任和义务;对于违反消防规定的业主行为，导致后果的应承担哪些责任等等。

　　不少物业管理公司常常过头承诺，说过头话，盲目提高管理指标，甚至超过企业水平和能力，脱离实际，图一时指标好看，哪管日后如何践诺，在“业主至上”口号下，时常不注意自身利益的保护，为了争一点市场份额，保证不丢车、不发生人身安全、偷盗事件、不发生刑事案件，大中小修保证在多长时间内处理完毕。殊不知，这些都是理想的“奋斗目标”，可以作为内部管理的追求和内部考核，一旦纳入合同或作出其他形式的承诺，就给自己上了一个圈套，设下一个陷阱，随之而来的风险也增大了。由于过头承诺，一旦业主被盗、被杀，一旦物业公司不能按承诺进行处理，业主动辄将物业公司告上法庭，物业公司将自食其果，甚至可能倾家荡产。

　　前面所提及的关于污水倒灌的案例，如果在合同中明确因业主原因造成公共管道堵塞的责任、物业公司装修监管的内容并且不轻易承诺小修多长时间内修复，法庭也不至于判物业公司违约。尽该尽的、所承诺的责任，切勿制定和公布过头的、不切实际的或难于实现的管理目标。

　　物业公司与其他相关方的合同签订也应慎之又慎。在许多物业纠纷案例中，因合同缺陷带来风险的教训让人痛心而沉重，合同中的关键事项和条款可谓一字千金、万金，因合同条款考虑不周而带来的各种风险是人为的、本应避免的错误所造成的，物业公司应该建立适合自己的、完善的合同项目管理办法，大到保安、保洁和工程项目的分包，小至请外面师傅清掏化粪池、维修室外空调甚至修补一块瓷砖，立项、审批、合同会签的程序要到位，内容要完备，以此降低因合同条款不慎、疏忽、错误而产生的各类风险。

　　2、风险规避方式之二：服务过程中全方位、多层次的“预防性提示服务”

　　物业公司在所有管理环节中、所有服务过程之中都要做好“预防性提示服务”，即对于一些潜在可能发生的、但又不可预测不可杜绝的事故，物业公司必须做到事前的提醒和警示，尽量作到事中的监督。例如在人员复杂的写字楼每个租户门口贴上“写字楼人员复杂，离开时请务必断电断水，锁好门窗”等防火防盗警示语，在未设专人看守的单车停放处设置“本单车停放处仅提供免费停车场地，请车主保管好自己车辆”提示牌，在小区游泳池旁放置“请照管好您的孩子，小孩不得进入深水区”标示等等。

　　物业公司应尽可能考虑到一切不安全因素和隐患，能整改消除的当然更好，不能及时整改的，也必须向业主或其他相关方(包括物业公司内部员工)明示，在与开发商签订《前期物业服务合同》中，在与业主大会签订的《物业服务协议》以及小区文明管理条约、小区公众管理规定或须知中，在物业公司内部各项服务作业流程、安全操作规程中，在所有针对不安全因素的提示和警示中，必须明确哪些不能做、哪些区域有危险、做哪些事应注意什么等等。一旦发现业主有违约定，物业公司有权责令其改正，造成后果的业主自负;一旦发现自己员工违反操作规程便立即纠正，避免质量和安全事故的发生。有了这些事前的明示，物业公司做到了尽量告知、说服、管理之职，一旦有了纠纷，物业公司也可以避免或减少不必要的麻烦。

　　3、风险规避方式之三：转嫁风险

　　许多业内人士认为，物业公司采用投保公众责任险中的场所责任险可以转嫁风险。这在理论是对的，现在问题在于，有能力而且愿意承担保险费的物业公司有几家?开发商为了获取最大利润是不愿意为小区业主和其个人财产、公共设备设施等购买保险的，那么剩下来只有物业公司动员全体业主，让业主为自己购买保险或物业公司代为向业主投保，回头向业主收取保险费。为此，物业公司实施有效宣传，向小区业主灌输保险意识和推广场所责任险已成为必要。

　　转嫁风险的另一个有效方法就是监督和使用好公共维修基金，充分发挥维修基金的作用。物业公司要监督维修基金及时到位，监督业主管理好维修基金、使用好维修基金。维修基金属于全体业主，可用于公共设备设施大中修，意味着物业公司可以花“业主”的钱，为业主办事，省自己的钱，这是降低物业管理企业财务风险的又一有效途径。

　　总之，要规避物业管理服务中可能出现的风险，物业公司需要策划和实施好同业主和其他相关方之间多方位、多层次的责任约定，做好“预防性提示服务"，有言在先，晓之以理，向业主做好宣传，让业主自觉履行合同义务和遵守各项公众管理规定，提高自我防范和保护意识;向业主宣传并增强业主保险意识，以及有效发挥维修基金的作用也是降低企业财务风险的有效途径。同时物业公司也要注重在物业服务的过程中尽量做到周到、细致、完善，增强服务意识和安全意识，为业主创造安全舒适的居住环境。