搞好社区建设和物业管理，共建美好家园
随着我国住宅商品化进程不断深入，社区建设和物业管理与人民生活的关系越来越紧密，因此，搞好社区建设和物业管理，对于国家的长治久安具有深远意义。
一、理顺关系
现阶段，由于我国物业管理尚处于起步阶段，国人在很大程度上对物业管理和社区建设的概念还存在误区，有的甚至认为“物业管理就是社区建设”，其实，社区建设和物业管理存在着本质区别。要搞清楚二者的不同，必须先明确居民和业主的区别。从法律上来看，居民是依居住地为标志的居住者，是社区建设的主体，社区内年满十八周岁、居住超过两年的居民可以以此身份平等行使社区建设的权利；业主是经过法定程序具名登记的住宅的买受人，是物业管理的权利主体，依照自身所买受的权力份额对物业管理行使权利并承担义务。
居民的权利是均等的，而业主的权利是不均等的；居民的权利是具有公民属性的，是依附于人的，是不可买卖的，而业主的权利是具有商业属性的，是依附于物的，是可以买卖的。对于居民来讲，无论其身份如何，财富如何，在社区建设中都只能行使自身特定的权利；而一个业主如果拥有足够的资金，他甚至可以购买一个社区内全部的物业管理权利。由于我国住宅商品化刚刚起步，拥有两套甚至多套住宅的业主并不多见，因此，在商品住宅小区内，业主和居民呈现高度的重合状态，但仍然不会等同，因为每个单元房往往只有一个业主，却往往不止一个居民。在这样的社区内，作为业主的居民仅仅是全体居民的一部分，因此，即便是全体业主也无法完全代表全体居民行使社区建设的权利。
业主和居民的不同，也表征了社区建设和物业管理的区别，二者的权利来源是不同的，权利属性也是不同的。居民参与社区建设的权利是“与生俱来”的，是非物质的一种“准政治权力”，是平等的，是不可以买卖的。物业管理的权利是依附于物业的，是不平等的，是可以买卖的。
社区建设和物业管理虽然存在本质不同，但同时也具有共性，它们都具有相同的区域属性，都是在某个限定的区域内的人的活动。因此，二者又是密不可分的。首先，物业管理是社区建设的重要物质基础。物业管理的好坏将直接影响居民的安居，而这正是社区的首要功能，良好的物业管理是社区建设的重要保证。在一个无法安居的社区内，如果人人自顾不暇，劳心于住宅的安全，是不可能顾及到社区建设的其他内容的。其次，社区建设也会直接对物业管理产生影响。物业损耗的主要原因还是人的活动，因此，一个秩序良好、道德高尚的社区对于物业而言必然产生良好影响。试想，在一个随意乱扔垃圾，随意破坏公物的社区，物业管理的成本将会多高？
二、明确权责
明确了社区建设和物业管理二者的关系，就不难明确作为社区建设和物业管理的直接参与者--社区居委会和业主委员会的作用了。作为社区的自治组织，居委会是社区建设的主体，居委会的建设将对社区建设产生直接影响，居委会的建设决定了社区建设的走向。作为物业管理的自治机构，业委会是保证社区物业正常运行的重要力量，显然，社区建设只有依靠二者的协调配合才能健康开展。
在具体实践中，业委会与社区居委会却往往出现不和谐音符，甚至在某些社区还会出现激烈摩擦。这大多是由于二者不能很好的明确自身的定位造成的。要协调二者关系，在具体工作中，凡是涉及物业权利的事务，社区居委会必须尊重业委会的自治权利，在设备设施的维修，公共面积的使用过程中充分尊重业主的意愿。反过来，业委会在物业管理事务中也必须服从社区居委会对社区建设的总体规划，在物业的使用计划中配合社区居委会的便民利民项目设置，文化活动的开展等等社区建设事务。
二者之间不和谐的原因还有一个，那就是参与程度。由于大部分业主委员会都是缘于初期的维权而关注物业管理，这些维权活动又具有普遍性，因此，业主参与业委会的程度普遍高于社区居委会。与此相反，业主甚至相当多数的居民对于居委会的建设缺乏热情。有些人甚至不知道社区居委会是居民的自治组织，而认为居委会是政府的某类机构，这种误解导致了社区居民（包括业主）对社区居委会的关注和参与程度低，有些还抱着排斥甚至敌视的心态。因此，要建设好社区，必须提高社区成员的参与程度，必须建立一种和谐的机制，使得社区居委会和业委会真正成为各司其职、名副其实的自治组织，只有这样，才能顺利完成社区建设的各项任务，才能真正实现社区的自治。
再说一下物业管理公司，其专业技能对于社区而言是非常重要的，业主大会雇用物业管理公司的原因也正是如此。物业管理公司是受托管理，其在物业管理中的权力来源是业主大会，但是，由于目前很多物业管理公司尤其是前期物业管理公司并没有认识到这一点，导致在身份上的错位，无形当中造成了与社区居委会和业委会的隔阂与纠纷。这是发展中的问题，随着物业管理的不断发展，物业管理公司与社区的关系会得到改善。
虽然物业管理公司并不是社区的权利主体，但其专业水准对于社区的物业管理事务具有举足轻重的作用，它既是社区建设和物业管理中的“专业技术人员”，也是全体业主的物业管理意愿的直接执行人。尽管在物业管理事务中没有权利能力，但物业管理公司并不是完全被动的，应当充分运用自身的专业技能，不折不扣地行使业主大会的授权，切实地保证业主通过物业服务合同和业主公约表达出来的意愿得到履行和落实。
最后说一下业主和居民，作为物业管理和社区建设的主体，他们的意识程度直接影响社区的发展方向。社区建设和物业管理中的任何制度都需要人来执行和遵守。社区秩序的维护与社会不同，它不是依靠国家机器的强制力来实现的，依靠的是社区成员的共同表达机制和社区成员的自律。失去了这一点，社区也就失去了存在的基础，人人各行其是的社区，最终只能造成混乱。社区成员必须服从全体的意愿，必须自觉地遵守公约，才有可能最终实现社区的健康发展。
总而言之，要建设一个和谐美好的社区，必须依靠每一个社区成员的努力，必须依靠社区内各方面的协调合作，也必须依靠专业机构的专业技能，只有各司其职，严格自律，才能造就一个和谐美满的社区。
文/蔡若焱北京市海淀区上地西里居委会
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：瑞士物业管理与社区管理的相结合
瑞士物业管理与社区管理的相结合
日内瓦物业管理的特点，就是为物业投资者增值，为房主和住户提供方便的生活条件和优质的服务。但物业小区的管理不搞大而全，而是按社区的安排将服务设施出租，管理公司总裁巴内提说，以物业管理促进社区建设，以物业建设推动社区管理，使物业管理与社区管理相协调，应该是城镇现代物业管理的目标和特色。
瑞士日内瓦的生活小区都 没有院墙，更看到在小区门前站岗的保安人员，小区的物业管理与社区管理融为一体。小区的绿地全部是公共绿地，毫无分隔封闭之感。日内瓦唯有一个模范小区自成一体，是由为火车站附近的旧房拆建形成的，延续了旧名，叫做“岩洞小区”。
区内建筑风格独特，是20世纪80年代一位刚出道的年轻设计师在一次竞赛中脱颖而出的作品，看上去古里古怪，如同现代派艺术雕塑，但区内居民楼、地下车库、理发馆、小学校、儿童活动区，老人院、电影院、咖啡屋、小饭馆、小商店，一应俱全，依势而建。虽然小区一边临大街，一边临火车站，却能闹中取静。小区的物业管理也是一流的。
这个小区是由日内瓦政府财政部属下的物业公司管理，带有社会补贴性质。所谓“社会物业”，即居住者需有资格享受社会住房福利补贴。这类小区居民楼的单元房只出租，不出售。租房的人必须是本州居民，起码拥有两年以和的瑞士居民身份证；在本州居住至少两年以上；不能是享受税收减免的居民。
其它条件则更加严格，如：市政搬迁或原住处有重大维修工程的居民；现有住房条件超出个人收入、家庭收入和经济条承受能力的；现有住房环境有害健康的；年满18岁，希望离开父母自已居住的人才能入住。入住的居民不得有第二住房，因为入住者将享受政府的补贴。一套现行月租为2600瑞士法郎的单元房，每个成年人最多可享受300瑞士法郎的补贴。如果想住宽敞的房子，如月租超过3500瑞士法郎的大单元，补贴将减少50%。家庭收入增长时，补贴数额将会向下调整，此时物业管理公司甚至可以建议住户搬离福利小区，向其推荐普通小区的住房。
然而，日内瓦大多数的物业管理公司都是私营的。日内瓦州最早的物业公司出现于1825年，是以私人银行的财务管理公司模式建立起来的，后来从美国的物业管理中引进了一些新经验，至1964年基本形成了现代物业管理模式；即为住户提供优质服务，为投资者实现物业增值，管理不断创新。
除了自已有条件买地皮，建别墅的居民处，日内瓦州大多数城镇居民选择了单元住房。物业公司经营的房产选择性很强，从一室一厅到七室一厅不等，住户可买可租。大多数人选择住房的条件是周围环境好，生活方便，价格适当，同时特别看重物业公司的服务质量。因此，物业公司反提供优质和多品种服务视为竞争的重要因素。
在日内瓦，每栋居民楼都有一名与物业公司签有合同的物业管理员，负责楼内的清洁卫生，楼周围绿地的修整。管理员一家必须住在楼里的一个单元内。过年过节时管理员负责在楼内张灯结彩，摆放圣诞树。凡住户需要服务的，大事小情都可以找管理员，管理员则将住户诸如修门窗、换灯具、粉刷房屋、修理更新电器等需要及时通知物业公司，住户也可以直接打电话给物业公司。物业公司则及时联系与其有业务关系的各类专业公司。
有关专业公司很快便会给住户来电话约时间，登门服务。负责此事的物业公司技术服务部一般只有一两个人，一切服务都已社会化。各类社会服务公司的服务人员，往往只身开一辆小面包车，车内修理工具、零件、检测仪表或器械应有尽有。服务人员工作优质高效，谢绝烟酒。维修完毕后，住户只需在有关单子上签个字，由服务公司直接与物业公司结账。物业公司则根据与住户签订的合同，该收钱时再通知住户通过邮局付账。
日内瓦的居民社区以地理位置划分。一个社区中往往有多家物业公司管理的房产。居民享有的大多数服务项目由社区提供，如游泳池等体育设施、图书馆、博物馆、学校老人院、门诊部、药房、银行营业处等都在合理的距离内分布。社区内的公园不论大小一律免费，体育健身场所对本社区居民有优惠。居民的水、电、房租、电话费、退休人员的工资以至违章罚款等都可以到就近的邮局办理，有用跑远路。社区还不定期的举行区内居民联谊活动，有时在公园举行主题联欢，如环保、防病、园艺等。社区内一般都有一周两次的早市，居民可以买到新鲜的蔬菜。社区还办有自己的小报，免费送进各家的信箱。
篇3：关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见(2015)
关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见(20**)
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
市民政局《关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见》已经市人民政府同意，现转发给你们，请照此执行。
天津市人民政府办公厅
20**年4月21日
关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见
市民政局:
为贯彻落实《天津市人民政府关于进一步加强社区工作的意见》（津政发〔20**〕30号）和我市社区物业管理工作相关规定，
进一步加强我市社区物业管理机制建设工作，现提出如下实施意见。
一、总体要求
深入贯彻落实市委、市政府关于加强社区治理工作的总体部署，进一步健全社区物业管理机制，扎实做好社区物业管理工作，
切实维护社区居民和物业服务企业的合法权益，保障社区物业管理在阳光下运行，全面提升我市社区治理工作水平。
二、主要任务
(一）落实新建居民住宅小区"三个提前"工作要求。
1. 在业主入住前，社区居民委员会提前开展工作。各区县人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小区的非经营性公建联审联验机制，确保社区办公服务设施在业主入住前到位。明确代管社区居民委员会或指导成立社区居民委员会筹备组，并提前进驻小区依法开展工作，为做好后续服务和管理奠定基础。
2. 在业主委员会成立前，街道办事处、乡镇人民政府提前开展工作。各街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，并指导和监督业主委员会依法履行职责。符合选举条件的社区居民委员会成员应当积极参加业主委员会竞选（已成立业主委员会的，应当鼓励业主委员会成员参加社区居民委员会选举），实现社区居民委员会成员与业主委员会成员的交叉任职。
3. 在选聘物业服务企业前，社区物业管理工作联席会议提前开展工作。社区物业管理工作联席会议要指导新建商品房、保障性住房等居民住宅小区业主委员会做好选聘（续聘）物业服务企业工作，监督物业服务合同或协议中约定内容的执行情况，及时建议业主委员会对管理能力差或服务不到位的物业服务企业督促整改或必要时解除合同。
（二）建立健全"三个公开"工作制度。
1. 社区物业管理工作联席会议制度公开。社区居民委员会每月要主持召开社区物业管理工作联席会议，研究协调物业服务合同或协议履行情况、业主委员会履职和换届、物业服务费收缴使用、房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用等社区物业管理中出现的重要事项和问题；对涉及居民切身利益的，要形成会议纪要和通报，及时予以公开。
2. 社区物业服务和账务公开。社区居民委员会要配合有关部门，指导监督物业服务企业按照市国土房管局关于建立物业服务事项公开公示制度有关规定及物业服务合同或协议约定的公开事项，落实各项公开公示制度。享受市和区县两级财政补贴的旧楼区，其所在街道办事处、乡镇人民政府要组织相关社区居民员会或管理服务单位，对政府补贴、管理服务费、非机动车及机动车辆场地占用费等收支使用情况进行公示。
3. 业主委员会工作公开。社区居民委员会应配合有关部门，指导督促业主委员会及时向广大业主公开工作经费、业主委员会议定事项等内容。
（三）实行"三个上账"管理措施。
1. 旧楼区长效管理补贴上账。各区县人民政府要充分运用市和区县两级财政补贴资金的引导和奖励作用，督促区县有关部门和街道办事处、乡镇人民政府严格实施旧楼区管理和考核，并将居民满意度作为旧楼区长效管理补贴资金发放的重要依据。市和区县财政、审计部门要加强对补贴资金使用情况的有效监管，确保补贴资金专款专用。
2. 物业服务企业的经营行为"上账"。市和区县物业管理主管部门要建立和完善物业服务企业诚信信息系统，加强对物业服务企业诚信情况的动态监管，定期组织对物业服务企业服务质量的检查考评，指导社区居民委员会建立健全物业管理评议制度。市和区县民政部门要定期组织社区居民开展满意度调查，为物业管理主管部门考核物业服务企业提供依据。
3. 开发建设单位的质量保证金上账。市和区县建设主管部门要进一步完善建设工程缺陷保修监管机制，落实缺陷责任期内建设工程质量保证金制度，并规范开发建设单位对建设工程质量保证金的保管和使用；会同民政部门围绕开发建设单位房屋质量、维修时限和修缮效果，定期开展居民满意度调查，并将调查结果作为对开发建设单位资质评定的重要参数。
（四）健全"五个到位"保障机制。
1. 社区物业管理队伍到位。各区县民政部门和街道办事处、乡镇人民政府要落实社区物业管理部门和专职人员，提供必要的办公条件，加强队伍管理和人员培训，建立完善淘汰和补录机制，保障社区物业管理队伍专人专岗。
2. 社区办公服务设施到位。各区县人民政府要按照"新账不再欠、老账逐年还"的思路，制定社区办公服务设施达标建设规划方案，加快推进辖区内社区办公服务设施建设全面达标。市和区县财政要加大资金支持力度，发挥区县人民政府主体作用，采取补建、插建、购买、租赁等方式，提升改造社区办公服务设施，满足社区服务管理的基本需求。
3. 社区物业管理政策到位。各区县人民政府和有关部门要认真贯彻执行社区物业管理工作相关法规和政策，逐个小区制定工作方案，确保政策落实到位。市有关部门要研究完善社区专项治理方案，推动我市社区物业管理水平全面提升。
4. 社区物业管理制度到位。各区县人民政府要进一步完善街道办事处、乡镇人民政府物业管理工作联席会议制度和社区物业管理工作联席会议制度，分级负责、协调解决本辖区内社区物业管理工作出现的问题。要进一步建立和完善区县、街道（乡镇）和社区三级社区物业管理纠纷调解机制，确保一般问题不出社区、复杂问题不出街道（乡镇）、重大问题不出区县。
5. 基层管理执法队伍到位。市有关部门和各区县人民政府要坚持属地管理、条块结合、以块为主的工作原则，认真总结和推广街道（乡镇）行政执法授权试点经验，加强执法队伍建设，缩短执法半径、提高管理效率，将各项执法职能落实到社区，确保不留盲点。
三、工作要求
（一）加强组织领导。各区县人民政府要建立社区物业管理工作领导机制，落实责任，制定措施，统筹协调推进，实施监督考核。市和区县房管、民政、规划、建设、财政、公安、市容园林、综合执法、市政管理等有关部门要依据各自职责，制定工作方案，共同推进社区物业管理工作。
（二）严格监督考核。各区县人民政府要将社区物业管理工作纳入对街道办事处、乡镇人民政府和有关部门的年度绩效考评项目，认真组织对本实施意见落实情况的监督检查，确保社区物业管理工作落到实处。
（三）强化政策保障。各区县人民政府和市有关部门要大力支持物业服务企业发展，落实财税、用工等扶持政策，加强物业管理人员培训，积极引导物业服务企业延伸服务链条，创新盈利模式，实现特色发展，培育壮大一批品牌物业服务企业，为我市物业服务企业健康成长提供良好的发展空间。
（四）动员社会参与。各区县人民政府和市有关部门要采取多种形式，大力宣传社区物业管理工作相关法律法规和做好社区物业管理工作的重要意义，积极引导广大居民群众树立物业管理的商品消费观念，主动支持、参与社区物业管理，自觉维护社区环境，形成"社区是我家、建设靠大家"的良好氛围。
篇4：物业管理知识培训：社区服务知识
物业管理知识培训：社区服务知识
001物业管理的综合配套服务的主要内容是:餐饮服务;康乐中心服务;购物中心服务;便民服务。
002康乐中心服务的主要内容有:运动;娱乐;美容美发;健美。
003社区的概念是:社区是社会学概念。是指一个相对独立和稳定的地域，以及在该地域上由某种关系而产生的由某些共同意识、利益和行为的人群组成的一种相对完整的有机体。
004构成社区的四个要索是:相对独立和稳定的区域;有一定关系和数量的人口集团;有公共利益的管理机构;居民有地域上的归属感、参与感和心理上的认同感，及由此产生某些集体的意识和行为。
005社区建设与物业管理的关系是:都是以人为中心开展活动，为人的生存、发展、享受提供各种方便。物业管理主要从完善物业及周围环境的功能来体现以人为中心，为社区创造清洁、优美、舒适、方便、文明、安全的居住环境。社区建设则着眼于协调人际关系，通过建立良好的人际关系来体现以人为中心的各项建设。
006社区建设与物业管理的一致的目标是:形成区内居民心灵沟通;形成社区整体独特的文化品味。
007区域化综合物业管理的涵义是:应用城市管理理论、系统论及可持续发展理论，对辖区物业(包括建筑物土地、市政、环境、配套设施等)实行综合管理，并承担一定的社会职责(公用、公益事业，城区管理，协助政府部门完成相关的责任目标等)，以社会效益、经济效益、生态效益并重为目标的综合物业管理类型。