篇2：物业公司期间费用管理规定

　　物业公司期间费用管理规定

　　第一章 总则

　　第一条 为规范企业的核算行为，加强对企业期间费用支出的管理和监督，根据国家会计制度的有关规定，并结合公司的实际情况，特制定本规定。

　　第二条 本规定所称的期间费用，是指企业在生产经营过程中与生产经营活动没有直接联系，或容易确定其发生的期间却难以判别其归属的成本计算对象，属于某一时期耗用并于当期进入损益的费用。包括：管理费用、营业费用、财务费用。

　　第三条 期间费用的确认应遵循权责发生制和重要性原则。

　　第二章 管理费用

　　第一条 本规定所称的管理费用，是指行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用。

　　第二条 管理费用包括：公司经费、工会经费、职工教育经费、业务招待费、技术转让费、无形资产摊销、咨询费、诉讼费、开办费摊销、坏帐准备金（坏帐损失）、上缴上级管理费、劳动保险费、待业保险、董事会费、商标注册费、审计费、税金、绿化费、外事费等。

　　第三条 公司经费，是指公司行政管理和后勤保障部门的工资、福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销及其他公司经费。

　　第四条 劳动保险费，是指公司离退休职工的退休金、价格补贴、医药费（包括离退休人员参加医疗保险的医疗保险金）、易地安家费、职工退职金、职工死亡丧葬补助费、扶恤金、实行社会统筹办法的企业按规定提取的退休统筹金、6个月以上病假人员工资等。

　　第五条 税金，是指应在管理费用中列支的房产税、印花税、车船使用税、土地使用税等税金。

　　第三章 营业费用

　　第一条 公司的营业费用，是指各部门在经营中所发生的费用。包括：运输费、装卸费、保管费、保险费、燃料费、水电费、展览费、差旅费、广告宣传费、邮电费、业务招待费、洗涤费、清洁卫生费、低值易耗品摊销、物料消耗、经营人员工资，职工福利费、工作餐费、服装费。

　　第四章 财务费用

　　第一条 本规定所称的财务费用，是指公司在经营期间，为筹集资金而发生的各项费用。

　　第二条 发生的财务费用，包括：利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费、加息、其他筹资费。

　　第五章 期间费用列支的特殊规定

　　第一条 对于公司在筹建期间、购建固定资产和无形资产等资本性支出时发生的属于期间费用范围的费用支出，应对其进行资本化，进入相应的资本项目成本。

　　第二条 对于存货的盘盈可以按规范的方式和程序冲减管理费用；对于符合《物业公司坏帐及存货报损的处理规定》其中一条的存货盘亏，在管理费用中列支。

　　第三条 在提前收回或支付货款的过程中，给予或享受对方企业的价款优惠，在财务费用中列支（或冲减）。

　　第四条 对于无形资产的摊销，应根据其使用对象进行归集。用于行政管理用的，在管理费用中列支。

　　第六章 附则

　　第一条 本规定解释权属公司财务部。

　　第二条 本规定自下发日起执行。

篇3：物业管理费用补贴货币化的研究

　　物业管理费用补贴货币化的研究

　　随着住房制度改革的深入，物业服务问题已成为住房商品化过程中涉及群众长远利益的重大问题。自1994年建设部颁布33号令《城市新建住宅小区管理办法》，我国物业服务事业已得到了迅速发展和壮大。据统计，目前全国物业服务企业已超过2万家，从业人员超过了200万人，全国相当一批大中城市的物业服务覆盖面已达居民住宅小区和商用物业等建筑设施的50%以上，其中近6000个5万平方米以上的新建住宅小区全部实施了物业服务，从根本上改变了过去小区面貌“一年新、二年旧、三年破”的状况，为广大居民创造了安全文明舒适的生活环境。

　　作为首都北京，居住小区的建设及管理发展尤为迅猛。据我们对北京市建筑面积在2万平方米以上的居住小区(不含军队家属大院)基本情况的调查显示:截止1999年底，全市共有居住小区858个，其中实施物业服务的小区有342个，约占40%左右;全市物业服务企业1108家，从业人员10万余人。

　　随着物业服务行业的不断发展和逐步规范，关系到物业服务企业以及广大业主、居民切身利益的“物业服务费用”已越来越引起人们的关注和思考。从目前物业服务行业的现状来看，因管理费标准的确定、收取方式以及使用情况的不明朗所引发的各种矛盾和纠纷已日趋激烈。究其原因之一，是整个社会对物业服务费用还没有一个完整清楚的认识，居民没有将物业服务费用的支出列入日常必需品的支出范围。然而，在居民消费意识转换的同时，还需要居民具备实际的支付能力。居民的支付能力，最终将决定物业服务的发展。居民的支付能力，从我国的实际出发，一是要靠经济增长，居民收入的增加;二是要靠体制转换，调整收入的分配方式。本文从现实情况出发，分析了我国居民的物业服务费用的来源，提出了物业服务分配货币化的政策建议和实施办法。

　　一、住房消费的基本构成

　　住房是人们生活的基本需求。由于住房的价值量大，使用寿命长，所以有关住房的决策往往是人生最重要的决策。在哪儿居住?住什么样的房子?是人们消费行为的综合体现。实际上，一个完整意义上的住房消费应包括:

　　1、购买、租赁住房的支出。这部分消费是人们住房消费的起点，也是人们住房消费的最主要的方式。

　　2、水、电、燃气及其他能源费用的支出。不同的住房状况，人们在这方面的支出水平是不一样的。由于水电的消费与住房紧密相关，所以在西方国家计算居民的住房消费时就包括了这方面的支出。北京市也在统计上将其纳入居住类。客观上，将这部分消费纳入住房消费也是合理的。下图显示了从1992年到1998年居民居住消费结构和水平:

　　表格2-1: 千户调查人均居住类消费支出年份(年)户均规模(人/户)居住消费(元)住 房(元)(房租) (元)水电燃料(元)修、养护和管理所支出的费用。从物业投资角度看，这方面的支出是投资人为使其投资品保值增值而必须支付的费用。

　　在住房制度改革的初期，人们对住房消费的认识基本就集中在住房消费的初始形态，即如何实现住房购租的商品化，而未将住房消费的其他方面纳入视野。但随着住房分配的货币化，人们已逐步地购买和以商品租金租赁住房，住房的实际支出日益和住房消费的全部内容相一致，房改初期对住房消费的局部理解妨碍了房改的进一步深化。例如，当住房补贴(包括住房公积金)单纯以住房价格和租金为依据计算时，职工所领到的住房补贴就难以应付实际的住房消费支出，使居民对房改售房的政策产生疑惑，从而对房改的推进产生不利的影响。因此，必须全面地理解住房消费的含义，在住房制度改革中引入住房消费的全部概念，从根本上实现住房分配机制的全面转变。

　　二、物业服务及物业服务费用的特点

　　在市场经济比较发达的国家和地区，对房屋建筑及其设备设施的使用维修管理，对用户所提供的服务，实施物业服务的体制和运行机制，已经过多年实践，在管理理念和物业服务市场等诸多方面较为成熟。物业服务，在我国的全面推开，是九十年代才开始的。从发展的程度来看，南方沿海城市的物业服务水平较为先进和完善，在众多城市，物业服务的覆盖率还很低，完全意义上的物业服务和房屋建筑面积的总量相比，实施物业服务的比例还很低。物业服务费用问题，则是制约物业服务发展的瓶颈问题之一。

　　美国市场营销学专家菲利普·科特勒认为:“服务是一方能够向另一方提供的基本上是无形的任何活动或利益，并且不导致任何所有权的产生。它的生产可能与某种有形物品联系在一起，也可能毫无联系。”也就是说，服务是无形的，生产服务时可能会也可能不会需要利用实物，而且即使需要借助某些实物协助生产服务，服务的出售并不会涉及所有权的转移问题。同样，物业服务也具备上述性质，物业服务费用就具有了一般服务价格的基本特点:

　　1、物业服务服务的无形性使其服务的定价比有形产品更困难。顾客在购买有形产品时，可以根据产品的外观、做工的精致程度、产品的包装等方面判断产品的质量价格比;而在消费物业服务服务产品时，由于服务产品具有无形性，难以对物业服务服务形成一个准确的质量价值认识。为了减少消费的不确定性，他们将从看到的服务环境、服务人员、服务设备、企业宣传资料和企业标志等，来判断物业服务服务价格合理与否。

　　2、物业服务服务的不可储存性及服务需求的不稳定性，使物业服务服务供求始终难以平衡。为保持物业服务的连续性，物业服务企业要为基本的服务支付成本，就必须收取一定的服务费。而业主因为服务需求不稳定，常常觉得只缴费但并没有享受到服务。

　　3、物业服务服务产品的可替代性，使得业主认为物业服务服务并非必须。

　　4、物业服务服务与服务提供者的不可分开性，使每一次物业服务服务的质量价格比各不相同。由于物业服务对象的差异性，产品的质量很难以一个固定的标准来衡量，它要受到服务设备和服务提供者的技能、技术及情绪等因素的影响，这又增加了物业服务服务费用的不可确定性。物业服务费用的上述特点反映了服务产品定价与产业用品、生活消费品定价的不同之处，也正是这些不同造成了长期以来人们对物业服务的一些错误认识，如，在住房消费的过程中没有物业服务费的概念;物业服务可有可无，在过去没有物业服务也一样过等等。

　　三、物业服务费用的历史考察

　　(一)在计划经济体制下，物业服务消费是以实物补贴的形式存在的

　　1948年*中央宣布“统一管理分配城市中一切公房”之后，城市住房即和生产资料一样公有化了。随着公私合营和对城市私有住房的改造，直到私有商品房和公有住房出售之前，房屋不是作为物业进行管理，而是作为国有固定资产来进行管理的。住房的使用、分配直到维修管理都是福利制的，其管理效果不是保值、增值，而是一种入不敷出的维持，是国家进行补贴的住房福利。房屋维修管理的程度视政府财政拨款的多少决定。至今为止，国有单位自管的公房和各城市房管局管理的公房及被政府征用了的私房仍处于这样的一种管理状态下。

　　在房产归全民或集体所有的前提下，房屋的维修管理通常就以以下几种方式存在:

　　1、以单位的房管或后勤服务的形式存在

　　在计划经济体制下，住房由单位分给职工居住的同时，单位要通过成立房管部门或其他形式的后勤服务部门，负责单位房屋的管理、维修。这方面的支出，并不由职工本人支付，而是由进入单位(企业)的成本或列入单位(行政事业单位)的财政支出。职工在享受单位实物分房的同时，也享受到单位的实物“管理”的补贴。例如，位于北京房山区的中国原子能科学研究院生活小区及房山桥梁厂生活小区等，单位行政管理部门的房管科具体负责住房的维修管理，职工的住房需要进行维修、维护，只需给房管科打个电话，房管科的维修人员很快就会赶到现场进行维修，并且不向职工收一分钱，维修费用直接列入单位成本中。

　　2、以财政对直管公房的补贴形式存在

　　过去，城市房屋主要以单位产权和直管公产等形式存在。北京市1990年直管公房占全市的20%，单位产权约占80%，而上海市则相反。当单位从其成本或财政预算中支出房屋管理费用的同时，各级城市政府也在通过对直管公房予以经费补贴的方式，支付房屋的维修费用。北京市政府从1997年至1999年，共从市财政中对全市2500多万平方米的直管公房支付房屋维修费用33832.34万元(财政补贴及城市维护资金补贴);另外又以允许直管公房的经营单位以租养房的方式而暗补维修管理费用约61460.40万元。两项合计实际共支付房屋管理补贴95292.74万元。

　　3、以“房屋的提前退出使用”为代价而存在的实物补贴

　　由于单位和政府的经费紧张，无法满足大量的房屋管理维修费用的实际支出，经常性造成房屋实际维修管理支出与拨款之间的缺口，使房屋得不到正常的维修和养护，并提前退出使用年限。例如，根据建筑物的理想使用寿命计，钢混结构的住宅应有70年的寿命，但由于缺少必要的维修养护。据市房地局的一次抽检，发现北京市有一部分80年代的建筑由于长期的失修失养已面临着淘汰的危险，如果它提前了20年报废，则相当于单位或政府给予了房屋管理单位20年的房屋价值的补贴，这是一种独特的实物补贴方式，在我们传统的视野中难以观察到。

　　以上述三种方式存在的房屋管理补贴，是与传统计划经济体制下住房实物分配机制相并存的。也就是说，单位不仅发给职工住房，而且还发给职工物业服务。

　　(二)物业服务的实物补贴，在实践中表现为单位或政府给予职工的暗贴，这种暗贴存在的主要弊端是:

　　1、掩盖了劳动力的真实成本，从而影响了劳动力资源的合理配置

　　工资是劳动力价值的货币表现。在市场经济合同制体制下，劳动力资源的配置，是通过市场规律，以工资为劳动力价值信号而进行的。由于存在着物业服务的实物补贴，那么职工的工资就不能正确地反映其实际水平，也就是市场规律在引导劳动力合理流动时遇到障碍。例如，北京市同样工资级别的业主A、B，住在北京市中档管理水平的商品房小区中，假设二人的住房均为一套60平方米的多层住宅，如果A的物业服务费是单位承担的，那么单位每年就要补贴其456元，也即每个月补贴38元(解释见下“说明”);如果B是个人负担的，那么他的工资收入中就应另加38元的工资补贴。但是，由于是暗贴，表面上B的工资就比A多。从纯市场的角度出发，A会向B单位流动的。在实际中，常常有“一家(区)两制”的现象，它真实地反映了分配与物业服务上的差异。

　　“说明”:根据北京市《普通居住小区物业服务服务收费暂行办法》[1997]第196号文件规定测算，如不包括大修费(大修费在实际发生时，由产权人支付)和使用人自用部位维修费，一套60平方米的多层住宅，每年交纳物业服务费用约564元，其中住户个人交纳108元;产权人单位每年承担456元(也即每月承担38元)。A的108元由其个人交纳，每年的456元(每月38元)由单位承担;B的108元由个人承担，456元(每月38元)也由个人承担，即每年承担564元，从工资收入中支出。

　　2、容易产生物业服务的过度需求

　　由于物业服务是以实物补贴“发给”职工的，并且是“暗贴”，那么职工需求就不会受到其收入线的约束，职工本人存在着需求无限扩大的冲动。从过去的租金体制分析，我国城镇居民在住房上享受大量补贴，房租很低，城镇居民消费支出结构中房租支出占的比重也很低，因而对住宅的需求极旺，建筑面积增加再快，也难以得到满足。而在西方国家，居民租用或购买住宅基本上得不到这种暗贴，租金水平要高得多，居民房租支出占总消费支出比重达10%以上，因而对住宅及相应物业服务的需求了很少出现过旺现象。

　　3、造成住房消费上的分配不公，助长不正之风

　　住房和粮食、副食品不一样，单位在分配时不能以小单位分割。因此，由于单位房少人多，在实物分配情况下就有人能先分到，有人后分到，甚至分不到。同样是国家干部，分到一套北京二环路以里的一室一厅住房就相当于得到国家或单位20万至30万元的住房补贴，而分不到住房的职工，就相当于失去了20万至30万元的资金。进而，也就得不到相应的维修管理费用(物业服务费用)补贴。可以说，住房分配上的不公，是收入分配上最明显和最大的不公。正因为住房分配(住房分配本身及管理费用的补贴)有如此大的差异，因此总有一部分人利用职权、关系，千方百计多占房、占好房，搞不正之风，并且屡禁不止，给职工的正常工作和生活带来极大影响。

　　自80年代开始的住房制度改革，从一开始就将目标定位于实物分配的改革，通过逐步地将职工购、租房屋的支出计入工资，实现住房分配的货币化。这项改革的目标与措施切中旧住房制度的要害。但同时必须看到，住房的购、租仅是住房消费的一部分，通过将房屋分配的实物补贴转化为货币补贴，实现房屋购租的货币化，仅是住房制度改革的一部分内容。要彻底改变住房制度，还必须将传统体制下，依附单位或政府的房屋管理模式，转变成适应市场经济需要的物业服务模式，将由政府、单位提供给职工的房屋管理实物补贴，转变为物业服务的货币化补贴，从而全面地实现住房制度改革的目标。

　　四、物业服务费用标准的分析

　　就北京市居民目前的物业服务消费状况而言，不少居民都在困惑，新住房自己花钱买下了，产权变成了自己的了，但每个月必须支付的物业服务费却比以前住的公房的租金多很多。因为，根据北京目前物业服务费用政策，经济适用住房的管理费用(含保安、保洁、绿化等)每月每平方米约为0.5元左右(详见京价房字[2000]163号)，普通商品房的管理费用在1--2元/月·平方米，部分高档商品房则在2.5元/月·平方米。也就是说，市场上大量存在、且被居民所购买的、售价在4000元-6000元左右的普通商品房，一个月的物业服务费用约需100元左右(假设住宅面积为100平方米、物业服务费用为1元/月·平方米)。这对于实行住房制度改革后、需要贷款买房的中低收入家庭来说，确实是一笔不小的支出。

　　(一)物业服务费的构成分析物业服务费用作为物业服务服务商品的价格，从业主和居民角度讲，它是业主或居民为得到物业服务服务而支付的费用;从物业服务公司的角度讲，它是对企业全部运营成本的补偿和其按社会标准取得的报酬。

　　根据国家计委、建设部计价费[1996]266号文件规定，物业服务费用的具体内容包括以下几部分:(1)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;(2)公共设施、设备日常运行、维修及保养费;(3)绿化卫生费;(4)清洁卫生费;(5)保安费;(6)办公费;(7)物业服务单位固定资产折旧费;(8)法定税费。

　　根据以上所列内容构成，可把物业服务费用分成两大类:

　　一类是对“硬件”维护和维修的费用。

　　它是对房屋建筑主体及其设备设施，按照其各自材料、构配件的特征、使用要求、使用年限及维修保养的要求所必须投入的费用。这项费用是房屋产品的生产在流通和消费领域中的延续，它所耗费的劳动是对房屋投资的追加。对房屋及其设备、设施的维修、保养做的好，可以保持房屋原有的使用价值、使用功能，延长使用年限，从而提高投资收益，使房屋产品能逐步实现扩大再生产。

　　另一类是“软件”开发和维护服务费。

　　这是指为保证物业所有权人和使用人，在物业使用的过程中，要求其物业的公共环境达到安全、舒适、清洁、美丽、方便，各项设备设施日常运营服务良好，即其社会效益和环境效益都得到保障所必须付出的费用，也可以说是“软件”的开发和维护服务费。换一个角度说，从对一个物业建立良好的服务管理体系到在长期的服务过程中，还要对该体系进行不断的调整，使之不断适应并满足业主的要求，为此所必需投入的这部分的管理和服务费，如保安费、绿化费、卫生费等。

　　北京市居住小区办公室 刘志宇 符平

篇4：小区物业管理处费用报销制度

　　小区物业管理处费用报销制度

　　一、目的：进一步规范和完善管理处的费用报销管理制度，加强费用控制，减少成本支出，完善财务工作流程，提高工作效率。

　　二、适用范围：zz家园管理处

　　三、过程与方法控制：

　　（一）物资采购费用报销程序：

　　A、零星物资采购：

　　1、物资采购之前，须由仓管员填写《物资采购申请单》报请部门经理同意，方能按照程序进行采购；

　　2、管理处物资的采购由采购员统一办理，特殊情况下（如采购员休假），由部门经理指定人员负责采购，且须先申请后采购；

　　3、物资采购完毕，由指定的检验人对物资检验并办理入库/出库手续，当天的采购单据必须在次日交由出纳报销及入帐，且当月申请必须当月采购完备，特殊情况下，不能完成项，该项当月取消，于次月再行申请。对于零星物资采购的报销单据必须在背面填写用途、经手人、证明人、供货商电话及供货商联系人等。

　　B、指定供应商物资采购：

　　1、日常维修材料及清洁用品由指定供应商送货。

　　2、办公用品的采购由供应商直接送货至管理处后，由部门经理指定专人负责验货并签收；

　　3、维修、设备类物资采购后，由仓管员负责验货并签收；

　　4、除直接在公司财务部结帐的货款外，其余指定供应商款项的结算必须在当月的25-27日由供应商负责人或指定的财务人员持发票及

　　有管理处相关人员签字的送货单前来管理处支取现金或支票，逾期或单据不齐，出纳员有权拒付；超过此规定时间期限者不予办理付款手续，相应款项推延至下一个月；

　　5、以上指定供应商物资采购的报销流程及规定事项由采购员负责知会相关供应商。

　　（二）交通费、医药费、通讯费报销：

　　1、采购交通费由采购人员直接与采购物资费用一起，填写同一张《付款申请单》予以及时报销；

　　2、上下班交通费，据20**年交通费报销办法，每位职员（工）提出书面报告据实报销，但报销额度不得超过公司规定的金额。除上下班交通费外，所有外出交通费都要注明起止地点、时间、事由、人数。

　　3、员工报销规定范围以内的交通费（培训、管理处委派外出办事、公司指定事项外出），将当天车票交由安全、保洁主办予以登记（时间、事由、金额、车票数）并在每张车票上注明当事人及时间经人事管理员证明确认后，于每月25-27日统一填写《付款申请单》交出纳处报销，其余时间不予办理报销；

　　4、规定限额以内（员工30元/月、职（员）工100元/月）的医药费报销，统一于每月25-27日进行，员工的医药费由保安/保洁主办统一填单汇总于指定日报销，职工的医药费由其本人填单于指定日内报销，其余时间不予办理，所有医疗费用不得累计跨季度（当月发生当月）报销。

　　5、按公司规定享受通讯费的人员，凭电信局发票扣除长途、声讯、漫游话费后按标准据实报销，通讯费用标准当月有效，不能累积。

　　报销注意事项：

　　除员工交通费以外，《付款申请单》必须由直接经手人填写；

　　《付款申请单》必须依照管理报告收支表中所列开支项目列明用途；

　　3、每一张《付款申请单》均须填写齐全日期、付款方式（现金/支票/公司转帐）、用途说明、大写金额、小写金额及经手人，备注栏内注明所附单据份额；

　　4、每一份报销单据背面必须注明用途、日期、经手人及证明人；

　　5、所有报销单据严禁使用钉书机。

　　6、外出办事的巴士票、的士票、汽车停车票等小票撕线边剪齐，同等面值发票排列整齐稍微错开在废纸底单上竖列粘贴，并在底单上注明张数*面值=金额。

　　7、付款申请单、发票单、报销附件等均粘贴左上角，四边不封死。

　　8、交通费、医药费单据均单独填单报销。

　　9、凡不符合上述8点要求的付款凭证，出纳员有权拒绝报销。

篇5：御景公寓物业费用测算

　　御景公寓物业费用测算

　　一、菲特国际服务费测算依据和标准

　　测算依据：物业服务收费服务办法、《合肥市物业管理条例》和皖价房〖20**〗154号号文件精神按成本测算报价；

　　物业管理费用的预算主要分为收入预算和成本支出预算两个方面，收入预算此处指物业管理服务费用及停车场的管理费用收支预算，项目费用预算主要分为人工成本、行政管理成本、装备费用成本和其它费用成本四部分。

　　物业管理费用包含的内容主要有:

　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；

　　2、物业共用部位、共用设施设备的正常运行、维护费用；

　　3、物业管理区域清洁卫生费用；

　　4、物业管理区域绿化养护费用；

　　5、物业管理区域秩序维护费用；

　　6、办公费用；

　　7、物业管理企业固定资产折旧费用；

　　8、税金，

　　9、管理酬金

　　二、菲特国际费用测算表御景湾菲特国际预算.*ls

　　1、总支出789759元减去不含管理费的其它收入61500元等于728259元。（其中含电梯和公共照明117890元）

　　2、菲特国际公寓共22层，每层20户共912平米，22层共计20**4平米。

　　3、单价管理费的测算:总支出728259除以收费面积20**4除以12个月等于3.03元/平米（含能源费）

　　4、单价管理费测算：总支出728259减去能源费117890元等于610369元除以收费面积20**4除以12个月等于2.54元/月（不含能源费）