篇2：巢湖市城市住宅区物业管理办法(2019)

　　巢湖市城市住宅区物业管理办法(20**)

　　巢湖市人民政府令 第5号

　　《巢湖市城市住宅区物业管理办法》已经20**年6月13日市人民政府第39次常务会议讨论通过，现予发现，自20**年8月1日起施行。

　　市长 夏望平

　　二00三年七月二日

　　巢湖市城市住宅区物业管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为规范我市物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国家有关法律、法规和《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于城市规划区内综合开发、配套建设的住宅区。

　　非住宅区物业管理参照本办法规定执行。

　　第三条 市房地产管理局(下称物业管理主管部门)主管本市城市住宅区物业管理工作。

　　市建设、城管、物价、工商、交通、公安、环保、民政等部门和住宅区所在地街道办事处(镇)根据各自职责，共同做好城市住宅区物业管理的监督与指导工作。

　　第二章 业主大会及业主委员会

　　第四条 住宅区在交付使用后，入住率达 50％以上时，房地产开发单位应向市物业管理主管部门申请，市物业管理主管部门会同当地街道办事处(镇)、前期物业管理企业召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　老住宅区由市物业管理主管部门会同住宅区所在地街道办事处(镇)组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　第五条 业主大会由全体业主组成。业主大会须有半数以上投票权的业主出席方可举行。

　　业主大会由业主委员会负责召集，业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当就提议的事项召开业主大会临时会议。

　　召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，并同时告知相关的居民委员会。

　　第六条 业主大会履行下列职责：

　　(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

　　(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

　　(三)选聘、解聘物业管理企业；

　　(四)决定维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

　　(五)制定、修改物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　业主大会的决定，必须经出席会议的业主所持投票权的半数以上通过。业主大会所作出的制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，维修资金的使用和续筹方案的决定，必须经全体业主所持投票权的2／3以上通过。

　　第七条 业主委员会由主任、副主任和委员组成，在业主中选举产生，其数额为单数，一般最低不得少于5人。业主委员会每届任期3年，其成员任期届满，可以连选连任。

　　第八条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

　　(四)监督业主公约的实施；

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　第九条 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开7日前将会议通知书及有关材料送达每位委员。业主委员会会议应由全体委员过半数以上出席方可举行。业主委员会作出决定，采取少数服从多数原则。

　　第十条 业主委员会应通过业主大会订立业主公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务等事项依法作出约定。

　　业主公约的示范文本；由市物业管理主管部门统一制定。业主大会可根据本住宅区的实际情况修改、补充，并报市物业管理主管部门备案。

　　第十一条 业主公约经业主大会批准后生效。已生效的业主公约对所有业主和非业主使用人具有约束力。

业主公约以及业主大会、业主委员会作出的决定不得与法律、法规、规章相抵触。

　　第十二条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　业主大会、业主委员会应当配合居民委员会依法履行自治管理职责。业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会。

　　第三章 物业管理企业

　　第十三条 物业管理企业是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。

　　第十四条 新成立的物业管理企业，必须经市物业管理主管部门资质审查合格，报省建设行政主管部门批准，取得物业管理企业资质等级证书，并经工商登记注册后，方可从事物业管理工作。

　　第十五条 物业管理企业的权利：

　　(一)根据法律、法规和物业服务合同，拟订各项具体管理规定；

　　(二)根据物业服务合同和有关规定实施物业管理，收取物业管理服务费用；

　　(三)有权制止违反住宅区物业管理规定的行为；

　　(四)要求业主委员会协助实施物业管理；

　　(五)开展多种经营活动和有偿服务。

　　第十六条 物业管理企业的义务：

　　(一)履行物业服务合同；

　　(二)接受业主委员会和业主的监督、检查；

　　(三)制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划；

　　(四)发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告；

　　(五)接受市物业管理主管部门、其他有关行政主管部门及住宅区所在地街道办事处(镇)的监督、检查和指导。

　　第十七条 物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内的设施，超越服务合同约定范围对业主开展有偿服务的，应当征得服务对象的同意。

　　第四章 物业的管理、使用与维护

　　第十八条 房地产开发单位应当在销售房屋之前，制定业主临时公约、选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同至住宅区业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。

　　房地产开发单位与购房户签订的买卖合同应当含前期物业服务合同的内容。

　　第十九条 房地产开发单位在新建住宅区时，应严格按照规划设计方案，将公共配套设施及物业管理设施同步建设到位，工程竣工后，必须有物业管理主管部门参与综合验收，验收合格的方可交付使用。

　　第二十条 业主委员会成立后，市物业管理主管部门会同有关部门组织房地产开发单位向业主委员会移交物业资料，办理移交手续。

　　第二十一条 物业资料移交给业主委员会后，业主委员会可按业主大会的决定续聘前期物业管理企业对住宅区实施物业管理。不续聘的，业主委员会按业主大会的决定，在市物业管理主管部门的组织下，采取招标方式，聘请其它物业管理企业对住宅区实施物业管理。

　　业主委员会应与物业管理企业签订住宅区物业服务合同，并在合同签订30日内，报市物业管理主管部门备案。

　　第二十二条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专营企业，费用从管理服务费中支出。但不得将整项服务业务委托他人。

　　第二十三条 房屋的维修责任按下列规定划分：

　　(一)房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主负责；

　　(二)房屋的外墙面、楼梯、通道等房屋本体共用部位、共用设施由物业管理企业负责养护、维修与更新，费用从维修资金中支出；属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

　　房屋及附属设施影响市容或可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应当由业主修缮的，业主应及时修缮；拒不修缮的，由业主委员会委托物业管理企业修缮，由业主委员会委托物业管理企业修缮，费用由业主承担。

　　第二十四条 住宅区内的共用设施，由物业管理企业统一负责管理、养护、维修与更新，费用从维修资金中支出；属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

　　第二十五条 住宅区内禁止下列行为：

　　(一)擅自改变房屋的用途、结构、外貌；

　　(二)占用通道、平台、道路、场地、停车场、屋面、楼梯、自行车房(棚)等堆放杂物或者进行违法建设；

　　(三)损坏、占用绿化地；

　　(四)乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔杂物、乱设摊点；

　　(五)随意停放自行车和机动车辆；

　　(六)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品；

　　(七)发出超规定标准的噪音；

　　(八)法律、法规和规章禁止的其他行为。

　　第二十六条 业主装修房屋，应当遵守房屋使用说明书和业主公约的规定，并告知物业管理企业。物业管理企业应当将物业装修的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主签订装修管理服务协议。业主应当遵守有关规定，并按装修管理服务协议的约定缴纳装修保证金。装修结束后没有违反协议的，物业管理企业应当在一个月内退还装修保证金。

　　第二十七条 业主应当按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，按有关规定办理手续，告知物业管理企业，并报有关行政主管部门批准。

　　第五章 专用房屋及物业管理费用

　　第二十八条 房地产开发单位移交住宅区时，应按以下标准向业主委员会无偿提供住宅区物业管理用房：

　　(一)房屋总建筑面积为1万平方米以下的住宅区，应提供15—

30平方米建筑面积的物业管理用房；

　　(二)房屋总建筑面积为1万平方米以上2万平方米以下的住宅区，应提供50平方米建筑面积的物业管理用房；

　　(三)房屋总建筑面积为2万平大米以上的住宅区，每增加1万平方米建筑面积，物业管理用房增加10平方米建筑面积；

　　前款第一、二、三项，业主委员会办公用房为 15-25平方米建筑面积，其他的为物业管理企业办公用房。物业管理用房产权归业主所有。

　　第二十九条 房地产开发单位移交住宅区时应以建造成本价向业主委员会提供商业用房，其标准为：

　　(一)房屋总建筑面积为www.pmceo.com2万平方米以下的住宅区，应提供15—30平方米建筑面积的商业用房；

　　(二)房屋总建筑面积为2万平方米以上的住宅区，每增加1万平方米建筑面积，商业用房增加5平方米建筑面积；

　　商业用房的购置费用从住宅共用部位共用设施设备维修资金中垫支，并从商业用房的经营收入中回收。

　　第三十条 本办法发布前已交付使用的住宅区，未按本办法规定的标准无偿提供物业管理用房的，原房地产开发单位应参照本办法第二十八条规定给予经济补偿。物业管理主管部门应专项用于购置物业管理用房，其产权为国有。

　　第三十一条 商业用房和住宅区内其他有经济收入的共用配套设施、设备和场地，由物业管理企业按物业服务合同经营。

　　第三十二条 房地产开发单位新建的住宅区必须按规定建立住宅共用部位共用设施设备维修资金。维修资金由业主缴纳，属业主所有，专项用于物业保修期满后房屋本体共用部位共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法由市政府另行制定。

　　第三十三条 物业管理服务费由物业管理企业按月向业主或物业使用人收取，以独立住宅区为单位核定，实行分等定级，优质优价，具体标准由市价格行政主管部门会同市物业管理主管部门根据管理项目和水平核定，物业管理企业不得擅自扩大物业管理服务费的收费范围或提高收费标准。

　　第三十四条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由房地产开发单位交纳。

　　第三十五条 供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用事业单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设备设施维修、养护的责任。

　　供水、供电、供气等单位应到户抄表、收费，到户确有困难的，应与物业管理企业签订委托收费和维修协议。

　　第三十六条 住宅区物业管理服务费的收支项目，有关管理单位和使用单位每6个月至少公布一次，接受业主、业主委员会及有关部门的监督、检查。

　　第六章 法律责任

　　第三十七条 未取得资质证书从事物业管理的，由市物业管理主管部门没收违法所得，并依法予以罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第三十八条 物业管理企业挪用维修资金的，由市物业管理主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，并依法予以罚款；情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　第三十九条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由市物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，并依法予以罚款。

　　第四十条 违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

　　第七章 附则

　　第四十一条 本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的公用设施、设备和公共场地。

　　本办法所称业主，是指物业的所有权人。

　　本办法所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。

篇3：江苏省城市住宅区物业管理办法

　　第一章总则

　　第一条为了适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化物业管理新体制，规范物业管理行为，提高城市住宅区物业管理水平，为城市居民创造和保持整洁、文明、安全、方便的居住环境，依据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。

　　第二条在本省行政区域内从事城市住宅区物业管理活动，应当遵守本办法。

　　本办法所称物业，是指已建成投入使用的住宅区内各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。所称物业管理是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和为业主、房屋使用人提供的服务。本办法所称业主，是指住宅区内各类房屋的所有权人。

　　第三条城市新建住宅区和达到一定规模且公共设备、公用设施等配套比较齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理。配套设施不全的城市住宅区，由所在地政府组织整治，逐步创造条件，实施物业管理。实行物业管理的住宅区的具体规模、范围，由市、县(市)人民政府划定。

　　第四条省人民政府建设行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其主要职责是：

　　(一)贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施;

　　(二)管理全省物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理机制;

　　(三)监督物业管理企业资质管理工作;

　　(四)依法查处物业管理中的违法行为。

　　市、县(市)建设(房产)行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。

　　第五条

　　各级规划、市政、绿化、环卫、公安、邮电、供电、供水、物价、工商等部门和单位，应当按照各自的职责分工，协同建设(房产)行政主管部门做好有关管理工作。街道办事处协助有关部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。第六条物业管理行业按照国家和省有关规定享受第三产业(居民服务业)优惠政策。各级人民政府应当扶持物业管理行业的发展。

　　第二章业主会议与业主委员会

　　第七条住宅区入住率或者房屋出售率达到60%以上时，所在地人民政府物业管理行政主管部门负责组织住宅区开发建设单位或者物业管理企业、业主和使用人代表召开首次业主会议，选举产生业主委员会;以后的业主会议由住宅区业主委员会负责召集。

　　第八条业主会议，可以由住宅区每幢房屋推举若干名业主和使用人代表组成。业主会议决定事项，以组成人员的过半数通过。

　　第九条业主会议是住宅区物业管理的最高决策机构，行使下列职权：

　　(一)选举、罢免业主委员会的组成人员;

　　(二)审议、修改、通过住宅区业主公约、业主委员会章程;

　　(三)听取和审查业主委员会的工作报告并监督业主委员会的工作;

　　(四)审定住宅区有关业主和使用人权益的重大事项;

　　(五)改变或者撤销业主委员会不适当的决定。

　　第十条首次业主会议选举产生的业主委员会，应当经所在地人民政府物业管理行政主管部门登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。

　　第十一条业主委员会由住宅区内的业主和使用人代表组成，组成人数为单数，可以依据住宅区规模，在9至15名的范围内确定。必要时，经业主会议决定可以适当增减，但最低不得少于5名。业主委员会可以设主任、副主任、委员，一般为兼职。业主委员会主任、副主任、委员，应当推选热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。业主委员会开会时，可以邀请住宅区所在地的居民委员会派员参加。

　　第十二条业主委员会是业主会议的执行机构，向业主会议负责并报告工作，每届任期三年，可以连选连任。

　　第十三条业主委员会应当按照批准的章程行使下列职权：

　　(一)召集和主持业主会议;

　　(二)按照规定选聘或者续聘物业管理企业，并签订本住宅区的物业管理委托合同;

　　(三)主持制定住宅区业主公约，并提交业主会议审议通过;

　　(四)审议物业管理企业年度管理计划及物业管理重大措施;

　　(五

　　)监督物业管理企业的管理工作。

　　业主委员会履行下列义务：

　　(一)根据住宅区业主、使用人的意见、要求，对物业管理企业的经营管理活动进行监督;

　　(二)接受住宅区内全体业主和使用人、业主会议、物业管理行政主管部门的监督;

　　(三)督促业主和使用人遵守本住宅区业主公约和有关规定;

　　(四)协助物业管理企业落实各项管理服务措施。

　　第十四条业主委员会会议，每年至少召开两次，决议事项以过组成人员的三分之二多数通过

　　。

　　第十五条业主委员会可以采取公开招标或者其他方式，选聘物业管理企业在住宅区实施物业管理。

　　第三章物业管理企业

　　第十六条物业管理企业，是依据《中华人民共和国公司法》设立，独立核算、自主经营、自负盈亏并具有独立法人地位，以物业管理、为居民服务为主的经济实体。

　　第十七条物业管理企业应当按照规定向物业管理行政主管部门申领物业管理企业资质证书;未领取物业管理企业资质证书的，不得从事物业管理经营服务活动。

　　第十八条物业管理企业的权利：

　　(一)根据有关法律、法规和规章，并依据物业管理委托合同，结合住宅区实际，制定住宅区物业管理具体实施办法;

　　(二)依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用;

　　(三)制止违反住宅区物业管理规定的行为;

　　(四)选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)，承担专项管理业务工作;

　　(五)按照企业经营范围开展多种经营;

　　(六)邀请业主委员会协助管理。

　　第十九条物业管理企业的义务：

　　(一)履行物业管理委托合同，依法从事物业管理经营活动;

　　(二)接受业主委员会、住宅区内的全体业主和使用人及有关部门的监督;

　　(三)向业主委员会报告工作;

　　(四)积极开展多种形式、健康向上的社会文化活动，丰富住宅区居民的精神生活。

　　第四章物业管理委托

　　第二十条住宅区开发建设单位在住宅区业主委员会成立前应当确定物业管理单位，负责住宅区住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理工作。

　　第二十一条住宅区房屋销售时，开发建设单位应当与购房者在房屋销(预)售合同中订立有关售后物业管理条款，并向购房者提供入住管理公约和住户手册。经双方签字、盖章后的入注管理公约和住户手册，是房屋销(预)售合同的组成部分。

　　第二十二条住宅区入住率或者销售率达到60%以上时，开发建设单位或者接受委托的物业管理企业应当在1个月内向市、县(市)物业管理行政主管部门报告，由物业管理行政主管部门组织开发建设单位或者物业管理企业召集首次业主会议，选举产生业主委员会。业主委员会成立后应当及时续聘或者重新委托物业管理企业。开发建设单位应当在物业管理行政主管部门监督下，及时向业主委员会移交物业管理所必需的工程建设技术

　　资料。业主委员会应当将该资料复印件委托物业管理企业妥善保管，由物业管理企业使用。第二十三条接受委托的物业管理企业应当与开发建设单位或者业主委员会签订物业管理委托合同。物业管理委托合同应当包括下列内容：

　　(一)双方当事人名称及地址;

　　(二)管理服务项目和内容;

　　(三)管理服务标准;

　　(四)管理服务权限;

　　(五)管理服务费用及其支付办法;

　　(六)合同期限;

　　(七)双方当事人认为需要约定的其他事项。物业管理企业应当在物业管理委托合同签订后15日内，将物业管理委托合同报住宅区所在地物业管理行政主管部门备案。

　　第二十四条物业管理委托合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，业主委员会可以决定终止委托合同，但应当提前1个月通知物业管理企业。物业管理委托合同终止时，原物业管理企业应当在接到终止通知之日起1个月内向业主委员会办理有关房屋、工程建设技术资料、帐册及其他物品的移交手续。第五章住宅区的使用与维护

　　第二十五条住宅区建成后，必须按照国家建设行政主管部门规定进行工程竣工验收和住宅区综合验收，住宅区所在地物业管理行政主管部门应当参加竣工综合验收，并就住宅区物业管理相关内容签署验收意见。

　　第二十六条住宅区竣工综合验收后，开发建设单位应当在物业管理行政主管部门的监督下，向住宅区业主委员会或者物业管理企业移交下列工程建设技术资料：

　　(一)住宅区竣工总平面图;

　　(二)单体建筑、结构、设备安装竣工图;

　　(三)住宅区公建配套设施、地下管网工程竣工图;

　　(四)有关设施、设备安装、使用和维修技术资料;

　　(五)住宅区物业管理所必需的其他资料。

　　第二十七条业主和使用人使用房屋和住宅区公用配套设施应当遵守下列规定：

　　(一)房屋装饰装修不得危及房屋安全，未经有关部门批准不得改变房屋结构，不得私搭乱建，处理建筑垃圾必须符合有关规定;

　　(二)改变房屋用途和外貌，应当符合有关规定;

　　(三)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;不得利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

　　(四)房屋内公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台，屋面等公共部位，不得占用、乱堆杂物;

　　(五)爱护住宅区内的公共设施、不得损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和休闲设施等;

　　(六)车辆按照规定有序停放;

　　(七)垃圾实行袋装化，按照规定的时间、地点、方式投放;

　　(八)住宅区内不得乱贴、乱画、乱挂。

　　第二十八条房屋的维修责任，按照下列规定划分：

　　(一)房屋室内部分，由业主和使用人自行维修;

　　(二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线、

　　消防设施等房屋本体公用部位、设施、设备，由住宅区受聘的物业管理企业组织定期养护维修。第二十九条物业管理企业应当按照合同的约定，加强对住宅区内道路、路灯、喷泉池、园林绿化、娱乐场所、消火栓、停车场、自行车(摩托车)库、公厕、卫生保洁设备设施等公用配套设施的养护维修。属于人为损坏的，由损坏者负责修复;造成损失的，应当赔偿损失。

　　第三十条住宅区受聘的物业管理企业可以接受有关专业部门委托，对住宅区内的水、电、煤气等管线、设施进行维修养护。

　　第三十一条住宅区的业主和使用人，应当增强自主意识，严格遵守住宅区业主公约和物业管理有关规定，积极参与住宅区的物业管理活动，延长住宅区的使用寿命，使住宅区成为文明、高尚的居所。

　　第六章物业管理收费及管理用房

　　第三十二条物业管理收费，包括公共服务费和代收代办费、特约服务费。对物业管理收费，应当区别服务性质，依法实行政府定价、政府指导价和市场调节价。物业管理公共服务费具体收费项目、标准、管理办法，由省人民政府价格、建设行政主管部门另行制定。

　　第三十三条物业管理公共服务费的主要用途为：

　　(一)物业管理企业管理服务人员的工资，按照规定提取的福利费;

　　(二)绿化管理费;

　　(三)清洁卫生费;

　　(四)保安费;

　　(五)办公费;

　　(六)物业管理企业固定资产折旧费;

　　(七)法定税费。

　　第三十四条物业管理公共服务费，应当实行明码标价，收费项目、收费标准、收费办法、开支方向应当定期定点公布，接受业主和使用人的监督。业主和使用人应当按照规定按期足额缴纳物业管理公共服务费。

　　第三十五条物业管理企业可以接受委托，代理供水、供电、供气等有关专业部门收取水、电、气费，并可以代其定期维修养护水、电、煤气等管线、设施，按照有关规定收取代收代办服务费，由业主与物业管理企业协商确定，报价格行政部门备案。

　　第三十六条房屋公用部位、设施、设备专项维修费，按照国家和省人民政府有关规定执行。前款所称专项维修费，应当存入指定银行，由业主自治管理，具体办法由市、县(市)人民政府制定。

　　第三十七条各级人民政府财政、审计部门依法对住宅区物业管理专项维修费的收取、管理和使用情况进行监督和审计。

　　第三十八条住宅区开发建设单位应当按照有关规定建设物业管理用房，在住宅整体移交时，一并移交给住宅区业主委员会，物业管理用房的产权属住宅区全体业主共有，依法发给房屋共有权证，不得转让。

　　第七章法律责任

　　第三十九条物业管理企业未按本办法规定到物业管理行政主管部门申领物业管理资质证书的，由物业管理行政主管部门责令限期补办资质审查手续;逾期不补办的，由物业管理行政主管部门给予警告，并处30000元以下的罚款。

　　第四十条物业管理企业违反本办法，对住宅区房屋及公用设施、设备管理、维修、养

　　护不善或者不履行物业管理委托合同规定义务的，业主和使用人有权投诉，物业管理行政主管部门可以责令其赔偿损失，并视情节给予警告或者处5000元以下罚款。第四十一条物业管理企业违反本办法，擅自设立收费项目、提高收费标准或者所提供服务质价不符的，由价格行政主管部门按照国家有关法律、法规规定给予处罚。

　　第四十二条业主和使用人不遵守住宅区业主公约和国家有关物业管理法律、法规，违反本办法第二十七条规定的，物业管理企业有权制止，并要求限期改正;造成损失的，有权要求其赔偿;违反有关法规的，由有关部门依法查处;构成犯罪的，依法追究刑事责任。业主和使用人未按照规定或物业管理委托合同约定缴纳物业管理公共服务费的，物业管理企业可以按照约定加收滞纳金。

　　第四十三条物业管理企业不服物业管理、价格行政主管部门的行政处罚，可以依照法律、法规的规定，向作出行政处罚决定机关的上一级行政机关申请复议，或向人民法院起诉。业主或使用人不服物业管理企业作出的物业管理决定的，可依法向物业管理行政主管部门投诉或向人民法院起诉;不服物业管理行政主管部门作出的裁决的，可向其上一级行政机关申请复议或向人民法院起诉。

　　第四十四条住宅区开发建设单位违反本办法第三十八条规定，不按照规定履行提供住宅区物业管理用房，由物业管理行政主管部门责令其限期履行。

　　第四十五条物业管理企业与业主、业主委员会、房屋使用人因物业管理产生的合同纠纷，当事人应当协商解决向物业管理行政主管部门申请调解。协商或调解不成的。应当按照双方签订的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。无仲裁协议或仲裁协议无效的，可以依法向人民法院起诉。

　　第四十六条物业管理行政主管部门在查处有关行政违法案件时，必须有2名执法人员，并出示省人民政府统一制发的行政执法证件;实施行政处罚时，必须使用财政部门统一制发的罚没单据，罚没收入必须全部上缴国库。

　　第八章附则

　　第四十七条高档公寓、别墅区、商住区、写字楼、综合楼、工业区(厂房)的物业管理，参照本办法执行。

　　第四十八条各市可以根据本办法制定实施细则。

　　第四十九条本办法的具体应用问题，由省人民政府建设行政主管部门负责解释。

　　第五十条本办法自公布之日起施行。

篇4：铁岭市城市住宅区物业管理办法(2002年)

　　铁岭市城市住宅区物业管理办法(20**)

　　《铁岭市城市住宅区物业管理办法》业经20**年7月26日第39次市政府常务会议讨论通过现予发布。

　　市长：姚辉

　　二OO二年八月十四日

　　铁岭市城市住宅区物业管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的居住环境，根据国家和省有关规定，制定本办法。

　　第二条 本办法所称城市住宅区，是指城市规划区内以住宅为主，配套设施齐全，具有一定规模的居住区域。

　　本办法所称城市住宅区物业(以下简称物业)，是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。

　　本办法所称的物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对物业进行管理和为业主、物业使用人提供有偿服务的活动。

　　本办法适用于铁岭市行政区域内城市住宅区的物业管理。

　　第三条 统一规划建设，具备一定规模，配套设施齐全的新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区，应实行物业管理;配套设施尚不齐全的原有住宅区，应当通过整治逐步创造条件，实行物业管理。对无能力管理和弃管的物业，统一交房产部门管理。

　　第四条 本办法所称业主是指物业所有权人;物业使用人是指物业的承租人和实际使用人。

　　第五条 物业管理要本着公开、公平、互利、便民的原则，逐步实行招投标制度。

　　第六条 市房产行政管理部门和县(市)、 区人民政府主管房产行政管理的部门是物业管理的行政主管部门，负责本行政区域内物业管理工作的组织、协调、监督、检查、动态管理和业务指导。

　　街道办事处(社区居民委员会)和其他有关部门在各自的职权范围内配合做好住宅区物业管理工作。

　　第二章 业主、物业使用人和物业管理委员会

　　第七条 物业管理委员会是城市住宅区业主、物业使用人对物业实行自治管理的群众性组织。物业管理委员会由业主、物业使用人大会或代表大会选举产生。

　　第八条 业主、物业使用人的权利、义务：

　　(一)享有物业管理服务的权利;

　　(二)享有业主、物业使用人代表大会和物业管理委员会委员的选举权和被选举权;

　　(三)决定有关物业管理的重大事项;

　　(四)监督物业管理委员会的工作;

　　(五)执行业主、物业使用人大会或代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定;

　　(六)遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约;

　　(七)按时缴纳物业管理服务费。

　　第九条 新建住宅区出售和入住率达到总套数50%以上的，原有住宅区达到物业管理规定条件的，在物业管理行政主管部门指导、协调和在街道办事处的协助下，组织召开首次业主、物业使用人大会或者代表大会，选举产生物业管理委员会。

　　住宅区业主、物业使用人代表大会由业主、物业使用人代表组成，其代表按房屋性质、户数比例产生。

　　第十条 业主、物业使用人大会或代表大会应当由超过2/3的业主、物业使用人或业主、物业使用人代表出席方可举行。

　　业主、物业使用人大会或代表大会作出决定应由半数以上的业主、物业使用人或业主、物业使用人代表通过，并在物业管理区域内公布后方可生效。

　　第十一条 业主、物业使用人大会或代表大会具有下列权利：

　　(一)选举、改选物业管理委员会，增补或撤换物业管理委员会委员;

　　(二)审议《物业管理委员会章程》和《物业管理公约》;

　　(三)听取和审议物业管理委员会关于物业管理工作报告和财务报告，修改或撤销物业管理委员会作出的不适当决定;

　　(四)决定物业管理的其他事项。

　　第十二条 业主、物业使用人大会或代表大会选举产生的物业管理委员会委员由7至10人组成，设主任1人，副主任1至2人。主任、副主任从物业管理委员会委员中选举产生。物业管理委员会每届任期3年，主任、副主任、委员可以连选连任。物业管理委员会任期届满1个月前，应当组织换届选举，产生新一届物业管理委员会。

　　第十三条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。

　　物业管理委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、社区居民委员会等有关方面参加。

　　第十四条 物业管理委员会的职责：

　　(一)维护业主、物业使用人的合法权益;

　　(

　　二)通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同; 　　(三)审议物业管理企业制定的年度物业管理计划和管理服务的重大措施;

　　(四)听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;

　　(五)确定或者调整物业管理服务内容，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费;

　　(六)督促业主、物业使用人遵守物业管理公约，协助物业管理企业落实各项管理工作，监督共用设施设备和共用场地的合理使用。

　　(七)业主、物业使用人大会赋予的其他权利。

　　第十五条 物业管理委员会应自选举产生之日起30日内，到物业管理行政主管部门登记备案。

　　第三章 物业管理企业

　　第十六条 物业管理企业是依照法定程序设立，以物业管理与服务为经营业务，独立核算，并具有企业法人资格的经济组织。

　　物业管理企业享受国家有关第三产业的优惠政策。

　　第十七条 物业管理企业，必须经物业行政主管部门资质审批，领取《物业管理企业资质证书》后到工商行政管理机关登记并领取营业执照，方可从事与其资质相应的物业管理业务。未经物业行政主管部门进行资质评定并取得资质证书，不得从事物业管理业务。

　　第十八条 物业管理企业申报评定资质等级应提交下列书面材料：

　　(一)物业管理企业资质等级申报表;

　　(二)企业章程;

　　(三)企业法定代表人任职文件;

　　(四)办公场地证明;

　　(五)建设部颁发的经理培训证及从业人员技术职称证;

　　(六)物业管理委托合同复印件;

　　(七)企业验资报告。

　　第十九条 对物业管理企业的资质等级实行年检与等级动态管理，对不符合原定资质等级的、管理服务较差的、业主和物业使用人意见较大的企业，由物业管理行政主管部门限期整改，达不到整改要求的，视情况降级或吊销资质证。

　　第二十条 物业管理企业自物业管理合同终止之日起10日内，在物业管理行政主管部门的协助下到物业管理委员会办理下列事项：

　　(一)对预收的物业管理费按实清算，剩余部分予以结转;

　　(二)移交全部物业档案资料和有关财务帐册;

　　(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

　　第二十一条 物业管理企业的权利：

　　(一)依照物业管理委托合同和有关规定，对物业实施管理并制定物业管理办法;

　　(二)依据委托管理合同和有关规定收取物业管理服务费;

　　(三)制止违反物业管理制度的行为;

　　(四)请求物业管理委员会协助管理;

　　(五)选聘专业公司承担专项业务。

　　第二十二条 物业管理企业义务：

　　(一)履行物业管理委托合同，依法经营;

　　(二)接受业主、物业使用人和物业管理委员会的监督;

　　(三)接受物业管理行政主管部门的监督、指导;

　　(四)定期向业主、物业使用人公布物业管理服务费和维修基金的收支情况;

　　(五)法律、法规和规章规定的其他义务。

　　第二十三条 物业管理企业可以在住宅区内依法开展适宜住宅区的多种经营活动。

　　第四章 物业管理与收费

　　第二十四条 新建住宅区房屋竣工交付使用后，物业管理委员会成立之前，应在物业管理行政主管部门的指导下，由开发建设单位对住宅区的物业进行前期管理。物业管理委员会成立以后移交所聘用的物业管理企业进行物业管理。

　　第二十五条 前期物业管理可由开发建设单位或者其委托的物业管理企业承担。

　　物业前期管理费分别由开发建设单位、业主、物业使用人承担;房屋未出售和出租的由房屋开发建设单位承担;房屋已出售的，由业主或物业使用人承担。

　　第二十六条 凡新建住宅区，开发建设单位在移交物业时，须按规划要求，向物业管理委员会无偿提供办公用房。住宅区建筑总面积2万平方米以下的提供100平方米;住宅区建筑总面积2万平方米至5万平方米的提供150平方米;住宅区建筑总面积5万平方米以上的在提供150平方米基础上，建筑面积每增加5万平方米，提供的物业管理办公用房增加50平方米。所提供的房屋造价(成本价)进入住宅区建设成本，该房屋由物业管理委员会和物业管理企业共同使用，其产权归业主共有。

　　物业管理办公用房不得出借、出租或出售。

　　第二十七条 凡商品住房和公有住房出售后，都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，其收取、使用和管理，按国家、省有关规定执行。

　　第二十八条 城市住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

　　第二十九条 开发建设单位移交物业时，应向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：

　　(一)政府主管部门的项目批准文件;

　　(二)规划图和竣工总平面图;

　　(三)单体房屋及配套的基础设施设备的竣工图;

　　(四)地下管网竣工图、电路示意图、隐蔽工程验收记录;

　　(五)竣工综合验收合格证书;

　　(六)各类房屋和共用设施设备清单; 　　(七)环保、绿化等相关工程验收资料;

　　(八)其他资料。

　　第三十条 物业管理委员会选聘物业管理企业可采取招标。投标方式进行，一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业。

　　第三十一条 物业管理服务合同应当包括以下内容：

　　(一)当事人和物业的基本情况;

　　(二)物业管理服务事项和服务质量要求;

　　(三)物业管理服务费的标准及收取办法;

　　(四)合同的期限、变更、终止的约定，合同终止时物业资料的移交方式等;

　　(五)物业管理的责任范围;

　　(六)违约责任及解决纠纷的途径;

　　(七)双方当事人约定的其他事项。

　　第三十二条 物业管理服务内容一般应包括：

　　(一)房屋共用部位、设施、设备的维修、养护及运行服务;

　　(二)环境卫生清扫保洁、生活垃圾的收集;

　　(三)协助当地公安机关搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作;

　　(四)车辆停放秩序的管理及停车场的经营管理;

　　(五)非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的养护管理;

　　(六)物业管理档案资料的管理;

　　(七)开展社区服务，参与社区文化建设;

　　(八)物业管理委员会委托合同约定的其他事项。

　　第三十三条 物业管理委托合同期满，一方不再续签的，在合同期满前两个月内通知对方，合同有效期内，物业管理企业破产或被解聘的，由物业管理委员会暂时自我管理或委托物业管理行政主管部门委派的物业管理企业代管。

　　第三十四条 物业管理服务费收取项目，按省物价部门规定执行。

　　物业管理服务费收费标准，按服务项目、标准，分不同情况，由物业管理委员会与物业管理企业参照市人民政府制定的物业管理服务收费指导价协商确定。

　　政府指导价，由市物价部门会同物业管理行政主管部门确定。

　　第三十五条 物业管理企业为业主提供特约服务的，没有收费标准的，由物业管理企业与业主商定价格;国家和省、市有收费标准的，按标准执行。

　　第三十六条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目标准必须公布，业主、物业使用人必须按规定交纳，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。

　　物业管理企业应每半年和业主、物业使用人公布物业管理服务费收支情况，接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第三十七条 城市住宅区内的业主、物业使用人应按照法律、法规、规章和《物业产权人公约》的规定使用物业。

　　第三十八条 业主、物业使用人不得有下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌;

　　(二)擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房;

　　(三)擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物;

　　(四)擅自移动、占用、损坏共用设施设备;

　　(五)安装影响房屋结构的动力设备。

　　第三十九条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)践踏、占用绿地;

　　(二)损毁树木、园林;

　　(三)占用通道等共用场地;

　　(四)乱抛乱堆垃圾、杂物;

　　(五)发出超过规定标准的噪音;

　　(六)排放有毒、有害等污染环境的物质;

　　(七)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;

　　(八)法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

　　第四十条 业主、物业使用人装修房屋改变房屋结构、外貌或明显加大荷载及改变物业使用性质的，必须经物业管理企业同意，经有关部门批准。对未经同意、批准，擅自装修、改变物业使用性质的，物业管理企业有权制止并报告有关部门。

　　第四十一条 在物业管理区域内供水、供热、供电、煤气。排水、道路、通讯、有线电视等共用设施，新增或进行维修、改造需要占用、挖掘道路、场地的，必须经物业管理企业同意，并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。

　　第四十二条 物业管理的住宅区内的机动车停车场，自行车棚，由物业管理委员会委托物业管理企业管理，并按规定收取车辆停放管理费。

　　第四十三条 业主转让或出租物业时，应当将《物业产权人公约》、《物业使用守则》告知受让人或承租人。

　　物业转让合同或租赁合同签订之日起10日内受让方或承租方应将受让或承租情况书面告知物业管理企业。

　　第四十四条 物业管理企业应当依照国家规定加强共用部位、共用设施设备的维修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度与使用功能。

　　第四十五条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修，造成其他业主。物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。

　　业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备，造成相邻关系人财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。

　　第六章 法律责任

　　第四十六条 违反本办法第十七条规定，未经物业管理行政主管部门资质审批，未取得《物业管理企业资质证书》， 擅自从事物业管理业务的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十六条规定，责令改www.pmceo.com正，没收非法所得，并处 5000元以上 1万元以下罚款。

　　第四十七条 违反本办法第二十条、第二十九条规定之一的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物

　　业管理条例》第三十七条规定，责令限期整改，并处5000元以上1万元以下罚款。 　　第四十八条 违反本办法第二十六条规定，未提供物业管理办公用房的，由物业管理行政主管部门会同房地产开发行政管理部门，责令房屋开发单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房，或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。

　　第四十九条 违反本办法第二十八条规定的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省住宅区物业管理条例》第四十条规定，责令改正，并处2000元以上5000元以下罚款。

　　第五十条 业主、物业使用人违反本办法第三十六条一款规定，未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴纳金额的0.3%按日加收滞纳金。

　　拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

　　第五十一条 违反本办法第三十八条、第三十九条规定之一的，物业管理企业有权制止;造成损失的，有权要求赔偿;情节严重的，由物业管理行政主管部门依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第三十九条规定，责令恢复原状，并处1000元以下罚款。

　　第五十二条 业主、物业使用人大会或代表大会作出的决定违反本办法规定的，物业管理行政主管部门应责令其限期改正，或撤销其决定，并通告全体业主和物业使用人。

　　物业管理委员会及其成员作出的决定违反本办法规定的，由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改正，并由责任人承担相应的责任。

　　第五十三条 物业管理企业违反本办法规定，未取得营业执照，从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的，由工商行政管理部门、物价行政部门按照有关法律、法规规定处罚。

　　第五十四条 当事人对行政处罚不服的，可以在收到处罚决定书之日起60日内向上一级行政主管部门或本级人民政府申请行政复议，也可以在收到处罚决定书之日起3个月内向法院提起行政诉讼。

　　第五十五条 物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附则

　　第五十六条 我市规划区内的写字楼、商厦、别墅等其他类型的物业管理，参照本办法规定执行。

　　第五十七条 实施物业行政处罚，按《行政处罚法》规定执行。

　　第五十八条 本办法由铁岭市房产局负责解释。

　　第五十九条 本办法自20**年10月1日起施行。

篇5：呼和浩特市住宅区物业管理办法(2019)

本文提要：市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门,负责组建业主委员会,培育物业管理公司;监督、指导业主委员会和物业管理公司的工作;培育物业管理市场,规范物业管理行为;统一管理物业管理专用基金......

政府令第12号
2000年4月12日起施行
第一章 总 则
第一条 为了加强城市住宅区物业管理,规范物业管理服务行为,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,创造良好的居住环境,根据国家有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城市住宅区物业管理。中央、自治区驻呼单位的物业实行属地化管理。
第三条 本办法所称住宅区物业(以下简称物业),是指住宅以及相关的住宅共用部位、共用设备和共用设施。
本办法所称业主,是指物业的所有权人。
本办法所称使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理公司,是指接受业主或者业主委员会的委托,根据物业委托管理合同进行专业管理服务的企业。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门,负责组建业主委员会,培育物业管理公司;监督、指导业主委员会和物业管理公司的工作;培育物业管理市场,规范物业管理行为;统一管理物业管理专用基金;加强对财政拨付的住房建设资金及维修基金的管理;负责组织实施本办法。(房地产E网:www.pmceo.com)
建设、电力、邮电、环保、公安、物价、工商等有关行政管理部门按照各自职责,协同实施本办法。
城市建设和管理实行“两级政府,三级管理,四级网络”的形式,市内四区街道办事处、居委会应当注册相应的物业管理公司,做好物业管理工作。
驻区非作战部队、武装警察部队的后勤保障社会化管理,政府给予一定的优惠政策。
第二章 物业管理公司及其职责
第六条 物业管理公司是从事物业管理以及提供有偿服务的经营单位,具有独立企业法人资格。
第七条 成立物业管理公司必须符合下列条件:
(一)有符合公司法人登记的名称和组织机构;
(二)有适用物业管理经营活动的固定场所;
(三)有与经营规模相适应的注册资金;
(四)有初级以上的工程、经济、会计等专业技术人员各一名以上;
(五)法律、法规规定的其他条件。
第八条 成立物业管理公司,必须报市房产行政主管部门审核,取得《物业管理企业资质证书》,并领取《营业执照》,方可开业。
第九条 《物业管理企业资质证书》实行年检制度。
物业管理公司的从业人员实行持证上岗制度。从业人员上岗执业必须持有市房产行政主管部门核发的岗位证书。
第十条 物业管理公司接受委托实行邀请招标、公开招标制度。
第十一条 物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理,签订书面合同。委托管理合同应当自签订后十五日内报市房产行政主管部门备案。
第十二条 物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理:
(一)房屋的使用、维修、养护;
(二)消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;
(三)清洁卫生;
(四)车辆行驶及停泊;
(五)公共秩序;
(六)市房产行政主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第十三条 物业管理公司的权利:
(一)根据有关法律、法规,结合实际情况,制定本住宅区物业管理办法;
(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理费用;
(三)制止违反住宅区物业管理规定的行为;
(四)选聘专营公司承担专项经营业务;
(五)对无故不交各项应交费用的业主和使用人,物业管理公司可要求其限期缴纳并按规定收取滞纳金。
第十四条 物业管理公司的义务:
(一)以为业主服务为宗旨,注重社会效益、经济效益和环境效益;
(二)按市房产行政主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理;
(三)接受业主委员会和业主的监督;
(四)组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动;
(五)按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
第十五条 物业管理服务收费,应当遵循公平、合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
第十六条 物业管理服务收费包括下列项目:
(一)管理费。用于物业管理区域的日常管理,包括物业管理区域内的巡视、检查,物业维修、更新费用的财务管理,物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;
(二)房屋设备运行费。用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用;
(三)绿化管理费。用于绿地,花草的浇灌修剪:
(四)保洁费。用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;
(五)保安费。用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;
(六)维修费。用于物业维修服务所需的费用。
前款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项费用按月分项计算,第(六)项费用按实际维修项目计算。
第十七条 物业管理服务收费的标准按照下列规定确定:
(一)住宅的公共性服务收费标准,由市物价行政主管部门会同市房产行政主管部门制定,并领取由市物价行政主管部门核发的《收费许可证》。
(二)其他服务项目的收费标准,由物业管理公司与业主委员会或者业主、使用人协商确定。
第十八条 业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用的,从其约定。
物业管理服务费用经约定可以预收,预收期限不得超过三个月。
第十九条 物业管理公司收费的项目和标准应当公布。已按照本办法向业主或者使用人收取物业管理服务费用的,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托,物业管理企业自行提供服务收费的,业主或者使用人可以不支付。
第二十条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市房产行政主管部门和委托管理合同规定的标准,或者违反委托管理合同规定的,业主委员会或委托方可以终止合同。
第二十一条 物业管理公司应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内,向业主委员会办理下列事项,并报市房产行政主管部门备案:
(一)对预收的物业管理服务费用按实结算,多收的部分予以退还;
(二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册;
(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。
第三章 业主自治管理

第二十二条 业主委员会是在市房产行政主管部门指导下,在物业管理区域内代表全体业主对物业区域实施自治管理的组织,代表和维护业主的合法权益。
第二十三条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生,业主委员会委员应当由业主担任。
一个物业管理区域内,有下列情况之一的,市房产行政主管部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会,选举产生业主委员会:
(一)公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;
(二)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;
(三)住宅出售已满两年。
第二十四条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内,持下列文件向民政部门登记后,到市房产行政主管部门备案:
(一)成立业主委员会登记申请书;
(二)业主委员会委员名单;
(三)业主委员会章程;
(四)业主公约。
第二十五条 业主委员会的权利:
(一)召集和主持业主大会;
(二)制定业主委员会章程和业主公约;
(三)选聘或续聘物业管理公司,并与物业管理公司签订委托管理合同;
(四)审议物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;
(五)检查、监督物业管理工作的实施以及规章制度的执行。
第二十六条 业主委员会的义务:
(一)协助物业管理公司落实各项管理措施;
(二)督促业主执行物业管理的各项规定,履行管理公约,及时交纳各项管理服务费用;
(三)接受业主的监督;
(四)接受市房产行政主管部门的指导和监督;
(五)协调业主与物业管理公司的关系。
第四章 物业的接管、使用和维护
第二十七条 开发建设单位在工程竣工综合验收合格,并领取有关部门签发的《综合验收合格证书》后,须到市房产行政主管部门申报办理物业移交手续。
第二十八条 办理移交手续的物业,由业主委员会与物业管理公司签订委托管理合同。
业主委员会成立之前,由开发建设单位委托物业管理公司对物业进行管理,签订委托管理合同。
第二十九条 开发建设单位在移交物业时,向业主委员会及物业管理公司提交下列工程建设资料:
(一)竣工验收合格证书及有关资料;
(二)规划总平面图;
(三)竣工总平面图;
(四)地下管网竣工图;
(五)建筑施工全套图纸;
(六)其他必要的资料。
第三十条 开发建设单位在移交物业时,应提供一定比例的物业管理用房,其产权归全体业主所有。
第三十一条 业主或使用人使用房屋应遵守下列规定:
(一)未经有关部门批准,不得改变房屋结构、用途和外貌;
(二)不得对房屋的内外墙体、梁、柱、楼板、阳台、平台、屋面、通道擅自进行凿、拆;
(三)不得在房屋内外堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有损房屋安全和危害人体健康的危险物品;
(四)不得侵害他人的合法权益;
(五)不得利用房屋从事违法和违*公德的活动。
第三十二条 房屋的维修责任,按下列规定划分:
(一)室内部分,由业主负责维修;
(二)房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体共用设施,由物业管理公司组织定期养护和维修,其费用从公共性服务收费中支出。
住宅小区共用设施的重大维修工程费从共用设施专用基金中支出,不足部分按业主所拥有的住宅建筑面积比例分摊。
第三十三条 住宅小区内道路、沟渠、化粪池、污水井、绿地、路灯、娱乐场所、停车场、自行车棚等公用设施由物业管理公司统一管理维护。管理维护费用从公共性服务收费中支出。
第三十四条 住宅小区楼外水、电、暖、煤气、通讯等管线的维修养护,分别由供水、供电、供热、供气、通讯等单位负责。
第三十五条 在住宅小区内不得有下列行为:
(一)在小区内空地搭建各类违章建筑,堆放物品;
(二)占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场等公用设施影响其正常使用功能;
(三)侵占或损坏绿地、花草树木、园林小品,践踏花园草地;
(四)擅自张贴标语、广告和各类启事,悬挂广告牌或物品;
(五)损毁、涂划公共设施;
(六)随地丢撒果皮、废纸和杂物;随地倾倒垃圾、污水,随地吐痰、大小便;
(七)往垃圾道内倾倒非生活用垃圾、污水,倾倒体积过大的废弃物;
(八)饲养家禽、家畜;
(九)排放有毒、有害物质;
(十)随意停放车辆和乱鸣喇叭;
(十一)擅自接引水、电、煤气、排水等各种管线或开挖道路等;
(十二)法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
第三十六条 有关专业部门在住宅小区内开挖、埋设或维修供水、供电、排水、供热、煤气、邮电通讯等管道管线,须持有关部门签发的施工许可证,事先与业主委员会联系,签订协议并交纳一定的保证金后方可开工。对开挖后的路面、绿地等恢复原状后,退还保证金。保证金由物业管理公司代管。
第五章 维修基金的管理与使用
第三十七条 住宅共用部位、共同设备和共用设施,应当设立维修基金。
维修基金按下列规定收取:
(一)商品房出售时,六层住宅按售房款的2%收取,六层以上住宅按售房款的3%收取;
(二)单位出售公有住房时,按售房款的20%提取。
(三)公房的购买者按购房款的2%收取。
物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新,不得挪作他用。维修基金设专户管理。售房单位办理产权登记时,应将维修基金统一移交市房产行政主管部门代管。
物业维修基金的管理和使用执行建设部、财政部印发的《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》(建住房〔1998〕213号)。
住宅的共用部位、共用设备和共用设施维修、更新时,由业主委员会向市房产行政主管部门提出申请,市房产行政主管部门对维修项目进行鉴定并审核预算后,报市政府批准方可使用。项目维修由市房产行政主管部门指定有资质的专业队伍实施。
第三十八条 业主转让住宅时,其物业维修基金不予退还,继续用作住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新,其中由业主交纳的剩余部分,由受让人向转让人支付。(来自:www.pmceo.com)
第六章 法律责任
第三十九条 未申领《物业管理企业资质证书》从事物业管理活动的,限期予以补办,并由市房产行政主管部门处以1000元罚款。
第四十条 未向市房产行政主管部门移交维修基金的,限期移交,否则不予办理房屋权属登记。
第四十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依照行政复议法、行政诉讼法的有关规定,申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉,又不履行决定的,由作出处罚规定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第四十二条 物业管理区域内的非居住物业管理,旗县辖区内的物业管理,参照本办法执行。
第四十三条 本办法的具体应用问题,由市房产管理局负责解释。
第四十四条 本办法自公布之日起施行。1996年制定的《呼和浩特市物业管理暂行办法》同时废止