篇2：老旧住宅小区物业管理收费困境分析

老旧住宅小区的物业管理随着我国住房制度改革的推进,有了近 20 年的发展历史,但是物业管理收费问题始终是一个老大难问题,没有一个长期的有效机制来提高收费率,下面结合我们方庄小区物业实际工作来分析老旧住宅小区收费难的成因。

一、复杂的产权,造成了物业管理缴费主体确认难
由于老旧小区历史都比较长,伴随着我国房改政策的变迁,房屋产权情况也不断变化。在方庄小区,国家单位、企事业单位比较多,在这些单位改制之后,产权的归属界定非常复杂。比如国家电力公司,产权几经转移,一些下属的单位也不愿承接产权。没有明确的产权界定,物业管理收费就无从谈起。同样,根据现行北京市的物业管理收费办法,实行市场调节价,但是小区业主委员会成立的不多,这样在进行物业费对价时没有谈判对象。同时,存在一些老旧小区业主房产的建筑面积因历史原因无法准确界定,使物业收费更困难。老旧小区一般是公房或开发商自建自管,大产权证的面积和分户面积对不上,特别是过去规划方面的原因,在房屋性质上更难判断。
还有,开发商在建设小区时按照原规定分配给办事处、奶站、邮局、学校等的配套公建,多年来一直处于不缴物业管理费的状态。这样,物业收费工作面临着既要承认历史又要适应社会的变迁,造成了收费难。

二、杂乱的业主阶层,造成物业管理收费无序
我们假设现在有了业主委员会,业主委员会也愿意和物业管理公司就费用情况进行商议。但是,由于老旧小区业主阶层的多样性,带来了业主本身对物业管理服务理解的多样性和费用承受力的严重落差。农民回迁户、居民拆迁户、普通商品房、::公寓等混在一起,靠一个业主委员会根本代表不了广大业主。特别是业主委员会对比较大的产权单位和一般个体业主都不具有公信力和影响力。由此,物业管理收费问题的博弈显得十分无序。在方庄地区,已经有好几个业主委员会主任因无法组织大家获得统一的意见,开展工作难而辞职。在老旧电梯更新改造工作中,各个单位对电梯的要求和服务都不一样,有的想更换电梯,有的认为现在就可以了,有的干脆就不交费。在这样一个杂乱的社区,收费问题要实行市场调节是很难的。

三、服务标准缺失,造成物业管理收费不公平
实行市场调节,就要有比较成熟的物业管理市场。现实情况是,物业管理市场自《物业管理条例》实施以来才开始逐步形成。当新旧物业管理公司还不能顺利进行交接的时候,谈市场调节,显然过早。特别是业主和物业管理公司之间关于服务标准的认定不足,关于费用标准自然也是公说公有理,婆说婆有理。再加之,大量的物业管理企业还没有形成核心竞争力就参与到激烈的市场竞争中,唯一的手段就是低价竞争。这不仅严重打击了部分好的物业管理企业的积极性,也损害了业主的利益。更重要的是,由于物业管理服务的公共性,使得业主总是从个人的角度来评价物业管理公司的服务。比如说,业主关心的室内维修、小区环境、停车秩序等,毕竟不是物业管理的全部。在物业管理日常工作中,大量的公共部位的维护,共用设备设施的维护保养,大量邻里矛盾的处理,对各专业公司的监管等等,业主不清楚、不关心,自然就不愿意付出。但由于这些都是公共消费的产品,物业管理公司都得投入资金、人力进行服务。这两者之间的矛盾,由于没有合适的第三方中介的沟通渠道,很难达到一致。这样,物业管理服务收费的公平性就无法保证。

四、恶劣的生存环境,造成物业管理收费的外部压力
根据相关调查,很多地区物业管理企业的主业收支不均衡。一些地区的物业管理企业的亏损达到70%。政府在考虑收费问题时,始终没有考虑到收缴率的问题。根据网上调查,一般物业收费收缴率达到80% 已经很好了,大部分根本达不到。为了生存,物业管理公司都要靠多种经营来补充物业费用的不足。正因为如此,就造成了更多的矛盾。但按照现有的法规,多种经营都将有新的说法,严重的主业经营亏损是不可避免的。可见,过去物业管理市场的激烈竞争,实质上是对多种经营权利的竞争。现在情况有所改变。就普通的住宅小区来说,仅靠物业管理的收入,是无法生存的。同时,物业管理企业自身也有很多需要完善的地方。比如说专业性不强,服务人员素质不高,服务意识不强等,但由于各项成本支出加大,特别是人工成本加大,企业没有时间和精力来夯实基础、勤练内功。尤其需要指出的是,政府行业部门对物业管理的认识还有不尽完善的地方。
物业管理作为社区管理的一个重要方面,有很多方面是需要政府强制力来支持的,需要政府的干预。在20**年的抗击非典中,行业部门提出很多行政命令,比如对电梯要两个小时喷洒一次药物,但这些只有要求没有补贴,费用都由物业管理公司自己来支付。任何一个国家,对于物业管理这样具有公众性的服务企业,都需要政府的补贴和政策优惠,但我们看到的却是一味地把企业推向市场。

五、失衡的公私权利,导致物业管理收费的矛盾重重
权利和义务是对等的。但是从高法的解释上看,业主委员会可以状告物业管理公司,物业管理公司不能把业主委员会当作

篇3：呼和浩特市老旧住宅小区物业管理办法

　　呼和浩特市老旧住宅小区物业管理办法

　　呼政发〔20**〕45号

　　第一章总则

　　第一条 为加强我市老旧住宅小区物业管理，改善人居环境，促进和谐社区建设，根据国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市未实行专业化物业管理的老旧住宅小区的准物业管理活动。本办法所称老旧住宅小区，是指已经建成交付使用，经整治改造仍不具备实施专业化物业管理条件的住宅小区。本办法所称准物业管理，是指由乡镇政府或者街道办事处对老旧住宅小区实施以公共秩序维护、卫生保洁、绿化养护为主要内容的物业服务活动。

　　第三条 老旧住宅小区准物业管理坚持“政府负责、部门协调、乡镇政府或者街道办事处组织落实”的原则。老旧住宅小区物业管理优先选择由业主大会选聘物业服务企业实施专业化的物业管理方式。业主大会成立前或者业主大会成立后没有选聘物业服务企业的，由乡镇政府或者街道办事处实施准物业管理。

　　第四条 呼和浩特市住房保障和房屋管理部门是本市老旧住宅小区准物业管理的行政主管部门，呼和浩特市物业管理机构负责全市老旧住宅小区准物业管理活动的指导和监督检查工作。

　　各区人民政府物业管理部门具体负责本行政区域内老旧住宅小区准物业管理活动的协调落实工作。乡镇政府或者街道办事处负责辖区内老旧住宅小区的准物业管理工作，包括开展老旧住宅小区准物业管理；组织指导业主大会成立和业主委员会换届工作，监督其依法履行职责；调解处理物业管理纠纷；解决物业管理区域内发生的突发事件以及其他需要协调的物业管理事项等。

　　社区居民委员会协助乡镇政府或者街道办事处做好老旧住宅小区准物业管理工作。其他相关部门应当根据各自职责，做好与老旧住宅小区准物业管理有关的工作。

　　第五条 市、区人民政府应当采取措施对老旧住宅小区进行整治改造，并将整治改造规划和年度计划以及经整治不能实行专业化物业管理的老旧住宅小区名单向社会公布。

　　第二章 准物业管理的组织实施

　　第六条 老旧住宅小区准物业管理区域的划分，由区人民政府物业管理部门会同乡镇政府或者街道办事处，根据老旧住宅小区建设用地规划，并结合建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素确定。

　　第七条 实施准物业管理的老旧住宅小区，应当配置物业管理用房，为小区实施准物业管理提供基本条件。物业管理用房优先使用老旧住宅小区的门房或者在其基础上进行改建；无门房的由区人民政府或者乡镇政府、街道办事处通过投资建设、租赁、购买等方式解决。

　　第八条 乡镇政府或者街道办事处以及社区居委会应当收集准物业管理所需的相关资料，有关单位和个人应当予以配合。具体资料包括：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）业主名册；

　　（五）物业管理所需的其他资料。乡镇政府或者街道办事处对老旧住宅小区实施准物业管理期间，物业资料管理按照档案管理相关规定执行。

　　第九条 区人民政府物业管理部门应当建立健全老旧住宅小区准物业管理各项规章制度及服务内容和服务标准，并负责对本辖区内各乡镇政府和街道办事处的老旧住宅小区准物业管理活动进行监督。

　　第十条 乡镇政府或者街道办事处应当会同社区居委会将准物业管理服务内容和服务标准在小区内的显著位置向业主公示，与业主委员会签订《准物业管理服务合同》，为业主提供物业服务，并接受物业管理部门的监督。《准物业管理服务合同》的内容包括物业的使用维护、业主的权利义务、物业服务费用标准及收交方式、违约责任等。

　　第十一条 乡镇政府或者街道办事处应当根据本辖区内老旧住宅小区的数量、建筑面积、户数以及划分的准物业管理区域等，聘用物业服务人员具体负责老旧住宅小区的公共秩序维护、卫生保洁、绿化养护等准物业管理工作；也可以社区为单位，委托社区居委会聘用物业服务人员，由社区公共服务机构统一管理，开展准物业服务工作。

　　乡镇政府或者街道办事处以及社区居委会应当对聘用的物业服务人员进行上岗前

培训，提高物业服务人员的专业知识和业务技能。

　　第十二条 老旧住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营设施设备，由乡镇政府或者街道办事处组织，按照有关规定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。

　　各专业经营单位应当在业主委员会或社区居委会的协助下，分别与业主签订服务合同。专业经营单位应当承担专业经营设施设备分户计量装置（含）或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。

　　专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。

　　第三章 准物业管理费用及政府补贴政策

　　第十三条 老旧住宅小区准物业管理费用标准由价格行政主管部门根据物业管理部门确定的准物业服务内容、服务标准测算服务成本，并按照物价指数变动情况、城镇居民人均可支配收入等情况制定。

　　老旧住宅小区准物业管理费用由政府补贴资金与业主交费按照各50%的比例承担；其中政府补贴资金由市、区两级政府各承担50%。市、区人民政府应当将老旧住宅小区准物业管理费用中政府补贴部分列入财政预算。

　　乡镇政府或者街道办事处以及社区公共服务机构为业主提供规定服务内容以外的专项服务的，其收费标准由双方约定。

　　第十四条 乡镇政府或者街道办事处应当将老旧住宅小区准物业管理费用实行专户管理，专项用于公共秩序维护、卫生保洁、绿化养护及聘用人员工资等支出，不得挪作他用。

　　第十五条 实施准物业管理的老旧住宅小区，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。住宅产权转移时，业主应当结清物业服务费。

　　对拒不交纳物业服务费的业主，由业主委员会或者社区居委会督促其交纳；经督促拒不缴纳的，乡镇政府或街道办事处以及社区公共服务机构可以向人民法院提起诉讼。

　　第十六条 实施准物业管理的老旧住宅小区中的低保户、特困户，可以凭民政部门核发的特困、低保等相关证明向乡镇政府或者街道办事处申请物业服务费减免，减免部分纳入政府补贴范围。第十七条申请准物业管理政府补贴资金应符合以下条件：

　　（一）乡镇政府或街道办事处在辖区老旧住宅小区内开展准物业管理工作；

　　（二）物业服务内容和标准达到政府规定的要求。

　　第十八条 准物业管理政府补贴资金的申请和拨付按照以下程序办理：

　　（一）符合本办法规定条件的，由乡镇政府或街道办事处向区人民政府物业管理部门提出补贴申请，资金核算以小区为单位，材料齐全的，区人民政府物业管理部门应予以受理。

　　（二）区人民政府物业管理主管部门在10日内进行材料审查和实地察勘，情况属实的，由区人民政府物业管理部门将补贴资金拨付乡镇政府或街道办事处。

　　（三）区人民政府物业管理部门拨付老旧住宅小区准物业管理补贴资金后，应当向市人民政府物业管理部门提出补贴申请,市人民政府物业管理部门核实后，根据区人民政府物业管理部门的拨付资金凭证，按照1∶1的比例拨付。

　　第十九条 供水、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，按照规定的标准向业主收取服务费用。

　　第四章 监督管理

　　第二十条 物业管理部门应当加强对老旧住宅小区实施准物业管理工作的组织领导，制定具体的监督考核办法，并实施监督检查。

　　第二十一条 乡镇政府或者街道办事处应当建立物业管理费用筹集情况和使用情况账目，接受审计等有关部门和小区业主委员会的监督。

　　第二十二条 乡镇政府或者街道办事处违反规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主有权拒绝交纳，并可以向市、区物业管理部门进行举报。物业管理部门应当对业主的投诉举报进行受理，根据物业管理相关法规、规章的规定，及时处理并将处理结果反馈给投诉举报人。

　　第二十三条 违反本办法规定，供水、供暖等专业经营单位无正当理由拒绝、拖延接收专业经营设施设备的，由政府相关部门责令限期改正。影响业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。

　　第二十四条物业管理部门、乡镇政府或者街道办事处和其他有关部门的工作人员在老旧住宅小区准物业管理工作中，有滥用职权、玩忽职守、循私舞弊等行为的，由相关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五章 附则

　　第二十五条 住房保障和房屋管理部门可以根据本办法制定实施细则。

　　第二十六条 各旗县老旧住宅小区准物业管理可参照本办法执行。

　　第二十七条 本办法自公布之日起施行。