篇2：物业管理企业怎样申报ISO9001质量认证

　　物业管理企业怎样申报ISO9001质量认证

　　物业ISO9001认证的审核与传统行业有许多不同的地方，无论从审核依据，还是从文件审核和现场审核都不一样。这一方面要求审核员有较强的物业管理知识，另一方面也要有实践经验。下面简单谈谈。

　　一、物业ISO9001认证审核依据

　　1. ISO9001：20**质量管理体系标准。

　　2. 物业管理公司的质量方针、质量目标及相关的质量管理体系文件。

　　3. 适用于物业管理公司的法律、法规和其他要求，如：建设部1994年3月颁布的33号令《城市新建住宅小区管理办法》、建设部1995年发布的《全国优秀管理住宅小区标准》、1996年3月起施行的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》以及各地方政fu府主管部门发布的房屋及其设备维修标准、物业管理服务基本要求，如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等。

　　二 、物业ISO9001认证审核要点与取证方法

　　根据物业管理服务的基本要求，依据ISO9001：20**标准进行认证审核时，应注意以下几点：

　　(一)文件审查。

　　文审检查质量管理体系文件与ISO9001：20**标准的符合性和充分性，应注意审查剪裁的合理性，如7.3，假设某高级公寓一位业主要求物业管理公司的管家为其孩子策划一场在会所里的生日晚宴，那么恐怕菜单的设计以及整个活动过程的设计都不能删减;另外，应特别注意对质量方针和目标的评审，如对质量方针保持持续改进的承诺，为质量目标的制定提供框架以及对质量目标的量化等要注意其是否满足标准要求;还有，文审的目的之一是为制定审核计划提供依据，因此，文审应考虑受审核方的规模、是否有多现场、现场规模及复杂程度、以及外包过程的识别和控制，如：绿化外包、停车场外包等。现场审核时还需对质量管理体系文件的适宜性和可操作性进行进一步的审查。

　　(二)现场审核。

　　首先，编制审核计划应体现过程方法，ISO9001：20**强调系统地识别和管理组织所应用的过程，包括产品实现过程和其支持过程(即管理过程)，特别强调这些过程之间的相互作用，因此，审核计划可按部门来编写，但应注明相应的活动或过程，应注意把专业小类审核员安排在产品实现过程和产品或过程的测量过程的审核上，以确保审核有效进行。

　　其次，现场审核时，应按“目标--策划--实现--测量和监控--改进”的过程方法进行，并记录检查单。另外，特别要注意过程间相互作用的接口以及职能部门的接口。

　　例如，审核保洁绿化部的保洁服务。其质量目标比如说是道路、楼梯等公共场所的日清扫率100%，保持干净率80% (干净时间/24小时)，那么，该部是如何策划的，有没有形成三级文件，如何按文件实现的，如何自行测量的，测量的结果是多少，又是怎样改进的?这些内容都应该在检查单上有所体现。

　　另外，该部策划的结果可能包括在人员、设备等资源方面的要求，这些又如何与采购部的采购过程、人力资源部的招聘、培训等过程接口?内部沟通情况怎样?还有，除该部自行测量外，是否还有质管部抽检?等等，这些问题在审核时也应考虑到。

　　该部的绿化管理以及其他部门的相应过程也可按此思路进行审核。

　　第三，保安服务和消防管理既是关键过程又是特殊过程，一般的物业管理公司都由一个部门来管，并且就叫保安部，保安人员兼负责消防。

　　审核该部的保安服务时，一要查保安交接班记录，门卫、巡视都得有人签字，保证24小时有人值守;

　　二要查现场保安值勤情况;三要查现场安全标志;四要查紧急情况预警及处理措施。另外，保安人员应是经过保安公司专门培训且考核合格的。

　　至于消防管理，保安人员应定期进行消防训练，现场审核时，一方面可以查培训记录，另一方面还要询问在场的保安人员是否熟悉消防设施设备的位置及使用方法等;另外，要对照消防平面图现场查看消防设施设备，标志是否明显，是否完好可用，对照紧急疏散示意图现场查看紧急疏散通道是否畅通，照明设施是否有效，引路标志是否完好，当然还要查一下定期巡视、检修记录。

　　当该物业有停车场且停车场也归保安部管理时，如收费，则应派有专人看管。现场审核时，应注意收费是否符合规定，停车环境是否安全等。

　　第四，审核工程部的维修服务过程时，首先应看质量目标，比如：投诉处理率100%，受理报修后，15分钟之内赶到现场，一次修好率99.5%，住(用)户满意率99%等，其次查一查住户报修记录、维修服务回访记录，审核员也可以且有必要亲自走访业主和住户。

　　另外，工程部一般还负责共用设施设备的管理和维修，同样，首先问一问这方面的质量目标，如：公共设施设备完好率;其次，要查看设施设备运行记录，年度养护维修计划及维修记录，并且要现场查看设施设备是否正常运行。其中，尤其要注意电梯系统，应查看(l)电梯准用证、年检合格证;(2)维修保养合同;(3)每日巡视记录;(4)运行环境的保养记录;(5)现场电梯运行通风、照明、安全设施设备齐全并完好有效，轿厢、井道清洁，电梯按规定的时间运行。

　　第五，如属二次供水，现场审核时一定要索要(1)二次供水卫生许可证;(2)操作人员健康合格证;(3)水质化验单，并注意水箱周围环境清洁卫生，无二次污染的隐患。后，应审核特种作业人员持证上岗情况。如：电梯工的电梯维修上岗证，电工的电工进网作业许可证和特种作业操作许可证，消防中控人员的消防中控室操作管理人员培训考试合格证，直燃机设备人员的安全技术培训合格证，锅炉工的司炉工上岗证等。另外如果电梯管理、水箱清洗、锅炉供暖等工作均由分包方负责，则应检查分包方相关资质(营业执照副本复印件、分包方企业简介等)、双方签订的服务合同责权利是否明确、营业执照是否包括相应的经营服务内容、以及对分包方评价记录、分包方(水箱清洗)工作记录、电梯巡检(月检)记录另视具体情况进行检查。

　　物业ISO9001认证了随着科技的发展会有很多新情况出现。如很多高科技得到应用，比如：小区网络、通讯系统，小区设备自控系统，小区智能三表抄表系统，车辆管理及收费系统，给排水控制系统，门警系统，电视监控及周边红外监控系统，物业管理发展得越来越智能化，这就要求审核员不断学习新知识，不断接受新鲜事物，才能对物业管理公司质量管理体系运行的有效性做一次客观公正的审核和评价。

　　投标加分项目：

　　1.中国环境标志产品认证:十环标志

　　2.企业信用评价AAA级信用企业

　　3.中国中小企业诚信示范单位

　　4.守合同重信用企业

　　5.ISO9001质量管理体系认证

　　6.ISO14001环境管理体系认证

　　7.OHSAS18001职业健康安全管理认证

篇3：物业公司ISO9000程序文件:物业管理质量检查

　　物业公司ISO9000程序文件:物业管理质量检查

　　EJ-QP9.1 物业管理质量检查

　　1.目的:

　　对物业管理质量检查实施控制,确保公司内部各项检查工作顺利进行,达到物业管理目标。

　　2.适用范围:

　　适用于小区各项物业管理项目的质量检查。

　　3.引用文件:

　　3.1质量手册第4.10 4.14章

　　3.2 ISO9002标准第4.10 4.14章

　　4.职责:

　　4.1副总经理授权管理者副代表成立质量检查小组,负责检查工作。

　　4.2质量检查小组负责检查日常工作及有关计划统计工作。

　　4.3经营管理部负责提供有关的资料和检查配合工作。

　　5.工作程序:

　　5.1准备工作:

　　5.1.1公司物业管理质量联检每三个月进行一次,检查的依据是《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》。

　　5.1.2综合办公室制定《物业管理质量检查计划》,并通知检查小组的成员和有关部门。

　　5.2现场检查:

　　5. 2.1检查小组根据检查标准计划的安排,现场检查清洁卫生、绿化、建筑物、消防设备、公共设备管理及员工工作情况。

　　5.2.2检查小组将检查结果详细记录,形成《现场检查记录表》。

　　5.3住户意见征询:

　　5. 3.1小区住户抽查5-10户,对公司各项服务进行评价,检查投诉是否得到恰当的处理。

　　5.3.2检查小组对住户意见征询及其涉及到的部门如实记载形成《走/回访住户记录表》。

　　5.4检查总结:

　　5.4.1在公司物业管理质量联检全部结束之后,应召开质量检查小组

　　会,对住户意见征询情况、现场检查的结果进行讨论,并形成《物业管理质量检查报告》。

　　5. 4.2副总经理批准后的《物业管理质量检查报告》作为评定物业管理服务工作的依据,并对检查中存在的问题由检查小组向责任部门发出《整改通知书》,并进行跟踪检查。

　　5.4.3对于重大问题或潜在的不合格,副总经理组织采取纠正预防措施,具体步骤参见EJ-QP10.1。

　　6.支持文件与质量记录:

　　6.1《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》

　　6.2《物业管理质量检查计划》 EJ-QR-QP9.1-01

　　6.3《现场检查记录表》 EJ-QR-QP9.1-02

　　6.4《物业管理质量检查报告》 EJ-QR-QP9.1-03

　　6.5《整改通知书》 EJ-QR-QP4.9-05

　　6.6《走/回访住户记录表》 EJ-QR-QP9.4-02

篇4：物业公司ISO9000程序文件:物业管理合同的评审和签定

　　物业公司ISO9000程序文件:物业管理合同的评审和签定

　　EJ-QP1.1 物业管理合同的评审和签定

　　1.目的:

　　在合同签订之前,对产权人(单位)或开发商(以下简称委托方)的要求及公司提供物业管理的能力进行综合评审,明确各部门在合同签订过程中的工作职责,为合同顺利执行创造良好条件。

　　2.适用范围:

　　适用于公司承接新物业项目管理合同的签订及原管理项目合同期满续签管理合同,包括开发公司委托管理的和物业管理委员会委托管理的物业管理合同,合同的签署必须经双方充分协商后,根据双方要求和法律规定进行。

　　3.引用文件:

　　3.1质量手册第4.3章

　　3.2 ISO9002标准第4.3章

　　4.职责:

　　4.1公司副总经理负责审查合同草案,批准并与委托方签订合同。

　　4.2经营管理部负责与委托方保持联系,编制合同草案。

　　4.3经营管理部负责对物业基本情况、管理用房、管理目标、管理服务的审核。

　　4.4工程维修部负责对建筑本体,市政公共设施、配套服务设施的审核。

　　4.5保安服务部负责对治安状况的审核。

　　5. 工作程序:

　　a物业单项委托合同的评审与签定:

　　5.1公司总经理或副总经理,接到开发商或产权单位的物业管理委托要求后,副总经理安排经营管理部根据委托方的要求和建设部物业委托管理合同范文制定《物业管理委托合同》。

　　5.2保安服务部根据物业现状制定保安人员配置数、岗亭设置、车辆停放位置和警具配备,做出保安费用的开支预算。

　　5.3工程维修部按国家有关标准做出对建筑本体、市政公共设施和接管后零维修服务费用的开支预算。

　　5.4经营管理部依据政府有关部门制定的物业管理收费标准和各部门的开支预算,制定物业管理委托收费标准。

　　5.5经营管理部依据5.4的内容和建设部物业管理委托合同范文,制定《物业管理委托合同》草案,交副总经理审核。

　　5.6合同磋商:

　　5.6.1合同草案经副总经理审核后,由经营管理部与委托方联系,约定时间磋商。

　　5.6.2合同磋商内容、讨论情况和修改意见由经营管理部形成《物业管理委托合同磋商纪要》双方签字认可。

　　5.6.3根据《物业管理委托合同磋商纪要》,副总经理组织有关部门进行讨论,决定是否继续磋商,并提出修改意见。

　　5.6.4副总经理决定继续磋商后,由经营管理部联系,直至与委托方达成一致意见。经副总经理审核批准后形成合同文本。

　　5.7合同的签定:

　　5.7.1审批后的合同由经营管理部联系,双方举行签署仪式,合同由副总经理与委托方签署,并加盖公章。合同的签署过程,由经营管理部形成纪要。

　　5.7.2单个产权人或产权单位在办理进住手续时签定《物业管理委托合同》见《物业的入住管理》(EJ-QP3.1)。

　　5.7.3合同签署后,正本由经营管理部保管,副本交财务部、综合办公室保管。

　　b与物业管理委员会签署物业管理委托合同:

　　5.8物业管理委托方为分散单个产权人或产权单位,在办理入住手续后,当入住面积超过70%时,小区应按政府有关规定成立物业管理委员会。公司根据接管以来运作的实际情况,准备与物业管理委员会签定新的物业委托合同。

　　5.8.1经营管理部根据物业管理委员会提出的新要求进行评审,对原合同进行修改,并形成草案报副总经理审核。

　　5.9执行5.6合同磋商程序和5.7.1合同签定程序。

　　5.10合同修改:

　　5.10.1当公司与物业管理委员会签定的《物业管理委托合同》中的内容同公司与分散单个产权人或单位在进住时签定的合同内容相抵触时,执行与物业管理委员会签定的合同。原合同中不抵触部分继续执行,合同不予修改。

　　5.10.2当公司与物业管理委员会签定的《物业管理委托合同》中的内容同公司与开发商签定的合同内容相抵触时,执行与物业管理委员会签定的合同。原合同中不抵触部分继续执行,合同不予修改。

　　5.10.3合同执行过程中,如委托方提出修改合同,副总经理组织有关部门对新的要求重新评审。

　　5.10.4如公司需修改合同,须取得委托方认可后方能修改。

　　6.支持性文件与有关记录:

　　6.1《物业管理委托合同磋商纪要》无固定格式

　　6.2《物业管理委托合同签署纪要》无固定格式

　　6.3《物业管理委托合同》 无固定格式

　　6.4《物业管理委托合同示范文本》建房[1997]263号

篇5：物业管理导入ISO14000环境管理标准意义

ISO9000质量保证标准在企业管理中已普遍推广和应用,为我国产品质量的提高无疑起到了巨大的促进作用。近年来,ISO9000质量标准在第三产业领域包括物业管理领域的导入和应用其发展速度也是人们始料不及的,市场经济的不断发展和完善,众多的服务性企业也必须以国际标准来规范自己的企业行为,提高服务质量,提升企业形象。只有这样,才能在激烈的市场竞争大潮中永立不败之地。

ISO14000环境标准是继ISO9000之后由国际标准化组织发布的一项国际标准。该标准目前正在被越来越多的工业企业导入和采纳。本文的目的是通过介绍简要说明ISO14000系列标准对物业管理的意义。

一、什么是ISO14000标准

1、ISO14000标准的产生背景

本世纪60年代以来,环境问题对经济发展和人类生活造成的影响越来越受到各国重视。世界发展进程表明:在发展过程中,由于对环境保护重视不够,导致温室效应、臭氧层被破坏、土壤恶化、水污染、酸雨现象、城市空气污染日益严重,人类赖以生存的环境受到威胁,反过来制约了经济的进一步发展和生活质量的提高。所以,重视环境问题,实施可持续发展战略已成为人类面临的全球性重大课题。

国际标准化组织根据联合国环境大会要求,为了协调统一世界各国环境管理标准,加强环境保护的国际合作和交流,减少世界贸易中的非关税壁垒。继1987年正式发布ISO9000质量管理与质量保证体系标准之后,于1996年10月先后发布了ISO14000环境管理标准。目前,推行ISO14000系列标准,已成为实施可持续发展战略的重要措施。

2、ISO14000标准的结构

ISO14000系列标准进展情况(略)已有五个标准首批正式发布,即:
ISO14001:1996《环境管理体系规范及使用指南》
ISO14004:1996《环境管理体系原则、体系和支撑技术通用指南〉
ISO14010:1996《环境审核指南通用原则》
ISO14011:1996《环境审核指南审核程序 环境管理体系审核》
ISO14012:1996《环境审核指南审核员资格准则》

3、ISO14000标准的基本思想

按ISO14001所建立的环境管理体系实际上是组织全面管理的一部分,其中包括按PDCA运行模式和实现组织环境方针所需的组织结构、策划活动;职责、惯例、程序、过程和资源,其目的就是加强和改善组织的环境管理工作。

3.1 体系实施的核心是持续改进

体系按照PDCA循环周而复始的进行活动即“规划——实施运行——检查与纠正——评审”,体系在实现管理功能同时不断强化,并导致环境表现改善。

3.2 重点是污染预防

标准规定,组织在制定环境方针适应包含污染预防承诺,并向社会、向相关方、向全体员工公开。

3.3 强调管理者的承诺和责任

标准强调对环境方针的承诺要是于管理者,并指出他(她)们应为环境方针的贯彻和环境体系运行提供 资源保证。

3.4 全员参与

体系实施的一个重要基础,是组织的全体员工都以高度的责任心对环境活动自觉的做出应有的贡献。

3.5 系统化、程序化的管理和必要的文件支持

ISO14000标准要求提供了一个系统化的管理过程。对组织的活动,要求保持和制定一个或多个工作程序以便有序推进!一文件支持工作程序和重要信息。

三、物业管理导入ISO14000标准体系探讨