市住建局物业管理区域新冠肺炎疫情防控工作方案
为指导物业管理区域科学有序防控新冠肺炎疫情，根据党中央、国务院和自治区党委、政府以及市委、市政府关于应对新冠肺炎疫情防控工作的部署和要求，结合北海市物业管理区域疫情防控工作实际，特制定本工作方案。
一、指导思想
认真贯彻落实*xxx关于新冠肺炎疫情防控工作的重要讲话、批示精神和自治区党委、政府以及市委、市政府的决策部署，坚持把人民群众生命安全和身体健康放在第一位，把疫情防控工作作为当前最重要的政治任务，抽调相关部门精干力量，成立专项工作组，充分发挥职能作用，发动社会广泛参与，坚决打赢疫情防控阻击战。
二、总体要求
按照“早发现、早报告、早隔离、早诊断、早治疗”的原则，实施群防群治、联防联控，开展网格化、地毯式管理，最广泛动员群众自我防护，最坚决防止疫情输入、蔓延、输出，最严格落实综合防控措施，最果断处置疫情，最有效控制疾病传播。
三、组织领导及工作部门
根据市委、市政府工作要求及物业管理具体工作职责，特成立工作领导小组，领导小组成员组成如下:
组 长：z(市住房城乡建设局党组书记、局长)
副组长：z(市住房城乡建设局党组成员、副局长)
成 员：z(市住房城乡建设局房地产市场监管科长)
z(北海市物业管理中心负责人)
z(合浦县住建局副局长)
z(海城区住建局副局长)
z(银海区住建局副局长)
z(铁山港区住建局副局长)
z(北海市物业管理协会秘书长)
领导小组下设办公室和四个督查组，办公室设在市物业管理中心，四个督察组分别由合浦县、海城区、银海区、铁山港区住建部门各自抽调人员组成。
市物业管理中心会同市物业管理协会负责指导、督查、检查全市物业管理区域开展疫情防控工作。督查组负责辖区内物业管理区域疫情防控投诉的受理、核实、检查工作。
四、工作任务
(一)物业管理区域未发现病例
实施“外防输入”的策略，采取以下措施：
1.加强组织动员。市物管中心指导物业服务企业牵头成立由物业管理区域负责人、业委会成员、辖区派出所片警、社区工作人员等人员组成的物业管理区域防控工作组，发挥社区、街道办和物业服务企业三道防线，鼓励居民和志愿者参与，组成专兼职结合的工作队伍，实施网格化、地毯式摸排，重点核查湖北等疫情高发地区人员往来情况，对物业管理区域进行核查全覆盖，严密防控、严防死守，发现问题实时向辖区街道办和市物业管理中心报告。
2.加强日常管理。各物业服务企业要坚守岗位，坚持24小时值勤制度，不出现空岗、脱岗、串岗现象。督促工作人员佩戴口罩上岗服务。加强公共区域日常清洁和消毒，对二次供水设施要采取消毒、加强监控防疫措施。建立疫情台账，对新进入小区人员及车辆进行登记，对所有进入物业管理区域范围内的人员进行体温测量。各物业服务企业要充分尊重重点人员个人隐私，不得将其个人信息通过微信、微博、QQ等进行传播。
3.及时告知信息。物业服务企业要发布告示，要求外来人员或从疫情高发地区返回人员立即到所在物业办公室进行登记，向业主及物业使用人发布政府相关部门发布的防控信息，提示出行、旅行风险。
4.开展宣传教育。物业服务企业要充分利用大门出入口、楼道出入口、公告公示栏等公共空间，通过张贴通告、悬挂标语、喇叭播放、电子显示屏显示或微信公众号、微信群、QQ等多种形式将疾病防治核心信息传达到每一户、每个人;积极及时宣传推广官方发布的疫情防控知识、动态信息，对出现的谣言要坚决予以劝阻和制止。
5.加强分类管理。对返(来)北海人员进行分类管控，入网、入格、入家庭，实行动态管理。物业服务企业对本物业管理区域内从湖北返(来)北海业主和物业使用人或有过湖北地区人员接触史的人员(或自查发现此类人员)，要监督此类人员接受居家医学观察，不得外出，物业服务企业落实专人负责制，为其提供基本生活保障，确保落实到人、登记在册、上门观察，实时报告辖区街道办和市物业管理中心。对出现发热、气促、干咳等症状者，物业服务企业要及时报告辖区街道办和市物业管理中心。督促其他疫情高发地区来(返)北海人员主动自行隔离14天，外出时佩戴口罩;一旦出现发热，伴乏力、干咳等症状，督促其到定点救治医疗机构发热门诊排查，并进行登记在册，实时报告辖区街道办和市物业管理中心。加强出租房管理和巡查，出租房内出现疫情，依法追究房东责任。
6.加强环境治理。大力开展爱国卫生运动，加大环境卫生整治力度，严格对物业管理区域人群聚集的公共场所进行清洁、消毒和通风。物业管理区域组织开展以环境整治为主、药物消杀为辅的病媒生物综合防治;及时组织开展全面的病媒生物防治与消杀，有效降低病媒生物密度。
7.限制人员聚集。各物业服务企业要关闭物业管理区域内儿童、会所、老人活动场所等人员聚集的场所，并开展清洁和卫生消毒工作。不得擅自开展社区文化、*以及各类商业推介等集体活动。
8.维护社会稳定。物业服务企业要身体力行，模范践行疫情防控要求，带头弘扬社会正气，积极配合政府有关部门开展物业管理区域排查和防控工作，必须服从有关部门统一安排、统一调度指挥。加强矛盾纠纷排查化解，严防各类矛盾交织叠加，坚决维护社会安全稳定。
(二)物业管理区域出现病例或暴发疫情
当物业管理区域中，出现3例以下确诊病例，采取封闭楼栋的方式进行管理。出现3例以上确诊病例，采取封闭整个物业管理区域的方式进行管理。在上述8项措施的基础上，采取“内防扩散、外防输出”的策略，落实以下措施：
1.严格密接管理。物业服务企业全面配合政府相关部门防控工作，发动工作人员对密切接触者进行规范管理，落实密切接触者居家医学观察措施。每日随访密切接触者的健康状况，为其提供基本生活保障。物业服务企业工作人员一旦发现或收悉密切接触者出现发热、气促、干咳等症状，立即上报辖区街道办和市物业管理中心。
2.加强消毒隔离。物业服务企业要协助做好病例家庭、楼栋单元等疫点的消毒，并在疾控机构的指导下做好公共场所清洁消毒。居民出入社区时要佩戴口罩，物业服务企业要做到监督提醒。
五、工作要求
(一)高度重视，加强领导。各物业服务企业要充分认识做好物业管理区域新冠肺炎疫情防控工作的重要性、紧迫性和复杂性，把疫情防控工作作为当前一项最重要的工作来抓，认真落实政府部门疫情防控工作要求，根据方案要求，明确责任分工，狠抓工作落实，全力以赴做好疫情防控工作。各县(区)住建局督促本辖区范围内的物业服务企业认真组织开展疫情防控相关工作，要落实企业主要负责人是第一责任人，项目负责人是直接责任人的工作责任。
(二)联防联控，形成合力。市物业管理中心、一县三区住建部门要切实履行好各自的防控职责，强化部门协作，及时沟通信息，全面落实疫情排查工作措施，形成疫情防控工作合力，实现“有序、有力、有效、有度”防控新冠肺炎防控工作目标。
(三)强化管理，严格追责。市物业管理中心、一县三区住建部门及市物业协会要加强现场检查和指导工作。我局将采取随机抽查、暗访督导等方式，对各物业服务企业开展物业管理区域疫情防控工作进行督查，对积极配合并富有成效的物业管理服务单位，将在信用评价中依照程序给予加分;对措施不强、落实不力、不予配合，甚至拒不整改的，我局将会同有关部门一律对相关企业及责任人进行公开曝光，将涉事企业及相关责任人纳入行业诚信系统管理，取消当年全部评优评先资格。涉嫌违法违规的，会同相关执法部门开展严厉联合惩戒。构成犯罪的，一律由公安部门刑事拘留，依法追究刑事责任。
市物业管理中心联系电话：3067743，合浦县住建局联系电话：7192122，海城区住建局联系电话：2093991，银海区住建局联系电话：3210350，铁山港区住建局联系电话：8610158。
北海市住房和城乡建设局
20**年2月10日
采编：www.pmceo.cOm篇2：物业公司ISO9000程序文件:物业管理质量检查
物业公司ISO9000程序文件:物业管理质量检查
EJ-QP9.1 物业管理质量检查
1.目的:
对物业管理质量检查实施控制,确保公司内部各项检查工作顺利进行,达到物业管理目标。
2.适用范围:
适用于小区各项物业管理项目的质量检查。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.10 4.14章
3.2 ISO9002标准第4.10 4.14章
4.职责:
4.1副总经理授权管理者副代表成立质量检查小组,负责检查工作。
4.2质量检查小组负责检查日常工作及有关计划统计工作。
4.3经营管理部负责提供有关的资料和检查配合工作。
5.工作程序:
5.1准备工作:
5.1.1公司物业管理质量联检每三个月进行一次,检查的依据是《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》。
5.1.2综合办公室制定《物业管理质量检查计划》,并通知检查小组的成员和有关部门。
5.2现场检查:
5. 2.1检查小组根据检查标准计划的安排,现场检查清洁卫生、绿化、建筑物、消防设备、公共设备管理及员工工作情况。
5.2.2检查小组将检查结果详细记录,形成《现场检查记录表》。
5.3住户意见征询:
5. 3.1小区住户抽查5-10户,对公司各项服务进行评价,检查投诉是否得到恰当的处理。
5.3.2检查小组对住户意见征询及其涉及到的部门如实记载形成《走/回访住户记录表》。
5.4检查总结:
5.4.1在公司物业管理质量联检全部结束之后,应召开质量检查小组
会,对住户意见征询情况、现场检查的结果进行讨论,并形成《物业管理质量检查报告》。
5. 4.2副总经理批准后的《物业管理质量检查报告》作为评定物业管理服务工作的依据,并对检查中存在的问题由检查小组向责任部门发出《整改通知书》,并进行跟踪检查。
5.4.3对于重大问题或潜在的不合格,副总经理组织采取纠正预防措施,具体步骤参见EJ-QP10.1。
6.支持文件与质量记录:
6.1《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》
6.2《物业管理质量检查计划》 EJ-QR-QP9.1-01
6.3《现场检查记录表》 EJ-QR-QP9.1-02
6.4《物业管理质量检查报告》 EJ-QR-QP9.1-03
6.5《整改通知书》 EJ-QR-QP4.9-05
6.6《走/回访住户记录表》 EJ-QR-QP9.4-02
篇3：物业公司ISO9000程序文件:物业管理合同的评审和签定
物业公司ISO9000程序文件:物业管理合同的评审和签定
EJ-QP1.1 物业管理合同的评审和签定
1.目的:
在合同签订之前,对产权人(单位)或开发商(以下简称委托方)的要求及公司提供物业管理的能力进行综合评审,明确各部门在合同签订过程中的工作职责,为合同顺利执行创造良好条件。
2.适用范围:
适用于公司承接新物业项目管理合同的签订及原管理项目合同期满续签管理合同,包括开发公司委托管理的和物业管理委员会委托管理的物业管理合同,合同的签署必须经双方充分协商后,根据双方要求和法律规定进行。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.3章
3.2 ISO9002标准第4.3章
4.职责:
4.1公司副总经理负责审查合同草案,批准并与委托方签订合同。
4.2经营管理部负责与委托方保持联系,编制合同草案。
4.3经营管理部负责对物业基本情况、管理用房、管理目标、管理服务的审核。
4.4工程维修部负责对建筑本体,市政公共设施、配套服务设施的审核。
4.5保安服务部负责对治安状况的审核。
5. 工作程序:
a物业单项委托合同的评审与签定:
5.1公司总经理或副总经理,接到开发商或产权单位的物业管理委托要求后,副总经理安排经营管理部根据委托方的要求和建设部物业委托管理合同范文制定《物业管理委托合同》。
5.2保安服务部根据物业现状制定保安人员配置数、岗亭设置、车辆停放位置和警具配备,做出保安费用的开支预算。
5.3工程维修部按国家有关标准做出对建筑本体、市政公共设施和接管后零维修服务费用的开支预算。
5.4经营管理部依据政府有关部门制定的物业管理收费标准和各部门的开支预算,制定物业管理委托收费标准。
5.5经营管理部依据5.4的内容和建设部物业管理委托合同范文,制定《物业管理委托合同》草案,交副总经理审核。
5.6合同磋商:
5.6.1合同草案经副总经理审核后,由经营管理部与委托方联系,约定时间磋商。
5.6.2合同磋商内容、讨论情况和修改意见由经营管理部形成《物业管理委托合同磋商纪要》双方签字认可。
5.6.3根据《物业管理委托合同磋商纪要》,副总经理组织有关部门进行讨论,决定是否继续磋商,并提出修改意见。
5.6.4副总经理决定继续磋商后,由经营管理部联系,直至与委托方达成一致意见。经副总经理审核批准后形成合同文本。
5.7合同的签定:
5.7.1审批后的合同由经营管理部联系,双方举行签署仪式,合同由副总经理与委托方签署,并加盖公章。合同的签署过程,由经营管理部形成纪要。
5.7.2单个产权人或产权单位在办理进住手续时签定《物业管理委托合同》见《物业的入住管理》(EJ-QP3.1)。
5.7.3合同签署后,正本由经营管理部保管,副本交财务部、综合办公室保管。
b与物业管理委员会签署物业管理委托合同:
5.8物业管理委托方为分散单个产权人或产权单位,在办理入住手续后,当入住面积超过70%时,小区应按政府有关规定成立物业管理委员会。公司根据接管以来运作的实际情况,准备与物业管理委员会签定新的物业委托合同。
5.8.1经营管理部根据物业管理委员会提出的新要求进行评审,对原合同进行修改,并形成草案报副总经理审核。
5.9执行5.6合同磋商程序和5.7.1合同签定程序。
5.10合同修改:
5.10.1当公司与物业管理委员会签定的《物业管理委托合同》中的内容同公司与分散单个产权人或单位在进住时签定的合同内容相抵触时,执行与物业管理委员会签定的合同。原合同中不抵触部分继续执行,合同不予修改。
5.10.2当公司与物业管理委员会签定的《物业管理委托合同》中的内容同公司与开发商签定的合同内容相抵触时,执行与物业管理委员会签定的合同。原合同中不抵触部分继续执行,合同不予修改。
5.10.3合同执行过程中,如委托方提出修改合同,副总经理组织有关部门对新的要求重新评审。
5.10.4如公司需修改合同,须取得委托方认可后方能修改。
6.支持性文件与有关记录:
6.1《物业管理委托合同磋商纪要》无固定格式
6.2《物业管理委托合同签署纪要》无固定格式
6.3《物业管理委托合同》 无固定格式
6.4《物业管理委托合同示范文本》建房[1997]263号
篇4：关于成立物业管理委员会自主管理倡议书
关于成立物业管理委员会自主管理倡议书
溪园全体业主;
因小区建设特点、物业公司弃管、业主委员会与前物业公司纠纷等情况，在新都庄园业委员会无法代表溪园广大业主的利益、且溪园也无法单独成立业主委员会前提下，溪园业主提出建议：成立“溪园物业管理委员会”，合理、合法、自主管理溪园相关事务。
(相关流程见附件)
溪园业主
20**.02.22
(倡议书 附件)溪园物业管理委员会成立的流程：
1、 向小区全体业主公示“天津市西青区溪园管理规约”“天津市西青区溪园业主会议议事规则”。
2、 全体业主投票表决“天津市西青区溪园管理规约”“天津市西青区溪园业主会议议事规则”。
3、 通过投票方式选举溪园小区业主代表**名。
4、 通过投票方式表决，是否同意业主代表选举产生的“天津市西青区溪园物业管理委员会”全部成员。
5、 召开首届业主代表会议选举溪园物业管理委员会成员**名。
6、 溪园物业管理委员会成员推选主任、副主任。
篇5：小区物业管理财务审计的法与理
物业管理财务“审计”的法与理
宁波市中兴小区业主 忻锦帆
现在流行业主组织委托注册会计师对物业管理财务进行“审计”。但普遍的反应是，这种“审计”的实际意义不大。下面就此问题谈一下原因和解决办法。
一、有了违反常理的包干制，才会有本无必要的”审计”
现在普遍实行的包干制物业管理，实际上是计划经济时代房产公有下房管所模式的变异，并非一般认为的是从国外引进的对建筑区域内私人共有部分的管理方式。对这个问题的详细讨论，不是本文所能承担的，有兴趣的研究者可以另外探讨。
这里只想简单地说一下，境外对建筑区域内私人共有部分的管理，比如香港、台湾，通行的做法：
1、日常管理费用由物业公司提出预算，经业主共同审核同意后，在合同中订明。
业主组织汇集业主支付的管理费用，按月拨付给物业公司。物业公司须按月向业主组织报告收支情况。
合同中可以要求物业公司主动向全体业主按月公布细账，每位业主也可以要求查阅相关账目。这样同时可以大大减少业主组织负责人串通物业公司侵犯业主权益的机会。
2、维修资金完全由业主组织掌控。日常维修和其他小额维修，由业主组织分期或按项目逐笔拨付。重大维修，可由业主组织或物业公司提出建议，经业主集体通过预算后施行;施工单位往往由业主组织另行向各类专业公司招标选定，很多情况下不须物业公司经手。
3、共有部位收益全部进入业主组织账户，收益如何使用由业主共同决定。日常收费标准也由业主共同制定。重要收益项目由业主组织直接与对方签订合同。需要物业公司代为管理的，另外支付报酬。
为什么说包干制是违反常理的?
因为只有业主才知道自己需要什么水平的日常管理，并愿意承担相应水平的费用。根本不需要他人代庖，制定什么服务规范，管理等级，收费标准等等。越俎代庖的初始用意，也许是好的，但却是从计划经济思维出发，完全违反市场经济常识的。有关部门并没有为理发业制定一大套条条框框，但我们都会选择适合自己的理发店，理发店也赚到合适的利润，双方都满意;除了极少数故意诈骗的以外，很少听到发生重大矛盾的。真正市场经济社会的管理者，也没有制定过一大堆上述条文。因为他们认为，服务和被服务，是自愿的商业行为，所有问题都应该在法律容许的范围内，由双方订立和履行契约来解决。所以，不可能发生普遍的，更不可能发生激烈到出人命的矛盾。
也只有业主，才最关心建筑物的质量、安全和增值，最关心与建筑物有关的长远利益。现在普遍出现的功能急剧衰退、维护不良、事故频发、贬值加速等问题，除了原始隐患以外，也是包干制的祸害。
再回到财务和“审计”问题。按照市场经济思路对共有建筑区域进行管理，像上面所说的通行方法，相关财务对全体业主始终透明，还需要年度“审计”吗?当然不需要了。除非是所有业主都长期不关心，才有在事后发现重大疑问需要请专业人员“审计”的可能。
可能有人不大考虑包干制等等的根本弊病，认为业主普遍不关心与自己密切相关的公共利益，才是产生问题的主要原因。业主普遍不关心，确实是个严重问题，但不是根。我还坚持认为，造成业主不关心的责任，主要也不在业主。对这个问题的不同意见，也需要详细探讨，这里只能从略。我只能说，这方面解决得比较好的案例，都是相关操作者经过很大努力，采取合适方法，逐步把业主潜在的主人翁精神发掘出来的结果。也只有这样，建筑区域内共有部分的管理，才能长治久安。
二、在目前状况下怎样做好物业管理财务“审计”
说明一下，我是依从习惯才把核查物业管理账目叫做“审计”的。因为这种核查，不符合审计的定义。我国的审计法规，也都没有与此类核查相关的规定。审计主管部门颁发的其他规范性文件，同样没有提供可供依据的程序、方法、标准。这个问题大家一般不会想到，我在这里也无法详谈，只能请有兴趣的研究者另行探讨。
对我们来说重要的是，现在进行的物业管理财务核查，即所谓“审计”，没有总体的标准，没有总体的规范，大都是注册会计师们或凭自己的想象，或参考别人的样本，结合自己投入、产出的估算，自己设定总体要求的。只是在具体细节上，遵守通常的审计准则。没有人规定过应该查多大范围，查到什么深度。就像开车，每一个动作都符合技术要求、安全要求;但是开向哪里，开多远，没有规定，驾驶员自己做主。
也有极个别的会计师事务所，努力研究物业管理财务核查，设计系列程序，并组合工程核算、法律法规等方面的人才，不但查核是否账表相符、账账相符、账单相符，而且查核是否账实相符，查核是否符合物业管理相关法律法规。以中立、客观的立场查清账务和账务反映的重大事实及其合法性，从而在客观上很大程度地维护了业主方的合法权益。但是这只是凤毛麟角，不是常见的。
普遍认为财务核查意义不大，主要就是因为完全依赖一般的会计师事务所。下面说一些具体原因。
会计师一般只进行账面核查，检查“财务会计处理”有没有问题，然后分类统计汇总，出报告。如果发现连账面上都不合规则的，就作为“保留意见”写入报告。不大负责的，连保留意见也不会明确写出。
记账的依据是原始凭证，即发票、收据、支票等单据，以及合同、预决算报告等文件。会计师一般只检查记账有否错误，至于这些单据、文件是否完全反映事实，靠账面核查是查不出来的。因为他们不可能具备各方面的专业知识和相应的敏锐眼光，即使这些单据、文件有重大漏洞，也往往难以发现。
即使发现疑点，也需要调查、核实才能有结论。这既需要专业知识，又需要时间、精力，很多时候还需要委托方即业委会、业主的配合调查。事务所出于投入、产出的考虑，不大可能主动、积极进行。
那么，在找不到上面所说的凤毛麟角时，怎样使委托核查发挥更大作用呢?
作为委托方的业委会，首先要就近或在其他城市找一个愿意认真审核的事务所，自己也要有承担相应费用的打算。先谈要求，再谈价格。
第二，要以核实为目标。当然需要划定重点，不可能每份单据都要求核实。
第三，做好相应人员配合的准备，包括工程估算、法律法规方面的人员，业委会成员、业主中的当事人。业主中如有具备相关专业知识的，可以在与事务所协商后直接参加审核。(如有条件不请事务所直接由业主方组织核查，当然也非常有利。)
第四，随时了解进度，根据情况对上面三点进行变通。
第五，学习如何使用报告。有的人不大会看报告，甚至看不明白以客观的专业语言写的保留意见，以为出了报告就代表“审计”通过。如果一时不易学会，就请行家仔细看看。
很多细节，限于篇幅，就不详谈了。
再把话说回来，事后核查不但费时费力费钱，而且效果很差。回归市场经济常识，废除包干制，才是釜底抽薪，保护业主合法权益，实现建筑区域长治久安的根本办法。
另外，这里涉及到物业公司财务公开的问题。维修资金和共有部位收益本来就是业主所有，物业公司代管。向业主完全公开，接受业主细查，才符合法理和常识。物业公司财务不公开的唯一理由是日常管理费的包干制，但包干制就是自负盈亏。实际上现在绝大部分物业公司说入不敷出，要用共有收益去补贴。这就不是包干制了。要补贴，就要审核成本是否真实、合理，否则怎么知道该不该补，该补多少。这是法理，也是人人都明白的常识，无须争论。这些我在一年前就详细谈过，这里略提一下。有兴趣的另外讨论。
围绕《物业管理财务“审计”的法与理》的现场发言
我进入这个领域才两三年，第一次亮相是在一年半前，是个新兵。我有时会有一些自己认为比较新颖的观点，不怕怪异。欢迎大家了解，特别欢迎大家讨论。这次来上海，很高兴地发现不少观点大家殊途同归了，这就鼓励我今后继续独立思考。
围绕发言稿的题目，现在只讲几个要点。
第一、我一直认为，现在物业管理的诸多麻烦是因为有根本性原因，就是用计划经济下房产公有制时代房管所思维，管理市场经济下房产私有制下的业主共有区域。
第二、财务是一切公共活动的集中体现。业主如果不能掌控物业管理的财务，甚至完全不懂财务，或不能时刻关注财务问题，那么，当家作主就是空话。
第三，所谓物业财务“审计”本来不应该有，这是不正常物业管理制度，即包干制的产物。包干制这个怪胎，我们这里才有，在正常的市场经济条件下的物业管理，比如港台，不存在包干制，也就根本不需要审计。市场经济条件下的正常物业管理是怎样的，我的发言稿里有介绍，请有兴趣的朋友去看看。
所以，一般教科书里所说，大陆的物业管理是从境外引进的，我认为是曲解或欺骗。包干制是社会管理者和房产商合作搞起来的房管所模式的变种。因为一些个人原因，我一开始就对港台的情况感兴趣，我们物业管理的很多问题只要参考港台就会有思路，而计划经济思维则不可能解决市场经济现实中产生的问题。
第四，“审计”效果问题。
其实有的业委会在现有条件下按流行的做法也很有效果，原因是他们会看审计报告，能充分使用即使很不完善的审计报告。所以一定要懂财务，一定要仔细看。如果自己不行，要请又懂财务又了解小区运作情况的人看。
查核物业管理账务，实际上不是审计，因为这不符合审计的定义。审计法规和相关部门颁布的审计规范，都没有规定对物业财务应该如何审计，没有总体的要求可以作依据。所以，如果与注册会计师没有约定，完全依赖他们，就无法达到预期效果。注会在查核时也遵守规范的，遵循通用的审计准则，但那些只是对具体“动作”的准则。就像一个驾驶员，有驾照，行驶中每一个动作都会符合技术要求和安全要求，但是开向何方，开多远，需要你和他约定，否则就是让他作主。我们很多“审计”就是这样的。
最关键的是，是一般只进行账面审核。帐表相符，账账相符，账单相符，账实相符，只做前三项，而最重要的却是第四项，账实相符。
很多细节，在发言稿里讲了一些，请大家去看。更多内容，请有兴趣的和我另外讨论。
最后，非常重要，也是我反复强调的是，即使在现有法律条件下，绝大多数的物业管理账务也必须向业主全部公开。理由在发言稿的最后部分。至今还没有任何官方机构或者物业公司反驳我的这个观点。剩下的只是执行层面问题，当然这是个大问题。