篇2：陕西省业主管理规约(示范文本)

　　关于印发《业主管理规约(示范文本)》的通知

　　陕建发[20**]81号

　　各设区市房管局(建设局)，杨凌示范区规划建设局：

　　为了贯彻《陕西省物业管理条例》，推动建立业主自我管理和自我约束的机制，维护全体业主的共同利益，我厅根据《陕西省物业管理条例》的要求，制定了《业主管理规约(示范文本)》，现印发你们，供业主制定《业主管理规约》参考使用。

　　陕西省住房和城乡建设厅

　　二〇〇九年五月二十一日

　　陕西省业主管理规约(示范文本)

　　第一章 总则

　　第一条 为维护______________本物业区域内全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共安全、公共环境和公共秩序，保障物业的安全与合理使用，营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境，根据《陕西省物业管理条例》及其他法律法规之规定，结合本物业实际，制定业主管理规约(以下简称本规约)。对业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　第二条 本规约对业主和物业使用人均有约束力。

　　业主应遵守物业管理有关法律法规和本规约，执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业服务机构的物业服务活动，遵守本物业区域内物业管理的相关规章制度。同时，业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定，合理使用物业。

　　第三条 本规约由业主大会筹备组拟定;在首次业主大会会议上经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过，并自通过之日起十五日内，由业主委员会报物业所在地的县(市，区)物业管理行政主管部门备案。

　　第四条 业主委员会作为业主大会的执行机构，负责监督业主对本规约的遵守。业主委员会代表业主大会与物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本管理规约一致。

　　第二章 物业基本情况

　　第五条 本物业管理区域内物业的基本情况

　　物业名称：------------------;

　　坐落位置：陕西省---------(市、县)---------区---------路(巷)---------号;

　　物业类型：------------------;

　　建筑面积：------------------;

　　总 户 数：__________。

　　土地宗地号：__________

　　物业及配套设施的产权清单： (见附件一)

　　物业管理区域四至：

　　东至------------------

　　南至------------------

　　西至------------------

　　北至------------------。

　　第六条 根据《陕西省物业管理条例》及其他法律法规之规定和物业权属登记(或物业买卖合同)证明，业主对本物业管理区域内以下物业共用部位、共用设施设备享有共有和共同管理的权利：

　　(一)由单幢建筑物的相关业主或全体业主共用的部分(位)，包括该幢建筑物的房屋主体承重结构部位(基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、公共门厅、公共走廊通道、公共楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、---------、---------、---------等;

　　(二)由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、排污泵、电梯、天线、冷暖设施、供电线路、照明设施、消防设施、避雷设施、燃气管道、邮政信箱、通讯设施、有线电视线路、对讲系统、---------、---------、---------等;

　　(三)由本物业管理区域内全体业主共有的共用部位，包括共有道路、围墙、池井、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、绿地、---------、---------、---------等;

　　(四)由本物业管理区域内全体业主共有的共用设施设备，包括照明设施、垃圾箱(房)、消安防监控系统、配电系统、锅炉、化粪池、供水系统、公益性文体设施、---------、---------、---------等。

　　(五)其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。

　　第七条 在本物业管理区域内，物业权属登记证明，以下部位和设施设备为建设单位所有：_______________________________________________________________________________

　　建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响业主正常使用物业。

　　第八条 根据有关法律法规和物业权属登记(或物业买卖合同)证明，业主对本建筑物内的住宅、经营性用房等以下专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利：

　　(一)自用部位，是指门户以内业主使用的房间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位;

　　(二)自用设施设备，是指门户以内业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、供热、燃气管道，电线以及水、电、气户表等设备。

　　第三章 业主应履行的义务

　　第九条 业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：

　　(一)业主应参加业主大会，协助业主大会、业主委员会、物业服务企业或其他管理人以及相关单位在物业管理方面的工作。

　　(二)遵守本规约的各项管理规定和业主大会议事规则，维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生;

　　(三)配合物业服务企业或其他管理人按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理服务活动;

　　遵守物业服务企业或其他管理人依有关规定和规约订立的本物业管理区域内的规章制度;

　　(四)执行业主大会决定及业主大会授权业主委员会做出的决定;

　　(五)按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业管理服务相关费用;

　　(六)承担共用部位、共用设施设备大中修及更新改造责任;执行业主大会制定的专项维修资金续筹方案;按照规定交存或者续交专项维修资金;

　　(七)承担自用部位、自用设施设备的维修养护责任;

　　(八)如果业主所有的房屋长期无人居住或使用，业主应在物业服务企业或其他管理人登记，说明服务费等费用的支付方式;留下有效通讯地址，以便物业服务企业或其他管理人送达有关通知、函件等;同时应关好门、窗、水、电、燃气总阀门等，以确保安全;

　　(九)业主应约定与使用人之间的权利义务关系、要求使用人遵守本规约的约定，并对其违约行为承担连带责任;

　　(十)业主转让或出租所拥有的独立房屋时，应提前30日书面通知物业服务企业或其他管理人和业主委员会;

　　(十一)法律、法规规定的其它义务。

　　第十条 业主对专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

　　第十一条 业主应当向物业服务企业或其他管理人以及业主委员会提供详细有效的联系地址、通讯方式;在联系地址、通讯方式发生变更时，应及时通知物业服务企业或其他管理人和业主委员会;若因业主原因导致的联系中断，由此造成的损失由业主承担。

　　业主委员会及成员不得泄漏业主和物业使用人的住址、通讯等个人信息;同时业主委员会应与物业服务企业或其他管理人在物业服务合同中就本款进行约定。

　　第四章 物业的使用

　　第十二条 业主使用物业不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，不得妨碍其他业主正常使用物业。

　　第十三条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

　　第十四条 业主和物业使用人应按设计用途使用物业，不得违反法律、法规以及本管理规约的规定改变房屋使用用途，不得将住宅改变为经营性用房，不得将没有防水的房间改为卫生间或厨房。因特殊情况需要改变物业设计用途的，除遵守法律、法规外，业主应在征得有利害关系的相邻业主及业主大会授权的业主委员会书面同意后，报有关行政主管部门批准，并将有关部门审批的资料送物业服务企业或其他管理人后方可施工或投入使用。

　　第十五条 业主进行室内装饰装修房屋时，应当遵守下列规则：

　　(一)物业使用人或装饰装修企业对业主专有部分进行装饰装修，必须受业主书面同意或委托，由业主作为装饰装修最终责任人承担相应的责任。

　　(二)装饰装修工程开工前，业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业或其他管理人签订装饰装修管理服务协议，并按照物业服务企业或其他管理人的管理协议办理相关手续，交纳装饰装修保证金，装修完毕，按照装饰装修协议的约定退还装修保证金。

　　(三)业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全和相邻业主的正常工作和生活;主动配合物业服务企业或其他管理人依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查。

　　(四)按规定时间清运装修垃圾和搬运装饰装修材料，并在指定地点放置，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

　　(五)施工时遵守物业服务企业或其他管理人对施工人员、施工时间和装修设备使用等方面的要求。施工人员应按规定办理临时出入证，规定装饰装修施工时间为________________，施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活或工作造成的影响，在________________，________________时间段，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

　　(六)因装饰装修房屋影响物业共有部分、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应立即停止侵害，及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

　　(七)安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留设计位置的，应按有关规定或物业服务企业或其他管理人指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

　　(八)应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改相关管线、设备。

　　第十六条 业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。

　　第十七条 在本物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域物业服务企业或其他管理人制定的车辆行驶和停车规则。车辆停放服务费标准按照物业服务合同的约定，属于全体业主共有的停车场地占用费标准由业主大会制定。

　　第十八条 业主转让或者出租物业专有部分时，须将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。并遵守以下规定：

　　(一)业主将房屋出租时，应当告知并要求承租人遵守物业管理制度和本管理规约。业主转让物业时，本管理规约对物业继受人具有同等约束力。

　　(二)业主出租或者转让物业后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起3 0日内，将物业出租或者转让情况和物业使用人或者继受人的通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业或其他管理人。

　　(三)业主转让物业专有部分，应当与物业服务企业或其他管理人结清物业服务等相关费用，代收代缴的水、电、暖等费用，专项维修资金等。

　　(四)房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。

　　(五)房屋出租必须符合本市政府有关房屋出租的相关规定。

　　(六)对违反本规约出租或转租的，业主委员会可书面责成业主、使用人立即终止租赁行为。

　　(七)业主与承租方签订租赁合同时，应就物业管理服务相关费用的缴纳义务进行书面约定，约定由承租人交纳物业服务相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　第十九条 业主、物业使用人在使用物业中，除应遵守法律、法规政策的规定外，本物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的设施的颜色、形状和规格)，设计用途、功能和布局等。

　　(二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

　　(三)占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房(棚)以及属于业主共有的停车场(库)等共有部分。

　　(四)损坏或擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共有设施设备;

　　(五)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(六)不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;

　　(七)违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、敞养家禽、宠物，影响公共环境、破坏绿地等;

　　(八)践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品;

　　(九)影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等;

　　(十)随意停放车辆，鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音;

　　(十一)擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理;阳台外和窗外吊挂和晾晒物品，擅自张贴或安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或标语等。

　　(十二)使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁;

　　(十三)危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为;

　　(十四) -------------------------------------;

　　(十五) -------------------------------------;

　　(十六)法律、法规、规章政策禁止的其他行为。

　　第二十条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：

　　1、---------------------;

　　2、---------------------。

　　第二十一条 业主、物业使用人应当自觉维护物业的整洁、美观和共用部位、通道的畅通及共用设备、公共设施的完好。

　　第二十二条 当物业的专有部分出现影响他人正常使用的情况时，业主、物业使用人应当及时维修，消除隐患。

　　第二十三条 业主和物业使用人应当增强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，配合物业服务企业或其他管理人做好防火防盗工作，维护家庭人身财产安全和本物业的使用安全。

　　第五章 物业的维修养护

　　第二十四条 物业服务企业或其他管理人对物业共用部位、共用设施设备进行维修和养护时，相关业主和使用人必须给予配合。

　　第二十五条 业主、物业使用人对专有部分的维修养护，不得侵害其他业主的合法权益或损害公共利益。

　　第二十六条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业或其他管理人应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合;相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责维修并承担赔偿责任。

　　第二十七条 因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企业或其他管理人和业主委员会提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状;造成损失的，应当赔偿。

　　第二十八条 当物业出现危及安全、影响观瞻时，业主、物业使用人或者物业服务企业或其他管理人应当及时维修，所需费用由相关责任人承担。

　　第二十九条 物业在使用过程中存在安全隐患，已经或即将危及公共利益及他人利益时，责任人应当及时应急维修;责任人不履行或者无法履行应急维修义务的，且需进入物业专有部位应急维修的，物业服务企业或其他管理人可在公安机关、社区居民委员会、业主委员会等三方中的两方以上人员到达现场见证下进入物业内部实施应急维修，维修所发生的费用由责任人承担。

　　为防止水、气泄漏或火灾及发生上述灾害获得及时有效的处理，业主、物业使用人应主动向物业服务企业或其他管理人预留家庭主要成员的紧急联系电话。

　　在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务的突发事件，业主、物业使用人应积极配合物业服务企业或其他管理人对上述灾害发生时采取的紧急避险措施。

　　第三十条 物业共有部分的维修、更新、改造符合下述情形之一的，经业主委员会同意由物业服务企业或其他管理人直接组织实施，费用按规定列支。

　　(一)属规定的急修项目;

　　(二)物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况;

　　(三)经安全鉴定机构鉴定的危险房屋;

　　(四)出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形;

　　(五)物业维修、更新、改造费用在---------元以下;

　　(六) --------------------------------------。

　　物业共有部分的维修、更新、改造符合下述情形之一的，经业主大会同意或相关业主共同同意后，由物业服务企业或其他管理人组织实施，费用按规定列支。

　　(一)物业维修、更新、改造费用在---------元以上;

　　(二) --------------------------------------;

　　(三) --------------------------------------。

　　第六章 专项维修资金的使用、管理和续筹

　　第三十一条 业主应按有关规定交纳和使用专项维修资金，并及时续筹。

　　第三十二条需要使用专项维修资金的，物业服务企业或其他管理人应当按有关规定向业主大会授权的业主委员会提出维修计划和维修资金使用方案，经业主大会表决通过后，由业主委员会按照相关程序申请资金并监督物业服务企业或其他管理人实施。

　　第三十三条 业主委员会应当将维修资金使用方案、所需资金、工程进展以及资金划拨等情况在建筑区划内向全体业主或者相关业主公布;并每---------个月定期向全体业主或者相关业主公布一次建筑物及其附属设施维修资金使用情况。

　　第三十四条 当本物业管理区域内或某幢、某单元的专项维修资金帐户余额不足首次缴存的______时，由业主大会授权的业主委员会按下列第---------项方式，向全体业主或该幢、该单元业主续筹维修资金：

　　(一)一次性缴存;

　　(二)按---------元/平方米逐月缴存;

　　(三) ---------------------------。

　　第七章 共有部位的经营管理和共同收益的管理分配

　　第三十五条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业或其他管理人以下权利：

　　(一)根据有关法律法规、本规约和物业服务合同，制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度，并督促业主和物业使用人遵守、执行;

　　(二)以劝导、______、______、______等方式必要措施制止业主、物业使用人违反本规约、物业服务合同和管理规定的行为：

　　(三)在物业区域内公布不遵守本规约及相关法律法规的业主、物业使用人的姓名及违约事实。

　　(四)对拒不履行缴费义务的业主和物业使用人，授权物业服务企业或其他管理人采取以下措施：

　　1、______________________;

　　2、______________________;

　　3、______________________。

　　(五)________________________________________。

　　第三十六条 本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制(或酬金制)方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务相关费用。

　　物业服务相关费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，任何业主不得拖欠、延期交纳物业管理服务费。业主委员会应依法催促欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。

　　第三十七条 业主委员会负责监督本管理规约的实施。

　　业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规及本规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法各人民法院提起诉讼。

　　业主逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。

　　第三十八条 属于全体业主或相关业主的共有部分，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

　　第三十九条 利用物业共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会或者相关业主共同决定后，按照物业服务合同约定委托物业服务企业或其他管理人统一实施。

　　第四十条 利用物业共有部分经营所得收益，属于全体业主共有部分，按下列第-------种方式分配：

　　1、用于补充专项维修资金，统一归集到市维修资金监管专户;

　　2、用于业主大会会议召开;

　　3、用于业主委员会依法开展工作;

　　4、用于弥补本物业管理区域内物业服务费用的不足;

　　5、---------------。

　　属于相关业主共有部分，按下列第------种方式分配：

　　1、用于补充专项维修资金，统一归集到市维修资金监管专户;

　　2、用于业主小组会议召开;

　　3、用于弥补相关区域的物业服务费用不足;

　　4、------------------------。

　　第四十一条 业主委员会、业主小组应当至少每半年在本物业管理区域内公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主大会、业主的监督。

　　第四十二条 业主拒付物业服务相关费用、不缴存专项维修资金的，不得享有经营物业共有部分业主所得收益的分配。

　　第四十三条 业主转让建筑物内的专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　第四十四条 本物业管理区域内物业共有部分及公众责任保险，由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例大小享有权利、履行义务，并由业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人代行办理相关手续;并在物业服务合同中约定。

　　业主的家庭财产与人身安全的保险由业主自行办理。

　　第四十五条 本物业管理区域内发生的需要全体业主分担的费用按下列第--------种方式分担：

　　(一)按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定;

　　(二)业主大会决定;

　　(三)__________________________________。

　　第四十六条 关于停车场的约定：

　　(一)本物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，由物业服务企业或其他管理人提供管理服务：

　　业主交纳的车辆停放服务费，归物业服务企业或其他管理人所有。

　　场地占用费，归全体业主所有，其使用由业主大会决定。

　　(二)本物业管理区域内规划用于停放汽车的车位，属于建设单位所有的，可通过出售、附赠或者出租等方式约定，物业服务企业或其他管理人收取车辆停放服务费。

　　第八章 物业服务企业或其他管理人的选聘、解聘

　　第四十七条 经全体业主同意，物业服务企业或其他管理人的选聘依法采取______________的方式，并由业主大会授权其执行机构业主委员会或委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜。业主大会决定与前期物业服务企业或其他管理人续签合同的，经业主大会决定，可以不履行招投标程序。

　　第四十八条 业主大会选聘、解聘物业服务企业或其他管理人，应当按照本物业管理区域内业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、物业服务合同的主要内容等进行表决。

　　第四十九条 业主大会依法选聘、解聘物业服务企业或其他管理人，须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

　　第五十条 业主大会与其依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同，应当有业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主大会印章。

　　第五十一条 因物业服务企业或其他管理人突然撤离等原因，业主大会无法及时另聘新物业服务企业或其他管理人的，在另聘新物业服务企业或其他管理人之前，业主大会可以请求物业所在地街道办事处、(乡)镇人民政府或者区(市)县房产管理部门指定物业服务企业或其他管理人临时代管;临时代管期间的物业服务费用，按照临时代管前的物业服务合同约定的物业服务费用标准执行，并由全体业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担。

　　第九章 违约责任

　　第五十二条 业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主、物业服务企业或其他管理人可依据本规约向人民法院提起诉讼。

　　第五十三条 业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主、和物业服务企业或其他管理人可依据本理规约向人民法院提起诉讼。

　　第五十四条 业主违反本规约关于以上两条之情形，造成其他业主或业主利益受到损害的，业主大会、业主委员会可依法要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

　　第五十五条 物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。

　　第十章 附则

　　第五十六条 本规约业主大会(业主委员会)、物业服务企业或其他管理人和每位业主各执一份。

　　第五十七条 本规约自在首次业主大会上表决通过之日起生效。

　　第五十八条 本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的管理规约，经业主大会会议表决通过之日起生效。

　　第五十九条 本管理规约未尽事项由业主大会会议补充。

　　第六十条 制定和修改的管理规约，按规定报房地产主管部门备案。

篇3：CD小区管理规约

　　CD小区管理规约

　　为了维护CD全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《武汉市物业管理条例》及有关法律、法规，结合本物业管理区域实际，制定本管理规约(以下简称本规约)。

　　物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。本规约对本物业公司管理区域内的各业主和物业使用人均有约束力。

　　第一章 物业项目基本情况

　　第一条 (物业项目基本情况)

　　物业项目名称：CD

　　坐落位置：武汉市** 区 卓刀泉 街(乡、镇) **号

　　物业类型： 住宅、商业 (住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业)。

　　建筑面积： 107451

　　物业管理区域至：

　　东 尚文小区 南 雄楚大道

　　西 永利国际 北 卓刀泉街

　　第二条 (物业共有部分)

　　根据有关法律、法规规定和管理规约及房屋买卖合同约定，业主享有以下共有部分的共有权：

　　(一)物业共用部位，包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

　　(二)共用设施设备，包括电梯、天线、照明、避雷设施、消防设施、水箱、绿地、道路、院墙、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等;

　　(三)物业服务用房;

　　(四)其他 等。

　　第二章 共同约定的基本准则

　　第三条 (业主的权利与义务)

　　业主应当遵守相关法律、法规、规章政策的规定，享有相应的权利，履行相应的义务，不得以放弃权利而不履行义务。

　　业主应当执行、遵守业主大会通过的各项决议和有关决定，支持、配合业主委员会的工作。

　　业主、物业使用人应当遵守物业服务企业根据有关法律、法规、规章、规范性文件制度的各项物业管理制度，支持、配合物业服务企业的各项管理服务活动。

　　第四条 (业主大会)

　　本物业管理区域内设立一个业主大会。业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　业主大会通过业主大会会议选举产生业主委员会作为执行机构;业主大会、业主委员会依法、依本规约和业主大会议事规则、业主委员会工作规则履职。

　　业主大会依法作出的决定，对业主具有约束力;业主应当遵守并服从业主大会依法作出的决定。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，业主可以向物业所在地区房屋主管部门或街道办事处、乡(镇)人民政府投诉、举报，由受理单位依法处理;业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

　　业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项由业主大会议事规则依法作出约定。

　　第五条 (相邻关系)

　　在物业使用和维护中，业主、物业使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。

　　第六条 (业主提交通讯联系方式的义务)

　　业主应当通过建设单位、物业服务企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。发生变更的，应当及时向建设单位、物业服务企业或者直接向业主委员会提供新的联系地址、通讯方式。业主不提供或未及时提供联系地址、通讯方式或者变更信息的，物业管理活动中的相关资料投入物业所在地的该户业主信报箱、房屋内或者按原则预留联系地址、通讯方式送达。

　　第三章 物业的使用

　　第七条 (物业的使用)

　　本物业管理区域内的业主、物业使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本物业管理区域《房屋使用说明书》的约定，并按照下列规定使用物业：

　　(一)按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质;鉴于本物业管理区域的物业特性，严禁将住宅改变为餐饮、娱乐、办公、加工、宾馆、仓储等经营性场所;

　　(二)进行室内装饰装修时，遵守住建部《住宅室内装饰装修管理办法》等规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业，并与其签订室内装饰装修管理服务协议;遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全;主动配合物业服务企业依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查;

　　(三)在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，施工时间为周一至周五为上午8:00-12:00，下午14:00-18:00。晚间 18:00 时至次日上午 8:00 时和周六周日及节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工;

　　(四)因装饰装修房屋影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应承担相应的赔偿责任;

　　(五)安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装;

　　(六)合理使用水、电、气、信息、环卫等共有设施设备，不擅自拆改相关管线、设备;

　　(七)使用电梯，应遵守本物业管理区域内电梯使用管理规定;

　　(八)停放车辆，应遵守本物业管理区域内车辆停放有关规定;

　　(九)阳台封闭，严格按照小区外立面管理规定;

　　(十)太阳能热水器安装， 符合安全管理规定;

　　(十一)晒衣架安装， 按照物业管理规定执行 ;

　　(十二)法律、法规政策的其他规定。

　　第八条 (使用物业的禁止行为)

　　业主、使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：

　　(一)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建以及挖建地下室或者降低房屋地坪标高的;

　　(二)将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房或者厨房的上方;

　　(三)占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房(棚)以及属于业主共有的停车场(库)等共有部分;

　　(四)损坏或擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共有设施设备;

　　(五)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(六)不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;

　　(七)违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或超负重等物品和排放有毒、有害等危险物质;

　　(八)饲养国家禁止的大型犬类等宠物，敞放、敞养家禽、宠物，影响公共环境、破坏绿地等;(养犬规范要求：为犬只挂犬牌;为犬只束牵引带，牵引带长度不得超过2米，在拥挤场合自觉收紧牵引带;乘坐电梯或者上下楼梯的，避开高峰时间并主动避让他人;烈性犬只因免疫、诊疗等原因需要离开饲养场所的，将其装入犬笼;即时清除犬只排泄的粪便等;盲人携带导盲犬的，不受此限制)

　　(九)践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品;

　　(十)影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等;

　　(十一)随意停放车辆，鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音;

　　(十二)擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理;

　　(十三)使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁;

　　(十四)危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为;

　　(十五)法律、法规、规章政策禁止的其他行为。

　　第四章 物业的维修养护

　　第九条 (物业的维修养护)

　　业主、物业使用人同意按照下列规定维修养护物业：

　　(一)对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益;

　　(二)因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合;相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责维修并承担赔偿责任;

　　(三)因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企业提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状;造成损失的，应当赔偿;

　　(四)物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修;责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部位应急维修的，物业服务企业可在通知公安机关、社区居民委员会或者业主委员会2名以上委员到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担;

　　(五)当物业服务企业对物业共有部分维修养护时，相关业主应予以配合;有造成本物业共有部分或其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏的责任人承担赔偿责任;

　　(六)本物业管理区域内物业在国家规定的保修期限和保修范围内出现非使用不当的质量问题或使用功能障碍，由业主委托物业向建设单位主张解决。

　　建设单位拒绝维修或者拖延维修的，业主可以自行或者委托他人维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由建设单位承担。

　　第十条 (专项维修资金的筹集和使用)

　　业主应当按照《武汉市住宅专项维修资金管理办法》缴存、使用、管理和续筹专项维修资金。

　　(一)已建立维修资金专户的续筹和补交

　　维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，按下列

　　第3 项方式筹集：

　　1、按房屋建筑面积 / 元/平方米一次性交存;

　　2、分期交存，按 / 元/平方米逐月交存;

　　3、 按首次交存标准一次性交存 。

　　原未交存首期维修资金的业主，应当按照本市有关规定在本规约通过生效之日起 90日内一次性补交到位。

　　业主委员会应当将维修资金使用方案、所需资金以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布;并每 12个月定期向全体业主或者相关业主公布一次建筑物及其附属设施维修资金使用情况。

　　业主转让物业专有部分的，其交存的专项维修资金同时转让。

　　业主共同决定上述专项维修资金的筹集和使用方案时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

　　第五章 物业服务企业的选聘

　　第十一条 (物业服务企业的选聘)

　　物业服务企业的选聘采取 (一)、(二)相结合的方式

　　(一)招投标方式;

　　(二)协议选聘方式。

　　业主大会选聘物业服务企业之前，业主委员会应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、物业服务合同的主要内容等进行表决。

　　业主大会依法选聘、解聘物业服务企业的，须经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。

　　业主委员会应当按照业主大会决议选定的物业服务企业签订物业服务合同，签订合同时，应当有业主委员会1/2以上委员在场签名并盖业主委员会印章。

　　因物业服务企业退出，业主大会无法及时另聘新物业服务企业的，在另聘新物业服务企业之前，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、(乡)镇人民政府或者区房屋主管部门指定物业服务企业临时代管;业主委员会与代管的物业服务企业签订临时物业服务合同，业主按临时物业服务合同的约定支付物业服务费。

　　第十二条 (物业服务费用及其交纳、监督)

　　各业主同意，物业服务收费采取 包干制 (包干制/酬金制)方式，按业主专有部分面积大小共同负担，并按照物业服务合同约定足额交纳，接受业主大会、业主委员会的监督。

　　业主与物业使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定。

　　第十三条 (授予物业服务企业的权利)

　　业主或使用人违反本规约第 条约定的，物业服务企业有权劝阻、制止;业主拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：

　　(一)禁止施工人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域;

　　(二)对违反本规约的行为，物业服务企业可以进行劝阻，如遇不听劝阻，物业服务企业可以下达整改通知书或向相关职能部门报告。;

　　(三)在公共区域以适当的方式公示业主不文明行为;

　　(四) ;

　　第六章 业主的共同利益

　　第十四条 (共有部分的管理、经营与收益分配)

　　(一)属于全体业主或相关业主的共有部分，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用;

　　(二)业主对共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务;

　　(三)利用物业共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会或者相关业主共同决定后，按照物业服务合同约定委托物业服务企业统一实施。

　　利用物业共有部分经营所得收益，属于全体业主共有部分，按下列第 1、2、3、4、5种方式分配：

　　1、用于补充专项维修资金，统一归集到市维修资金监管专户;

　　2、用于业主大会会议召开;

　　3、用于业主委员会依法开展工作;

　　4、按照适当比例给全体业主进行分配;

　　5、累计至下一年度资金。

　　属于相关业主共有部分，按下列第 1、2种方式分配：

　　1、用于补充专项维修资金，统一归集到市维修资金监管专户;

　　2、用于弥补相关建筑物的物业服务费用不足;

　　3、 。

　　(四)物业服务企业违反物业服务合同约定的违约金及赔偿金，属于全体业主所有，并用于补充维修资金，统一归集到市维修资金监管专户;

　　(五)业主委员会应当至少每半年在物业管理区域内公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主大会、业主的监督;

　　(六)业主拒付物业服务费用、不缴存专项维修资金的，不得享有经营物业共有部分业主所得收益的分配;

　　(七)业主转让建筑物内的专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　第十五条 (共有部分保险)

　　本物业管理区域内物业共有部分及公众责任保险，由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例大小享有权利、履行义务，并由业主大会选聘的物业服务企业代行办理相关手续;并在物业服务合同中约定。

　　业主的家庭财产与人身安全的保险由业主自行办理。

　　第七章 物业出租和转让

　　第十六条 (物业转让、出租的相关事项)

　　业主转让或者出租物业专有部分时，应将本规约向受让人和承租人明示，并于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业、业主委员会。

　　房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。

　　房屋出租必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准;不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。

　　对违反本规约出租或转租的，业主委员会可书面责成业主、使用人立即终止租赁行为。

　　业主转让物业专有部分，应当与物业服务企业结清物业服务费用、物业服务资金、建筑物及其附属设施维修资金;出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用、物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　第八章 违约责任

　　第十七条 (违反规约的责任)

　　业主、使用人违反本规约规定，侵害他人合法权益的，业主大会、业主委员会、物业服务企业有权要求其改正;业主、使用人拒不改正的，由业主委员会在本物业管理区域内公布该业主、使用人的姓名及违约事实;其行为违反法律或者构成犯罪的，业委会将向有关部门予以举报。

　　第十八条 (未按规定交纳物业服务费用的责任)

　　业主未按规定交纳物业服务费用(物业服务资金)的，业主委员会应当督促其限期交付;业主逾期仍不交纳的，业主委员会、物业服务企业可以在本物业管理区域内公布物业服务费用(物业服务资金)收交情况，并注明欠交费用的业主房门号;仍不交纳的，物业服务企业可以依法 (一)、(二)：

　　(一)向武汉仲裁委员会申请仲裁;

　　(二)向人民法院提起诉讼。

　　第十九条 (连带责任)

　　物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。

　　第九章 附 则

　　第二十条 (纠纷的处理与相关民事诉讼)

　　业主之间因本规约发生的纠纷，协商不成的，由业主委员会或物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会进行调解;调解不成的，采取以下 (一)(二)方式解决：

　　(一)依法向武汉仲裁委员会申请仲裁;

　　(二)向人民法院提起诉讼。

　　因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担;属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。

　　第二十一条 (规约的修改与补充)

　　本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，经业主大会会议表决通过之日起生效。

　　本规约未尽事项由业主大会会议补充。

　　第二十二条 (规约的生效)

　　本规约自首次业主大会会议表决通过之日( 　　年 月 日)起生效。物业的所有权发生变更时，规约的效力及于物业的继受人。

　　第二十三条 (规约执有和备案)

　　制定和修改的管理规约，业主各执1份，业主委员会留存3份, 马庄苑社区居民委员会存档1份，并报送 洪山区 区房屋主管部门和 卓刀泉街道办事处(乡、镇人民政府)备案。

篇4：百合新城小区管理规约

　　百合新城小区管理规约(草案)

　　第一章总则

　　为加强百合新城西区的管理，维护全体业主、非业主使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关法规政策规定，全体业主、非业主使用人均须自觉遵守。

　　第一条、业主在使用、经营、转让所拥有物业时应遵守有关物业管理法律、法规。

　　第二条、业主应执行业主委员会或业主大会的决议、决定。

　　第三条、全体业主、非业主使用人应积极配合物业服务企业管理工作。遵守物业服务企业根据法律、法规制定的有关规章制度。

　　第二章物业的使用

　　第四条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

　　第五条业主应遵守有关法律、法规，按照有利于物业使用，安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

　　第六条业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。

　　第七条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。

　　业主应遵守《装饰装修管理服务协议》约定的装饰装修注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。

　　第八条装修垃圾必须在每天15：00-16：00按照指定路线堆放到指定地点，能袋装的必须袋装，不能袋装的必须捆扎，不得擅自堆放于物业共用部位和公共场所。

　　本物业管理区域装饰装修施工时间为8：00-20：00，节假日为9：00-19：00(其中12：00-14：00、18：00-20：00时间段不得进行产生噪音的施工活动)，其他时间不得施工。

　　第九条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

　　第十条业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。

　　第十一条业主或物业使用人应按设计预留的位置安装空调，未预留安装位置的，或安装大型空调外机的，物业服务企业应在征得相邻业主书面同意后的合理位置指定安装，业主应该按有关规定和要求做好噪音及冷凝水的处理。

　　第十二条在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则,交纳相应停车费用。

　　第十三条本物业管理区域禁止下列行为：

　　1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途;

　　2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备;

　　3、破坏房屋外立面，在房屋外(包括外墙、门窗外侧、阳台等)架设、搭建晾衣架、遮阳蓬、花架、广告牌等;在非指定位置放置空调室外机、采暖设备、热水供应设备等;

　　4、屋顶安装太阳能热水器等设施设备;

　　5、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物;

　　6、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声;

　　7、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画;

　　8、擅自在利用共同部位、共公绿化带种菜或饲养家禽、宠物等;

　　9、在非划定的停车位停车。

　　10、在小区内燃放大型烟花。

　　11、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

　　12、法律、法规禁止的其他行为。

　　第十四条业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得影响其它业主的正常生活或是违反政府有关规定。

　　第三章物业的维修养护

　　第十五条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

　　第十六条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

　　第十七条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务企业可向相邻业主说明情况，在第三方(如所在地居委会或派出所)的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。

　　第十八条因维修养护物业或者公共利益，物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征业主同意，并在约定期限内恢复原状。

　　第十九条物业专有部分存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患，则否由责任人承担相应责任。物业共有部分存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，物业服务企业应及时向业委会或业主大会提交消除隐患的方案和预算供决策，并及时采取必要的预防措施，否则由物业服务企业承担相应责任。

　　第四章业主的共同利益

　　第二十条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利：

　　1、根据本管理规约制定的物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;

　　2、以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本管理规约和有关规章制度的行为;

　　第二十一条本物业管理区域内，物业服务收费方式由业主大会讨论决定。

　　物业费是物业服务企业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应按照《物业服务合同》约定按时足额缴纳。

　　第二十二条物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房、或受业委会委托经营的物业经营用房进行经营的，应当征得业委会、相关业主同意，并按规定办理有关手续，所得收益缴纳、归入业委会专门帐户，收益使用参见《议事规则》有关规定。

　　第二十三条维修资金或专项维修资金的筹集、管理和使用参见本区《业主大会议事规则》或由业主大会讨论决定。

　　第五章违约责任

　　第二十四条业主违反本管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其它损失的，其他业主、业委会和物业服务企业可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。

　　第二十五条业主违反本管理规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主、业委会和物业服务企业可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。

　　第二十六条物业服务企业违反或不执行本管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍正常使用或是造成物业损害及其它损失的，业委会可依据本管理规约、物业合同向人民法院提起诉讼。

　　第六章附则

　　第二十七条本管理规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

　　本管理规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

　　第二十八条业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业服务企业，并要求物业继受人签署本管理规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本管理规约。

　　第二十九条本管理规约由业主大会审议通过后生效。

篇5：论业主委员会的法律地位：实体法与程序法的双重视角

　　论业主委员会的法律地位--从实体法与程序法的双重视角

　　【说明：关于业主委员会的诉讼地位及法人资格，在业主维权群体内及社会上一直争议很大。最近在新浪微博上又在讨论中涉及这个问题。我认为从法理上，不该给业委会独立民事地位，更不能赋予法人资格。虽然从便于业主维权的角度看，业委会有地位比没有地位好，有法人资格比没有法人资格好。但这只能算是维权策略而非匡正法理。事实上，这种实用主义的策略甚至可能对未来长久持续的业主维权行动的方向和效果造成负面效果。对于内地的住宅区业主来说，获得业主权益的根本保障必须以争取业主团体的法人地位为目标，无论是国际上的立法例，还是从建筑物区分所有权的法理分析，乃至反思内地业主维权的历史来说，皆可推出如此结论。下面这篇学术论文，比较清晰地从法理上进行了相关分析，特转载以和维权业主们分享。--陈凤山】

　　出处:《政治与法律》20**年第2期

　　关键词: 业主委员会/业主团体/民事权利能力/诉讼权利能力

　　内容提要: 民事权利能力与诉讼权利能力应具有一致性。在实体法上，业主委员会应被界定为由全体业主组成之业主团体的执行机关与代表机关，相应地在程序法上具有当事人资格的应为业主团体而非业主委员会。除非另有约定，业主委员会代表业主团体提起诉讼时须经业主大会授权，其诉讼范围应限于保护业主的共同权益;对业主团体“怠于行使权利”须作出明确界定;基于原告资格与被告资格的一致性，业主团体亦应具有被告资格。

　　业主委员会的法律地位问题，理论界与实务界一直有争论。无论是《物业管理条例》还是被寄予厚望的《物权法》，在这个问题上都采取了较为模糊的态度，由此也导致了各地法院在面对由业主委员会提起的业主维权之诉时无所适从，在是否受理上意见也不统一。《建筑物区分所有权司法解释(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)第13 条规定：“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：(一)已经选举出业主委员会的，为业主委员会;(二)没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。”“有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。”这一司法解释如获通过，似可平息有关争论。但关于业主委员会被赋予原告资格的理论基础何在、其实体法律地位如何、以业主委员会为当事人的诉讼利益(包括可能的败诉结果)何以归属于全体业主等问题，尚有讨论的空间。另外，业主委员会提起诉讼时是否需经业主大会授权，“业主共同权益”与“怠于行使权利”等概念应如何界定，亦应在解释论上作出合理的说明。

　　一、民事权利能力与诉讼权利能力的关系界定

　　目前学界对于业主委员会法律地位的探讨与争论，多集中于其有无诉讼主体资格。不可否认，这是实践中亟待解答的问题。但笔者认为，撇开业主委员会的实体法律地位即民事权利能力有无的问题而单纯去论证其当事人能力，难免有以偏概全之嫌。只有在实体法与程序法的双重视角下做通盘考虑，才能正确审视业主委员会的法律地位。

　　诉讼法学者在论及民事权利能力与诉讼权利能力(当事人能力)的关系问题时，一方面提到两者应该具有一致性，但另一方面又言民事权利能力并非当事人能力存在的前提，当事人能力是诉讼法问题，诉讼法上的主体具有自己独立的、不依赖实体法而存在的特质。[1]一些立法例上的规定似乎也印证了这一点。比如德国民法典中率先确立了自然人与法人并立的二元主体模式，无权利能力社团之生存空间被极度压缩，但其诉讼法中却认可无权利能力社团有被诉能力;日本民法典沿袭了民事主体二元化的构造，但其民诉法第46 条却赋予一部分非法人团体以完全的诉讼权利能力，规定“非法人团体，设有代表人或管理人者，有当事人能力”;我国《民法通则》中除对公民(自然人)、法人的民事主体地位作出规定外，并无对其他类别民事主体的规定，但《民事诉讼法》第49 条却明确规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”

　　笔者认为，上述立法上的实然状态并不能证成民事权利能力与诉讼权利能力适当分离的正当性，因为此种分离或由于立法者出于某类政治因素的考量而在实体法上故意忽略和否定某类民事主体的独立地位，如《德国民法典》中对无权利能力社团的敌视态度即因立法者欲将其纳入国家监控范围所致;或由于新型民事主体已大量存在于现实生活中而实体法未能及时跟进，如我国《民法通则》于1986 年制定时并未考虑到合伙企业、个人独资企业等非法人团体会在经济生活中占据重要的一席之地;还可能由于单纯的立法技术原因导致了实体法的滞后。而法官几乎每天都面临着实体法规定之外的新型民事主体的诉讼，他们绝不能等待实体法修改后再行裁判，因此程序法先行一步确立这些民事主体的当事人资格也就不足为奇了。但在应然状态上，民事权利能力与诉讼权利能力不但应该具有一致性，而且前者应为后者之前提与基础，正如德国《民事诉讼法》第50 条所强调：“有权利能力者，有当事人能力”。因为如果某一主体不能使权利义务驻足集散，不能有民法之权利能力，则何来纠纷?又何来诉讼?赋予诉讼法上之当事人之能力，岂非多余?[2]反之，若一民事主体能牵动权利义务涉及诉讼，在诉讼法上自应具有当事人能力，而实体法上亦须赋予其相应的民事权利能力。也就是说，诉讼权利能力与民事权利能力两者应具有相辅相成的内在统一之联系。笔者即以此为出发点来讨论业主委员会在实体法上与程序法上的双重地位。

　　二、业主委员会之实体法定位

　　(一)业主团体与业主委员会的应然定位

　　近世以来，随着人口激增，土地渐成稀缺且珍贵之资源。为了充分利用土地，高楼大厦遂拔地而起，原来独门别户之居住状态渐趋式微，取而代之的是一栋建筑物或一个小区之内成百上千的住户毗邻而居，其住宅犹如火柴盒一般紧密堆积。在这种状态下，尽管业主之单独所有权仍占主导地位，但其权利行使须受一定限制，即不得违*同利益而为有害于整个建筑物的适当管理或正常使用之行为。同时，紧密结合的居住状态使得建筑物之共有部分及其附属设施成为区分所有权的核心要素，而如何对其善管与善用以及如何约束个别业主的不当行为，已属事关全体区分所有权人整体利益之事项，非单个业主可以主张。为使此种整体利益有一畅通稳定的表达与维持机制，使全体区分所有权人形成一共同体关系当为最佳选择。而为维持该共同体关系的存续，尤其为管理相互间的共同事务及共有部分的使用、收益，乃不得不结成一团体组织，以借该团体组织的力量，共同管理共有设施等共用部分及其他共同事务，维持区分所有权继续存在的机能。[3]可见，凌驾于个人利益之上的业主整体利益保护之需要，促进了由全体业主组成的业主团体的诞生。此团体组织之存在目的即在于维护业主整体利益，其自应由全体业主组成，才能获得存在的正当性基础，否则若仅由少数业主组成的机构来维护全体业主的利益，将不符合业主自治的民主原则。

　　近代各国在其民法典外另行制定建筑物区分所有权的特别法时，均将确立业主团体之独立地位及规范其内部决策与管理关系作为重点之一。但在比较法上，关于业主团体的法律地位，有不同的规范方式：有赋予业主团体以法人人格者，如法国的共有人协会、日本的管理组合法人、美国的公寓所有人协会与我国香港的业主立案法团等;亦有肯定其非法人团体地位者，如日本的管理团体与德国的住宅所有权人团体等。在我国讨论业主团体的法律地位问题，应以不突破现行法律框架为限。《民法通则》中明确规定法人须具备独立的财产，且要有独立承担民事责任的能力，而业主团体所占有使用管理之财产如物业用房、业主缴纳的管理费等均属于全体业主共有，业主团体只享有相对独立的财产权利，对外交往所产生的法律责任原则上亦由全体业主共同承担，故其与我国民法上规定的法人相去甚远，但却符合我国《合同法》与《民事诉讼法》中所规定的“其他组织”的要件。梁慧星教授主持拟定的《中国民法典草案建议稿》中专设一节规定“非法人团体”，为新型民事主体的涌现预留开放性空间，笔者认为这一方案可供将来制定民法典时借鉴，使自然人、法人之外的业主团体这类民事主体有安身之所。

　　业主团体之运行以强制参与和集体决策为基础，但为防止个别业主固执己见形成僵局，就必须采取少数服从多数的民主决策机制以形成团体意志，而这反过来又强化了业主团体相对于其成员的独立性。业主团体之意思并非单纯全体业主意思的汇集，而是借助于业主大会这个议事机构形成独立意思，不同意大会决议之业主有容忍及服从的义务。独立利益与独立意思奠定了业主团体成为独立民事主体(即被赋予民事权利能力)的基础。当然，业主大会为非常设机构，其仅能充当业主团体意思的形成机关与决策机关，为使业主团体的意思在日常生活中得以贯彻执行，并降低物业小区众多业主的谈判成本与交易成本，通过在物业小区内部设立一个管理层并由业主向管理层授权即成为当然选择。[4]在我国，业主委员会即扮演着此类管理层的角色，其应定位于业主团体的执行机关与代表机关，而非独立的民事主体。

　　(二)业主委员会实体法律地位的实证法分析

　　在我国，无论是20** 年出台的《物权法》还是20** 年制定、20** 年修订的《物业管理条例》，对业主团体的规定均付之阙如，而对业主大会与业主委员会的法律地位又故意采取模糊态度，这也被认为是实践中众多争议的根源所在。笔者认为，完全可以通过对现行法律体系中相关条文之文义与规范目的的解释，来界定业主委员会的法律地位，并为确立和完善业主团体的主体地位提供依据。

　　首先，根据《物权法》的规定，业主委员会由全体业主选举产生，是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。《物业管理条例》第15 条更是直接规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项。”可见，将业主委员会界定为隶属于业主大会的执行机构，是有明确的实定法依据的。这里虽未提及业主团体的法律地位，但作为决策机关的业主大会与执行机关的业主委员会应相应依附于一个实体组织，否则即无存在的价值与必要。所以笔者认为立法中实际上隐含了对业主团体独立地位的肯定。

　　其次，《物业管理条例》中规定业主委员会的职责之一为“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。此条规定是否意味着业主委员会已成为物业服务合同的一方主体，学者们有不同理解。笔者认为答案应为否定，理由在于：其一，依体系解释，“代表”一词在我国的民事法律法规中是有特殊含义的，如“法定代表人”、“表见代表”等概念中的“代表”意指法人或其他组织的内部机关以团体之名义对外为法律行为，但并非承认代表机关为独立主体。若无特殊理由，《物业管理条例》中的“代表”一词应作相同解释，否则会引起体系的混乱。其二，依历史解释，20** 年10 月公布的《物业管理条例(草案)》第15 条第2 款规定业主委员会的职责之一是“与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”，而最终公布的正式条例中却增加了“代表业主”的前缀。这样的修改绝非偶然，其意在强调业主委员会只是作为业主团体的代表订立合同。[5]其三，依目的解释，物业服务合同订立之主要目的在于维护全体业主的共同利益，因此是否缔结及与谁缔结应由业主团体通过决策机关即业主大会决定，合同一方主体自应为业主团体，业主委员会只是执行业主大会的相关决议而已。物业管理费由业主交给业主团体，是基于团体与团体成员间的关系;团体将收到的物业管理费支付物业管理企业，是基于物业服务合同关系;从便捷角度考虑，业主团体可将物业管理费的收取行为委托物业管理企业代理实施，三者间关系由此理顺。[6]因此，“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”这一条款只能进一步印证了业主委员会执行机关的地位。

　　再次，若将业主委员会界定为独立的民事主体，势必消解与反噬业主团体的独立地位，业主团体、业主大会与业主委员的关系应如何处理，亦将成为无解之难题。反之，若仅将业主委员会界定为业主团体的执行机构，不但无上述问题，而且能更清楚地彰显业主委员会之管理职权来自于业主授予，进而为业主团体与业主大会监督业主委员会的职务执行情况提供理论基础。实践中，业主委员会利用手中权力向物业公司和其他相关单位索取好处，如要求物业公司给业主委员会成员发工资、减免其物业管理费等情况时有发生，而业主委员会与物业公司沆瀣一气、牟取不法利益、损害其他业主利益的事例也屡见不鲜。因此有学者提出应以业主委员会的赔偿责任为核心，构建一套完整的对其进行监督与制约的机制。[7]但责任之承担应以相应义务的存在为前提，将业主委员会界定为业主团体的执行机构，实益即在于确立其对业主团体应负忠实义务与勤勉义务，此与作为公司执行机关的董事会所应承担之信义义务类似。

　　三、业主委员会之程序法定位

　　(一)业主委员会的原告资格之质疑

　　民事主体之民事权利能力与诉讼权利能力应具有一致性，已如上述。在承认业主团体具有民事权利能力的基础上，当然也应认可其相应的诉讼权利能力。只不过在实务中应由业主委员会代表业主团体并以团体名义提起诉讼。而《征求意见稿》第13 条直接赋予业主委员会原告资格，似有商榷余地。因为由部分业主组成之业主委员会为何能以自己名义为全体业主主张权利，在诉讼法中只有两条解释路径：其一为诉讼代表人制度;其二为法定诉讼担当或曰诉讼信托理论。但在前者，业主委员会与诉讼代表人显有较大差异，且其解释不了当部分业主不同意业主委员会作诉讼代表人时并不能共同参加诉讼或另行提起诉讼以求个案解决，而只能无奈接受法院的判决结果;[8]在后者，是第三人以自己的名义代表他人的利益提起诉讼，判决效力及于权利主体的诉讼制度，用其解释业主委员会的适格当事人地位看似合理，但真正的理论障碍在于诉讼担当人(即形式意义上的诉讼当事人)亦应以相应的诉讼权利能力与诉讼行为能力为前提和基础，而根据上述解释，业主委员会仅为业主团体之执行机关与代表机关，并不具备独立的民事权利能力与诉讼权利能力。

　　此外，有学者一方面肯定业主团体在实体法上具有独立地位，另一方面又认可业主委员会的当事人资格，并认为此种设计是对传统民法代表机关理论的改造，因业主团体具有其特殊性，仅存在于人们的观念之中，一般难以感觉其存在，为便于人们的直观认识，也为方便管理、简化程序、降低成本的需要，立法者可赋予本来仅为代表机关的业委会得以自身名义直接对外为行为的形式上的当事人这一特殊地位。[9]我们认为，任何法律上承认的组织体均具有法律拟制的一面，也均可认为在一定程度上存在于人们的观念之中。而业主团体之利益与意志独立于业主个人是客观存在的社会现象，且有其独立存在的价值和作用，也有被实体法塑造为法律主体的可能性与必要性。但此种可能性若要顺利完成向现实的过渡，尚需依赖实体法的积极承认与国家审批或登记等技术手段的运用。可现行《物权法》与《物业管理条例》中相关规定的缺失，使得实体法的塑造无迹可寻，业主团体也因此丧失借助登记机制对外彰显的机会，从而给人造成了“一般难以感觉其存在”的印象。但同样未得实体法承认也未完成登记并领取相应执照之业主委员会，[10]又何以被赋予“原告资格”了呢?

　　其实某些学者的上述观点与《征求意见稿》中所秉承的指导思想是一脉相承的，都渗透着极强的实用主义色彩。实践中通过业主委员会提起诉讼已占据业主维权案件的大半壁江山，虽然地方法院对是否受理仍莫衷一是，但其中的成功经验自可参考。最高人民法院的良苦用心不应怀疑与否定，其作出解释对结束长久的理论纷争与实践中的混乱局面亦大有助益。但鉴于司法解释在我国法律体系中的特殊地位，不应只考虑实用性而放弃对理论严密性的追求。如《征求意见稿》第13 条直接赋予业主委员会以原告资格，是否意味着在今后的实体法(如《建筑物区分所有权法》等特别法)中须将其塑造为一独立的民事主体?因为程序法中的诉讼权利能力虽不能决定民事权利能力的有无，但却对以后实体法的制定与修改有引导作用，即在程序法上被塑造为独立主体者极有可能在实体法上也获致合法地位，我国法律中“其他组织”地位的变迁就是一例。所以对业主委员会在程序法中的地位，在立法论上宜与《物业管理条例》的相关规定做同一处理，即赋予其“代表业主(团体)起诉与应诉的资格”而非“原告资格”。当然解决问题的根本之道仍在于通过实体法的修改，尽快承认业主团体之独立法律人格。

　　(二)若干具体问题的分析与讨论

　　1.业主委员会提起诉讼是否需要业主大会的授权

　　对此问题，《征求意见稿》第13 条未予明确，而各国立法例上有不同的规定，如德国《住宅所有权法》要求只有基于住宅所有权人的决议的授权，管理人才得以全体住宅所有权人的名义为诉讼上的主张;法国《住宅分层所有权法》中则直接赋予管理者以“代表业主团体为诉讼上一切行为”的权利。我国以肯定说为有力说。[11]上述两种做法在价值判断与利益衡量上皆有依据，分歧之根源在于公平与效率的冲突。笔者认为，房屋往往是业主一生中最大的投资，并且住宅所具有的私人属性和社会意义远远超过该资产的金钱价值，所以建筑物区分所有权人相较于商业公司的股东，需要更大范围的司法介入和对其意志的尊重。且业主委员会的诉讼不但事关全体业主之经济利益，还会影响其生活与精神的安宁，自应受到更加严格的监督与制约。因此业主委员会之起诉应属于《物权法》第76 条第1 款第7 项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”之一，须由业主大会以普通多数决的方式决议通过。当然，考虑到大多数住宅小区业主人数较多，召开业主大会不易，为提高效率，可借助管理规约或业主大会的决议概括性地授予业主委员会对特定范围的事项提起诉讼的权利。这是在业主自治的基本原则下采取的变通做法。对于诉讼中的权利处分行为，如业主委员会在诉讼中变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求、进行和解、决定是否上诉等行为是否须经业主大会同意，原则上应与上述起诉的要求与限制保持一致。

　　2.业主委员会可提起诉讼之范围

　　《征求意见稿》第13 条规定，“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的”，业主委员会方可作为原告提起诉讼。笔者认为，将业主委员会代表业主团体提起诉讼的范围限于保护业主共同权益是妥当的，这与业主团体存在的目的具有一致性。也只有在此范围内，业主团体才具有相应的诉的利益，而“诉的利益掌握着启动权利主张进入诉讼审判过程的关键”。[12]《物权法》第83条第2 款后句规定“业主对侵害自己权益的行为，可依法向人民法院提起诉讼”，则从反面限缩了业主委员会提起诉讼的范围，即不得将触角伸至业主单独所有权和个体利益的保护范围。至于业主共同权益受到侵害的具体情形，可作如下类型化的整理。

　　第一，与物业服务企业发生的纠纷。如在物业服务企业违反合同约定损害业主共同权益，业主大会决定提前解除物业服务合同而物业服务企业拒绝退出，物业服务合同终止而物业服务企业拒绝将物业管理用房和相关资料移交给业主委员会等有关全体业主共同权益之维护的情形下，业主委员会均可代表业主团体起诉。

　　第二，业主团体要求业主分摊建筑物共有部分及其附属设施费用纠纷。根据《物权法》第81条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可委托物业服务企业或者其他管理人管理。在自行管理时，业主团体有权依据管理规约或法律规定向业主收取相关的建筑物养护维修费用，如有业主拒绝交纳，使有关设施得不到维修而停用，将会直接影响全体业主对共有部分的利益。[13]因此，业主委员会有权向拒绝分担费用之业主提起诉讼。

　　第三，因共有部分及共同事务的管理与单个业主及第三人发生的纠纷。由于作为区分所有人的业主及其组成之业主团体不惟对“共有部分”享有共同管理权，对全体或部分区分所有权人的“共同事务”也享有共同管理权，[14]因而此类纠纷也可相应分为两种情形：其一为业主或第三人(如房屋之承租人、借用人等)对建筑物的不当毁损与不当使用行为，违*同利益的情形，如未经利害关系人同意，将住宅改变为经营性用房;其二为《物权法》第83 条及《征求意见稿》第16条规定的“任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道”等损害共同利益的行为。两种情形均属可诉之范围。

　　第四，仅供部分业主共同使用的共有部分(俗称“小公”)受到侵害时，业主委员会亦应有权提起诉讼。因为所谓“小公”，无疑也属于业主整体利益不可分割的一部分，不能因其所涉范围较小就否定其共同利益的本质。若将此类案件排除在业主委员会可代表提起的诉讼范围之外，必将大大弱化业主委员会的代表职能。而业主专有财产受到侵犯的案型，如实践中发生的房地产开发公司交付给各个业主的房屋存在相同的缺陷而引起的群体性纠纷，由于与业主整体利益无关，只是诉讼标的为同一种类，因此适用代表人诉讼更为允当。

　　第五，因业主委员会改选所引发的诉讼。实践中，由开发商直接主持下所产生的原业主委员会没有维护业主的合法权益，而小区业主自发选举业委会并向当地有关机关申请备案登记时遭到拒绝的情况时有发生。在此类情况下，新选举出的业主委员会应有权提起行政诉讼，因为业主委员会非以备案为成立要件，而行政机关拒绝备案却系攸关业主共同利益之事项。

　　3.业主委员怠于提起诉讼的判断及相关问题的处理

　　《征求意见稿》第13 条第1 款第2 项规定，没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，由业主大会或业主提起诉讼。应该说，在当前我国部分住宅小区自治管理组织的建设还不完善的背景下，此项规定具有重要意义。实践中，某些业主委员会严重违反忠实义务与勤勉义务，怠于维护业主共同利益的情形时有发生，甚至还有的因被物业公司或其他利害关系人收买而故意不提起诉讼。《征求意见稿》中规定业主大会或业主的“派生诉讼”，有利于在发生此类情形时保护广大业主的利益，对业主委员会职责之履行也可起到监督与促进的作用。但为防止个别业主滥用诉权，并避免法院疲于应对毫无价值之诉讼，应从以下两个方面对此规定进行细化。

　　首先，应对“业主委员会怠于行使权利”作出明确界定，以防业主“越俎代庖”之诉讼不受任何控制而导致业主委员会形同虚设。笔者建议：对于业主委员会需经业主大会授权方能提起之诉讼，经20%以上的业主提议，业主委员会仍拒不组织召开业主大会临时会议商讨诉讼事宜或者虽然召开临时会议但不按业主大会决议提起诉讼的，可以作为怠于行使权利;对于业主委员会无须业主大会单独授权即能提起诉讼的事项，当业主委员会在收到20%以上的业主书面请求的一个月内，未进行处理或者处理结果没有得到业主认可又未提起诉讼的，可以作为怠于行使权利。当然，如果情况紧急、不马上提起诉讼就会给业主利益造成不可弥补的损失时，业主可无须经过上述程序而直接起诉。

　　其次，即使未选举出业主委员会或业主委员会怠于行使权利，也不应允许单个业主就共同利益提起诉讼，否则可能会出现诉讼爆炸的局面。应限定只有面积及人数均达一定比例(如20%)之业主集体，方能通过选派诉讼代表人的方式提起诉讼。由于此部分业主是为全体业主的利益而起诉，因此无论最终胜诉或败诉，诉讼利益均将归属于全体业主组成之业主团体，而诉讼中产生的相关费用亦应由业主团体承担。

　　4.关于原告资格与被告资格的一致性问题

　　《征求意见稿》第13 条中只规定了业主委员具有原告资格，但对其是否具有被告资格的问题却未提及。而原告资格与被告资格本是一体两面的问题，两者共同构成业主团体之完整诉讼权利能力，只明确其一面，在法律逻辑上无法得到合理的解释。《征求意见稿》中之所以作此处理，可能的原因是业主委员会若作为被告且遭败诉，可能会给判决的执行带来影响。广东曾发生过一个以业主委员会为被告的案例，法院审理的结果是被告败诉，但在执行上却遇到一个很实际的问题，即业主委员会根本没有履行能力。[15]笔者认为，在具体诉讼中以业主委员会为被告而最后却可能要执行业主的财产，确有悖情理与法理，毕竟业主委员会仅为业主团体之执行机关与代表机关。而若依本文的主张，将原告资格和被告资格一并赋予业主团体，问题便可迎刃而解。需要说明的是，基于非法人团体本身的特点，被定位于非法人团体之一种的业主团体是否能够独立地承担败诉判决的全部责任，与业主团体被告资格之享有并无多大关联，正如债权人可将不具备法人资格的合伙企业作为独立被告，当合伙企业的财产不足以清偿判决所确定的债务时法院可以直接执行合伙人的其他个人财产一样，[16]判决既对非法人团体有直接的约束力，亦对团体成员具有拘束力。在这一点上，《征求意见稿》第13 条第2 款“有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力，其诉讼利益归属于全体业主”的规定，应当说是正确的，但其前提应当是由业主团体作为当事人。

　　还应指出的是，《物权法》第78 条第2 款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”笔者认为，此条规定并非赋予了业主大会或业主委员以被告资格，此类撤销之诉的被告仍应为业主团体，因为业主大会或业主委员会之决定均被拟制为业主团体之意思，而该决定的撤销与否直接关系到全体业主之共同利益。这与《公司法》中规定股东大会或董事会决议之撤销应以公司为被告是相类似的。

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　　[1]江伟主编：《民事诉讼法》，中华人民大学出版社2000 年版，第109 页。

　　[2]曾世雄：《民法总则之现在与未来》，中国政法大学出版社20** 年版，第92 页。

　　[3]陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社20** 年版，第237 页。

　　[4]周树基：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社20** 年版，第82 页。

　　[5]谢增毅：《论物业管理合同--兼评我国<物业管理条例>的相关规定》，载蔡耀忠主编：《物权法报告》，中信出版社20**年版，第97 页。

　　[6]参见傅鼎生：《物权原理与物业管理》，《政治与法律》20** 年第6 期。

　　[7]参见严红：《业主委员会监督机制之法律思考》，《政治与法律》20** 年第1 期。

　　[8]根据最高人民法院《关于适用<民事诉讼法>若干问题的意见》第60 条的规定，推选不出代表人的当事人，在必要共同诉讼中可由自己参加诉讼，在普通的共同诉讼中可以另行起诉。而根据《征求意见稿》第13 条，业主委员会起诉后已排除单个业主再行起诉或共同诉讼的权利。

　　[9]揭明、唐先锋：《物业管理若干法律问题研究》，《政治与法律》20** 年第1 期。

　　[10]尽管《物业管理条例》第16 条同时规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30 日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”但这里的“备案”显然与工商登记或社会团体登记有别，其并不是业主委员会成立的必备要件，亦不具备设权与确权的功能。

　　[11]肯定意见可参见朱岩、高圣平、陈鑫：《中国物权法评注》，北京大学出版社20** 年版，第282 页。

　　[12][日]谷口安平：《程序的正义与诉讼》，王亚新、刘荣军译，中国政法大学出版社1996 年版，第151 页。

　　[13]参见韩松：《论业主对共有部分的共有和共同管理的纠纷及其处理》，《法律适用》20** 年第7 期。

　　[14]刘保玉：《物权法学》，中国法制出版社20** 年版，第182 页。

　　[15]参见刘言浩：《物业管理合同新问题之研究》，载蔡耀忠主编：《物权法报告》，中信出版社20** 年版，第116 页。

　　[16]茆荣华、赵超：《<<合伙企业法>修改的司法应对》，《法律适用》20** 年第3 期。