错位和被错位
论物业管理企业的管理范围
——关于物业管理与相邻关系
四川泓森律师事务所主任律师赵绍舜
关于物业管理企业的管理范围，随着20**年9月1日起《物业管理条例》的施行，结束了全国各地不一致的规定和学术上的三种争论。但实践中，物业管理企业经常去管法律没有规定和合同没有约定事项，更重要的是业主普遍认为物业管理企业什么都该管，比如业主之间基于相邻关系而产生的侵权问题，这是物业管理企业不该管，同时也是管不好的。
案例1、某市康西路三号房屋系某科技公司购买的办公用房，该房与原告某物业管理企业管理的住宅楼相邻。20**年3月，某科技公司在未经规划许可情况下，在房屋后面与住宅相邻的绿地上修建了违章建筑用做厨房，排放了大量废气、废水和噪音，污染了小区环境，影响了小区住户的正常生活，小区业主多次要求物业管理企业出面与某科技公司协调，并制止其侵权行为。某物业管理企业与某科技公司多次协商未果，小区业主以物业管理企业协调不力为由拒交物管费。迫于无奈物业管理企业以原告的身份将某科技公司推上被告席，并诉称：从20**年3月起被告在我方享有管理权的住宅相邻的绿地上建厨房、厕所和职工宿舍，并树立烟囱，开挖排污水沟，排放油烟、废气、废水及噪音，故要求被告排除妨碍、拆除违章建筑。
本案案情并不复杂，却涉及到相邻权关系与物业管理这两个概念，因这两个概念无论内涵和外延在法律上都没有直接联系，但在物业管理中又经常将两者联系在一起，使物业管理企业去管不该管、管不了、管不好的业主之间基于相邻关系而产生的纠纷。物业管理企业之所以错位和被错位，主要是广大业主和部分物业管理企业对物权中的相邻关系以及什么是物业管理这两个概念不能准确把握和理解。
一、相邻关系概述
（一）相邻关系的概念和特征
所谓相邻关系，是指两个以上相互毗邻的不动产所有人或者占有人、使用人在行使不动产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系作为一种法定物权，虽然具有物权的一些属性，但与所有权等独立的物权相比较，又有其自身的法律特征：
1、相邻关系基于不同主体所有的或使用的不动产相互毗邻而产生。
相邻关系是法律直接规定的而不是当事人之间约定的，而法律规定的前提是不同主体所有或使用的不动产必须是相互毗邻的，当事人之间既不能约定设立相邻关系，更不能约定排除相邻关系，只要不动产相互毗邻便必然产生主体之间的相邻关系。
2、相邻关系只能发生在两个或两个以上的权利主体之间。
两个以上的不动产必须是分别属于两个以上的主体所有或使用才能发生相邻关系，是不动产的权利主体之间的一种权利义务关系。这里的主体既可以是法人或其他组织，也可以是自然人；既可是不动产的所有权人，也可能是不动产的使用权人。
3、相邻关系的内容是相邻主体之间的权利义务关系。
根据法律规定，不动产所有人或使用权人行使权利应给予相邻的不动产所有人或使用权人行使权利的必要便利。这样，对一方来说，因提供给对方必要的便利，就使自己的权利里受到限制，对于另一方来说，因为依法取得了必要的便利，则使自己的权利得到了延伸，因此，处理相邻关系要考虑权利限制因此受到的损失赔偿问题，即权利延伸方应补偿权利限制方因该限制所造成的损失。另外，这种补偿必须是权利延伸方延伸而来的权利，建立在合法的基础上，否则，如果相邻一方违法延伸其权利而对另一方造成侵害，不仅应停止侵害，而还应赔偿另一方的损失。当然，相邻关系的内容比较复杂，不同种类之间的权利义务也不相同，表现在，一方在行使权利时要求他方给予方便，一方在行使权利时，不得损害相邻他方的利益。比如相邻各方在行使不动产所有权或使用权时，不得制造噪音、恶臭、烟尘等损耗他方的人身健康。
4、相邻关系客体并非相邻的不动产本身，而是不动产所有人或使用人在行使不动产所有权或使用权时相互给予对方便利所产生的利益。
我国学术界对相邻关系的客体有不同的认识：一种观点认为，相邻关系的客体是行使不动产权利所体现的利益；一种观点认为，相邻关系的客体是不动产本身；一种观点
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：小区物业管理科的职责范围
小区物业管理科的职责范围
管理科根据上级有关精神有计划，有步骤的做好小区物业的管理工作，其职责范围是：
1、负责对小区内房屋及各种配套设施的管理，每天对所管物业进行巡视检查，并对房屋装饰修进行监督管理。
2、负责小区内的环卫管理工作，加强环境建设、监督和管理，创造一流卫生环境。
3、负责小区内的园林绿化工作，加强绿化养护管理，提高绿地景观效益。
4、负责物业辖区内的治安消防工作，加强辖区内的安全、保卫、治安、消防管理。防止事故和案件的发生。
5、负责小区内车辆、交通管理，落实管理规定保证区内道路畅通。
6、负责业主投诉问题的解决和回访。
7、完成好上级布置的其他工作任务。
篇3：物业管理公司职责范围
物业管理公司职责范围
1、贯彻执行国家的有关政策、法律、法令和公司的各项规章制度；
2、负责管理所辖物业的日常业务，纠正各种违章行为；为住户创造一个优美整洁、方便舒适、文明安全的工作和居住环境。
3、树立住户至上的观念，及时为住户提供各种优质服务。
4、协助公司工程部对物业进行养护和维修，确保其正常使用。
5、配合公司服务部发展部在所辖物业区域开展的各种工作。
6、协助公安部门和居委会做好安全防范和计划生育工作。
7、调查研究、深入了解住户对管理服务工作的意见，处理住户对管理服务工作的投诉，重大问题报请公司领导处理解决。
8、完成领导布置的其他工作。
篇4：中医药大学校区物业管理范围
中医药大学校区物业管理范围
下述物业是指**中医药大学大学城校区一期所有物业（特殊说明的除外）。
1 物业设施设备的维修、维护、使用、运行管理
1.1房屋建筑物本体及共用设施设备：包括但不限于共用的上下水管道、雨水管、共用照明、天线、加压供水设备配置系统等，公寓、宿舍室内设施除外
1.2房屋建筑物共用部位：包括但不限于楼盖、屋顶、梁柱、地面、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、公共部分的内墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、门窗等
1.3物业范围内的公用设施、设备
1.4机电设施设备：包括但不限于以总水表以后范围内的卫生用水、饮用水等供水设施和全部排水、排污设施及管道；电路和照明设备；电梯设备；配电房及设备；供热系统、中央空调系统及末端设备；电铃等
1.5小型维修：包括但不限于宿舍内的照明、给排水设施、门、窗、锁等（不含食堂、商店）
2 室内外公共场地的清洁、保洁、消杀（除四害）、消毒
2.1教学区楼内走廊、楼梯道、电梯间、卫生间、课室、教师休息室、会议室、接待室、图书资料室、阅览室、自修室、阳台、天台等（不含行政办公室、实验室）、教学区室外道路、停车场、体育场等公共区域的清洁开荒、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾的收集、清运等；
2.2生活区学生宿舍、教师公寓房间外的公共部分、生活区室外道路、运动场等公共区域的清洁开荒、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾的收集、清运，不含食堂、商店的楼内部分。
2.3 环境绿化（含盆景）、美化、修剪及养护管理
范围包括固有绿地、道路两边绿化、楼宇间绿地等，涵盖校区内所有树木（含古树）、绿化带、草坪、花坛、树盆、绿篱、天然植物群落等。
2.4 学生宿舍（不含学生的床位分配）、学生活动中心和教师公寓的管理
包括生活秩序管理、公共秩序管理、单车棚管理、宿舍纪律的维持等。
2.5 教学楼课室（不含实验室）的管理
2.6 教学楼内课室教学物资、教学设备的管理
2.7 校园治安、消防和校区交通管理
2.8 物业管理制度与档案、资料管理
2.9 校园综合服务
篇5：御景湾项目物业管理范围
御景湾项目物业管理范围
**物业提供管理服务的范围包括常规性的公共服务、针对性的特约服务和委托性的专项服务，具体如下：
1、公共服务
(1)房屋建筑共用部位维修、养护和管理。包括：住宅主体承重结构部位（基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、设备机房等。
(2)房屋建筑共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括：共用的上下水管道、落水管、电线、供电线路、照明、煤气管线、消防设施、安防设施、路灯、标识标牌、公益性文体设施等。
(3)物业规划红线内的公用设施的维修、养护和管理。包括：道路、围墙、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、自行车房（棚）、停车场（库）等。
(4)物业规划红线内的配套附属服务设施的维修、养护和管理。
(5)专业装修工程质量监理与装修管理。
(6)公用绿地、花木、建筑小品等的园林式绿化养护与管理。
(7)公共环境的酒店式清洁服务。包括：公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运，定期消杀以及化粪池、沟渠的清掏等。
(8)交通、车辆、道路的有序行驶及停泊秩序与安全的专业管理。
(9)对住宅区实行封闭式管理，全天24小时倒班轮值，维护公共秩序和安全。
(10)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险和保管责任）。
(11)对物业内消防管理。包括：火灾的预防及发生火灾时的救护与处理。
(12)负责向业主和租（用）户收取物业管理服务费等政府规定的各项费用，维护全体业主公共利益。
2、特约服务/专项服务
(1)节日期间装饰物业，包括灯光及其它饰物。
(2)结合地域特色和本物业的特点，组织开展丰富多彩的社区文化、娱乐活动，以协调社区人际关系、沟通情愫。
(3)管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
(4)接受业主和租（用）户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。
(5)全方位居家服务。包括公共事业申办（如水电气、电话、有线电视）、代订报刊杂志、收发邮件、家政服务、室内维修服务、各类商务服务支持等。
(6)理礼并用、德法共行，对业主和租（用）户违反业主公约及物业管理法规政策的行为进行处理。