某业内资深人士不久前萌发了办一个“南方物业特色旅游”的想法。的确,南方物业,尤其是上海、深圳,是北京大大小小几乎每一个开发商都要上的必修课。而南方物业的做法,在很大程度上都是借鉴,甚至可以说是照搬了香港的做法。从设计到销售,再到物业管理。不久前,笔者恰巧参加了一个香港物业管理考察团。15天的时间虽然不长,但已对香港高水平的物业管理有了感受。
比起深圳1994年、北京1996年,香港已有40年的物业管理,绝对可称得历史悠久。香港人的努力加上积极吸收外国的先进经验,使得香港的物业管理发展日趋成熟和完善,目前已形成一整套的管理体制和机制。
香港的物业也有“公”“私”之分
香港的住宅房屋按所有权性质可分为三类一是公营房屋,即由政府投资建设,出售或出租给中低收入家庭的房屋,这类房屋由香港房屋署直接负责管理,这一点和我们大陆的直管公房管理模式一样;二是公私合营的房屋;三是私营房屋。后两类房屋产权一般属私人所有,业主或业主委员会委托专业的物业管理公司对物业及物业区域内的共同事务进行管理,提供服务。
靠业主立案法团业主委员会居民互助委员会业主的权力得以维护
由于业主委员会在物业管理中处于权力中心地位,香港有关法律对业主委员会的成立和运作亦有详细的规定。目前,香港的业主委员会有三种组织方式
业主立案法团权力最大
业主立案法团是根据香港《建筑物业管理条例》代表全体业主物业管理权益而成立的法人社团。它能够独立行使民事权利,承担民事义务,有单独的诉讼权利,代表全体业主管理公共地方,有权选聘或解聘物业管理公司,相当于北京的物业管理委员会。小区或大厦具备以下条件之一者,可以成立业主立案法团:
1.5%以上业权要求召开业主大会;
2.30%以上业权的业主向民政事务局申请;
3.20%业权的业主向土地审裁处申请。
业主委员会成立广泛
它是依据大厦公契而成立的非法人组织,没有起诉权,代表全体业主与物业公司沟通,监督物业公司的日常活动,对管理服务提出批评和建议。
居民互助委员会———香港的居委会
它是由民政事务专员以及大厦的业主和租户共同组成的非法人组织,没有独立的诉讼权,主要职责是促进住户的相互沟通,在一定程度上监督物业管理工作,可以对物业管理工作提出意见。
在以上三种组织中,由于业主立案法团成立条件较高,而且是法人组织,权力很大,对负责人的专业水平要求较高,所以全香港成立业主立案法团的大厦不多;广泛成立的是业主委员会,而居民互助委员会相当于我们的居民委员会,强调的是社区互助事务。
物业公司:买房必须见“东家”
在香港,物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务,香港政府还没有对管理公司采取发牌制度(类似我们大陆的资质证书)。因此,物业管理企业在香港数量非常多。
物业公司的权力来源于大厦公契或物业管理委托合同。在香港,发展商卖房时,必须起草制定大厦公契,并报政府登记备案。公契中如有不平等嫌疑,政府可以拒绝备案。香港政府是1964年开始推行大厦公契制度的,公契的主要内容包括:物业的公共部位(全体业主共有的地方),物业管理企业、业主的权利和义务,业主委员会的成立和运作办法。物业管理费用标准及收取办法,违约责任的处理。发展商出售物业时必须向购房人出示经备案的公契,购房人在签订物业买卖合同时,应书面承诺遵守公契。购房人的书面承诺构成物业买卖合同的必要附件。
业主转让或出租物业时,也必须保证受让人或承租人书面承诺遵守公契。
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：美国香港物业管理职业资格制度考察报告
编者按：《物业管理条例》第三十三条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。20**年3月，由建设部人事教育司、住宅与房地产业司、建设部执业资格注册中心、中国物业管理协会以及地方同志组成的中国代表团，赴美国及香港地区就两地的物业管理职业资格制度进行了为期两周的考察活动。现将《美国及香港物业管理职业资格制度考察报告》刊登如下，以飨读者。
美国及香港物业管理职业资格制度考察报告
美国和香港是物业管理市场比较发达的国家和地区，物业管理的服务水平很高，这主要得益于他们建立了比较完善的物业管理职业资格制度。为了落实《物业管理条例》中关于尽快建立我国的物业管理专业人员职业资格制度的规定，吸收国际上建立物业管理职业资格制度方面成熟的经验，20**年3月，由建设部人事教育司、住宅与房地产业司、建设部执业资格注册中心、中国物业管理协会以及地方同志组成的中国代表团，赴美国及香港地区就两地的物业管理职业资格制度进行了为期两周的考察活动。考察代表团访问了美国物业管理协会总会，美国物业管理协会加利福尼亚橙县分会，以及香港房屋经理学会等机构，与美国及香港的物业管理业内人士就相关问题进行了全方位的交流。
一、美国物业管理职业资格制度概况
美国物业管理协会IREM（Institute of Real Estate Management）成立于1933年，总部设在芝加哥，在全美有八十多个分会，是国家地产协会（National Association of Realtors）的附属组织。美国物业管理协会主要致力于物业管理从业人员的专业教育培训和职业资格认定工作，目前该组织的伙伴团体及国际会员遍布全球，并着手进行相关国际标准的制定工作。
美国物业管理协会对从事物业管理的专业人员颁发两种资格证书：居住物业管理经理（ARM）和注册物业管理经理（CPM）。从业人员取得上述证书，必须在专业培训，工作经验和职业道德三方面符合严格的认证标准。
（一）关于ARM
ARM（Accredited Residential Manager）即居住物业管理经理，ARM证书由IREM授予管理居住物业的专业人员。ARM候选人主要负责管理出租公寓，出租活动住宅，共管住宅，独栋家庭住宅及单身公寓等等。
IREM规定授予ARM必须符合以下条件：
1．候选人必须接受IREM的职业培训，修满5个学分的课程，主要推荐课程包括以下科目：房地产维护和运营、市场与租赁、多产权物业的营销战略、会计学知识、场所管理等等；
2．通过ARM资格考试。该项考试旨在测验候选人作为住宅物业管理经理的专业能力，考试的主要内容为维护运营，人力资源管理、职业道德、营销与促销等。考题一般采取多项选择题形式；
3．候选人必须承诺遵守并维护“ARM职业道德准则”；
4．具备住宅管理的经验。IREM要求ARM候选人具备最低住宅管理经历的要求，对于该项要求，IREM对候选人管理物业类型及最低组合要求、最低工作月份等都作了十分详细的规范。
同时，IREM规定，作为ARM申请者，申请人应交纳75美元的申请费，候选人可以在五年时间内保留申请资格，在此期间只要达到IREM规定的授予条件，即可被批准获得ARM资格。
篇3：以香港为鉴谈物业管理收费问题
摘要:物业管理是个特殊的服务性行业,因为物业管理具有管理和服务的双重身份,使得物业管理在许多问题上与业主对物业管理的认识存在偏差。在矛盾的处理上,也常常是“公说公有理,婆说婆有理”,这种理不清的模糊概念,加重了物业管理行业在“管理”与“服务”上的两难境地。
一、正确处理服务与收费的关系
目前,对于物业管理的收费问题争议很多。一些物业管理公司指出现行物业管理收费低,导致亏损,以致难以维持生计。但不少业主认为物业管理收费过高,收费混乱、不明确以及物业管理费与所提供的服务不相称。
北京丰台区西局欣园的杨女士等四名业主拖欠物业费6千余元,被小区物业管理公司告上法庭。但杨女士等业主当庭反诉表示,物业管理公司入驻后,从未认真履行物业管理职能,小区至今没有正式保安,已经发生多起入室盗窃和物品丢失案件。此外,物业管理公司在停车收费、维护物业设施、管理业主基础资料等方面服务质量极差。为此,业主曾多次口头及书面致函要求物业管理公司整改,但未见任何改进。并在开庭时提供了小区的照片及对小区物业管理满意程度的调查问卷,用以证明物业管理公司的服务未达标。法院审理认为,物业管理公司提供的服务存在一定的不足,故应当对其诉求的物业服务费予以一定比例的扣减,根据物业服务的实际情况,扣减比例确定为30%,法院一审判决杨女士等人向物业管理公司支付物业费用总额的7折。
深圳福田区业主梁先生不满意物业管理公司的服务水平和价格,觉得管理处服务不到位,每平方每月收2.80元的管理费较贵,拖欠了四年的物业管理费。物业管理公司认为,恶意不交管理费实在说不过去,每个月管理处需要用管理费支付小区安全、清洁等费用,如果业主不支付管理费却享受服务,就等于只消费不埋单。现实的情况是,一方面物业管理公司为了不得罪业主,不能强迫业主交费,另一方面又没有义务和能力一直让业主拖欠下去。去年三月,物业管理公司将梁先生告上了福田区法院。法院判决梁先生需要交清欠款交并支付两年的滞纳金,然而业主直到今年 6 月仍未交管理费和滞纳金。
上述两个案例表明,管理公司应该如何做好服务及合理收费?享受服务的业主如何确定得到的服务与收费是否相值?这个问题需要政府协调、企业自律、消费者理解与监督才能解决好。作为物业管理公司要反省和把握物业管理的定位。首先要把自己放在服务于业主的位置上,尊重业主的权利,遇到问题加强与业主的沟通,尽量避免矛盾和冲突的发生。通过合同条款的准确签订,把物业管理应该承担什么,不应和不能承担什么,以及收取的费用与承担的责任相对应等,真实地告诉社会和业主,取得他们的理解,一定程度地减轻行业承受的压力和企业自身的负担。
二、以香港为鉴
从国内物业管理的发展看香港物业管理的模式,值得借鉴和参照。80年代,香港政府认为许多私人物业在日常管理方面欠缺小业主监管,产生了不少问题和纠纷,于1987年要求新建物业制订《大厦公契》,其中包括物业管理公司在入伙后9个月内必须成立业主立案法团,代表全体业主担当监察及执行管理工作。93年重新修订《多层大厦(业主立案法团)条例》(334章)法团拥有法权及法律责任,其最大的权限是可以将物业管理公司炒尤鱼。为确保投票选举公平、公正、公开,会邀请有关政府部门代表出席监督选举过程。因此,物业管理公司完全受市场规律的支配,捧的是一只“泥饭碗”,业主才是“上帝”。业主选择物业管理公司时,一般采取协议、招标或委托的方式,大的发展商的物业,通常都以委托的方式交给他所属的子公司管理,“肥水不外流”。但一幢大楼很少有发展商自用的,有出租出售的情况下,小业主的收益的保障就成了问题。所以,政府规定,这种委任性质的管理只能在新楼落成后的2-5年内有效,过了这个期限,如经小业主半数以上表决,可以选择另外的物业管理公司。物业管理公司的职责和权力并不完全来自于业主方面。香港政府规定,在一幢楼里有两个以上的业主,就必须订立“公共楼宇契约”。“公契”一经注册登记,就成为一份有约束力的文件,不受业主、租客或物业管理公司的更换而失效。
在香港,收费标准没有物价部门的限制,随时可根据服务质量的提高相应增加管理费。年终结算管理公司的盈余,根本没有协商的需要,如果物业管理公司是承包制,盈余当然是属物业管理公司,如果物业管理公司是代收代支,盈余当然属于小业
篇4：英美香港物业管理
19世纪60年代的英国。当时正值英国工业化大发展,大量农民进入城市,出现了房屋出租。为维护住用者的权利,需要一套行之有效的管理方法,于是出现了专业的物业管理。
自那以后,物业管理传遍世界各地,并受到各国的普遍重视。目前美国、英国、中国香港等国家或地区的物业管理非常发达,受到政府的重视和业主、住用者的欢迎,正处于蓬勃发展之中,方兴未艾。
英美的物业管理模式:
(1)英美的物业管理已成为社会化的服务行业,任何人、任何公司都可从事物业管理,只要具备条件,领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。
(2)物业管理服务项目多,内容广泛,包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。
(3)管理方式非常灵活。业主或用户委托物业公司进行物业管理,而物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、日常服务可由内部维修人员完成,而大、中工程可以采取承包方式转给别的专业公司完成。一个项目或工程如绿化管理,可单项承包也可整体承包。费用由双方协商,计费方法可依时间长短, 也可按次计费。
(4)物业管理服务收费由委托方与物业管理公司(或机构)商定,视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定,一般无统 一的标准。物业公司的管理费来源多渠道,有租金收入、服务费,甚至有政府补贴。
(5)管理公司(机构)人员精干,效率高,固定人员少,一些项目尽可能临时聘请,可承包的就不设固定人员以节约开支。
香港的物业管理模式:
(1)公共房屋的较大部分由房委会执行机构房屋署下辖的房屋管理处具体负责管理,机构健全,配有专业管理人员,管理方式灵活,一些项目常用招标或承包等方式交由专业公司完成。
(2)从1987年开始,房委会相继把一些公共居屋委托私营的物业管理公司管理,受聘的物业管理公司负责日常物业管理工作,接受物业管理委员会的日常管理、工作监督与财务监督,房委地不再监督物业公司的日常管理工作。
(3)为管理好私人楼宇,香港政府颁布了《多层大厦(业主立案法团)条例》,倡导多层大厦业主组织法团,设立管理委员会。业主立案法团是全体业主组成的法定团体,管理委员会由业主大会上50%以上的业主通过成立,代表行业主立案法团的权利与责任。业主立案法团通过招标、协议或委托等方式聘请物业管理公司管理物业,监督管理公司的运作,如果管理公司的服务水准太低,业主立案法团可以在合约期满后,选择其他管理公司代替。管理公司与业主立案法团是聘用与被聘用的关系,管理公司之间为获聘而竞争激烈。
(4)物业公司的经费全部来源于各业主的管理费,管理费的收取标准完全按照管理工作的实际支出而定。管理公司的一切费用,包括人员工资、办公费、设备保养费、清洁费、煤气费等都从所收的管理费中开支。管理公司的利润是从管理费支出中提取5%~15%这一比例的管理酬金而获得。管理公司的收支账目必须定期公开,接受业主的监督,一些较大规模的维修工程,牵涉到大笔费用支出,须征询业主立案法团的意见方能进行,如未获准,物业公司不得坚持。物业管理收费由市场形成是市场经济条件下的普遍规律。
国外物业管理特点:
(1)自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展迅速,政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理,私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。
(2)物业的所有权与管理权分离。物业管理公司与业主的关系是雇用关系,业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司,要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力,必须注意其形象,不断改善经营管理,提高效率,尽量让业主满意,否则就会有被淘汰或被解雇的危险。
(3)物业管理及收费标准由市场形成。政府一般不规定具体的收费标准,具体收多少管理费由业主(委托方)与管理公司(受托方)双方讨价还价 决定,视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少与深浅等
篇5：香港物业管理现状未来发展
香港地少人多,建筑物鳞次栉比。地产业是香港经济发展的骨干产业,近十多年来,与地产业一脉相承的“物业管理”行业取得了长足发展。然而,市民对生活质素要求越来越高,新的信息手段,也成了物业管理公司提升自身素质的契机。今年SARS疫情在香港肆虐后,对物业管理行业提出了新的要求,呈现出新的发展趋势。
一、香港物业管理的现状
在香港时常经济和法治社会的大环境下,专业、规范和高质素的物业管理,推动了香港经济的持续发展,同时,亦为市民提供了一个惬意、舒适的生活环境。从整体上看,目前香港物业管理呈现出如下特点:
(一)法制化程度高。香港物业管理领域首先引入英美普遍法中的概念,即在楼宇建成后,由发展商、物业管理公司和著名业主共同签订的“公共契约”即公契),即关于各业主之间享有其自有部分及公用部分和他们彼此之间在大厦管理过程中的权利、利益和责任,在土地注册处注册,并对大厦全体业主和租客有约束力的协议。为了规范物业管理市场,香港政府制订并完善了一系列法律法规,如气体安全条例、消防安全条例、危险物品条例、噪音管制条例、水质管制条例和保安及护卫条例等,其中最为重要的是《建筑物管理条例》。为便于业主组织法团管理大厦,1970年制定了《多层建筑物(业主法团)条例》;1993年该条例被大幅度修订,更名为《建筑物管理条例》,成为香港物业管理领域最基本的法律。现今,在法律的指导之下,业主更加积极参与管理自己的物业,截止20**碾月,全港已有6464个业主立案法团(业主委员会)成立。因此,从法团的成立,法团与物业管理公司的权责,到物业管理的各项工作标准,基本实现了有法可依。
(二)私人楼宇高龄化,政府房屋服务私营化,加剧物业管理公司间的竞争,管理更趋专业。据统计,目前,香港约有4万多幢私人楼宇,超过25%的楼龄介乎20至40年,这些楼宇建筑物的损耗十分严重,加之大厦业权分散导致管理不善,间接加速楼宇的老化。香港政府屋宇署联同政府几个部门,从2000年开始推行“屋宇维修统筹计划”,协助业主和立案法团解决楼宇的维修和管理问题。另一方面,负责政府物业管理的产业署逐渐改变了它的角色,由直接管理物业,变为监管物业管理公司工作、改善社区环境和执行法定职务,将办公大楼和宿舍外判给物业管理公司管理,每年为政府节省3300万港币。香港房委会也采用同样的方法,通过推行“私营机构更多参与屋村管理及维修保养服务计划”,将管理的物业逐步移交给私人物业管理公司。这些既给物业管理公司提供了商机,同时提出了挑战,加剧了竞争。过去数年间,公司经理人酬金(利润)和总部开支占大厦管理费的比例,平均欲10-15%下降至5-9%。物业管理公司必须厉行节约,控制成本,很多时候还需要接受集团公司或母公司在资源上的支持。
(三)政府和物业管理公司协会的角色越来越重要。香港政府民政事务总署负责私人大厦的管理,帮助业主自行处理有关大厦管理和业主立案法团运作的事务。民政事务总署牵头成立一个跨政府部门和专业团体(律师会、会计师公会、测量师学会等)的大厦管理资源中心,免费为业主和业主立案法团提供各类信息、咨询服务和意见,协调处理纷争。香港物业管理公司协会于1990年成立,截止20**年年底,协会会员超过80家。根据协会的章程,加入协会必须具备两给条件:一是公司已有两年以上实际管理楼宇的经验;二是公司目前管理超过1000个住宅单位或超过30000