摘要:接管验收是物业管理企业为维护业主和自身的利益,在正式接管物业之前代表业主对即将交付使用物业的建造质量、管理资料等进行的综合性验收。它先于业主入住(使用)之前进行,是确保物业的使用质量、奠定物业管理基础的极为重要的物业管理前期工作。物业接管验收工作是物业管理的重要环节及组成部分,接管验收的质量将直接影响今后的项目管理水平。
物业项目的接管验收是依据我国有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验,是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。
一、物业管理企业接管验收工作的原则
物业管理企业对物业项目的接管验收可以保证竣工验收的物业具备正常的使用功能,充分维护发展商、业主和物业管理企业的利益。接管验收是一个比较复杂的过程,不仅涉及到建筑工程技术,而且牵涉到许多法规,常常会出现一些实际结果与理论要求不一致之处。为了处理好接管验收中的问题,把握好分寸,在这项工作中要坚持三个重要原则:
1. 实事求是的原则
所谓实事求是,即物业在接管验收时,要坚持实事求是。一方面,在对物业项目验收中查出的各种问题做好详细的记录,并按实际情况责成施工单位返工或赔偿,对返工仍没有达到要求(如卫生间和房顶防水)给予维修;另一方面,不能为了得到项目或其他利益而对物业验收中发现的问题“视而不见”,一定要实事求是。
2. 坚持立场的原则
从房地产商的角度看,物业项目的接管验收是产品售后服务的开始
从物业管理企业的角度看,物业接管验收是今后物业管理的基础。因而,物业管理企业对物业的接管验收工作,绝不仅仅是形式上的简单接管,而是一种责任的承担。
3. 全面细致的原则
物业管理企业对物业项目的接管验收,要充分了解和掌握物业的土地使用情况、市政公用设施和公共配套设施建设情况、楼宇的建筑结构、变配电系统、弱电系统、单体设备及隐蔽工程施工质量情况。物业工程质量对物业产生的影响巨大且持久,其质量问题可能给物业管理造成巨大的隐患。所以,物业管理企业在进行工程验收时必须细致入微,任何一点忽视都会给日后的管理带来无限的困难,也将严重损害业主的利益。
二、物业管理企业接管验收合作的作用
物业项目的接管验收,是物业管理企业接管物业不可缺少的重要环节,对物业项目的接管验收有着重要的作用。
首先,接管验收可以明确交接双方责、权、利关系。在市场经济条件下,物业项目的接管验收双方是两个独立的经济主体,通过接管验收,签署一系列文件与合约,实现权利和义务的转移,从而在法律上对双方各自的义务和权利进行较为清晰的界定。
其次,确保物业正常的使用功能,充分维护业主的利益。通过物业管理企业对物业项目的接管验收,可以进一步促进开发企业或施工企业在其建设阶段就按标准设计和建设。接管验收工作既是建设项目进行投产 , 发挥效益的前提,也是其正常运营的保证。同时,接管验收实际上是一项清理
总结的过程,既能发现建设过程中的问题,有利于及时纠正,也会获得一些好的经验,为以后的建设提供借鉴的同时能够弥补业主专业知识的不足,从总体上把握整个物业的质量,充分维护业主的利益。第三,为物业管理企业日后的物业管理服务创造条件。物业管理企业通过对物业项目的接管验收,一方面促使物业工程质量达到要求,减少了管理过程中的维修、养护工作量 ; 另一方面,根据接管物业的有关文件资料,可以初步摸清项目物业的性能和特点、预期管理中可能遇到的问题,计划安排好各项管理事项,发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。
三、物业管理企业接管验收工作的主要内容
物业管理企业接管验收工作的主要内容包括很多方面,但主要包括三个方面:
1. 前期准备工作
主要包括编写接管验收计划、人力资源的准备、物资的准备、标准及资料、各部门编写的接管验收方案、图纸及资料清单、绘制接管验收表格、工作程序等。如:接管验收计划,项目负责人应了解管理服务合同内容和范围,特别是设备设施的现状,根据甲方(委托方)的入住时间及管理服务合同中关于管理范围及服务标准的要求,组织专业人员编制接管验收工作计划,计划中应明确工作内容、职责、工作标准及时间,绘制接管验收统筹图,使接管验收工作有条不紊地进行。
2. 物业接管验收工作的程序
① 建设单位书面提请物业管理企业验收;
② 物业管理企业配合质检部门按接管验收条件和房地产开发企业应提交的资料逐项进行审核,对具备条件的,在 15 日内签发验收通知 , 并约定验收时间;
③ 物业管理企业会同建设单位等有关部门对物业的质量和使用功能进行检验; <
④ 对验收中发现的问题,按质量问题处理办法处理;
⑤ 经检验符合要求,物业管理企业签署验收合格证,签发接管有关文件;
⑥ 在保修期间内,出现质量问题 , 房地产开发企业要积极给予保修。
3. 接管验收工作中须提交的重要资料
① 产权资料:项目批准文件、拆迁安置资料、用地批准文件。
② 技术资料:竣工图纸,包括剖面图、总平面图、建筑结构设备附属工程及隐蔽管线的全套图纸;地质勘查报告;隐蔽工程验收签证;工程合同及开竣工报告;钢材水泥等主要材料的质量保证书;新材料构配件的鉴定合格证书;
水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书;供水、供暖的试压报告;砂、浆、混凝土试压报告。
4. 物业接管验收工作的方式
① 分期验收:分期验收是指分期进行的工程项目经过竣工验收并达到使用条件,且需要提前使用时所进行的验收。例如住宅区,当一批房屋建成并经过竣工验收后,即可提前进行接管验收,以使完成的建筑产品及时投入使用。
② 单项工程验收: 工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕,具备使用条件,能满足投产要求,经过竣工验收,开发商可向业主发出交房通知。这种接管验收工作中,开发商应先自行检查工程质量,然后会同物业管理企业组织验收小组共同进行接管验收。
③ 全部工程验收: 全部工程验收是指物业管理企业根据国家有关法律、法规和标准规范以及有关部门批准的规划,设计和建设方案,对居住小区的各项建设指标进行统一的整体验收。
四、接管验收过程中应处理好几个问题
物业管理企业在接管验收工作中应注意的几个问题。
系:物业管理企业与项目开发商、物业管理企业与业主、物业管理企业与监理公司、物业管理企业与项目总承包商、物业管理企业与项目工程分包方的关系等。物业管理企业在接管验收阶段难免会与他们发生矛盾,如何妥善解决是工作中的难点。
2. 物业管理企业在接管验收工作中还要从物业的使用及维护角度进行验收,看其是否能够满足业主的需求,存在的设计缺陷如何整改?物业管理企业不能光提问题,还要拿出让发展商接受的方案,为今后减少业主在使用中的纠纷打下基础。
3. 物业管理企业的接管验收工作是在工程竣工验收以后进行的,通过政府主管部门验收后,工程已经由总承包商移交给项目的发展商了。因此物业管理企业在接管验收工作中提出的问题如何让发展商接受,如何整改并加以解决,都会直接影响今后物业的运行。
4. 物业管理企业应该高度重视文件资料的接管工作,为今后的工作做好准备,并争取得到发展商的支持,明确物业今后的评优是发展商品牌的延续,将为发展商今后的销售起到积极的促进作用。
5. 物业管理企业应该高度重视设备设施的保修合同,建立产品生产厂家、施工单位的台帐,它将直接影响到物业管理企业的管理水平及运行成本。
6. 依据《物业管理条例》第二十八、第二十九条规定 , 物业管理企业对项目承接验收时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。因而,业主自己家里的质量应主要由业主自己验收,物业管理企业不涉及为好。
参考文献:
① 唐海洲、欧阳晓东,《成功物业接管验收操作规范》,吉林摄影出版社,20**.3
② 朱爱华、张彦、陈佩华,《物业管理》 ,社会科学文献出版社,20**.7.1
③ 陆传良,《智能建筑物业管理》,电子工业出版社,20**.8.1
篇2：物业管理项目接管验收中应注意四大问题
为做好物业管理项目接管验收工作,企业应当注意四个方面的问题:业主(业主委员会或开发商)的重视与支持,是做好目接管验收工作的前提;制定工作方案,是做好接管验收工作的基础;牢记宗旨,不越雷池,学会沟通,是做好接管验收工作的保证;把解决历史遗留问题落到实处,是做好接管验收工作的关键。
项目接管验收,是物业管理企业提供服务的一个重要环节,也是服务的基础。做好这项工作,既是企业和业主(业主委员会或开发商)共同了解项目现状的需要,也是企业与业主(业主委员会或开发商)分清责任、减少纠纷的需要,更是企业弥补其缺陷和不足、完善设备设施、为业主和使用人提供满意服务的需要。
为做好这项工作,应当注意以下几个问题:
一、业主的重视与支持,是做好接管验收工作的前提
就一个具体的物业管理项目而言,企业和业主(业主委员会或开发商)是一个利益共同体,企业提供物业管理服务,业主或物业使用人通过接受服务使物业保值增值,可谓各有所需、各有所得。双方在委托合同中,原则只有一个,即物业管理服务质价相符。物业管理企业提供服务,需要得到业主(业主委员会或开发商)的理解、支持、配合。同样,作为物业管理服务组成部分之一的项目接管验收工作也离不开业主(业主委员会或开发商)的理解、支持、配合。可以说,没有业主(业主委员会或开发商)的重视与支持,接管验收工作就无法开展。在接管验收过程中,企业要不断地和业主(业主委员会或开发商)进行沟通,引起他们对工作的重视和支持,从而促进工作的开展。
项目接管验收工作,一方面是物业管理企业做好自身服务工作的需要,另一方面也是业主(业主委员会或开发商)了解物业管理项目现状,进而确定物业管理费和维修、改造投入的需要,同时也是物业管理企业与业主(业主委员会或开发商)双方分清各自责任、减少纠纷的需要。接管验收绝不仅仅是企业单方面的工作,而应当是企业和业主(业主委员会或开发商)双方共同的工作。业主(业主委员会或开发商)应当重视和支持物业管理项目接管验收工作。
二、制定工作方案是做好接管验收工作的基础
项目接管验收不仅是一项重要工作,而且是一项艰巨而复杂的工作,这就要求物业管理企业要精心策划,制定详细的工作方案,确保工作有序进行并按时完成。
工作方案一般包括:接管验收的工作原则、组织机构及人员分工、范围和事项、工作计划、注意事项、接管验收记录、工作的准备等。
由于接管验收工作大都是在时间紧迫的情况下进行的。因此,企业应当选派懂业务、有经验、专业技术水平高的人员,必要时,还可聘请社会上的专家组成专门的组织机构,专门负责项目接管验收工作。待接管验收工作结束,再回到各自的岗位。在组织机构内,应当做到分工明确、各司其职。
制定工作方案,有助于接管验收工作,但由于它是企业和业主(业主委员会或开发商)双方共同的工作,所以,工作方案要事先和业主(业主委员会或开发商)进行沟通、洽谈,并得到他们的认可。对于已经委托过企业管理的项目,业主(业主委员会或开发商)还需和原企业沟通、协商。
工作方案是企业和业主(业主委员会或开发商)双方开展项目接管验收工作的依据,一经确定,双方即应照此办理。
三、牢记宗旨、不越雷池、学会沟通,是做好接管工作的保证
物业管理企业的宗旨就是全心全意为业主和使用人服务,企业通过自身服务,不断满足业主和物业使用人的现实需求和潜在期望。所以企业应当一门心思地做好服务,而不应当陷入其他是非之中,企业在项目接管验收过程乃至整个服务过程中,都应当牢记这一点。
企业在项目接管验收时,应当遵循一个基本原则:即仅仅对项目现状作详尽的、细致的客观描述;对问题和缺陷,既不夸大,也不缩小;不对现状作任何分析和推测;不涉及与接管验收和服务有关的其它事项。一旦违反这个原则,就会造成企业接管验收工作的被动。如果企业参与接管验收的工作人员,随意议论项目建设过程中或原物业企业服务过程中相关方的是是非非,甚至“掺和”在其中,势必引起相关方的反感和不满,从而导致其对项目接管验收工作不积极配合,造成对项目接管验收工
作质量与进度的负面影响,严重的还会影响到企业和业主(业主委员会或开发商)的关系,对企业在接管后的服
篇3：物业项目绿化接管验收标准
1.0 项目工程部(或施工单位)向物业公司移交《绿化工程竣工图》、《苗木种植一览表》、《竣工验收证明书》及《现场签证单》、《绿化工程合同》,以备存档。
2.0 绿化工程质量标准:
2.1苗木种植种类,数量,位置与竣工图纸相符。
2.2苗木规格符合设计要求及结算规格。
2.3施工场地无残留垃圾、余土。
2.4合格苗木质量标准:
2.4.1长势良好,没有枯枝、黄叶、残叶现象。
2.4.2乔灌木种植位置适当,高低错落有致,外形美观,造型、修剪合理。
2.4.3枝叶无病虫害,无蛀干害虫。
2.4.4乔木保护措施得当,有护树架无倒状,摇动现象。
2.4.5草坪及地被植物无杂草或杂草率小于5棵/100平方米,无裸露黄土现象。
2.4.6不合格苗木,特别是大型乔木及枯死、生长不良苗木限在移交整改通知单下发后一周内补种整改完毕。新补种部分,要从补种工作完毕起重新计算养护期,或由养护公司补种,其费用从原施工队中扣除。
3.0 贵重苗木、不易成活树种、一、二年生地栽季节性时花、荫生植物移交及其它不合理种植现象移交细则:
3.1对于价值昂贵稀有名贵树种(例如:千年古榕、加拿列海枣、原始移植大型乔木等),施工单位对树种成活质量保证期必须从工程竣工验收后要经过二伏二寒(即2年质保期)后才能移交物业管理公司;若以上名贵树种质保期未达到2年便移交物业管理公司,在2年(从工程竣工验收之日计起)质保期内死亡,仍由项目工程单位承但补种责任,并对补种树种从新计算质量保证期2年。
3.2不易成活树种(例如:棕榈科中植物;具体树种名称见附注),施工单位对树种成活质量保证期必须从工程竣工验收后要经过一伏二寒(即1年半的质保期)后才能移交物业管理公司;若以上名贵树种质保期未达到1年半便移交物业管理公司,在1年半(从工程竣工验收之日计起)质保期内死亡,仍由项目工程单位承担补种责任,并对补种树种从新计算质量保证期1年半。
3.3一、二年生地栽季节性时花因具有季节性,在非开花季节是没有花期的,因此设计单位及项目工程单位应根据设计要求注明需保持绿化中一年四季有花品种的,请提供不同季节时花替换品种名称,若设计未要求四季有花的一、二年生地栽时花品种,请注明此花花期过后需替换的永久多年生品种,以便管理公司根据设计要求进行养护工程的有效管理及达到良好绿化景观效果;以上替换品种种植所产生费用由项目工程单位承担。
3.4在项目移交时若发现有将荫生植物种植在阳生植物生长环境中的现象,请设计单位及项目工程单位根据植物生长特性整改完毕后再进行移交,或移交时请设计单位及项目工程单位注明此植物自然死亡后替换品种,由物管公司安排替换品种施工种植,所发生费用由项目工程单位承但。
3.5其它不合理现象(例如:一年生时花与木本灌木间种、不耐涝植物种植在湿地中等),在移交时请设计单位及项目工程单位根据植物生长特性整改完毕后再进行移交,或进行准时移交物管公司,但物管公司在养护过程中1年(从移交物管公司之日起)内死亡,补种由项目工程单位承担,并对补种树种从新计算质量保证期。
4.0物业公司将审批验收结果交公司予以结算余款。
篇4：物业项目设备设施接管验收办法
物业项目设备设施接管验收办法
【职责】
我公司管理部和本项目管理处负责对所需验收的物业提出验收项目内容和要求,并对项目验收报告进行审核。
我公司工程部负责对设备验收中或接管使用后发生的隐蔽性质量问题或重大质量事故的审核，组织协调与各相关单位的关系并查明原因，及时处理。
管理处设备维修部负责具体实施项目验收工作，拟定项目验收报告及与移交单位的联系工作。
【接管验收应具备的条件】
建设工程全部施工完毕,并已经竣工验收合格。
供电、采暖、给水、排水、卫生等设备能正常使用。
大厦有关编号已经有关部门确认。
【接管验收提交的资料】
技术资料
【接管验收程序】
我公司对物业接管所具备的条件和资料进行审核，并开出《接管验收单》。
设备部负责按验收项目内容和要求制定验收方案，会同建设单位对物业房屋、设备和设施的使用功能进行质量检验。
经检验后，由设备部拟定项目验收报告并填写《接管验收单》。
由公司管理部对技术资料及重要项目进行抽查，对验收结果做出评定意见，报公司总经理室审批，并向新区行政中心主管部门呈交项目验收报告。
对于项目验收中存在的问题，由移交方整改。整改实施后，对于整改项目重新验收，经验收合格后进行正式接管。
【使用功能的质量检验项目内容】
电气系统检验
给排水、卫生设备的检验
消防系统设备的检验
空调通风系统设备的检验
电梯设备检验
弱电设备检验
【设备接管交付使用后】
如发生隐蔽性的重大质量事故，应由设备管理部会同移交人和建设单位组织设计、施工等单位共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料等原因，由建设单位负责处理或可委托本公司处理。
对接管后的大厦管理按照《设备维修保养控制程序》执行。
篇5：工程类物业接管验收检查项目
工程类物业接管验收检查项目
一、配电房
1)检查高低压配电柜的隔离开关、断路器、仪表、指示灯是否完好无缺。
2)检查低压配电柜内的螺丝、桩头是否松动，接触是否到位，低压柜断路器电缆端是否贴有标签。
3)检查变压器是否有异味，异常。
4)检查配电房内接地排是否规范完整。
5)检查电缆桥架、联接编织线是否联接安全。
6)检查配电房内移交的配套工具是否完整齐全，包括消防沙桶和灭火装置。
7)检查配电房进线电缆洞是否有效封堵。
二、楼层供电
1)检查各楼层强电井内的控制箱外观是否完好，指示灯是否正常。
2)检查楼层强电井的控制箱内的各断路器及走线是否规范、完整。
3)检查各楼层强电井控制箱内的电缆及断路器是否贴有标签。
4)检查各楼层强电井控制箱内断路器的桩头是否松动、生锈。
5)检查各楼层的照明灯具、应急灯具是否完好，插座是否接地良好、正确。
三、楼层景观灯及空调控制箱。
1)检查楼顶各控制箱内各断路器是否齐全、完整及外部指示灯，控制箱是否完整。
2)检查楼顶各控制箱内各桩头及螺丝是否松动、生锈。
3)检查楼顶各控制箱是否和接地连接，电缆及断路器是贴否有标签。
4)检查楼顶各控制箱内是否有二次线路图纸。
四、电梯
1)检查大楼电梯内（轿厢）是否外观完整无缺。
2)检查大楼电梯的照明、排风及召唤按钮是否完好，是否能正常使用。
3)检查大楼大楼底层电梯坑内是否有积水、杂物。
4)检查大楼顶机房应急盘手是否配套齐全。
5)检查大楼顶机房内排风系统照明及控制箱的外观、指示灯是否完好。
6)检查大楼顶机房内强电控制箱内电缆、断路器是否贴有标签。
五、消防系统
1)检查监控室内的静电地板是否完好或松动。
2)检查监控室内的各仪表及仪表柜是否完好，有无缺损。
3)检查监控室内电脑有无各楼层消防电子示意图。
4)检查监控系统个楼层及外围广场摄像头是否完好、正常。
5)检查监控室内照明及插座是否正常。
六、生活供水及消防供水系统。
1)生活供水水泵房内的电源控制系统及控制箱外观指示灯是否完好正常。
2)检查水泵房的控制箱内的断路器桩头螺丝是否松动、生锈。控制箱体是否与接地端子联接。
3)检查供水水泵房控制箱内的电缆、断路器是否是贴有标签。
4)检查水泵房控制箱内是否有二次线路图纸。
5)检查供水水泵房内的切换装置和报警装置是否正常。
6)检查供水水泵房的水箱及水管阀门是否漏水。
7)检查供水水泵房照明是否正常。
8)检查各楼层生活供水管、阀门。压力表、台盆、便坑、便斗、热水器是否漏水或异常。
9)检查消防泵房内的控制箱及控制柜柜体是否和接地端子联接。
10)检查消防水泵房内的断路器桩头，螺丝及控制箱柜体是否和接地端子联接。
11)检查消防泵房内控制箱、柜内电缆、断路器是否贴有标签和二次线路图纸。
12)检查消防泵房内控制箱、柜内的切换装置和报警装置是否正常。
13)检查各楼层消防管道、阀门及消火栓内是否漏水。
14)检查各楼层及楼顶、外围、地下室、食堂的消火栓内水带、灭火器是否齐全过期。
15)检查各楼层有无消防信号机消火栓内信号是否正常。
16)检查地下室及汽车库的消防管道、喷淋头是否漏水。
17)检查消防泵水箱及阀门是否漏水。
七、地下室、汽车库、电梯井、食堂及各楼层排污系统
1)检查地下室（汽车库）排污控制箱上的指示灯切换开关机穿线管与控制箱体是否有接地编织线联接。
2)检查地下室排污控制箱内断路器及电线电缆端是否贴有标签和二次线路图。
3)检查地下室排污www.pmceo.com控制箱内各断路器、继电器是否完整正常。
4)检查地下室排污泵积水坑是否有泥沙、杂物。
5)检查楼层个卫生间的台盆、便坑、拖把池、便斗、排水管是否顺畅、漏水。
八、排风系统
1)检查地下室排风管道及阀门是否完好正常。
2)检查大楼及楼顶的排风管道、阀门、设备是否完好正常。
3)检查餐厅的排风管道、阀门、设备是否完好正常。
九、发电机
1)检查发电机外表是否清洁。
2)检查发电机电瓶电压是否正常，是否在保质期。
3)检查发电机说明书上的配套工具是否齐全。包含说明书。
4)检查发电机房的灭火装置是否齐全。
5)检查发电机房内电缆及控制装置上的标签是否齐全。
十、食堂
1)检查食堂照明灯具是否安装牢靠。
2)检查食堂插座是否安全，主要是防水接地。
3)检查食堂控制箱内一切是否正常。主要是接地。
4)检查食堂开水炉插座是否可靠接地。