篇2：物业管理招投标四大难题

物业管理招投标的四大难题

物业管理引入招投标机制是市场发展的必然。早在1999年5月建设部宋春华副部长就在深圳召开的全国物业管理工作会议上强调,“各地要尽快引入竞争机制,推行物业管理招投标”。招投标机制可以充分实现市场资源的优化配置,规范物业管理市场,但在具体实施的过程中仍有4大难题需要解决。

难题一:物业管理招投标无法可依。

虽然已经有《中华人民共和国招标投标法》,但因其更侧重于设备采购和工程建设项目的招标活动,所以对于物业管理的招投标活动指导性较差,适用程度有限。目前,我国尚未颁布《物业管理条例》,也没有制定全国性的物业管理招投标规则,造成物业管理招投标在操作中缺乏法律依据,问题较多且难以处理。
建议:立法部门应根据物业管理市场发展需要,尽快制定和颁布《物业管理条例》和《物业管理招标投标管理办法》,对物业管理招投标的一般性要求、操作程序和各方法律责任作出规定。

难题二:传统的谁开发谁管理的垄断经营模式仍未打破。

部分开发商仍然固守“肥水不流外人田”的传统观念,在项目开发完毕后自己成立物业管理公司进行后期管理。这种做法的直接后果是:由于项目的开发人员普遍没有物业管理经验,故此类物业公司管理人员的素质普遍较低,专业性不强,服务意识较差,管理水平较低,广大业主和使用人满意率不高,投诉较多。此外,由于开发和经营一体,所以开发商和物业公司责、权利不清,造成许多开发遗留的问题责任后移给了物业公司,形成业主与物业公司矛盾突出,而物业公司无法承担更无力解决此类问题。
建议:开发商转变观念是解决这一问题的关键。目前,已有不少开发商认识到开发与管理分离的好处,通过招标方式选择优秀的物业管理企业,这样不但可以分清建管责任,而且优质的管理更可以增加项目的卖点。

难题三:自发、隐性招标较多。

此类招标多是为避开政府监控,冒竞争之名,行暗箱操作之实。招标方在招标前早已定好中标人,只是借用招投标的形式掩人耳目。其他投标单位在全然不知的情况下投入大量的成本去编制标书、参加答辩,结果却不知是给人家做了嫁衣。这种做法损人利己,广大业主和善意投标人利益受损不说,还落得个无法理论。
建议:招标事关大家切身利益,所以应该接受广大业主的监督。但在竞争机制引进物业管理市场之初,政府也应给予适度的干预,并制定出监督措施和办法,这样才能使物业管理的招标活动逐步走向规范和成熟。如北京市的物业管理招投标活动目前就实行招标前登记,招标后备案的办事程序,使招投标全程纳入政府监控,最大限度地保障了招投标双方的合法权益。

难题四:物业管理委员会招标任重道远,新老物业公司的交接问题突出。

物业管理委员会作为业主大会的常设机构和决议执行机构,代表着全体业主的利益。作为物业管理的重大事项,重新选聘物业公司理应由全体业主决定。但目前业主普遍参与意识较差,对公共事务漠不关心。反映到招投标上的问题是,管委会重新选聘物业公司的过程磕磕绊绊,落实中标结果更是难上加难。所以业主委员会招标后原物业公司拒不退出,中标企业无法进驻的尴尬局面时有发生。
建议:为了保障自己的合法权益,全体业主应自觉配合管委会的日常工作,积极参与小区的管理和监督。同时各级法院应加大对物业管理纠纷的审理力度,明确物业管理委员会的法律地位,采取强制措施落实中标结果。

物业管理市场引入竞争是市场经济体制的必然。但是在竞争机制的框架构建之初,政府应当利用行政手段加以适当的引导和适度的干预,同时加快行业立法,在法律和政策逐步完善的前提下由外力约束逐步过渡为自我约束,形成市场资源的合理配置和优化组合。

篇3：物业管理招投标方式

从90年代后期起,中国的物业管理开始进入市场运作阶段,,为了使新兴的物业管理市场逐步规范成熟起来,必须尽快引入竞争机制,物业管理项目的招标则是促进良性竞争的有效手段。

1996年12月,深圳市率先尝试了由行业主管部门组织的公开物业管理招投标,鹿丹村小区通过公开招投标方式选聘物业管理企业的成功创全国之先河,物业管理开始走出“谁开发、谁管理”的初级发展阶段,由于全国各地的物业管理市场发展参差不齐,直到3年后的1999年,物业管理招投标的试点工作才在全国各大城市兴起,成为本行业的一大热点话题。

物业管理招投标从1999年下半年开始出现的这一个小高潮并非出于偶然。其中一个因素自然是1999年5月23-24日全国物业管理工作会议在深圳召开,建设部副部长宋春华在会上明确指出:“各地要在调查研究的基础上,制定物业管理招投标规则,努力创造公开、公平、公正的市场环境,精心组织招投标工作”。并希望“在以后的工作中,必须彻底改变‘谁开发、谁管理’的垄断经营局面。凡是10万平方米以上的新建商品住宅小区的物业管理,开发企业应当在主管部门的指导与监督下,在商品房预售前面向社会招标。”而我们认为物业管理公开招投标的推出是行业自身发展到一定阶段后的必然产物。通过投标,物业管理企业可以在平等竞争的前提下开拓业务,扩大市场份额,实现规模化经营,提高管理水平,树立企业形象。因此随着物业管理企业参与招投标活动的积极性的提高,物管市场的竞争也越发激烈。

虽然所说目前全国各地物业管理公开招投标仍旧处于起步和尝试阶段,但其之所以引起业内人士的广泛关注,是因为大家对于打破垄断、真正推进物业管理市场化的期待已经太久了。

一、物业管理行业的健康发展需要推行招投标
(一)物业管理招标方的逐步成熟。
招标方包括房地产开发建设单位和物业业主,前者往往是政府投资部门、事业单位和房地产开发企业,一般具有招标的经验和能力。后者则往往面临缺乏经验、无完善的操作规范可以依据的问题,因此,业主委员会需要有一个提高自律意识、努力掌握招投标相关政策、规则和学习成功经验的过程。
总体来看,物业管理招投标方正在逐步走向成熟。房地产开发商意识到,本着对今后管理负责的态度,打破地区界限,放眼社会,一步到位选聘社会上有实力、有经验、有品牌的专业物业管理公司,负责起物业售后服务工作,既符合社会分工的专业要求,顺应物业管理市场竞争的发展潮流,也摆脱了自己做管理又不懂管理,以致被投诉甚至被炒“鱿鱼”的窘境,使业主们一开始就享受到高水平的管理服务,与管理公司建立起信任合作的关系。
业主对物业管理公司的取舍支配着竞争的走向。业主们对物业管理公司的判断逐渐摆脱“费用决定论,”即并不是谁报价低就选择谁,而是依据投标企业的管理水平、管理业绩、管理风格等因素综合考虑。

(二)物业管理投标方的逐步成熟。
投标企业一般均具有公平竞争的意识,试图通过投标,抢占市场份额,扩大企业影响,走规模化经营道路。特别是一些跨区投标的物业管理公司,往往具有良好的资质,较为丰富的管理经验和专业知识,以优质的服务在物业管理市场上取得了一定的信誉,无论是硬件还是软件方面,均有一定的优势。
在投标过程中,投标企业越发注重前期的市场调研,对招标物业的市场状况,有关的政策、法规,居民对物业管理的认知程度等展开全面了解,精心准备,做到有备而来。
通过竞争,投标企业认识到,不仅要善于理财,为业主精打细算,更要凭借全新的理念和举措,突出自身的管理风格和品牌形象,赢得物业管理权。
目前,也还存在个别投标企业采取非正当竞争性手段,钻政策、法规的空子,干扰招投标活动的现象。有的投标企业脱离实际,作出种种过高承诺,也影响到评标工作的顺利进行。

(三)物业管理招投标应打破谁开发、谁垄断的陈旧模式,使物业开发和物业管理分离。
&

篇4：论物业管理招投标主要问题对策

[摘要]在论述物业管理行业实施招投标的重要性及其意义的基础上,分析了物业管理招投标实施过程中所面临的主要问题,并提出了提高认识、明确准入条件、反不正当竞争、规范程序及过程等解决问题的对策措施。

[关键词]物业管理 招投标 问题 对策

在全行业内推行物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场,打破“谁开发谁管理”的垄断局面,是建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。1999年5月24日在深圳召开的全国物业管理工作会议上建设部领导明确指出“各地要尽快引入竞争机制,推行物业管理招投标。”随着这种公开、公平竞争机制的引入,对推动物业管理企业主动与市场接轨、降低物业管理成本、提升物业管理服务质量,促进和实现全行业的资产重组、优化必将带来推动作用。

一、物业管理招投标的重要性及其意义

l、企业竞争和市场发育的必然要求

在市场经济条件下,物业管理企业被推向市场前台。按照市场经济的发展规律,企业经营的目的应当是最大限度地获取利润。目前物业管理企业普遍存在管理规模过小、经济效益差的问题。究其原因,由于社会物管资源有限,物业管理企业过多、过滥,致使物业管理水平低下,政府的行政管理的手段难以扶优扶强,缺乏规模经济效益所致。因此必须摒弃计划经济色彩的物业市场管理模式,树立“竞争主体”的意识和角色定位,并以优质服务、高水平的管理和良好的企业信誉去获取市场份额,企业才会有生命力。竞争是市场经济的内在要求。物业管理水平和物业管理人员素质的提高,业主利益的满足和保证,管理体制的创新都需要通过竞争来实现。如今,物管行业的竞争在比管理水平、资金实力、管理规模的同时,已经上升为在真正市场化运作基础上的持续竞争。随着物管市场竞争机制的引入和深入发展,物业管理招投标呼之欲出。只有通过招投标才能真正体现公正、客观的市场竞争要义,也才能真正实现优胜劣汰的竞争法则。

2、推进全行业市场化进程的必然趋势

我国物业管理发展极不平衡,尤其是在中西部地区由于其发展时间短,行为不够规范,服务水平参差不齐,社会对物业管理认识不足,人们的物业管理消费水平不高、消费意识和观念还未到位,使得这些地区物业管理市场发育缓慢。经过几年的发展,全国各地目前已初步形成了不少有较强市场竞争意识的专业物业管理企业,迫切希望能扩大市场占有率。如果不能保证市场竞争始终处于有序、公平的状态,就有可能造成不正当竞争的蔓延,对行业发展产生不利影响。只有在公开、公平、公正的竞争机制影响下,才能保证一批观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中凭借自身的优势脱颖而出。物业管理的发展也需要一批优秀的企业尽快崛起,通过企业的不断自我完善和创新,通过相互间的竞争交流,最终将带领行业及其他企业共同进步和提高。而招投标的实行为行业内综合实力强的企业迅速成长提供了更为有利的条件。

3、行业自身建设发展的需要

我国加入WTO后,将与国际经济全面接轨,国外先进的物业管理理念、专业化物业管理方式,将对国内物管行业造成巨大的冲击;同时,国外具有物管招投标实力和技巧的企业也将成为国内同行业的直接竞争对手。所以要想在竞争中取胜,政府主管部门必须在国门打开之前全面规范和建立物管招投标市场,让国内物管企业真正成为法人企业参与竞争。物业管理是微利行业,企业面对激烈的市场竞争,只有规模经营才能维持企业的生命力,只有加强企业的自我完善,才能接管更多的物业,才能经得起市场的考验。

4、保证服务质量、提升企业资信程度的基础

通过近几年全国物业管理招投标的实践来看,许多地方物业管理招投标的基本思路是根据当地政府确定

篇5：专家求解物业管理招投标N个死结

小区物业管理实行招投标制是市场的需要,建设部有关官员指出,我国的物业管理企业必须尽快走上规范化发展之路。招投标制可充分实现物管企业的优化组合,但在具体实施过程中仍有许多难题需要解决。业内人士对此深有感触。

北京新星物业管理有限责任公司总经理李安名:地方保护主义使区域性物业管理招投标受制约

在市场经济条件下,物业管理企业被推向市场前台。现在物业管理企业普遍存在管理规模过小、经济效益差的问题。究其原因,由于社会物管资源有限,物业管理企业过多、过滥,致使物业管理水平低下,政府的行政管理手段难以扶优扶强,缺乏规模经济效益。竞争是市场经济的内在要求,物管企业也只能在竞争中生存、发展,招投标制应运而生。但只有招投标真正体现出公正、客观的市场竞争,才能真正实现优胜劣汰。

李经理认为,就目前来说,虽然有的物业管理公司凭借自身的实力和利用品牌影响力、经过种种考核和答辩赢得了异地或多种类型的物业管理权,但由于当地政府有关部门或发展商,从本地区或部门的利益出发,采取不合作态度,或提出苛刻条件,使中标的物业管理公司的各项管理工作无法正常开展,被迫撤出。也有的物业招标单位,先利用外地名牌物业管理公司的名声和影响力,帮助自己把物业推出或进行前期管理运作,等管理工作基本正常后,再另找借口逼迫外地公司退出,而重组公司另行管理。这样,就使物业管理招投标实际上成了地方保护主义的手段。要想让招投标顺利进行,就必须打破这种怪圈。

加入WTO后,国内物业管理企业将与外商合资、合作企业在相同的市场条件下展开竞争,5年后外商独资物业管理企业也将加入市场竞争。而国内物业管理企业素质却不容乐观,到目前为止,物业管理企业多数还没有作为一个真正的法人企业存在,其企业行为和活动除受有关部门的干预外,还受到开发商的约束。开发商从自身的利益出发,往往将其自己开发的物业交给属下的物管公司管理,而不愿意将物业推向市场公开招投标。同时,处于自我保护需要,个别开发商也不允许其下属物业公司对外接管物业,这样开发建设与管理不分,必然造成许多难以调和的矛盾。

从隶属开发商的物业公司角度看,若不对外接管物业,不实行自主经营、独立核算,就很难降低成本,提高效益,也难以经得起市场的考验。而独立经营的物管公司由于受开发商自我经济利益的保护,可供公开招投标的市场资源有限而影响企业发展。市场竞争的大环境处于一种半封闭状态,很难形成良性的市场竞争。当前解决问题的最好办法,是做好建管分离,实行市场衔接。

北京美雅物业管理公司副董事长赵明泉:法规不完善,缺乏招投标基础

没有统一的专业评判机构,使招投标工作缺乏公正性。现在进行的物业管理招投标一般是由物业发展商或业主委员会自己组织招标,或委托政府管理部门一起组织招标。由于没有统一的招投标权威管理评价部门,对招标内容、程序、评标人员组成等没有一个标准模式,且缺乏有效监督,在实际操作中受人为因素影响非常大,缺乏规范性和公正性。

目前实施招投标仅依据《中华人民共和国招投标法》来进行具体操作,虽然北京市已制定出《物业管理招投标暂行办法》,但有限的法规仍给一些物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子,甚至通过不正当的手段取得竞争项目。某些物业招标单位实际上早已内定好了对象,但也打着公开招标的幌子,以其他管理公司作为陪衬。还有些物业发展商为了使自己看好或有特殊关系的物业管理公司能中标,事前透露招投标消息,并对竞标的其它物业管理公司了解物业情况或看现场进行限制。或利用招投标形式,骗取物业管理公司的投标资料和管理方案。有的物业管理公司违反政府有关规定,不遵守行业“游戏规则”,以低于成本价参与竞争。个别物业管理公司更是公开表示,参与竞争是为了扩大公司的对外影响,并不在乎企业效益问题,所以亏损也要争取把项目抢到手。也有管理公司不顾自己的综