篇2：简析物业前期介入

　　前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。它有别于一般意义的物业管理,区别在于:一是存续时间的不同。一般意义上的物业管理,是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司开始,而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前;二是选聘物业管理企业的对象不同。前期物业管理期间,由于业主委员会尚未成立,没有行使选聘物业管理公司的职权机构,但已有部分业主入住,不能没有物业管理和服务,只能由开发商选聘物业管理企业或者由下属的物业管理公司来承担。一般意义上的物业管理,是由业主委员会行使选聘物业管理公司的职权。

　　一、前期物业管理的两个作用

　　首先,实施前期物业管理有利于实现物业开发建设与使用维护的“全程物业管理服务”。过去,物业管理只是在物业交付使用、业主入住之后才开始,物业如果存在功能与质量问题,难有回天之术,最多在已有基础上修修补补。前期物业管理可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题,及时进行调整,使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。

　　其次,有利于在物业建设期间实现建房、用房、管房的有机结合。没有前期物业管理,建房者只顾自己建房,不会充分顾及用房者与管房者的利益,结果房子交到用房者与管房者手中时,往往因物业使用功能与使用质量问题造成意见纠纷,建房者晕头转向,用房者怨声载道,管房者里外受敌。有了前期物业管理,物业管理企业不仅从建房者的角度,更会从用房者与管房者的立场,凭借对物业的专业知识,认真审视物业建设的功能与质量问题,向建房者提出合理化的意见与建议,当好参谋与助手,使建房者省钱省力,用房者舒适满意,管房者专心服务。

　　二、前期物业管理目前存在的问题

　　1. 物业承接验收制度不完善,移交不完整

　　在前期物业管理中,由于建管不分,依附于房地产开发商的物业管理公司往往无法按正常规定进行严格的物业承接验收工作,在物业承接验收时敷衍了事,造成了物业承接验收制度不完善,移交不完整。

　　2. 共用设施设备不明确

　　物业管理企业在承接物业后,建设单位应向物业管理企业对所属共用设施设备进行完整的划分,并办理验收手续。然而,有的建设单位在房屋建设中,忽视了共用设施设备的配套建设,造成了共用设施设备的不完整。共用设施设备划分不明确或者配套不完整,会给物业管理企业在前期物业管理中带来诸多困难,也容易使广大业主与物业管理企业之间产生不少矛盾和纠纷。

　　3. 前期物业管理招投标不规范

　　目前,由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识,多数情况仍然是开发商与物业管理企业“私下”协商而定;有些招标方在实际已内定中标对象的

　　情况下进行虚假招标,使招标成为一种过场和形式;有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则,片面强调最低价格,造成投标企业的竞相压价;有些参与投标的物业管理企业恶性竞争,相互杀价,靠不切实际的承诺赢得中标;物业管理招投标代理市场发育还不成熟;政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。

篇3：浅议物业企业的前期介入工作

　　物业管理前期介入的重要性和必要性已被越来越多的企业所认可和接受,但物业管理企业在此过程中应如何定位,其扮演的是一个怎样的角色,以及如何处理一些敏感问题等还值得研究和探讨。如果在此期间,物业管理企业没有实现与开发商、购房者的共赢,那么就代表物业管理前期的介入工作还没有完全做到位。

　　一、确立共赢定位,实现分层到位

　　一个品牌物业管理企业负责楼盘的初期物业管理及其物业管理服务质量如何,已经成为业主购房置业必须考虑的重要因素之一。信誉良好的物业管理企业往往能对物业起到“擦亮招牌”的作用,尤其是物业管理企业介入前期的物业管理时,如果能够做到换位思考、角色到位,就完全有可能实现与房地产开发商、购房者共赢的局面。

　　首先,物业管理企业应该把自己定位为开发商的参谋和帮手,因为物业管理企业有自己的专长,能与开发商实现优势互补。比如:对于大楼的设备设施,物业管理企业往往会考虑到投入运行后的安全性和可靠性、维修保养成本和是否便捷以及运行能耗等等,从这几个方面出发考虑问题,既不会增加开发商的成本开支,又能够达到物业管理企业前期介入的目的;其次,物业管理企业还应把自己定位为业主的保姆和朋友。从前期介入开始,物业管理企业就要时时刻刻把业主的利益和需求放在首位,为业主在隐蔽工程和施工质量上从严把关;最后,物业管理企业还积极打造自己的诚信物业品牌。有了开发商的关心和配合,有了业主的理解和支持,物业管理企业的工作肯定能做得更好。

　　二、提前介入营销推广,努力促进房产销售

　　提前介入营销推广,是物业管理企业介入前期物业管理的重要环节之一,其主要内容有:在签订购房合的同时签订《前期物业管理服务协议》;告知购房者《业主临时公约》的内容和有关约定;参与现场销售,解答购房者有关物业管理的问题;提前向购房者宣传物业管理的有关法规,使购房者做到明明白白的消费。但在参与营销推广的过程中,物业管理企业还应注意以下几个方面:

　　1.对开发商的开发理念、营销策略要理解透彻,并在宣传和解答时与开发商保持一致。

　　2.对项目的情况、设备设施的配备以及今后物业管理服务的定位、服务标准、服务收费等了如指掌,能做到有问必答。

　　3.在物业管理服务环节中,对于业主特别重视和关注的项目,应尽可能把服务方案细化和深化,与开发商协商一致,并让其在营销策略推广中对外宣传。

　　4.注意保守秘密,不要透露购房的对象,尤其是在销售情况不太好的情况下,因为预售情况对开发商来说是绝对保密的。

　　为了避免上述方面出现问题,物业管理企业可以考虑加强以下几个方面的工作:

　　首先,选派长期从事大楼物业管理、有着丰富商务楼管理经验的同志进驻现场参与前期介入,并且分阶段增加专业和人数;到优秀、示范商务大楼考察学习;请专家到现场查房把脉,尽可能完善物业管理服务方案;尽可能考虑周密,向开发商提出修正的

　　建议,比如针对大楼的智能化系统、停车管理方案等提出一些合理性的意见或建议,争取得到开发商的认可和采纳。 其次,物业管理企业还积极配合开发商的各种招商活动。例如,在招商会上,物业管理企业向已经购房者和潜在购房者充分说明大楼物业管理服务的定位、服务的模式以及服务的承诺,协助开发企业更出色地完成招商工作。

　　三、提前介入楼盘监理,共同把好工程质量关

　　协助开发商共同进行楼盘施工质量监理,这是物业管理提前介入的责任,主要的监理内容有:土建工程的施工质量;水、电工程的施工质量;各种设备设施的安装和调试;智能化系统的安装和调试。

　　在进行楼盘监理、共把质量关时,物业管理企业应注意以下几个方面:

　　1.要站在开发商的角度,不能让施工单位偷工减料;还要站在业主的角度,不能在楼盘投入使用后仍留有后患。

　　2.内外要有别,查到的问题首先向开发商及时反馈,请其责令整改,不能马上向外张扬,也不要直接与施工单位交涉,尤其不能被施工单位的小恩小惠收买。

　　3.专业要到位。在智能化和设备设施方面,有些开发商可能会表现得有些力不从心,这时更要发挥物业管理企业的专长,为开发企业排忧解难。

　　4.工作要求细,做到查有记录、整改有落实。

　　5.控制要有手段。物业管理企业针对具体的问题缺乏制约手段,那么其效果是可想而知的。物业管理企业要与开发商达成一致,在支付工程尾期和工程质量保证金时,必须经物业管理企业签字认可。

　　四、提出设备设施修正建议,为今后的日常运行和节能降耗打下基础

　　对设备设施提出修正建议,是物业管理前期介入的又一重要方面,主要内容有:电能消耗,包括照明、动力两大系统;自来水消耗,包括绿化用水、保洁用水和生活用水等方面。

　　在这里,物业管理企业应注意以下几点:一是在没有大的原则问题的前提下,尽可能不要增加开发商(甲方)的开支成本;二是设备设施的选择尽可能采用大众化品牌,以方便今后的售后服务和配件更换;三是设备设施和安装调试过程中,要随时跟进,既是学习掌握操作与管理的大好机会,也是监督监理安装工程质量的过程;四是在图纸设计阶段,开始就要仔细研究,尽早提出建议,以免重复劳动;五是尽早提出节能管理措施,一开始就养成好习惯。

　　例如,笔者所在的企业承接的一个项目--北仑新区行政中心,在大楼刚开始施工时,公司就派工程专业技术人员和管理服务人员前期介入。因该大楼规模大、档次高,与上海浦东行政中心不相上下,所以一开始就请上海陆家嘴物业公司作为顾问,并选派有较好基础的暖通、给排水、强弱电等专业人员和管理服务主管到上海浦东新区行政中心进行为期 2 个月的现场实务操作培训,回来后与甲方的设备设施主管取得了很好的交流和沟通,自始至终与安装施工单位打成一片,跟踪到底。特别是针对大楼特点,联合物业在管理节能方面系统地提出了节能整体方案,并得到了甲方的重视和采纳。经实际测算和实践,每年可节约能耗40万~50万元,这些举措得到了新区领导的好评,其主管部门还专门出台考核奖励办法和措施。

　　事实证明,物业管理前期介入,能事先化解整个物业管理活动中的诸多矛盾,防范后期物业管理服务中的潜在风险。

　　参考资料:

　　1. 王朝晖主编,《国际企业管理》,机械工业出版社,20**.8

　　2. 陈瑞正等,《物业管理实操经典》,天津大学出版社,20**.5

篇4：物业管理前期介入的研究

　　物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业之前,就参与物业的规划设计和建设的过程。从业主(使用人)及物业管理的角度,提出一些合理化建议,以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。

　　一、物业管理前期介入的理论基础

　　(一)从营销理论来论述物业管理前期介入的必要性

　　1.物业管理前期介入可以保证房地产开发的营销导向

　　在市场经济条件下,每个公司都有自己的经营导向,公司的日常行为都在自己特定的经营导向下而运作。所以选择适当的经营导向显得非常重要,决定了企业的生死存亡。房地产企业有以下经营导向可供选择:

　　(1)以生产为导向

　　这类企业专门注重生产,以完成一定量的生产任务为目标,而不注重产品的质量、形式,也不注重产品的销售。在计划经济年代,大部分企业的经验导向都是这种形式。

　　(2)以产品为导向

　　这类企业重视生产的产品,关注产品的质量、造型、款式等各个因素。这类企业的产品或许很完美,但不注重销售,而且也不知消费者是否对产品感兴趣,所以这类企业有一定的局限性。假如它生产的产品有市场需求,由于产品的质量非常优秀,在市场中会很有竞争力;假如消费者对它的产品不感兴趣,尽管产品很完美,在市场中也不能获胜,所以这类企业的经济效益很难确定。

　　(3)以销售为导向

　　这类企业重视产品的销售,运用各类促销手段来加强销售。这类企业主要通过销售来获得利润。虽然重视生产产品和消费者之间的联系,但是还做得不够,没有按照消费者的需求来生产,而是先生产出产品,再努力地销售给消费者。

　　(4)以营销为导向

　　这类企业的所有活动都以顾客的需要为自己的经营目标。通过市场细分,确定目标市场;按照目标市场的需求,确定整体营销策略(产品策略、价格策略、促销策略、分销策略等)。使用户满足来实现企业的利润。

　　对以上四种经营导向的特性进行分析,可知以营销为主导的经营导向是比较科学和先进的,被实践证明是有效的。考察我国房地产业的发展,可以更清楚地表明这一点:1992年房地产业刚开始起步时,全国正处于房地产热的阶段,物业供不应求,物业只要开发出来,就能销售出去,获得利润,因为生产越多利润越高,房地产公司都以生产为导向;到了房地产市场开始疲软阶段,房地产公司才开始加强销售,运用各种促销手段实现资金回笼,房地产公司开始走以销售为导向;到了房地产萧条阶段,物业积压很多时,房地产公司才开始考虑市场需求问题,纷纷以营销为导向,以避免空置房的增多。可见,房地产企业为了实现企业经营的社会效益和经济效益,就应该以营销导向作为企业日常运行的准则。营销导向的日常运作如图3-1-1所示。

　　图3-1-1 企业营销导向的日常动作

　　在这里,用户呼声和市场需求处于最重要的地位。它们决定了以后的一切经营行为,是以后经营的出发点和立足点。企业还根据用户呼声、市场需求和本企业的实际情况来制定企业战略。因为只有考虑到用户的呼声和实际需要,才能有市场需求,再结合本企业的实际情况,这样制定出来的企业战略才有实际价值,并且易于在日后经营中得到贯彻和落实。根据用户呼声、市场需求和企业战略,这样才能确定项目,编写项目可行性报告,然后才能筹措资金、开发物业、施工监理.

篇5：让前期介入为后期物业管理开路

　　物业管理是一种针对物业的全过程的管理,它同物业的形成过程,即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。面对现代物业设计复杂、技术含量高、建设周期长和安装、施工难度大的特点,物业管理一定要有超前性,即在物业的开发设计阶段就应当充分考虑建成以后的使用和管理的需求,充分利用物业管理的专业知识和丰富经验,从物业管理的运作角度为开发商提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面的建设性意见,使规划设计更符合使用和管理的要求。

　　一、前期介入

　　物业管理前期介入是指物业管理公司在楼盘开发的初期阶段就受聘介入,为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制,提供建设性的意见。 《 物业管理条例 》 规定,房地产开发项目在规划、设计、施工阶段就应聘请前期物业管理企业。在住宅开发日益追求环境、房型、配套设施、服务完善的今天,各种设计的细节将成为衡量楼盘品质高低的坐标。而物业管理前期介入的最大好处,就是物业管理公司擅于从业主的利益、需求出发去发现问题、提出建议,从而把一般楼盘开发中容易出现的缺陷降到最低。

　　二、前期介入的两个重要作用

　　1、完善规划设计,节省投资成本

　　设计人员在进行小区规划设计时,往往较注重技术规范或技术含量,对于今后是否迎合业户使用要求,是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考虑。前期介入可完善规划设计方案,使小区布局、功能定位更趋合理。例如小区规划设计必须综合考虑到幼儿园、物业管理用房、机动车停车场、自行车棚、业主会所、商业网点设施的适宜位置,了解业户需求的物业管理公司提出的代表性建议可以起到关键性辅助作用,从而避免了开发商的不必要、无意义投资。

　　2、提高建造质量,提升维修管理

　　在我国,工程质量不理想已是普遍现象,因为监理的职能只是负责对工程质量进行监管,是否利于管理与他们无关。而物业管理公司作为今后的管理者,必然会以责任心最强的姿态出现在前期介入阶段,通过现场踏勘,提供详细的照片资料及顾问报告,明确指出缺陷及质量问题,并提出整改意见,减少了竣工验收中的整改工作量。

　　此外,现代建筑物内的管线错综复杂,虽有图纸,但往往与实际情况差异较大。而物业维修除了渗漏水之外,大部分与管线有关,在前期介入阶段,物业管理人员就可以从图纸开始,全部参与施工过程。