篇2：物业管理前期介入思考

摘要:物业管理公司的前期介入,能从业主对物业的使用和居家生活的需要考虑,依据其丰富的管理经验,为开发商和业主提供前期的专业性服务,使新开发的楼盘真正成为为业主量身定做的、符合业主心愿的居家乐园,提升物业使用的附加值,形成开发商的新卖点,有利于开发商建造精品物业和房屋促销,更有利于今后物业管理公司的管理和服务。

一、物业管理公司前期介入的作用

房地产开发商要建精品楼盘,不仅要从地理位置、交通状况、建筑设计、设备选型、材料选用、环境营造、配套设施等方面下功夫,更要有好的物业管理公司。新开发的楼盘将随着物业管理公司的前期介入而得以提升,正规完善的物业管理和服务将促进物业的保值增值,促进房地产企业的房屋销售,房地产企业的社会信誉和品牌知名度也将会随着物业管理水平和服务质量的提升而进一步扩大。

物业管理公司前期介入是指开发商聘请专业物业管理公司或资深物业管理人参与该物业项目的小区规划、设计、施工等阶段的讨论并提出建议。一般是从物业管理服务的角度为开发商提出小区规划、房屋设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程验收接管甚至房屋销售、租赁等多方面的建设性意见,并制定物业管理方案,以便为日后的物业管理工作打下良好的基础。

以多年从事物业管理和开发商顾问的经验,笔者深深感到了在规划设计之初,专业物业管理人士前期介入的重要性。物业管理公司或物业管理人的提前参与,能有效地避免设计考虑不周带来先天不足或影响今后业主使用功能,使物业更符合业主使用要求。

比如空调外机的定位 , 设计时不能占用阳台或露台,尤其是在南方,会影响业主在阳台和露台上的休闲活动。在成都一个楼盘的设计初期,设计师不听物业管理顾问的建议,坚持要将空调外机定位在阳台上,卖房时有购房人为此不签购房合同,业主装修时坚决不按设计定位安装,不仅造成物业管理公司的管理困难,业主也十分不满,后来不得不重新定位,但又影响了外立面。

开发商的设计师都特别看重外立面,他们都会把它作为自己的作品来对待,但房子是修建给人住的,我们不能只追求立体效果,如不认真考虑其使用功能,再漂亮的外表,也会被业主在装修时改变或破坏,最终达不到我们的主观愿望。因此,设计师不能一味地满足自己的创意,而应该考虑今后的管理和业主的使用。

从物业管理的角度更是这样,同样一个楼盘,笔者给设计师建议 : 水景一定要流动,泵池一定要设在水景的外面,否则水面不清洁,泵不好维护。但这位设计师坚持不采纳,结果修出来的湖,死水一潭,还得物业管理公司来改,造成资源浪费。因此,物业管理公司一定要从管理与运行的角度,为开发商提供多方面建设性意见,引导设计人员优化设计,克服先天缺陷,避免日后再改造完善,造成资源浪费。

从业主对物业的使用和居家生活的需要考虑,物业管理公司的早期介入,依据其丰富的管理经验,为开发商和业主提供前期的专业性服务时,使新开发的楼盘真正成为为业主量身定做的、符合业主心愿的居家乐园,提升物业使用的附加值,形成开发商的新卖点,有利于开发商建造精品物业和房屋促销,更有利于今后物业管理公司的管理和服务。

二、物业管理公司前期介入的内容

1 .项目定位、规划设计、建筑布局、道路交通、人流物流。
 

篇3：物业管理前期介入

浅议物业管理的前期介入 文:李晓林
远达文化大厦,是远达企业精雕细刻的一件作品,是公司今后发展的一个品牌。"以人为本,科学发展,无远不达"是企业倡导的文化和精神,为了更好的体现公司领导的意图,发扬光大企业的文化,为公司今后的发展奠定良好的基础,树立"以服务为宗旨,以经营为手段,以效益为目的"的物业管理理念,把大厦的物业做成高端物业,前期物业管理就显得尤为重要。

前期物业管理分为前期施工介入、前期管理介入。
(一)前期施工介入
从物业管理角度出发对施工、设备安装的质量配合监理方进行全面的临近,发现问题及早解决。如果没有前期设计介入,通过这一阶段介入可以发现设计中的不合理问题,把问题排除在萌芽阶段。
在物业施工建设阶段,按照法定程序虽然有监理单位进行监管,但监理单位与多数开发商一样,往往只注重房子的重大安全质量问题,对不会造成重大责任事故的细节问题重视不够,另外,开发商与施工商不是一个单位,施工商在施工中采取不负责任报复建筑商的现象也时有发生。随着物业本身档次不断提高,特别是高层、高档次、高科技的三高建筑的出现,在安装施工过程中,任何粗心大意、随心所欲和不负责任的现象都将给业主今后顺利使用设施、设备带来极大的困难,给后续的物业管理带来一些难以解决的问题。

(二)前期管理介入
前期管理介入始于物业竣工验收合格后,业主开始入住的时候,而止于业主大会成立,新的物业管理委托合同签定之前。
前期管理介入是物业管理承前启后的阶段,这个阶段是物管矛盾突出的时期。此时,物管企业面对的不仅是业主,还有开发商和建筑商。随着入住和装修开始,设计、施工等问题逐渐显现出来,而此时物业管理主要工作就是处理暴露出来的各种问题;此时也是开发商和建筑商之间最易发生相互推诿的时期,使物业管理在开发商、建筑商、业主间周旋,甚至代开发商、::建筑商受过。本阶段,物业管理公司在做好业主入住前的准备工作之外,首先对员工进行物业管理相关知识培训,使员工们明确本阶段的工作重点,经常同业主取得联系,加强对业主室内装修的监督指导,对装修过程中暴露出来的与设计和施工有关的问题及时收集汇总,并同开发商保持密切的联系,或者经开发商授权代表开发商同建筑商联系,使暴露的问题能在质保期内或者建筑商尚未完全撤离的时候,得到及时处理和排除。

前期管理介入工作的中心是业主,重点是做好为业主排难解困,对于一些建筑工程质量问题主动帮助他们同开发商、建筑商取得联系;对于室内装修,要加强监督、检查和指导,让业主真正体会到物业管理是为他们着想,是在为他们创造一个安全舒适文明的生活环境。在管理过程中,加深业主对物业管理的了解,使业主和物业管理企业在管理过程中融为一体,而不是相互对立。
作为物业管理企业要十分重视前期管理介入阶段,它不仅能对早、前期介入的成效进行检验和评价,而且是高端物业的开路先锋,起到为高端物业排除困扰铺平道路的作用。

篇4：试论物业管理前期介入作用立法意义

现代高层建筑具有设计复杂,技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入。目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理,但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的,主要就建筑安装的后期工作提出一些建议,为接管验收做前期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷,仍然难以解决、开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。

一、从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题

物业的设计人员不是专业的物业管理者,在项目规划设计阶段,规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题,其在制定设计方案时,不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题,或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题,造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者,对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

在深圳就有此类成功案例:1999年下半年投入使用的某大厦,其绝大部分设计工作是1996年内完成的,若全部按照设计图纸建设,则会与后期使用和经营管理要求就产生距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司,积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研,参与设备、材料的选型及供应商的考察选用,并亲临有关生产厂家进行实地考察。在此基础上,从完善大厦设计细节、更好搞好大厦经营的角度提出了一系列建议,并对项目进行补充和完善。这些项目经同开发商和业主方沟通后,最终做出了更加合理的方案并付诸实施,取得了很好的效果。

二、积极参与工程监理工作,从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾

物业项目一旦建成,物业管理企业就要天天和此物业打交道,并且要面对所管物业可能发生的各种问题,在关系到切身利益的条件下,它可能比工程监理的要求更严格,工作更细致、更周密。在建设施工阶段,施工环节多,施工单位参差不齐,设备安装、管线布置错综复杂,对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期,开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上,尽管从开发商的本意来说,总是希望能保证工程质量,使所建物业达到优良乃至优质工程目标,但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理,但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题,对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视,而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的,通过物业管理企业的前期介入,为以后的维修养护工作省去很多麻烦。

现在的物业建设,特别是高层物业建设,其结构、管线等十分复杂,安装、施工工程中,粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难,甚至导致极大的浪费,特别是在目前

篇5：物业管理前期介入

浅析物业管理的前期介入

　　　现代房屋尤其是高层建筑具有设计复杂，技术含量高，建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和功能发挥，及时发现、纠正物业规划设计、建筑施工阶段的问题，对物业实施有效管理，减少物业管理中的矛盾和纠纷，保障物业管理活动当事人的合法权益，规避风险，需要物业管理企业积极进行前期介入。由于前期物业管理的特殊性，认真研究物业管理的前期介入，具有十分重要的意义。
　　
　　一、前期物业管理的含义

　　前期物业管理，是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。它是整个物业管理活动的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条明确界定了前期物业管理的概念，把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”

　　二、物业前期介入的重要性

　　物业管理提前介入物业开发建设，对完善物业的使用功能、确保物业建设质量，具有不可替代的重要作用。

　　1．前期介入管理是整个物业管理活动中的关键环节，是搞好物业管理的主要基础。
　　《物业管理条例》总共70条，其中前期物业管理就有11条，并就前期物业管理设专章，由此可以看出前期物业管理的重要性。前期物业管理活动对搞好整个物业管理有着举足轻重的作用，是关键环节和主要基础；它涉及管理区域内全体业主的共同利益。

　　2．前期介入有利于减少物业建设中的问题和完善物业后期管理

　　物业前期介入，不仅能减少建设单位在建设过程中随意改变物业规划，保证物业施工的质量，达到完善物业使用功能的目的；而且能保证业主的长远利益。同时，物业前期介入，有利于避免建设单位、业主及物业管理企业三方的对立情绪，减少三方之间的矛盾，减少前期遗留的诸多问题等。建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业管理企业，有利于实现建设单位、物业管理企业和业主的“三赢”，互惠互利，共同发展。因此，物业管理的前期介入，是实施物业管理的重要的基础，是做好后期物业管理的重要前提，是化解矛盾的一种手段。

　　三、物业管理前期介入的时机和方式

　　1. 在规划设计阶段介入，积极参与物业建设项目的设计，完善物业的作用和管理功能，避免物业建成后存在使用和管理上的问题规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、优质服务的关键。物业的设计人员受所从事的专业的限制，基本上是从技术角度考虑问题，对于管理的要求往往考虑不足，这就可能造成物业建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案，提出一些合理化建议，完善设计细节，降低管理成本，从而使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理。有效的避免因设计的合理性而给业主使用和物业管理带来的不必要的麻烦。

　　2．在项目建设期介入，强化物业的施工监理，从物业管理的角度对施工、设备安装的质量进行监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理及服务带来缺憾在物业建设期，物业管理企业作为物业建成后的管理者，对建设质量的关切非常强烈。物业管理企业派出专业技术人员入住楼盘，从业主的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，跟进物业各项相关设计在施工过程中的落实情况，及时提出调整改进不合理的设计，及时监督存在的问题，纠正不符合用户需要的建造形式，协助监理单位对物业的建设进行监督，确保建设质量，为业主争得了良好的硬件条件。

　　在我公司所管辖的中街北苑小区建设过程中，当初设计和施工中没有考虑到建垃圾房里面的下水问题，前期介入发现此问题后，向建设单位提出整改建议，得到了建设单位采纳，在工程收尾工作中，与建设单位达成一致意见，物业企业参与对工程质量的验收。从根本上把好了物业建设质量关。

　　此外，前期介入使物业管理公司对物业逐户检查，发现问题急时反馈，并建立工程设备档案，为业主使用、日后维修提供了极大的方便。

　　3. 在物业的验收期介入，及时发现存在问题，明确责任，落实整改措施和经费

物业管理公司介入竣工验收，严把物业验收关，可以明确责任，避免物业管理公司