分析单个业主欠缴物业管理费行为的法律关系

　　物业管理费的用途，大家都知道。一定应该是用于对业主共有物业和共用设备设施保养、运转的费用，以及相关人员（及商业组织）的报酬等。简单说就是因物业需要运转和维护而进行必要的物业管理活动所需要的费用。

　　但拿了薪酬的相关人员（及商业组织）无法向出钱者证明过程和结果符合要求的时候，每个出钱人到底有什么办法实现自己的知情权利；进而在确认物业管理活动缺失情况下使其及时改正；最终实现在对相关人员实在没有能力改变物业管理不良的状况下，尽早将其解聘并重新聘请的目标。

　　如果我们能够有如下共识：

　　认可物业管理是业主共有物业的物业管理，而物业服务企业仅仅是业主物业管理活动的具体经理人（团队）；

　　认可物业服务企业是受聘于发展商或者业主大会而不是直接受聘于全体各个独立业主。

　　那么，我们就来看看我国的物业管理活动中单个业主的欠费到底是怎么回事。

　　在我们通常理解的民商事活动中，主体一般都是两个，即我们常说的“合同双方”或者“平等的民事主体”。但在物业管理活动中，这两个平等的民事主体是谁呢？很显然，是委托人－发展商或业主大会和受托人－物业服务企业这两个平等民事主体。可支付物业管理费的单个业主在这个法律关系中的法律地位呢？按照我们一般的常识，单个业主是这两个主体之外的一群主体，是授权发展商（签署前期物业管理合同）或业主大会（签署物业服务合同）的权利人（群）。

　　按照这种法律关系的确定，单个业主的义务是支付费用，对应的权利则是且仅仅是物业管理活动中该业主的利益份额而不是全部。份额，就是该业主所持共有物业和设备设施的份额占全体业主共有物业和设备设施的份额。简单说就该业主房产证上的面积占整个物业管理区域内所有建筑面积的百分比！

　　这种关系的确定，实际上就告诉每个业主：别管共同利益，只管你自己的（份额）部分。也就是说，如果你认为物业服务企业没有履行物业管理活动中应尽的合同义务，那你最多可能得到物业服务企业对全体业主侵权赔偿中应该赔偿你个人的那部分。

　　举例说明：

　　某区域，物业管理费2.5元/月平方米。其中保洁费用占0.1元/月平方米，保洁员有8名，负责区域内每月30天的清洁和垃圾清运。其中垃圾清运工作占所有保洁工作量的1/10。

　　业主发现某一天垃圾没有清运出去。此时物业服务企业雇佣的保洁公司对该单个业主的侵权折合金额是多少呢？是一天的垃圾清运工作未做而未支出的费用中，该业主已经以物业管理费名义交到物业服务企业中的那部分。具体计算方法如下：

　　0.1元/月平方米（用于保洁的费用）*1/10（保洁费中用于垃圾清运的费用）/30（一个月30天计算）=0.000333333元/平方米。

　　假如该业主的房子是200平方米，那因为一天没有清扫垃圾侵犯该业主的权利就只有0.0666元！

　　但一个小区假如有10万平方米，那一天不清扫垃圾，保洁公司就白白拿走了33.33元！

　　从上述例子中我们不难看出，按照我们的习惯确定的法律关系，在“物业服务企业未尽到保洁义务”的维权活动中，所获得赔偿的损失，只是其个人占全体损失的份额部分（0.0666元）。而其他所有业主因“并未主张”而分文不会获得！更有甚者，要想维这个权，还要“谁主张谁举证”，即由该业主举证证明某日垃圾未清运。

　　简单理解《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》中的有关法律规定，要想拿回这33.33元（姑且还不说要求对方赔偿），必须得业委会代表业主大会主张全体业主的权利，或者由“业主共同决定”主张权利！（幸亏法律没有规定“全体业主”主张而用“共同决定”主张）。

　　在这种关系中，单个业主权利的维护，永远是不划算的。他花的成本和他自己获得经济利益不对等。因为其他业主也并为从他的维权中获得任何好处，而其维权所获得的社会效益（公益心、社区知名度等）无形资产也是零！

　　因此，我们说，在对物业管理活动各方主体关系的传统习惯理解中，单个业主根本就无法维权！

　　这种传统习惯并非因物业管理而确立，看看我们的国家，不也是虽然“国家是人民的”，但少数人侵犯国家利益的时候，单个的公民就是没有办法维护包括自己利益在内的国家利益吗！

　　所以，对物业管理活动的这种传统认识，使得任何一个业主在采用“拒交费用”的方式维权时，无一例外的以失败告终。

　　按照我们对物业管理活动中各方主体关系的“共识”，单个业主无权主张共同利益，而只能主张共同利益中该业主所占的份额。而共同利益主张权利人要么是业主大会（委托其选举的业委会），要么就是业主“共同决定”。

　　按照《物权法》中的建筑物区分所有权的规定，维护每个建筑物内业主的共同权利时，由该建筑物中的业主共同决定，或者成立该建筑物的业主大会选举业委会还不是难事。但当按照《条例》规定的一个物业管理区域成立一个业主大会时，这种共同权利维护组织的成立和运转就是非常困难的，以至于根本无法实现成立、运转、监督、更换的可能性。因此，无论是以《物权法》中的“建筑区划”为单位，